休闲时代的旅游旅游地产开发模式

休闲时代的旅游旅游地产开发模式昱盛宏方2007年以来，笔者带领机构的战略规划工作团队，从实践中总结归纳出休闲旅游地产的发展脉络和开发走向，探索不同背景下的旅游旅游地产开发新课题，以“休闲旅游地产模式”来解决目前旅游旅游地产发展中的瓶颈问题。1、从“泰山古镇国际家园”的规划看民俗休闲旅游地产开发模式泰山是我国著名的风景名胜区、世界第一个自然文化双遗产旅游目的地，也是世界地质公园和非物质文化遗产地，自八十年代的泰山风景名胜区保护规划之后，泰山先后进行了二十余项各类旅游开发规划，都是难于明确协调保护与开发问题而半路夭折的。在如此艰难背景下，2007年北京达沃斯巅峰旅游规划设计院的战略规划团队入驻泰山编制泰山景区旅游发展的总体规划。为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制，规划组本着“核心区吸引人，辐射区留住人”的战略思路，在风景名胜区范围内进行软提升，即“强化两端、主题梳理、营造四季泰山、优化小环线和强化服务”；在风景名胜区红线外，泰山景区范围内，进行了重点的开发建设，其中关键内容就是对泰山东西两翼的差异化打造，提出了以艾洼民俗村为核心的泰山东翼的“泰山古镇”，和以西大门综合服务中心为依托的泰山西麓的“国际家园”的开发。“泰山古镇”是对泰山东翼艾洼民俗村的品质、内涵和国际定位上的提升，站在“当代精品，未来遗产”的高起点上，将泰山的古民俗、古婚庆、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的历史文化元素凝聚成为泰山古镇的文化内涵，将山水、爱情、度假、田园、峡谷和人家来构筑泰山古镇的旅游内容，统一打造，整合开发，形成泰山又一新的旅游品牌。位于泰山西麓的“国际家园”正处于104国道（泰安济南高速公路）进入的主通道上，是自驾车游客进入的主要方向，也是泰山封闭运营后的景区西大门，它的综合服务、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，规划组提出了打造一个“山水庭院、世界家园”的开发定位来整体开发，即打造与泰山世界品牌价值相匹配的，具有顶级品质的，以山水休闲、民俗风情和生态度假为特色的综合服务区。从泰山东西两翼的“一古一洋”两大主题区块的开发，从不同的开发方向上进行形象、功能和运营模式的尝试性打造，但规划的核心内涵或开发理念上都是归结于旅游主题下多元结构旅游地产的开发，笔者归纳为“休闲旅游地产”模式，而泰山休闲旅游地产的开发集中体现了泰山古民俗、古信仰、古传统和古工艺等泰山非物质文化遗产的继承和发扬。因此，以泰山为突出代表的国家风景名胜区、世界双遗产保护地的休闲旅游地产的开发特点可以归纳为几点：一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴，可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材，构筑古镇的文化内涵；二是古民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差异性互补的开发格局；三是要以“核心景区吸引人、古镇留住人”的立足点出发，与核心景区形成有效互动，包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动。2、从石家庄“山水封龙，田园会都”的规划看生态休闲旅游地产的开发模式距离石家庄城市中心半小时车程的元氏县封龙山自然生态区属于大太行山东麓的余脉，总占地约70平方公里，西北为山地所环抱，占该区域的2/3面积，局部植被丰富；山脚下由降雨、山上积雪，山下地表水形成一条东西横贯的水系。其次，封龙山生态区距石家庄市仅30公里，有省级一级公路井元路直接通达，交通区位条件非常优越。因此，封龙山也被称为石家庄市的城市后花园。在河北石家庄周边临近范围内，封龙山生态旅游区这样山水相绕、生态优美的环境，自然农耕的原生态状态下的自然地理和城市交通区位条件是唯一的，在该背景下，封龙山生态休闲旅游地产的开发就具备了得天独厚的基础条件。因此，在“山水封龙田园会都”的总体定位下，规划提出“全国生态文明示范区、循环经济的示范区以及大太行山区域的绿色生态走廊”的目标定位，在“生态促进产业、产业提升生态”的总体开发理念下，以“造景、造势、造居”三大战略举措来打造以封龙古镇为核心的宜居、田园、休闲、度假综合功能的“石家庄的商务休闲带和山水RBD（Recreational Business District，休闲商务区）”。“造景”即通过交通、景观、生态和布局构建整体自然优美的区域环境。在封龙山生态文明示范区内，规划九大生态环境的改造来打造一个冀中地区最自然、优美、生态和文明的整体环境，这是旅游旅游地产项目开发成功的基础和前提；“造势”即以旅游为旗帜，以核心引爆项目为吸引力，迅速打开市场，提高地块的知名度和美誉度。因此，策划以封龙古镇、燕赵古村、湿地公园、中华枣林、“封龙商教城”、龙田新村等九大旅游核心项目，打造经典旅游区，成为最具人气和吸引力的旅游旺地，成为该休闲旅游地产开发的重要环节和制胜关键；“造居”即通过各类旅游旅游地产形式的组群，或者是具有标志性景观特色的景观社区形成休闲旅游地产、景观旅游地产、享受旅游地产和个性的旅游地产，在融入休闲、度假、商务、疗养等旅游功能上，打造最宜人和个性化的居所环境。总结封龙山生态休闲旅游地产的规划经验可以得出，对于这种原始优美的生态环境具有区域的垄断性，临近城市便捷优越的交通条件以及巨大的市场需求潜力是生态休闲旅游地产开发的基本前提。在此基础上进行生态休闲旅游地产的开发要从三个方面入手：一是对整个生态环境的打造，对区域生态产业的培育，营造整个生态宜居的现代居所环境，即“造景”的必要性；二是依托本地自然和文化利用资源，以鲜明的形象和休闲个性来吸引市场，即“造势”的特色性；三是充分利用城市郊区的区位优势和交通优势，融入城市发展格局中，成为城市的绿肺、后花园以及最佳宜居环境，即“造居”的功能配套性。3、从川渝城市群的茶山竹海休闲走廊的规划看文化休闲旅游地产的开发模式自2004年成都市和重庆市开始探讨两大城市的合作共赢以来，双方签署了共谋经济区发展和交通、旅游、农业、公安、文化、广播电视等方面具体合作的“1+6”协议。在两大政府的重视下，以交通为先导，以旅游业为纽带形成的川渝休闲走廊初具雏形。位于重庆永川区北侧，占地总达117平方公里的箕山茶山竹海景区正处于两大城市主干线通道之上，凭借这丰厚的旅游自然文化资源，成为川渝休闲走廊重要的支撑点。由于成功拍摄影片十面埋伏，在区域范围内具有相当的知名度。2008年初，达沃斯巅峰规划组开始编制茶山竹海产业总体策划和旅游区的总体规划，在综合考虑城市休闲经济的发展，未来职教基地的产业发展，以及拥有本规划区域的开发商重庆江鸿集团雄厚的资金与高效率的执行力基础上，提出将此区域打造为巴渝经济圈中、以永川龙文化、武侠文化和欢乐文化为主题的“箕山创意新城”。规划伊始，通过深入交流，规划组认识到本项目甲方和丙方（政府）在本项目中所处角色地位的复杂性，更加坚定了文化休闲旅游地产开发的认识和决策。首先从地方政府的角度上，从与周边区域的竞争力比较中，永川并不占优势，但是从文化底蕴上，“永川龙”品牌是永川最具核心竞争力的历史财富。但是多年来，永川龙文化一直没有开发起来，这也是政府一直苦恼和思考的问题。而对于合同甲方江鸿建设集团是一家实力优厚的企业集团，茶山竹海景区的开发正是集团进行多元化开发的一个转折点和承载点。因此，依托企业集团雄厚的经济实力基础，顺应政府的正确决策，在规划组的多方智力支持下，川渝都市走廊上一座文化醒目的“箕山创意新城”应运而生。依托承载着远古故事的永川龙之一优势资源，在茶山竹海入口综合服务区北侧规划了占地约1500亩的具有城市文化代表性的“中华永川龙主题公园”；通过永川龙公园内各文化要素提升区域文化品味，从而借势发展高端的城市文化休闲旅游地产，为市民提供一处生态环境优美，文化内涵丰富的长期居住社区。而入口综合服务区利用约5000亩土地规划有生态停车场、游客中心、换乘中心、集散广场等，除这些基本的服务功能项目之外，依托勤俭水库周边环境建设高端的园林式五星级度假酒店，并打造规模化的高端休闲旅游地产项目。并通过商业街、中端度假酒店、娱乐设施、休闲社区将入口功能区与高端度假酒店片区相串通。利用休闲社区的生态环境吸引城市常住居民入住，提升旅游区入口周边区域人气。商业街等公共设施可采用底商上住的方式，屏蔽休闲旅游地产季节性闲置的问题。城市结合部采用“文化休闲旅游地产”这一发展模式，将有效解决茶山竹海旅游区与城市一体化发展的问题。即构建了茶山竹海旅游区高端的门户空间，又打造了永川区生态高端的城市文化休闲新社区。作为构建川渝经济走廊上休闲永川的起步项目，为整个产业区的打造迈出了坚实的第一步。从茶山竹海的“箕山创意新城”的成功打造看文化休闲旅游地产开发的模式，可以总结出几点区别于其他休闲旅游地产的开发特点：首先，文化休闲旅游地产的开发有着独特的开发背景：即政府关注、企业实力和文化内涵三个基础条件不可或缺；这是文化休闲旅游地产模式选择的出发点。因为相比起其他主题下的休闲旅游地产的开发，文化休闲旅游地产有着文化传承和社会公益特性，它的开发需要更大的政策倾斜、资金投入和长期运作，而地方政府往往是心有余而力不足，所以需要具有社会责任感的战略投资商（企业集团）的强力支持，两者的紧密合作，联合打造才能真正带来文化的复兴，经济的振兴；其二，嫁接区域文脉资源，放大地方特色文化，把脉时尚文化需求，创意特色文化产业，是打造文化休闲旅游地产的关键和根本。以文化产业为提升，构建生态、休闲、文化三大产业的内在互动交错式构建来充分展现以旅游区生态环境与休闲功能为核心吸引力，以各产业区的协同发展，共同形成的未来文化休闲创意新城的巨大魅力；最后是寻求具有社会责任和厚实资本基础的战略开发商，以及科学高效、规范有序的商业运营模式的设计是决定文化休闲旅游地产开发成败的保障。4、从郑州开封一体化发展背景下“中华龙湖华夏凤城”的打造看商务休闲旅游地产开发模式；在郑汴一体化的发展背景下，位于两大城市中间位置的雁鸣湖景区的开发受到了来自各方面的关注。如何在湿地保护前提下对雁鸣湖景区的未来走向和对地方产业带动把握更具科学性和可行性，具有区域一级开发权资格的广州利海集团前后聘请国内外13家顶级设计公司进行了联合办公，共同探讨雁鸣湖地块上的未来产业发展。北京达沃斯巅峰旅游规划设计院规划团队在核心创意和产业策划中更加具有专业性和经验性，因此，在整个规划系统中担任了河南省雁鸣湖生态文明示范区产业策划及核心项目策划及可行性论证的两部分专题规划。直接引领规划区域内产业构建及发展模式。首先规划组对雁鸣湖项目的产业开发背景进行了多角度的分析，研究得出：本项目地正位于郑汴之间的中牟县内，依托项目地现有资源特点、融入郑汴一体化的区域发展大背景，通过注入多复合型旅游产业内涵提升项目地的价值效益，将是本案切入复合型大盘运作的关键所在。特别是定位于国际商务中心的郑州市新的CBD区郑东新区，承载未来郑州主要的商务、金融功能，本项目恰巧位于其半小时辐射圈内。就本项目的规模、定位和产品而言，毫无疑问，将直接面对其成为首要的休闲配套中心，对应的消费客群、消费水平都将是郑州的中坚力量。由此可以预见本项目的发展潜力和对区域产业经济的推动作用，将随着郑东新区“龙凤齐飞”。在“中华龙湖华夏凤城”的战略定位下，雁鸣湖生态文明示范区与郑州中央商务新区的“国际商城中华龙湖”形成优势互补、文化引领，打造容纳中原文化硅谷、郑汴一体化的文化休闲区、郑汴城市圈的生态涵养区的国际商务休闲产业区，即“国际闲城华夏凤城”。为支撑“国际闲城华夏凤城”的战略构想，规划组为该片区整体策划了四大产业体系、六大产业布局、五大核心项目以及十二产业业态设计的从宏观指导到具体实施上的产业体系规划。首先，根据一般休闲旅游地产产业构架模式，提出以旅游产业为核心产业，拉动三大主导产业生态产业、休闲产业、文化产业进行联动发展的产业结构。其次，并在这四大产业基础上全面构筑“华夏凤城”的体系建设和战略举措，形成了六大产业区的发展格局：现代农业产业区、湿地旅游产业区、文化创意产业区、商务休闲产业区、主题游憩产业区、生态宜居水城区。最后而在产业体系和布局控制之下，从产业策划的落地层面和实施角度出发，规划出雁鸣湖十二大产业业态的具体设计。在这里的“业态”主要是指对雁鸣湖四大产业体系的具体的产业形态和实现载体，分别是文博会展、运动竞技、主题演出、节事节庆、夜间休闲、健康养生、露营地、旅游旅游地产、观光农业、循环经济、高新技术集成、欢乐嘉年华。十二大业态是四大产业支柱的实现载体，具有很强的融合性、综合性、时代性以及经济效益性，是打造“华夏凤城”一个国际化的产业新区的支撑内容和效益体现。总结商务休闲旅游地产的开发模式，可以归纳出几个明显的开发特征：第一是在休闲旅游地产开发中最具时效性、高资金利用性和新城效果的旅游地产项目，它要求地块“拔地而起”，以商务、会展、休闲或旅游业态为龙头快速树立品牌和形象，打开国内外市场；第二就是在对商务休闲旅游地产项目的设置上要立足于城市未来发展格局和城市功能延续机理，它是对城市的战略性功能配套和差异化补充；第三是由于商务休闲旅游地产开发的快速性、商务功能的品质性以及对整体环境的塑造都要求了开发商在先期就投入非常庞大的资本，因此，商务休闲旅游地产的开发一般都是政府或土地的一级开发商来进行招商、合作开发；最后一点就是根据对城市发展的功能补位，决定了商务休闲旅游地产开发的主题定位，如休闲商务、会议会展商务、度假旅游商务、生态宜居商务等，这就需要一方面从城市发展战略、功能配套、开发契机等方面进行竞合考虑，另一方面要充分结合本地资源和旅游形象，寻找地块的核心吸引力和垄断性资源进行主题塑造，对核心支撑项目均要进行系统的必要性论证和可行性分析，以保证整个商务旅游地产项目的成功打造。就此，从以上四大休闲旅游地产的规划策略来看，四个主题休闲旅游地产的开发都有自身的开发背景和运营特征，都是休闲时代到来下出现的旅游旅游地产的新形态，笔者总结规划成功的同时，觉得以下四大开发策略应该成为休闲旅游地产项目规划的基本经验：一是土地运作策略，这是旅游地产开发的第一问题和核心问题。休闲旅游地产的开发都遵循这一个土地运作的基本模式，即从“生地熟地旺地”的发展历程。（见图1所示）二是产业运作策略。即在旅游旅游地产业的支撑下，构建适宜地块永续发展、生态发展、效益发展的产业体系。以笔者的开发经验来看，旅游产业、休闲产业、生态产业和文化产业这四大产业应上层指导休闲旅游地产项目产业的开发。以茶山竹海产业构建来看“箕山创意新城”的产业体系的构建：三是项目运作策略。旅游产业是一项人气产业，虽然不一定能够成为休闲旅游地产业的核心支撑产业，也不一定成为效益产业，但一定是拉动产业、带动产业和人气产业。以轰动性、特色性的旅游项目来吸引人气、提升地区的形象和知名度，拉动地方多元产业的关联和互动，因此，核心支撑项目的策划是成功打造休闲旅游地产模式的又一关键内容：以雁鸣湖“华夏风城”核心项目策划为例。四是资本运作策略。资本化运营是项目科学运行、效益保障资本增值的重要条件，从上面四个休闲旅游地产开发案例来看，不同特征的休闲旅游地产开发的资本要求和运作模式也有所不同。一般来说，资本运作具体有三个主要方面，在实际操作中各有侧重：从现实来看，我国旅游业已经进入以休闲为主的后旅游时代，旅游业的竞争日趋激烈。因此，要求旅游规划单位也必须适应这种变化，不断解放思想，锐意创新，加强规划成果的可操作性和可落地性。所谓可操作性，即规划的项目不仅要符合当地的人文特色和资源特色，而且要有创新，适应旅游发展现状和行业发展趋势；所谓可操作性则是给规划专家提出了更高的要求，即规划的成果必须站在战略的、全局的高度，和当地的经济发展大势相融合、和当地土地利用状况相结合，使项目真正落地，而不空中楼阁。我们欣喜的看到，我们的规划成果已经逐步开始建设，宏伟的发展蓝图正逐步演变成巨大的经济效益。经过我们的规划，当地经济得以全面协调发展，旅游行业的地位得以极大的提高，我们将“成功客户”的理念真正落到了实处。为此，我们将不断努力进取。