房地产土地估价评估案例指错总结表

13 / 13案例指错总结分类常见错误通用看到数字，第一，要反映取值有没有依据，第二取值对不对。一类错误是缺少，如缺少依据，缺少计算基数项目，缺少权重、缺少税费。第二类错误是错放，包括报告结构顺序错乱、将不该出现的项目计算在内、将本该是区域因素的项放到个别因素中，如朝向、楼层、景观等。第三数错误是取值错误，包括用错估价方法、估价时点不对，数据取值错误。总体结构总体结构1. 固定格式报告8项，结果报告14项，技术报告8项，顺序不对或者缺项，算错。2. 固定格式缺项，算错。 3. 估价报告中没有两名及以上的注册估价师亲笔签名，算一处错。4. 估价报告中没有加盖估价机构公章，算一处错。5. 估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内，算一处错。6. 估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围，算一处错。7. 估价报告内容前后严重矛盾。报告结构封 面8. 封面应有7项，报告名称、项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、报告编号.缺项算一处错，或者表述不正确。9. 报告名称：如果是抵押，一定要写房地产抵押估价报告。10. 封面中缺委托人或者是“估价报告出具日期”可作为一处错误。11. 缺少估价编号肯定是错。目录12. 目录格式6项，标题，声明，假设限制条件，估价结果报告，估价技术报告，附件6项，少一项算错。致委托人函13. 致委托人函固定格式有9项。标题、致函对象、估价机构落款和盖章、日期。正文部分5点，要写明估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价结果（总价、单价）。缺少一项，都算一处错。可以不用写单价。14. 主要错误：估价时点不对应，无致函落款，法人签字，估价机构盖章，缺少估价目的，缺少价值类型，缺少估价报告有效期，抵押价值地没有说明法定优先受偿款和抵押价值。15. 但是在考试中，致委托人函中缺估价方法或者在致函落款中没有法人签名盖章，不算错。16. 致委托人函、结果报告、技术报告中的估价结果不一致的，算一处错。17. 致函落款处的致函日期，一般都是估价报告出具之日。声明18. 标题为：注册房地产估价声明19. 要列出实地查勘的注册估价师的姓名。20. 一定要有参加本次估价的注册估价师的姓名、注册号、亲笔签字、盖章。21. 不要求有“实地查勘日期”，缺了不算错。22. 重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明，如损害赔偿评估商品房安全性能缺陷超出了评估人员的工作能力与经验，必须借助相关专业人士评价鉴定意见。假设限制条件23. 要说明4个部分：假设前提、未经调查确认或无法调查的资料、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响、报告使用的限制条件。24. 说明不全，如工业房地产作商业用途，假设25. 他项权利，抵押权对资产的影响。26. 特殊处理，无年确认的数据特殊处理。27. 权证说明，证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出，如商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让说明。28. 不能随意编造对估价对象结果有直接影响的估价假设。29. 假设限制条件中没有说明对估价结果有重大影响的不确定性因素，也未说明该不确定性因素对估价结果可能产生的影响。30. 假设限制条件中说明了有重大影响的不确定性因素，但是未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。31. 对于估价时点与实地查勘日期不一致的，应在假设限制条件中进行假设说明。估价结果报告32. 固定格式加标题在内14项，顺序不能错，不能缺项。33. 估价结果报告中估价机构中缺“估价资质证书编号”，算一处错。34. 估价时点中没有说明“估价时点的确定理由”，算一处错。35. 市场价值评估应有最高最佳利用原则，如不是市场价值则可以不列此原则。36. 结果报告中，一定要有估价报告使用期限。37. 估价结果确定，不要求总价、单价表述齐全。但一定要求有总价和大写金额。估价技术报告38. 具体见各方法估价结果报告委托人39. 写明委托单位全称、法人和住所。如是个人委托，要写姓名、住所、身份证号。估价机构40. 要有估价机构全称、法人或合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5项。缺少一项算一处错。估价目的41. 着重查看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确。42. 估价目的表述不具体、不准确。43. 估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为。估价对象44. 概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况、区位状况。45. 对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；46. 对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。47. 土地权益方面：土地使用权人交代不清，没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权人。土地使用权性质，出让与划拨、集体所有与国家所有、长期用地与临时用地等交待不清。土地使用年限交代不清，如起止年月。土地规划用途、容积度、建筑密度、绿化率等交代不清。土地使用权证交代不清。对共有产权或部分产权交代不清。48. 土地实物方面：土地生熟程度交代不清。土地价格类型，商业工业或住宅用地及几类用地交代不清。土地现实用途、容积度、建筑密度、绿化率等交代不清。土地面积形状等交代不清。四至交代不清。地形地势地质状况交待不清。49. 建筑物方面：房层所有权证及权属交代不清，特别是抵押估价。建筑物结构交代不清，建成年代交代不清，房屋状态交代不清如在建工程的进度，房屋总高度总层数及位于第几层等交代不清。不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清，面积前后不符，分部之和不等于总面积。50. 估价对象不符合估价目的相应的处分要求的，算一处错。51. 估价对象范围或者状况界定存在严重错误的，算一处错。52. 权益、实物状况描述不全，如缺少土地使用权状况描述，如土地使用人、土地使用期限、建筑物的建成年代等。53. 权益状况中缺是否有共有权人、是否有他项权的说明。54. 估价对象基本状况包括：名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。55. 估价对像范围，如土地、房屋、构筑物、树木等，包含动产、债权债务、特许经营权等其它财产等界定不清楚的。56. 房屋用途、建筑物结构、房屋建成、房屋的权属（特别是抵押的情况）、房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）估价时点57. 估价时点确定不正确，注意各种估价目的的房地产估价的估价时点。与后面引用的时间数据是否吻合。征收房屋价值估价时点为房屋征收公告之日。58. 估价时点确定理由未简要说明。59. 对于估价时点与实地查勘日期不一致的，应在假设限制条件中进行假设说明。60. 估价时点表述为估价时期、估价年月的，算错。价值类型61. 价值类型选择或者价值定义表述存在错误的，算错。62. 注意抵押价值类型、征收等的价值类型的表述是否有误，参照案例教材。估价依据63. 估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的。滥列估价依据。64. 必须要有房地产估价规范，如果没有，算一处错。65. 说明本次估价依据的估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有交资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。估价原则66. 应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。对所列估价原则进行简要定义，不能滥列。67. 抵押价值必须列明谨慎原则，如没列时，算错。68. 市场价值评估应有最高最佳利用原则，如果不是市场价值可以不列此原则。69. 对于最高最佳利用的用途，是注意是否违反合法原则。估价方法70. 应采用的估价方法未采用，算一处错。71. 在结果报告和技术报告中都要说明所选用估价方法的理由，没有说明的算错。72. 如果只选用一种方法，要在结果报告和技术报告中都应该说明不选用其他方法的理由。73. 在技术报告中没说明估价方法定义不算错。74. 采用的估价方法名称或者定义不准确，算错。75. 在结果报告中，估价方法只采用一种方法估价的还要说明不采用其它方法的理由，对采用两种或两种以上方法的不要求说明不采用其它方法的理由。76. 有条件选用市场法的，应选用市场法估价，没有选用的，应说明理由。77. 有收益或潜在收益的房地产应把收益法作为一种估价方法，不选用的说明理由。78. 具有投资开发或再开发潜力的房地产，应选用假设开发法估价，不选用应说明理由。79. 估价方法选用出现错误。80. 估价结果报告与技术报告中的估价方法选用不一致的。81. 估价技术路线确定出现严重错误的。82. 估价基本数据、参数选取出现错误或明显偏离客观实际的。83. 估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现错误。84. 要注意前后一致的问题，有些在估价方法中没有说明成本法及定义，但在后面的估价技术报告中又运用了成本法，算错误。估价结果85. 估价结果包括币种、总价、单价及总价金额大写，缺少一项算错。86. 若用外币表示，一定要有估价时点中行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。87. 估价结果内涵不清晰，如是否与假设限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等。88. 估价结果不能用“可能”这种不确定语气的字眼。估价人员89. 未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名。90. 有协助估价的和重要帮助的专家，应列明。估价作业日期91. 估价时间与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的，算错。92. 估价作业日期是本次估价的起止日期，要与封面上的估价日期相一致。估价报告使用期限93. 结果报告中使用期限或估价报告应用的有效期也是重要内容，缺失算一处错误。估价技术报告土地实物状况94. 土地实物状况包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度等。建筑物实物状况95. 建筑物实物状状包括：名称、规模、用途、层数层高、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建成时间、维护状况、完损状况等。96. 注意分析因素与估价对象类型相吻合，商业要具体分析用途、用地面积、临街状况、内部格局、楼层、面积、装修。住宅要说晴建筑物结构、建筑面积、类弄、式样、设施、设备、质量、朝向、楼层。工业要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等，用地面积、地质水文条件。写字楼要具体分析用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、可出租面积、装修。权益状况分析97. 土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用管制、其它特殊情况的描述不全面、不清晰。98. 房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其它特殊情况的描述不全面、不清晰。99. 权益状况调整没有考虑容积率的调整。成新度调整未考虑。区位状况分析100. 位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，没有算错。101. 交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。102. 环境状况包括：自然环境、人文环境、景观等。103. 外部配套设施状况包括：基础设施、公共服务设施。104. 注意分析因素与估价对象类型相吻合，商业注意繁华程度、交通条件，住宅注意交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况。工业注意区域、交通、基础、地理位置。105. 区位状况描述与分析中，不要求对区位状况未来变化趋势进行分析。市场背景分析106. 未进行本地本类房地产过去、现在、未来状况分析的，算错，有时会全部缺，有时缺一项，注意。107. 未进行本地整体房地产市场形势分析。108. 未进行国家及本地宏观经济政策因素分析。109. 分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持。最高最佳利用分析110. 未进行合法性分析，如缺少法律上可行原则。111. 详细分析、说明估价对象最高最佳使用，未进行利用前提选择表述。112. 未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体。113. 最高最佳利用分析针对性不强，应说明房地产现状和规划要求、估价用途确定。估价方法适用性分析114. 没有对未选用的估价方法说明理由的，不管是采用一种方法估价还是一种以上方法估价，算一处错。115. 不需要说明估价方法定义，没有说明不算错。116. 在结果报告和技术报告中均要说明所选用估价方法的理由，没有说明算错。117. 估价技术路线没有，或者没表述清楚。118. 对已选用估价方法的理由没表述或者表述不充分，算错。估价测算过程119. 详见各大方法估价结果确定120. 最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需要说明理由。对一些不可量化的价格影响因素进行结果调整时，应在估价报告中阐述理由。121. 估价结果确定中，不要求总价、单价表述齐全。122. 确定估价结果的理由不充分，估价结果需要有理由来支持，如估价原则，估价人员周密计算，根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果。123. 确定的估价结果与计算结果不一致的情形属于“确定估价结果的理由不充分。”市场法可比实例的选择124. 可比实例不少于3个，来源真实，少于三个可算一处错误。125. 无论是文字表述还是表格形式说明可比实例，应说明所选交易实例可作为可比实例的理由，即要说明可比实例的内涵，如权利性质应相同、结构、用途应一致，规模、档次应相当，应与估价对象处于同一供求范围内，交易日期与估价时点相近，交易类型应与估价目的相吻合（如估价对象是抵押目的或征收补偿等），成交价格是正常的或可修正为正常的，如果没有可算错，有但不符合可比实例的上述内涵也算错。126. 区位相近，若层高不同要注意选取的可比实例是否可调整，08年未说明是否在统一供求范围内。127. 用途相同，08年未指明可比较例用途。128. 档次相当，05.06年可比实例与估价对象的土地等级不同应加以修正。129. 估价目的相吻合，08年估价对象有地下车库，可比实例介绍中缺少是否有地下车库的说明，09年市场法计算中少地上车位、地下车库的计算。130. 成交价格内涵清楚，信息完整内容清楚，区位权益实物状况差异不大，成交日期与估价时点查隔不超过1年。如果超过一年，应说明房地产市场行情平稳，波动不大，没有说明的算错。超过两年的不能选为可比实例。131. 成交价格应尽量为正常价格，10年可比实例成交价格未做说明。132. 虚构、编造可比实例的。虚构、编造重要估价参数物。133. 三个可比实例比准价格的权重取值应说明理由。134. 可比实例区、权、实都要进行调整，未调整的说明理由。135. 选择的可比实例描述不清:交易日期描述不清.交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；交易房地产状况描述不清（结构、装修等）；缺少付款方式的说明（一次性、分期）；交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。136. 选择可比实例可比性差:不在相同地区或同一供求圈内；用途不相同；建筑结构不相同；建筑规模不相当；土地等级不同；权利性质不相同（主要是土地）；交易类型与估价目的不相同；可比实例交易成交日期与估价时点不接近：一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。137. 可比价格基础错误:楼面地价与单位地价混淆；币种换算错误；建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。138. 修正项目错误:应为“交易情况”、“交易日期（市场状况）”和“房地产状况”三项或“交易情况”、“交易日期（市场状况）”、“区域因素”和“个别因素”四项；或者没有进行修正，如案例A缺少朝向修正，案例B缺少景观修正。139. 修正方向错误:一是修正项目的分子、分母颠倒（“交易日期（市场状况）”为分子修正，其他项目为分母修正）；二是修正项目调增或调减的方向调整错误；对于这一点，考生需要根据具体情况区分以哪个为基准，灵活处理。140. 可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况；141. 交易日期（市场状况）修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平；142. 交易日期修正环比和定基指数的运用错误；143. 加权综合确定估价结果错误:交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大，否则存在错误。区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小，否则存在错误。交易情况修正144. 交易情况清楚，与正常交易情况价格差异分析合理，修正系数合理，理由充分145. 在市场法单项调整不超过20%是指市场状况调整、交易情况修正或房地产状况调整，不特指每一项中的子项。市场状况调整146. 成交日期表述不准确，价格指数与市场状况不一致，调整系数确定理由不充分。区位状况调整147. 区位比较因素及因子设置合理、完整，不能选择不全或者针对性差。148. 调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，算错。149. 子因素权重值不合理。150. 反映估价对象周边状况客观充分，系数测算与分析确定过程详细合理权益状况调整151. 因素，如年限、容积率等不全或者不明确。152. 因素差异分析不够。153. 调整因素分值确定与因素差异描述不一致。154. 子因素权重值不合理。实物状况调整155. 比较因素选择不全或者针对性差。156. 因素差异分析不够，调整因素分值确定与因素差异描述不一致。157. 子因素权重值不合理。158. 在市场法中，如果可比实例的土地等级与估价对象的土地等级不相同，则应该是不能作为可比实例的，原因是：交易实例与估价对象不在同一供求范围内，不能作为可比实例。159. 在市场法单项调整不超过20%是指市场状况调整、交易情况修正或房地产状况调整，不特指每一项中的子项。公式运用与计算160. 要有计算公式。计算公式和过程要正确。06.08年缺少市场法计算公式。161. 最终比准价格确定要说时计算过程和理由、162. 公式中的取值要有依据，精度合理。163. 测算结果确定方式不合理，理由不充分。其它指错164. 结果确定时，估价对象区位、实物、权益状况因素一般要取权重计算，得出房地产状况调整系数后再与交易日期修正系数、交易情况修正系数一起连乘。165. 修正系数是否与描述的相一致，04，05年个别因素与基本情况中的描述不一致，09年交易日期调整系数分限分母颠倒。收益法租金水平166. 租赁实例的真实性依据不充分。167. 租赁实例状况描述不完整，不清晰。168. 租赁实例可比性较差。169. 租金水平确定无理由或者理由不充分的。170. 租金内涵和租约租金内涵一定要明确，有租约吗，是租约租金还是市场租金，没有说明或者说明的不准确、不详尽算一处错。租约限制171. 未说明有无租约限制的172. 有租约，但未考虑限制，且理由不充分。173. 有租约，考虑了租约限制，但处理方式不正确。174. 有租约，但租期内租约还是取了市场租金，且未说明理由，算一处错。有效出租面积175. 有效出租面积或可出租面积比率数据确定无过程或者过程不清楚。176. 可出租面积比率数据确定依据不充分。177. 对于酒店、写字楼类物业，管理人员用房、大堂、服务台等为整栋大楼服务的面积不能计算净收益，要注意有效毛收入中有没有将此类面积计算收益。178. 对于暂时没有产生收益，但是有潜在收益产生的面积，也要计算净收益。空置率与租金损失179. 空置率与租金损失数据确定无过程或者过程不清楚的。180. 空置率与租金损失市场依据不充分的，依据不合理的。181. 空置率取值应该说明是客观合理数据或者说没有说明依据。182. 不能只考虑空置损失，还要考虑收租损失。183. 空置房屋也要考虑客观租金。184. 在确定空置率时，应以该区域市场的平均客观空置率为准，不能以估价对象的空置现状为确定依据。185. 费用的计算方法错误。06年有效毛收入计算为考虑空置和收租损失，06年空置收租损失不应用连乘公式，08年年总收入未考虑收租损失、可出租面积比率、租赁保证金和押金利息收入。指错题中押金的利息不应计算管理费。自营型经营收入186. 计算毛收入时，套用的天数或面积错误。187. 收益中没有包括有形收益、无形收益。188. 自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。189. 经营或者生产收入内容不全面、数据来源依据不充分的。190. 经营收入测算无过程或者过程不详细的。191. 经营收入水平确定理由不充分的。192. 在计算营业利润时，要考虑是否有财务费用支出。其它收入193. 其他收入来源未说明的。比如押金年收益即押金的利息收入。运营费用194. 运营费用构成内容不完整、不合理的。费用的测算遗漏了或增加了不合理的项目，如将一次性支付的费用和与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要费用。对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。把所得税也作为总费用的一个组成部分。195. 费用的计算中计费基础错误。03年按照年租金收入基数计算保险费用错误，04年按房屋重置价格的2%错误，06年按建筑物重置价格错误。196. 运营费用水平确定理由不充分。197. 运营费用测算无过程或者过程不详细。198. 自营型经营利润未扣除、经营利润取值不合理或者理由不充分。199. 维修费、管理费、保险费、城镇土地使用税等要说明取值理由。保险费的计算基数不是年有效毛收入。200. 总费用中包含了折旧费，把土地使用费也计入年运营费用。错误。201. 将所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊销费、房地产改圹建费用计算在运营费用中，算错。202. 必须扣除正常生产经营费用和其它资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用、租赁税费。管理费、保险费等的费率取值要有依据，没有则算一处错。净收益203. 净收益前后不一致，计算不正确。204. 在计算净收益时，应说明选用三种估计值中的哪一种，如抵押目的的估价应采用较保守估计值，评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其它目的估价一般应选用最可能的估价值。205. 对净收益应说明是预测值或者说应对净收益进行变化趋势分析，或者没有考虑到未来的变化。206. 净收益计算时，应考虑重置提拨款产否扣除。207. 净收益流量类型分析合理，升降幅度预测数值依据充分。208. 年净收益中还应扣除房地产外的其它资产的收益，如无形资产和动产收益。209. 商业、餐饮、酒店要注意净收益的扣减项是否到位，有没有多减或少减，尤其是商业利润要注意有没有扣减。210. 经营型净收益=商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润生产型净收益=销售收入生产成本产品销售费用产品销售税金及附加管理费用财务费用厂商利润211. 扣除设备带来的收益。考虑扣掉不属房地产带来的收益，如加油站等带来的超额利润。212. 注意是否重复计算，企业自营房、酒店配电房、大堂等易重复计算。变化趋势分析213. 未进行变化趋势分析。变化趋势分析依据不充分或者不合理的。214. 只要指出应对纯收益进行净收益未来变化趋势分析的错误，就可不必重复指出使用收益法公式未说明理由了。但收益期限确定未说明理由错误和收益价格确定错误仍要指出。报酬率、资本化率215. 报酬率（或资本化率）确定无过程，或者有过程但方法不正确，过程不完善，取值不合理。未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。216. 采用收益法时，应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率，如住宅不可用写字楼的报酬率。不同收益类型的房地产采用同一报酬率。217. 报酬率计算方法之累加法中，风险调整值的取值依据应进行说明。218. 要说明报酬率是预测值，或者对最终报酬率进行期望或预期调整。219. 对有停车场收益的计算不能漏项，或者应说明不考虑停车场收益的理由。220. 将存款利率、物价上涨率和经济增长率、所得税率等作为确定报酬诲的参数或依据，或者直接作为报酬率，错误。如用一年期存款利率。收益期限221. 收益期限确定错误。没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限，考虑已使用年限。222. 将房地产的建设期作为收益年限，建设期没有收益。223. 确定估价对象再开发建设的时间应以社会平均客观合理时间为准，不能以估价对象个别时间为准。没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。224. 收益期限确定正确，但未说明理由或者理由不充分的。比如要说明建筑物剩余经济寿命长于土地使用权剩余年限。225. 报告前后使用的收益期限不相同。226. 收益年限超过土地使用权法定年限或剩余使用年限。公式运用与计算227. 计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰。过程数字精确度不够或者不合理。228. 未列出收益法公式，算一处错。未说明选用公式的理由，公式有字母解释，要看字母代表的含义是否正确。229. 列出收益法公式但未说明理由的，算一处错。即选用公式应说明理由。230. 最后确定收益价格时，要说明出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。231. 在计算折现到估价时点时，所选用的折现率不能用报酬率代替，即折现率不等于报酬率。232.其它指错233. 要注意估价对象的界定范围，不要将不是估价对象的面积计入估价对象中，比如回迁房及公建配套部分的续建成本不能纳入为开发完成后价值。234. 要注意，计算中缺少其它工程费、后续开发期间税费的计算，或者说要进行不用计算的说明。235. 各项费率的取值要有依据说明。236. 注意不要将土地增值税等不该纳入的款项纳入进来。237. 折现率、折现年限取值要正确。238. 在出租情形下，两税一费与房产税计税基数是有效毛收入（不是有效毛租金收入），应含押金或租赁保证金利息收入。成本法总指错239. 成本应为社会平均成本，即客观成本。没有选择估价时点的客观成本，采用实际成本，算错。240. 注意各种物业和价格构成，如商品房、农地片用、房屋征收241. 注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确，看是直接还是间接损失，如不可修复，应有说明，保险法的计算基数应是建筑物现值。242. 基数是否正确，05年投资利息的基数错误，未计土地取得成本，管理费用基数要计算土地取得成本。243. 注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的10-30%,个人按市场价格出租居民用房4%,营业税3%.土地取得成本，土地取得税费，其它费用，勘察设计和前期工程费244. 土地取得成本中未说明土地取得方式。245. 土地取得成本成本内容构成不合理。246. 土地取得成本成本取值依据不充分。247. 土地取得成本土地取得成本市场状况调整理由不充分。248. 土地取得税费确定不正确。249. 要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成。250. 费用构成内容不完全或者不合理。费率确定不合理，确定依据不充分。开发成本-建筑安装工程费251. 建安工程费取值无依据，或者依据不充分。252. 建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符。253. 建安工程费确定中选取可比实例调整不合理。开发成本-基础设施建设费254. 基础设施建设费255. 费用构成内容不完整或者不合理。256. 费率确定不合理，或者依据不充分。开发成本-公共配套设施建设费257. 公共配套设施建设费。258. 费用构成内容不完整或不合理。259. 费率确定不合理、依据不充分。其它工程费260. 其它工程费（理论教材278页）期间税费261. 税费构成内容不完整或者不合理。税费率确定不合理，或依据不充分。管理费用262. 管理费用费率取值不合理，计算基数不正确，取值理由不充分。销售费用263. 销售费用费率取值不合理，计算基数不正确，取值理由不充分。投资利息264. 投资利息利率选择不正确。计息基数选择不正确，缺项或者多项。265. 投资利息开发周期、计算期限确定不合理。266. 投资利息的计息项目有4项，土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用，不能多也不能少，最常见的是销售税费也计算了利息。267. 计息期确定错误。268. 利率确定错误。销售税费269. 销售税费税金构成内容不完整或者不正确，计算基数应该是重新购建价格。270. 税率不符合规定。271. 销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确，是否计算完整，如03年未考虑销售费用。272. 销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误，销售税费的依据是销售收入而不是成本，各税种计税方式必须明确，税费通常为“两税一费”，不包括所得税和土地增值税等。开发利润273. 开发利润率内涵不清楚。利润率取值理由不充分，缺乏依据。274. 利润率取值与估价对象类弄、开发周期长短不适应。275. 利润率与利润计算基数不对应，区分直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率的计算基数。折旧276. 维护使用状况没描述，直接给出了成新率，算错，或者取值缺少说明或理由。277. 维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分。278. 折旧年限计算是否正确，03年折旧年限错误。279. 物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面、成新率、折旧额确定不合理。280. 确定建筑物折旧时应充分考虑土地使用期限对建筑物经济寿命的影响，未考虑或考虑不正确。281. 物权法149条：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”。建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的住宅用地，按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。282. 对于非住宅用地，建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，合同约定土地届满需要无偿收回土地时，对收回的建筑物按期残余价值给予补偿，按建筑物经济寿命计算折旧。合同约定不补偿的，按建筑物经济寿命减去晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧，即截止到土地结束。283. 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格。284. 建筑物折旧的计算公式、项目、耐用年限等可能出现错误。公式运用与计算285. 没有列出计算公式的或者公式选用错误，算一处错。286. 计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰。287. 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明。288. 计算过程中数字精确度（公式中的取值）不够或者不合理。289. 分宗土地转让要考虑可转让土地面积的比例。290. 对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正。291. 残值率与房地产估价规范中的规定不一致。正确的是钢混和简易结构为0，砖混2%，砖木一等6%,砖木二等4%,砖木三等3%。292. 成新率的确定缺少依据或房地产估价规范不一致或计算错误。正确的是十九八完好房，七六成基本完好，五四一般损坏，三二一严重损坏。其它指错293. 对于工业地产，成新率的确定要说明过程和理由，如是否考虑了腐蚀影响等。294. 如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与估价时点有“时差”，而未进行时差对价格影响的修正。295. 重置价格公布之日与估价时点有时差，而未进行进差对价格影响的修正。296. 当市场状况不稳定，示对市场状况对价格影响进行修正。假设开发法（现金流量折现法）开发经营方案297. 察看要扣除的项目是否齐全，05年未扣除销售费用、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费。05年开发利润计算错误，为计算购买估价对象的投资利润。06年总地价扣除项目不应有销售利润。298. 未描述开发经营方案。299. 其示来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。300. 最佳开发利用方式的确定、分析是否充分。或者没有确定最佳开发利用方式，或最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式）。301. 开发经营方案不具体，如建设内容与规模，可销售或者经营内容与规模。302. 应说明三种估价前提，自愿转让前提、被迫转让前提，未说明算一处错。303. 抵押目的的估价和人民法院委托的拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。304. 在传统方法中，估价对象开发完成后价值是在估价时点市场状况，未来房地产状况下价值。305. 在现金流量折现法中，估价对象开发完成后价值是在估价时点之后未来某时点市场状况下，未来房地产状况下价值。306. 开发期取值要有充分依据，说明理由。307. 贷款利率一般用复利利率。开发完成后价值308. 采用成本法等错误方法求取，算一处错。309. 采用市场法求取，价格依据（可比实例、市场状况）不充分且分析不透彻。310. 未进行市场趋势变化分析，或者变化趋势分析依据不充分、不合理。311. 计算公式出现漏项或增项错误，正确公式为：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-待开发房地产取得税费-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润。312. 要注意公式与估价对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应。313. 推测未来楼价方法划误。正确的是对于出售的房地产，可采取市场法和长期趋势法，对于出租或自营的房地产，采用收益法。取得税费314. 税费构成内容不完整或者不正确。税费比率不符合规定开发成本315. 建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或者依据不充分。316. 建安工程费取值与估价对象状部（类型、规模、结构、档次等）不符。317. 开发成本其它成本构成内容不完整，取值依据不充分。管理费用318. 管理费用构成不合理，计算基数取值不合理，费率取值理由不充分。销售费用319. 销售费用构成不合理，费率选取不合理或理由不充分，费用计算不正确销售税费320. 销售税费构成内容不完整或者不正确，税率、费率不符合规定。321. 销售税费是否缺了印花税、交易手续费等内容。折现率322. 折现率构成不完整或者错误。折现率取值依据不充分公式运用与计算323. 未列出假设开发法计算公式，算一处错。324. 计算公式选用正确，有计算过程，且计算过程清晰正确。325. 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明。326. 计算过程中数字精确度不够或者不合理。327. 现金流量折现法中计算了投资利息和开发利润，算错。正确的应该是投资利息和开发利润都含在折现过程中。328. 现金流量折现法中计算可能出现的问题：开发资金投入的时间和比例，各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系。329. 折现率取值不合理，不可与报酬率混淆。或者没有说明确定理由。330. 开发经营期（开发建设期，含前期和建造期、经营期）的确定缺乏依据。331. 计算过程中采用的参数，成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等缺乏客观性或依据。传统方法投资利息332. 投资利息利率选择不正确，计算期限确定不合理，算两处错。333. 销售税费和开发利润不能计算利息，后续应得利润334. 后续应得利润，利润率内涵不清楚，取值理由不充分。335. 利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应，算错。基准地价修正法基准地价选取336. 基准地价内涵未说明，地价取值依据不充分。如要说明土地使用年限是法定最高年限还是无限年。337. 建安费、基建费、非营业性公建费等工程费取值应该说明是估价时点费用水平。338. 开发周期取值要说明理由。339. 在采用基准地价修正法计算时，城市基准地价可能有多个，要选用离估价时点最近的基准地价进行计算，对于过去时点的回顾性估价，要注意选择在估价时点时适用的基准地价，而不能选用估价作业日期时适用的基准地价。宗地修正内容介绍340. 宗地修正内容依据不充分，不完整，不明确宗地因素条件说明341. 宗地因素条件状况界定不准确，修正因素针对性不强，修正因素不完整宗地修正系数342. 宗地修正系数选取不符合规定要求或者理由不充分。343. 宗地修正系数修正过程计算错误期日修正344. 期日修正系数确定依据不充分，计算过程错误容积率修正345. 容积率修正系数确定依据不充分，过程计算错误年期修正346. 年期修正，土地剩余使用年限确定依据不充分。347. 年期修正，资本化率确定理由不充分。348. 年期修正过程计算错误公式运用与计算349. 没有列出计算公式，算一处错。350. 计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰。351. 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明。352. 计算过程中数字精确度不够或者不合理抵押目的估价假设限制条件353. 估价时点与实地查勘日期不一致时，应在假设限制条件中说明。估价时点与实地查勘日期不一致时，未在假设限制条件中进行假设说明。算一处错。致委托人函354. 致委托人函中的估价结果，必须要有未设定法定优先受偿下的市场价值，估价师知悉的法定优先受偿款，抵押价值三项，缺少算错。估价原则355. 未列明遵循谨慎原则，算一处错。估价结果披露356. 估价结果披露，披露的要素不完整的，包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款、抵押价值。估价对象变现能力分析357. 未进行估价对象变现能力分析，算一处错。358. 缺少抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性析分，算一处错。359. 缺少假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，算一处错。360. 缺少变现时间长短，算一处错。361. 缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序，算一处错。362. 变现能力分析缺乏针对性，算一处错。风险提示内容363. 报告中没有作出必要的风险提示。364. 关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产价值下跌的因素进行分析说明。365. 评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明。366. 佑价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。367. 抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点。368. 合理使用评估价值的风险提示。369. 定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。其它指错370. 抵押估价的结果确定要列明法定优先受偿款。371. 结果确定要列明市场价值、法定优先受偿款、抵押价值。372. 附件缺少法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。373. 房地产抵押不是建筑物与其占用的土地一并设定抵押。374. 再次抵押的房地产价值未考虑已担保债权的影响。375. 未考虑抵押期及其届满时土地的剩余年限对估价的影响。376. 未扣除抵押期间的建筑物折旧和损耗。377. 抵押且用收益法估价时，在年净收益的取值上，应该说明遵循谨慎原则，净收益采用较保守的估计值（抵押目的的估价要说明年净收益是保守估计值）。378. 对于酒店类的抵押目的估价，要遵循谨慎原则，用收益法计算的不是酒店作为整体资产并考虑其持续经营能力的情形，而是仅把酒店作为一种不动产进行估价的情形，此时一是要扣除商业利润，二是要扣除非不动产部分所带来的收益。379. 房地产抵押评估合理确定假设前提和限制条件合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明、已设定抵押权的部位及其担保的债权数额、已存在抵押权的解押前提、已知不存在的他项权利等的确定、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。380. 在抵押价值中不能假设净收益逐年递增，因为这样不符合谨慎原则。损害赔偿估价可能出现的错误381. 损害前和损害后房地产状况掌握不清。382. 没有考虑间接损失，如残值清理费用造成收益下降。保险估价可能出现的错误383. 没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。384. 保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估。385. 保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。386. 保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失。387. 按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。388. 把土地也作为了保险估价的对象。房屋征收估价可能出现的错误389. 房屋片收评估价格包含了搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋的价格。390. 征收估价考虑了房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。估价对象的写作应包括四方面的内容： 估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益； 估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等； 土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限； 建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装饰装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度。其它常见错误（1）预售的价值应在销售价格中扣而不是最后的估价结果中扣除；（2）对估价对象的某一部分重复计价；（3）计算前提与计算结果不一致，如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价；（4）遗漏了估价对象部分的价值，如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格；（5）在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期竣工；（6）用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料；（7）估价报告的术语或表达方式不规范。答题思路（一）阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果（二） 错误类型1、不全面。缺有效期、价格内涵、资质等；假设限制条件；估价依据、基准地价、估价人员现场调查；估价结果。2、不规范。术语不规范； 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；错别字。3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。 时间修正未说明市场状况分析。 比准价格的未说明理由。如加权、平均。 各种方法最后综合取值的理论依据。4、不一致。结果报告与技术报告不一致；两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；推理说明与结论不一致。、不正确。每一项描述不正确（评估目的）；推理分析不正确（与常理相悖）；方法选用不正确；技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）