房地产项目信托融资实务.docx

房地产项目信托融资实务房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通过信托公司发行房地产信托计划产品实现。自2001年我国信托投资“一法两规”（信托法、信托投资公司管理办法、信托投资公司资金信托管理暂行办法）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。然而，2010年11月中旬银监会下发的信托公司房地产信托业务风险提示的通知，犹如最近这股寒流，袭向房地产信托市场，已有几家前期房地产业务发展迅猛的信托公司暂停了房地产信托业务。尽管如此，就如银行不可能停止对房地产领域放贷一样，房地产信托业务也不可能就此停止，在房地产开发商面临银行贷款供应不足、银信产品进一步收缩等多种融资渠道空前不畅的情况下，房地产信托仍然有很大的发展空间和市场前景。因此，本文还是对房地产信托融资作一简单介绍，为便于理解及节省文字，本文主要以图表形式展现有关内容。一、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本：房地产信托REITs产品性质非标准化金融产品标准化可流通的金融产品投资目标房地产开发项目存量商业地产（持有物业）投资周期1-3年8-10年收益来源资金使用方提供租金收入或者抵押贷款利息收益比例投资人收益为投资额的7-11%总利润的90%分配给投资人税收优惠无优惠税制安排税收优惠管理模式资金监管资产管理公司或精英团队经营需要说明的是，上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等，目前信托市场上，开发商的信托融资成本大多在15%-23%之间，这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外，还包括需要支付给信托公司的财务顾问费，以及发行信托计划过程中需要支付给第三方的费用，如需要支付给承销商的承销费用、需要支付给评估机构的评估费用，需要支付给资金保管方的保管费用等等。二、房地产信托融资的必要性和信托资金主要需求时点：开发商就房地产开发项目申请银行开发贷款有严苛的条件要求（四证齐全，开发商自有资金比例30%以上），项目前期融资十分艰巨。尽管信托贷款比银行开发贷要求的条件有过之而无不及（需满足“四二三五”，即四证齐全，二级开发资质，自有资金比例35%以上），但集合资金信托计划管理办法第二十六条规定：“信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金。”这使得信托公司可以根据项目及项目公司具体情况灵活设计变化多样的信托产品，以其灵活的投资方式弥补了这一缺憾。信托资金投入房地产项目除贷款方式外的其他变通模式见本文第四部分所述。至于一个开发项目何时需要信托资金的介入，简而言之，凡是开发商急需资金而贷款不能介入的时点都是有必要引进信托资金的时点，主要为：1、招拍挂前或土地使用权出让金足额缴付前，一方面不能以流动资金贷款缴纳出让金（法律规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资），一方面尚不符合开发贷申请条件，最好的办法即通过设计信托产品募集资金； 2、受让土地后、开发贷条件具备前，或者银行开发贷在审批过程中时（银行贷款程序繁琐、审批时间较长）则可用信托资金过渡；3、银行开发贷到期必须收回，而项目仍需建设资金，此时可由信托资金置换银行开发贷。三、房地产信托融资基本法律关系及结构化信托：上图实线表明合同关系及签约顺序，虚线表明资金来源及走向。如上图中所示，投资人分为优先级受益人和次级受益人的信托产品称之为结构化信托，其中优先级受益人在分配信托收益或剩余信托财产时享有优先分配的权利，剩余收益（若有）或剩余信托财产（若有）由次级受益人取得。次级受益人一般为开发商（资金需求方）或其关联公司，在房地产信托法律关系中还承担着保证优先级受益人能够获得信托文件约定的收益之责任和义务（若信托收益不能满足优先级受益人按约定应获得的收益，则由次级受益人追加认购次级信托份额，并将该等追加资金分配给优先级受益人）。为便于设计信托产品，目前房地产信托大多为结构化信托，不过，根据关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知（银监办发201054号）的要求，一支信托计划产品中，优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。四、信托资金投入房地产的模式：信托资金投入房地产主要有以下四种模式：信托贷款型、股权投资型、权益投资型和财产信托型。信托贷款型，即将信托募集到的资金以向开发商发放贷款的方式投入到房地产开发项目，是房地产信托融资的早期形式和常规模式，但因其要求的条件较银行贷款更严格（四二三五），故实务中较少采用。股权投资型，指信托公司将信托募集到的资金以受让股权、增资扩股、增加资本公积或新设公司的方式投入到房地产开发项目，通过阶段性持股达到获取预期收益的目的。此种方式，往往包含着“对赌”设计，即极端情形下（开发商不按约定回赎股权或支付投资人收益）信托公司会处分股权（转让股权、减资或解散公司）以保证投资人利益不受损害。权益投资型，指信托公司以信托募集到的资金为对价受让开发商在某一阶段的特定权益（应当是具有可让渡的、专属性的权益，且该权益能够在未来期限内产生稳定现金流），从而获得信托收益的模式。 此种模式具有灵活性，易于设计信托产品。财产信托型，与REITs有一定的相似之处，即开发商将房地产开发项目（建设中或已建成）作为信托财产委托给信托公司管理，该信托财产的部分受益权由委托人转让给投资人以获得资金，在约定的信托期限届满时，由委托人或委托人的关联公司回赎受益权以结束信托。此种模式因受受益权转让相关条件限制、信托财产所有权转移涉及房地产过户登记、税费缴纳等诸多问题，实务中很少采纳。上述四种模式中，后三种实际均为准贷款型，即以股权投资、权益投资、财产信托之名，行贷款之实。按照信托有关规定，对信托产品的合规性审查应当采用实质重于形式原则，但若按照此原则执行，恐怕没有几支产品符合合规性和风险控制的要求。这也正是目前国家加强对房地产信托监管的原因之一。五、房地产信托融资基本流程：完成上述过程需要的法律文件：1、融资合同类：贷款合同或股权转让合同、章程修改案或收益权转让合同、财产信托合同等；2、配套合同类：次级受益权认购书、次级受益权追加认购承诺函、抵押合同、股权质押合同、保证合同、账户监管协议、还款协议或支付协议（需强制执行公证）等；3、信托文件类：信托计划说明、认购风险申明书、保管协议、优先级信托合同等。六、律师在房地产信托融资中的服务内容：因房地产信托融资涉及的法律关系复杂、监管严格、文件繁多，需要律师全程参与，保证融资的合法性、维护各方利益。对信托公司而言，其律师服务的内容包括论证信托融资方案的合法性、合规性和可行性，评估法律风险、提出修改建议，对各类法律文件进行审查、修改等。而对于开发商而言，信托融资虽为最快捷、有效的资金杠杆，但亦有着非常严酷的风险，更需要律师全面介入，为其融资行为保驾护航。融资方律师通常提供的服务内容包括：1、解答与信托融资有关的法律咨询，应融资方要求出具相关法律意见书；2、协助融资方拟定融资申请书、对融资方拟定的融资申请书进行法律审查；3、结合法律规定审查信托公司提出的信托融资方案的合法性和可行性，向融资方提示风险；4、审查合作框架协议、融资合同、配套合同、信托文件等；5、协助融资方就融资方案、融资框架协议、合同文件以及配套协议等与信托公司进行协商、沟通和谈判，根据谈判情况对合同文件进行修改；6、协助融资方办理强制执行公证；7、其他与信托相关的服务。随着国家对房地产市场日益趋紧的调控，房地产融资渠道也越来越窄，11月份银监会下发信托公司房地产信托业务风险提示的通知之后，房地产信托融资忽然从炙热期进入严冬，但沉寂往往孕育着爆发，说不定新一轮房地产信托融资热潮不久将来临。有专业人士推断，目前的形势将使房地产信托业务从以住宅为主转向以商业物业、保障性住房为重点，从一般性的住宅融资类信托转为以优质上市公司、大型房企集团与区域龙头为主要交易对手的信托，甚至孕育出真正意义上的RERTs。因此，开发商应当关注房地产信托融资的发展和动向，充分了解它、掌握它，寻找为我所用的时机及途径，使之成为项目开发过程中有力的推手。