家居建材物流市场可行性实施计划书

目 录第一章总论41.1 项目背景41.2 项目概况121.3 结论与建议15第二章项目背景与建设必要性172.1 项目提出的背景172.2 项目建设的必要性23第三章市场分析263.1 在蔚县发展家居建材市场的优势资源263.2 蔚县家居市场的需求分析273.3 本项目的SWOT分析283.4 本项目的发展战略303.5 营销策略31第四章项目选址与建设条件324.1 地理位置324.2 场址建设条件324.3 场址评价33第五章建设容与工程技术方案345.1 项目建设的指导思想、原则与定位345.2 项目组成与功能定位365.3 总图布置方案375.4 建筑方案415.5 技术设备方案455.6 物流管理信息系统建设方案495.7公用工程68第六章土地利用情况77第七章环境保护797.1 建设地点环境概述797.2 编制法律法规依据与采用标准797.3 主要污染源、污染物807.4 主要防治措施817.5 绿化837.6 环境影响评价83第八章职业安全卫生与消防848.1 职业安全卫生848.2 消防86第九章节能篇899.1 项目概况899.2 项目采用的合理用能标准与规899.3 技术管理方案909.4 能耗环节与设备919.5 项目能源消耗指标919.6 主要节能措施929.7 节能管理93第十章组织机构与劳动定员9510.1组织机构9510.2劳动定员与工作制度9510.3 员工培训96第十一章招投标方案9711.1招标原则9711.2招标围9711.3招投标程序97第十二章项目实施进度10112.1建设周期10112.2 项目实施进度与安排10112.3 项目实施进度表102第十三章投资估算与资金筹措10413.1 投资估算10413.2 投资使用计划与资金筹措105第十四章财务评价10714.1财务评价依据10714.2财务评价基础数据选取10714.3运营收入估算10814.4成本费用支出预测10914.5主要财务评价表11014.6财务评价指标11014.7财务评价结论110第十五章结论与建议111附表、附件、附图附表附表1 投资估算表附表2 投资使用计划与资金筹措表附表3 营业收入、营业税与附加估算表附表4 项目年营业收入表附表5 人员工资费用表附表6 燃料动力费用表附表7 固定资产折旧估算表附表8 无形资产与其它资产摊销表附表9 总成本费用估算表附表10 流动资金估算表附表11 利润与利润分配表附表12 项目投资现金流量表附表13 财务计划现金流量表附表14 经济指标评价汇总表附件附件1 承建单位营业执照附件2 承建单位组织机构代码证附表3 承建单位税务登记证附图附图1 平面示意图附图2 地理位置图第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称与承办单位项目名称：蔚县家居建材国际物流中心项目项目承建单位：法人代表： 项目拟建地点：蔚县经济开发区项目负责人： 1.1.2 承办单位概况 司是经市工商管理局核准注册的专业从事项目投资、资产管理公司，法人代表 。公司控股子公司有：银通担保投资、嘉扬房地产开发、盛港房地产开发、三鑫物流、市碧龙商贸、亚顺管理服务咨询。经营围涵盖：项目投资、资产管理、项目评估、贷款担保、项目融资担保、信用担保、房地产开发、房地产销售；运输、仓储、服务；建筑材料、化工产品、五金交电、纺织品、服装、办公用品、日用百货销售；企业营销策划、企业管理信息咨询、经济贸易信息咨询等。总注册资本壹点肆肆亿元人民币，可流转资金逾十亿元。 司拟在蔚县经济开发区省一级路南100米、工业路东侧占地约300亩，建设可容纳各类大中型家居建材经营企业200多家，具备家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施区等设施齐全的大型家居建材交易服务平台；公司拟通过互联网、现代通讯技术等信息化手段，连通西北、华北各主要家居建材产地、经销业务网点，为物流中心企业提供与时在线服务，形成集团化管理、规模化经营、信息化服务的网络发展格局，打造省具有一定规模的、经营品种齐全的、现代家居建材物流企业。公司拟招募员工150余人，组建一支精通物流管理，对物流市场有深刻理解并熟悉物流市场运作规律，致力于为客户提供专业化、效率化、个性化的供应链管理、公路运输等全方位物流服务的团队，立足蔚县交通枢纽要道，面向地区，辐射西北、华北，以专业和技术优势占据市场，以一流信誉和优质服务赢得用户。1.1.3 编制依据（1）2004年国家发改委等九部门关于促进我国现代物流业发展的意见；（2）省人民政府关于推进经济结构调整的若干意见冀政（2008）1号关于促进现代物流业发展的实施意见；（3）国家发改委产业结构调整指导目录（2011年版）；（4）投资项目可行性研究编制指南（试用版）国家发改委（2002年）；（5）国家物流业调整和振兴规划；（6）国家促进物流业发展的若干政策意见；（7）省关于贯彻落实国家物流业调整和振兴规划的实施意见；（8）省现代服务业“十二五”发展规划；（9）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（10）蔚县京蔚产业聚集区产业发展规划（2010年-2030年）；（11）项目单位提供的有关资料。1.1.4 研究围依据项目建设单位委托要求与国家有关部门可研报告容和深度的规定，本报告主要编制容如下：（1）市场需求预测与建设规模论证；（2）建设条件与厂址方案；（3）建设方案的研究；（4）公用工程设计方案；（5）对环境影响的研究与环保措施；（6）职业安全卫生与消防设计；（7）项目组织与劳动定员；（8）工程进度实施计划的建议；（9）投资估算与经济效益分析。1.1.5 项目提出的背景随着经济全球化的发展和我国经济的快速增长，特别是产业结构的调整，为我国现代物流业发展提供了十分有利的发展机遇。全面认识我国物流发展的新形势，准确把握现代物流业在国民经济发展中地位和作用，是摆在各级政府和相关企业面前的重要课题。我国目前处于工业化发展的中期阶段，经济总量扩大，基础设施建设增加，城市化步伐加快，外贸依存度提高，必然带来物流总量急剧增长，与我国现有物流能力的矛盾日益突出。国外发展的实践证明，经济的高速发展必须建立在完善的现代物流服务体系和相应的物流能力基础之上。没有完善的现代物流服务体系和足够的物流能力，将不足以支撑经济的持续高速增长。现代物流业是社会化大生产条件下一种新的组织方式和管理技术，是经济、社会和技术发展到一定阶段的产物，其核心是突出系统整合的理念，利用先进信息技术和供应链管理技术，对分散的运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能进行资源整合和一体化运作，以达到降低成本、提高效率、优化服务的目的。现代物流业作为融合运输业、仓储业、货代业和信息业等新兴复合型产业，已成为继降低资源消耗和提高生产效率之后的第三利润源泉，成为合理配置资源、优化经济结构、增强竞争能力的基础性支撑产业和拉动经济增长的先导性产业。物流中心的规划与建设，是物流发展的重要环节，是社会化开放型高效物流体系发展的重要体现，也是一个国家或地区物流发展成熟的标志之一。2004年国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部等九部委联合制定的关于促进我国现代物流业发展的意见中指出：加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益、优化资源配置、改善投资环境、增强综合国力和企业竞争力具有重要的意义；同时采取措施，加快物流业发展。（1）营造有利于现代物流业发展的良好环境；（2）采取切实有效措施，促进现代物流业发展；（3）加强基础性工作，为现代物流业发展提供支撑和保障；（4）加强对现代物流工作的综合组织协调，在全国围尽快形成物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系。省现代服务业“十二五”发展规划明确总体发展目标为：全省服务业增加值年平均增长10%,到2015年突破1万亿元大关，服务业增加值比重力争达到全国平均水平，服务业从业人员比重达30%以上；行业目标为：加快发展市场前景好、增长潜力大、带动作用强的物流、文化、旅游、金融、贸易流通、健康产业、会展、服务外包、研发设计和房地产等重点服务行业，物流业增加值年均增长20%左右，文化产业和金融业增加值占生产总值的比重分别达到4%左右。发展规划还明确指出：现代物流着眼构筑“国外联通、京津冀一体”的现代物流体系，打造环首都物流产业带，畅通冀东和冀中南物流通道。依托、等大型批发交易市场，建设商贸集散型物流产业聚集区。为贯彻落实省现代服务业“十二五”发展规划，促进蔚县地区物流服务业持续、稳定、健康发展，蔚县政府专门聘请知名院校专家编制了蔚县经济开发区产业发展规划（2010年-2030年），并于2011年被省政府列入省级经济开发区。蔚县经济开发区产业发展规划中专门对产业聚集区的发展和物流平台发展做了发展规划，该发展规划的出台有利支撑了本项目的发展，本项目应运而生。蔚县家居建材物流积极响应省现代物流“十二五”发展规划和蔚县经济开发区产业发展规划要求，拟在蔚县经济开发区省一级道路南侧100米、工业道东侧占地300亩，建设大型家居建材物流产业园，该项目的建成可形成一个集装卸、储存、交易、运输、餐饮服务于一体的区域性物流储备集散地，充分发挥蔚县交通枢纽地理位置优势和运输便利优势，打造地区重要的大型家居建材流通枢纽基地。1.1.6 项目建设的意义与必要性1.1.6.1拟建项目符合国家产业政策国家发改委颁布的产业结构调整指导目录（2011年版）明确指出鼓励现代物流的发展，主要是（1）第三方物流设施建设与服务；（2）物流信息公共服务平台建设；（3）智能化管理、标准化单元装卸、立体仓储、自动识别和标识、可视化与货物跟踪、货物自动分拣、电子结算等物流系统技术开发与应用等。蔚县家居建材国际物流中心项目为国家发改委颁发的产业结构调整指导目录（2011年版）鼓励发展类建设项目，符合国家产业政策。1.1.6.2拟建项目符合省现代服务业“十二五”发展规划省现代服务业“十二五”发展规划明确表示：现代物流着眼构筑“国外联通、京津冀一体”的现代物流体系，打造环首都物流产业带，畅通冀东和冀中南物流通道。依托、等大型批发交易市场，建设商贸集散型物流产业聚集区。蔚县东距首都244公里，南距省会343公里。国道109线、112线纵横交贯全境，沙蔚地方铁路建成通车，石高速公路通过境，京蔚高速公路即将建好通车，交通枢纽位置优越便利。蔚县家居建材国际物流中心项目建设符合省现代服务业“十二五”发展规划，是省现代服务业“十二五”发展规划的具体落实。1.1.6.3 拟建项目符合蔚县经济开发区发展规划的要求蔚县地处地区重要的交通要道，物流区位优势显著。在蔚县经济开发区发展规划中明确表示：物流是产业发展的枢纽，要建设大物流。在整合现代物流中心的基础上，积极谋划推进产业物流基地建设，把物流基地建成综合集成、团购分销、仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、电子商务、保税等多种功能，使其成为连通全国各地，覆盖周边数十个市县，快捷、高效、集约、有序的华北地区重要物流配送中心。本项目的建设符合蔚县经济开发区产业规划与定位。1.1.6.4 拟建项目符合我国物流业发展的总体趋势拟建项目符合我国物流业发展的总体趋势，可满足新形式下商业竞争对物流平台的迫切要求。1.1.6.5 拟建项目有利于优化当地资源配置、调整经济结构、实现可持续发展战略，有利于带动相关行业的发展和县城建设拟建项目能够充分整合当地与附近地区资源，可为当地生产在降低物质消耗、提高劳动生产率的同时，也成为企业降低经营成本、提高市场竞争力的重要途径。在经济发达国家和部分经济水平较高的发展中国家与地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力的关键因素。拟建项目将有利于带动相关行业的发展，主要表现在以下几点： （1）可为当地与周边企业节约固定资产和流动金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业的发展提供支持；（2）有利于规市场经济秩序。由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，规市场经济秩序；（3）可以促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业机会；（4）可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经济规模，强化中心城市的影响力。同时有利于缓解城市交通拥堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业。 综上所述，蔚县家居建材国际物流中心项目的建设符合国家产业政策与省现代服务业“十二五”发展规划，适应当地的经济发展；项目的建设与调整经济结构、大力发展服务业战略相吻合，能够带动和促进当地其它产业的发展。项目的建设是十分必要的，同时具有重大的现实意义与长远的历史意义。1.2 项目概况1.2.1 建设地点拟建项目选址在蔚县经济开发区省一级道路南100米、工业路东侧。1.2.2 建设目标根据市场调查和需求分析，拟建项目定位于建设一个以第三方物流服务为基点，以供应链物流技术为核心，提供以仓储、交易、配送为主的综合性物流服务基础设施平台，成为统一规划、集中运营，集采购、分销、仓储、配送、信息服务、结算为一体的综合型家居建材物流企业。项目严格按照国家4A级物流企业标准建设，项目完工后业务围以蔚县为中心辐射周边县市与我国西北、蒙等地区。1.2.3 建设规模拟建项目总占地面积约300亩（约合20万平米），主要建筑物面积约26.5万平方米。1.2.4 主要燃料与动力供应根据蔚县经济开发区建设发展规划目标，聚集区基础设施建设配套设施，如水、电、通信、道路、绿化等基础设施将由地方政府负责完成，热电联产产业依托大唐蔚县电厂发展，位于现代工业园南部的电厂用地，产生的热力可提供产业聚集区使用。本项目用燃料和动力均来自蔚县经济开发区配套的公共辅助设施供给（经济开发区配套设施不完善期间，可暂时由项目单位自行解决）。1.2.5 主要建设条件与容（1）蔚县家居建材国际物流中心项目，选址在蔚县经济开发区省一级道南100米、工业路东侧，地理位置和区域位置十分优越。 （2）总体运输：物流中心紧临省一级公路、经济开发区规划道路便利、货物进出方便，道路四通八达，为物流运输提供了便利条件。 （3）项目的主要建设容包括家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施区等工程。 （4）环境保护与安全卫生。 拟建工程严格执行国家有关环境保护的法规，项目运营期主要产生生活废水。生活废水排放均在国家允许的标准之。根据国家标准、规与规定，对项目运行过程中动力、电气等设备在正常操作和维修时危与人身和设备安全的因素，以与影响职工身体健康的噪声等采取相应的防与治理措施。 （5）项目劳动定员和人员培训 拟建工程增加人员约为150人，除少数管理人员和技术人员外，其余招聘当地高中以上文化程度的青年为合同工。但要注重职工素质，上岗前进行严格的技术与安全培训，合格者方可上岗。1.2.6 项目建设期 项目建设期拟定为2年。1.2.7 总投资与资金筹措项目总投资76624.53万元。其中建设投资估算为 76113.77万元，铺底流动资金估算为510.76万元。资金筹集全部为企业自筹解决。1.2.8 主要经济技术指标表1-1 主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注1建设规模1.1项目占地面积万20约合300亩1.2总建筑面积万26.52工作天数d/a3003主要动力用量3.1水万M3/a7.2543.2电万kwh/a4323.3热力GJ/a28313.284劳动定员人1505总投资万元76624.535.1其中：建设投资万元76113.775.2铺底流动资金万元510.766资金筹措6.1企业自筹万元76624.537年均营业收入万元15943.28年总成本费用万元4051.11第6年成本9年营业税金与附加万元513.8210年利润总额万元11378.2711年所得税万元2844.5712年税后利润万元8533.713财务部收益率（税前）%15.07%（ic=8%）14静态回收期(年)年6.28不含建设期2年1.3 结论与建议1.3.1 结论拟建项目符合国家产业政策和发展规划，适应当地的经济发展；项目的建设与调整经济结构、大力发展现代服务业战略相吻合，能够带动和促进当地农业和其它产业的发展，项目的建设是十分必要的。 拟建项目所在地交通便利，具备建设配套条件，适宜家居建材物流中心项目建设，建设规模与实施方案合理，建成后具有较好的经济效益和社会效益。拟建项目地点选址合理、自然条件优越，采用了先进的现代物流管理技术和设备，建成后可使该企业成为一流的家居建材运输物流企业。研究结果表明该项目是可行的。1.3.2 建议（1）拟建项目经营规模较大，建议项目承办单位在进行物流中心建设的同时，不断提高经营管理水平，以满足大型物流现代化、规化、专业化的管理要求。（2）建议项目承办单位广纳人才，并注重对现有人员的业务培训，不断提高管理队伍的整体素质与管理水平。（3）建议项目承办单位科学合理规划物流中心的布局，保证各功能区的功能与运营，避免货物迂回运输，减少废气污染和噪音污染，从而减少其燃料消耗和对道路面积的需求等，构建绿色物流体系。（4）加快物流信息化的建设，设计开发有自己特色的、与企业物流服务工作相匹配的物流信息系统，以形成自身的核心竞争力。加强物流信息化建设，实现资源共享、信息共用，以实现对物流各环节的实时跟踪、有效控制与全程管理。通过网络与时获取各地市场信息，利用网络完成交易，提高对市场的响应速度，提高效率与效益。（5）建议合理配置备用公用设施。第二章 项目背景与建设必要性2.1 项目提出的背景根据据国家统计局和国家经贸委有关调查报告，建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国市场消费作用十分显著。截止2010年，全国有以经营建筑材料与装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。 建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑与装璜材料类摊位占81.2%；木材与制品类、金属材料与制品类、家具类和化工材料类与制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。 2.1.1 国家居行业的发展趋势预测中国家居行业未来发展趋势，对家居物流市场的发展影响较大。趋势一、无店铺销售将成为中国行业新的增长点。随着互联网与科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售渠道，越来越多的企业开展BTOC业务，进行无实体店铺的网上直销。实现网上虚拟体验，视频购物，顾客根据自己的喜好，亲自DIY产品，在线下单、在线支付等功能。一切的购买过程、交易过程都能通过网络来完成。无店铺销售成为实体店的有力补充，并在未来占据一定市场份额。趋势二、中国会出现巨大的“银丝”市场。所谓银丝市场，就是老年人市场。中国已经过了享受人口红利的黄金时刻，中国目前已进入老龄化社会，老年人口总数已达1.6亿之多。珠三角频发的“劳工荒”已敲响了中国老龄化社会的警钟。企业如果能与早把握这个趋势做好相应的准备，开发适合老年人的产品，也能抓住银丝市场的宝贵机会。如橱柜企业要研发地柜底部放空（如能插进老年轮椅）、吊柜变成中部柜（利于老人拿取东西）、台面连续（便于老年人移动物品）的橱柜。卫浴企业要研究马桶旁边能装扶手，能让轮椅转圈的卫生间等。 这意味着房地产开发商对家居建材有更多的发言权和支配权。趋势三、家居建材行业品牌集中度高，像成熟的IT行业和家电行业一样，只剩下一些大众耳熟能详、家喻户晓的品牌存在，并且一些国际品牌大鳄全方位的进入和渗透到中国市场。目前的中国家居建材市场是百花齐放，鱼龙混杂，每个细分市场都有无数的企业挤在里边，品牌集中度非常低。这种情况会存在一定时间，但洗牌的时间早晚要到来，行业只剩下几个大品牌、大集团，占据绝大部分的市场份额。目前的中国家居建材行业，除了卫浴行业，几乎没有国际大品牌同台竞技。这种情况会随着中国家居建材市场的规，行业集中度的提升，国外的品牌大鳄会择机全面切入中国家居建材市场，与中国企业一起切分市场蛋糕。 趋势四、家居建材流通行业会出现本土渠道大鳄，商业资本战胜工业资本的渠道霸权，会在家居建材行业重新上演。中国的家电行业现在是“美（国美、宁）争霸”，国美、宁两大渠道巨头，垄断整个家电流通行业，其他的渠道基本没有话语权。目前疯狂扩的红星美凯龙和相对稳健的居然之家，家居建材流通行业霸主的地位已经初露端倪，商业资本战胜工业资本已几无悬念，只待时日。趋势五、家居建材行业里会出现巨无霸的泛家居集团与专业化的品牌公司同台竞技的场面。未来，随着消费者对品牌的忠诚度提高和对一揽子一站式家居解决方案的喜爱和青睐，跨越多个品类（业务围可能横跨家具、地板、瓷卫浴、橱柜衣柜、厨房电器、木门等多品类）的泛家居集团公司将成长为行业的巨无霸企业，凭借强大的品牌拉力和综合实力，占据市场的主要份额。一些专注于细分市场和细分品类的专业公司将凭借自己的差异化产品、专业化服务、个性化品牌等得到细分市场消费者的信赖和忠诚，能与大企业集团同台竞技，立于不败之地。 趋势六、对家居建材行业里的企业来说，定位在两头：低端和高端的品牌和企业会活得比较滋润。定位在不尴不尬的“中端”的企业和品牌会活得比较累，甚至有可能关门倒闭。 2.1.2 国建材家居市场的发展趋势当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题：一是批发零售功能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规，市场管理者和经营户都将提高效率，降低营销成本，扩展营销业务，在这个在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离。其发展趋势大致是：发展趋势之一，批零分工将逐步清楚。大城市中的零售市场将向错位经营发展。大城市中市场布局比较密，为避免盲目竞争，在商品定位上将以特色来锁定各自的消费群。建材超市主要经营中档偏高档的商品。摊位制零售市场定位将向两极发展，城市中心的地区，向经营高、精、新商品，或向有特色专业市场发展、在城市边缘地区的市场，商品定位在中档偏低和常规建材产品上。一些著名品牌产品将开设专卖、专营店，在居民集中社区开设便民店，从而形成不同档次，不同营销方式，互为补充的新商区。发展趋势之二，批发市场都盲目扩大经营面积，云集众多小商小户的状况将发生变化。通过竞争，一批经营有方的经营户将不断扩大，形成大经营户群，而经营乏术的小商小户将逐渐被淘汰。市场中的各大经营户与零售商、大户之间，逐步建立起相对稳定的营销网络，各自做大经营不同品牌商品。市场更加规有序，交易环境、市容场貌得到根本的改善。发展趋势之三，市场将向有特色的专业市场发展。而有特色的专业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。发展趋势之四，物流作为一项独立的产业将越来越被人重视。建材产品、装饰材料的一个重要特点是量大、自身重、价值低、物流费用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要途径。同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流产业。因此，物流从市场中的附属地位，将形成一个独立的专业化的、现代化、社会化的一个产业。发展趋势之五：建材超市将得到较快的发展。建材超市的业态主要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大，而对批发为主的市场的影响相对要小得多。发展趋势之六：厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。目前，建材产品的技术、质量、外观、环保、售后都成为市场上最主要的竞争要素，这对于经销商产品销售、服务能力提出了更高的要求，只有真正专业的经销商，才能真正了解产品的性能和提供完善的服务。在这样的情形下，以往的销售、服务相分离的渠道运营模式已经不适应消费者一体化的服务需求，消费者希望销售渠道能提供统一的销售和维修服务。也就是说，行业的技术更新和售后服务要求厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。发展趋势之七：二三级市场成为家居建材企业取胜的关键。随着国经济和建材市场的发展，国一线大城市市场主战场的竞争日益激烈，而幅员广阔并且增长迅速的二三级市场，成为各大建材厂商瞄准的下一块“肥肉”。虽然单个二三线城市的销量远远不与、等大城市，但聚沙成塔，许多二三级市场加在一起，在绝对数量上的优势将使厂商对其垂涎不已。一些品牌为了避开主流城市的激烈竞争，便选择在二三级城市进行布局，企业欲在今后突围低迷市场，占领二三级市场已成为未来取胜的关键。2.1.3 国家政策支持（1）三线城市家居市场兴旺2010年一号文件推出增加“三农”投入、扩大良种补贴围、加快新农保步伐、加快城镇化建设等惠农、强农政策多项政策。其中最大的亮点是如何放宽户籍制度限制，推进城镇化改革。 一号文件中相关方面的政策也提到:要促进特色产业、优势项目向县城和重点镇集聚，完善加快小城镇发展的财税、投融资等配套政策，安排年度土地利用计划要支持中小城市和小城镇发展。这意味着农村经济将由单轮驱动变成双轮驱动（新农村建设与城镇化），形成大中小城市和小城镇协调发展、城镇化与新农村建设良性互动的局面，将促进三线城市家居市场的兴旺。（2）建材下乡直接拉动县乡家居市场的繁荣政策文件指出，抓住当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机，把支持农民建房作为扩大需的重大举措，采取有效措施推动建材下乡，鼓励农民依法依规建设自用住房。建材下乡政策，成为继家电下乡和汽车下乡之后，又一项拉动消费的惠农政策。这将直接拉动县乡家居市场的繁荣。（3）村庄布局规划将引发农村村镇建设高潮据报载，我省将在进一步完善村庄布局规划的基础上编制县（市）域村镇体系规划。这一措施将引发新一轮农村村镇建设高潮。（4）新农村建设对家居产品的需求大旺近年来，蔚县在农村土地流转、农村资金投入、农民专业合作组织、农村社会保障、农业产业化等方面探索出了许多成功经验，新农村建设发展比快，农村改革发展建设将进一步促进住宅业的兴旺，从而带动家居市场的繁荣。为贯彻落实省现代服务业“十二五”发展规划，促进蔚县地区物流业持续、稳定、健康发展，蔚县政府专门聘请知名院校专家编制了蔚县京蔚产业聚集区产业发展规划（2010年-2030年），并于2011年7月被省政府列入省级产业聚集区。京蔚产业聚集区产业发展规划中专门对产业聚集区的发展背景和物流平台发展做了发展规划，该发展规划的出台有利的支撑了本项目的发展，本项目应运而生。2.2 项目建设的必要性2.2.1 拟建项目符合省现代服务业“十二五”发展规划省现代服务业“十二五”发展规划明确表示：现代物流着眼构筑“国外联通、京津冀一体”的现代物流体系，打造环首都物流产业带，畅通冀东和冀中南物流通道。依托、等大型批发交易市场，建设商贸集散型物流产业聚集区。蔚县东距首都244公里，南距省会343公里。国道109线、112线纵横交贯全境，沙蔚地方铁路建成通车，石高速公路通过境，京蔚高速即将建成通车，交通枢纽位置优越便利。蔚县家居建材国际物流中心项目建设符合省现代服务业“十二五”发展规划，是省现代服务业“十二五”发展规划在蔚县的具体落实。2.2.2 拟建项目符合蔚县产业聚集区发展规划的要求蔚县地处地区重要的交通要道，交通区位优势显著。在蔚县经济开发区发展规划中明确表示：物流是产业发展的枢纽，要建设大物流。在整合现代物流中心的基础上，积极谋划推进产业物流基地建设，把物流基地建成综合集成、团购分销、仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、电子商务、保税等多种功能，使其成为连通全国各地，覆盖周边数十个市县，快捷、高效、集约、有序的华北地区重要物流配送中心。本项目的建设符合蔚县产业聚集区发展规划的要求。2.2.3 拟建项目符合我国物流业发展的总体趋势拟建项目符合我国物流业发展的总体趋势，可满足新形式下商业竞争对物流平台的迫切要求。2.2.4 拟建项目有利于优化当地资源配置，调整经济结构，实现可持续发展战略，有利于带动相关行业的发展和县城建设拟建项目能够充分整合当地与附近地区资源，可为当地生产在降低物质消耗、提高劳动生产率的同时，也成为企业降低经营成本、提高市场竞争力的重要途径。在经济发达国家和部分经济水平较高的发展中国家与地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力的关键因素。拟建项目将有利于带动相关行业的发展，主要表现在以下几点： （1）可为当地与周边企业节约固定资产和流动金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业的发展提供支持；（2）有利于规市场经济秩序。由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，规市场经济秩序；（3）可以促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业机会；（4）可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经济规模，强化中心城市的影响力。同时有利于缓解城市交通拥堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业。 综上所述，蔚县家居建材国际物流中心项目的建设符合国家产业政策与省现代业“十二五”发展规划要求，适合当地的经济发展；项目的建设与调整经济结构、大力发展现代服务业战略相吻合，能够带动和促进当地其它产业的发展。项目的建设是十分必要的，同时具有重大的现实意义与长远的历史意义。第三章 市场分析蔚县地处省西北部，东临京津，南接，西依，北枕塞外古城。地理坐标东经1141111504，北纬39334012。距首都244公里。全县总面积3220平方公里，辖11镇、11乡、561个行政村。3.1 在蔚县发展家居建材市场的优势资源3.1.1 经济实力竞争力分析根据经济年鉴2010相关数据：蔚县地方财政一般收入、在岗职工平均工资以与城乡居民年末存款余额分别为15608万元、26362元和712007万元，在省下辖的136个县（市）中分别处于第70位、第20位和第37位。经济实力在市居于较前的位置。2008年，蔚县地区生产总值在市下辖的13个县中排名第2位；人均地区生产总值排名第6位；财政收入排名第2位；蔚县社会消费品零售总额排名第2位。2010年全县生产总值完成67.7亿元，同比增长15.1%，全县财政收入、地方一般预算收入分别完成5.81亿元、2.54亿元同比增长29.4%、62.7%。全社会固定资产投资、城镇固定资产投资分别达到31.5亿元和26.1亿元，分别同比增长20.2%和19.1%。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入、城乡居民储蓄存款余额、全社会消费品零售总额分别为13137元、3150元、80亿元、21.2亿元，分别较上年增长了17%、9%、12%、18%。由此看出，蔚县的经济实力在地区相对较强。3.1.2 交通优势蔚县处于京津冀、晋冀蒙两个经济圈交汇处，东距首都244公里，南距省会343公里，西至200公里，北距塞外山城162公里，是东出西联、承南接北的重要枢纽。国道109线、112线、石高速、沙蔚铁路纵横交贯全境，京包铁路和京原铁路南北夹持，相距不到百公里，大铁路相距仅50公里。随着正在建设的（北）京蔚（县）高速公路的建成通车，蔚县的区位交通优势将更加凸显，约1个多小时的车程即可到达，届时县境将形成贯通南北、连接东西的“十”字型高速路网，可见蔚县交通优势明显。3.1.3 政策发展优势蔚县经济开发区是省级产业聚集区，享受省省级产业聚集区的诸多优惠政策。根据蔚县京蔚产业聚集区发展规划指导思想和功能定位，此地具备建设家居建材国际物流中心必备的诸多要素，地方政府对物流产业发展大力支持，项目的发展具备政策扶持环境。3.2 蔚县家居市场的需求分析蔚县矿产资源丰富，有铁、锗、锰、金、萤石、重晶石、石、石灰石、云母、石棉等30多种矿产资源，其中货物资源储量最多，是全国100个重点产煤县之一。蔚县历史文化悠久，境发现有200万年左右的泥河湾遗址和其它中、晚期旧石器遗址，境名胜古迹星罗棋布，已登记的各类文物遗存有800余处，古建筑580余处，现有全国重点文物保护单位9处，省级重点文物保护单位30处，县级重点文物保护单位18处。蔚县境动植物资源十分丰富，南部深山区有34万亩原始森林，生长着1310余种植物和47种动物。据调查，蔚县建材市场较多，比较分散，市场的规模不大。目前主要存在以下问题：一是缺乏合理规划和市场调控；二是缺乏客观、准确的投资信息和科学论证，在未能充分了解当地投资环境、实际需求和项目发展前景的情况下，盲目地兴建市场。三是缺乏配套性、兼容性、系统性、综合性的物流中心，物流基础设施建设发展缓慢等。随着城镇保障性住房和新民居建设对建筑与装潢材料类家居产品需求，在未来若干年会持续保持旺盛。蔚县地区生产总值在市下辖的13个县中排名前列，在蔚县建设大型家居建材市场，必将带周边县区的经济繁荣与发展。3.3 本项目的SWOT分析3.3.1 优势（STRENGTH）：（1）项目建设单位经验丰富，有利于本项目的建设和正常运营。（2）项目符合国家产业政策，能够全方位享受各类优惠政策。本项目位于蔚县省级产业集聚区，能够充分享受省级产业集聚区的各类优惠政策。（3）能够有效地降低商户的物流成本。家居建材国际物流中心的建成将成为蔚县重点物流枢纽中心之一。家居建材国际物流中心的定位是：承担蔚县重要的交通枢纽、家居物流中心、新型建材研发中心的职能，建设以农副产品、日用消费品、家用电器和建材物流为主，集仓储、中转、分拣、加工、配送、信息服务为一体，为中心城区商品贸易的集散和辐射周边地区提供高效物流服务的综合物流中心。有效地降低商户的物流成本。（4）便利周边县区货物配送。蔚县处于京津冀、晋冀蒙两个经济圈交汇处，东距首都244公里，南距省会343公里，西至200公里，北距塞外山城162公里，是东出西联、承南接北的重要枢纽，向周边各县与西北地区配送方便。3.3.2 机遇（OPPOTUNITY）（1）省级产业聚集区带来的机遇。随着蔚县经济开发区被批准为省级产业聚集区，未来若干年，产业发展必将进入发展的快车道，城镇化过程必将加快，住房刚性需求必将释放，家居建材的需求还会持续攀升。（2）大力发展现代服务业带来的机遇。2011年是“十二五”开局之年，十二五末服务业占GDP比重要大幅提高，政策的支撑给项目未来的发展提供较强的动力。（3）中国城镇化进程的加快必然会促进家居建材业的发展，中国正在经历前所未有的移民工程，这样就必然会带来巨大的市场需求，而企业就是要立足于服务大众，同时又要满足特殊群体的需求。 3.3.3 劣势（WEAKNESS）：蔚县大大小小的建材市场较多，商户营销能力和客户资源雄厚；对本项目构成一定的竞争压力。 3.3.4 威胁（THREAT）：家居市场与房地产市场息息相关，而近期房地产市场在全国呈现拐点，存在政策控制房地产市场的风险，从而对本项目产生不利影响。3.4 本项目的发展战略3.4.1 总体发展战略充分利用省级经济开发区的各种优惠政策，降低成本，为客户提供有价值的服务。在主要服务于蔚县市场的同时，应注重周边市场和新农村建设对家居产品的需求，对遍布周边的物流结点进行协调，使项目成为众多家居品牌生产厂家最可信赖的合作伙伴。3.4.2 人力资源战略在项目的运营上，聘请物流行业或家居建材行业的专家，也可进行业务外包。3.4.3 职能战略增设为不同类型客户服务的部门，研究客户的需求，为其提供增值服务。3.4.4 物流战略应用现代信息技术发展电子商务，优化商品的供应和销售流程，建立商流、物流、信息流相结合的物流模式，实现一体化的供应链物流配送服务。利用电子数据交换技术，加强批发与厂商和零售商之间的双向物流合作，加快商品周转。 要建立配送中心，服务商户,提高服务水平.增强本项目的市场的竞争力。 3.5 营销策略产品：本项目建成后，成为提供装修、装饰、家俱等各类家居产品的综合家居市场，满足一站式采购、配送服务需求。在硬件建设上，增加喷泉等娱乐设施，增加各类特色小吃和商业服务，增加市场的有效客流量。在定价上，开始时租金价格与其他市场持平，从节省物流费用等多方面增加客户的价值。渠道上可和装饰公司合作、和房地产公司合作；帮助县乡客户免费设计住房，对商户进行培训等。注重品牌建设。 重点针对年龄在30-40岁的人群进行宣传。树立为客户提供价值，让客户赚钱的宗旨。 第四章 项目选址与建设条件4.1 地理位置蔚县地处省西北部，东临京津，南接，西依，北枕塞外古城。全县总面积3220平方公里，辖11镇、11乡、561个行政村，是国家扶贫开发工作重点县。项目选址位于蔚县经济开发区省一级道路南100米、工业路东侧。4.2 场址建设条件4.2.1 气象条件蔚县属大陆性季风气候，年平均气温6.4，无霜期128天，年降水量400毫米左右。4.2.2 自然地理条件蔚县地处恒山、太行山、燕山三山交汇处，全县呈盆地状，南部深山、中部河川、北部丘陵。南部深山区有省最高峰小五台山，海拔2882米；中部河川区地势平坦，水源充足，土地肥沃，是京西著名的“米粮川”，历史上四大贡米之一“蔚州贡米”享誉中华；北部丘陵区宜于发展林果业和种植业。4.2.3 工程地址条件拟建项目所在地地基承受能力良好、无不良地质段，土壤有足够的承载能力，建设区工程基础条件较好，符合项目建设的要求。根据某地震烈度设防要求，项目所在地按6度设防。4.2.4 交通运输条件蔚县处于京津冀、晋冀蒙两个经济圈交汇处，东距首都244公里，南距省会343公里，西至200公里，北距塞外山城162公里，是东出西联、承南接北的重要枢纽。国道109线、112线、石高速（正在建设）、沙蔚铁路纵横交贯全境，京包铁路和京原铁路南北夹持，相距不到百公里，大铁路相距仅50公里。随着正在谋划的（北）京蔚（县）高速公路的建成通车，蔚县的区位交通优势将更加凸显，约1个多小时的车程即可到达，届时县境将形成贯通南北、连接东西的“十”字型高速路网。4.2.5 供电、供热条件大唐蔚县发电厂是蔚县煤电路一体化综合开发项目的重要组成部分，在工业区规划围居南位置。大唐蔚县发电厂目前已经开工建设。一期工程规划装机容量120万千瓦，二期工程120万千瓦。在发电的同时，充分利用电厂余热作为生活用热的热源，实现热电联产。本项目可充分考虑使用该发电厂提供的电、热的供应。4.3 场址评价拟建项目选址地势较平坦，水文地理、工程地址条件较好，交通便利，供电和通讯条件良好，周围无污染性企业，适宜家居建材国际物流中心建设。第五章 建设容与工程技术方案5.1 项目建设的指导思想、原则与定位5.1.1发展现代物流的指导思想(1)紧紧围绕省现代服务业“十二五”发展规划的宏伟目标，以家居建材仓储、贸易、运输等需求为导向，整合物流资源，加快物流中心和物流节点等基础设施建设。(2)以现代物流理念为指导，对运输、仓储、货代等传统行业进行升级改造和结构调整，大力培育有竞争力的第三方物流企业集团。(3)以降低物流成本为核心，对企业部物流流程进行再造，建立物流管理一体化、物流服务社会化的企业物流管理机制。(4)以经济辐射面和区位为依据，加快物流中心现代物流设施和经营网络建设，提高当地经济集聚度、辐射力和竞争力。(5)以建设节约型社会为目标，积极推进和发展绿色物流，节省能源和包装材料，减少环境污染和交通阻塞，努力构筑社会化、专业化、信息化、规模化、规化的现代物流服务体系，把现代物流业培植成为我省服务业的重要支柱。 5.1.2发展现代物流的指导原则 (1)市场导向原则。按市场需求确定发展重点，推进资源重组，优化资源配置。(2)企业主体原则。企业是物流业务经营主体、投资主体和利益主体。物流中心的建设和经营要落实到企业，政府重在引导、推动、扶持。(3)与经济协调发展原则。物流业的发展要服从于、服务于国民经济的发展，为建设制造业强省服务，为外贸货物大进大出服务，为商贸流通服务。推进物流业发展，要把物流企业与企业物流相结合，物流与商流相结合。(4)物流规模化原则。加快与国物流大公司、大集团合资合作，引进技术和先进管理经验，走规模化经营的路子，提高物流企业竞争力。(5)信息化带动原则。信息化是现代物流与传统物流的主要区别。要加大资金投入，建设公共物流信息平台和企业部物流信息系统，并逐步相互连接，做到部互联、外部互通。(6)标准化原则。大力推进物流标准化工作，提高物流业的基础设施、技术装备、管理流程、信息技术的标准化水平，实现物流业的健康发展。 5.1.3 发展思路与定位“总体规划、分阶段分目标实现”。在发展物流业的同时，以促进第三产业为契机；根据家居建材产品和市场的特点，整体规划、逐步建立和完善现代物流体系；在满足自身生产经营的基础上，以企业发展为主题，以信息技术为支撑，通过组织结构调整和资源整合，发挥规模和集成优势，强化物流的专业化和社会化功能，创新物流机制，立足企业自身，逐步拓展业务市场，扩大物流的辐射围，努力将蔚县家居建材国际物流中心项目打造为省家居建材物流重要组成部分。5.2 项目组成与功能定位5.2.1 项目组成拟建项目占地约300亩（约20万），主要建设容包括家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施等功能区。详细项目组成见下表。表5-1 项目组成一栏表序号名称占地面积（）建筑面积（）层数结构1家居市场大楼19980500004F框架2新型建材研发中心大楼11980200002F框架3综合办公楼200060003F框架4交易大楼2000120006F框架5商业服务楼6000360006F框架6宾馆120096006F框架7职工餐厅100020002F框架8变配电室2002001F砖混9热力交换站2002001F砖混10临街商业服务楼8000160002F砖混11建材市场商铺群80000800001F钢架12物流中心仓储区33000330001F钢架13休闲广场150014物流中心道路1700015草坪绿化15740合计1998002650005.2.2 功能定位现代物流是利用先进信息技术和物流装备，整合传统运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式。因此拟建项目功能是集交易、现代仓储、装卸搬运、转运、配送、运输、信息、电子商务、公共服务等多种功能为一体，主要以经营各种家居建材为主，采用先进的电子数据交换系统与“MIS”管理信息系统，实现与货物供、求客户间系统网上互联，提高贸易运营速度，降低企业运营成本，大幅降低资金占用和保证金周转等风险。拟建项目以家居建材国际物流中心为依托，公路联运为特色，促进区域家居建材物流加快发展，建设覆盖整个地区的大型、现代化、综合性家居建材国际物流中心。5.3 总图布置方案5.3.1设计指导思想和设计原则5.3.1.1设计的指导思想总平面图设计应按照工艺流程和防火安全距离、运输道路的曲率等要求，结合场区的地形、地质、气象与外部运输等自然条件，把要兴建的各种建筑物、构筑物或设施有机地、紧密地、因地制宜地在平面上和空间竖向合理组合、配置起来。正确合理地总平面设计可以大大减少建筑工程量、节约建设用地，节省建设投资，降低工程造价和生产后的使用成本，加快建设速度，并为企业创造良好的生产组织、经营条件和生产环境以与企业形象，还可以增添优美的艺术整体。拟建项目设计指导思想是：节约集约化用地;按功能分区，结合地形地质，因地制宜，合理布置场地与设施；合理布置物流中心运输和选择运输方式；合理组织建筑群体。5.3.1.2设计原则(1)采用国外先进的管理技术和先进物流装备，以保证产品质量具有市场竞争力。(2)设计指标力求先进、可靠，自动化水平要讲究安全、高效、节能和适用的效果。(3)除必须引进的关键设备、材料和软件外，设计和设备制造尽可能立足于国。(4)坚持成套制造的原则。即利用技术设备、控制系统与管理设备一起成套委托加工。以保证工程设计、软件编制、检测控制技术的可靠性、完整性和先进性，满足现代物流管理的要求，有利于按期顺利投产。(5)坚持长远规划和近期需求相结合的原则，合理布局，做到管理流程合理，运输路线短捷，并为今后发展留有余地。(6)坚持总平面布置紧凑、合理，节约集约用地的原则。5.3.2 设计依据(1)建筑设计防火规（GBJ16-87）2005年版；(2)大宗商品电子交易规GB/T18769-2002；(3)数码仓库应用系统规GB/T18768-2002；(4)汽车库、修车库、停车场设计防