《物业管理制度》word版

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资源描述
物业管理保安员交接班制度一、 按时交接班,接班人员应提前十分钟到达岗位。接班人员未到达前,当班人员不能离岗。二、接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项,应做到三明:1、上班情况明;2、本班接办的事情明;3、物品、器械清点明。三、交班人在下班前必须填好值班记录,应做到三清:1、本班情况清;2、交接的问题清;3、物品、器械清。四、当班人员发现的问题要及时处理,不能移交给下班的事情要继续在岗处理完,接班人协助完成。五、交接时要做好记录,填写保安值班交接班记录,并签名。六、接班后按照本岗位服务规范、规程等要求,做好本岗位工作。七、做好执勤器材、装备的保养工作,如对讲机、充电器、手电筒等,确保在任何时间、任何情况下均可正常使用。八、及时搞好岗位周围的清洁卫生,如:烟头、纸屑等细小垃圾,交接班时必须打扫干净,保持工作现场整洁有序。物业管理小区保安巡逻制度一、依照法律法规及各项规章制度对小区治安情况进行巡视检查。二、保安员实行24小时全天候巡逻服务,尽可能扼制各类违法犯罪发生,确保辖区安全。三、对巡逻中发现的问题及隐患及时做出处理,并通过对讲机向保安队长报告。四、保安队长负责治安巡逻的检查、监督工作,协助小区负责人处理突发事件。五、保安巡逻员在巡逻过程中应多看、多听、多嗅以确保完成巡逻任务。六、严格执行保安巡逻规程,对重点部位实施重点监控,阻止闲杂人员在小区内乱窜,阻止未经许可的人员进入小区重点要害部位。七、注意来往人员的动向及携带物品,对可疑人员应前往盘问、检查证件,必要时可检查所带物品。八、发现打架、吵架、斗欧时,应予以劝止。九、发现火烛,应立即组织扑救并迅速报警。十、接受住户信息反馈,积极为住户联系,及时解决和协助处理住户投诉和求助。十一、在执勤过程中,当保安队长检查到各岗位的保安员时,保安员应向队长或班长敬礼并汇报巡逻情况,保安队长应向保安员回礼。十二、严格执行交接班制度,在接岗队员尚未到岗时,原班队员不得离开,巡逻队员下岗后将巡视器材进行交接,并做好相关记录。物业管理重大事件报告及紧急事件处理制度 一、重大事件报告制度为及时妥善处理重大或突发事件,避免和控制事件发生,特制定重大事件报告制度。1. 重大或突发事件包括:火灾、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为;刑事案件;业户集体投诉(5家以上);高低压电柜、通讯设备等宿舍楼主要设备设施故障;宿舍楼主体结构遭受破坏等。2.发生重大或突发事件,参与事件处理的组长或当值主管应立即到现场处理,同时尽快口头向管理办主管领导报告,并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。3.参与事件处理的组长在事件处理后立即填写重大事件报告表,于12小时内以书面形式递交管理办主任,详述事件发生的时间、地点、经过,以及事件发生的初步原因和处理经过。4.重大事件报告表由组长签名后上报。如组长不在而事件紧急时,可由当值主管签名上报。5.参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报管理办主任,如实汇报事件的详细处理过程及结果,找出事件发生的主要原因,提出避免类似情况发生的预防措施。消防、交通、救助应急处置制度1火警火灾(一)增强防火安全意识,经常学习和宣传消防安全法规,认真履行公司防火安全责任制的要求,坚持三级防火安全检查制度,开展经常性的防火安全检查,及时发现和整改各种火险隐患。(二)熟悉和掌握公司消防工作制度及易燃易爆物品摆放位置;电源开关、总闸、水源、消防水带、开启消防阀门等设置;以及各类消防器材的性能、规格和使用方法。(三)初起火灾,正确使用消防器材,安全迅速扑灭;若火情严重,无法控制的:1、立即拨打“119” 报警,报警时讲明发生火灾单位、地址、门牌、着火部位和物体后,通报公司及客户单位有关领导;2、及时开通应急消防通道,接引消防、救护等抢险救急车辆和人员迅速到场,展开扑救;3、切断火灾现场电源、疏散人群,撤离易燃易爆物品;4、注意维护火场秩序,严禁无关人员接近火场,妥善保护人证、物证等现场情况;5、积极协助公安消防机关做好现场勘查、调查取证和善后查处等工作。2.突发事件的处理程序(1)凡遇突发事件(指凶杀、抢动、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等),必须保持冷静,立即采取措施,并报告当值组长。(2)简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。(3)驱散无关人员,保护好现场,留意现场周围的情况。(4)查看本部各类记录、出入登记,检查有无可疑情况和人员。(5)对勒索、打架事件,监控中心应密切注意事发现场的情况变化。(6)对纠纷事件应及时了解具体原因,积极协调,劝阻争吵,平息事态。(7)对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作;对明确已死亡的,应报派出所调查处理并通知殡仪馆。(8)对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故,应立即报告公安机关并由保安组组长协助调查处理。(9)保安组组长在接报突发事件后应立即赶到现场,做好疏通控制工作,防止事态扩大,并拍照留证。(10)保安组组长组织人员除维护现场外,还需负责指挥调派人员做好布控堵截,根据事态的大小程度报派出所、有关部门及管理办主任。3.斗殴等暴力事件的处理程序(1)处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度,除非正当防卫,一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。(2)巡查发现或接报有斗殴等暴力事件,应马上用对讲机或其它最快的方式报告宿舍保安中心,简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的,即时处理;否则监视现场,等待保安中心的指令。(3)保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止,将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制,应尽快报派出所。(4)斗殴事件中如大厦的财产或人员受到损害,应拍照、保护现场,并留下目击者、扣下肇事者,作详细调查以明确责任和落实赔偿。(5)如涉及刑事责任,应交派出所立案处理。(6)事件中如有人员受伤要及时组织抢救,并尽快送往医院。4.盗窃等破坏事件的处理程序(1)巡查发现或接报宿舍内有人盗窃,应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够,用对讲机、消防 或其它方式尽快报告保安中心,简要说明现场情况,并监视现场等待保安中心的指令。(2)保安中心接报后,应迅速派适当数量的保安人员到场制止,设法抓获肇事者,带往保安中心调查处理。(3)事件中如有财产或人员受到损害,应拍照或录像,并保护现场,留下目击者,做详细调查,以明确责任、落实赔偿。(4)如涉及刑事责任,应交派出所立案处理。5.水浸处理程序(1)当值各岗保安员如发现宿舍范围内水浸,应立即将出事地点和情况报告主管,同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口,以免电梯受损。(2)当值组长接报后应立即赶到现场查看情况,组织抢险。(3)设法查明浸水原因,并采取有效的阻截措施。如水浸是来自宿舍外的暴雨洪水,应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包;如水浸是来自市政地下水反溢,应当暂时将反溢的地下水道通往宿舍的入口封闭,并用排水泵将宿舍的积水抽排出宿舍外;如水浸来自宿舍机管设施的损坏或故障,应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。(4)组织当值人员根据水浸情况,协同工程组采取有效措施,如在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等,尽可能减少水浸所致的损失。(5)水浸排除后,立即通知清洁员清除积水并清理现场环境,通知工程组查明故障原因,修复受损的设施,尽快恢复宿舍的正常运作。6.停电事故的处理程序(1)未预知的情况下突然发生停电,立即联系工程组,尽快采取措施恢复供电。(2)使用紧急照明,保证公共地方及主要通道的照明。(3)监控中心和巡楼保安员密切注视各楼层,以防有人趁机制造治安问题。维修管理制度1、 管理处接到的维修的诉求后,必须在30分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。2、 维修工到现场后,要做到:1) 自觉维护管理处及业主的权益,不做损害管理处名誉的事情。2) 不要不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。3、 维修工进入现场维修时,应主动征求业主意见,尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动,应征求业主的同意后方可进行。4、 维修工进入现场维修时,应进行仔细检测,判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装,造成不必要的返工。5、 维修工进行维修时,要把有影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布、废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度,严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。6、 维修工作完成后,维修工应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶边。用干净的抹布擦拭弄脏的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原貌(位置)。7、 全部工作完成后,维修工要试验维修后的效果给业主看,试验次数不少于3次,同时要给业主讲解应注意的事项,如果业主有不满意的地方(合理的要求),则应及时进行整改直至业主满意为止。8、 确认一切正常后,维修工应礼貌地请业主在维修单上签名确认。维修工离开业主单位现场时,应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。9、 维修工回到管理处及时做好维修记录。10、 在维修完成后,由管理员不定期进行抽查回访。清洁管理制度1、日常垃圾处理专人负责、日产日清,定点倾倒、分类倾倒,定时收集、定时清运,按照规定的工作流程,履行保洁的岗位职责等。2、保洁的标准是“五无”,即无裸露垃圾,无垃圾死角,无明显积尘积垢,无蚊蝇虫孳生地,无“脏乱差”顽疾。争创标准:一是每天普扫二遍,每日保洁;二是达到“六不”、“六净”标准,即不见积水,不见积土,不见杂物,不漏收堆,不乱倒垃圾和不见人畜粪;路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净和废物箱净。宿舍管理制度一、严禁自行拆改住房和室内设备,不许随意在墙壁、地面上开门挖洞。 二、宿舍区公共活动场所内,严禁任意盖小房,挖菜窑,确保房屋基础、交通消防、地下管道和院内整体布局不受影响。 三、楼内供水、供电、供暖设备,严禁随意拆动、改装。 四、每户用电度表及电线设备,因住户自行增加设备而超负荷烧坏电器设备由用户照价赔偿。 五、坚决查处窃电行为,发现窃电者,除按电业局规定罚款外,并通报本人所在单位。 六、水表、电表的修理、更换、电表测试等费用由住户自理。 (如有损坏,应第一时间通知甲方,以便甲方更准确的结算费用。)七、户内碰锁、电视接收端盒、引线、灯泡、灯管或增装插座、灯具、风扇、玻璃等非房屋设备一律自费解决。(如增改完毕后,要通知甲方进行安全审核)八、 因使用不当造成门窗损坏由住户自费修理。九、 房屋使用单位要经常检查房屋的安全状况,特别要加强对墙体和屋顶的检查,发现下沉、塌陷、开裂等异常现象要立即报告甲方主管部门,以便及时维修。十、严禁私自改接用电线路、乱拉电线,不得私自使用电褥子、电炉子、电热杯等禁用电器。 十一、严禁在墙面乱涂乱画,不得以任何理由破坏屋面、墙面、地面以及室内硬件设施,确保房屋安全和使用寿命。十二、严禁在床上吸烟和在房内点蜡烛,二楼地面严禁扔带有明火的火源,泼水。十三、严禁在宿舍内烧饭、烧菜。十四、建立宿舍值日制度,搞好室内卫生,宿舍内生活垃圾要放到大的塑料袋中,在统一放到生活区指定的垃圾点中。十五、爱护生活区及宿舍内的公共财物、公用设施,严禁随地吐痰,大小便。十六、应在规定区域外晒衣服、晒被子、注意个人卫生。十八、严禁房屋内水龙头使用后不关,否则甲方会对相关单位进行处罚。十九、宿舍每人居住面积不得少于2.5平米,并且二楼居住人数不得大于120人。凡因没认真贯彻执行本制度,所造成的伤害事故,将严厉追究相关单位的管理部门、当事人的法律责任和行政责任,并处以200元至1000元罚款。(罚款金额从房屋安全抵押金扣除),情节严重的单位甲方有权提高房屋租赁费用标准或终止合同。(如果涉及甲方设施改动,需通知甲方经甲方许可,方可改动。) 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