南宁市商品房买卖合同讲课讲稿

南宁市商品房买卖合同南宁市房产管理局、南宁市工商行政管理局监制二00 八年印制商品房买卖合同说明1、本合同为示范文本。签约之前，买卖双方当事人应当仔细阅读 本合同全部条款并充分协商。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房 屋。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空 白行，供双方自行约定或补充约定。对于实际情况未发生或买卖双方不 作约定时，应在空白行上写“无” 。4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或 添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划方式选定； 对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X,以示 删除。6、在签订合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的 有关证书、证明文件。7、买卖双方当事人签订商品房买卖合同,经房屋登记机构备案后, 为保障将来实现物权,按照约定可以向房屋登记机构申请预告登记。预 告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权 效力。本合同说明部分, 买受人已经阅读, 并签名：。南宁市商品房买卖合同（合同编号：合同双方当事人：出卖人：注册地址：营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系电话：邮政编码：委托代理人：地址：邮政编码：联系电话：委托代理机构：注册地址：营业执照注册号：法定代表人：联系电话：邮政编码：买受人：【本人】【法定代表人】姓名：国籍：【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】地址：邮政编码：联系电话：【委托代理人】【】姓名：国籍：地址：邮政编码：联系电话：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理 法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协 商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据出卖人以方式取得位于 、编号为的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】 为。该地块土地面积为 ，规划用途为，土地使用年限自年_月_日至年_月_日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】。建设工程规划许可证号为 ，施工许可证号为。第二条 商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为第二条 买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房 ，其房屋平面图见本合同 附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：路号倾目）第 【栋】【座】【单元】【层】 房。该商品房的用途为,属结构，层高为米，建筑层数地上 ，地下。该商品房有封闭式阳台 ，非封闭式阳台 。该商品房【合同约定】（适用于预售）【产权登记】（适用于现售） 建筑面积共 方米，其中，套内建筑面积 平方米，分摊的共有共用建筑面积 方米（有关分摊的共有共用建筑面积构成说明及分层分户尺寸图见附件二）。该商品房面积测算单位：；注册地址：；营业执照号码： ；资质证书号码；资质等级；法定代表人：；联系电话：；通讯地址：邮编：。第四条该商品房的权利瑕疵1、出卖人告知买受人，该商品房存在下列权利瑕疵：（1）其占用范围内的土地使用权已设定抵押并办理抵押权登记，抵押权人为，抵押权登记日期为。（2）已设定在建工程抵押并办理在建工程抵押权登记，抵押权人为，抵押权登记日期为。（3）。2、出卖人在办理该商品房预售许可手续前已取得抵押权人同意，并承诺对该商品房存在的上述权利瑕疵按以下第 种方式处理：（1） 本合同签订后 日内注销该商品房的抵押权登记。（2）办理商品房预售合同登记备案手续前注销抵押权登记。（3）该商品房交付使用前注销抵押权登记。（4）办理商品房现售备案前注销抵押权登记。（5） 。3、因出卖人原因导致上述注销抵押权登记手续迟延办理，双方同意按下列第方式处理：（1）买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 _日内将买受人已付款及按 利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的 _%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办 理退房的有关手续。（2） 买受人不退房的，出卖人按每迟延一日 计算，向 买受人支付违约金。（3） 。 第五条计价方式与价款。出卖人与买受人约定该商品房价款按下列方式计算：该商品房属【现售】【预售】房，按套内建筑面积计价，该商品房 单价为（ 币）每平方米 元，总金额（ 币） （大写： 亿仟佰拾万仟 佰拾元）整。分摊的共有共用建筑面积的购买费用已计入上述套内建筑面积销 售单价内，不再另行计价。第六条面积确认及面积差异处理。双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以 实测计价套内建筑面积为准。商品房竣工交付后，实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建 筑面积发生差异的，双方同意按以下第 种方式进行处理：1、方式一（1）套内建筑面积差异比绝对值在 0.6%以内（含0.6%）的，双方 互不补差价；（2）套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以上至1%以下（含1%）的， 面积差异比绝对值在0.6%至1 %之间（含1 %）部分的房价款由双方按合 同约定的房屋单价多退少补；(3) 套内建筑面积差异比绝对值在1%以上的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付款及按 利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的 _%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理 退房的有关手续。买受人不退房的，实测计价套内建筑面积大于合同约定计价套内建 筑面积时，套内建筑面积差异比在0.6%至1%之间(含1 %)部分的房价 款由买受人补足；超出1 %部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人 所有。实测计价套内建筑面积小于合同约定计价套内建筑面积时，套内 建筑面积差异比绝对值在0.6%至1 %之间(含1 %)部分的房价款由出卖 人退还买受人；绝对值超出1 %部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。套内建筑面积差异比=(实测计价套内建筑面积-合同约定计价套 内建筑面积)/合同约定计价套内建筑面积X 100%(4) 共有共用建筑面积出现差异的，不得另行结算。2、方式二双方自行约定如下：(1) ；(2) ；(3) ；(4) 。第七条 付款方式及期限。买受人按下列第中方式按期付款：1、一次性付款。2、分期付款。3、其他方式。双方同意买受人支付的预售款应“专款专用”于所购商品房项目 的工程建设，在该项目取得商品房现售备案证明前不得用于其它用 途。为保证预售款专用于工程建设，买受人应将商品房预售款支付至以 下商品房预售款专用账户。专用账户开户行： ；_专用账户账号： 。_第八条 买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1) 逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；(2) 逾期超过日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金。 出卖人要求继续履行合同的， 自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付 应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 (该比率应不小于第( 1)项中的比率)的违约金，合同继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该 期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的 实际已付款的差额确定。2、。第九条 交付期限及交付条件。出卖人应当在 年_月 _日前，依照国家和地方人民政府的 有关规定，将具备下列第 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1 、已办理房地产开发项目交付使用备案。2、 。_如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖 人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起 日内告知买受人的；2、。_第十条 出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊原因外， 出卖人如未按本合同规定的期 限将该商品房交付买受人使用，按下列第 种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（ 1）逾期不超过 日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万 分之的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过 日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付款及按利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的 赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手 续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定 的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支 付已交付房价款万分之 （该比率应不小于第（ 1）项中的比率）的违约金。2、。_第十一条 规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影 响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准 同意之日起 10日内，书面通知买受人：（1）该商品房所在栋与相邻栋正面间距减少的； （2）该商品房结构形式发生变化的；（3）该商品房户型发生变化的；（4）该商品房空间尺寸发生变化，导致层高变化或合同约定建筑 面积发生变化的；(5) 该商品房朝向发生变化的；(6) ；(7)。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买 受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人 未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付款及按 利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的 赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理 退房的有关手续。买受人不退房的，出卖人应按变更给买受人造成的实际影响，给予 买受人相应补偿。双方应按公平合理的原则就补偿问题另行签订补充协 议。第十二条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付 手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明 文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住 宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示 证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出 卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生 的相关费用约定如下：第十三条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠 纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理房屋所有权登记或发生债权 债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十四条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、 设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2、3、第十五条 出卖人关于建筑节能内容的承诺出卖人交付使用的商品房建筑节能指标应符合双方约定的内容（附 件四）。与约定内容不符的，双方同意按以下方式处理：2、第十六条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。 出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到房地产 开发项目建设条件意见书规定的要求：1、供水排水供电设施为年月;2、教育文体设施为年月；3、医疗卫生设施为年月；4、物业管理用房为年月；5、社区管理用房为年月；6、 环卫设施及环保设施为年月；7、人防设施为年 ；&邮政设施为年 ；9、园林绿化及景观为年月;10、11、如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理:1、2、3、第十七条 合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定。1、 属于商品房预售的，本合同签订后 日内（应当不超过30 日），出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。2、 出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后 日内， 双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记， 出卖人未按约定协助办理 预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。3、 双方同意选择以下第 中方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理出卖人应当在商品房交付使用后 日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书 交付买受人。（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记的， 出卖人应在商品房交付使用后 日内办结商品房现售备案证明，并将房屋登记机构要求的需出 卖人提供的证件资料提交买受人。4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第处理：（1）买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付款及按 利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的 赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。（2） 买受人不退房的，出卖人按每迟延一日 计算，向 买受人支付违约金。（3）。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。第十八条保修责任。1、买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本 合同的附件；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证 书承诺的内容承担相应的保修责任；买受人购买的商品房为非商品住 宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修 责任等内容。2、在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应按国 家规定和本合同约定履行保修义务。保修期内，买受人发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知 出卖人或其受托人；出卖人或其受托人接到买受人的报修通知后应在 小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题 的实际情况与买受人商定具体维修日期，及时、合理安排维修。买受人 应在出卖人或其受托人检查、维修期间给予必要配合。出卖人或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当按 下列第方式承担责任：（1） 按每迟延一日 元计算，向买受人支付违约金。（2） 。该商品房在保修期内因工程质量问题造成买受人经济损失的，出卖 人按下列第方式赔偿买受人：（1）买受人的实际经济损失。（2）双方对该商品房工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托检测，另一方应当配合和协 助检测工作。检测结果支持一方主张的，由对方承担检测费用。3、因不可抗力或者非出卖人原因房屋损坏的，出卖人不承担责任， 但可协助维修，维修费用由买受人承担。第十九条 买受人的房屋仅作 用，买受人使用期间 不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及 其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与 该商品房有关联的公共部位和设施， 并按占地和分摊的共有共用建筑面 积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用 性质。第二十条 前期物业服务。1、出卖人依法选聘的物业服务企业为： ，资质证号为 ，资质等级： 。2、前期物业服务期间，物业服务收费价格为/月平方米（建筑面积），由物业服务企业按照【年】 【半年】【季】【月】收取。3、出卖人负责监督物业服务企业按照前期物业服务合同的约 定提供物业服务。4、前期物业服务合同的内容和临时管理规约的内容详见附 件五。买受人已详细阅读附件五有关物业服务的全部内容和临时管理 规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并 承诺遵守临时管理规约 。第二十一条 专项维修资金。买受人应当按照有关规定交纳专项维修资金， 维修资金属于业主所 有。买受人未交纳专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人。买受人按下列 方式交纳专项维修资金：1、买受人委托出卖人代交。买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起 日内将专项维修资金存入专项维修资金专户， 并向买受人提交专 项维修资金交纳凭证。2、买受人自行交纳。买受人自行交纳专项维修资金的， 应当在商品房交付使用前将专项 维修资金存入专项维修资金专户。第二十二条 本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解 决；协商不成的，提交仲裁委员会仲裁（当事人未在合同中约定仲裁机构，事后又未达成仲裁协议的，可以依法向人民法院起诉） 。第二十三条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附 件六）。第二十四条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附 件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条 本合同连同附件共 页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人 份，买受人 份， 份， 份。第二十六条 本合同自双方签订之日起生效。出卖人（签章）：【法定代表人】：【委托代理人】：（签章）年月日买受人（签章）：【法定代表人】：【委托代理人】：【 】：（签章）年月日签于签于附件一：房屋平面图附件二：分摊的共有共用建筑面积构成说明及分层分户尺寸图附件三： 装饰、设备标准 1外墙：2内墙：3顶棚：4地面：5门窗：6厨房：7卫生间：8阳台：9电梯： 10其他：附件四：建筑节能指标附件五：前期物业服务合同和临时管理规约附件六：合同补充协议