xx香颂房地产项目规划设计任务书传

“xx香颂”项目规划设计任务书前言略一. 设计依据1本项目1:500规划红线附图2国家及xx市现行有关法规、规范、准则二. 项目简介1项目现状条件“xx香颂”项目用地位于xx市二环路观泉路50号，南部即接壤二环，北临东陶路，东侧为城市主干道东望街，是xx市东北部区域的地产开发重地，更是房地产产品消费市场炙手可热的争夺焦点，近几年周边住宅项目连片开发，业已形成具有浓厚居住氛围的大型居住区。整幅用地沿二环路以北横向分布，整体呈长方形，东西长约250米，南北进深约200米。地形方正平整，垂直高差几乎为零。“xx香颂”地处大东区规划中的“二台子东望街”高级居住区，随着棚户区改造，可利用的土地空间较大，该地区具有无限的想象空间，可重点摆布高档住宅区、综合超市、新型服务业和社区商业等。“xx香颂”地块的居住条件具有非常优良的人居特质。几大旧有及新开发项目的存在已经使该区域的居住氛围比较浓厚；畅通的交通条件更是无可比拟。未来建成后，“xx香颂”将在这个较大规模的居住区域内形成一道独特的风景，从而在总体环境氛围上给人以更为全新的视觉及人文感受。本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目周边物业形象整体落后；区域距传统的城市中心有一定距离，属于新型的生活居住区，新建项目较多，生活成熟度较低，商业和生活配套严重不足等因素，都成了制约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势并予以有效补充，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。2. 项目的基本技术指标（1）用地：项目用地面积约49198。（2）项目整体基本为两梯四六户的景观高层及部分小高层组成，可以考虑部分高层小户型住宅。（3）容积率：3.0（4）总建筑面积约为：15万，其中住宅面积约13万，商业2万。（5）项目考虑分三期开发，一期开发量约为5万，二期开发量约为5万，三期开发量约为5万。（6）商业比例：20%（7）绿地率：25%（8）建筑密度：35%在满足上述指标的基础上，本着人居环境最优化的原则展开设计。3. 项目市场定位及开发理念（1）市场定位根据地块自然条件和周边条件，以及房地产市场调研分析和本地城市经济发展规划分析，我们可以看到该区域中高端市场呈现以下特点：1）从总体供需关系上来看，目前区域市场需求略大于供给，主要原因是金融危机的影响造成部分土地闲置，企业持谨慎态度未进入开发环节。另外，消费者在持币观望了半年后，在刚性需求的驱动下，急于购房，从目前在售的几个项目来看，部分品质好的项目形成哄抢的态势即是供求关系的一个体现, 从去年夏天开始，销售价格一路走高，尤其是今年春节后，xx整体房价估计上涨1015%。2）区域市场方兴未艾，大量可供开发的土地奠定了高档居住区的基础，周边客户购买力较高，目前基本居住在上世纪90年代的住宅产品中，亟待改善居住环境；3）从户型面积段来看，目前区域内供应的产品起始面积在60-80 m2左右，终端面积也不大，最大达到130 m2；主力面积段主要集中在80-115之间。4）从总体户型配比来看，70-95 m2区间的2房2厅1卫/2卫户型供应面积最大且销量很好，115125 m2区间的3房2厅1卫/2卫户型供应面积其次，130以上区间的3房2厅2卫户型各楼盘都少量供应，且销售情况不是很好。5）目前区域内住宅项目的销售均价稳定在50006000元/之间，而品质好的住宅销售均价更是在7000元/左右。6）区域内潜在客户除了原住民以外，还有一大部分是周边大型企业（华晨集团）和各类专业市场（陶瓷城、国瑞汽配城等）的业主和从业人员，这部分潜在客户对居住的要求较高，但面积多为中小户型。因此，“xx香颂”项目（暂定名）拟定位为：xx东北部地区专为中产和准中产阶层（城市精英）量身打造的、以产品力为先导的、体现人文特色的、中高端文化住区。（2）目标对象及开发理念1）目标客户主要为当地具有一定经济基础，以追求生活质量，希望改善居住条件，提高居住品质，向往舒适人居环境目标为主的当地原住居民、大型企业白领阶层和工作人员等。2）在开发方向上，我们需结合项目所处区域的文化背景，充分把项目的文化精神与所处区域的城市功能文化气息有机的融合和释放。3）在产品打造上，寻找属于自己的风格化产品。树立“高尚环境、品质大盘”的气势，拔高项目形象，提升项目附加值，确定项目品牌先行的发展战略。努力把本项目建设为一个“规划前瞻，档次较高，环境优美，适宜人居，饱含人文气质”的情景人文社区，奠定项目在区域房地产市场的翘楚地位。4）产品的创新方面，力求通过“入户花园”、“跨溪入室”等元素的引入，充分贯彻”人无我有、人有我优，人优我特“的开发宗旨，打造标志性产品。5）引进“泛会所”概念，除了室内的健身房、阅览室、老年人活动中心、儿童活动中心等常规配置以外，将整个园区变成一个大的会所，健身、娱乐、休闲设施遍布其间，个别楼一层的架空层将成为邻里间沟通的平台，将服务延伸至每一位业主的心里。三. 项目规划设计条件与要求1 总平面布局（1）严格按照用地红线及相关规划许可条例进行总平面设计。（2）在项目统一的风格调性前提下，最大限度地考虑建筑、景观与周边环境的协调关系，确保大部分建筑能面向优质景观，保证建筑、环境相互协调统一。（3）总体布局要充分考虑绿地景观视野，应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制楼间距，争取最大的活动空间和视觉空间，同时注意规避西晒过多情况，或通过新型材料的应用予以考虑。（4）整个项目分三期开发建设，一期开发面积约5万，充分考虑各建设期之间，各组团平面布局之间的有机联系，处理好商业部分与住宅部分的空间及功能关系，提出明确的分阶段建设示意图及相应的经济技术指标。开发建设中要注重景观的均好性。（5）合理利用地块固有的地形地貌及景观元素，实现丰富小区的竖向空间变化，小区建筑群体的组合（特别是高层）要构成天际轮廓线有韵律变化，实现小区各物业形态层次感与梯度感的和谐统一。（6）建筑单体平面的空间组合要与周边区域规划有机协调，与周边道路衔接顺畅，充分考虑xx四季的主导风向，以形成良好的区内小气候；建筑的排列及单体的选型应注意户与户、楼与楼的对视问题，切忌因追求立面造型而形成的对视干扰和光线遮挡（建筑平面搭接错位时，净尺寸不宜大于m，以免影响采光）。（7）道路交通组织做到人车分流，交通路线简洁流畅、安全高效，动静态交通组织合理；另外要充分考虑规划道路和城市主干道的交通衔接，住户停车要充分考虑“停车、入户”的便利性。（8）对小区入口处需重点处理，要具有明显标识性，塑造小区的窗口形象，另外，小区的主入口建议放在南侧临二环路，应尽量考虑与绿化带的利用和相互呼应，结合临街商铺形成风情商业街。（9）整个小区内建筑环境的空间关系应以绿色生态为主题，同时满足不同功能活动的需求。（10）充分满足可持续发展的需要，在本项目的规划设计过程中，要考虑在开发周期内留有适当微调余地，以更好地适应市场变化。（11）箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光，并充分考虑物业用房的合理摆布。（12）建筑避免兵营式排列，增加层次和错落感。（13）给排水及其他管道井盖的排布要强调合理性和美观性。（14）物业公司形象用房的排布要合理、实用，且尽量不占用可售面积。2 建筑单体设计建筑造型应富有现代气息并突出文化特质，尽量避免与xx现有产品的流行风格（西班牙风格的八角窗、米黄色立面及欧洲古典主义风格）趋同，要做到创新，跳出这个圈子。在建筑细部处理中，于统一性中求个性，在统一风格的前提下，突出线条的美感，建筑造型强调自身的细部变化。（1）高层立面凸显简洁挺拔，色彩选用以浅色调外立面配以明快的装饰线条为主，突出建筑屋顶、中段、基座的变化层次，力求达到建筑单体造型和色彩上的生动跳跃而不乏品质感，实现群体空间组织有序、轮廓丰富、尺度亲切宜人。（2）建筑风格体现时尚、生动、大气和人文气质的质素，可以考虑设置坡屋顶和底楼架空的入户景观大堂（应进行采暖设计），并配置富有情趣的景观小品（花篮、陶罐等），另外重视外立面在窗框阳台上的变化。（3）建筑平立面的组合应结合内部环境设计，增加立体绿化纵向层次感，高层建筑重视空间的变化，考虑层次感强的阳台、露台、观景平台或空中花园的设计，阳台拦板采用虚实结合方式，与空调百叶相对应，既保证私密性，又通透。（4）在重视成本的前提下，采用环保型、新型的环保节能涂料，整体提升产品节能降噪的质素（临二环路的产品建议采用三玻窗）。（5）采暖方式全部采用地热。3. 环境设计结合本项目定位，园林景观应满足以下三个层次的功能：园林生态功能满足人们对绿色环境的要求，达到景观环境在视觉效果上的清新、优雅、舒适、宜人，调节小区的气候环境，改善小区的空气质量，维持小区内环境的生态平衡。满足小区布局各层次对绿化的要求，从人行主轴线到中心花园，从中心花园到宅间绿地，层次分明，步步有景。保证长年见绿，力求“三季有花、四季有景“。以绿色植物为主，适当点缀部分落叶植物和秋冬季有色彩、林相变化的植物，使人在小区能充分感受到季节的变化，表现出不同季节的园林美。将绿色生态的理念融合到居民生活的每一个方面，做到推窗见绿、户户有景。休闲活动功能注重园林景观的可参与性，在小区内设置一定的硬质景观、共享空间，为小区居民提供足够的休闲、交往、活动的场地，营造和谐、友善、温馨的人际关系氛围。注意满足无障碍要求，具体包括：残疾人无障碍，如有台阶的地方同时设置坡道，使轮椅可通达。老人无障碍，如台阶高度适宜，方便老人行走。儿童无障碍，提供大量的儿童游乐设施和活动场所，并考虑儿童活动的安全性，如游乐设施增加保护装置，防止儿童摔伤、撞伤、夹伤、刺伤；水景深度适宜，可供儿童嬉戏，又可防止儿童溺水。运动无障碍，提供大量的运动场地，所有设施都考虑方便运动，如路肩做成园弧形，方便溜冰、滑板、单车等运动。景观文化功能提升园林景观的文化品位和内涵。例如结合健康、运动概念，在小区内设置健康文化长廊，将中国历代有关健康文化的理论、方法、典故等通过雕塑、小品、浮雕景墙、碑刻等形式表现出来，并使其同时具备观赏性、参与性、和艺术性。在小区中设置一些有教育意义的雕塑、小品，寓观赏性、游乐性与教育性为一体，让儿童能在游戏中接受教育，寓教于乐。具体要求为：（1）项目整体景观设计中，需要在满足整体“大中庭、大围合“的景观视野的前提下，重点强调户户均好。（2）充分利用二环路绿化带的景观资源，形成内外互动，以达到景观资源利用最大化。（3）对周边及小区内的不利景观因素（西侧的高压线、东侧的货场等）进行有效的隔离和处理，从环保的角度使人活动的视线、噪声等环境质量最优化。（4）水系与景观有机结合，水景的设计适当而精彩，保证水质，控制成本充分考虑与物业管理的关系。（5）考虑“跨溪入室“的设计和使用，在入户单元门前设置小桥，溪水宽度最小化。（6）环境设计中应分别考虑绿化、水景、休闲、儿童游乐、老人活动场所等，使之成为名副其实的风情化生态花园社区。（7）应充分考虑环境的人景互动，即可实用性、参与性、体验性，尤其是临二环路的商业部分环境营造应着重考虑可持续停留时间的延长。（8）园林景观将在xx香颂的风情化产品定位的前提下，实现景观与建筑的统一，全面构筑以水景、坡地景观为主的生态环境，让整个小区充满灵动、静谧温馨的感觉，打造高低错落、疏密有致、移步换景的视觉盛宴。 （9）道路设计要充分考虑搬家用车的进入和通行。（10）保洁及绿化灌溉独立取水点的设计要合理。4. 配套设施（1）商业配套1）集中式商业：设置在项目北、东、南三面临街的高层裙楼中，以两层网点为主，经营范围为社区超市、大型餐饮、娱乐、洗浴、银行等生活和商务配套以及以陶瓷经销为主的专业市场（北面和东面的商业做地下或半地下仓库，也可以考虑独立入口）。设计要求为：面宽8米，进深约为1620米，一层高度保证6米，需考虑烟道、卫生间、下水及防火。2）商业的整体建筑风格要实现与小区整体产品风格一致，打造休闲的人文魅力情景商业街。3）南侧二环路的商铺开间可以适当缩小，结合绿化带形成风情商业街。（2）停车位：全部考虑地下停车，地上人车分流，车位数不少于1000个。（3）智能化的物业管理及设备用房。5. 住宅户型设计原则（1）功能设置上充分考虑客户的生活行为习惯。（2）主卧要充分考虑光线、通风、对流，并尽力保证视野的开阔，主卧及客厅尽量设置在主景观一侧。（3）充分考虑业主的隐私性和独立性，尤其考虑主人房的私密性。 （4）户型要强调入户花园、重视露台和生活阳台的设置，并适当配以赠送面积，并强调可赠面积的功能化。（5）标准层户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性，不能只考虑面积大小，厅与卧房避免有异型空间，同时要兼顾全明采光。（6）顶层部分考虑层层退台，增加立面层次的同时，顶部户型也会有“空中花园”（2030m2左右），利于销售，但是要注意防水的处理。6. 户型设计细则（1）户型平面空间布置合理紧凑，功能分区满足人的生理需求，符合人的行为轨迹；面积配比恰当，尺度适宜，交通面积控制在最小；公私、动静、干湿分区；朝向、采光、视线、通风良好；无视线干扰；户内空间尽可能有可改变的特质及灵活性，应趋于人性化居住需求的深化挖掘。（2）起居厅开间不宜小于3.6m，深宽比不宜大于，朝向景观视野好，紧连观赏阳台或空中花园，与卧室关系协调，避免穿越，墙面尽量完整无门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m。（3）主卧朝向、采光、通风良好，无对视、私密性好。开间尺寸不小于3.3m。（4）厨房设计尽量为独立式，有直接采光，设垂直抽油烟道，考虑靠近入户门的位置，紧邻餐厅。（5）大两房和大三房户型尽量设双卫，卫生间尽量保证采光、通风，不得以时才可考虑出现暗卫，大户型主卫生间宜干湿分离，洁具设施要与户型档次相匹配；应设管道井。（6）电梯井做隔音处理，或用设备间、厨卫将其围起，尽量不要与卧室、餐厅相邻。（7）每户最少设观景阳台及生活阳台各一个，生活阳台考虑洗衣机等设备的位置，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途，阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。（8）考虑室外空调机位置、外观处理（百叶格栅）以及冷凝水的排放。（9）设备管线集中于管道井内，方便维修，无损外观形象。（10）考虑满足节能的条件下，尽量增加室内采光面积，尤其保证主卧和客厅采光（卧室飘窗注意高度和保温、防漏方面的处理、客厅落地窗）。（11）应根据不同的定位，针对不同的消费群体，让户型在总面积（总房款）有效控制下，尽量做到功能最大化、使用便利最大化、主人尊崇感、舒适感最大化。（12）楼层净高3米。（13）居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置。（14）入门处可以考虑设计玄关，对整套房的私密性有很好的保证，创造外部环境与室内环境转换时的调整空间。（15）厨房面积不应小于5；单排布置设备的厨房净宽不宜小于, 双排布置时净宽不宜小于。橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口设置；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。（16）插座、开关（散热器）应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾；床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设开关。（17）可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜100，要考虑玄关、鞋柜的位置；客厅 线与电视线插座应避免设在同一方位，书房应设 线；网线接口建议设在书房，不宜设在起居厅，且接口位置应结合写字台及插座设计。（18）墙面分隔有凹凸，室内墙面从来都是平面的，然而现在出现了凹凸分隔墙，预留可以嵌入的一些家具、书柜或鞋柜，有的利用凹凸分隔巧妙地装饰成具有层次丰富的天然摆设。（19）主卧室进行隔音处理，增强家庭生活的私密性。7. 户型配比建筑形态与户型比例物业形态建议 总建筑面积 户型面积区间 小高层约4万85135 高层约9万 50115 项目整体户型配比户型户型代号户型面积（）户型比例（%）所在位置一房1506025高层小计25两房265-8025高层380-9525高层、小高层小计50三房4100-11515高层、小高层5120-1305小高层6130以上5小高层小计25合计1008. 人防部分设计应符合相应的规范要求，最终使用为设备用房和地下车库。9. 智能化智能化设计立足实际需要，适度超前，控制成本，与项目的经济效益和市场影响有机地结合。具体配置有可视对讲、红外线监控、“一卡通”（门禁）控制管理系统、停车场管理系统、周界防范系统、电子巡更系统、室内防盗报警系统（考虑通过可视对讲系统完善）、园区设备监控系统、喷泉系统、背景音乐系统等。10其他要求从总平规划到单体设计要求具有超前性、先导性和示范性，应具有创新、创优意识和可持续发展意识。具体要求体现如下：（1）实效性 有效处理学术性、社会效应及开发效益的相互关系，突出概念定位的实效性，即将理论性概念具体表现在实际居住的舒适性、合理性上，让居民能切实感受到对生活环境的满足与惬意，从而获得较佳的社会效应及消费者认同感。（2）可持续性 在项目开发过程中，应为居住者提供生态关系融合、可持续的居住环境，同时也要充分考虑项目用地所处的12万地块的整体性和后续开发衔接。（3）品牌性 通过着力培养项目品牌带动开发企业品牌的树立，尽力营造标志性园林景观、标志性建筑和标注性居住文化等，以提升项目品牌价值。为此，要求本项目在相对实惠的综合成本控制额（土建成本控制合理）的前提下，营造出住宅产品的高品质和高档次。四. 设计成果要求1. 规划方案说明：含经济技术指标、日照分析、户型面积说明表、建筑成本估算等。2. 图纸：规划总平面图竖向规划设计图居住区功能结构分析图交通系统分析图绿化系统分析图景观分析图综合管网图单体方案的平、立、剖面图代表性的局部效果图鸟瞰图城市主干道方向立面效果图3. 1：300规划方案模型以上图文制作成A3文本共5套，并要求制作A1展板及电子文件。五. 设计进度安排设计单位先行设计本项目的概念方案，与宏缘地产研讨通过后，安排总平面规划方案和建筑单体方案的相关设计事宜，具体设计时限以双方设计合同要求为准。