自考 房地产法

第一部分 小点 房地产法复习资料 第 20 页第一章 1、1998年8月29日第二次修改的土地管理法的实施日期是：1999年1月1日 2、1991年5月24日，国务院决定，每年的全国“土地日”是6月25日 3、以下属于房地产三级市场交易活动的是：房屋租赁 4、房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单独作为地产时，指的是：土地所有权、土地使用权 5、为了1998配合年下半年开始的住房分配货币化政策的实施，我国正在推行一种新的住房供应体系，其中处于主体地位的是：经济适用房 6、以下经济关系中属于行政管理性质房地产关系的是：土地用途管制 7、在我国房地产的体系中属于综合性的法的是民法通则 8、在我国，不可作为商品来交换的是：土地所有权 9、以下不属于房地产法律关系参加人的是：合伙组织 10、以下为新中国房地产立法奠定基础的规范性文件是：中国土地法大纲 11、以下有权制定房地产法规的主体是广州市人大常委会 12、根据建筑法，对全国的建筑活动实施统一的监督管理的部门是：国务院建设行政主管部门 13、以下规范性法律文件中不属于广义房地产法的是：行政诉讼法 多选 1、在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为：农用地、建设用地、未利用地 2、房地产法律关系的客体包括：土地、房屋、行为 3、房地产市场的特征有：综合功能、多级市场、国家适度干预、部分限制、法定形式 4、我国房地产法的基本原则包括：土地有偿使用原则、房地产综合开发原则 5、房地产法律关系包括：房地产法律关系主体、房地产法律关系客体、房地产法律关系主体之权利和义务 6、房地产法律关系主体主要有：国家机关、企业单位 7、规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指：建设用地规划许可证、选址意见书、建设工程规划许可证 8、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的拆迁关系、征用关系、土地用途管制关系 9、民事（商品）性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的：所有关系、使用关系、转让关系、抵押关系、租赁关系 10、广义的房地产法的基本内容包括：关于房地产权属的规定、关于房地产开发利用的规定、关于房地产交易的规定、关于社会化、专业化的物业管理的规定、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定 11、在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现于它的基础性、先导性 12、房地产立法体系中的地方性法规的制定主体包括：省会市人大、经济特区所在地人大、国务院批准的较大市的人大常委会 13、我国现时所称房地产市场，是指城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和：国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、国有土地使用权出租、国有土地使用权抵押 第二章 1、1957年，国务院成立的统管全国的房地产的部门是：国家城市服务部 2、1986年8月1日，根据国务院的决定，作为国务院的直属机构，负责全国的土地的统一管理工作的部门是：国家土地管理局 3、1988年后国务院机构改革，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划，建筑业和房地产管理等的部门是：建设部 4、1998年3月国务院设立的国土资源部，该部组成部分为原地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局和：国家土地管理局 5、制定全国城镇住房的基本制度、统一政策的部门是：国务院 6、地方各级人民政府在权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中征用土地批准权，只能由：省一级人民政府行使 7、土地的全民所有，代表国家行使国家所有土地的所有权的部门是：国务院 8、负责有关土地，房产的税收的部门是：税务部门 多选 1、建国后至文革前，曾主管全国房地产工作的机构有：房地产管理局、国家城市服务部 2、县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取下列措施：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料进行查阅或者予以复制、要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明、进入被检查单位或者个人非法占有的土地现场进行勘测、责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为 3、建设部的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理第三章 1、根据我国现行土地管理法的规定，我国的基本国策是：十分珍惜、合理利用和切实保护耕地 2、最新修改的土地管理法规定，新增建设用地（即农用地转为建设用地）的土地有偿使用费，上缴中央财政的占30% 3、征用耕地的土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍 4、以下土地使用权可以出让是：城市规划区内的国有土地 5、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的是：城市房地产管理法 6、土地使用权出让的最高年限：居住用地规定为70年 7、无偿收回划拨土地使用权，对其地上某建筑物、其他附着物、市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿 8、商业用地土地使用权出让的最高年限为：40年 9、工业用地土地使用权出让的最高年限为：50年 10、农民集体土地所有权的转让仅限于：国家征用 11、以下不属于农民集体所有土地范围的是：城市及郊区土地 12、禁止房地产转让的有效规范性应是：法律 13、下面有关国有土地使用权划拨的提法中，正确的有：划拨土地使用权可以有期限、也可以无期限。划拨土地使用权，原则上不可以转让、出租、抵押。土地使用者取得土地使用权无需支付地价 14、根据国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定企业改革中涉及的土地使用权，下列可以经批准后保留划拨方式的是：国有企业兼并国有企业的 15、下列各行为中符合有关法律规定的：甲村所有的A地经国家征用后出让给乙公司使用 16、根据土地管理法的规定，土地承包经营期限为：30年 17、1998年修订的土地管理法把土地管理方式由以往的分级限额审批制改为：土地用途管理制度 18、1998年再次修订的土地管理法的指导思想是突出保护：耕地 19、1998年再次修订的土地管理法规定土地用途管理制度，将土地分为：农用地、建设用地和未利用地 多选 1、在我国，农用地转用审批权由：省级人民政府行使、中央人民政府行使 2、下列土地属于国有土地的范围的是：城市市区的土地、国家依法征用的土地、农村中已被没收的土地 3、国家出让土地使用权，可采用的方式是：协议、招标、拍卖 4、下列土地使用权禁止转让的是：以出让取得土地使用权，未达到法定转让条件的。依法收回土地使用权。共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的。权属有争议的。未依法登记领取权属证书的 5、在下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨的是：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 6、下列情形中可以收回划拨的国有土地使用权的是：为公共利益需要使用土地的。为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的 7、土地使用权抵押的生效要件包括：抵押人系土地所有权人或使用权人、书面抵押合同、抵押登记 8、以下属于土地使用权终止的原因及后果的有：合同期限届满、土地使用者违反合同、土地灭失 9、国有企业改革中划拨土地使用权的处置办法依法有：保留划拨用地、使用权作价入股、使用权出让、使用权租赁 10、国企改革中所涉划拨土地使用权应采取出让或租赁方式处置的有：国有租赁经营、非国企兼并国企、国企出售 11、土地使用权转让的方式，常见的有：出售、交换、赠与、买卖 12、划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况下才可以转让、出租、抵押、其中土地使用者必须是：公司、个人、企业 13、甲与某县土地管理局签订一份土地使用权出让合同，该合同应包括的主要内容有：出让地块的基本情况、包括位置、面积、界线。出让金额的数量。土地使用权的出让期限。违约责任。土地使用条件 14、下列合同中，应当以书面形式签订的是：甲与乙签订的土地使用权买卖合同、甲公司与乙县土地管理局签订的土地使用权出让合同、甲公司与乙银行签订的土地使用权抵押合同、甲与乙签订的土地使用权赠与合同、甲与乙签订的土地使用权出租合同 15、下列属于法律允许的土地使用权划拨范围的是：某省高级人民法院办公用的土地。某空军部队军用机场占用的土地。某县养老院占用的土地。某大学占用的土地、某城市道路用地第四章 1、根据我国土地管理法的规定。下列有权行使征用土地的审批权的政府机关是：省级人民政府 2、违反土地管理法规定，逾期不履行土地复垦义务的，责令缴纳复垦费。专项用于土地复垦；还可以处以罚款，罚款额为土地复垦费的：2倍以下 3、土地利用总体规划要经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准的是省、自治区人民政府所在地的市以及其他城市但人口应不少于100万 4、征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年的平均年产值的610倍 5、土地管理法规定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上 6、必须报国务院批准，才能一次性开发未确定土地使用权 第五章 1、房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于：变更登记 2、根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是：办理房屋产权登记 3、异产毗连房屋所有人以外的人，需使用异产毗连房屋的共同部位时，应具备的条件是：各所有人一致同意 4、甲与乙结婚已十多年，两人现居住房屋为甲婚前自己出资购买的，后甲与乙感情不和，甲多次对其侄女丙说要把房赠与她，还定下赠与协议，2000年1月，甲趁乙出差期间，把房以高价卖给了丁，并办理了房屋产权过户登记，乙出差回来发现后向法院起诉，请求确认该买卖行为无效，根据有关法律规定，此时房屋应属于丁所有 5、关于建筑物区分所有权概念诸说中的专有权说最早为：1804年法国民法典所肯定 6、下列情形可能形成房屋共有关系的是：甲公民与乙公司共同出资买一间房、甲公民与某国有企业共同投资一间大厂房、甲私营企业与乙私营企业共同投资兴建商铺 7、土地使用权的客体范围包括：地面 8、以下属于房地产权属登记的功能的是：产权确认功能、管理功能、公示功能 不属于的是：使用功能 9、土地使用权传来取得的方式包括抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体以及转让 10、各国关于房地产权属登记及其效力的规定，主要有三种模式，法国模式、托伦斯模式和德国模式 11、县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记称为：总登记 12、住房部分产权包括占有权、使用权、有限的利益权和处分权、并可以继承，它是指城镇居民对其购买的公房享有的权利，该公房的购买价为：标准价（优惠价） 13、房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有：所有权 14、在对建筑物区分所有权的界定上，三元论说，又称“最广义区分所有权说”倡导者为：德国学者 15、相邻关系的客体为：相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益 16、立法上对房地产权属登记的效力问题采取对抗要件主义的国家不包括：德国 17、根据我国有关立法规定，办理房产权转移登记的时间在事实发生之日起：3个月内 18、老吴生有一子一女，妻子已过世，儿女嫌其残废难以照料，便不与其共同生活但偶寄生活费回来，其生活起居常得到其外甥女的帮忙，1996年老吴与本村自办的敬老院签订遗赠抚养协议，约定老吴生前由敬老院抚养，死后老吴将其房屋赠与敬老院，2000年1月。老吴病重，自知时日不多，便定下遗嘱一份，指明该屋由其一子一女和外甥女平分，2月份老吴去世，根据有关法律规定，此时老吴的房屋应归：敬老院所有 19、以下两者之间的关系不属于房屋共有关系的是：国家机关之间 属于的是：全民和集体单位之间，公民之间，公民和社会组织之间 20、机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用私有房屋，如因特殊需要必须租用，有权批准的为：县级人民政府 多选 1、依据房屋所有权的主体不同，房屋所有权可分为以下几种：公房所有权，私房所有权、外产房所有权、中外合资房所有权、其他性质的房屋所有权 2、下列所列各项用于房屋按份共有特征的是：主体各有份额、每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让 3、建筑物区分所有权是由三种权利构成的，即：专有所有权、共同部分处分权、成员权 4、建筑物区分所有权的特征包括：一体性、复合性、专有所有权的主导性、权利主体身份的多重性 5、房屋共有的法律特征是：主体至少两人、客体是同一项房产，存在对内、对外两种关系 6、我国的国有房产可分为：直管公房、自管公房 7、房屋共有的形式有：房屋共同共有、房屋按份共有 8、土地使用权的内容在经济生活中具体表现为对土地的：利用权、出租权、转让权、抵押权、物上请求权 9、土地使用权主体变更的事由包括：买卖、互易、赠与 10、以下属于所有权具体表现形态的是：共有权、个人独体所有权、法人所有权、建筑物区分所有权 11、下列情况中可能会发生房地产相邻关系的是：甲所有的房子和乙所有的房子相邻，甲乙间的关系、甲的房子出租给乙，该房子与丙的房子相邻，乙与丙之间的关系、甲的房子出租给丙，乙的房子出租给丁，甲乙的房子相邻，丙与丁之间的关系、侨居在国外的甲的房子与乙的房子相邻，甲与乙的关系 12、土地使用权在下列哪些主体间的流转会受到一定的限制：甲国有企业欲从某市卫生局受让A地的土地使用权、中国公司甲欲把c地的土地使用权转让给美国公民乙、某美国公司驻广州办事处欲将其拥有的甲地的使用权连同地上建筑物转让给某澳大利亚驻广州办事处 13、下列有关建筑物区分所有权中三大权利的提法，正确的是：区分所有权取得专有所有权就取得了共同部分持分权、区分所有人丧失了专用所有权即丧失共同部分持分权与成员权，区分所有权人专有所有权的大小决定了共同部分持有权及成员权的大小，在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权、专有所有权处于主导地位 14、地产权属的登记按登记的时间和内容可分为：初始登记、变理登记 15、在房地产权属登记的种类中，其他登记包括：限制登记、遗失登记、更正登记、更名登记 16、以合法有效的遗嘱处分遗产的方式，其法律效力高于法定继承，但作为一种法律行为，遗嘱必须具备以下条件：主体合格、客体合法、内容合法、形式合法、意思表示真实 17、国有房产的来源主要有：旧政府房产、个人捐献私房、国家基建投资兴建的房产、私房社会主义改造的、没收官僚资本家所有的房产 18、在租赁城市私有房屋期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：承租人累计6个月不交租金、承租人擅自将房屋转让的、承租人擅自将房屋转租的、承租人擅自将房屋转借的、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的第六章 1、土地增殖税暂行条例规定，建造普通标准住宅出售免征土地增殖税的情况是，增殖额未超过扣除项目金额的：20% 2、1998年国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业的注册资本必须超过：100万元 3、按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发和成片开发 4、房地产开发必须严格执行城市规划，坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一 5、根据城市房地产管理法的规定，房地产开发企业若超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发土地的，可以征收土地闲置费，其数额一般为不超过土地使用权出让金的20% 6、我国的房地产专营企业按照资质可分为：五级 7、以下房地产专营企业资质条件中不符合一级企业的是：4年房地产开发经历 8、以下房地产专营企业资质条件中不符合二级企业的是：自有流动资金和注册资金均为800万元 9、房地产开发企业在领取营业执照后的一定期限内，应到登记机关所在地的县级以上人民政府确定的部门备案，此期限为：30日 10、在我国，房地产一级企业的等级证书由：建设部核发 11、在我国，房地产开发企业中持有资格证书的专职会计人员不得少于2人 12、从事房地产咨询业务的房地产中介服务机构，具有房地产及相关专业中等以上学历，初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上 13、1980年国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定规定，中我合营企业用地应计收：场地使用费 14、世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式，其中，实行以土地私有制为基础的完全市场模式的国家是：美国 15、不属于房地产开发企业设立之必备程序的是：事先公证 属于的是：申请登记、发给营业执照、备案 16、以下不属于房地产开发主要特征的是：建设周期短 17、工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取：同级房地产主管部门的意见 18、违反城市房地产管理法规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上工商业行政管理部门没收违法所得，可以并处罚款，罚款额不得超过违法所得的：5倍 19、以下属于房地产三级市场的是：房屋租赁 20、在我国，设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，要由：县级以上房地产管理部门进行审查 21、若要从事房地产估价业务必须经过考试并取得房地产估价员岗位合格证 22、若要从事房地产经纪业务必须取得房地产经纪人资格证 23、对房地产中介服务机构的专业人员条件进行年检的法定机构是：房地产管理部门 24、房地产中介服务机构领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的：县级以上人民政府房地产管理部门备案 多选 1、房地产开发企业对土地进行开发，将生地变成熟地，达到“七通一平”，这种开发属于：成片开发、经营开发 2、下列各项是房地产资质一级企业必须达到的条件：自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元、具有5年以上从事房地产开发的经历 3、房地产开发应注意的事项包括：总体效益开发高。严格按用途、期限开发。设计、施工规范。居民住宅优惠开发 4、国家对房地产中介服务人员采取下列管理办法，执业咨询认证、采取统一考试、注册登记 5、土地开发三通一平的三通是指：道路通、上下水通、电力通 6、按开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发、成片开发 7、我国房地产开发企业目前主要有：专营企业、兼营企业、项目公司 8、我国目前的房地产中介服务主要有：房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪 9、下列国家的土地制度属于以土地所有制为基础的完全市场模式的是：美国、日本 10、下列有关房地产开发企业的提法中，正确的是：房地产开发项目公司项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。房地产开发企业须有自己的名称 11、根据有关法律的规定，必须在领取营业执照后法定期间内到有关部门备案的是：光明房地产开发有限责任公司、宏达房地产咨询有限责任公司、利用房地产价格评估有限责任公司、路通房地产经纪有限责任公司、通达房地产股份有限公司第七章 1、拆迁补偿的范围包括：被拆除的未超过期限的临时建筑物 2、拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的：所有人 3、房屋拆迁必须依法按照一定的程序进行，该程序是：申领规划用地许可证、编制拆迁计划和方案、申领房屋拆迁许可证、 4、房屋拆迁补偿对象不包括：公房所有人 5、拆迁补偿协议和安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全的情况是：拆除由房屋拆迁主管部门代管的房屋 6、产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的：建筑面积 7、应当实行产权调换的情况是：拆除非住宅房屋 8、在房屋拆迁中，被拆迁人享有的权利是：安置和补偿权 9、拆迁安置的是被拆除房屋及其附属物的：使用人 10、重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的造价是：重置价格 11、在实践中经常运用，有利于协调拆迁双方在补偿问题上的分歧的拆迁补偿方式是：产权调换与作价补偿相结合 12、拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁主管部门或人民政府裁决不服的，可以向人民法院起诉，该期限在接到裁决之日起：15日起 13、取得房屋拆迁许可证的拆迁人不包括：公民个人 14、房屋拆迁以拆迁主体的不同为标准可分为统一拆迁和自行拆迁 15、房屋拆迁的直接目的是获取旧房所占用土地的：使用权 16、拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议 17、主要发生在城市的新城区（尤其是成片新住宅的建设），不公改变了原土地所有权的归属，而且也确定了征地单位的土地使用权的拆迁方式是：征地拆迁 18、对房屋拆迁搬家补助费的标准进行规定的人民政府是：省级 19、拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系，继续保持 20、以下属于拆迁安置费用以外的费用的是：拆迁公告费 21、房屋拆迁必须按照一定的程序进行，首先应该：申领规划用地许可证 多选 1、被拆迁人可能是：房屋的所有人、房屋的使用人、房屋的代管人、房屋的管理人、房屋的承租人 2、以建设投资不同的资金来源为标准划分，房屋拆迁可分为：市政动迁、社会动迁 3、拆迁公告的内容主要包括：建设项目的名称、拆迁人、拆迁时间、拆迁范围 4、拆迁协议的主要条款应该包括：补偿形式、安置地点、补偿金额、违约责任、过渡期限 5、根据我国现行法律的有关规定，房屋拆迁人是进行国家建设需要使用土地而向国家申请征用土地的人，包括：全民所有制企业、集体所有制企业 6、拆除用于公益事业的房屋及其附属物，补偿方式是：按照重置价格给予补偿、由城市人民政府按城市规划统筹安排、不予补偿 7、如拆除的房屋是出租住宅房屋：应当实行产权调换、原租赁关系继续保持、因拆迁而引起原租赁合同条款的变动，应当作相应修改 8、房屋拆迁中的被拆迁人包括：公有房或私有房的所有人、房地产部门直接管理公房的住户、私房住户、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人 第八章 1、依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括：房地产开发 2、书面租赁合同签订后，依法应向房产管理部门办理登记备案手续的是：出租人和承租人 3、房地产转让、抵押时、要求：房屋的所有权和土地使用权同时转让、抵押 4、城市房地产买卖中，仍属于国家。不能转移给受让人的是土地所有权 5、依据我国法律法规的规定，下列房地产可以设定抵押的是：某国有企业的厂房 6、以下各项不属于抵押权人的义务的是：保持抵押房地产的价值（不属于）不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、使用、收益权，不得单方扩大抵押人担保范围，增加其负担、在抵押权实现后，如果变卖抵押房地产的价款清偿主债后有剩余的，应当将剩余部分返还给抵押人 7、属于依法收回土地使用权的情况是：出让年限届满而未续期、根据社会公共利益的需要而提前收回、因逾期未开发而被无偿收回 8、房地产转让的条件之一是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上 9、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后一定期限内持房地产权属证书、当事人的合法证明，转让合同等文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，该期限是：30日 10、土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为：土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限 11、依照法律规定，下列各种形式中哪种房地产是允许转让的：通过出让方式取得土地使用权的房地产转让，转让时房屋已建成，并搬起石头砸自己的脚房屋所有权证书 12、房屋预售实行许可证制度，房地产开发商应：向县级以上人民政府房产管理办理预售登记 13、依照城市房地产管理法的规定。预售商品房的，若预购人将其购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定 14、在我国，房屋赠与是：无偿的 15、在我国，房屋赠与人主要是公民 16、典契没有约定典期的，原则上作绝卖处理，不得赎回房屋的，情况是出典人超过30年回赎期限 17、城市私有房屋管理条例施行后，交换房屋未办理产权转移手续的，发生纠纷后一般可认定换房行为没有效力 18、属于不办理土地使用权出让手续而以划拨方式取得土地使用权的房地产转让情况的是：经批准转让土地用于行政法规规定的用地、根据城市规划土地使用权不宜出让的、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 19、房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限与原土地使用权出让合同约定的最后年限的关系是：不能超过 20、按提供预售的商品房计算，进行房屋预售的条件是已确认讯息工期进度和竣工交付日期并且可以投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25% 21、下列房地产可以设定抵押的是：未列入拆迁范围的房地产 22、以下所列为可以出租房屋的是：共有房屋共有人同意的 23、房屋预售在实践中最基本的问题是：预购人合法权益的保护 24、出典房屋的典期一般决定于双方当事人的约定 25、下列各项中属于房地产抵押权人应履行的义务是：不得单方扩大抵押人担保范围 26、依据城市房地产管理法的规定，房屋所有人以营利为目的将通过划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金所含：土地收益上缴国家 27、法律规定，房屋赠与合同发生法律效力的时间是：登记之时 28、土地使用权转让必须按照出让合同的约定，已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 29、民间所说的：房不计租，钱不计息，所指的法律关系是：房屋出典 30、房屋交换的实质是：房屋买卖 多选 1、房地产交易的对象包括：城镇国有土地使用权、土地上的房屋以及其他建筑物的所有权 2、房地产交易的形式包括：房地产转让、房地产抵押、房屋租赁 3、房地产转让可通过下列方式实现买卖、赠与、以房地产抵债、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移 4、房地产抵押合同中，抵押人应享有的权利有：对抵押房地产的占有、使用和收益权。就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押的权利 5、根据城市房屋租赁管理方法的规定，有下列情形的，不得出属于违法建筑的、不符合环境保护部门的有关规定的、不符合安全标准的、没有合法的房屋所有权证的、权属有争议的 6、房屋租金是房屋使用价值分期出售的价格，其可分为：市场租金、商品租金、成本租金 7、房屋交换与房屋调换的主要区别是：房屋交换是交换的所有权的行为、房屋交换实质上是房屋买卖、房屋调换是交换使用权的行为、房屋调换实质上是房屋租赁权的互相转让 8、下列各项属于禁止房地产转让的情形有依法收回土地使用权、共有房地产，未经其他共有人书面同意的、权属有争议的、未依法登记领取权属证书的 9、下列房地产中不得设定抵押的是：权属有争议的房地产、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产、列入文物保护的建筑物、已依法公告列入拆迁范围的房地产、被依法查封的房地产 10、房地产抵押人的权利有：要求保全抵押房地产担保价值、处分抵押权、优先受偿权、 11、房地产交易不是单一的典型合同的称谓，而是数种典型合同的总称，这些合同包括：土地使用权转让合同、土地使用权抵押合同、房屋出租合同、房屋买卖合同 12、下列房屋不得出租：未依法取得房屋所有权的、被司法机关依法裁定查封的、权属有争议的 13、承租人违约或违法而导致出租人收回房屋而终止合同的情形有：将承租的房屋擅自转租的、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的、公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的、故意损坏承租房屋的 14、房地产转让是由房地产权利人实施的，房地产权利人包括：房地产所有人，房地产使用人、房地产经营人 15、房屋租赁合同的主要条款包括：当事人姓名或住所，房屋设施装修情况、租赁期限、租金及支付方式 16、房地产转让的程序有：签约、缴纳税费、核发过户单、审查、申报 17、房地产转让合同的主要内容有：房地产权属证书名称和编号、房地产的用途或使用性质、成交价格及支付方式 18、房屋预售一般应经过的步骤为：预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证。预售人办理预售登记，领取预售许可证。预售人同预购人签订商品房预售合同、预售合同登记备案 19、房屋出典的法律特征有：以使用和收益为目的的用益物权、双务、有偿的民事法律行为、要式法律行为、回赎须经一定期间第九章 1、我国住房制度改革始于1980年初，在改革之前形成的住房制度的特征不包括：货币工资分配制 2、1991年6月。国务院及办公厅纷纷发布通知，积极进行住房改革，这一时期的改革模式是：全面推进多种模式 3、我国把住房制度改革的方向确立为：停止实物分配，全面转向住房的货币工资分配是在1998年 4、国务院于1994年7月发布提出了一系列深化城镇住房改革的新举措的文件是关于深化城镇住房制度改革的决定 5、住房公积金的缴纳率要达到：5%左右 6、我国传统的低租金制使住房的价格长期比成本低 7、1998年，国务院提出深化我国城镇住房制度改革的指导思想，其内容是：稳步推进住房商品化、社会化。加快住房建设。促使住宅成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求 8、1998年发布个人住房贷款管理办法规定贷款期限最长可到：20年 9、1980年至1982年，国家在部分城市进行全价出售公有住房的试点，由中央拨款给试点城市，地方政府建房后按：标准价格出售 10、我国的住房制度改革从试点转向全国推广是在推行住房货币工资分配制度改革阶段 11、国务院成立了住房制度改革领导小组，统一协调指导全国住房制度改革工作是在：1986年2月 12、目前，我国正致力于建立以：经济适用住房为主体的多层次的新的住房供应体系 13、我国今后相当长一段时期住房制度改革的主要模式是：住房货币补贴出售 14、中央、国务院正式公布关于住房商品化的政策是在：1980年6月 15、1994年，国务院发布的对出售公有住房价格作了规定的文件是：关于深化城镇住房制度改革的决定 16、银行可以向个人发放住房贷款，但贷款人必须提供担保，依据担保法规定，下列各项不属于法定的担保方式的是：留置。属于的是保证、质押、抵押 17、住房制度改革中的合理调整公房租金的主要内容是改变公房租金过低的状况，按照价值规律的要求确定房租，有计划、有步骤地将租金提高到：成本租金 18、公房租金的成本租金要素包括：管理费、折旧费、维修费 19、以下属于我国城镇住房制度改革根本的目的是：实现人人有其房，按需分配的住房制度 20、职工购房实行分期付款的首期付款不得低于实际售价的30% 21、1980年至1982年，国家城镇住房制度改革的模式是：全价出售公有住房 22、我国开始全面推行住房公积金制度是在1994年 23、职工以标准价购买的住房，拥有：部分产权 24、按照专项使用的原则，职工的住房公积金不能用于：投资经营 25、下列公有住房可以出售的是：与政府机关及保密部门大楼相连但可以分割的 26、现阶段国家致力于建立以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系，新建设经济适用房原则上：租售相结合 27、1993年后，对出租公房的租金按统一标准进行调整，这个标准中不包括：投资利息（包括）：折旧费、房产税、所在地段的地价 28、到2000年，住房租金原则上应达到占双职工平均工资的15% 29、公房调整租金后，需要相应给住公房的职工发放住房补贴，将住房补贴纳入职工的：岗位津贴 30、住房的规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可以由，政府民政部门适当给予补助 多选 1、我国于1998年提出了深化城镇住房制度改革的思想，其内容是：加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点。推进住房商品化、社会化。建立适应我国国情的住房新体制。 2、2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%，租金水平已达到或超过折旧费，维修费。管理费、贷款利息、房产税5项因素成本租金水平的，按成本租金计租、市场租金计租 3、在当前情况下，居民购房的资金主要来源于：银行贷款、工资收入、住房公积金、部分单位的住房补贴 4、个人住房贷款管理办法对贷款担保设定了：保证方式、抵押方式、质押方式 5、我国的住房制度改革是从20世纪80年代初开始的，在此之前形成的住房制度的特征是：国家包、福利性、低租金、等级制、供给制 6、下列关于住房公积金制度的说法正确的是：住房公积金按照个人存储、单位资助的原则进行归集。住房公积金个人所有，存入个人公积金账户。职工离、退休时，其积累的住房公积金本息金额一次结清，退还职工本人住房公积金只能用于职工购、建、大修住房，严禁挪作他用 7、下列情况中，能取得房屋全部产权的是：职工李某以市场价购买的住房、退休工人老陈以成本价见得现居住的公房、退休职工张某以市场价购买的商品房 8、依据我国公有住房出售的有关规定，下列住房不宜出售的是：被没收、代管的公有住房、已列入城市规划有待改造的公有住房、与政府机关及保密部门大楼相连无法分割的住房。市、县房地产管理部门尚未确认产权的住房、经不权产权单位确认不能出售的住房 9、职工以标准价购买的住房，其拥有的权利包括：占有权、使用权、有限的收益权 10、改革开放前我国住房体制的弊端是：城镇住房长期国家包，住房短缺，不鼓励买房建房，强化租住公房，住房分配不合理，住房价格背离价值，低于成本，抵制房地产业发展 11、我国房地产业在国民经济中的重要地位表现在：为城市居民提供住房，已经成为国民经济的基础和支柱产业、直接决定着社会的消费结构、产业结构的调整、影响着社会就业以及金融、建筑、建材、服务等行业的发展 12、我国城镇住房制度改革在不同阶段曾先后采用过的模式有：全价出售公有住房，公有住房补贴出售。推行以调整公房低租金为主的综合配套改革、推行住房工资分配制度 13、居民购买公有住房可享受的优惠待遇是：购买现住房折扣、工龄折扣、一次性付款折扣、对现住户购房减收征地费第十章 1、传统意义上的物业管理起源于：19世纪60年代的英国 2、物业管理的基本主体是：业主 3、物业公司的管理权源于：业主的委托或规定 4、代办物业租赁属于物业管理的：针对性的专项服务 5、下列属于物业管理开支范围的是：设备管理费、物业管理费、房屋修缮费 6、按照规定，物业管理维修费基金属于：全体业主共同所有 7、在物业管理活动中，具体进行物业管理行为的主体是：物业管理公司 8、依照法律管理的有关规定，物业管理公司是由：业主委员会聘任 9、我国内地的物业管理受香港的物业管理影响，起源于20世纪80年代 10、物业管理是运用现代管理科学和先进技术对已投入使用的物业以经营的方式实施全方位的统一管理，其管理的性质是：服务性 11、物业管理的费用由下列哪一主体承担：业主 12、关于物业管理公司与业主之间的关系，下列表述正确的是：受委托人与委托人的关系、服务者与被服务者的关系、合作关系 13、在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主合法权益的自治管理组织是：业主委员会 14、物业公共设施、设备的管理属于：常规性的公共服务 15、业主是指物业：所有人 16、我国传统房产管理方式中处于被管理地位的是：业主 17、管理由专业物业管理公司实施管理，该管理公司由业主委员会聘请 18、物业管理中不能体现业主自治的是：服从性质隶属领导 19、物业管理和服务不应该是：行政的 应该：统一的、全方位的、多层次的 20、我国现阶段的物业管理方式不包括：物业管理集体公司 包括：房管部门房管所转制为物业管理企业、开发公司自行组织成立物业管理公司、业主委员会委托专业物业管理公司管理 21、首次选聘物业管理公司在成立业主委员会之前的，由建设单位选聘 22、物业管理公司的内部环境条件不包括它与：房管部门的关系 包括：业主的关系、业主大会的关系、业主委员会的关系 23、物业管理公司的外部环境条件不包括它与业主大会的关系 包括“工商部门的关系、房管部门的关系、城管部门的关系 24、物业管理的基本业务工作应该是“常规性的公共服务 25、以下属于物业管理的基本环节的是：物业管理的整顿接管阶段 26、以下属于物业管理中的“常规性公共服务的”的是：各类设备、设施的日常营运、维修与更新的管理、火灾的预防及发生火灾时的救护与处理、在所管物业范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等工作 多选 1、我国物业管理应坚持的原则有：物业管理公司实行统一的、全方位的、多层次的管理服务。社会管理、企业化经营。以合同聘用物业管理公司。业主自治与物业管理企业专业管理结合 2、物业管理常规性的公共服务包括：房屋建筑主体的管理、牧业公共设施管理、公共环境卫生管理 3、我国传统房屋管理模式的缺陷是：低效率福利型管理、行政管理、物管物的消极管理 4、业主委员会的权利包括：召集和主持业主大会、草拟业主公约、报业主大会通过，审议年度费用预算。监督物业管理公司的物业管理工作 5、业主委员会的宗旨是：创造优美、安全、舒适、文明的环境。维护公共秩序。保障物业合理与安全使用。实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制。代表业主合法权益 6、物业管理的对象（或内容）是物业的：共有部分、共同事务 7、业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的：执行机构、常设机构 8、依照物业管理内容的相关规定，下列属于针对性专项服务的范围：代办各种财产保险和人寿保险等业务、代住房进行室内、外卫生清扫，室内装修、搬家 9、业主是物业的所有人、管理主体、管理服务对象 10、下列应当属于业主大会的权利的是：监督业主委员会的工作、批准物业管理委托合同， 11、物业管理是一个系统工程，其基本环节包括：物业管理的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段 12、现代物业管理是一种有别于传统房产管理的新型管理模式。具体如下特点：社会化、专业化、市场化 13、房屋修缮管理是物业管理的基础性工作，房屋修缮管理的内容主要包括：房屋维修施工管理、房屋质量管理、房屋维修行政管理 14、下列对业主委员会的产生与组织的表述正确的是：业主委员会在选举后需向物业行政主管部门申请登记，业主委员会由业主大会进行换届选举、业主委员会委员从业主中选举产生 15、下列说法正确的是：物业可大可小、一座大厦、一个住宅单元都可以作为一项物业。物业管理公司一般将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司 第十一章 1、涉外房地产有狭义、广义之分，一般认为狭义的涉外房地产是指房地产法律关系的：主体具有涉外因素 2、涉外房地产关系的法律适用是指对涉外房地产关系的成立、解释和争议处理所适用的法律，也就是现行的实体法 3、依据我国民法通则及最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）的有关规定，不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用：不动产所在地法 4、产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，除大城市市区繁华地段外，开发费一次性计收或者该企业自行开发场地的地区，使用费最高为每年每平方米3元 5、对外国人在我国境内的个人所有的住宅和非住宅房屋进行管理的依据是：城市私有房屋管理条例 6、在我内地开办的外商投资企业，其占有的土地使用权由：外商投资企业享有 7、外商投资企业开发经营成片土地的，在取得土地使用权后必须首先依照土地使用权出让合同的规定投资开发土地 8、表述正确的是：外商投资企业的中方合营者可以将土地使用权作价入股、外商投资企业可以通过出让方式获得国有土地使用权、农村经济组织只能以集体土地使用权作为合资或合作条件，不得出让集体土地使用权 9、对吸收外商投资进行成片开发的项目进行组织编制的机关是：市县人民政府 10、根据国家有关规定，需要向境外销售商品房的，必须向当地政府房地产管理部门申请，取得商品房外销许可证 11、我国现行立法确定了“房地一致”的原则，土地使用权期限届满时，原房屋无偿收回归国家，但可以申请续期 12、设立从事成片土地开发经营的中外合资企业，中外合资企业或外资企业，审批权限是：外经贸部，省、自治区、直辖市人民政府 13、外商投资成片土地开发经营的开发企业，在其开发域内与其他企业的关系是：平等的民事关系 14、关于外商投资成片土地开发经营问题。正确的表述是：向外商出让的只是土地的使用权，土地的所有权仍属于国家。出让的国有土地使用权是一种地上使用权。外商投资开发企业在其开发区域内没有行政管理权 15、外商投资企业的地产，是指“土地使用权 16、1687年5月23日发出的关于落实华侨私房政策的补充意见规定：对属于应落实政策的土地改革中在农村和城镇没收、征收的华侨私房，如房屋不止一处或一处面积较大的，可酌情腾退一部分自住宅房给产权人，上述“酌情腾退一部分”是指退还：使用权 17、以下属于处理涉外房地产关系应该遵循的原则的是：平等互利、维护国家主权、统一管理 18、房产权转移的方式包括赠与、交换、买卖 19、向外商出让的国有土地使用权是：土地的地上使用权 20、外商投资成片开发规划的审批权归：省政府 21、中外合作、合资企业的房产，房产权属于：中外合资、合作企业 多选 1、对外商投资开发房地产问题，主要适用：外资企业法中外合资经营企业法土地管理法城市房地产管理法 2、外商投资企业取得用地可以采用的方式是：拍卖、招标、协议、转让 3、侨房代管人可以取得代管房屋的所有权的情况是：代管后判明代管房屋是敌伪战犯的产业、逾期无人申请发还、发还申请不成立 4、在我国内地。土地所有权因外资投入不发生变化，土地所有权属于：国家、农民集体 5、下列表述正确的是：外商投资企业可以与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，缴纳出让金，取得土地使用权/外商投资企业以租赁方式取得土地使用权，应当向中国政府缴纳土地使用费/中外合资、合作经营企业的中方合营都可以土地使用权作价入股/ 6、有权审批成片开发项目的项目建议书的机关有；国务院/省、自治区、直辖市人民政府/国家发展计划委员会 7、以下关于外商投资成片土地开发经营的表述，正确的是：向外商出让的只是土地的使用权，土地所有权属于国家/对涉及国家安全的基础设施，外商只有开发建设权，没有经营权 8、外商投资成片开发的条件是取得该开发区区域的土地使用权，依照法律由开发区域所在地的市、县人民政府出让，出让应遵循下列程序，按顺序先后列的是：市、县人民政府确定出让条件/所经上级人民政府批示/签订出让合同 9、根据有关法律规定，外商投资企业用地，不论是新征用的土地，还是利用中方合资者或者合作方原来使用的土地，都应缴纳土地使用费，又称“场地使用费”包括：原有建筑物的拆迁费/原有人员的安置费用/重用土地的补偿费/与其配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的投资费用 10、我国私房改造中，不该被纳入改造的侨民之列，应当时归还产权人的是：闲置房屋被纳入改造的、出租面积不到起改点的、所收房屋租金用于公益事业的、经机关团体动员并通过他们安排出租的、与自住房屋结构相连的出租房，数量超过改造起点不多的第二部分 综合1 房地产市场：是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为：综合功能；多级市场；法定形式；部分限制；国家适度干预。2 房地产关系：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法：是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。3 房地产法调整对象的内容：土地、房屋财产关系；土地利用和管理关系；城市房地产开发经营关系；城市房产管理关系；城市物业管理关系。广义的房地产法的基本内容：关于房地产权属的规定；关于房地产开发利用的规定；关于房地产交易的规定；关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；关于社会化、专业化的物业管理的规定。4 我国房地产法的基本原则：土地公有原则；土地有偿使用原则；十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；房地产综合开发原则；城镇住房商品化原则；宏观调控与市场调节相