南京房地产市场运行状况分析及展望7DOC

2009年南京房地产市场运行状况分析及2010年展望2009年南京商品住宅市场呈现出供需两旺的局面。供应方面，全年共有新推房源7.4万套，同比小幅上涨11.7%；成交方面，全年累计成交9.7万套，同比大幅上涨127.3%，其中，11月、12月月度成交套数过万，09年楼市销售超过07年达到了历史最高水平；价格方面，南京商品住宅价格指数从2009年1月份的1020点上涨到12月份的1128点。2009年南京商品住宅市场供应量小幅上扬，新增套数为7.4万套2009年，南京商品住宅累计新增74109套，同比上涨11.7%。从各月新增供应来看，除5月、6月供应量放缓以外，前三季度新增供应量比较平稳，各月新上市套数维持在6000套左右；第四季度供应比较集中，其中12月供应量达到最高点，新增商品住宅15844套。图：2008-2009年南京商品住宅新增供应情况南京商品住宅销售量明显回升，全年累计成交9.7万套2009年全年南京商品住宅累计成交96630套，同比上涨127.3%，成交面积达1083.2万平方米，商品住宅成交整体呈上升态势。从月度成交走势来看，除1月、2月市场延续了去年的成交颓势外，其余各月同比均保持了较高增速。其中4月、7月、12月的成交量陆续创下了09年的新高。从3月开始，由于刚性需求集中爆发，楼市开始全面回暖，经历了金三银四之后，4月成交量达到了第一次峰值。2009年交易量波峰位于第四季度，其中12月成交量最高，达14444套。恐慌型购房成为年末楼市高潮的主导，由于房产优惠政策即将到期，许多购房者为了能够赶上政策末班车，不再持币观望，纷纷在年底出手购房。07年和08年年底，南京商品住宅交易量均向下调整，09年则一反常态，在年底发力将09年交易量推向高峰。图：2003-2009年南京商品住宅成交情况数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统80-100平米中等户型占比最高，120-140平米大户型占比次之2009年南京商品住宅成交以80-100平方米的中等户型为主，各月成交比重占20%以上，尤其2、3月份占比达到30%以上。这是由于南京商品住宅市场中等户型供应较为充足，且市场前期以刚性需求为主，购房者支付能力相对较弱，因此总价偏低的中等户型产品更能满足大部分购房者的置业需求。120-140平方米的大户型成交所占比重次之，各月成交占比在20%左右，年底则上升到25%左右，这是由于市场的快速回暖，市场中改善性需求和投资需求占比提高，从而加大了对大面积户型的购买力度。图：2009年南京商品住宅各面积段成交占比4000-6000元/平方米区间成交占比最大2009年第一季度，市场主要是以刚性需求为主，因此均价在4000元/平方米以下的低端楼盘成交面积占比最高；随着第二季度市场开始回暖，4000-6000元/平方米的中低端楼盘成交面积占比大幅提升，在二三季度居于榜首。下半年投资性和改善性需求不断扩大，单价1万元以上的高端楼盘成交占比大幅提高，购房者对未来价格上升的预期增强，加大对中高价位楼盘的需求，也表明市场对高价楼盘的吸纳能力显著增强。图：2009年南京商品住宅各价格段成交占比2009年销供比达1.3：1，市场总体供不应求2009年南京商品住宅供应量虽然同比小幅上扬，但火爆的销售局面使得成交量同比大幅上涨，从销供比来看，2009年年度销供比达到1.3:1，市场整体呈现出供不应求的局面。从月度数据来看，在2009年二季度，南京商品住宅市场刚性需求大量释放,而供应量放缓,供求关系发生了大幅度的变化，销售套数与新增上市套数比值达到2以上，供求矛盾最为明显。12月由于新增供应的大幅上涨，销供比降至0.91：1，供求矛盾有所缓解。图：2008-2009年南京商品住宅销供比2009年底可售量缩减至2.5万套，出清周期仅为3个月受市场需求大量释放及新增供应不足的影响，2009年12月底南京商品住宅可售量（期房及现房）缩减至24972套，较2009年1月1日全市可售房源53129套减少53%。从出清周期来看，南京商品住宅市场存量消化速度则更快，09年12月南京商品住宅出清周期仅为3个月，较09年1月缩短了13个月。目前商品住宅存量不足，存量房源消化过快，如果不进行适当调整，那么未来供求压力会进一步加大。图：2008-2009年南京商品住宅可售量及出清周期2009下半年南京商品住宅成交均价逐步上扬2009年市场回暖，南京市新建商品住宅价格总体上呈现先抑后扬的趋势，下半年价格逐步上扬，09年底房价较年初1月份上涨了36%。其中浦口区房价上涨81%，涨幅位列各区首位。河西、江宁两大热门板块房价也均有较大涨幅。造成价格大幅上涨的主要原因包括：其一，市场需求旺盛，供应不足导致供求矛盾加剧，助推房价上涨；其二，高端住宅成交比重上升，10000元/平方米以上住宅成交比重从1月的15%上升至12月的26%。图：2007-2009年南京商品住宅成交价格指数走势图2009年南京住宅市场集中度较高，住宅项目销售前十名成交套数占比为20.25%2009年，南京住宅市场集中度较高，住宅项目销售前十名成交套数占比为20.3%。其中，江北板块有7个项目进入前十名；苏宁天润城、明发滨江新城、旭日爱上城、威尼斯水城、大华锦绣华城等百万平方米级的超级大盘也包括在内。天润城、明发滨江新城、苏宁天华硅谷分别以3121、2934和2675套的成交量位列销售排名前三位。这也说明，刚性需求仍然是支撑今年楼市的主要力量。图：2009年南京成交套数TOP10项目占比情况数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统表：2009年南京市商品住宅项目销售排名前十名2010年市场形势展望供应方面:基于以下原因，2010年南京房地产投资额和市场供给将稳步增长，这些原因包括企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大囤地调查力度以及住建部及地方政府将采用窗口指导方式督促企业开工。预计将有800万平方米商品住宅上市，主要集中在江宁、江北和河西等新城区，较2009年增长约30%。供应量加大，紧张的供销关系将有所缓和，有望平抑2009年因供不应求所带来的房价快速上涨。需求方面:随着中央政府继续支持自主性和改善性需求，以及国内宏观经济的好转，预计2010年南京市房地产市场需求将持续释放，市场的交易活跃程度总体上仍保持在较高水平。中央经济会议表明要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；而个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，但对普通住房和非普通住房进行的区分，表明中央政策对需求的调控是区别对待的，个人营业税免征时限的调整将会一定程度地抑制投资投机性需求，预计2010年市场定位不同的项目销售表现将出现分化。价格方面:预计2010年南京房价将维持高位并呈小幅波动的趋势，房价大降大涨的可能性不大。成交价格保持平稳的主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城区成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城区供不应求。同时，政府也多次表明要抑制房价的过快上涨，相信随着政策细则的出台，形势将更加明朗。