某市房地产开发项目可行性报告

XX市房地产开发工程工程名称：xx省xx市xx房地产开发xx市开发工程可行性研究报告委托方：xx省xx市xx房地产开发受托方：xx省xx市房地产评估估计人员：xxx xxx作业日期：2010年5月13日报告编号：略目录：一、XX市概况：1、城市开展情况；2、城市经济开展水平；3、城市住房水平。二、工程背景和概况：1、工程背景：(1)工程名称： 东湖路人行居住小区暂定名(2)可行性研究报告的编制依据（3）全国房地产市场分析2、工程概况1）宗地位置：2四至围；3地势平坦状况，自然标高，与周边地势比拟;4地面状况；5）地面现有居民情况；6）地质情况。三、工程周边情况1、工程所在区域位置及自然条件；2、工程周边物业开展情况；3、工程区域交通环境、交通状况；4、工程周边的社区配套。四、市场分析：一、区域住宅市场成长状况：1、区域住宅市场简述；2、区域住宅市场各项指标成长状况。二、区域供给产品的集合特征：1、区域表现较好个案状况；2、分析：本案在区域市场的时机点；3、结论。三、物业类型、户型、面积设计建议。五、投资收益分析：1、本钱预测：2、税务分析：、营业税及附加税；、所得税；、土地增值税。3、经济效益分析：1、经济效益分析的假设条件是否享受政府各项税费的减免2、工程利润率、投资回报率及主要经济指标；3、工程开发各期的利润表达；4、敏感性分析。4、工程资金预测：1、资金投入；2、资金回款方案；3、资金需求方案。六、工程SWTO分析1、优势；2、劣势;3、时机；4、威胁。七、工程开发可行性建议及市场定位1、工程开发可行性建议；2、工程市场定位；1、工程规划定位；2、工程消费群体定位；3、工程价格定位。大丰概况一、城市开展情况：Xx市是珍稀动物麋鹿的故土，拥有世界上最大的野生麋鹿自然保护区，是中国精选的 15个生态旅游景点之一。xx市是新兴港口 城市，拥有xx省东部沿海中部唯一的深水大港，是年吞吐量 1000万吨的国际性中型商业港和国家一类开放口岸。连续七年进入 全国 县域经济根本竞争力百强县市行列，被评为国家首批可持续开展先进示区。大丰市总人口 74万，总面积2367平方公里，海岸线112公里，耕地124万亩，滩涂116万亩，距海岸40公里处，尚有辐射沙 洲104万亩，现辖14个镇、1个省级经济技术开发区和1个省级海洋经济综合开发区。二、城市经济开展水平：2008年，全市实现 GDP203.4亿元，比上年增长 14.5%;实现财政收入15.87亿元，其中一般预算收入 10.02亿元，比上年分别增长 34.4%、47%;实 际到帐外资2.8亿美元，比上年增长 40%;全社会固定资产投资 128.8亿元，其中规模以上工业投资 84.5亿元，比上年分别增长 47.9%、68.6%; 城镇居民人均可支配收入 13129元，农民人均纯收入 8050元，比上年分别增长 17.5%、14.9%。二-工程背景和概况1、工程背景：一、工程名称：xx市xx路之城居住小区暂定名二、可行性研究报告的编制依据：1？城市居住区规划设计规？2？xx市城市拆迁管理条例？3？城市居住区公共效劳设施设置规定？4？住宅设计规？5？住宅建筑设计标准？6？城市道路绿化规划及设计规？三、全国房地产市场背景详见附12、工程概况一、宗地位置：工程地处xx市新区二、四至围：工程南临xx路筹建，北达xx路，东侧距xx路100米，而西侧那么是未开发的农田和私房。三、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比拟：工程所在地地面增高4米左右，周边地势与之等同。四、地面状况：工程所在地地面现有少局部住房和农田，目前正在紧拆迁过程中。到政府交地时能到达三通一平，所以开发商拿到地时是熟地。五、工程概况；工程面积2万平方米左右，约30亩。整个工程由8000平方的商业用地和12000平方住宅用地组成。在商业和住宅之间为市政府 规划的一条横贯工程的人工河，河道宽 14米，深3米，在河道边上也是政府规划的一条宽十米和绿化带和一条宽十米的沿河路。六、地质情况：宗地土层为沙夹土，承载能力为每平方米 10吨，地下水位在4米以下，抗震能力为6级。七、工程所在区域位置及自然条件；交通便捷。距204国道15公里即xx机场50公里，境xx铁路已投入运营，国家一类口岸一一是国家“九五规划的沿海中心港， 两个万吨级码头于2004年建成通航。沿海高速公路已建立。中等城市的框架已经构成，市区各类设施配套齐全，是“xx省文明城市八、工程周边物业开展情况；xx市现有的商品房物业多为多层，目前局部小高层市场正在开发，瑞城国际苑等都规划了很大一局部小高层建筑，高层物业在大丰目前还是个空缺，别墅的开展情况不太理想，因为当地人认为别墅和自建的私房没有太大区别，而且面积大总价高，大局部消费者 不能承受。目前，大丰市新开发的住宅房价格根本保持在 2500-3200元/平方米之间。 近几年，国房地产市场的快速开展对于大丰市的影响 很大，房价上涨幅度迅猛，到现在为止，市住宅最高价已到达3700元瑞城国际苑小高层，平均价位还保持在2700元左右。当前市民普遍认为房价太高，但住房需求率还是很高。九、工程区域交通环境、交通状况；工程所在区域虽然位于xx市新区，但距离市区并不远，距市中心商业最繁华处仅仅相距1800米，与工程相临的几条路都是主要通道：Xx1路：建于2004年，路宽53.25米包括三条绿化带；Xx2路：主要商业通道，宽14.5米，改建中，将增加两条绿化带；Xx3路：工程所在地路段于今年刚改建完成，宽 22米，两条绿化带。从上面得出的结果看来，近几年政府比拟重视新区的开展，从道路修建到土地开发都是为了快速开展西区和对新区人气的积累。本工程所在地交通状况较好，从 204国道进入市区的主要通道xx路从工程前面通过，最近处150米，工程距离长途汽车站仅250米, 去周边县市非常方便。由于xx市属于县级市，已开通市公交。十、工程周边的社区配套厅P地点跑离宗地/米1汽车站2502华联超市16003公安局1504城中菜场23005xx中学（初中）25006xx中学（高中）28007中国银行4008农业银行3009xx广场150010巾政府60011骨科医院80012商业街160013肯得基200014图书馆30015剧院1700从以上的图表来看：目前宗地周边根本生活配套还是属于较缺乏，如菜场、大型购物广场、娱乐场所等，小区周边的配套是否齐 全是工程宗地开发与否的一项重要指标，工程宗地配套的缺乏会造成开发本钱的加大，同时也势必造成利润的降低。从本案来看，为 提高开发可行性及将来的升值空间，小区周边应配备相应的生活、娱乐方面的商服设施。三-区域市场分析一、区域物业市场成长状况：xx市新开发的住宅房价格根本保持在 2500-3000元/平方米之间。 近几年，国房地产市场的快速开展对于大丰市的影响很大，房 价上涨幅度迅猛。市住宅的平均价位还保持在2700元左右，当前市民普遍认为房价太高，但住房需求率还是很高，因为在这之前大丰市没有几个像样的小区。由于房价涨幅太快，大多数消费者的思想还停留在每平方2400-2500元的价位上，致使许多客户迟迟不能决对于大丰的商铺而言那么是另外一副景象。在2008年以前，居民把买商铺当首选的投资方式， 而那时的商铺也仅仅就是主要的通道和一条老商业街。后来政府招商扩建，把旧的商业街改建成购物广场，另外还建了一个xx广场，今年又建成了 xx广场，这一系列商业广场的推出使本市的商业一下到达饱和。目前，xx商业街的空置率到达60%以上，而xx广场里面的效益也不是很好，许多店铺都挂出转让、转租的牌子。这一系列的现象 直接影响到新开发的商铺。二、本案所在区域消费群体情况分析：28人（取样人数不多，问级面不是很广）房型三室一厅一卫三室两厅两卫两室一厅一卫两室两厅一卫比例42.86%28.57%14.29%14.28%从上图可以看出：xx市的房地产市场已经到达一个新的阶段， 人们对住房的追求已经不仅仅局限于居住， 而是需要更完善的配套,更大的空间承受价格2300-24002400-250026002700以上比例11%43%21%25%在房价的承受能力上，受访者都表现得比拟保守，每平方2400-2500元是大多数中层收入承受能力，在问及价格问题上大多数受访者认为大丰目前的房价水分太大，短期有降价的可能。购置意愿及方向见附件21 .投资方向：被访者中有3人已经买了门面房，5人愿意花钱买门面用来投资，有两名经常买体育彩票，其它人对于商品房、股票、 债券都没有太大的兴趣。特别是对于商品房，消费者都认为现在市房地产市场价格不稳定，并且当前价格太高，有望回落，对于 购房都抱一种观望的态度，更不用说是投资了。2 .付款方式：被访者中绝大多数人占Z3认为最好用一次性付款方式购房，主要考虑到银行住房贷款利息和今后的归还能力。3 .购置区域：集中在中心区跟西区，选择中心区是因为长期积累人气和齐全的商服设施。而西区那么是新规划的开发区，有一局部 人看爱好它的开展潜力，并且西区更靠近 204国道，交通条件更为便利。而受访者那么表示东区工厂太多，不适合人们居住。4 .交付要求：受访者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕装修不附合自己的要求，他们认为买装修好的房子还不如买二手商品房， 在他们的心中装修不仅仅是种形式。5 . 了解广告的方式：了解信息广告跟受访人的层次有直接关系，但无论什么层次，朋友介绍始终是了解信息的一个最重要的途径。 而通过电视和网络了解信息的并不多，市电视台没有多少人关注，而到了乡镇这种现象就好一点了，而网络在这个县级市并不是 很普及。另外，不是每个人都有看报纸的习惯和条件的，这当中只有很少一些单位和个人经常关注。三、区域供给产品的集合特征：1、区域表现较好个案状况；一、xx名苑楼盘名称xx名苑售楼区域地段xx路开展商xx置业公司代理商/设计单位xx建筑物管单位集团公司卜属物业管理公司建筑面积66095平方米占地面积55612平方米工程属性高品质居住小区建筑风格欧陆式风格栋数层数绿化率36. 06%总套数400销售率未开盘建筑密度28.11%户型构造3.2.215.33221/3.32取暖方式/朝向朝南销售起价住:2500均价住:2800最高价格住：3200商：商：商：付款方式一次性、按揭户型三室两厅两卫；物室设施有线、插口、水电、管道煤气业设施小区设施花园健身场所物业管理小区保安和门卫园林环 境休息亭、简单树木绿化、草坪父通距车站300米周边楼盘锦绣苑木材公司（沿街商铺）金融农业银行200米；中国银行300米商业超巾华联邮电中国邮政教育幼儿园/中、小学/行政机构公安局医疗医院县中医院药店工程定位高档住宅小区优劣势分析缺占 八、周边配套不够完善xx名苑位于本工程东约200米处，目前尚未开盘，初步定价住宅为 2800元/平方。xx名苑的市场反映不是太好，消费者普遍认为 该地段的价值和定价不符，这对于本工程的定价定位起到一定的影响。二、xx国际苑楼盘名称xx国际花售楼3822999区域地段xx路开展商xx房地产开发公司代埋商/设计单位xx建筑物管单位集团公司卜属物业管理公司建筑面积6力平方米占地面积3力平方米工程属性21世纪国际园林社区建筑风格欧陆风格栋数11层数5-6-9-13绿化率52%总套数1700 套销售率部认购物业费用住宅05m 2/月；商业 0.8/ m2/月户型构造3.2.23.2.1连体别墅取暖方式/朝向朝南销售起价3000（多层）均价住:3000最高价格3700（小高层）商：10000商：10000商：10000付款方式一次性、按揭50%装修标准/，卜光通风1-2层利缺乏建筑构造框架开工时间Xx年xx月竣工时间Xx年xx月入伙时间Xx年xx月车位出售：1200元/ m2,小车:2500元/ m2产权证储藏室面积围户型构造自户型三室两厅两卫120平方物室设施有线、插口、水电、管道煤气、宽带业设施小区设施网球场、露天锻炼场所、高档会所、可视对讲门铃、游泳池、地卜车位物业管理闭路监视系统、小区保安和门卫园林环 境中心会所前后人工河流、休息亭、树木绿化、草坪、人车分流中、小学xx中学行政机构法院、人伍部、工程定位高档园林社区客户群定位分析医生、教师、公务员及政府相关部门人员项 目 优 劣 势 分 析卖点/特色xx中学、小区配套相对全面、小区设计人性化、景观环境好缺占 八、周边配套不完善促销策略一次性付款优惠100元/平方、现在购房优惠180元/平方。媒体宣传宣传单页、网络xx中学、xx国际苑是目前本市比拟有代表性的楼盘， 这是因为她是目前大丰市场上最豪华、 价格最贵的小区。她抓住潜在的开展因素: 规划中的市政广场以及新市政府将迁至，大力炒作，但这种价位是一般大丰居民不能承受的。2、竞争楼盘优劣势分析：xx名苑优势：、处于xx路中间地段，更接近市中心；、占地面积55612平方，规模相对较大；劣势：、周边配套不全；、对于客户来说价格过高；、沿街商铺朝东前面路太小，难以形成气候。xx国际苑优势：、靠近xx中学高中部；、地段开展潜力较大市政设施的迁至、小区定位高档，配套相对齐全，绿化率高，设计合理；劣势：、交通不方便；、周边配套不全；、距离市中心较远；、小区定位高档，价格太高，失去了大局部客户群。3、分析：本案在区域市场的时机点；本案地处市新区，近几年，随着政府对新区的规划开展，工程的前景大好。、地理位置优越。除去工程本身交通、区位上的优势，我们可以发现，正在开发和即将开发的一些新楼盘都是以工程所处位置 为中心点的，这对以后工程人气的积累、商业圈的形成起到重要作用。、与本案有竞争力的楼盘同质化严重。正在开发的几个楼盘都是欧式建筑风格，外立面、样式都小异，客户选择时机少。小区 部配套华而不实，实用性差如 xx国际的高档会所、网球场，目前大丰的消费水平和生活水平还达不到这种档次。如 果本案的规划设计避开与工程周边同类物业的同质化，那么本案的时机点大增。、本案与xx苑相距仅100米，两个工程可以在物业类型上相照应，配套设施上互补，从而促进区域物业更好、更快的开展。四-投资收益分析一、本钱预测：1、土地本钱：18800000元名称单位数量备注土地性质/商住从建立局得出的数据： 土地费用包含了规费、配套设施费、人防 费以及各项税金等。平方米800012000土地价格元/平方900800土地总价元72000009600000小计元168000002、建造本钱：34695000元科目名称单位价格/元总价/元备注人工150/平方米350005250000建材750/平方米3500028000000框架构造人工河6/立方250*3*10长、深、宽45000运费除外绿化带300/平方14*2501050000小计32595000元3、本钱初算：103729135元名称价格/元面积/平方米备注土地本钱16800000建造本钱32595000小计4939500035000单位本钱1411. 286元/平方米二、税务分析：所有税费都包含在土地费用里1、营业税及附加税；2、所得税；3、土地增值税。三、经济效益分析：、经济效益分析的假设条件是否享受政府各项税费的减免；房价以当地平均房价2700元/平方米为标准、工程利润率、投资回报率及主要经济指标；、工程开发各期的利润表达；、敏感性分析:在舁 厅P方案名地价（万元土地费工程本钱土地费销售收利润（万70嘛肖售回报率（%）称/亩）（万元）（万元）比例（）入（万元）元）利润1力杀一5015004759.531.52%94504690.53238.3598.55%2力杀一5516504909.533.61%94504540.53178.3592.48%3力杀二6018004939.536.44%94504390.53073.3588.89%4方案四6519505209.537.43%94504240.52968.3581.4%5力杀五7021005359.539.18%94504090.52863.3576.32%五-工程优劣势分析、优势：地理优势：本案所处的地理条件优越交通便利，本案东面的xx路为双向四车道，宽38米，非机动车道大约12米左右，南面xx路宽14.5米，北面xx路宽22米，其中xx路和xx路与xx路形成大丰主要商业通道，而且本案的前面150米处就是连接204国道和市区的主要通道。配套优势：工程周围的配套不是太引人注意，但仔细看来就可以发现，xx中学初中部、高中部都在工程辐射区围，并且都在 3000米围以。而一些生活必须的配套都在 3000米以。但是对于消费者来说，3000米围有时也是比拟远的，如果要对工程进 展开发，这是必须弥补的地方。规划优势：工程所在区域是政府现阶段重点开展区域。二、劣势：环境劣势：工程正前方有一条大河，由于排污严重，水位过低会产生很大异味。而工程在规划中有一条人工河道，水源必然和大 河相通，如果规划不好那么有可能弄巧成拙，使优势变成缺点。区位劣势：虽然近几年政府加快新区开展，但在本案周围仍然是荒地旧房，这对消费者的心理会产生很大影响，特别是对商业气 氛的形成和房屋的升值潜力，抱有很大疑心。三、时机：工程可与xx苑互相搭配、照应，在物业上互补。城建规划：西部新区的规划。四、威胁：供给集中：区域同档次楼盘的推出量大，楼盘同质化严重。竞争威胁：如果本案在工程定位、销售策略上没有区别于其它楼盘的特色，那么竞争力相当大，同档次的楼盘会吸引很多客户。投资风险：从敏感性分析来看，工程投资额较大，如此开发商承受的风险比拟大。总结：综上所述，本工程在区域还是比拟有竞争能力的，无认是规模、配套还是交通上虽然说不上占有绝对优势，但都比其它楼盘优势明显。相比之下，本工程的优势是均衡的，而其它竞争工程那么是在某一方面有优势。如果再通过工程定位时有针对性的对 劣势、缺乏进展弥补，那么工程的可行性很强。六-工程市场定位一、工程开发可行性建议：1、工程差异化建议本工程与其它楼盘的差异化是本案最大的特色和卖点：首先从风格和外立面上讲，在调查中得出，市民对风格的概念并不强，而正在开发中的几个楼盘所采用的欧陆式风格只是开发商的 一厢情愿，顾客群体看的只是楼盘的整体效果，所以在风格上是很好区别的。欧陆式的所有外立面也是小异，本案在这点上可以与风 格结合起来。其次从景观上说，本案周边的几个楼盘虽然绿化率都很高高的到达52%，但新楼盘给人感觉仍然很空旷，主要是树的高度与多层、高层建筑搭配得不协调，本工程中可以多采用高大密集的树木作为衬体来提高工程的档次。2、环境景观建议工程的部已经规划有一条人工河，用于分隔商业区和住宅区域，这既方便了工程本身在配套上的需求，又可以把喧嚣与安静分开。 本案可以采用以水景为主题的庭院设计风格。采用人车分流的交通布局，重点规划对人行道的设计，使其到达高雅与自然结合。小区外部设假山、喷泉、城市雕塑等现代建筑表达高雅；部多设实用性较强的亭、台、楼、阁特别是在水景上以及鹅柳石或石 碎片铺成的小路，路边配以高大树木表达人性。3、配套设施建议以实用性为主题：、由于工程周边没有幼儿园，所以在工程配套中很有必要建一所幼儿园、儿童乐园之类的设施，并且为了吸引人气，这个幼儿 园可以对外开放。、超市也是很有必要的一个配套，因为目前工程本身的人气不是很旺，如果开发商能够在工程部开发一个型超市，那么既方便 了业主，又增加了卖点。如果开发商能够把一些知名超市招商进来那就更是锦上添花。、室外休闲广场加健身设备，周边大量绿化和背景音乐作为衬托，。考虑到目前的消费水平，和其它工程反应的信息，小区部如果设立收费休闲娱乐设施，那么仅仅是一种华儿不实的摆设。为了增加工程和开发公司在区域的良好口碑，多设立一些免费而实用的 配套设施是很有必要的。4、物业管理建议目前本市物业管理开展还不够成熟，大多数小区的物管仅仅局限于保安和清洁工，并且管理围较小。但为了显示楼盘档次，工程 的物业管理是第一窗口，建议本案在物业管理上要突出一个人性化。日常生活效劳：申请订报送报、送牛奶、快餐、送餐效劳、叫出 租、家庭水电设施维修；小区计算机联网效劳：计算机效劳、网上沟通，传达信息及其他网络效劳；托管效劳：代理出租、收租、外 出托管；保安24小时巡更。5、交楼标准建议本市还不是一个太兴旺的城市，居民的思想比拟保守，对于房屋的装修还保存着传统的观念，对于许多人来说不仅仅要装修的结果，他们更在乎这个过程，更重要的是自己装修符合自己的要求。通过我们访谈得出的结果，86%的被访者不需要装修，另外一些人那么表示无所谓或可以承受简单装修。对于室的一些简单配套，客户还是比拟关注的，如防盗门、对讲门、水、电、闭路、管煤、宽带等。这还包括这些设施的布置是否合理，品质如何都是客户比拟关注的。二、工程市场定位1、工程规划定位：工程初步定位为中档工程的商业定位以满足小区根本生活配套为主，可以定位为中高档餐饮业、效劳业及简单的休闲类。工程住宅区定位为多层与小高层相结合，楼与楼之间防止前后相对，有条件尽量错开保证更多的是照时间。套型设计合理, 主力户型三室两厅两卫卫浴分开，面积控制在120-130平方左右。2、工程消费群体定位：工程定位为高档住宅小区，消费群体定位为能承受总价350000左右的客户群体。3、工程价格定位：本市房地产市场目前平均价格约 2700元左右，本工程在部认购阶段的初步定价可以低于市场平均价格，以此来吸引客户，再以销控的方式逐步抬高价格。在这过程中还可以用送热水器空调的方式来积累人气。附录：工程中心有一条人工河14米、绿化带10米、沿河路10米这是政府规划中的工程，但无形中增加了开发商的开发本钱。对于土地本钱，虽然价格没有实定，但政府部门没有提到优惠政策，这一点开发商可以酌情另行争取。在市调过程中，政府部门对一些制度和收费标准讲得比拟宽松随便，这一点开发商应引起重视。附件：1、全国房地产市场分析2009年土地开发面积和企业购置土地面积继续上年的负增长态势，土地价格由降转升。2009年全国70个大中城市土地交易价格涨幅逐季增加，前3季度同比上涨2.6%,环比上涨4.5%,其中1-3季度分别为环比下降 1.3%、环比上涨2.3%、环比上涨3.5%。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%,降幅高于2008年10个百分点。1997193199920002001200220032004?035200520072006200本年四靛土里加税 率军购起土姐强积僧长土隼充成R假工兔击果 出军先渡开发上她击积循民万平方米45000 -40000 -35000 -3DQD0 -25QQ0 -200001500010030 -5000 -0r 00I 504030 .2Q 口T。-20-302009年土地开发面积和土地购置面积继续维持上年的负增长态势比去年同照崎任对40 1本零璃葭土地面棕亢成开发土地面苏M目qT12 QS711匚 修。弋IN 200flg 2gqT3 昌71， 巴量一m QS9I5 KJ目SI4 Qsqlg 持 yllrj kJi/: Ma。生 111 2irrN 2ifi3 goMllco uifl7 28纪 t-G KJifa gg4 hJiirl32009年土地开发面积和土地购置面积降幅逐月缩小2、购置意向调查:口，底价上升见买入房价上升则观望唐加平粮或下降则美人口房衍平建或下降皿观望不看茸静.买入白不看精外.作端现期91口自住根检於假犀值口奸女痴口日题3、房地产投资与GDP10%见图下。投资有一定程度增长，但和GDP相比处于下降通道，房地产开发投资占 GDP的比例已缺乏