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本案研判核心命题本案研判核心命题如何如何(rh)运营，方可风险最小，利运营，方可风险最小，利益最大？益最大？第1页/共42页第一页，共43页。提出项目运营提出项目运营(ynyng)结构结构n现有规划之下，各物业关系梳理n项目商业运营矛盾点梳理？n如何解决矛盾，盘活(pn hu)全局？商业定位策略n定位之下，仍待解决的问题点？n品牌附加值注入？营销核心概念体系第2页/共42页第二页，共43页。锦绣工场商业街坊区住宅区蜀锦文化产业区现有规划之下，现有规划之下，各物业关系各物业关系(gun x)梳理梳理第3页/共42页第三页，共43页。商业规划，是整盘运营(ynyng)的核心。商业运营问题得以(dy)解决，方可真正实现住宅/工场的产业联动，方可实现预期的盈利模式。第4页/共42页第四页，共43页。在建筑设计层面，锦绣工场，为依托(ytu)蜀锦文化资源、加以后期规划打造的旅游复合产业街区。那么，在商业地产运营层面，物业应如何划分？营销过程中，分别实现什么角色？第5页/共42页第五页，共43页。项目产业项目产业(chny)关系关系梳理梳理产业(chny)街区现金流控制产业街区(ji q)品牌价值控制住宅区蜀锦文化工场区第6页/共42页第六页，共43页。产业(chny)街区运营核心版块可持续经营联接产业(chny)链赢利联接项目项目(xingm)产业关产业关系梳理系梳理商业区电影院/综合商业区/街坊(ji fng)区客栈第7页/共42页第七页，共43页。纵观产品规划，纵观产品规划，商业商业(shngy)矛盾点梳理？矛盾点梳理？第8页/共42页第八页，共43页。业态规划与主题经营之矛盾现金流要求与开发模式之矛盾招商租赁与全部销售之矛盾统一经营与产权(chn qun)分散之矛盾如何(rh)解决？第9页/共42页第九页，共43页。就政府意愿而言，本案应成为代言千年古蜀织锦文明的形象展览窗口，从而增加城市文脉气质市政意义大于商业利益就投资商而言，本案更需研究的是产业街区如何规划业态体系，如何达成有效的回款模式、盈利模式，进而实现(shxin)低风险的收益商业利益大于市政意义矛盾矛盾(modn)(modn)点点1 1业态规划业态规划VSVS主题经营主题经营第10页/共42页第十页，共43页。以蜀织锦博物馆展览功能为主导的产业街区开发模式现金流回收周期漫长，开发风险加大以商业街区之实，以蜀织锦博物馆为品牌(pn pi)拔高的商业街区开发模式在满足政府公益需求同时，通过可控开发模式控制风现金流风险矛盾点矛盾点2 2现金流要求现金流要求VSVS开发开发(kif)(kif)模式模式第11页/共42页第十一页，共43页。项目商业部分总体量不大，但规划为层主题式综合商业、客栈、沿河商业、影城，势必决定有相当体量的物业需要前期定制式招商、中期租赁培育市场，而后方可实现(shxin)销售；而开发行为更强物业的快速销售回款，尽可能缩短开发周期，将风险控在最低；矛盾点矛盾点3 3招商招商(zho shn)(zho shn)租赁租赁VSVS全部销售全部销售第12页/共42页第十二页，共43页。为实现(shxin)后期经营的可控性、持继性，理论方法是将物业统一经营管理，产权分割出售，业主获得固定回报大量的失败案例证实产权商铺是美丽的肥皂泡难点单位通过招商实现(shxin)带租约出售，优势单位通过物业自身价值出售为可行之道，但业态控制与统一管理无法做到，后期经营无法保证矛盾点矛盾点统一经营统一经营VSVS产权产权(chn qun)(chn qun)分散分散第13页/共42页第十三页，共43页。以上矛盾，以上矛盾，是中国商业地产现阶段普遍存在的结构性问题。是中国商业地产现阶段普遍存在的结构性问题。我们我们(w men)无法全部解决，无法全部解决，但可以通过规划定位，实现有效控制。但可以通过规划定位，实现有效控制。第14页/共42页第十四页，共43页。如何如何(rh)控制？控制？商业定位体系建立商业定位体系建立第15页/共42页第十五页，共43页。项目项目(xingm)功能定位功能定位依托古蜀织锦文脉核心资源，城市平台，通过后期可控规划(guhu)，打造代言成都古蜀织锦文明的旅游复合型、商业主导型的产业街区。第16页/共42页第十六页，共43页。商业商业(shngy)功能定位要素功能定位要素n古蜀织锦文明之附加值挖掘最大化n与城市即有街区无缝链接，达成(dchng)城市商脉、人脉资源利用最大化第17页/共42页第十七页，共43页。商业定位(dngwi)研究体系业态(y ti)规划动线规划(guhu)经营管理模式招商发售策略盈利模式第18页/共42页第十八页，共43页。n古蜀织锦文明之附加值产业链挖掘n业态规划(guhu)分区布局业态规划(guhu)策略第19页/共42页第十九页，共43页。古蜀织锦文明古蜀织锦文明(wnmng)之附加值产业链挖掘之附加值产业链挖掘旅游服务业旅行社接待(jidi)中心配套(pi to)餐饮业/老成都小吃、西餐厅、高档中餐厅休闲业/酒吧、老茶馆、户外主题吧配套礼品及工艺品业/蜀锦工艺品、相关礼品等老成都民俗文化业/特色小店古蜀织锦文明商业产业链体系第20页/共42页第二十页，共43页。业 态 ( y t i ) 规 划 分 区 布 局沿河商业及广场区1-2F:配套休闲区，小酒吧/咖吧西餐厅户外主题吧书吧等一楼门面面积控制30-50，控制总价；层高米以上，可做夹层经营二楼面积控制200-500,考虑局部(jb)退台，与河景合二为一业态可部分考虑一楼门面与二楼大面积联动发售第21页/共42页第二十一页，共43页。业 态 规 划 分 区 ( f n q ) 布 局沿河商业及广场区3-4F:配套餐饮区/玩乐区，古法健身/瑜加馆/户外(h wi)拓展基地/西餐厅/中餐厅等面积控制500以上,考虑局部退台，与河景合二为一业态考虑三、四楼大面积联动发售第22页/共42页第二十二页，共43页。业 态 规 划 分 区 ( f n q ) 布 局内街坊区1-2F:旅游服务业/工艺品业，旅行社、青年户外馆、蜀锦特色(ts)工艺品馆、古董馆、情景体验演示馆（销售目的）老成都民俗特色(ts)小店等一楼门面面积控制30-50，控制总价；二楼面积控制200-500,考虑局部退台，强调街坊观景效果业态可部分考虑一、二楼联动经营，整体发售第23页/共42页第二十三页，共43页。业 态 ( y t i ) 规 划 分 区 布 局内街坊区3-4F:特色老茶馆(chgun)、户外训练基地、西餐厅等面积控制500以上,考虑局部退台，与河景合二为一业态考虑三、四楼大面积联动发售第24页/共42页第二十四页，共43页。业 态 规 划 分 区 ( f n q ) 布 局客栈面积划小，建筑面积控制在50套一、高楼层少量70大套房(to fn)。高楼层设花园退台，增加参与性、情景性；客栈采用酒店式公寓打造，卫浴、地板精装；第25页/共42页第二十五页，共43页。业 态 规 划 分 区 ( f n q ) 布 局沿道路商业1-2F:旅游服务业/城市功能配套区/旅行社、特色小吃、超市等城市功能配套业态一楼门面面积(min j)控制30-50，控制总价；二楼面积(min j)控制200-500,考虑局部退台，强调街坊观景效果业态可部分考虑一、二楼联动经营，整体发售第26页/共42页第二十六页，共43页。业 态 规 划 ( g u h u ) 分 区 布 局沿道路商业3-4F:特色(ts)中餐厅、西餐厅等面积控制500以上,考虑局部退台，与城市景观合二为一业态考虑三、四楼大面积联动发售第27页/共42页第二十七页，共43页。n人流动线联动(lin dn)n交通动线联动(lin dn)动线规划(guhu)策略第28页/共42页第二十八页，共43页。人 流 动 ( l i d n g ) 线 联 动出入体系多口进出/联动内院（街）大循环+小循环客栈(kzhn)联动商业街区；留人体系院落情景业态特色民俗业态退台景观体系动线规划要点不仅有利人进出，更需要使人留住。第29页/共42页第二十九页，共43页。交通(jiotng)动线联动水平交通体系回廊/联廊回线业态联动2、3层入口处增加商业广场式平台，解决人进入高楼层(lu cn)问题竖向交通体系1层与2层，3层与四层，可设置观光电梯/扶梯，使竖向商业价值最大化。第30页/共42页第三十页，共43页。n电影院西餐酒吧户外基地瑜珈馆等次主力店先期招商引入，定制式打造；n一楼二楼沿街铺依托地段价值品牌价值产权发售；考虑(kol)一二楼竖向整端式销售；n三楼四楼/电影院可考虑(kol)两种方式：n、带租约发售，产权分割不宜过多；n、只租不售，时间成熟，再行入市；n客栈部分：n面积划小，专业团队打理，以特色酒店式公寓出售。招商发售(fshu)策略第31页/共42页第三十一页，共43页。n项目整个(zhngg)商区采用统一管理，保证项目档次、竞争力；n客栈部分引入专业酒店管理公司，打造特色酒店式公寓，可代租，但不承诺租金回报。经营(jngyng)模式第32页/共42页第三十二页，共43页。n第一层次，强调复合性产业街区/物业(w y)互动盈利n第二层次，到达式业态为核心/旅游产业链盈利n第三层次，特色文化内核街区品牌整合盈利盈利模式第33页/共42页第三十三页，共43页。住宅(zhzhi)/客栈现金流一二层商业发售(fshu)三四层/租赁收入电影院门票(mnpio)收入中长期博物馆门票收入品牌整合盈利品牌整合盈利商业旅游产业互动盈利商业旅游产业互动盈利住宅开发盈利住宅开发盈利第34页/共42页第三十四页，共43页。此定位此定位(dngwi)体系特征体系特征n文脉品牌注入商业地产，无论政企，价值最大化n控制现金流与开发模式问题n控制经营(jngyng)模式与产权分散问题第35页/共42页第三十五页，共43页。此定位此定位(dngwi)体系难点体系难点n先期定制式招商问题(wnt)n后期经营问题(wnt)n三四楼租赁发售问题(wnt)n上述问题(wnt)，若双方确定合作，全心公司愿以强大的n商家资源人脉及招商实力，专项解决。第36页/共42页第三十六页，共43页。营销核心概念营销核心概念(ginin)加码加码 一个汇集中西、横贯古今文化的时尚场，是本案在文化上的定位，也是全案定位基调。在营销(yn xio)层面，如何表答？第37页/共42页第三十七页，共43页。 十里成都府 花花锦绣场编织(binzh)成都式时髦项目营销形象项目营销形象(xngxing)髦主概念髦主概念概念诠注：概念诠注：1 1、借势成都休闲文化，、借势成都休闲文化，“十里成都府，古蜀文化氛围十足。十里成都府，古蜀文化氛围十足。2 2、”花花锦绣场花花锦绣场“花花世界，暗寓街区商业繁华，灯红酒绿。花花世界，暗寓街区商业繁华，灯红酒绿。编织成都式时髦编织成都式时髦编织，与项目核心编织，与项目核心(hxn)(hxn)文化文化蜀锦织绣蜀锦织绣暗合，同时暗指特色文化的现代传承。暗合，同时暗指特色文化的现代传承。第38页/共42页第三十八页，共43页。 浣花上河图(h t)编织成都式时髦项目营销形象项目营销形象(xngxing)髦主概念（备选）髦主概念（备选）概念诠注：概念诠注：1 1、借势、借势清明上河图清明上河图”之寓义，暗寓街区商业繁华，灯红酒绿。之寓义，暗寓街区商业繁华，灯红酒绿。2 2、“浣花浣花”，点明地段，成都最后的珍罕地段，价值无二。，点明地段，成都最后的珍罕地段，价值无二。编织成都式时髦编织成都式时髦编织，与项目核心文化编织，与项目核心文化蜀锦蜀锦(shjn)(shjn)织绣暗合，织绣暗合，同时暗指特色文化的现代传承。同时暗指特色文化的现代传承。第39页/共42页第三十九页，共43页。以上为全心公司对项目商业运营思考。以上为全心公司对项目商业运营思考。商业地产运营，有大量的细节、不可控因素与变数商业地产运营，有大量的细节、不可控因素与变数(binsh)存在。全心愿意与贵方一道，深入探究，存在。全心愿意与贵方一道，深入探究，锦里之后，又一个成都作品！锦里之后，又一个成都作品！第40页/共42页第四十页，共43页。END第41页/共42页第四十一页，共43页。谢谢您的观看(gunkn)！第42页/共42页第四十二页，共43页。NoImage内容(nirng)总结本案研判核心命题如何运营，方可风险最小，利益最大。以商业街区之实，以蜀织锦博物馆为品牌拔高的商业街区开发模式。难点单位通过招商实现带租约出售，优势单位通过物业自。业态控制与统一管理无法做到，后期经营无法保证。与城市即有街区无缝链接，达成(dchng)城市商脉、人脉资源利用最大化。配套礼品及工艺品业/蜀锦工艺品、。一楼门面面积控制30-50，控制总价。面积划小，建筑面积控制在50套一、高楼层少量70大套房第四十三页，共43页。
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