商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明 预售房产直租模式

商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明 预售房产直租业务 业务模式介绍 一、业务模式简述 该业务模式为兴业租赁购买供货商提供的处于预售状态的商业物业商场、酒店、写字楼等经营性资产并将物业出租给物业运营商及供货商租赁到期采取供货商偿还租赁本金退房解约形式的融资租赁业务。 针对处于预售状态的期房进行该类交易目的在于在一个相对较短的期限内完成租赁业务同时进行交易撤销和退房。该模式能够有效降低交易成本但在风险的保障上由于兴业租赁尚未取得物业的完整产权因此必须做到高收益、强担保、及较小违约可能。 二、交易基本要素 交易主体 供货商、关联运营商 业务品种 直租 租 赁 物 商业物业商场、酒店、写字楼等经营性物业资产 金 额 不超过物业市场价值的50 期 限 1-3年 综合成本 不低于12 租金支付 租赁期内按季度支付租金分批分次偿还租赁本金回购物业。 资金用途 合法、合规用途 保 证 金 不低于融资额的5 担保方式 实际控制人担保或关联企业担保或其他资产抵质押。 三、交易结构 四、操作步骤及流程 供货商与兴业租赁就租赁标的物网签商品房买卖合同约定兴业租赁以融资总额的金额购买租赁标的物商业物业并办理预售登记和预告登记取得登记回执约定于租赁期结束前须取得租赁物的产权证书。 供货商需向兴业租赁提供款项收取的收据。 艘底饬抻氤凶馊饲稹融资租赁合同约定将上述全部面积整体出租给承租人租赁期间按约定收取租金。同时一次性收取承租人一定比例的保证金不计息租赁合同全面有效履行结束后退还。 兴业租赁与回购人签署回购协议约定在租赁期间由回购人按原价无条件分次回购全部物业无条件回购责任与租赁物的权属、技术、经济等因素无关。 兴业租赁与担保人签署保证协议对承租人的租赁义务及回购人的回购义务提供连带责任保证。 签署完毕上述合同及办理完毕相关手续后支付约定价款。 五、主要合同及核心条款 序号 合同名称 当事方 核心条款 1 买卖合同大合同 兴业、供货商 约定交易金额、单价、交易环节、付款条件。 2 分套网签合兴业、供货商 约定分套交易金额、分套单价、交易环节、付款条件兴业租赁 1、物业买卖合同 2、网签、备案登记、预告登记 第一承租人物业运营商 第二承租人供货商 4、支付租金 3、融资租赁合同 5、租赁到期或租赁未到期即偿还全部融资额 中小商户 分散转租 供货商 6、买卖合同撤销交易退回 同 合同条款除总价、单价外与大合同完全一致 3 融资租赁合同 兴业、承租人 约定租赁期限、租金、付租条款、交易税费归属等 4 回购合同 兴业、回购人 约定按原价按届时现状分次回购条件、回购时间、回购金额、交易税费归属等 5 财务顾问协议 兴业、承租人 约定财务顾问费的比例、金额、缴纳时间等 6 保证合同 兴业、保证人 对租金、资产管理费偿付及回购、资产按期过户提供担保。 7 账户监管协议 兴业、承租人 监管租赁物现金流及融资方其他综合现金流用于定期支付租金和回购价款。 六、涉及税费分析 税种 税率 理论纳税方 计税基数 1、网签环节 印花税 0.5 出卖人 以融资额为基数计算 营业税及附加 5.50 预征或不预征 土地增值税 30-60 融资额的1预征或不预征 所得税 25 融资额的1预征或不预征 印花税 0.5 兴业租赁 以融资额为基数计算 2、解约安排 到期或到期前作退房处理则前期预征的土地增值税、所得税均作退回或抵扣其他应缴税收处理。前期预征的营业税抵扣企业其他应缴营业税。 合计增加税负 按融资额计算的1的印花税 备注以预售商业物业为租赁标的物的融资租赁业务中在以退房解约安排结束交易的情况下合计在交易环节中增加的税负仅为按融资额计算的1的印花税。 七、企业融资收益 1. 融资额度较大解决了预售房产无法进行外部融资的阶段困难 2. 交易成本较低解决了物业融资租赁业务中交易成本较高的根本问题 3. 有效盘活固定资产解决企业长期资金固化、占用问题 4. 中长期用款为企业解决资金来源与用途不匹配的核心问题 5. 还款方式及进度可灵活设计匹配企业现金流降低企业流动性风险有效优化财务结构为发展注入新的血液 6. 资金用途宽泛从根本上解决了企业资金运用的灵活性问题 7. 开辟了新的融资方式和融资渠道提升了企业的综合融资能力 8. 融资利息以租金的方式支付企业可全额于税前抵扣。 八、准入标准 1、作为租赁标的物的物业位于一线和二线中心城市的核心区域物业本身经营良好能够产生较好现金流具有一定增值潜力。 2、租赁物业虽处于预售阶段但在工程进度上已经投入运营、或已经建成封顶、或即将面临交付。即达到现房使用状态的预售期房。 3、作为交易标的物的物业产权无任何法律瑕疵能够确保兴业租赁在购买后取得物业的完全产权能够对抗第三人。 4、承租人或第一承租人须为商业运营管理公司非房地产开发商。 5、确保交易过程中的各个环节均真实、有效。 6、由于存在相关政策的不确定性控制业务期限不超过3年。 7、选择过桥融资或阶段性融资为业务方向。 8、严格控制物业买卖价格以不超过物业市场价格50的标准为控制原则。 9、对物业产生的现金回流及其他还款来源进行账户监管既实现一定的综合留存收益又有效防控业务风险。 九、收益要求 在有效控制风险的前提下明确项目据净收益计算的IRR不低于12。 案例说明 一、主体介绍 某房地产开发商成立于1993年4月注册资本3亿元人民币。多年来开发、并购多个商业地产项目留存商场运营面积达到50万平米分布于北京、济南、太原、西安等多个城市。于1995年成立了关联企业商业运营管理公司负责管理、运营集团留存商场50万平米具有完善的商业运营团队拥有较强的商业运营能力。 该企业于北京新开发城市综合体项目总占地面积25000平方米建筑面积 约20平方米建筑群由二座塔楼及裙楼组成使用功能包括酒店式公寓、办公、商场、娱乐、餐饮地下停车库等组成。该项目已经取得预售许可证且工程进度已经完成封顶及外立面工程计划于2011年3月份交楼。其中酒店式公寓10万平米已全部销售完毕开发贷款已经全部还清剩余商场可运营面积10万平米该企业计划长期自持、经营并已基本完成招商工作计划于2011年五一开业预计开业后前三年能够实现年均租金收入1.8亿元。 目前企业以股权并购形式直接收购位于北京的另一写字楼宇交易金额10亿元。企业自有资金4亿元资金缺口6亿元。 针对企业现状我公司为之设计了物业融资租赁交易结构由运营商及开发公司共同做承租人由我公司将从供货商处购买的该商场全部商业面积合计10万平米全部出租给承租人使用开展租赁业务。 二、交易结构 三、操作步骤及流程仿上述模式介绍 兴业金融租赁有限责任公司 买卖合同出售商场10万平米 供货商 关联企业连带责任保证 兴业租赁 出租人 支付对价 承租人一商业运营商 承租人二供货商 租赁合同 支付租金 分批回购 支付对价6亿元 为租金、回购提供担保 实际控制人连带责任保证