某物业公司管理顾问方案

华侨海景城东方之珠物业治理照料方案深圳市中海物业治理有限公司二零零二年六月华侨海景城暨东方之珠物业治理照料方案目录上篇公司综合介绍 第一部分 公司情况简介第一节 企业介绍第二节 企业文化第三节 企业生长第四节 企业优势第二部分公司营业执照第三部分公司资质证书 下篇物业治理照料方案 第一部分照料方法概述及照料期限确定第二部分照料治理事情范畴第三部分照料治理事情内容 第四部分照料治理目标 第五部分照料治理设想第六部分照料用度郑 重 申 明为了让贵公司能实际又全面地了解我公司的整体情况及我司物业治理照料事情模式，我们特此编写了华侨海景城暨东方之珠项目物业治理照料方案。以上方案仅供贵公司高层人仕在决策以上两项目物业治理互助单元时使用。任何人不得以任何理由、任何形式将本方案内容外传予其它单元或小我私家，不然，我司将保存因此对我司名誉及经济上可能造成损失的索赔权。若本方案未被贵公司采取，我司将予以收回。特此申明！深圳市中海物业治理有限公司 2002年 6 月第 一 部 分公 司 情 况 简 介 第一部分 公司情况简介第一节 企业介绍深圳市中海物业治理有限公司（以下简称“中海物业”）是香港最大修建商及房地产上市公司中国外洋团体旗下，专门从事物业治理业务、具有独立法人资格的企业。公司自1991年于深圳创建以来，严格遵循“业主至上、办事第一”的事情宗旨，鼎力大举提倡“严格苛求、自觉奉献”的事情精神。在掌握香港先进物业治理模式的底子上，融汇世界各国先进物业治理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有中国特色的中海物业治理模式。公司以此模式为手段开展科学治理和优质办事，全心全力为业主及物业使用人提供一个宁静(security)、清洁(cleaning)、优美(elegancy)、舒适(comfort)、方便(convenience)的生活及事情情况。多年来，中海物业以优质的办事质量和先进的治理技能不但取得宽大业主的信任，并且赢得了良好的社会声誉，先后得到国度建立部、广东省、深圳市各级政府部分授予的种种奖牌、奖旗100余面。中央电视台、深圳各大报刊以及香港文报告、大公报、商报、星岛日报，海内的人民日报、经济日报、工人日报、法制日报等新闻媒体对中海物业治理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司旅行考察的海内外各界人士已逾两万人次。随着中海物业在行业内职位的日益显著和中海物业治理模式的日益完善，并应海内宽大地产消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，中海物业治理模式除在香港、深圳、北京、广州、上海几大都会取得骄人的结果外，更已输出至杭州、南京、天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、昆明、长沙、石家庄、长春、郑州、东莞等全国各大都会。中海物业以提高中国物业治理行业整体素质为己任，以完美、科学的专业物业治理与办事来推动中国现代都会文明的进程。中海物业在全国多个大都会治理的写字楼、商场、商住区、别墅区等高等物业90余处，逾一千三百多万平方米，成为物业治理行业的中国之最；已经建成国度优秀示范小区（大厦）14个，占全国国优总数的3.5%，为海内同业拥有国优最多；1996年2月在中国物业治理行业第一家得到ISO9000国际质量尺度体系认证；1999年10月在中国物业治理行业第一家通过商住区ISO14001国际情况治理体系认证中海物业辖区做到了无设备破损事故、无火警事故、无治理责任导致的盗抢事故，中海物业提倡的治理高科技、办事酒店化并由此形成了以“高等物业特征、优质办事标记”为焦点内容的品牌气势派头。在恒久的物业治理实践中，中海物业治理模式逐渐形成，中海物业的名牌效应和物超所值的优良办事提高了所担当物业的附加值，确保了物业投资者的未来收益。第二节 企业文化（一） 中海对业主的答应：“让您和您的子孙子女永远满意。”（二） 中海的事情宗旨：“业主至上，办事第一。”（三） 中海的事情精神：“严格苛求，自觉奉献。”（四） 中海的质量目标：“为业主及物业使用人提供宁静、清洁、 优美、 舒适，方便的生活和事情情况。”（五） 团队精神：所有员工都要有“我的中海物业、中海物业的我”的归属感、责任感和团体荣誉感，实行首问卖力制，强调1+1+13，即在任何情况下，都要自觉维护公司的利益和形象，使整体效能大于元素效能之和。（六） 全程营销：所有岗亭都把对每一位业主用户的每一次具体办事与公司的生存生长、小我私家的荣辱得失紧密联系起来，明确100-10，就是说纵然一次微小的失误，也很可能前功尽弃，必须争取零缺陷、无微瑕办事。（七） 经营理念：品牌、信誉为先，实力、质量为本。 (1) 以质量立足市场在质量上做到范例化、尺度化，以高尺度的质量体系立足市场，并不停突破与自我逾越，使中海物业以高等的物业与优质办事得到市场的认同。(2) 以品牌比赛市场拥有优良品牌的企业才有永恒的生命力和吸纳力。中海物业精神的内涵就是以品牌去占领市场、得到市场。这种精神内涵的实现是以范例化治理创造品牌、实施创优答应全面生长品牌、实现自我逾越升华品牌、实施塑造工程全情演绎品牌。(3) 以信誉赢取市场中海物业以“管就高尺度、干就创一流”，树立起中海良好的市场口碑和“有诺必践、一诺千金”的信誉。(4) 以实力拓展市场中海物业对楼宇的治理实行条块结合、以条为主的专业化治理和内外并举、以效为先的范围化专业化经营，通过组建、磨合、扩充，形成了独树一帜的人才优势、技能优势和财产优势。第三节 企业生长中海物业自1991年创建以来，选择了“市场化生存、范围化经营、精品化治理、专业化办事”的生长门路，率先与国际接轨，勇于向未来挑战，通过自主经营、自觉扩张、自我积聚和自我逾越，使治理范围、法人净资产分别增长了20倍，在全国物业治理行业创造了一系列第一，乐成地立于行业潮头，成为中国物业治理行业的“旗舰”。（一） 蓄势待发1991年7月，香港最大修建商及房地产上市公司中国外洋团体，在深圳注册创建了深圳市中海物业治理有限公司，主要办事于中国外洋团体开发的房地产项目。这一身世，使中海物业首先把香港的乐成物业治理经验全面地移植到深圳，开创香港模式运用内地之先河。公司所治理的第一个小区海富花圃，不但在其时引起惊动，且时至今日仍是深圳物业治理协会向社会广为推荐的观摩基地之一。（二） 探索前进1995年4月，公司注册为独立法人，具备了搏击市场的条件。1996年开始试探市场，首次对外承接“中银花圃”物业治理项目，把中海物业治理推向社会。1997年，又率先走出深圳，担当了天津华昌大厦，引发了深圳的物业公司北上、西进、东扩的浪潮。（三） 接轨国际1996年2月，公司在全国办事性行业中首家获ISO9000国际尺度质量体系认证，率先与国际老例接轨，并由此引发了海内物业治理绵绵不停的认证热潮。三年后，又在海内物业治理行业中第一家通过商住区ISO14001国际情况治理体系认证。新千年，所属三个专业子公司也全部通过ISO9000国际尺度质量体系认证。中海物业的质量包管体系，从人员素质、办事质量、效率、提供手段、细微水平、完整性等六个方面阐发了中海质量包管体系的高尺度。（四） 自我逾越自己动手编撰了40余万字的体系文件，实施“治理科学化、办事范例化、作业步伐化、事情尺度化”之后，又不停推出注入新的元素和内涵的体系文件升级，创造了诸如“白纸巾横竖擦拭壁砖60厘米无污迹”等许多行业新尺度，至今仍被遍及引用。除此之外，公司在ISO9000中引入营销要素、本钱要素和设计要素，提供了更为细致全面的高尺度，可使物业在完全入伙一年左右到达ISO9000国际质量包管体系的尺度。新千年，公司又完成了ISO9000的2000版改版事情。公司还在许多辽阔的范畴对自我进行不停逾越，树立了行业范例。（五） 快速扩张在拥有充实优势的底子上，中海物业于1998年大肆进军市场，在短短的时间内得到了滚雪球式的生长，迅速地完成了范围化经营历程。至2000年11月底，签约治理高等物业修建面积达1000万平方米，涉足海内16个大都会；公司也生长为拥有6个子公司、2个区域公司的团体式专业化企业，治理范围、法人净资产分别增长了20倍。别的，还深入到房地产信息咨询、技能开发、办事、转让、衡宇租赁中介、机电设备销售、家居装饰工程、网上增值办事等辽阔的领域。范围化经营产生的范围效应、社会资源得到的公道优化和富有效率的配置，使中海物业能够以比力公道的物业治理用度，支持高等的办事质量。（六） 两翼齐飞在稳健生长高等物业全面委托治理的底子上，公司充实发挥治理优势、技能优势、区位优势、品牌优势，一是全力推进种种形式的治理技能有偿输出。二是向社会逐步扩大技能含量高的专业办事，特别是在楼宇智能化领域取得了长足的进步和可喜的结果，得到了市场的认可，从而为公司拓展了新的生长空间。（七） 专业门路1998年2月在海内同行业中第一家引进了专业化经营的运作方法，将技能资源重新优化配置，形成流程化、专业化、一体化的智能化物业治理。公司将技能含量高的专业事情和技能人员从传统的物业治理中独立出来，先后组建了楼宇科技、电梯工程、专业清洗三个专业化公司，以科技型治理模式取代庖动密集型治理，对内实行专业技能保障办事，对外实行专业化治理经营，走上了专业化生长的门路，成为中海物业保持行业优势的一个亮点。（八） 领先科技鼎力大举生长科技化和智能化的物业治理，全方位引入网络技能、现代电脑科技、办公自动化技能，以及智能宁静治理、车辆治理等技能，使治理与办事手段产生了革命性的变革。98年底公司组建了由技能拨尖人才领衔的信息技能研发中心，投资100多万先后开发出大型物业治理软件（据专业人士介绍，该软件比目前以财政软件为底子的物业治理软件更具有实际操纵性）、智能化物业宣布系统和中海一卡通系统，并朝着智能楼宇产物研制开发、社区网络建立办事、智能小区设计、安装偏向飞速生长。公司还与上海同济大学、湖南证券创建了密切的互助干系，并于99年10月成为国际著名高科技企业韩国三星的互助同伴。（九） 求新求变中海物业不满足于已有的模式，始终追求最完美的境界。1999年公司导入酒店式治理技能，聘请了10多位专事酒店治理人才，创建办事中心，提供一站式办事，通过联合办公简化办事手续；并以业主为焦点，实行“办事设计、菜单办事”等，变“我有什么办事你享受什么办事”为“你需要什么办事我就能提供什么办事”，目前已经陆续推出3个类别100余个办事项目，让业主进行物业消费时有了更多的选择权和自主权。别的，公司还招聘专业艺术人才，创建了“中海物业艺术团”，每年在各小区为业主进行2次左右的演出，平时则在中海物业所辖的会所中事情。既提高了业主的精神生活，又提高了中海物业的文化品味。（十） 飞越理想中海物业始终遵循“以人为本”的思想，体现了对人的终极关爱。昔人讲以“礼”、“乐”治国，中海物业则从治理制度、民众制度到治理文化、社区文化等多方面，提出“气氛治理”的物业治理理念，展示了一种“无为而治”的物业治理理念。中海物业还积极到场社区治理与社区建立，在社区治理上除了交通治理、情况治理、文化治理之外，还提出了崭新的商业办事质量治理等观点。在社区建立上创建社区情况工程系列，如艺术情况工程、社区保健工程、社区信息工程、社区办事工程等。中海物业已经靠近了物业治理的真谛，“故里”二个字已经被每一其中海物业人精心地庇护着。现在，中海物业已经被许多权威人士和业内同仁誉为全国物业治理行业的旗舰，国度建立部住宅与房地财产司司长、中国物业治理协会会长谢家瑾女士曾不止一次说“中海物业代表了中国物业治理未来的生长偏向”。第四节 企业优势中海物业之所以能成为业内翘楚，不在于她已往取得了何种成绩，要害在于她能不停摸索并求新求变。沿着努力创新的生长思路，“中海”在以下十个方面重点突破，并已取得了可观的社会效益和经济效益，这无疑又走在了行业与市场的前面。（一） 超前化的办事启动中海物业始终不渝地把财产链条的上一个环节“生长商”，作为自己第一个也是最重要的办事工具，追求“为商家增色、让物业生辉”的办事效果。一旦与生长商创建互助干系，便赤诚相见、倾心相助，立即启动前期办事事情。我们涉足16个大都会市场、治理90多个高等楼盘、打仗100万以上业主用户，所掌握的信息和积聚的经验对生长商大有裨益。前期办事主要是通过派专家组查阅图纸、现场观察等形式，本着对生长商卖力、对业主卖力、对日后物业治理卖力的精神，从我们日常总结出来的8个方面100个要害点上，为楼盘的设计、开发和销售提供有说服力的书面发起。这些发起有着中海物业的奇特视角：a) 修建设计方面：物业治理者的身份，使我们特别存眷外墙、门路、管线、光照、隐蔽工程等容易被生长商忽略的环节，我们的完善设计发起可以包管项目的整体优化，最大限度地低落日后的物业治理运行本钱。b) 设备配置方面：物业治理的实践，使我们详知什么品牌、什么型号的设备具有最佳的性能代价比，我们的设备配置发起可以实现先进性与经济性的完美结合，有效地制止生长商在设施设备上无谓投入。c) 形象包装方面：物业治理的遍及社会打仗，使我们清楚了解众多生长商差别的销售计谋和种种置业者动态的消操心理，我们的推广发起能够切中市场潮水和走势，并和中海物业的品牌一起促进和加快楼宇的销售。（二） 精准化的办事尺度。中海物业提倡“严格苛求、自觉奉献”的事情精神，并且将其充实体现在各个岗亭各项作业的具体实践中。一般的办事产物由于缺乏科学量化而模棱两可，难以准确识别、难以客观评价。我们通过化无形为有形，克服物业治理事务随时出现、随机进行而容易带来的随意性的问题。公司经过实地抽样、技能阐发、统计比拟、重复测算，凭据“明显凌驾同行、全面超过国优”的根本定位，系统制订并颁布了涵盖物业治理全部事务的10个系列近万个数据化的办事作业尺度，包管给业主用户提供的优质办事产物可知、可感、可辨、可验，寓精诚办事于精细治理中，酿精彩生活于精心庇护间。这些尺度强调了4个原则：a) 时效原则：要求划定的事情必须在划定的时间内办结，不能推托延宕，凌驾划定时间，办得再好也要视为没有办好。如接到报修后维修人员25分钟到达现场，一般妨碍30分钟内处置惩罚完毕等。b) 质效原则：要求划定的事情必须办到划定的水平，不能应付凑和，没有到达划定水平，纵然流了再多的汗也算白流。如白色纸巾擦拭60厘米长壁砖3遍后无污迹。c) 综效原则：要求划定的事情必须凭据划定的步伐治理，追求全历程的完美，让办事工具无可挑剔。如维修人员入户维修要穿上鞋套-表明妨碍原因、维修要领和收费并征得同意-在作业地面铺上苫布低噪无尘作业清理现场-请主人签字认可。d) 情效原则：要求划定的事情必须办出划定的最佳效果，讲求用精彩的办事征服人心，给办事工具留下良好印象，如抽样问卷观察的满意率到达95%以上。（三） 范例化的办事控制中海物业对峙“管则精品、干则一流”， 通过有效控制切实包管治理办事凭据既定的步伐和尺度高质量地连续、稳定运行。公司贯彻ISO9000国际质量包管体系和ISO14001国际情况治理体系一丝不苟，实行逐日自行查抄、半月专业查抄、月度综合检评。其中重点抓住楼检这个要害环节，组建专门班子，采取日期不确定、事先不预告的方法，增加例行楼检的随机性，并把量化的查抄结果与每个岗亭员工的得失、升迁、去留紧密挂钩，以促使各治理处把日常治理办事事情做得更深入、更扎实。除此之外，我们还自觉担当来自三个方面的监视，把他们的意见和发起作为推动治理办事事情的动力：a) 业主用户的监视：我们视业主用户反应为查验治理办事事情的第一信号，各个治理处每月设立一个设备区开放日，半年宣布一次财政收支情况，每年进行一次满意度抽样观察，形成了小区建立治理上的互动效应。b) 生长商的监视：我们认为卖力任的生长商永远存眷他的作品，治理办事的运作情况定期向生长商通报，治理办事的变动提前征求生长商意见，治理办事中出现的问题实时与生长商相同，联手创品牌。c) 政府部分的监视：我们自觉担当政府部分的指导监视，邀请政府主管部分的官员定期对公司治理办事事情进行讲评，聘请相关部分的人员恒久担当治理处的业务指导，促使治理办事事情始终处于领先水平。（四） 本性化的办事设计中海物业融汇海内外、业内外先进经验，创造了被行业普遍推崇和争相仿效的的中海治理模式。这个模式“精诚办事、精彩生活”的根本精神一成稳定，但具体内涵则在不停富厚和生长。我们每承接一个新的项目，都不是原有模式的简朴“克隆”、“拷贝”，而是再创新、再升华的历程。所有新项目入伙之前，我们都要会合各方面的专家，在充实进行市场观察的底子上，经过拟订、论证、审批、试行、完善五个环节，全面考虑4个方面的16个要素，为其度身定做“时髦并且合体”的治理方案，使所有的项目既保持中海物业的治理办事水准，又独具特色。这些要素是：a) 地域的要素：包罗地方的法例、经济、文化、习俗等，考虑这些要素，主要是为了使我们的治理办事能够为本地的社会情况、市场情况所采取，既标新立异，又落地生根。b) 物业的要素：包罗物业的位置、类型、结构、功效等，考虑这些要素，主要是为了使我们的治理办事能够契合物业的实际情况，充实发挥物业的修建设计功效。c) 生长商的要素：包罗生长商的定位、取向、要约等，考虑这些要素，主要是为了是我们的治理办事能够更好地配合生长商的生长战略，有力地托举生长商的房地产物牌。d) 业主用户的要素：包罗业主用户的条理、特点、质素、需求等，考虑这些要素，主要是为了包管我们的治理办事能够适应业主用户的心理预期，并被他们担当和认可。（五） 菜单式的办事内容中海物业悉心存眷和庇护业主用户的物质和精神生活，郑重向所有业主用户答应“让您和您的子孙子女永远满意”。 我们在治理办事历程中，不停调解、充实新的办事项目，全历程、全方位、全时空地满足业主用户生长变革着的、一切有支付能力的正当需求，同时还随着公司的生长壮大，逐步增加公司有蒙受能力的无偿办事。我们以业主为焦点，实行“办事设计，菜单办事”，因而形成了不是我现有什么办事你只能享受什么办事，而是你需要什么办事我就能提供什么办事，这一中海物业酒店式治理的突出特点。目前我们已经陆续推出了3个类别100余个办事项目，让业主进行物业治理办事消费时有更多的选择权和自主权。这3个类别的办事是：a) 通例办事：主要有所有业主用户配合享有的维修、保安、清洁、绿化、消杀、车管等办事项目，它满足业主用户安身立命的普遍需求，立足于构筑一个宁静、整洁、优美、舒适、方便的生活情况和事情情况。b) 特约办事：主要有部分业主用户有偿享有的商务、信息、秘书、庆典、署理、家居等办事项目，它满足乐成人士提高生活质素、提高事情效率的需求，立足于创造一种新的现代的上流社会的生存方法。c) 襄助办事：主要有特殊业主用户无偿享有的救助、捐助、义工、提醒、邮发等办事项目，它满足那些有特殊困难和临时困难的业主用户需要，立足于弘扬一种人们感触久违了的社会主义道德风俗。（六） 人本化的办事理念中海物业向全体员工不停灌注业主用户是我们衣食怙恃的职业意识，以业主用户满意作为治理办事事情的出发点和归宿点。“用我至真至诚、至善至美的办事，给您至尊至贵的感觉”，成为公司全体员工的配合追求。为此我们高薪聘用了一批曾经恒久在国际知名酒店从事治理事情的资深专家，由点及面，对通例物业治理办事进行整合。在这个底子上，公司组织修订3个条理40余万字的质量体系文件，从办事主旨、办事架构、办事设施、办事手段、办事尺度、办事控制等方面全面导入酒店治理技能，融入酒店治理元素，推出了带有鲜明时代特色的中海物业的升级版本，其中突出强调4个问题：a) 全程营销：所有岗亭都把对每一位业主用户的每一次具体办事与公司的生存生长、小我私家的荣辱得失紧密联系起来，明确100-10，就是说纵然一次微小的失误，也很可能前功尽弃，必须争取零缺陷、无微瑕办事。b) 团队精神：所有员工都要有“我的中海物业、中海物业的我”的归属感、责任感和团体荣誉感，实行首问卖力制，强调1+1+13，即在任何情况下，都要自觉维护公司的利益和形象，使整体效能大于元素效能之和。c) 一站办事：所有事情都首先考虑最大限度地方便业主用户，治理处设立办事中心，通过联合办公简化办事手续，制止业主用户东求西告。d) 气氛治理：所有小区都着眼酿造一种精神和行为都能够得到升华的气氛，如将“严禁”之类的警示标识变动为“足下留情、春色更浓”等的温馨提示，主要通过吸引、作用来实行治理有序。（七） 高科技的治理手段中国物业治理的初期是属于劳动密集型财产，人员素质要求相对较低，对付大量的日常事情主要以“量”取胜。而中海时时掌握时代脉搏，不停生长现代企业机制，完善企业制度，逐步将企业向科技密集型转化：a) 远程的网络化治理：众所周知21世纪是信息化、网络化的时代，而21世纪现代企业治理的精髓在于效率，如何提高单元时间的效率，并且高质量完成事情，是中海不停追求的目标。中海紧跟时代的步调率先在同行业中采取电脑化治理模式，将各个治理层通过网络连接起来，实现资源共享，统一调配。b) 统一的软件化治理：开发物业治理软件基于恒久的高素质物业治理经验，中海物业投入100多万进行大型物业治理专业软件开发，据专业人士介绍，该专业软件比目前以财政软件为底子的物业治理软件更具有实际可操纵性，所以还未推出便已受到同行的存眷。c) 先进的智能化治理：智能化水平直接决定着楼盘素质的崎岖，目前在美国最大的物业治理公司便有着很高的智能化治理水平。中海物业还专门创建楼宇科技公司，利用其能够掌握现实需求和未来走势的优势，以及对智能化设备地了解，凭据经济和实用的原则来进行智能化建立，同时与韩国三星SDS创建地域署理互助干系，包管了技能底子的先进性，并大幅度低落了本钱。（八） 公道化的办事本钱控制中海物业以一贯提倡的“一张纸两面用”的勤俭办事精神，珍惜和用好来自业主用户的每一分钱。各个条理均实行质量本钱双反对责任制，力求所费必有所值。为了越发严格和科学地进行本钱治理，我们组织专门班子，测定出物业位置、设计功效、占地面积、设备状况、使用年限、治理要求等种种因素在本钱组成中的权变系数，创建起了盘算岗亭定员体例、公用水电限额和维修质料用度的数学模型。公司以此为依据，并采取“会合配送、货比三家、两人采购”和修旧利废、节奖超罚等一系列具体步伐，分项控制活劳动和物化劳动的消耗，包管业主、企业、社会全面受益。a) 授益于业主：在同一收费尺度下，提供的办事含量明显高于其他物业公司，使业主用户享受到了最佳质量代价比的办事，仅公司放弃执行国优小区治理费提高20%的划定，每年让利100多万元给业主用户。（针对深圳市的全委项目而言）b) 创利于企业：在物业治理利润空间微乎其微的情况下，完全依靠物业治理（没有任何补贴）创造利润，实现自我生存、自我积聚、自我生长，公司资产5年增加10多倍。c) 造福于社会：在公司不停生长进步的同时，也为社会稳定和国度建立做出了积极的孝敬，累计创造就业岗亭数千个，每年上缴国度税金近千万元。（九） 专业化的办事人才中海物业一直致力于改进员工步队的有机组成，把高等次、高品位、高质量的办事创建在高素质人才的底子之上。利用自身的吸引力和凝聚力，通过向社会公然招聘、到内地大型企业借调和吸收名牌院校本科以上结业生等途径，遍及汇聚各个门类的人才。现在公司拥有电子盘算机、自动控制、机电设备、精细化工、修建、园林、环保、艺术等专业的中高级技能人员240多名。我们把制约物业治理办事水平提升的技能难点作为技能开发的重点，对峙“你能翻多高跟头、我就搭多大舞台”的用人之道，从各个方面为专业技能人员施展才气创造条件，进而形成了自己的技能优势。（十） “一条龙” 的办事体系中海物业在海内物业治理行业率先与国际老例接轨，实行一体化治理与市场化办事相结合的运作模式，即治理处统筹全部治理办事事情，具体办事事项则分两种情况：技能含量、商业含量、文化含量和艺术含量高的部分，由中海物业自己的专业公司和团体提供，目前我们已经创建了教诲培训、楼宇科技、外墙清洗、电梯工程、企业VI形象设计、家居装饰、花木基地和艺术团等8个专业公司和实体；简朴劳动密集的部分，条件成熟的分判给社会上有相当资质的企业，条件尚未成熟的由治理处包袱。无论是自己的子公司照旧社会的专业公司，均凭据市场经营方法进行筛选，与治理处创建条约干系，凭据中海物业的划定尺度提供专业办事。从而彻底革除了治理处小而全的毛病，简化了内部治理事务，使治理处能够越发专心致志地组织、统筹、协调和督导各项办事事情的实施。它普遍使用了高素质的专业办事步队，使治理办事水平产生了新的奔腾，并且能够与时代同步提升。同时，它有效解决了内部活力不敷的问题，引入了越发灵活的优胜劣汰机制，使专业公司始终有“责任在身则如履薄冰、未达尺度则寝食难安”的感觉。它充实利用了辽阔的市场资源，使经过比价择定的用度支出大幅度低落，并且不再出现刚性，大大低落了本钱。a) 楼宇科技公司：楼宇科技公司集智能化设计、集成、施工、维护于一身，先后与韩国三星、上海同济、湖南证券创建了恒久经济技能互助干系，完成小区宁静治理系统、楼宇自控系统、“一卡通”系统、集会系统、演播系统、局域网系统、多媒体查询系统等智能化建立工程逾千万元。b) 专业清洗公司及研发中心：拥有独立知识产权产物就意味着一个新的利润增长点的出现，中海物业在实际物业治理中发明传统的清洗剂往往使墙砖釉面失去光芒、镀膜玻璃蚀痕累累，为解决这一问题，中海物业组建专业清洗公司及清洗剂研发中心，开展技能攻关，针对差别的修建物上差别的部位，差别材质自己及污垢的化学特性，研制生产去污力强，掩护物体本色，不腐化毗连物体的专用清洗剂，乐成开发出具有独立知识产权的W、D、K、T等4个系列22种专用清洗剂，既为自身实现高质量的保洁办事提供了技能包管，又创造了新的利润来源。c) 电梯工程公司：抢占电梯工程市场电梯是每其中高层、小高层住宅的重要一环，其维修与调养成为具有很大生长潜力的市场。对电梯治理，中海物业设计了“专人调养，整梯备件、自动寻呼、限时修复”的办事方法。我们采取现代调试、实验、检测、监控手段，掌握独到的包管电梯宁静、平稳、经济运行的技能步伐，安装、改革、维修10多个品牌、40多种型号的客梯、货梯、扶梯、旅行梯500多部。这种范围化的治理无疑具有两方面的优势：首先，由于电梯品牌繁杂，只有在上范围的情况下，人员才气凭据其差别的特点得到公道配置；其次，维修电梯所需的种种配件进货渠道流通，低落维修本钱。d) 企业VI设计部：许多物业治理公司所卖力的小区变革多，不太统一，但中海物业组织设计师对自己的辖区进行筹谋包装，同意了形象使企业形象方面更上一个台阶。e) 装饰工程部：“买房难，装修更难”这一句话相信会引起不少人的共鸣，中海物业认为自己涉足家庭装修无疑有几个有利条件：了解业主的真实需求；出了问题，作为物业治理公司会真正负起责任；“中海”是品牌资源。中海装饰工程部已经宣告创建，为宽大业主解决这个“美丽”的难题。对付小区的装修治理，中海物业设计了“装修套餐”办事，从设计咨询、报价审查到质量监理实行一条龙办事，这种寓治理于办事的方法，能够解决开发商和业主一直头疼的问题，使业主切实感触“用钱放心、办事省心、居家舒心”的中海“三心级”办事。f) 中海花圃：一年四季花红草绿是深圳有别于内地都会的一大风物。以前中海物业为购置花卉耗费不少，使得治理本钱增加，现在，中海物业置地育苗，建起了“中海花苑”，既在低落本钱的底子上满足了自身需求，又通过出售获益甚丰。g) 中海艺术团：中海物业招聘了一些专业艺术人才，每年在各小区为业主进行2次左右的演出，平时则在中海物业所辖的会所中事情。“中海艺术团”的创建既提高了业主的精神生活，又提高了中海物业的文化品味。第 二 部 分公 司 营 业 执 照第 三 部 分公 司 资 质 证 书下 篇物 业 管 理 顾 问 方 案 华侨海景城暨东方之珠项目物业治理照料方案华侨海景城位于厦门市繁华的鹭江道和禾祥西路交汇处，是厦门华侨城房地产开发有限公司斥巨资精心打造的21世纪新生代大范围豪华社区。项目的定位高等，将超大范围园林设计与奇特的修建气势派头相融合，建成后将成为厦门唯一的新外滩国际化滨海崇高园林社区。 项目筹划用地约27000平方米，总修建面积约22万平方米，其中1-2层的裙楼将建生长达700多米的滨海休闲购物广场。一期工程已于2002年2月破土动工，预计2003年底可交付使用。东方之珠项目（禹洲新城二期）位于合港路与合旭路交汇处，项目由厦门禹洲房地产开发有限公司开发,项目总用地约15000多平方米，修建总面积近6万平方米，绿化率35%，容积率3.4, 小区设计公道, 配套设施完善，预计2003年底入伙。享有“中国第一管家”美誉之称的深圳市中海物业治理有限公司凭借其在物业治理领域十多年的富厚治理经验、先进的治理模式、一流的治理人才，有决心、有信心乐成承接华侨海景城和东方之珠两个项目的物业治理照料事情，将ISO9000质量治理体系、ISO14001情况治理体系和酒店式物业治理的全新理念全程导入到以上两个项目的物业治理事情中，全心全力为即将入住的每一位业主展现一个宁静、清洁、优美、舒适、方便的美好故里，让每一位业主亲身体会到中海物业高品质的办事。深圳市中海物业治理有限公司针对以上两个项目的实际情况特制定本物业治理照料办事方案，以下迁就所提供的物业治理照料办事方法作以系统的论述。第一部分 照料方法概述及照料期限确定、 照料方法概述：1、 为包管华侨海景城和东方之珠两个项目有一个高起点的物业治理水平及办事质量，生长商厦门华侨城房地产开发有限公司和厦门禹洲房地产开发有限公司拟聘请深圳市中海物业治理有限公司为本物业物管事情的照料商（以下简称“照料商”），指导生长商下属的物业治理公司（以下称“治理商”）卖力华侨海景城和东方之珠的物管事情的具体实施运作；以便利用中海物业在人力资源、经验、治理经验、技能、模式、制度以及范例化的办事体系等诸多方面的优势提供高品质的物业治理照料办事。2、 双方互助干系一旦确定，照料商将会把华侨海景城和东方之珠的物管事情列入中海物业相应的筹谋、考核、查抄、评比序列中，由公司组建照料团及委派驻场照料，凭据华侨海景城和东方之珠的具体情况，卖力跟踪其对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业治理事情，指导治理商制订全套治理方案、步伐文件、治理制度、办事质量尺度等，并督促其有效运行，凭据双方约定的照料办事内容为治理商提供全方位、全历程、专业化的照料治理办事。3、 为包管治理目标的实现及更有力地推行中海物业治理模式，照料商将于项目现场派驻两名物业治理资深人仕分别担当驻场经理和安保照料，作为治理商治理的实体“焦点”，以华侨海景城项目为重点的同时分身跟进东方之珠项目的进展，并辅之以公司照料团以及公司各专业部分、专业公司的技能支持，结合华侨海景城和东方之珠物管事情的实际需要定期赴现场进行考察指导，凭据项目现场发明的问题实时针对性地提出整改发起与整改步伐。在公司照料团与驻场照料二者的配合努力下，将为治理商日后的物业治理事情打下良好的底子。4、 照料商提供照料治理办事的目的在于为治理商培养一支高水准、高质素的治理步队，同时中海物业良好的品牌效应也会促进华侨海景城和东方之珠的租售；在照料期限内，照料商允许生长商就华侨海景城和东方之珠向外界使用“中海物业照料治理”等文字进行宣传推广。照料办事方法示意图：转达、推行方案制定物管方案治理商反馈方案执行情况及其它问题凭据反馈信息修订方案驻场照料照料团定期或不定期查抄、考核、了解信息双向相同l 照料期限照料期限分为前期介入、实操指导和办事质量跟踪三个阶段。其中前期介入阶段为互助双方签约之日起至华侨海景城一期物业入伙之日（即生长商书面通知业主入住的日期）前两个月（预计十六个月）；实操指导阶段为一年，自华侨海景城一期物业入伙之日前两个月起至入伙之日后十个月；办事质量跟踪阶段为实操指导阶段结束后三个月。驻场照料和照料团事情职责驻场照料事情职责：凭据项目的实际情况，在实操指导阶段中海将于项目现场派驻两名物业治理资深人仕分别担当驻场经理主管全面事情和安保照料，常驻物业现场卖力以下种种事情： 全面考察项目，熟悉物业所在地物管法例、人文情况，并将这些信息通报给照料商的该项目照料团。 将照料团针对本项目制定的物业治理具体筹划付诸实施。 将项目物业治理筹划推行历程中遇到的情况、问题和执行进度实时反馈给照料团，以得到技能支持，并协助治理商落实解决。 协助照料团人员对项目的实地考察、评审、监视整改等的事情。 日常物业治理事情的培训、指导、咨询。 紧急事故的应对与处置惩罚本领。 照料团事情职责：照料团由一批有着富厚治理专业经验的物业治理专家组成，分别于前期介入、实操指导和办事质量跟踪三个阶段针对项目进度并结合生长商的需要定期赴现场考察指导，具体摆设如下： 前期介入阶段预计赴现场考察3次，每次事情2-3个事情日：l 首次考察拟摆设于项目签约两周内l 设施、设备、质料会合选型阶段拟赴现场事情1次l 工程交代验收阶段拟赴现场事情1次 实操指导阶段预计赴现场考察4次，每次事情2-3个事情日：l 一期物业入伙前两个月赴现场事情一次l 一期物业入伙当月赴现场事情一次l 以后每季度赴现场事情一次 办事质量跟踪阶段预计赴现场考察1次，每次事情2-3个事情日：l 本阶段末赴现场事情一次照料团主要卖力事情如下： 由照料团凭据驻场照料及每次考察、评审所通报、得到的信息，凭借中海富厚的治理经验为项目度身订造一整套物业治理实施方案，完成条约约定的各项事情内容。 卖力解决物业治理事情中的重点和难点等。 定期对项目治理商进行全方位考核，并提出整改意见。 对驻场照料的事情予以考察、评价和完善。、 照料事情摆设（详见下表）工 作 阶 段人 员 构 成工 作 方 式现 场 工 作 安 排前期介入（预计十六个月）照料团35人定期赴现场考察指导赴现场事情3次，每次2-3个事情日，考察时间拟分别摆设于签约后两周内/设施、设备会合选型阶段/工程交代验收阶段。实操指导（十二个月）照料团35人定期赴现场考察指导赴现场事情4次，每次2-3个事情日。驻场照料2人常驻现场作日常指导本阶段内常驻现场实地事情。办事质量跟踪（三个月）照料团35人定期赴现场考评指导本阶段末赴现场事情一次，23个事情日。另：除上表中所列照料团定期赴现场考察的摆设之外，照料商还可应生长商及治理商的要求，并结合照料治理办事的实际需要，不定期派遣照料团人员到项目施工现场进行实地事情指导，并对治理商进行相应的考核评价，照料团不定期赴现场的用度另计。说明：1、 照料团人员将凭据各阶段事情内容要求，由包罗有质量治理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店治理等物业治理需涉及的各专业资深治理人仕组成，并恒久为该项目办事。2、 前期介入阶段，照料团人员通常为机电设备、土建、空调、消防、电梯等专业人仕，楼宇智能化、园艺绿化、酒店治理等专业人仕将依据项目进展的差别阶段的实际需要予以选派。3、 实操指导阶段，照料商派驻项目现场的驻场经理具有富厚的治理经验，常驻现场协助治理商对本项目提供物业治理办事。照料团对驻场照料的事情予以考察、评价和完善。4、 照料期限内，照料团除完成上表中提及的现场事情外，同时将全程跟进项目的竣工验收、投入使用以及之后的日常物业治理事情，并随时提供相应的咨询指导办事。第二部分 照料治理事情范畴1、 衡宇修建本体共用部位的维修、养护和治理。包罗楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和底子等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。2、 衡宇修建本体共用设施设备的维修、养护、治理和运行办事。包罗共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。3、 本物业筹划红线内属物业治理范畴的公用设施的维修、养护和治理。包罗门路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。4、 本物业筹划红线内的隶属配套办事设施的维修、养护和治理。5、 专业装修工程质量监理与装修治理。6、 公用绿地、花木的绿化养护与治理。7、 大众情况的酒店式清洁办事。包罗大众园地、衡宇修建物共用部位垃圾的收集、清运等。8、 交通、车辆行驶及停泊秩序与宁静的专业治理。9、 对本物业实行二十四小时全关闭式宁静治理，确保宁静。10、 治理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣工验收资料。11、 担当物业使用人就衡宇自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并公道收费。12、 全方位家居办事和种种商务办事支持等。13、 协助治理商向物业使用人收取物业治理办事费等政府划定的各项用度，维护全体物业使用人的大众利益。14、 理礼并用、德法共行，对物业使用人违反物业治理法例政策的行为进行处置惩罚。第三部分 照料治理事情内容一、前期介入阶段互助期限：由签约之日起至华侨海景城一期入伙之日前二个月结合物业治理角度在项目施工验收阶段提供公道化发起，为今后开展物管事情及控制治理本钱打下良好的底子，同时为进入实操指导阶段做好充实的准备事情。（一） 由照料团对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解生长商所提供的项目方案、可行性研究陈诉、开端筹划、设计施工图（包罗土建和种种机电设备的）、项目模型等资料，了解项目的筹划意图、设计内容和范例，确定项目档次，协助治理商对治理档次进行定位。（二） 凭据我司恒久从事物业治理实践积聚的富厚经验，从物业治理的角度对项目的种种设施、设备、质料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业发起，使生长商在项目的投入上既能准确掌握未来业主的实际需要，又有利于日后物业治理的本钱控制及提高治理质量。1、 考查整体工程进度，协助生长商各专业工程的阶段性实施进度筹划提议方案；2、 修建设计（地下、地面、裙房、尺度层、屋面）是否满足物业治理的需求；3、 设备机房的情况、通风是否满足要求；4、 对住户室外空调机位置确定，冷凝水的排放处置惩罚等问题的发起；5、 凭据清洁治理经验及物业筹划要求，提出垃圾房的制作位置和制作代价发起；6、 治理用房位置确定的原则及设计、装修尺度，治理用房位置的参考意见以及治理用房的结构；7、 在不增加生长商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感到式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出发起；8、 在空调工程施工前，凭据设计图纸从节能和便于治理的角度提出对设计的修改发起；在空调设施安装时，为便于以后维修治理，对需改变安装位置和工艺的地方提出发起；9、 对原电梯安装设计及配套设施提出公道化发起，并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解，结合项目自己的市场定位，为生长商提供质量代价比最优的品牌与型号发起，以供参考选择。10、 从消防设施设计结构、产物选型等方面提出发起；11、 凭据国度消防范例及公安消防主管部分的审核意见对设计中的缺陷(例如结构不公道造成人力浪费等)，提出纠正及修改发起；12、 给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、都会配套工程等方面，提供修改意见；13、 凭据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地制宜的情况绿化植物，使其既美观又方便恒久养护，对倒霉于以后物业治理的问题提出调解发起；14、 从治安治理、员工生活、社区文化运动需要等方面提出修改发起；15、 凭据大众部位修建质料的选用情况，提供保洁尺度和步伐发起；16、 对修建外墙的选材和设计提供专业发起，以方便外墙清洗，使之保持恒久的美观；17、 凭据地方物业治理法例、政策及中海物业恒久以来的物管经验对治理商的治理模式、岗亭设置、人员配备等提出发起；18、 凭据项目范围、物业治理目标及办事范畴、深度、本地行业治理相关法例政策等，对治理商的机构设置、定岗定编、各级种种员工的任职条件和素质要求等提出发起；19、 对会所的范围、结构、配套项目、装修格式尺度、面积分派、器材选配及经营模式等提供咨询和发起。针对项目的市场定位，准确推测准业主条理，从实用性上发起会所适合经营的项目，在此底子上进一步发起哪些项目可收费，哪些项目不宜收费，其原则在于先聚人气，进而到达既创造社会效益又有一定经济收益的目的。（三） 从业主/住户使用的角度，提出专业发起：如从居家生活私密及宁静角度考虑是否需要增设宁静防护设施；如从业主使用的角度提供户型设计、种种管道设计等方面的，以方便业主装修及使用，淘汰未来物管的难度。（四） 从智能化的角度，提出专业发起：1、 考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度筹划；2、 针对生长商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出公道化发起，并凭据当前市场情况，提出增加智能化功效的发起；3、 凭据生长商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功效完善、先进，设计公道、实用；4、 协助生长商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能代价比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出发起。（五） 从环保的角度，提出专业发起：1、 凭据照料商在修建给水与排水方面的节能、环保等的乐成经验提供专业发起；2、 对物业内商场（商铺）、餐饮、娱乐性场合的油烟、污水及噪音的处置惩罚发起；3、 凭据会所增设的项目及物业配套设施，从节能和环保的角度，提出发起。（六） 从物业治理角度提供专业咨询、办事以低落本钱提高效益：1、 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及尺度等；2、 大众部分装修质料的选用；3、 在空调设备安装前，对设备的适用情况和选型提供咨询；在空调设备安装时，对空调设施的安装提供咨询；4、 协助生长商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能代价比等多方面确定最优方案，最终资助拟定电梯品牌、型号、规格；5、 在满足消防范例的前提下，提供最新的设备技能或施工要领；协助生长商选择性能稳定、质量可靠、售后办事良好的消防产物和分包商；6、 凭据治理商要求，提供我方在修建给水与排水方面的技能、设计、施工等的乐成经验；7、 凭据项目和各项事情的步伐提供测算实际需要配备的人员和用度的咨询；8、 解答生长商及治理商关于物业治理相关法例、政策的咨询或提供相关法例、政策文本；（七） 在施工历程中，协助生长商监视各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按筹划完工，同时可以低落日后物业设备治理难度。（八） 指导生长商监视各专业设备安装和调试事情，确保工程质量。（九） 指导生长商组织各专业工程、设施设备的验收事情，对不及格处提出整改意见，由生长商责成有关施工单元进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收陈诉。（十） 凭据物业项目档次定位和本地政府物价主管部分有关物业治理收费政策，指导生长商制订物业治理收费尺度。（十一）从创优的角度，凭据各级优秀物业治理小区的考核评比尺度，提出专业革新发起。（十二）配合生长商楼宇营销宣传、推广事情之需要，提供中海物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质品级证书等资料。二、 实操指导阶段互助期限：共一年，由本物业首期入伙之日前二个月起计，又分为前期筹办、会合入伙、装修搬家和正常治理四个时期。前期筹办期指一期物业入伙前，中海协助治理商从机构组建、人员培训到为一期物业入伙做相应筹办的事情时期。（一）在生长商需要对物业设施设备系统进行增加、淘汰或窜改时，协助生长商进行整改，并提供切实可行的方案息争决步伐，确保系统的稳定。（二） 协助治理商创建各专业治理模式、机构设置、拟定人员体例： 协助治理商制定治理人员、操纵层人员定编方案； 协助治理商凭据机构设置和岗亭定体例定出各级种种岗亭责任制。（三） 协助治理商凭据物业项目实际情况，测算物管本钱，提出物业治理收费尺度，报本地政府物价部分审批。 人工用度测算； 设备耗能用度测算； 设备维修调养用度测算； 清洁定额用度测算； 园艺绿化项目的定额用度测算等。（四） 协助治理商选聘各专业物管事情人员（治理层和操纵层）组建事情步队： 提供人员配置及相应素质要求的具体方案； 协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。 提供员工入职及岗前培训参考筹划，并协助做好培训筹划； 协助拟制员工在职培训年度筹划，并对筹划实施进度、落实情况等进行跟踪查抄和指导； 协助对操纵工进行操纵培训； 协助对操纵工进行常见妨碍诊断及设备治理培训； 就治理商员工外培事宜提供咨询和协助； 提供物业治理收费系统软件使用培训。（五） 协助治理商培训各专业物管事情人员（治理层和操纵层），协助对各专业技能工人进行考核及资格品级的评定，以确保人员素质。（六）协助制定入伙交代验收尺度及实施步伐： 凭据ISO9000国际质量包管体系文件协助本物业治理商制定验收尺度。 协助创建入伙担当验收领导小组。 指导召开种种入伙专题集会。 协助生长商制定“三通”及其它项目入伙必备目标方案。 协助担当验收小组及有关人员与生长商、施工单元三方面配合组成联合交代小组，并制定交代验收筹划。（七） 提供设备移交、担当验收的全套步伐、问题缺陷息争决方案发起书样本及其它资料清单，协助治理商与生长商之间种种专业设施设备的交代与验收事情（包罗各专业工程的竣人为料的交代事情等）。（八） 指导治理商对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修调养事情的步伐等 级进行分别，对运行中的设备进行节能改革以利于提高设备治理质量。（九） 协助治理商按ISO9000体系尺度体例各项治理制度及创建相关资料、文件：1、 提供治理运作所需的事情步伐蓝本，并结合项目实际协助治理商进行修订、充实和完善；