工程项目管理补充知识第二章

工程项目管理-教材及补充知识第二、三章 项目策划、可研、资金筹措、投资决策、前期管理1、策划的重要性:策划已深入人们工作生活的各个方面。策划是人们为了达到某种特定目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计有关方案的过程。策划是通过实践活动获取更佳效果的智慧，它是一种智慧创造行为； 策划是一种对未来采取的行为做决定的准备过程，是一种构思或理性思维程序。在充分占有相关信息和知识的基础上, 在项目决策阶段针对目标确定和实施阶段针对目标控制问题，从项目组织、管理、经济和技术等方面进行的系统、可持续、创造性的科学分析和论证的一系列活动。策划是已成为管理的首要职能!项目管理=项目策划+目标控制项目策划旨在为项目建设的决策和实施增值! 左手-抓-策划右手 -抓-控制工程项目策划的工作特点： 策划是一个创新求增值的过程 ；策划是一个动态过程 ； 策划是一个知识管理的过程；重视同类建设项目的经验和教训的分析 坚持开放型的工作原则 。2、工程项目可行性研究-是指在工程项目决策之前，对拟建工程项目进行全面的技术经济分析和论证，并试图对其作出可行或不可行评价的一种科学方法。 （1） 可以减少甚至避免投资的失误； （2） 强化投资决策的科学性和客观性； （3） 提高工程项目的综合效益。“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序。” 我国：第一阶段：项目建议书阶段；第二阶段：可行性研究报告阶段 。3、工程项目可行性研究报告的基本内容（一）总论（二） 市场需求预测和拟建规模（三） 资源、原材料、燃料及公用设施情况（四） 建设条件及建设地点方案（五） 设计方案（六） 环境保护与劳动安全（七）项目组织、劳动定员和人员培训（八） 项目实施计划和进度（九） 投资估算与资金筹措（十） 效益分析4、一个完整的工程项目可研报告至少应包括哪三方面的内容？ 分析论证工程项目建设的: （1） “必要性”， 主要是通过市场预测，分析工程项目所提供的 产品 或劳 务的市场需求情况； (2) “可行性”，主要是通过对工程项目的建设条件、技术分析等的论证分析来进行； (3) “合理性” （财务上的盈利性和经济上的合理性） 主要是通过工程项目的效益分析来完成的。资金筹措和投资决策1、资金筹措的重要性2、工程项目投资决策-指为了实现或达到预期的投资效果目标，采用一定的理论、方法和手段。 对若干可行性工程项目建设方案进行研究论证，从中选出最为满意的投资实施方案的过程。3、决策成功，项目才能成功；决策失败，项目必然失败。决策正确，是最大的节约；决策失误，是最大的浪费。故此决策正确与否： 决定着工程项目的成败得失和投资效益水平的高低； 决定着整个工程项目的发展前途和命运。4、决策原则： （1）科学化原则-科学化就是要求决策者必须以合理、全面的资料为基础，按照一定的科学方法摒弃个人的猜测和偏见，对工程项目进行投资决策。（2）民主化原则- 没有决策民主化，就不可避免地会产片面性和主观性，投资决策的科学化就难以实现。（3）责任制原则-投资是有风险的。必须建立在高度责任制的基础上。责任制就是要求决策者对其决策行为所带来的后果负责。防“三拍” 6、五证办理国有土地使用权证 办理建设用地规划许可证 办理建设工程规划许可证 办理建设工程施工许可证 另外，办理商品房销售(预售）许可证 附：房地产项目可行性研究报告的编制范例房地产开发项目可行性研究报告1 总论1.1 项目背景与概况1.1.1 项目背景（略）1.1.2 项目概况（1） 项目名称：房地产开发项目。（2） 项目拟建地点：A市B区151号规划路。（3） 承办单位概况。包括单位名称、企业性质、公司类别、经营范围、资质等级和企业概况等（详情略）。（4） 项目预期目标。根据省发改委立项批复，房地产开项目建设为住宅小区，初步规划总面积20.86万，建筑面积49781。（5） 项目主要建设条件（略）。1.2 可行性研究编制范围与依据1.2.1 编制范围本报告的研究范围主要包括项目投资环境分析与市场预测、建设规模与开发条件、建筑方案设计、环保、消防与节能、节水、建设安排与进度计划、投资估算与资金筹措、财务评价、社会评价、风险分析等。1.2.2 编制依据本报告的编制依据如下：（1）某区计划经济委员会、某区城市规划建设管理委员会、某政计字第87号（2005）、某政建字第66号“关于房地产开发项目建议书的批复”。（2）某市城市规划管理局（05）市规地字98号“建设用地规划许可证”。（3）某市人民政府某政房地字2004007号“关于对某市某公司申请使用某区151规划路以北国有土地的批复”。（4）某市房地产管理局某房地批字2005第6号“某市城镇建设用地批准书”。（5）A市B区规划设计方案。（6）A市B区151规划路以北地质勘查资料。（7）A市房地产年鉴（1996-2005）。（8）A市某城市开发银行验资证明。（9）建设部2000年发布的房地产开项目经济评价方法。（10）国家计委、建委1993年发布建设项目经济评价方法与参数（第二版）。1.2.3 研究结论（略）1.2.4 主要技术经济指标房地产开发项目主要技术经济指标见表2-22。表2-22 项目主要技术经济指标序 号名 称单 位数 据备 注建设规模 11.11.2房地产开发产品总建筑面积商品房销售普通住宅中档住宅高档住宅出租房 休养所自营资产 综合商场自营收入万元497814758111826213691438612001000120常年营业额经济数据1234567891011121314总投资自营资产固定资产投资自营资产固定资产投资建设期利息自营资产经营资金开发产品投资 其中：财务费用资金筹措 其中：资本金借款预售房款经营收入经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税商品销售增值税万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元1350718118128665991305790045287629252013317285511823691085年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均第四节 可行性研究报告编制范例序 号名 称单 位数 据备 注财务评价指标 12345678910111213投资利润率投资利税率资本金净利润率商品房投资利润率商品房投资利税率全部投资内部收益率（所得税前）全部投资回收期（所得税前）全部投资内部收益率（所得税后）全部投资回收期（所得税后）资本金内部收益率长期借款偿还期（自营资产投资）长期借款偿还期（房地产投资）自营部分盈亏平衡点（经营达钢率）%年%年%年年%4.26.441.032.932723.83.917.74.265.93.05.055.7以年计以年计建设期起建设期起1.2.5 问题与建议（略）2 项目投资环境与市场分析2.1 投资环境分析2.1.1 国家政治经济形势及有关政策（略）2.1.2 A市房地产市场的总体发展态势（略）2.1.3 项目区位分析（1）某区的投资环境与投资定位（略）。（2）项目区位分析。某市东部地区是该城市发展的龙头之一，在全市经济发展中具有举足轻重的地位。本项目在某区的中心地带，其开发前景和市场价值当然远非周围地带可比。一方面，这一带可开发利用的土地十分稀缺，市场可供应的房产极少，而商业的一条基本原则是“物以稀为贵”，所以良好的开发策划能使该区位的房产价值达到某市的较高点，另一方面，这里的地位位置十分诱人。交通、商业、休闲十分方便，很多人都以能居住在此为“贵”。最后，这里已经具有非常成熟的高档社会环境，这越来越成为决定房地产价值的重要因素。综上所述，本项目所在地区交通便捷，区位优势明显，东部地区经济的快速发展必然带动住宅的销售，本项目的市场前景非常好。2.2 市场供求分析2.2.1 住宅需求和购买力分析随着该市城市人口密度的增长，人口总量的扩大，对住房的需求在不断的增大。根据有关部门预测，到2010年全市常住人口将增加到1250万左右，流动人口300多万；到2040年前后，常住人口可能达到1400万左右，流动人口达到400万元。目前，全市常往人口中的80%集中在占全市土地面积只有6%的市区内，市区人口密度每平方公里已经达到1万多人，其中旧城区已经高达2.8万人，因此市区人口对住房的潜在需求是很大的。据调查，全市有半数以上的人想买属于自己的住房，但由商品住宅价格相对大众的收入还有一定的距离，庞大的需求群体还没有成为商品住宅的直接销售对象，商品房购买者主要还是机关、团体、企事业单位和少数高收人家庭。据中国社会调查事务所（SSIC）日前对国内七座城市开展的专项调查，对于新的房改政策，认为推行商品化住房很有必要和有必要的人共有60.2%; 调查显示，40.3%的人愿意贷款买房，其中87.1%的人愿意参加住房公积金委托贷款业务和个人住房但保贷款业务。上述资料表明，随着生活水平的提高，人们正在逐渐抛弃传统的消费方式，商品住宅的潜在市场是巨大的。此外，该市统计局的调查资料显示，该市年收入在1.6万-3.5万元的小康型家庭占全市家庭户数的65.4%；年收入在3.5万元-10万元的富裕型家庭占15%；年收入在10万元以上的富有型家庭占2%；其余为温饱型与贫困型家庭。一般来说，恩格尔系数在40%-50%之间，住房消费支出应当占消费总支出的15.5%。当前该市居民恩格尔系数为41.1%，介于40%-50%之间，而住房支出只占到5.78%。所以，提高住房消费水平的空间是巨大的。从总体上看，该市住宅住场面临着良好的发展态势（见表2-23）。表2-23 1999-2003年某市居民住房消费变化年 份20052002200320042005居民消费（万元）37546004519600492880056362006337600（非农业居民）住房消费（万元）604009120098900201200269400住房消费占居民消费的百分比（%）1.612.022.013.574.25住房消费占上年的百分比（%）150.1108.4203.4133.92.2.2 住宅销售分析近年来在国家和某市政府加大投资力度、扩大消费需求的政策引导下，该市住宅销售呈现良好的势头，在整个商品房销售结构中占较大比重并呈现出上升趋势，如表2-24所示。表2-24 1999-2003年某市商品房销售状况年 份19992000200120022003销售面积（万）191.9215.3290.9409.1544.4其中住宅（万）180.6183.1256.2376.8484.7住宅比重（%）94.185.088.192.189.0销售额（亿元）69.894.2164.1216.0307.4其中住宅（亿元）63.170.8140.4181.4232.0住宅比重（%）90.174.885.681.075.0可以看到，2003年该市住宅销售面积为484.7万，约是1999年的2.68倍，占全年商品房销售面积的89%；当年销售额为307.4亿元，约是1999年的4.4倍，年均增长44.8%，增长速度是很快的。近几年，商品住宅的南非求者对于价格的接受能力已大大提高。据有关调查结果表明，个人消费重点正在转向购置住房，随着中央和该市货币化分房政策的出台和时限的确定，从1998年下半年开始，集团购买有所回落，个人购买量激增，全年销售的住宅商品房有四成为个人居民购买，呈逐年上升趋势。在个人购房的推动下，商品房销售旺势不减。2004年前5个月累计销售各类商品房屋162万，实现销售额64.8亿元；其中，销售住宅158.3万。同比增长2.1倍。从总体上看，该市销售面积远大于同期竣工面积，除可有效吸纳近期上市的商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。2.2.3 项目市场定位 根据上述分析，本项目的市场定位主要是开发住宅。2.3 销售预测2.3.1 某市房地产市场价格分析（略）2.3.2 项目售价分析 （1）根据A市目前房地产交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带同类商品房销售价格见表2-25。表2-25 楼盘销售价格情况表（2004年1月-2月）序号名称房屋类型区位地段最低价（元/）最高价（元/）1HT花园多层住宅市西区高新开发区252028802YG花园高档商住市南区DC路248038803XH明局高档住宅市南区交易会旁338038804BH豪园高档住宅市南区BH公园316037305SD花园多层住宅市南区CC路北段265030206ZS豪院三层住宅市东北C民族院32003900 从上表分析，中高档住宅售价在2480-3880元/之间；别墅式高级住宅在3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。（2）151号规划路以北同类项目销售价为2030-3580元/。（3）考虑到各种因素，本项目价格定位为中高档住宅，其普通住宅价格定在2000-2500元/之间，中档住宅在3500-4000元/之间，高档住宅在4000-45000元/之间。2.4 营销策略 包括广告宣传策略、促销策略和价格浮动策略等，详情略。3 建设规模与建设条件3.1 项目地理位置本项目用地位于A市B区151号规划路以北C规划区，占地20.86万。C规划区依山傍水，环境得天独厚，今后A市将严格接制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，拟发燕尾服为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。C规划区内开发用地已为开发商竞相争夺的宝地，不可多得。项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。3.2 建设规模与标准 限于篇幅，本例不再进行建设规模方案的比选，只提出推荐方案的建设规模。3.2.1 用地规划 整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区，以内内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园，各小区通过小区内的道路相互连接，但彼此又相对独立。院内除建筑物和道路外，全部绿化。考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅小区内都安排了不同建筑格局、不同档次的住宅。另外，开发商还计划在牡丹园内建一个建筑面积为1000的综合商场，为项目区的住户提供各类商业服务，由开发商的物业管理部门经营；在月季园建一个建筑面积为1200的休养所，供本单位人员度假用。3.2.2 住宅户型规划根据项目区位环境和住宅市场需求，规划高、中、普通3种户型，如表2-26所示。表2-26 住宅户型规划表位置项目A型高档B型高档C型中档D型中档E型中档F型中档F型普通综合商场休养所合计单位面积（/套）276.33246.92179.79203.56151.46217.3883.2810001200牡丹园数量（套）总建筑面积（）-225432-183664284241-1421182611000-21126163月季园数量（套）总建筑面积（）195250153704325753244885-112009120792芍药园数量（套）总建筑面积（）-132826-132826合计数量（套）总建筑面积（）19525037913632575342854928424113282614211826110001120031549781以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系和职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室：厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间的使用面积满足规定的要求。3.2.3 建筑使用功能近几年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模以3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。近几年住宅的套型模式为：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及环境协调是发展的趋势；套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可再划分的余地；套型基本面积达到国家预定的目标。根据这一趋势，项目住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。3.3 建设条件 限于篇幅，以下仅列出建设条件的标题，详细内容略。3.3.1 自然条件3.3.2 水文、地质条件3.3.3 周边建筑与环境条件3.3.4 城市规划条件3.3.5 交通、运输条件3.3.6 社会条件3.3.7 公共设施条件3.3.8 征地拆迁条件4 建筑方案设计限于篇幅，本例不再进行设备方案的比选，只提出设计的推荐方案。4.1 总体设计原则与构思4.1.1 设计原则本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气和电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。4.1.2 总体构思 建设地块位置居C规划区中北部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区，并与邻近小区相呼应，与周边建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现在建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提高了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响和限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。4.2 建筑设计方案4.2.1 平面设计 （1）住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整往宅平面空间构成，住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 （2）公用建筑。地下车库出人口均为小区北面主出入口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）的有关规定。物业管理会所、配电室和休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场、庭院绿化带和建筑小品等。4.2.2 立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与邻近小区和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区优雅、和谐、宁静和环境既协调统一，又具有鲜明的个性。4.2.3 建筑与装修方案 （1）普通住宅：建筑面积80-120，院落200以下，无车库，水泥檩条楼板，粘土砖墙，普通屋面瓦，普通木门窗，水泥地面，局部地砖，清水墙，厨房、卫生间贴1.5m高瓷砖，普通洁具。（2）中档住宅：建筑面积150-220，院落200-300，有车库，水泥檩条楼板，局部现浇，粘土砖墙，屋面为镀锌彩瓦，普通木门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部本地板，内外墙刷普通涂料，厨房、卫生间贴1.8m高瓷砖，中档洁具。（3）高档件宅：建筑面积240以上，院落400以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖墙，屋面为镀锌彩瓦，高级木门，铝合金窗，桑木吊顶，木地板，内外墙刷高级涂料，厨房、卫生间贴满瓷瓦，高档卫生洁具。（4）休养所和综合商场为中档建筑装修水平。（5）小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视、通信系统以及保安监视系统等。4.3 结构设计（略）4.4 公用设施方案 公用设施包括供水排水、供电、供气、通风、空调和弱电设计等几个方面。详细内容略。5 环保、节能、消防5.1 环境保护5.5.1 项目环境影响分析 本项目定位于公建和住宅，均为一般民用建筑项目，无特殊污染源。污染物主要为生活污水、生活垃圾、噪声、烟气及汽车尾气等，采用相应的常规环保措施处理后即可达标排放。5.1.2 减少污染的目标和措施 项目内住宅厨房然料为天然气，属洁净能源，不产生二次污染。 项目内所有住宅采暖为每户独立式采暖系统（独立式天然气采暖炉），公建采暖采用城市热网。 项目规划范围内设两个封闭式垃圾站，对小区所有垃圾进行分类回收，集中停放，定时清运。 地下车库出入口及地面停车场均设在组团的主要出入口附近。 严格限制社会车辆进出小区。小区内设步行街，限制车辆进入，从而最大限度地控制汽车噪声对住户的影响。5.2 节能 项目建筑外形外围结构设计将考虑节能效果，选用保温性能好的建筑材料。5.3 消防 本项目依据国家和某市的有关消防的规定，拟设置必要的消防设施。包括消防用水源、消防通道和通风系统等。 （1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。 （2）地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。 （3）小区室外按规范设消火栓。 （4）地下车库按国家有关规范设置防火分区。 （5）根据小区消防用水量设消防水池（花园水池及消防两用），按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。6 项目实施安排与进度计划6.1 项目进度计划自2005年开始，项目整个施工工期为4年，前3年为“三通一平”、道路施工、小区内基础设施建设、土建工程和水电安装等；后一年为户外工程、扫尾及绿化。第5、6年为售后服务和销售资金回笼。各项工作进度参见表2-27。表2-27 项目进度计划表年份工作200520062007200820092010获取土地可行性研究建筑方案设计配套设计施工图设计基础设施建设施工准备普通住宅施工中档住宅施工高档住宅施工休养所施工综合商场施工销售外网、绿化竣工验收正式入住 售后服务6.2 组织机构与人力资源配置（略）7 投资估量与资金筹措7.1 项目投资估算7.1.1 投资估算依据（略）7.1.2 建设投资估算项目总投资为13057万元，地产开发投资和自营资产固定资产投资以及经营资金，见表2-28。表2-28 项目总投资估算表 单位：万元序号项 目总投资估算说明1开发建设投资1.1土地费用1.1.1土地购置费手续费1.1.21.2前期工程费1.2.1可行性研究费勘察设计费场地准备费其他费用1.2.21.2.31.2.41.3建筑安装工程费1.4配套设施建设费1.5销售费用1.6管理费用1.7其他费用1.8涨价及不可预见费1.9财务费用2经营资金3项目总投资3.1开发产品成本自营固定资产投资经营资金3.23.3房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费和财务费用等（估算表略）。土地费用为1252万元；前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费6558万元，普通、中档、高档住宅以及休养所的平均建筑装修价格分别为871.5、1411、1660元/；基础设施工程费为1312万元；销售费用按售房收入的2.96%计算；管理费为前几项目合计的5%；工程监理费等其他费用为235万元；涨价及不可预见费率合计为11%。7.2 项目用款计划表2-29 施工用款计划表 单位：万元年序项目1234合 计表2-30 其他项目用款计划表年序项目1234合 计7.3 资金筹措7.3.1 自有资金7.3.2 债务资金7.3.3 预租售收入8 项目财务评价8.1 财务评价基础数据选取表2-31 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计2005200620072008200920102011201220132014普通住宅售价：2158元/；高档住宅：4316元/；中档住宅：3718元/。休养所年租价：3500元/（年）以上价格为分类综合单价，实际操作时可根据具体房屋的布局、位置、院落大小、付款方式和附带条件等在小范围内变动调整。（2）本项目的计算期为10年，即2005-2014年。（3）考虑到房地产投资领域利润率较高，本项目取行业基准收益率为20%。（4）有关税费率，营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加费费率3%，企业所得税税率33%，增值税税率（一般）4%，房产税税率按租金12%，盈余公积金按10%提取，公益金按5%提取。8.2 收入估算8.2.1 租售计划表2-32 销售计划表 单位：%表2-30 其他项目用款计划表年序项目1234合 计8.2.2 编制收入估算表表2-33 售房收入与经营税金及附加估算表序号项目合计2005200620072008200920102011201220132014表2-34 租房收入与经营税金及附加估算表序号项目合计2005200620072008200920102011201220132014表2-35 自营销售收入、税金及附加估算表序号项目合计20052006200720082009201020112012201320148.3 编制财务评价报表序号项目合计2005200620072008200920102011201220132014表2-37 现金流量表（资本金）序号项目合计2005200620072008200920102011201220132014表2-38 损益表序号项目合计2005200620072008200920102011201220132014表2-39 长期借款还本付息表序号项目合计2005200620072008200920102011201220132014表2-40 资金我来源与运用表序号项目合计2005200620072008200920102011201220132014表2-41 资产负债表序号项目合计20052006200720082009201020112012201320148.4 财务分析8.4.1 盈利能力分析8.4.2 清偿能力分析 按照项目的借款条件和还款计划，房地产投资借款从第3年开始分3年等额偿还本金，每年还1500万元； 自营资产投资借款第3年一次还清，借款利息每年照付，总计付利息601万元，项目的清偿能力还是可以的。8.4.3 资金平衡分析 由资金来源与运用表，在计算期内，项目的盈余资金除第三年略小于零外（-92万元），其余各年的盈余资金均为正值，而每期的累计盈余资金均没有出现缺口（最低238万元，最高2919万元），各期资金的来源与运用是平衡有余的。8.4.4 资产负债分析 由资产负债表，项目前4年的资产负债率依次为85%、79%64%和39%，是逐年降低的。因此，从总体上看，在项目计算期内，项目的资产负债结构还是合理的。8.5 不确定性分析8.5.1 敏感性分析（1）不确定因素的选用。本项目的不确定因素主要有固定资产与开发产品投资，商品房销售价格，出租房的出租价格，预售款回笼进度和自营资产经营达纲的比例。（2）编制敏感性分析表。不确定因素上下变动10%时，主要评估经济指标的变动情况见表2-42。（3）编制敏感性分析图。不确定因素变动的趋势如图2-3所示。（4）敏感性分析。由敏感性分析表和敏感性分析图可看出，售房价格和固定资产与开发产品投资是项目最为敏感的因素。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至16.0%和15.7%，净现值分别下降至-458万元和-462万元，投资回收期则增加到4.4年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感的是租房价格，这是因为租房是从第四年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。表2-42 敏感性分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）8.5.2 临界点分析表2-43 临界点分析表表2-41 资产负债表敏感因素基本方案结果临界点计算敏感因素基本方案结果临界点计算 9 项目综合评价10 研究结论与建议（略）15