北京市沙河文教厂项目可行性研究报告

沙 河 文 教 厂 项 目可行性研究报告2007-10-17 目 录一、总论3（一）项目建设背景3（三）可行性研究报告编制依据及说明6（四）主要经济技术指标6二、北京市房地产市场分析7（一）项目机会分析71.1北京经济发展稳定71.2 北京房地产市场平稳发展81.3 区域支撑有力10（二）房地产相关政策解读16（三）北京房地产发展趋势17四、项目情况17（一）项目概况17（二）项目工作进展18五、项目SWOT分析19（一）S（STRENGTH优势）19（二）W（WEAKNESS劣势）19（三）O（OPPORTUNITY机会）20（四）T（THREAT威胁）20（五）分析结论20六、项目定位20（一）产品定位20（二）客户定位21七、项目开发进度安排21八、项目效益分析22（一）项目投资22（五）资金筹措23九、项目敏感性分析23十、项目总体评价23十一、附表及附件（略）24沙河项目可行性研究报告一、总论（一）项目建设背景北京昌平沙河房地产项目由北京鹏润昊天房地产开发有限公司开发建设。北京鹏润昊天房地产开发有限公司成立于2005年8月12日，注册资金为2000万元。注册地：北京市通州区潞城镇通胡路23号，法人代表：黄俊烈。 2006年3月8日北京鹏润昊天房地产开发有限公司与北京文教器材厂签订了项目土地一级开发合作协议，并在区政府领导的大力支持下，取得了国资委关于同意北京文教器材厂用地规划调整的批复（昌国资复2005101号）、关于北京文教器材厂厂区土地一级合作开发的批复（昌国资复200650号）及关于北京文教器材厂厂区土地一级合作开发的情况和意见（昌国资文200630号），同意由该公司对该地块进行一级开发；该项目总占地面积74154.28平方米。（二）项目概况1、背景北京文教器材厂土地一级 项目，其原土地持有方北京王麻子剪刀厂和北京制刀厂由于经营管理不善导致破产，上级单位北京文教器材厂为保证国有资产不流失通过法院拍卖的形式将北京王麻子剪刀厂和北京制刀厂的国有工业用地及住宅用地买回，现为了保存品牌盘活资金，北京文教器材厂联合北京至顺汇光经贸公司，将上述土地以总额6880万元转让给该公司，现土地已经由工业用地性质变更为居住用地，正在编制控制性详细规划。2、项目区位2.1昌平的发展昌平拥有一批包括碧水庄园、龙城花园、王府花园等高档别墅区，以及以回龙观、天通苑文化居住区、新新公寓、宁馨苑、燕平家园和郝庄家园等代表性的居民住宅区。上风上水的优厚条件，众多新型社区的建立，加以中关村生命科学园、国际医疗城、国际商城、沙河高教园区等多元发展格局，近年昌平必将成为一座名副其实的生态化、现代化、国际化的卫星城。2.2沙河的发展北京昌平沙河将出现一个500万平方米的高教园区。沙河高教园区北起六环路，南至沙河卫星城北环北路，西起东沙河，东至回昌路，规划总用地面积799.72公顷，其中高教园区规划建设用地面积733.63公顷。建设投资总规模约100亿元人民币，入驻人数达10万人。 3、项目指标北京文教器材厂厂区占地79382.06平方米，其中国有出让工业用地使用权面积为74154.28平方米，国有划拨住宅用地土地使用权面积5227.78平方米。北京文教器材厂4、现场照片4.2 规划方案项目用地项目用地。4.3规划进展4.3.1、沙河西区总体规划已将文教厂地块由工业用地变为住宅用地。4.3.2、昌平新城沙河组团西南部工业组团控制性详细规划已完成，昌平新城的街区规划草案也于9月底编制完成并上报市规委。4.3.3、委托北京市规划院编制文教厂地块控规方案，高度控制在60米，容积率达到2。（三）可行性研究报告编制依据及说明1、编制依据：房地产开发项目经济评价方法 中华人民共和国建设部发布；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城市房地产管理法；城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国国务院令第248号；中华人民共和国营业税暂行条例；中华人民共和国土地增值税暂行条例；中华人民共和国企业所得税暂行条例；房地产市场数据来源：国家统计局、北京市统计局国有土地使用权证（京昌国用字（2005出）第169号）；北京鹏润昊天房地产开发有限公司提供一级开发合同及政府批准文件等资料2、编制说明：本报告中的项目用地面积、建筑面积、户数、容积率、绿地率等基础数据依据北京鹏润昊天房地产公司提供的文件上数据为准进行测算。本报告中价格、费用等取数均以北京市近年房地产开发市场一般水平为参考，未考虑其他非正常条件下的取数。（四）主要经济技术指标单位：平方米统计类型面积物业类型建筑面积总用地面积146740（220亩）小高层、多层住宅及配套158000建筑占地面积75200总建筑面积206000会馆 规划中地上建筑面积158000地下建筑面积48000（预估）沿街商业规划中架空层面积规划中户数高层规划中绿化率预计30%小高层建筑密度预计30%多层容积率2.0（控规指标）排屋停车位856个总户数二、北京市房地产市场分析（一）项目机会分析 1.1北京经济发展稳定据统计数据显示：近5年来，北京经济保持了良好的发展势头，GDP年增长率均在10%以上，人均GDP已经达到4300美元。在全国几大重点城市中，仅次于上海。与此同时，北京市居民生活的恩格尔系数已经达到32.2%，处于“富裕”阶段；北京的城市化率已经达到70%以上，城市进入到一个高速发展阶段。【数据来源：国家统计局、北京市统计局】根据经济学理论，北京目前所处的经济发展阶段应有利于房地产市场快速发展，进入平稳增长期。1.2 北京房地产市场平稳发展（1） 面对今年全国房地产市场的宏观调控，北京市场仍然平稳发展今年年初，政府针对全国房地产市场几度“重拳出击”，利用财政、金融等一系列手段进行宏观调控，力度之大令众多业内人士纷纷大跌眼镜。而上海成为此次宏观调控的重灾区，房地产市场接近崩盘。谁将成为下一个上海？瞬间成为一个热点话题。在此过程中，北京市场整体表现平稳，没有受到较大影响。这与北京市场强有力的需求支撑和较为平稳的发展趋势有着密不可分的关系。2000-2004年北京房地产供给需求数据对比20002001200220032004投资额增长率23.9%50.1%26.2%21.5%22.5%施工面积增长率17.7%33.9%25.9%20.8%9.5%竣工面积增长率13%25%39.7%8.8%18.2%销售面积增长率75.8%25.9%41.8%11%30.4%销售额增长率53.1%29.6%33.4%10.3%39.1%空置率20.5%18.1%17.7%16.5%13%图表：北京房地产市场总体情况图表：北京房地产市场总体情况通过图表可以看出，北京房地产市场一直在健康稳定地发展，房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等供求指标均在上涨，且需求增速明显高于供给增速，空置率持续下降，而价格上涨幅度也一直控制在10%的合理范围以内。据统计，北京房地产市场中的购房者中自住型购房者的比重占到总数的70-80%，而投资者也以长期投资为主，短期投机购房比例极低，表明市场在快速发展中并没有极大的房地产泡沫出现。因此，今年出台的一系列宏观调控政策对北京房地产市场的影响不大，而政策主要体现在土地政策方面。综上所述，北京房地产市场在未来2-5年内，仍将健康、稳定的向前发展。（2） 最新的市场成交数据显示，北京房地产市场仍有较强的需求支撑市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合向社会发布北京市2005年1-10月房地产市场运行情况显示： 全市房地产开发投资完成1038.3亿元，同比增长3.5%； 全市住宅供地为572公顷，规划建筑面积832万平方米。其中，出让住宅用地341公顷，规划建筑面积423万平方米； 商品住宅新开工面积1265.5万平方米，同比下降22%； 全市商品住宅期房批准预售面积1862.2万平方米，同比下降19.9，预售成交面积1703.1万平方米，同比下降20.6； 商品住宅期房预售成交面积为当期批准预售面积的91.5，比上年同期低0.8%； 全市商品住宅期房平均价格6781元/平方米，同比上涨了1196元/平方米，涨幅为21.4；由此可见，土地供应的限制在一定程度上导致市场整体供给不足，价格持续走高；并在走出了年初的观望后，销售量基本与去年同期水平持平。1.3 区域支撑有力建设持续协调发展的科教宜居新城-昌平新城规划（1）规划背景北京城市总体规划（2004-2020年）提出了“两軸-两带-多中心”的城市的城市空间格局，昌平新城市北京西部发展带上的重要节点，是疏散中心城产业和人口的重点区域，是带动区域发展的规模化地区。北极光城市总体规划明确提出“昌平新城及却地区是北京重要的高薪科技技术研发产业基地，引导发展高新科技研发与生产、旅游服务、教育等功能。”昌平区委一届九次全会页提出把昌平建设成为“投资创业、旅游休闲、生活居住”三个首选之区的目标。因此。本次昌平新城规划的主要任务就是全面落实北京城市总体规划，进一步明确新城功能，并根据新城规划的编制要求， 在深入分析昌平资源环境承载力和发展潜力的基础上，结合昌平土地利用现状，梳理整合城市空间，有效控制城市规划，提升城市建设标准与质量。（2） 发展条件 地理位置优越，生态环境良好，具体发展高科技产业的重要机遇。 昌平新城位于中心城市北部的上风上水地区，拥有丰富的山水，植被资源、生态环境良好，是首都生态建设的重要屏障。距市中心近， 现有八达岭高速公路、立汤路、六环路等市区技周边区县联系，交通十分便利。今后， 随着北京高速公路、机场北线及轻轨S2好线的全线建设，昌平与周边地区尤其市与首都机场的联系将更加便捷。昌平新城市中关村科技园区想西北方向的重要发展去合辐射区， 在八达岭高速公路沿线， 已经形成了保口生命科技园、中关村科技园区昌平园在内的产业聚集带，随着规划沙河高教园区和国家重点项目“中关村国家工程技术创新基地”，在昌平新城的建设，将为昌平发展高科技产业提供更好的发展机遇。高校科研院所云集，产业基础雄厚，具备提高自主创新新能力的条件。昌平区高等院校、科研院所众多。目前已有中国政法大学、中国石油大学、北京化工大学、北京大学分校等28所大专院校（其中16所为民办高校）以及北京石化科学研究所、北京农机化研究所等百家科研机构，数十家专业培训机构。此外， 沙河高教园区市北京市规划的两个高教园区之一，将引进北京航空航天大学、中国邮电大学、中国财经大学、北京师范学院、北京外交学院等五所国内一流院校，其规划建设将会进一步提高昌平新城发的教育科研水平以及在全市的地位。昌平新城的高科技产业页形成一定基础。目前， 在昌平区工业产值中高科技产业占1/3强。2005年底， 昌平科技园区入区企业已达2530家，其中高新技术企业1564家，成长势头良好。因此，有效利用昌平新城规划现有的科研与产业发展优势，加强“产、学、研“的融合与互动，提高自主创新能力， 是昌平新城未来十几年实现持续、快速、健康发展的良好基础和重要保障。旅游资源丰富，在旅游、休闲、疗养及相关产业发展方面形成一定基础昌平区文化资源丰富，拥有十三岭、居庸关长城等众多风景名胜和文物古迹以及蟒山、大杨山等国家森林公园，丰富的历史人文资源和自然旅游资源，使昌平现已拥有了发达旅游业，目前， 全市28个AAAA及景区中有4个， 其中居庸关长城、十三岭都是享誉中外的著名景区。昌平区还有丰富的地热资源。目前， 以“温泉之乡”小汤山为基础利用地热资源发展的休闲、疗养、会议等产业已形成一定的规模， 并将会带动昌平新城及地区旅游、疗养、会议等产业的进一步发展。生态相对敏感。土地、水等自然资源缺乏， 城市布局分散， 对未来城市发展提出更高要求。正确认识区域的生态本底条件是城市规划建设的基本前提。昌平新城及地区的特定神态本底条件对城市未来发展提出了更高要求。首先， 昌平虽然总体生态环境较好，但由于西部分布较多的沙石坑和沙化土地，生态比较敏感。据有关资料，目前昌平区未来利用土地面积占全区体的面积的8， 沙荒底面积占平原总面积的20。因此，加强沙荒地治理对有效利用土地资源、治理环境以及建设首都生态屏障都十分重要。 第二 土地和水能源相对紧缺， 要求昌平新城的建设必须走集约和节约发展之路。昌平区总土地面积1352平方公里， 其中山区面积占区域面积的60，平原的部分地区于北京第一、第二绿化隔离地区内，生态用地较多， 使得可用于城市建设的土地资源相对较少。本地资源与城市就建设也存在一定矛盾。 地下水区域分布不均匀，尤其在城镇密集地区水源缺口较大，直接影响城镇未来的发展规模， 因此需要调真产业结构、开源节流， 并通过全市水资源调配弥补水资源缺口。第三 现状城市建设相对分散，规模较大，一方面不利于集约、节约利用土地资源；另一方面， 也给未来城市的集约发展提出了更高要求。因此， 在昌平区现有的资源和环境压力条件下， 解决城市发展与资源环境矛盾的根本出路就是走新型工业化道路， 逐步提高产业发展门槛要求没大力发展高科技产业和附加值高的产业。（3） 规划思路与发展目标 3.1规划思路 从昌平新城的发展条件和北京城市总体规划对昌平新城的定位来看， 要推动昌平新城的持续健康发展， 必须牢牢把握生态、科技、文化三大要素，紧紧围绕和谐共生这一主题，通过城市规划手段，将影响昌平新城发掌的各种要素组织起来，将昌平新城构建成为“持续协调发展的科教宜居新城”。其中， 生态条件是新城发展的前提和基础，科技产业是新城发展的立足点和动力来源，而文化内涵是新城发展的催化剂和根基， 通过生态、科技和文化特色的交互作用， 实现各要素的和谐共生与新城的持续健康发展。 3.2 发展目标 通过综合分析比较， 规划提出昌平新城发展的分目标是：“科教创新基地、人文生态景区、和谐宜居新城” “ 科教创新基地”就是充分发挥中关村国家工程技术创新基地、中关村科技园区昌平区、生命科学园以及高等院校聚集的优势，构建产、学、研一体多元化的科教新城。以自主创新为核心，以高科技产业为龙头， 组织区域产业区块协调稳步发展，带动富有活力的产业集群快速衍生成长。“人文生态景区”就是充分发挥昌平人文、历史、资源丰富、文化底蕴深厚、生态环境良好的优势，发展文化、旅游、健康产业，建设独具特色的生态特色的生态旅游景区和休闲度假基地。“和谐宜居新城”就是在合理利用资源的前提下实现区域协调和城乡统筹发展，从生态环境。城市服务、城市就业和城市安全等方面，实现城市环境和生活品质的提升， 构建生态环境良好、人与自然和谐，以人为本的宜居城市典范。（4） 城市规模与空间布局 4.1 有效控制城市规模 昌平新城是疏散中心成功能的重要地区，但今年来呈现人口和建设用地膨胀过快的态势。要实现“构建持续协调发展的科教宜居新城”的总体目标， 就必须采取有效措施，提高人口素质和土地利用效益， 有效控制人口和建设用的的盲目扩张。 4.2 人口规模控制 据统计， 昌平区现状人口约为：76万人，其中城镇人口51.2万人，农村人口24.8万人；昌平新城现状人口约为34万人其中城镇人口26.4万人，农村人口7.6万人。预计2020年昌平区人口规模控制在154.6万人以内（其中包括回龙观、天通苑人口47.2 万人）其中城镇人口144.6万人，农村人口10万人。；昌平新城城镇人口规模将控制在60 万人以内。4.3 用地规模控制 要是昌平新城的城市建设用的得到有效控制，必须走内涵式的发展道路，一是加大治理沙荒地，变废为宝，改善环境；二是优先利用存量用地，提高土地利用效率；三是切实保障基本农田总量平衡，实现持续发展。4.4 合理布局城市空间 从昌平城市布局现状来看，城镇建设主要集中在研八达岭高速公路和立汤路沿线一带。它既是北京经济适用房、低密度住宅等各类生活居住的聚集带，也是产业发展带。目前，在八达岭高速公路和规划京包快速路沿线，已经形成了总多产业、高教研发机构、商业设施以及城市居住的聚集组团，工业产值占全区80以上。为促进各种区域要素的协同发展， 规划提出了“两軸-两带-多点一城”的区域空间布局结构。4.5 逐步完善城镇结构 按照北京城市总体规划确定的“中心城新城镇“的城镇结构，在昌平区域范围内形成“新城重点镇一般镇边缘集团”的城镇体系。（5） 规划实施及政策保障5.1 重点项目带动新城发展结合产业发展布局，神态保护域建设的需要， 在新城范围内确定八片重点地区先行启动建设，分别是：奥运场馆、中关村国家工程技术创新基地、沙河高教园区、新城东扩地区、温榆河走廊（昌平段）治理、东沙河公园、北汽福田和巩华城。5.2 基础设施先行通过轨道交通、公路、客运枢纽等交通设施的建设改善新城的综合交通系统；通过供水、排水、电力、燃气、供热、电信、环卫等工程建设提高新城的市政基础设施水平， 为新城城市建设的健康发展提供支撑提盒保障。5.3 规划实施的政策保障 第一 有效发挥政府财政资金在新城建设过程重的先导河引导作用， 加大政府对基础设施和公共服务设施的投入。 第二 建立产业指导机制， 优化园区体制，形成区域产业发展的协调机制。 第三 推进公众参与的法制化和制度化， 让公众通过法定程序和渠道有效参与规划实施的决策和监督。第四 充分发挥市场机制在城市规划实施中的作用，根据土地价值规律和产业聚集规律， 完善政府对土地利用的引导和调控机制，促进土地的集约利用， 提高土地使用效益。第五 采取政府控制土地一级开发市场的开发模式，加强对新城土地的战略储备和调控。（6）. 2006-2007年房地产市场销售情况2006、2007（1-9）昌平区成交住宅楼盘一览排名楼盘名称区域成交套数（套）成交均价（元/平方米）1观山亲庭昌平62802北京北昌平80003新龙城昌平98004北京太阳城三期昌平68005善缘人家三期昌平80006绿荫泉城昌平60007东方麦迪逊昌平65008华龙苑昌平81209矩阵昌平8600（7）、2006至2007年上半年土地市场表现2006年土地交易成交一览表序号宗地名称宗地位置竞价起始时间起始价土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)交易方式规划用途成交日期成交价受让单位(万元)合计建设用地面积代征地面积(万元)1“昌平二街商业用房、影院及管理用房”项目用地 昌平区城北街道鸡鸭市胡同北侧2005年11月21日5944.8292859285.01037140挂牌文化娱乐（可兼容商业金融）2006 年4 月24日6900北京佳莲伟业房地产开发有限公司2昌平区百善镇百善村北综合楼用地昌平区百善镇百善村北2006年7月13日1343.2614821102004621.1712240挂牌教育、科研、办公2006 年7 月27日1343.26北京钰阳创业房地产开发有限公司3昌平区润杰风景住宅项目用地 昌平区鼓楼东街69号2006年8月4日4740(招标底价)1923817403.281834.7934806.56招标住宅及配套设施2006 年8 月25日7500北京市安达房地产开发公司2007年土地交易成交一览表序号宗地名称宗地位置竞价起始时间起始价土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)交易方式规划用途成交日期成交价受让单位(万元)合计建设用地面积代征地面积(万元)4昌平区回龙观商业C09地块 昌平区回龙观2007年1月9日53365.1612827095294.9232975.3238237.3挂牌公建混合用地2007 年1 月23日53365.16北京东亚信鸿国际会展中心有限公司5昌平区南口镇（南辛路6号）居住项目用地 昌平区南口镇南辛路6号2007年1月24日1278.3121390612327.151578.8318490.73挂牌居住2007 年2 月7日1278.312北京星火玉龙房地产开发有限公司6昌平区昌平科技园(振兴路北侧)居住及配套项目用地 昌平区科技园区振兴路北侧2007年2月6日75800(招标底价)199878178908.2120969.6535079.4招标居住及配套2007 年2 月16日76500北京金隅嘉业房地产开发有限公司7昌平区北七家镇南部组团(平坊村东旧村改造项目) 昌平区北七家镇中部2007年3月21日31485.6(招标底价)226190141957.3584233.1213800招标住宅及配套公共设施2007 年4 月2日47100北京泰格经济开发公司8昌平区回龙观住宅及代建公建项目（D02、F06）项目用地 昌平区回龙观文化居住区2007年8月8日65600(招标底价)175682139668.0936013.5324593.1招标商业 住宅 综合2007 年8 月9日99680北京城市开发集团有限责任公司（二）房地产相关政策解读1、金融政策分析汇率政策 2005年7月21日，中国开始实行浮动汇率制度。当年9月23日，央行公布关于进一步改善银行间外汇市场交易汇价和外汇指定银行挂牌汇价管理的通知。同年11月24日，国家外汇管理局公告，在银行间外汇市场引进美元做市商制度。2006年9月4日根据中国外汇交易中心公布的数据，人民币对美元汇率中间价已达到7.9499：1。相比汇改前涨幅达到4.08。从运行一年时间看，汇改使国内房地产市场受到汇率的波动而产生的影响加剧；短期房地产市场受连续汇率中断引起的波动，促使大量国外资本冲入国内房地产资本市场；国内资本过剩导致的资本流动，从而也使大量资金流入房地产市场预计未来2年房地产波动将持续，房地产资本市场资金将相当充裕。利率政策2006年1月1日开始，央行实行商业住房贷款利率调整。4月28日建设部下发关于调整个人住房公积金贷款利率的通知，贷款利率上调0.18%，存款利率保持不变。8月19日央行宣布再次调整利率。利率调整加大了开发商融资成本与购房者购房成本，长三角房地产市场出现波动，尤其是上海市场，成交量的减少导致房价下滑，上半年商品住宅销售价格水平同比下降5.2%；由于8月美元暂停加息，而人民币利率的持续上调，与美元利率固定差加大，将会导致大量国外资本以各种方式流入国内包括房地产领域；利率的调整不会影响整体房地产市场的继续上扬，从国家统计局公布的数据来看，虽增幅有所下降，但全国商品房平均销售价格同比上涨了10.1； 房产信贷2006年5月*区出台了新的公积金提取和贷款政策；2006年8月，结合国六条，央行调整房产信贷政策，严禁向项目资本金比例达不到35%、以流动资金贷款名义贷款的企业，并确定贷款期限。从资本规模与准备金两方面提高了房产开发门槛，并在一定程度上抑制炒地行为。2、房地产政策06年5月颁布的国六条对楼市再次进行宏观调控，并出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，国六条力图抑制个人炒房行为（需求方），从效果上看是短期的，国六条力图从开发商角度（供应方）抑制房产过热，国六条核心政策：90平方米以下住房须占总面积七成以上。将抑制二手房交易而反而加大一手房吸引力，另使大量开发商陷入同质化竞争。（三）北京房地产发展趋势1、价格回归价值 2006年10月房博会的营销打折到年底房交会的低价入市，市场表达了完整的价格回归的信息。2、供大于求的局面形成根据售房网相关数据显示，2006年1-11月批准预售商品房面积784.42万平方米，其中批准预售商品住宅面积689.24万平方米，2006年1-11月商品房预售面积589.1万平方米，其中商品住宅预售面积491.8万平方米。随着2007年新房源的进一步加入，供大于求的局面已经形成。3、板块竞争加剧随着昌平各住宅板块之间逐渐发展，区域竞争力直接影响个案销售，因此，板块内的整体营销必将成为趋势，相反，板块间的营销竞争也将加剧。4、未来昌平将持续以住宅为主要市场住宅市场较公建市场红火是北京房地产市场的一个普遍现象，写字楼卖不过住宅的现象比比皆是。究其原因是与昌平宜居城市的定位分不开。昌平有着山水环绕的自然生态环境和河、湖、山兼具的地貌优势，气候温和湿润，成为了很多人心目的理想居住之所。而此次外地品牌进驻昌平，目标都瞄准了住宅市场。很明显，他们是相当看好未来昌平的住宅市场的。5、资源因素将向品牌企业集中在经历过几轮调控后，北京楼市的资源(土地、人才等)有逐渐向品牌企业集中的趋势。从今年土地市场看，外地的万科等纷纷在昌平储地，同样也在北京市场招兵买马。可以预想，未来市场将是大企业唱主角，而非此前百花齐放的局面。四、项目情况（一）项目概况项目名称：沙河项目项目效果图 建设地点：北京市昌平区沙河镇沙阳路20号，其四至范围为：北至北京文教器材厂（家属宿舍区）南一村运输队，南至南一村耕地；西至首钢第一线材厂；东至南一村耕地。一级开发建设单位：北京鹏润昊天房地产开发有限公司该项目已经取得的权证及政府批复文件情况见下表： 证件名称证件编号面积(平方米)及日期备注国有土地使用证京昌国用字（2005出）第169号74154.28（2005-12-15）过户中关于用地规划调整的批复昌国资复字（2005出）101号2005年12月14日工业用地变为商住用地关于土地一级合作开发的意见昌国资文（2006）30号2006年6月19日批复同意关于项目用地控制性详规的函土地储备中心昌平分中心批复2006年10月27日（二）项目工作进展1. 2006年3月8日签订项目一级开发合作协议；2. 2006年6月5日取得国资委的批复：昌国资复（2006）50号；3. 2007年5月23日市规划院进行了昌平新城沙河组团控制性详细规划成果汇报会；4. 2007年9月15日，与北京文教厂谈判解决100户工厂职工回迁问题。5. 2007你那10月10 日与北京文教厂谈妥国有土地使用权转让协议，上报昌平国资委批复；6. 2007年上半年项目合同已付款情况表：沙河项目工作内容完成目标（土地转让款）管理费备注合同签订2006.3.8/4.262007.1.262007.1.31完成100首笔2000万元共管预付款80万元523760万元（实际支出）合计：2132.3760万元累计支付30.23 五、项目SWOT分析（一）S（STRENGTH优势）1、位置优势：本项目位于昌平区沙河镇，沙河镇地处昌平区西部，濒临南沙河、北汽福田汽车站，集山、水景色融为一体非常优美，地理位置优势非常明显。2、低容积率优势：本项目的容积率仅2.0，是昌平区内非常稀有的低容积率高档住宅区。3、交通优势项目位于沙河镇，公共、高速公路、轨道交通便捷，目前依托现状 “京昌高速、京包高速“两条主要的交通大动脉，还有八达岭高速立汤路”可将北京市区和沙河镇紧密联系在一起。4、小区景观优势本项目预计设计了一横两三纵的景观轴线，基本上采用以小山体为背景，在各个区域设计了小道、亭子、亲水平台等，同时在轴线上设计了一个水潭并与横向轴线设计的小峡谷相连；新开河从小区中间穿过，依河流形状设计不同形式的驳岸。沿河设计有亲水埠头和铺装步道。（二）W（WEAKNESS劣势）1、周边配套劣势项目周边主要为一些便民配套服务，仅能够满足一般生活需要，和项目本身定位，与住户需求存在一定差异， 预计在将来的规划中完善上述缺陷。 （三）O（OPPORTUNITY机会）区域发展机会：昌平新城北京城市总体规划（2004-2020年）提出了“两軸-两带-多中心”的城市的城市空间格局，昌平新城市北京西部发展带上的重要节点，是疏散中心城产业和人口的重点区域，是带动区域发展的规模化地区。北极光城市总体规划明确提出“昌平新城及却地区是北京重要的高薪科技技术研发产业基地，引导发展高新科技研发与生产、旅游服务、教育等功能。”昌平区委一届九次全会页提出把昌平建设成为“投资创业、旅游休闲、生活居住”三个首选之区的目标。（四）T（THREAT威胁）1、同区域产品竞争：区域普通住宅投放量相对较集中，构成直接的竞争。2、“国六条”细则规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。本项目土地过户受该政策影响，现已征得国资委口头同意，同时正在与政府管理部门协商总体规划调整方案，故，后续工作进度会受到一定的影响。（五）分析结论本项目规模较大，定位明确，整体运作复杂；要充分利用区域优势，进行策划和销售；要充分利用股东品牌、资金优势，集约运作。六、项目定位（一）产品定位本社区建筑形式最好全部采用板楼设计，或以板楼为主；社区围合、与周边的区界明显；外立面具有较强的昭示性和品质感，能够引人注目； 社区园林精致、有品味；（参考新城国际的内部园林和商业配套）大堂、电梯间等公共空间进行高品质装修，彰显品质； 设置休闲会所，主要以运动休闲为主；为提升品质、降低运营成本，可选择知名品牌经营；主力户型面积在90-120平方米的三居，套数比约为40%；二居60-89平方米占总建筑面积约40%；一居40-59平方米占总建筑面积约20%；是现金流产品；顶层设置大平层或跃层，基本为四居室，面积为150-260平方米，成为标杆产品； 提供全部精装修（家具、配饰、电器除外）；在内部注重建筑细节、选材和施工质量，装修标准在1000元/平方米左右。（二）客户定位置业者：本项目物业价格，一般工薪阶层容易承受，也较适合高收入阶层和投资一族。区内有部分换楼客互户和区内有教好经济条件的年轻一代有置业需求。中长线投资者：由于项目距离高速路口，而且规划配套齐全，交通方便，租金回报不俗，可吸引不少中长线物业投资者于此购房。七、项目开发进度安排沙河项目下一步的工作计划表：序号任务名称进度计划开始日期完成日期备注1取得政府批复文教厂职工安置方案上报昌平国资委并取得同意的批复10月10日10月31日2申报08年土地计划入市按昌平区土地中心要求编报10月20日10月31日3办理土地过户手续按协议完成文教厂地块土地过户手续10月31日11月30日4工厂搬迁督促厂方完成厂区的人员、设备的拆迁工作11月30日12月31日5取得规划意见书委托、协调规划院完成控规方案的编制，并通过市政府审批10月31日12月31日6编制实施方案一级开发实施方案编制10月31日12月31日7市政咨询委托设计获得批准方案08年1月1日08月3月31日8进行南一村征地征地、青苗、安置补偿工作07年12月31日08年6月30日9大市政工程委托施工、验收08年7月1日08年9月30日10土地预审整理资料上报政府，申请入市08年10月1日08年12月31日八、项目效益分析（一）项目投资1、项目总投资估算项目总投资约为16647.97万元，其中：土地费用13930万元，前期工程费、基础设施配套等合计约6017.42万元。项目一级开发投资估算如下表： 容 积率:2.0规划地上建筑面积158000序号费 用 名 称投资总额(万元)单位成本(元/m2)权重分析（）备 注土地征用、拆迁、安置过程中发生的费用3930926.20 52.3%土地补偿费3880756.24 a合作款项及拆迁补偿款（文教厂）6880合同金额（120亩）b合作款项及拆迁补偿款（南一村）7000预计100亩,合作及征地费用预计70万元/亩；园林局树木补偿费50前期预估树木移植费土地过户费用120按照规定32前期费用46030.59 1.73%前期预估3红线外市政工程施工等费用4801.61 319.26 18.02%前期部预估4其他费用285.81151.07%前期部预估5项目管理及地块招拍挂等费用47031 1.76%1-5项 小计19947.42 1,326.29 74.86%6政府限定一级开发投资利润505632国家法定利润8%7经营税费1014.35 55 8土地出让金5326.2300住宅（前期预估）360600商业（前期预估）9一级开发土地成本16647.97 1054 100.00%10预计一级开发招拍挂牌价682564320（五）资金筹措由北京鹏润昊天房地产开发有限公司自筹解决。九、项目敏感性分析 土地一级开发利润是政府限定，敏感性不强。 十、项目总体评价1昌平新城总体规划经市政府批准已经开始实施，本项目现在上马是最佳时机。2由于区政府要求项目在一级开发过程中，解决100户施工回迁，使得项目可以带条件入市，有利自己摘回惊醒二级开发。 3、项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。4、根据经济指标分析，项目具有很好的经济效益，经济指标分析项目是可行的。综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，因此可行。十一、附表及附件项目金流量表：