第五章 物业管理制度

5 物业管理制度5.1 物业管理制度引述5.1.1 物业管理的产生每一个物业的所有权人被称为业主。在一般情况下，业主即是自己的物业的管理人，无需法律作特别的安排。即使业主因某种原因不能管理而让别人代管，其法律关系可以通过一般的民事法律规范加以解决和调整，无需专门的物业管理制度。因此，物业管理显然不是针对单独所有的物业而言的。现代物业管理制度产生于两个因素有关：区分所有，社区。（一）区分所有与物业管理现代物业管理产生于业主不仅享有专有空间而且还存在共有和共用部分，产生于物业之间相结合成为一个整体或者相互关联的整体，这种情况称为“区分所有”。区分所有是一种复合型所有权，它既区别于独有，有区别于共有。每个业主对自己特定的空间拥有独立的所有权，但同时，因建筑物和土地的不可分割，以及其共有部位和设施的存在，使得每一个业主必须负担共有部分的维护。由于业主共同维护和管理就需要协商和谈判，形成共同意志，并且观测贯彻实施各项措施，所有这些不仅有一个组织问题而且还有一个人力、物力、财力问题。显然，既是我们承认个业主对于这些共有部分享有共同所有权，民法上的共有规则难以解决共有部分及整个物业的管理和利用问题。因此，现代物业管理制度是在单个业主所有权及共有权均难以解决的物业管理问题的情况下，产生的一种特殊的法律制度安排。从某种意义上说，现代物业管理制度是区分所有权的一个必要的组成部分或必然结果，二者相伴而生，密不可分。在区分所有的情况下，若没有将各业主组织起来共同解决物业管理的机制，没有专业化、社会化的物业管理，各物业主就就不可能建立共同物业利用的秩序。因此，区分所有产权制度能够很好地实行的前提是具备良好的物业管理制度。当然，单独所有也并不绝对不产生物业管理。在商用楼宇情况下，也许只有一个业主，但使用人（如承租人）可能有许多个，这时，物业的维护和管理一般也是通过专业化、社会化的物业管理企业来完成的。它体现了现代社会分工深化、专业化趋势。因此，一幢物业是否需要物业管理，与其说是看其产权主体多寡，不如说是取决于使用人多少。（二）社区与现代物业管理社区是城市生活最小的单位，其本质上是有一定的人口因生活在一起而形成的生活单位，构成社区的两个要素为：特定范围的居住空间和居住其中的人口。由于共同居住自然会产生各种矛盾，其可能产生于各自所有的建筑物利用问题，也可能产生于共用部分利用和维护问题，还可能产生于相邻关系或共同居住关系。因此，要建立一个物的利用和共同生活的秩序。这种秩序的建立也不宜由政府直接参与形成，一般由业主自己解决，即走自治管理的道路。因此，物业管理制度的本质是社区生活自治管理的反映。因此，现代物业管理制度与区分所有密切相关，但是区分所有不是它的唯一基础，物业管理具有它的社区自治功能。现代社会自治可能最主要物业管理自治上。（三）物业管理的沿革陈信勇房地产法原理P3583595.1.2 物业管理制度的本质和基本框架业主自治是物业管理的基础专业化的物业管理企业（受托）的管理服务是物业管理的外在表现我国物业管理法律制度的主要目的规范物业管理活动明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境5.1.3 物业管理的概念和法律特征一、定义根据2007年8月26日修订的物业管理条例第二条，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 二、基本内涵1、物业管理关系的主体业主和物业服务企业业主是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。物业管理的经营人主要是企业。物业服务企业是指依法成立，接受委托从事物业管理活动，具有独立的法人资格的企业。物业服务企业的设立，既要符合法律规定的有关企业设立的一般标准，又要满足针对物业管理的所设定的特殊条件（如物业服务企业资质）。2、物业管理关系产生的依据物业服务合同物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理企业之间签订的委托物业管理企业队伍也进行综合服务管理的法律文件。物业服务合同由业主委员会代表全体业主起草并与物业管理企业共同签署，所以该文件的制定要尽量完善、全面，充分表达业主的要求。三、物业管理的基本内容A.按管理对象可分为两方面：1、物的管理。指对建筑物、基地、附属设施的保护、改良、利用乃至处分等所为的物理管理。原则上仅限于建筑物的共用部分，不包括专有部分。2、人的管理。指对区分所有权人（业主）相邻生活或工作关系所为的社区管理。其管理对象不限于居住或工作于社区的业主的行为，而是凡出入区分所有建筑物的人的行为。管理内容一般包括：对建筑物的不当损毁行为的管理、对建筑物的不当使用行为的管理、对生活或工作妨害行为的管理。B.物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为三大类：1、常规性的公共服务。主要有：房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；车辆道路管理；公众代办性质的服务。2、针对性的专项服务。日常生活类；商业服务类；文化、教育、卫生、体育类；金融服务类；经纪代理中介服务；社会福利类。3、委托性的特约服务。第（1）类是最基本的工作，是必须做好的工作。第（2）、（3）类，可根据自身能力和业主的要求，确定其中的具体服务项目和内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为本做好管理与服务工作，并不断拓展广度和深度。四、物业管理的法律特征1、物业管理的基础是业主自治权。业主们因购买了相同一幢或一个小区的物业而聚集在一起，它们之间不仅存在建筑物上的自然联结关系，而且存在契约上的法律联结。自然的和法律上的联结，使楼宇单元房屋的购买人形成了法律上的团体，并因此而具有主体资格。业主团体通过业主大会和业主委员会形成全体业主的遗志，实现自治。物业管理的重大事项应由业主团体决议。这里，建筑物的自然联结,是因为每个业主的物业与其他业主的物业在结构上和功能上连接在一起，不可分离，同时对于各自物业的利用都离不开对共用和公用物的利用。这种连接具有强制性，不宜业主的意志为转移。所谓契约的联结，是个业主在购买各自物业的同时，共同签署了一份公共契约，即业主公约。这份公约使它们之间建立一种法律上的权利义务关系，并因此构成一个业主团体，该团体即成为业主自治的机构。2、物业管理关系是一种民事合同关系。物业管理不同于房地产的行政管理，物业管理虽然也称为“管理”，但实质上并非行政意义上的管理与被管理关系，而是在物业管理企业与业主之间形成的一种平等的民事合同关系。物业管理企业与业主团体签订的物业服务合同，使双方权利义务的基础。3、物业管理关系具有有偿性。物业管理是通过营利性的企业专业化的物业管理公司来实现的。物业管理企业为了自身的生存和发展，在提供物业管理服务的同时，必须获得对价，即物业管理活动是有偿的。4、物业管理具有专业性物业管理中的各事项均要求一定的专业技术，否则难以胜任。因此，现代区分所有制下的物业小区不可能靠业主们自己管理，只有依赖专业化的物业管理企业提供管理服务。5.2 我国现行物业管理法律制度5.2.1 业主及业主大会一、业主及其权利和义务（一）业主1、业主的定义。物业管理条例第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。如上述，业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。2、业主的分类。自然人业主与非自然人业主（包括法人和非法人组织）独立产权业主与共有产权业主。公房业主与私房业主。（二）业主的权利和义务1、业主的权利物业管理条例第六条第二款规定了业主在物业管理活动中，享有下列权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。2、业主的义务物业管理条例第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任）（6）法律、法规规定的其他义务。注：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。（物业管理条例第四十八条）二、业主大会和业主委员会（一）业主大会1、业主大会的设立和组成按照物业管理条例的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，物业管理区域内全体业主组成业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。这里，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。2、应由业主共同决定的事项（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3、业主大会的会议形式、表决规则和议事规则会议形式。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定召开。经以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。召开业主大会会议，应当于会议召开日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。表决规则。 当表决上述7项由业主共同决定的事项时，决定第（5）、（6）项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其余5项，应当经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。议事规则。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。4、业主大会的职责业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。具体地，业主大会履行下列职责：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（二）业主委员会1、业主委员会的产生业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立的业主大会选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会应当自选举产生之日起日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的备案。2、业主委员会的职责业主委员会履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。三、管理规约1、管理规约的概念管理规约，是指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面的权利义务的行为守则。管理规约是物业管理中一个极为重要的文件，是全体业主应该遵守的物业管理规章制度，是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”。以书面形式设定的业主公约，是依据私法自治原则衍生出来的规约自治原则而制定的，只要不违反法律之强制性规定，不违反公序良俗原则，不变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。管理规约作为最高自治规则，具有如下特征： 业主意思自治。是业主约定彼此相互关系的民事协定，由业主自己执行，无需国家强制力来保证实施。 订立程序严格。其订立、变更均通过业主大会进行，并且作为特别决议事项，遵守更为严格的程序。 约定效力至上。业主大会、业主委员会的相关规定均不得违反业主公约，否则无效。2、管理规约的内容虽然管理规约的具体内容由业主自行协商确定，但根据物业管理条例的规定，应包括以下内容：物业基本情况简介；业主共同事务管理；违反规约的处置。物业管理条例第十七条规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 5.2.2 物业服务企业一、物业服务企业的设立条件1、主体性质。物业管理条例第三十二条第一款规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。依据的建设部物业管理企业资质管理办法第二条第二款规定，“物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。”这就是说，非法人的企业由于不具备法人资格，依法就不能再从事物业管理活动。但是，目前一些物业管理地方法规，如重庆市物业管理条例，无此规定；而在重庆市物业管理企业资质管理规定中规定，各资质等级均需具有独立法人资格。注：我国民法通则只赋予了自然人和法人的民事主体资格。然而，在我国的现实生活中，存在着大量的不具备法人资格的组织体，如非法人企业，主要有：非法人私营企业、合伙企业、非法人集体企业、非法人外商投资企业等。这些非法人组织的主要特征是：须具有稳定的人合组织体。由多数人组成的，不是临时的、松散的。须有自己特定的经营范围。这与法人一样。须有能够由自己支配的财产或经费。与法人不同的是，此财产或经费仅仅需非法人组织可以独立支配即可，而不要求须与其成员的财产截然分开、由非法人组织享有所有权。须设有代表人或管理人。与法人组织不同的是，不必按照法律规定的组织形式，只要求设有代表人或管理人。2、主体资质。物业管理条例第三十二条第二款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。依据建设部物业管理企业资质管理办法（2004年5月1日起施行）规定，物业管理企业资质，按照注册资金、专业人员水平和数量、所管理物业的种类数及相应建筑面积，分为三个等级：一级、二级、三级。其中注册资金要求，一级为人民币500万元以上、二级为人民币300万元以上、三级为人民币50万元以上。物业管理企业资质实行年检制度。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。自2001年6月1日起施行的重庆市物业管理企业资质管理规定中分为四个等级：一级、二级、三级、临时资质（有效期为二年）。注册资金的要求是，一级为300万元以上、二级为100万元以上、三级为50万元以上、临时资质为10万元以上。一、二级资质由物业管理企业向注册地区县（自治县、市）房地产管理部门申报，区县（自治县、市）房地产管理部门根据所报资料及实地初审合格后报市国土房管局审批。三级资质和临时资质由区县（自治县、市）房地产管理部门审批，并报市国土房管局备案。经审批确认资质等级的企业，由市国土房管局颁发相应等级的重庆市物业管理企业资质证书。二、物业管理企业的权利和义务物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。5.2.3 物业管理服务一、 物业管理企业的选聘一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。（一） 前期物业管理企业的选聘国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。（二） 物业管理企业的选聘物业管理企业的选聘，由业主大会决定。二、 物业服务合同的签订物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订，物业服务合同应以书面形式订立。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。三、 物业服务收费1、应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。2003年11月13日，国家发展改革委、建设部发布了物业服务收费管理办法。2、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。5.2.4 物业的使用与维护（略）