项目可行性研究报告书

襄阳风神房地产开发风神襄阳公社项目可行性研究报告编制单位：襄阳风神房地产开发编制时间：2012年3月13日第一章 项目申报单位概况企业名称：襄阳风神房地产开发企业类型：一人某公司（法人独资）法定代表人：*注册资本： *万元人民币企业地址：襄阳市高新技术产业开发区东风汽车大道特1号成立日期：2011年5月经营围：房地产开发、经营。开发资质：暂定级（编号：襄房开暂【2011】045号） 公司简介：襄阳风神房地产开发成立于2011年3月，是由风神汽车房地产开发出资成立的项目公司，注册资金*万元。公司是自主经营、独立核算、自负盈亏的具有独立法人资格的经济实体，主要从事房地产开发，致力于“风神（襄阳）花园”项目的开发，公司共有员工40人，其中拥有中、高级职称或大学本科以上学历人员占职工总人数的80%以上，具有雄厚的资金实力和高度专业化的项目开发管理能力。第二章 拟建项目概况一、项目开发风神襄阳公社项目是东风日产乘用车公司风神襄阳汽车，为了企业在襄阳市的发展吸引和留住人才、解决员工居住问题、为员工建设的 “关爱房”，项目的建成将惠及广大员工。为支持和推进项目进展，高新区管委会成立了专项工作小组。拟建的住宅小区将带动区产业、文化娱乐等第三产业的快速发展，引导园区向集生产、科研、物流、居住、商业、休闲娱乐与一体的宜商宜居的现代化综合功能性产业园区，大大改善区投资环境，吸引更多的配套厂家来投资、发展，为高新区的产业发展模式起到模作用。二、地块位置：项目位于素有“南船北马、七省通衢”之称的襄阳的高新技术产业开发区，襄阳市地理、交通位置优越，具备持续发展的良好基础。项目位于襄阳市高新技术开发区富康大道以北，奔驰大道东风试车场以东，园林大道以西。国家级休闲公园本项目位置三、项目名称：风神襄阳公社四、建设规模： 项目总占地面积：293689（其中建设用地面积：249308、代征绿地面积：7453、代征道路面积：36928），规划总建筑面积：583265.24（其中住宅建筑面积：545381.52 、综合商业建筑面积：17255.14、社区配套建筑面积：4398.15 、幼儿园建筑面积：2412.43、菜市场建筑面积：600 、社区办公用房建筑面积：1100、卫生站300 、公共厕所、垃圾收集用房：350 、配建廉租房建筑面积：11468 ），建筑占地面积：43201 ，住宅地下室面积：107320.48，商业地下室面积：4087.68，建筑密度17.33%，容积率2.34，绿地率：35.5%，建筑高度：100m，住宅：4894户，车位比：0.6，非机动车地下停车位4951，规划机动车停车位3038（其中地上停车位608个，地下停车位2430个）。五、项目总投资：*亿元人民币。 第三章 项目可行性研究报告编制依据1、国务院关于投资体制改革的决定（国发200420号）。2、省企业投资项目核准暂行办法。3、项目可行性研究报告通用文本。4、风神襄阳公社项目国有土地使用权出让合同。5、风神襄阳公社项目开发项目土地出让条件。6、风神襄阳公社项目规划总平面图。 7、其它资料。第四章 高新区房地产市场分析一、高新区概况： 襄阳高新技产业开发区，总人口 12 万人，总控制面积超过 100 平方公里，是襄阳市城市发展总体规划的中心区域。 现有各类注册企业 2000 多家，高新区目前形成了高新技术园区、汽车工业园区、工业园区三大园区的产业格局。 到 2015 年，高新区将建设成为一个创新资源集聚、高端服务集中、产业特 色鲜明、服务环境优良、管理服务高效、生态环境优美，在全国示效应突出， 在鄂西北及周边地区带动作用显著的现代化科技新城区。区域总收入将达到4400 亿元，地区生产总值 1250 亿元，工业总产值 3000 亿元。二、高新区目前的房地产市场现状：1、开发模式：工业产业配套与自主开发并存 由于高新区工业产业集中，在房地产发展早期，尤其在行政主导期，区房地产开发以企业职工配套为主。随着房地产市场的发展和园区居住功能的完善， 房地产开发逐渐向开发企业自主开发过渡。目前，园区工业企业与开发企业合作开发是重要的开发模式，如梦里水乡项目，即为通用汽车公司授权、由襄阳梦里水乡投资开发的成功项目。2、需求特征：周边企业职工需求为主，辐射区外需求 区域商品房的主要消费群体以周边各工业企业职工为主，但由于房价适 中，并享有一定的福利优惠政策，因而逐渐吸引一批开发区周边区域居住人群前来置业。3、产品特征：住宅项目以中档物业为主 目前，高新开发区的自管物业开发基本已经告一段落，房地产市场逐渐活跃发展起来。区楼盘定位中档为主，价格在 4000 元/平方米左右居多。早期开发以纯多层居住小区为主，目前逐渐涌现高层住宅项目，并出现大型楼盘。第五章 项目选址与建设条件一、地理位置 项目位于省襄阳市高新技术产业开发区富康大道北侧，东风试车场南侧、国家级休闲公园连山公园对面。二、地块现状1、项目地块现状为平整地块（有部分建筑垃圾），属东风日产公司规划用地。2、项目地块南侧为襄阳汽车产业开发区富康大道，对面为开发区连山公园，东南侧为别墅小区梦里水乡及政府规划的绿化用地。三、项目预期经济技术指标1、占地面积:440亩住宅用地，2、容积率:2.343、项目建筑面积:583265.2。四、周边规划及配套状况1、项目周边规划2、配套状况（1）、交通设施1）距襄阳市中心、襄阳机场、襄阳火车站、襄北汽车站仅10 一15 分钟车程。2）5 分钟步行距离有530 、515 等多条公交线路。3）襄阳市东外环公路，东起汉十高速襄阳区家集镇，西至襄荆高速区欧庙镇，2012 年建成通车，届时将直接提高本项目交通便利程度。4）渝高铁、西武高铁将从襄阳市穿城而过，襄阳市将成为高速铁路节点城市，高铁规划站点与本项目相距仅10 一15 分钟车程。（2）、生活配套1）商业：富康大市场、周边社区便利超市。2）医疗：襄阳医院、襄北医院、社区门诊。3）银行：工商银行开发区支行、建设银行开发区支行、中国银行开发区支行、农业银行开发区支行。4）教育：襄阳东风中学、襄阳东风中学小学部、清河小学、襄阳区实验小学、神龙幼儿园、蔚蔚幼儿园、幸福幼儿园。5）休闲：国家级休闲公园连山公园，景观资源丰富，休闲设施齐备。五、周边楼盘状况1、本项目周边区域在售楼盘数量不多，加上高新区有稳健的市场需求支撑，距离项目较近的红星城市花园二期2011 年2 月开盘，开盘销售率超过八成，目前售价约4000元/。2、本项目周边（高新区围）其他楼盘价格区间主要集中于3500-4000 元/，襄阳市中心城区楼盘价格区间集中于4000-5000 元/。3、本项目东南侧为别墅楼盘梦里水乡，售价为120 万元套。4、襄阳市中心城区及高新区盘产品类型主要为高层与小高层电梯洋房，以中小户型为主，强调经济性和舒适度，主力户型面积介于70 一130 。5、高新区基础生活配套设施相对不足，区域楼盘项目大多自建相关配套。6、目前襄阳市房地产项目主要以大规模开发为主，建筑规划水平较往年有较大提升，但项目园林景观规划亮点不足，整体品质有待提高；另外，襄阳市房地产项目建筑外立面色彩搭配较为出色，但施工工艺及材料选用品质不高。第六章 项目申请一、结论本项目位于高新区汽车产业园东部，交通便捷，项目南侧国家级休闲公园一连山公园修建完成后，将成为本项目重要景观及休闲娱乐配套资源，最大限度地提升项目的整体价值。与中心城区相比，高新区房地产市场具备价格优势，得出以下结论：1、本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求2、本项目建设符合区域规划和土地利用规划，符合当地政府对竞得土地的相关特别规定。3、本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。4、本项目建设对周边的环境影响较小，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。5、本项目具有较好的经济利益和显著的社会利益。综合上述分析，根据项目自身特点及未来市场趋势，本项目开发及营销具有较为弹性的发挥空间。XII / 12