《资产评估》模拟试卷A

资产评估模拟试卷(A)一. 实际案例评估（20分） 请学员根据实际情况,自行确定被评估对象(可以是本科程中所涉及的各类资产中任意一种),然后运用所学理论与方法对该被评估对象进行评估(评估目的与评估基准日自行确定)，最后写出一份评估报告。评估报告中必须写明评估对象（包括对被评估对象情况介绍），评估人员，评估目的，评估基准日，评估依据，所收集的资料，评估方法，评估计算过程以及评估结果。（具体可参见所附资料）这一部分的考试是在课下进行的。希望大家安排好时间，保证有充足的时间完成。附：建筑物评估报告 (一)待估物状况 单层框架结构，建筑面积1685.04平方米，层高3.5米。1995年12月竣工建成。该楼为钢筋混凝土基础，240砖外墙，屋面二毡三油防水层;内隔墙为120砖墙，主控室为铝合金玻璃隔断，外饰装修为贴白色瓷砖墙裙，铝扣板吊顶，通体砖地面;铝合金门(内门为木门)，一般水电配备，无采暖。 (二)评估日期 1998年1月10一20日。 (三)评估基准日 1997年12月31日。 (四)评估目的 改制上市。 (五)评估方法 采用成本法。（还可以具体说明选择该评估方法的原因） (六)评估过程 1.资料准备和核实。评估人员进入现场后根据委托提供的待估建筑物评估申报表进行核实。对申报表中的各项数据与企业账表进行核对，并进行合理调整。 2.现场勘察。评估人员根据评估申报表深入现场进行勘察，核对建筑物名称、坐落地点、结构类型、建筑面积等与申报表是否一致。对待估建筑物的外型、高度、精度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况及维修使用情况迸行详细观察和记录。 3.准备文件。根据待估建筑物所处的位置及企业所属行业特点，重点收集评估所需的各项文件资料包括: (1)国资办199623号文(资产评估操作规范意见(试行; (2)广东省建筑工程预算定额； (3)广东省市1997年建筑安装工程计费程序表； (4)市建设工程价格信息(1997年第四季度); (5)工程竣工结算造价资料、施工图、竣工资料等; (6)中石化及市关于建设工程前期费用文件规定资料; (7) 市现行造价状况的调查资料; (8)委托方提供的建筑物评估申报表: (9)房屋产权证明资料。 (七)评估测算 1.重置全价的计算。 (1)建筑安装工程费(综合造价)的计算。根据待估建筑物竣工决算资料，考虑到待估建筑物竣工时间至评估基准日间隔较短，故采用预决算调整法确定综合造价。按照XX市建设工程价格信息(1997年第四季度)的材料预算价格、人工工资及现行的建筑安装工程定额和取费标准对原综合造价调整计算如表1所示。表1 综合造价计算表序号费用名称计算基数或公式费率（）金额（元）1定额直接费定额人工费、材料费、机械费1571586.26其中：A人工费188596.8 B材料费1272980.32 C机械费110016.262定额人工费调整A79.786150474.073综合费率1+218.57319786.894人工费调减A-23.3-43945.845材料调差B32407358.426机械调差C7077006.237利润374461.928市补充费用1-60.615333.869税金1-83.3987200.8210工程造价1-92659262.73 (2)前期费及其他费用的确定。前期费和其他费用包括建设单位管理费、设计费、勘察设计费、监理费、质监费等，其费用计取按建筑安装工程费的一定百分比计算。根据待估企业所属行业(为中石化系统)，其建设前期费及其他费率标准如下: 建设管理费 2.13% 设计费 1.85% 勘察设计费 0.40% 上级单位管理费 2.69% 监理费 1.00% 质量监督费 0.35% 定额测定费 1.25% 临时设施费 0.35% 前期费用及其他费用2659262.7310.02=266458.13(元) (3)资金成本。本次建筑物的建设资金周期按每套装置建成周期去考虑，各装置形成生产规模的周期大约需两年，按现行1年一3年期贷款利率9.36%进行计算。 资金成本=(2659262.73+266458.13)9.36%/22 =273847.47(元) (4)投资方向调节税。按国家规定，500万吨及以上原油加工所属建筑投资方向调节税税率为0%（中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例)。(5)重置全价的确定重置全价建筑安装工程费前期及其它费用资金成本 2659262.73 + 266458.13 + 273847.47 3199568.33(元)2.测算建筑物的成新率。按照年限法，框架结构房屋设计使用年限为60年，则 :成新率（12/60）100 ,取97%。现场查勘法各项打分如表2所示。表2：分项结构装修设备具体项目地基承重构件非承重构件屋面地面天棚门窗内窗外墙其它给排水电照通风空调其它分数2419181615221818191319391919小计929096 以上各项按结构:装修:设备0.8:0.09:0.l1 则鉴定成新率0.892%+0.0990+0.119692.3 由此可知:成新率97%0.4+92.30.694 3.根据考察，该建筑物不存在功能性贬值和经济性贬值，由此可确定该建筑物评估值。 评估值3199568.3394%=3007594(元)大写为：叁佰万柒仟伍佰玖拾肆元。二论述题（20分）1请结合实际谈一谈影响房地产评估的各类因素。（10分）2运用成本法进行资产评估的思路是什么？（10分）