2016年上半年甘肃省房地产估价师《制度与政策》：国有土地上房屋征收的管理体制试题

2016 年上半年甘肃省房地产估价师 制度与政策 国有土地上房 屋征收的管理体制试题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共 25 题 每题 2 分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题 意 1 公房出售以后 维修资金由售房单位和购房人双向缴纳 售房单位按照一定 比例从售房款中提取 原则上该部分多层住宅不低于售房款的 A 3 B 10 C 15 D 20 E 执行层的组织协调 2 房地产抵押估价报告应用有效期从起计 不得超过一年 2009 年试题 A 估价时点 B 估价委托日 C 估价报告出具日 D 估价开始作业日 E 执行层的组织协调 3 投资性物业中运营支出占的比例是运营费用比率 A 税后利润 B 经营利润 C 净经营利润 D 净租金收入 E 借款合同 4 大跨度的工业厂房要采用结构 A 砖木 B 砌体 C 钢筋混凝土 D 钢 E 执行层的组织协调 5 某宗房地产的收益年限为 40 年 预测未来 3 年的净收益分别为 17 万元 18 万元 19 万元 从第 4 年起 每年的净收益将稳定在 20 万元左右 如果资本 化率为 9 则该房地产的收益价格为 万元 A 195 B 210 C 213 D 217 6 下列关于木材的物理力学性质 说法错误的是 A 在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种 即自由水 吸附水和化 合水 B 当木材干燥时 首先失去的是吸附水 然后失去的是自由水 C 纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点 是木材含水率是否影 响其强度和干缩湿胀的临界值 D 木材顺纹方向的抗拉强度 抗剪强度最大 横纹方向最小 7 关于流动比率 下列说法不正确的是 A 流动比率 流动资产总额 流动负债总额 100 B 又称之为 银行家比率 C 又称之为 二对一比率 D 在国际上银行一般要求这一比率维持在 100 以上 8 某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币 其中首期支付 30 余款在 一年后一次性付清 该房地产公摊面积为建筑面积的 10 套内建筑面积为 100 假定折现率为 6 则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元 A 2593 B 2619 C 2727 D 2862 E 工业用地的监测点评估价格 9 银行个人住房贷款业务中 期房按揭 面临的风险属于 风险 A 市场 B 管理 C 法律 D 操作 10 设临街深度价格修正率如下表 另设 旁街对街角地的影响深度以 4 5m 为 一级距 旁街影响加价率依次为旁街路线价的 40 20 和 10 则下图的宗 地 B 的单价为元 更正 路线价 4000 元 A 6400 B 6800 C 6960 D 7600 E 工业用地的监测点评估价格 11 颗粒污染物又称总悬浮颗粒物 是指能悬浮在空气中 空气动力学当量直 径 m 的颗粒物 A 100 B 200 C 500 D 800 E 执行层的组织协调 12 估价时需了解某地块单位名称 地类号和占地面积以及界址点 界址线和 界址边长等 可查阅 而得到这些资料 A 详细规划图 B 分丘图 C 分幅图 D 宗地图 13 结合保险的本质 属于保险基本职能的是职能 A 分散危险 B 融通资金 C 防灾防损 D 分配 E 执行层的组织协调 14 某建筑物建筑面积为 4000m2 经济寿命 40 年 单位建筑面积的重置价格 为 2500 元 m2 有效经过年数为 15 年 残值率为 5 该建筑物现值为 万元 A 523 45 B 593 75 C 643 75 D 1000 15 业主大会会议决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 应当经以 上的业主同意 A 专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一 B 专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一 C 专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三 D 专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二 E 执行层的组织协调 16 房地产开发项目所需的大部分资金是以 的方式筹集的 A 房地产开发贷款 B 房地产抵押贷款 C 债务融资 D 权益融资 17 某大厦总建筑面积 10 000 房地总价值 6 000 万元 其中 土地总价值 2 500 万元 某人拥有该大厦的某一部分 该部分的房地价值为 180 万元 建筑 面积为 240 如果 按照土地价值进行分摊 则该人占有的土地份额为 A 2 4 B 3 O C 3 8 D 7 2 E 工业用地的监测点评估价格 18 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目 开发商租售物业时通常会选 择 A 买方代理 B 卖方代理 C 联合代理 D 双重代理 19 房地产交易双方在合同完成后天内 持有关证件向所在地房地产管理部门 提出申请和申报成交价格 A 120 B 90 C 60 D 30 E 执行层的组织协调 20 在集群偏好中 定位于偏好中心 来迎合所有的消费者 即 定位于最 大的细分市场 即 同时开发几种产品 分别定位于不同的细分市场 即 A 差异性营销 集中性营销 无差异性营销 B 无差异性营销 集中性营销 差异性营销 C 集中性营销 无差异性营销 差异性营销 D 集中性营销 差异性营销 无差异性营销 21 企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用 管理费 用和财务费用是 A 经营成本 B 开发产品成本 C 期间费用 D 开发项目总投资 E 借款合同 22 市场比较法中 采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正 其中可 比实例的个别因素优于标准个别因素得 103 分 估价对象的个别因素劣于标准 个别因素得 98 分 则个别因素修正系数为 A 1 05 B 0 98 C 0 95 D 1 03 23 下列相应的利润率的计算公式中正确的是 A 投资利润率 B 成本利润率 C 直接成本利润率 D 销售利润率 E 工业用地的监测点评估价格 24 假设某房产限差为 120 则其中误差为 A 30 B 60 C 90 D 120 E 执行层的组织协调 25 用收益法计算房地产价格 若第七年净收益为 年限为 n 净收益增长率 g 与报酬率 Y 相等 则房地产价格 V A B C D E 工业用地的监测点评估价格 二 多项选择题 共 25 题 每题 2 分 每题的备选项中 有 2 个或 2 个以上符 合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 1 如果某类房地产需求富有价格弹性 则该类房地产的需求价格弹性系数有可 能为 2005 年考题 A 0 5 B 1 0 C 1 5 D 2 0 E 3 0 2 建筑材料的物理性质中 与质量有关的性质包括 A 密度 B 表观密度 C 密实度 D 孔隙率 E 吸水性 3 价值工程中 提高价值的方法包括等 A 功能提高 费用不变 B 功能不变 费用降低 C 功能提高 费用下降 D 功能提高小于费用提高 E 功能下降小于费用下降 4 金融是指货币资金的融通 其中融通的主要对象是 A 财产 B 信用 C 货币资金 D 货币 E 实物 5 在下列行为中 属于犯罪的有 A 欠税 B 偷税 C 抗税 D 退税 E 漏税 6 房地产估价所评估的是房地产的 A 投资价值 B 账面价值 C 市场价值 D 使用价值 E 交换价值 7 政府对房地产的限制一般是通过来实现的 A 管制权 B 征收权 C 充公权 D 没收权 E 征税权 8 香港新鸿基公司董事会决议规定 在大陆的投资不能超过其全部投资的 10 这是基于 的考虑结果 A 大陆政策多变 B 占领世界投资市场 C 风险转移 D 投资组合 9 某房地产开发项目的总成本为 80000 万元 其中财务费用 8000 万元 建设 周期为 3 年 利润总额为 25000 万元 则该项目的投资利润率是 A 10 42 B 11 57 C 31 25 D 34 72 E 借款合同 10 下列各项费用中 不属于开发项目前期工程费的是 A 三通一平费用 B 工程造价咨询费 C 可行性研究费用 D 水文地质勘探费 11 某企业 2009 年的净利润为 50 万元 该年度的资产平均总额为 200 万元 则该企业的资产报酬率是 A 10 B 25 C 50 D 75 E 执行层的组织协调 12 通过市场调查获知 某地区 2005 2008 年普通商品住宅平均价格水平分别 为 4682 元 4887 元 5037 元 5192 元 若采用平均增减量法预测 该地区普通商品住宅 2010 年的价格为 元 A 5362 B 5374 C 5532 D 5702 13 房地产测绘成果主要包括 A 房产簿册 B 房产数据 C 房产图集 D 房产档案 E 房产资料 14 某宗面积为 3000m2 的仓储用地 容积率为 0 8 楼面地价为 700 元 m2 现按城市规划拟变更为商业用地 容积率为 5 0 楼面地价为 960 元 m2 则理 论上应补地价 万元 A 1270 B 1271 C 1272 D 1273 15 国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期 房地产开 发项目自之日起满 1 年未动工开发的 可以收取土地闲置费 A 使用土地 B 土地使用权出让合同生效 C 土地使用权出让金缴纳 D 土地使用证取得 E 执行层的组织协调 16 对于房地产置业投资项目 影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括 A 有效面积系数 B 权益投资比率 C 贷款利率 D 租金水平 E 土地费用 17 从物理形态上划分 房地产资产的物业类型可分为 A 居住物业 B 在建工程 C 工业物业 D 建成后的物业 E 商用物业 18 工程成本控制的主要对象是主要费用的 A 变动费用 B 固定费用 C 材料费用 D 人工费用 19 某块土地上有一建筑物 各层建筑面积相同 共有 20 层 且建筑密度为 60 则建筑容积率为 A 33 3 B 12 C 20 D 60 20 某房地产开发企业拟在 2009 年 10 月 18 日取得一宗房地产开发用地 预计 该用地取得后 2 年建成商品房 前期勘察设计约需 6 个月 建成前半年开始销 售 销售期为 1 年 下列选项中 正确的有 A 利用假设开发法测算土地总价 估价时点为 2009 年 10 月 18 日 B 利用假设开发法测算土地总价 估价时点为 2010 年 4 月 18 日 C 开发经营期为 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日 D 建设期为 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日 E 销售期为 2011 年 4 月 18 日至 2012 年 4 月 18 日 21 下列登记中 房屋登记机构应当进行实地查看的情形是登记 A 预购商品房预告 B 房屋转移 C 在建工程抵押权 D 房屋抵押权 E 执行层的组织协调 22 王某打算承租某写字楼的一个单元 在可出租面积的计算上与业主发生了 分歧 后经测量得出以下数据 出租单元内使用面积 30 外墙面积 6 单 元间分隔墙面积 8 公摊面积 3 那么 可出租面积应为 A 33 B 40 C 43 D 47 E 借款合同 23 土地管理法 主要是解决等问题 A 房地产市场秩序混乱 B 土地资源的保护 利用和配置 C 规范城市建设用地的征用 D 规范城市建设用地布局 E 协调各项基础 24 某家庭购买一套面积为 100m2 的商品住宅 单价为 5000 元 m2 首付款为 房价的 30 其余通过申请公积金和商业组合贷款支付 已知公积金和商业贷 款的年利率分别为 4 和 7 期限均为 10 年 公积金贷款的最高限额为 10 万 元 则公积金贷款部分的按月等额还款额为 元 A 1002 45 B 1012 45 C 1027 42 D 1037 45 25 一般将产品生产经营活动中的成本分为 A 生产成本 B 销售费用 C 经营费用 D 机会成本 E 全寿命费用