苏州园区买房心得.docx

（转）苏州园区买房心得2009-12-14 09:04昨天贷款批下来了，两个月的买房路即将划上句号。我是第一次购买二手房，现在将我买房中的一些小经验跟大家共享一下，希望能帮助大家选房、购房，节省费用和经历。一、看房篇因为我是不坐班的，所以我白天时间都可以看房，算起来，应该看了有几十套吧，新房二手房都有的。我一般是第一天晚上在网上查好信息，第二天一早电话给中介约看房。主要查看的网站是安居客，后来我发现这个网站有很多信息是假的，要不就是重复的。所以看过的房子要记住，以免别的中介给你推荐的时候看重复了。我看房子的区域主要是在湖东，下面分小区慢慢说。都是一家之言，说的不对请大家海涵。1、翰林缘这是我第一开始看的。翰林缘是定销房，价格比较便宜，均价5600，一般高一点的在5800左右。如果在高教区上班住这里是非常方便的。但是这个小区有几个缺点，一是群租现象严重，二是公摊很高。135平米户型公摊20，96平米的户型公摊3，三是户型设计不太好。2、东湖大郡东湖大郡是我看的套数最多的一个小区，一二三期还有春之韵都看过。其中环境最好的是一期的西区，东区没有西区好。最差的是二期，靠近高压线。相对来说二期价格也是最便宜的。有一套我记得是105个平米81万，简单装修的。三期的交通是最方便的，价格也较高，尤其是小户型。现在有的报价都9500以上了，我觉得不太值得。不如买一期的多层，因为得房率比较高，而且一期的三房的边户是三面采光，三房朝南的。一期的三房毛坯多层我了解的价格在75008000之间。春之韵的户型设计跟东湖三期差不多，质量感觉不是很好，我记得我看过的有一套竟然把落水管设在了卧室飘窗上。3、高尔夫花园高尔夫的位置其实满不错，但小区管理不太好。我去看房的时候，大门口停了很多车，又乱又拥堵的样子。小区里面车也停的乱七八糟。我看的那栋楼连幢号都掉了一半在空中飘摇，也没有修理。进了电梯，电梯墙上全是电话号码。高尔夫花园的价格约在8000左右。4、埃拉国际水岸这个小区是印象比较好的小区之一，入住率很高，也有很多厂车经过。将来地铁开通应该更方便。目前买菜购物还不是很好。我感觉如果是两口之家第一次置业，买这里的75平米那种小户型应该蛮好，可以迁户口，价格也不是很高，精装修价格一般65万。5、湖畔天成湖畔天成看的是一手房。置业顾问带我去看的那套在三楼，屋子里看着还行，出来一看，北面是垃圾房，南面是配电房。这置业顾问简直是害我噢。小区感觉普普通通，不过不失。据说这里是园区二实小学区，但埃拉将来就是方洲小学学区。如果是买学区房子的，可以关注一下。6、玲珑湾玲珑湾在我看来是豪宅级别的，所以我只看小户型，看过一套78平米的两居室。得房率应该不太高，看起来满局促。另外小区北边是靠高压线的，这一点我也是后来才知道，直接PASS。不过切身感受玲珑湾的物业确实不错，这个小区是一个组团一个物业标准的，价格都不一样的。因为面积小可能安全性管理上更有保障一些。7、澳韵花园这个看的也是一手房，当时是7月初澳韵搞活动，80平米的户型大约是6800左右。这个小区印象蛮好的，密度不是很大，周围也比较开阔，价格也还合适。老公看了以后说不喜欢这个位置，结果pass。8、欧洲城入住率很低，据说国税的人买的比较多，基本上都是投资的。9、伊顿小镇房子盖的很有特色，但跟对面的澳韵花园比起来价格高太多了（900010000每平米）10、南山巴黎印象南山巴黎的房子也是我喜欢的密度比较低的那种。最高的好像才9层楼的，也有多层的。我看的一套是93平米两室半的电梯房，南北通透，都满实用的。价格是74万带装修。我最喜欢的是那里的一楼带花园还有地下室的。可惜看了几套房东不是后来不卖了就是要价太高。另外南山靠近马路边的不能买，我在房间里切实感受过，一开窗很吵的，当然不怕吵的话靠马路价格要实惠一些的。11、玫瑰湾玫瑰湾最近在卖期房公寓，我去看了一下，110平米只做了两房，空间是很宽裕的。样板房看起来真的满不错。可惜的是现在卖的都是靠马路的。后来我在别墅区转了一下，发现入住率真的好低噢。这么多别墅空着真可惜。12、橄榄湾在橄榄湾看了一套湖景房，价格是110平米79万毛坯的。从书房看下去风景真的满不错。但物业感觉不太好，我看的那栋楼过道都被电瓶车塞满了，走路都要侧身的，另外小区里面还有一个餐厅。回来后上网查了说房子质量不太好，PASS。13、东湖林雨有一天物业告诉了我一个惊天便宜的房子，东湖的96平米的66万。去看了之后发现房子是不规则形状的。不是方正的那种。后来又了解到了著名的物业黑社会事件。之后就没再关注过这个小区。14、亿城沙发二期感觉这个小区的户型做的真的蛮好，尤其喜欢他们70平米的两居室，和90平米的三居室。可惜70平米的是靠高压线的。另外小区附近目前还是啥也没有。如果预算不是很够，又在附近上班倒是挺值得一买的，毕竟40万买三居也只有这里能做到了。现在总结一下我挑房子的要点。一是不要顶楼、小高层不要底楼。顶楼比较热，底楼采光不行。二是不靠马路。因为我睡觉比较警醒。三是不靠垃圾房和配电房。四是房子质量不要有明显问题。看过一套房全是裂缝的。五是附近要有完善的公共交通、商业配套和学校。因为要带老人孩子一起住的，不可能让六十多岁的老人去学车，然后开车去买菜的。六是小区口碑不要太差。二、买房篇看到了心水的房子，只是万里长征第一步。之后的故事中介所起的作用就比较重要了。首先，看中了房子之后，要给中介打电话，让他跟房东确认房产证上的面积。通常中介说的面积都比房产证面积大。有时候160的其实只有140。其次，让中介帮你跟房东还价。我见过一个中介想吃差价，说房东一分钱不让的，结果后来见面的时候房东自己说其实可以让1万的，中介说这一万算中介费，给中介吃。其实真的诚心卖房子不可能一点都不让，一般都留有余地的。第三，如果一切顺利，就进入了见面环节。这时候价格一般再谈的余地不大了。这时候最重要的是跟中介确认自己需要交的费用。一般大头费用有：1、契税，1，这个交给国税，免不掉的。2、个税，1，这个交给地税，普通住宅满五年且房东在园区没有其他房子可以免掉。一般中介建议你做低评估价来避税，这个我觉得不好，比如说100万的房子你做到五十万，会影响你下次卖的。而且现在贷款利率这么低，还是多贷点比较划算。3、中介费：一般买家1，这个我见过最低谈到0.5的，我比较没用只谈到了0.7。4、贷款服务费：一般是1。如果你自己找银行贷款，就不需要交这个钱。找银行贷款方法如下：拨打各银行服务电话咨询自己所在地支行个人信贷部电话电话咨询所需材料准备好材料办理。银行态度都很好的，而且你也可以自己选择想要的银行。5、评估费：一般中介收0.5。有的比较黑的收两次。其实是这样，交一次评估费，出三份评估报告，两份是买家名字，给银行的，一份是卖家名字，过户时候用的。这个评估费自己找人的话可以节省点的。方法是让银行给你推荐，或者上苏州房产局网站，找有资质的公司打电话询问。6、维修基金：有的二手房没交过维修基金，需要买家交的，据说98年以前的房都没有维修基金的。想知道有没有交过，有两个方法，一是拿房产证复印件到房产局询问，二是看网签合同，上面有写。7、其他小费用。大概几百元。也就是说，如果自己办理贷款和评估，只需要交给中介中介费就可以了。其他一切费用不要经过中介手。第四，网签、资金托管、贷款、过户这四条放一块写，是因为可以同一天办好。注意，让中介提前把网签合同打印出来，不要现场看现场签字，我们就犯了这个错误以至于有个地方写错了，又重新撤销，重新签。另外，评估报告里面也需要根据网签价格确定评估价格，根据网签合同里面的房屋建造日期来写评估的。这些环节都有中介帮着做，没什么难的。一般过户当天就要给房东差价和中介中介费了。我碰到一个中介，是要求签定金合同当天就给中介费，那时候还什么都没办呐，给了中介费就惨了，估计人都找不到了。第五，银行放款，缴税，拿证。其他就没什么了，等通知就行了。如果已经资金托管了，贷款下不来怎么办呐？看网签合同，里面规定可以跟房东协商。撤销资金托管的。为了避免这种情况发生，最好在网签之前就到银行询问自己的贷款办下来的可能性。长篇大论，终于写完了！希望能给大家点参考，如果有什么能帮忙的可以在线询问！ 房子在苏州真的是天天一个价格，期房有时候买不到合心的或者闲贵，淘淘二手房确实是个不错的选择，但是很多人买二手房，都非常害怕交易被欺骗或者碰到一些奸商。确实二手中介黑心的地步已经让人厌恶非常，我通常形容这些黑心的二手中介为-奸狼！这里我不想介绍我买房子遭遇的许多难过以及厌恶的事情，我只想把我心得分给需要买二手房子的人，让你们少走弯路。1心态：买房切忌心态着急。这是穷人的通病，我就是个例子，生怕明天就买不起房子似的。其实买房很大程度决定你的运气，着急也没什么用。保持平静的心态是买房首要条件。2中介费：这个费用肯定是可以还价的，一般为成交价格的1%，你最好买前就多还点，他要是不给还，那你就和他说拜拜。顾客永远是上帝，自古都是商人求顾客！切记：房子全部交易好后再给中介费用！钱是王道，把握钱，你才有主动权！这里你一般可以还1000-3000，我70W的房子给了4000中介。3评估费用：这个费用在苏州是存在的，浙江好象已经没有。但是这个费用你在买之前必须和他谈，一般他会说房价的0。3%，但是这个费用完全可以减免，很多中介都不收这个费用或者只收几百，买房之前确定下收不收，应该可以给你省1000-3000元4帮忙贷款收费：这个是放屁的！在苏州物价巨已经严格规定不准收这个费用，他如果收了，你可以向物价局投诉他，不要怕麻烦一个电话而已，其他的问题物价局会帮你解决，或者315。很简单的。这个一般会帮你节省2000-8000元，例如70W的房子的话。5税收，一定要交的钱，但是中介可以通过评估房子把这个税收几乎做没。做为一个共产党员，我不讲这里面的猫腻了。 6交易时间。这里我给你2点建议1：合同上写好时间，并说明超出时间如何罚款。就是到时候超出时间时候他耍无赖，你要告他。但是告他毕竟有点麻烦，但是肯定能赢。建议2：先把钥匙拿来，然后慢慢等。自己先住进去。最后再次强调：中介费用一开始一毛都不给。至于定金这块越少越好，并且注意收据。