广东省2015年房地产估价师《相关知识》：城市规划管理系统考试试题

广东省 2015 年房地产估价师 相关知识 城市规划管理系统考试 试题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共 25 题 每题 2 分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题 意 1 政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是 A 转让利润 B 市场影响 C 产权是否清晰 D 被拆迁人的利益 2 某年 1 月 30 日购买某房地产价格为 1000 美元 首付款为 20 余款 半年末一次性支付 月利率为 0 6 当年 该类房地产以美元为基础的价格 平均每月比上月上涨 1 人民币兑换美元的汇率 1 月 30 日为 6 59 1 9 月 30 日为 6 46 1 下列关于该房地产价格的说法 正确的是 A 该房地产的名义交易价格为人民币 6590 元 B 该房地产的实际交易价格为人民币 6404 元 C 该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为 1052 美元 D 该类房地产在该年 1 月 30 日至 9 月 30 日期间以人民币为基准的价格平均 每月比上月上涨幅度大于 1 E 工业用地的监测点评估价格 3 在开发项目财务评价中 动态投资回收期肯定大于 A 基准回收期 B 静态投资回收期 C 项目开发期 D 项目销售期 4 偿债备付率 可用于还本付息资金与 之比 A 当期应还本付息资金 B 当期已付利息费用 C 当期本金 D 当期应付利息费用 5 在城市用地经济评价中 确定各种地价修正系数基础的区位条件是 A 宏观区位 B 中观区位 C 微观区位 D 其他区位 6 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益 乘以相应的来求取其价值的方法 A 资本化率 B 收益率 C 收益乘数 D 利息率 E 工业用地的监测点评估价格 7 为评估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市场价格 在其附近收集公证机关的 某可比实例的有关资料如下 成交价格为 4000 元 成交日期为 2004 年 5 月 1 日 成交价格比正常价格低 2 房地产状况调整系数为 1 087 已知从 2004 年 5 月 1 日到 10 月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1 则对该可 比实例成交价格进行校正 调整得到的价格最接近于元 A 3790 B 4238 C 4658 D 4663 E 工业用地的监测点评估价格 8 享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是 A 投保人 B 被保险人 C 被保险人和受益人 D 投保人 被保险人和受益人 E 执行层的组织协调 9 在英国和其他英联邦国家 法院一般来判断房地产评估价值的误差范 围 2005 年考题 A 使用估价对象房地产的实际成交价格 B 使用政府公布的房地产交易指导价格 C 使用近一年内房地产的平均成交价格 D 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E 工业用地的监测点评估价格 10 房地产投资决策分析主要包括市场分析 和投资决策三部分工作 A 价格分析 B 项目财务评价 C 产品分析 D 成本分析 11 关于估价对象实地查勘的说法 错误的是 A 任何估价项目 估价师都必须对估价对象进行实地查勘 B 对已消失的房地产 估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解 C 实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况 一般不涉及其权益状况 D 拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 E 工业用地的监测点评估价格 12 I regret harder at office A not to have worked B not having worked C not have worked D having not worked 13 关于房地产贷款担保的说法 正确的是 A 担保能确保贷款得以足额偿还 B 金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C 最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D 贷款质押不转移财产的占有权 14 运用假设开发法评估时 开发完成后的价值不适用求取 A 市场法 B 成本法 C 收益法 D 长期趋势法 E 工业用地的监测点评估价格 15 下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是 A 房地产重新购建价格的求取思路 B 土地重新购建价格的求取思路 C 具体价格重新购建价格的求取思路 D 建筑物重新购建价格的求取思路 E 工业用地的监测点评估价格 16 某建筑物实际经过年数为 10 年 估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设 计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物 判断其有效经 过年数为 18 年 剩余经济寿命为 22 年 残值率为 4 用直线法计算该建筑物 的成新率为 A 43 2 B 50 C 56 8 D 70 17 若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素 则可选用的是 A 建筑造价指数或变动率 B 建筑人工费指数或变动率 C 一般物价指数或变动率 D 房地产价格指数或变动率 18 根据工程量清单计价法 假设某建筑安装工程中 直接费为 6000 万元 间 接费为 1500 万元 利润为 500 万元 税金为 300 万元 该建筑安装工程费为万 元 A 7500 B 8000 C 8300 D 9000 E 执行层的组织协调 19 在每个生产周期完成一次周转 在整个项目寿命期内始终被占用 直到项 目寿命周期末才能退出生产和流通 以货币资金形式被收回的是 A 置业投资 B 无形资产 C 开发投资 D 流动资金 20 在某旧城改造的房屋拆迁中 因有的房屋登记的是使用面积 有的房屋登 记的是建筑面积 所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是 A 统一房地产范围 B 统一付款方式 C 统一价格单位 D 统一市场状况 21 某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用 与之类似的现房价格为 5000 元 现房出租的年末净收益为 500 元 若按折现率 10 和风险补 偿值 100 元 计 计算该期房目前的价格应为 A 4400 元 B 4409 元 C 4445 元 D 4455 元 E 工业用地的监测点评估价格 22 某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为 600 万元 法定优先受偿 款为 50 万元 贷款成数为七成 则该房地产的抵押贷款额度为 万元 A 370 B 385 C 420 D 550 23 对于收益性物业的管理费和利润通常是物业 的一个百分比 A 有效毛租金收入 B 净经营收入 C 潜在毛租金收入 D 税后现金流 24 王某与甲房地产开发公司签订一购房合同 房屋总价款为 300 万元 并交 付定金 75 万元 如甲房地产开发公司不能再履行合同 则应返还王某 万元 A 75 B 120 C 135 D 150 25 已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元 流动资金为 500 万元 投 资者的权益资本为 2000 万元 经营期内年平均利润总额为 700 万元 年平均税 后利润为 500 万元 则项目的资本金利润率为 A 10 0 B 14 0 C 25 0 D 35 0 E 借款合同 二 多项选择题 共 25 题 每题 2 分 每题的备选项中 有 2 个或 2 个以上符 合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 1 甲房地产的建筑物建于 1993 年 乙房地产的建筑物建于 1998 年 假定该两 宗房地产的产权 建筑结构 装修 面积等各项条件相同 若采用直线法计算 2001 年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较 则 A 甲大于乙 B 甲小于乙 C 甲等于乙 D 难以判断 2 不需任何刺激需求的费用 就可以实现的基本销售量 又称 A 市场潜量 B 市场预测量 C 市场最低量 D 市场最高量 E 借款合同 3 下列关于商业物业的表述中 正确的有 A 能为投资者带来经营性的收入现金流 B 分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式 C 适合于长期投资 D 需在机构投资者之间进行交易 E 位置对其有着特殊的重要性 4 从理论上讲 房地产市场分析的第一步工作是 2005 年试题 A 确定调查方式 B 设计问卷 C 收集信息 D 定义市场区域 E 借款合同 5 甲房地产开发公司 以下简称甲公司 拟通过竞标取得一项目土地使用权进行 住宅和商业房地产开发 为此与乙房地产经纪公司 以下简称乙公司 达成协议 由乙公司为甲公司提供市场分析 项目融资 营销计划以及投标报价等内容的 咨询报告 同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房 双方协 定 根据利益分享和风险共担的原则 甲公司在签订协议时向乙公司支付部分 款项 余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付 2007 年试题 下列关于双方达成协议的表述中 正确的是 A 双方达成的是一种单务合同 B 双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告 C 甲公司是乙公司的被代理人 D 甲公司开始支付的款项是一种定金 E 停止侵害 6 基础按其构造特点可分为 箱形基础 桩基础等 A 条形基础 B 单独基础 C 联合基础 D 一般基础 E 特殊基础 7 以单纯的土地使用权抵押的 设定抵押的前提条件是 要求土地必须是以 方式取得的 A 划拨 B 出让 C 转让 D 出租 8 房地产存在的形态有 A 土地 B 房地 C 耕地 D 草地 E 建筑物 9 房地产开发前期的规划管理包括 A 开发项目的选址定点审批 B 规划设计条件审批 C 规划设计方案审批 D 核发建设用地规划许可证 E 核发建设用地批准书 10 主要用以简要表示建筑物的内部结构形式 空间关系的建筑施工图是 A 建筑立面图 B 建筑剖面图 C 建筑详图 D 建筑平面图 E 执行层的组织协调 11 下列不属于担保物权特征的是 A 担保物权以确保债务的履行为目的 B 担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利 是一种自物权 C 担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的 是以对所有人的 处分权能加以限制而实现这一目的 D 担保物权具有从属性和不可分性 E 执行层的组织协调 12 进入市场的第一家可以选择差异性营销 也可以选择集中性营销或无差异 性营销的市场细分模式是 A 同质偏好 B 分散偏好 C 集群偏好 D 集中偏好 E 借款合同 13 房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是 A 支付土地出让金的贷款 B 支付开发费用的短期资金或 建设贷款 C 用于土地储备的贷款 D 项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或 抵押贷款 E 住房抵押贷款 14 某类房地产 2005 年 2009 年的价格见下表 各年增长量的权重分别为 0 1 0 2 0 2 0 5 则利用平均增减量法预测该类房地产 2010 年的价格为 元 A 8460 B 8500 C 8790 D 8838 15 法的分类中 按法设立和适用范围分为 A 国内法 B 国际法 C 实体法 D 程序法 E 普通法 16 2009 年 1 月 A 市 B 担保公司以国家规定最低实有资本成立 2009 年 5 月 开展了第一笔担保业务 其担保贷款总额 不得超过万元人民币 A 1000 B 3000 C 10000 D 30000 E 执行层的组织协调 17 商业用地房地产位置的优劣主要取决于 A 周围环境状况 安宁程度 B 位置有利于原料和产品的运输 C 交通是否便捷及离市中心的远近 D 繁华程度 临街状况 18 拍卖人应当于拍卖日 日前发布拍卖公告 A 3 B 5 C 7 D 11 19 用地单位必须按合同约定开发使用土地 超过出让合同约定的动工开发日 期满 1 年未开工的 按地价款的 以下征收土地闲置费 A 10 B 15 C 20 D 25 20 评估某宗房开发用地 2006 年 10 月 16 日的价值 要将在未来发生的支出和 收入都折算到 2006 年 10 月 16 日 如果预测该宗土地 2009 年 10 月 15 日开发 完成后的房价为 3000 万元 折现率为 12 则需将这 3000 万元折现到 2006 年 10 月 16 日 即在 2006 年 10 月 16 日的房价实际为 万元 A 2526 B 2241 C 2135 D 2985 21 房地产投资者的债务融资方式有 A 吸收其他机构投资者资金 B 建成房地产抵押贷款 C 土地储备贷款 D 增发新股 E 房地产企业流动资金贷款 22 城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的 A 区位 B 用途 C 搬迁补助费 D 建筑面积 E 执行层的组织协调 23 W 省某开发公司开发一项目 需征收 A 市 B 县集体土地 30 公顷 为保证 该项目的整体性 需征收基本农田以内的耕地 5 公顷 那么 这一项目的征收 土地应由 批准 A 国务院 B W 省人民政府 C A 市人民政府 D B 县人民政府 24 下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有 A 国家机关用地 B 商品住宅用地 C 学校用地 D 高速公路用地 E 国家重点扶持的能源项目用地 25 针对某个估价对象 下列关于估价方法选用的说法中 正确的有 A 理论上适用的估价方法 都必须选用 B 在适用的估价方法中 选用两种即可 C 理论上适用的估价方法因客观原因不能用的 可以不用 D 必须选用两种以上的估价方法 不能只选用一种估价方法 E 仅有一种估价方法适用的 可只选用一种估价方法