1月广东罗定开发项目前期调查研究总结报告

广东罗定开发项目前期调查研究总结报告（2011年1月18日）一、 综合概况1、 罗定市简介罗定市隶属广东省云浮市，位于广东省西北部，云浮市西南部，紧邻广西壮族自治区，西江一级支流罗定江（泷江）流经其间。地处东经11103-11152，北纬2225-2257之间，东与云安县接壤，西邻岑溪市，南连阳春市、信宜市，北与郁南县毗邻。罗定市是广东省进出大西南的重要门户之一，“泛珠三角”经济联系的纽带之一，广东省西江产业带与云（浮）广（州）梅（州）城镇发展轴的交汇点。距离广州市200多公里，紧邻珠三角城镇群；东距云浮市80公里，西距梧州市140公里；324国道、352省道、369省道和280省道从市域穿过，具有较为优越的区位条件和便利的交通条件。随着云岑高速、阳罗高速、江罗高速、和罗岑铁路等的兴建，交通区位将得到进一步的提升。罗定市辖6个街道、17个镇：罗定罗城街道、罗定素龙街道、附城街道、双东街道、罗定城东街道、罗定城西街道、罗镜镇、太平镇、分界镇、罗平镇、船步镇、朗塘镇、苹塘镇、金鸡镇、围底镇、华石镇、榃滨镇、黎少镇、生江镇、连州镇、泗纶镇、加益镇、龙湾镇。全市总面积约2327.5平方公里， 2010年末户籍总人口为127.5万人，中心城区60.46平方公里，人口42.5万人。2、 罗定历史沿革罗定历史悠久，是广东省首批历史名城之一，古称泷州，又名泷水。秦属南海郡，汉隶苍梧郡端州县，宋设泷水县，明升直隶州。县级以上（含县级）行政建制历史长达1600多年。1912年，废罗定直隶州，设立罗定县。1956年12月，郁南县的加益区（含今加益、扶合两镇）划归罗定县管辖。1958年11月，罗定、郁南两县合并，称罗南县，1959年1月改称罗定县。1961年4月，恢复罗定、郁南两县建制，同时将原有属郁南县的榃滨公社（含今榃滨、新乐两镇）及大湾公社的雅言、白头、牛角杀、茶满、平地5个大队划归罗定县。1993年4月，经国务院批准，撤销罗定县，设立罗定市，由广东省直辖，委托肇庆市代管。1994年4月改由云浮市代管。3、 罗定宏观经济概况（1）人口概况罗定市2010年末户籍总人口为127.5万人，年人口自然增长率约为6.39。罗定市2010年人口密度为548人/平方公里，中心城区人口密度为7029人/平方公里（广州旧城区中越秀、荔湾、海珠、天河四区的平均人口密度约为15000人/平方公里）。由于山区和平原地区自然条件差异较大且经济发展不平衡，全市人口主要分布在城区至船步的南北向带状平原谷地，这些地区平均人口密度大于600人/平方公里。全市城镇发展呈现出明显的城区“一枝独秀”，其他城镇发展相对较差的极化结构。人口空间分布的梯度递减状况，随着城市工业化进程的加速将越加明显，人口向北部和东部平原地区转移是城市发展的必然趋势。（2）经济概况罗定市的工业在改革开放以来有了长足的发展，工业生产规模日益扩大，经济效益不断提高，并逐步形成地方特色。目前全市已形成以电子、纺织、化工、建材为支柱，机械、食品、造纸、服装全面发展的工业体系。2007年国内生产总值为77.94亿元，人均GDP为6832元。其中，第一产业产值31.63亿元，比上年增长7.9%；第二产业产值24.03亿元，比上年增长15.4%；第三产业产值22.28亿元，比上年增长12.9%。产业结构比为40.6：30.8：28.6。（3） 固定资产投资概况2004-2007年罗定市固定资产投资情况年份2004年2005年2006年2007年金额（万元）环比增长率金额（万元）环比增长率金额（万元）环比增长率金额（万元）环比增长率固定资产投资额274527/2924416.53%2989032.21%32942010.21%房地产开发投资5696/740129.93%1286373.80%1815941.17%房地产开发占总投资比例2.07%/2.53%/4.30%/5.51%/罗定市固定资产投资与房地产开发投资连续三年呈增长趋势。2007年罗定全社会完成固定资产投资32.94亿元，比2006年增长10.21%。而房地产开发投资更是增长41.17%，仅次于2006年73.80%的增长率。房地产开发投资占固定资产投资的比例也呈上升趋势。从2004年的2.07%上升到2007年5.51%。4、 区域发展规划（1）发展方向根据罗定市城市总体规划（2007-2020）介绍，全面融入区域合作是今后罗定市经济发展的重要方向之一。依据罗定市的主要经济联系方向及未来交通条件的改善以及相对区位的变化，将全面融入区域合作的道路概括为“东融、西连、南调、北优”。A、东融“东融”：加强与珠三角经济发达地区的联系，融入珠三角经济发达地区。随着云岑高速公路的建设，罗定市与珠三角地区之间的时间距离将缩短，交通区位将有较大改善。同时，随着珠三角地区产业结构的调整和升级，产业转移的进程将加快，加强与珠三角地区的联系，可以吸纳一部分产业到罗定，成为珠三角产业转移地区之一，借此带动罗定经济的发展，进一步提升自身竞争力。B、西连“西连”：与西部广西岑溪市的联系，更重要的是利用远期的罗岑铁路、罗岑高速等区域性交通联络线，打通广东省与西南各省的交通走廊，形成区域合作网络。罗定作为区域合作中的重要节点，将与各大城市形成互动，加强产业联系，发展竞合关系。C、南调“南调”：罗定市建设用地主要分布在中心城区所在的罗定红盆和南部镜船盆地。本次规划遵循有利于生产要素的集聚和资源的合理配置，城乡统筹发展的原则，从拓宽城镇发展空间，调整和完善现有城镇体系网络的目的出发，在现有城镇的基础上，对南部城镇进行适当调整行政区划，以利于城镇更好的发展。D、北优“北优”：一方面指优化罗定市北部云开山脉的生态系统；另一方面指中心城区罗定江北岸的建设，与旧城区形成一河两岸建设，优化中心城区形象。（2）发展目标在罗定市城市总体规划（2007-2020）中，罗定市发展目标的确定充分考虑了罗定市发展的优势、劣势条件和机遇、挑战因素。把总体目标定为：在规划期内，罗定市的发展将以中心城区的产业集群和城镇密集区的产业带为核心，积极发展现代制造业、农副产品加工业和商贸物流业，通过产业发展，合理布局，优化结构，旧区改造，市政配套和新区拓展，实现经济、社会和环境的协调发展，建设成为产业发达，经济繁荣，设施完善，生态良好，具有山区城市风貌特色的现代化中等城市。（3）区域规划的具体内容l 产业空间布局根据罗定市产业发展现状和未来珠三角产业结构调整和转移进程的加快，重点实施“一群三带”战略，形成以中心城区产业集群和城镇密集区产业带为核心，带动周边地区经济发展的总体格局。一群“一群”指以中心城区为核心，带动周边乡镇（包括生江镇、华石镇和以承接珠三角产业转移为主的工业园）形成的产业集群。该区是全市经济发展的主导地区，包括中心城区范围内的附城街办以电子为主的高新产业园、双东街办东北部以电镀为主的工业园以及生江镇以针织为主的产业园。另外，考虑到珠三角地区产业结构调整和升级，劳动密集型产业将向外围地区转移速度的加快，以及本区交通区位优越，水电资源充足，规划期内在城区南部，素龙街办岗嘴至罗平镇黄牛木沿线，省道280附近一带规划建设产业转移园，并将其纳入城市规划区范围，统筹城市空间资源，主要是承接珠三角产业转移，以此带动本地经济发展。三带“三带”是指以现状发展基础较好的城镇密集区形成的产业带，包括“苹塘围底金鸡产业带”、“船步罗镜太平产业带”和“泗纶加益龙湾产业带”。其中，“苹塘围底金鸡产业带”主要是借助本地石灰岩资源丰富的优势，发展以建材为主的产业。 产业发展措施（一）营造良好的投资环境，促进生产要素向本地转移（二）加快推进农业产业化经营步伐（三）推进专业市场的建设，提高城市商业水平（四）突出产业优势，培育特色产业集群（五）建立行业创新中心，促进产业升级l 市域城镇体系规划城镇体系发展现状经过几轮乡镇行政区划的调整后，罗定市现辖罗城、附城、双东和素龙4个街道办，罗镜、船步等17个建制镇和3个农场。其中，罗城街办为市政府所在地。全市城镇发展呈现出明显的城区“一枝独秀”，其他城镇发展相对较差的极化结构。城镇沿交通干道分布明显。各小镇缺乏特色，千篇一律，大同小异，中心城区则缺乏滨江特色，城镇化质量有待进一步提高。城乡统筹发展战略（一）全面推进城镇化发展战略目前罗定市处于个别城镇规模急剧增长的城镇发展阶段。规划期内，遵循点-轴发展模式，采取集中发展战略，借助珠三角产业转移的机遇，优先发展城区，增强中心城市实力，加快向中等规模的生态城市转变；同时，择优发展中心镇，提升城镇发展质量。最终实现“集中、集聚、集约”的发展思路，由点到线到面地推进城镇化进程，使人口从农业向二、三产业转移，提高滞留农业人口的资源占有量和产量。 （二）加快农业产业化进程，提高农村经济效率加快农业产业化，加强对农村生产活动的市场引导和技术扶持，使乡村产品供给更好地与本地城市的需求互补，提高农产品经济效益，同时又降低农业生产成本，以政策和设施的共享促成这种互补。（三）实现基础设施与社会服务设施的共享改善农村基础设施条件，并提供充足的文化教育、职业培训、医疗服务等，在就业、教育、个人发展方面给予农业人口更多机遇，实现农业人口对学习机会、高质量生活的“可达性”，缩短城乡生活质量和成长环境的差距。（四）居住型态、居民组成多样化，提升乡村社区的品质为农村综合社区和中心村建设制定相应的建设标准和服务设施配套标准，同时以乡镇和村庄规划为依据引导居民的建设活动，在保持各乡村原有特色的同时，构建设施完备、建设有序、生态宜居的农村居住环境。l 市域总人口规模规划上层次规划对总人口规模的预测在“五普”人口调查数据的基础上，广东省城镇体系规划（2006-2020）对罗定市中心城区户籍人口和总人口进行了预测，按现状中心城区人口占市域人口比重折算出罗定市域的户籍总人口如下：2010年116-124万人，2020年140-160万人。云浮市域城镇体系规划（2003-2020）人口预测与城市化研究专题报告对罗定市域户籍总人口进行预测如下：2010年119.2万人，2020年129.1万人。市域总人口规模预测（一）市域户籍总人口规模预测结合2007年罗定市统计年鉴对罗定市人口变化特点及相关分析，预测2015年和2020年市域户籍总人口规模。（二）市域常住人口规模预测根据市域户籍总人口和外出劳动力的预测结果，并考虑罗定市外出劳动力带眷数量较少，可忽略不计，则全市常住人口为：2015年，全市常住人口106万人；2020年，全市常住人口124万人。l 城镇化水平规划城镇化水平预测主要是考虑农业生产可能转移出的劳动力总数和非农业生产农民进镇定居的比率以及城镇建设发展所能接纳的水平，并保证农业生产的稳定和持续发展。广东省城镇体系规划（2006-2020）提出“在全省城镇化水平从目前的55%提高到2010年65%的中高位城镇化过程中，城镇人口仍将主要向中心城市集中；而在继续向2020年75%-79%的高位城镇化阶段发展过程中，城镇人口向小城镇的集聚将加强，全省将从集中型城镇化进入广域城镇化发展阶段。” 按照广东省城镇体系规划（2006-2020），云浮市2010年城市化水平35-43%，2020年49-57%。按照云浮市城镇体系规划（2003-2020），云浮市2010年城市化水平48.1%，2020年60.1%；罗定市2010年城市化水平49.5%，2020年62.0%。本次规划对罗定市城镇化水平预测主要是采用借鉴分析法，即以上层次的规划为参考依据，并根据其非农化水平与城镇化水平的关系，近、中、远期分别取47%、53%和60%。l 城镇人口规模规划根据上述对罗定市常住人口和城镇化水平的预测，罗定市城镇人口的规模为：近期2010年约为42万人；中期2015年约为56万人；远期2020年约为75万人。l 城镇规模规划根据规划，全市总人口至2020年将超过124万人，城镇化水平上升至60%，城镇人口为75万人。按人均城镇建设用地90-110平方米进行控制，规划期末罗定市城镇建设用地规模为70-85平方公里。l 城镇空间结构规划综合考虑区位和交通条件，市域城镇的空间布局结构将规划形成“两核、三轴、三节点”的总体布局。“两核”以罗定市中心城区为市域中心，罗镜太平为市域副中心形成的两核。“三轴”“两横一纵”，即东西向的北部和南部两条横轴及南北向的一条纵轴。北部发展轴主要依托云岑高速公路、改线后的324国道和罗春铁路，以及352省道的横向发展轴，形成包括苹塘、华石、城区、生江、黎少、泗纶、加益、龙湾城镇发展轴。中部发展轴主要依托280省道的纵向城镇发展轴，形成城区、罗平、罗镜一太平城镇发展轴。南部发展轴主要依托369省道及部分县道的横向城镇发展轴，形成船步塘、罗镜太平、分界城镇发展轴。“三节点”苹塘、船步塘和泗纶为重点发展城镇，以重点镇为依托带动周边一般城镇的建设发展。l 城镇经济区划分根据罗定市自然资源条件、经济社会发展状况，与相邻城镇的经济社会联系密切程度等因素，将罗定市划分为3个城镇经济区，以此因地制宜的形成各经济区城镇发展的推动力，形成开放式的市域城镇体系空间格局。北部城镇经济区包括城区和周边的苹塘镇、华石镇、围底镇、金鸡镇、黎少镇和生江镇，面积为825.7平方公里，占全市总面积的35.48%，现状人口52.07万人，占全市的46.13%。该区依托高速公路、铁路和国道等综合交通区位优势，中心城区以附城高新技术产业园和双东工业园的开发建设为契机，并积极发展商贸、物流和房地产等第三产业，形成现代化的中等城市，其他城镇则依托城区综合服务中心，发展与中心城区互补性产业。南部城镇经济区包括船步塘镇、罗镜太平镇、罗平镇、连州镇和分界镇，面积为827.2平方公里，占全市总面积的35.54%，现状人口42.83万人，占全市的37.93%。该区重点建设罗镜太平副中心、船步塘重点镇，以便发挥其集聚效应，增强对本区的辐射作用，成为本区的经济增长点。本区主要发展加工制造业和休闲旅游业等。西部城镇经济区包括榃滨镇、泗纶镇、龙湾镇和加益镇，面积为593.4平方公里，占全市总面积的25.5%，现状人口18万人，占全市的15.94%。该区由于受地形的限制，交通不便，是罗定市经济发展相对落后地区。规划依托重点镇泗纶和榃滨镇区域交通节点以及各镇现状产业基础，发展五金、轻纺、机械等产业，强化产业聚集，建设专业镇，发挥门户作用。l 旅游发展规划旅游资源现状罗定市旅游资源丰富，据初步统计，全市共有旅游资源5大类，资源分布点或景点、景物共计约83处。现有城区集中了文化古迹十多处，主要有文塔（三元塔）、明清古城遗址（罗定州城）、罗定学宫、彭氏家祠、菁莪书院及道前井、大夫第、谭御史寿海公祠、楼脚民居、商会旧址、三罗日报社旧址、纪念碑与文化广场。此外，还有罗定古渡口、青云桥遗址、兴濂书院（罗城陈家祠）、天主教堂、博物馆等。上述文化古迹除文塔经修复已作旅游景点、御史公祠修缮后作为祠堂文化对外开放外，其余古迹存在着虽保存尚好，但挪作他用，或虽部分修复，但整体环境欠佳，或已经改建，但面目全非等状况。重点开发城市文化轴线开发建设泷江自然风光旅游轴（沿泷江从古城附近渡口顺江而下绕过文塔、青云桥、二桥止于三桥），根据沿河两岸景观，进行绿化改造，恢复宁静、妩媚的自然风光，建设泷江文化旅游休闲带。在现有“品茗居”基础上，增添水上游乐文化内容，提高档次。同时将新区与旧城结合为一体，形成文塔、天主教堂、御史公祠、楼脚民居的城市古文化轴线。l 交通规划综合交通规划目标强化罗定市作为广东省沟通大西南各省的枢纽门户地位，积极配合和引导城市空间拓展，构筑以铁路为龙头，高速公路和国道、省道为骨架的，完善、协调和高效的城市综合运输系统。公路规划高速公路功能定位：联系广州湛江、广州云浮两大发展轴，近期加强与珠三角的交通联系，远期完善罗定在广东省西部高速公路网中的节点地位，强化罗定市的门户作用。规划期内将有三条高速公路通过罗定市：广梧高速罗定支线（云罗高速、罗岑高速），东起广梧高速公路郁南县东坝镇，西接广西岑溪市；罗定至阳春高速公路；罗定至江门高速公路，西接罗岑高速，东珠江三角洲高速公路，完成广东省远期“福建漳州（省界）至广西玉林（省界）”通道建设。主要公路结合国道、省道布局，本次规划在市域范围形成“三横三纵”的交通网络，一方面贯通中心城区与其他乡镇的联系，另一方面加强同周边城市的联系。三横：国道324线改建中心城区至苹塘路段，起点在罗定三桥，经罗城、双东、华石，终点在苹塘圩乡东面与现324国道连接，长约20公里，按一级公路标准建设。省道352线中心城区至黎少镇，按一级公路标准建设，黎少镇至市界段根据山区地形情况按二级公路标准建设。省道369线罗定南部主要发展轴线，联系船步塘、罗镜太平、分界等镇。改建船步镇至280省道段，全线按一级公路标准建设。三纵：省道280线罗定中部主要南北向发展轴线，联系罗定中心城区、素龙、罗定机场、罗平、船步塘、罗镜太平等区、镇，全线按一级公路标准建设。西部联络线联系榃滨、泗纶、连州、罗镜太平等镇，全线根据山区地形情况按二级公路标准建设。东部联络线国道324省道369联络线，联系金鸡、船步塘等镇，全线按二级公路标准建设。高速公路图例国道省道铁路县界线县城港口与航道规划由于上游植被破坏、水土流失严重以及小型水电站的建设，罗定江下游水道已淤塞，并失去了航运能力。另外，罗定江属于西江一级支流，航运对于产业发展的支持力度不大。罗定市对外水运主要依靠位于豫南县的南江口港口，今后主要是加强与南江口之间的交通干线建设，缩短与南江口的交通距离。除此之外，对罗定江进行整治，加强上游植被的保护，撤销部分小型水电站，增加罗定江水流量。以罗定江为依托，充分发挥“一河两岸”的环境优势l 居住用地规划用地现状城区现状居住用地分布比较零散，总用地面积为1220.32公顷，占城市建设用地的67.87%，人均面积74.41平方米/人。 目前居住用地存在着以下问题：u 用地过多，浪费严重u 公共配套设施相对缺乏u 建筑无特色，影响城市景观u 旧城人口密度较高， 居住质量较差规划布局规划城区居住用地以二类居住用地为主，结合城市总体布局的要求，居住用地主要分布在老城区、东部新区和南部新区。规划期末，居住用地为1280.93公顷，占城市建设用地的36.34%，人均用地36.60平方米。其中，核心组团规划居住用地794.71公顷，占居住用地的68.70%；北部组团规划居住用地145.44公顷，占居住用地的12.57%；东部组团规划居住用地216.60公顷，占居住用地的18.72%。规划充分考虑城市居住空间分异特征、基准地价、自然地理环境、交通区位等因素，将城市居住用地划分为10个居住片区（详见中心城区居住用地规划图）。（一）以“一江两岸”改造和东部新区建设为重点，将东部新区打造为城区的居住中心；加快江北沿江片区和南部新区的居住区建设，提升居住水平；疏解旧城区人口，加快城中村改造，改善人居环境。（二）合理调控房地产开发建设规模，积极引导新区居住区集中成片开发，严格控制旧区居住用地的零散开发。对于旧城区，应着力于旧城整体环境的改善和经济活力的提升，采取相应的改造策略，置换用地功能，增强发展活力，调整路网布局，疏导对外交通，美化景观环境，增加公共空间和公共绿地，完善配套设施，加强政策引导，理顺改革机制。（三）提高居住区规划建设水平，降低开发强度，完善配套设施，提高居住环境质量。（四）加快“城中村”改造，实现农村集体土地向城市国有土地的转换，村庄向城市型居住区的转型，改善人居环境。l 工业用地规划布局用地调整罗定江南岸罗城街道办范围内企业，包括布染厂、麻织厂、化工厂及其他零散分布的小型企业，规划建议逐步搬迁至北部产业片区，留足城市滨水生活岸线。旧城区内多为国有企业，如水轮机厂、无线电厂等，占据城区商业黄金地段，而且由于城区建设的包围，企业发展没有扩展用地，规划建议统一外迁。城区西部多为制鞋、制药及相关产业，初步具备产业集聚。但污染型企业将对中心城区西部良好的生态环境带来破坏。规划建议近期通过政策扶持，帮助具发展潜力企业搬迁至北部产业片区。规划布局结合产业发展基础、产业发展战略、城市用地扩张方向和区位优势条件，将中心城区工业用地分为两大组团，将零星分散在旧城区的工业用地进行搬迁，集中到园区内，共享城市市政设施。规划期末，城区工业用地总面积为642.67公顷，占总建设用地的18.21%。其中，一类工业用地为242.37公顷，集中于附城高新技术园区内，二类工业用地为293.93公顷，集中于双东环保工业园区内，三类工业用地为106.37公顷，集中于粤泷发电厂周围。双东工业园区：罗定中心城区工业用地集中区，依托铁路和高速公路的交通优势，建设罗定制造业的基地，统一规划建设，充分发挥产业园区的优势。规划用地约416公顷。附城高新技术产业区：依托现有的雅达电子厂，引进高新技术企业，以高新技术产品的生产为主，通过技术创新带动罗定市制造业的升级。规划用地约242公顷。同时，为兼顾一些村镇发展的要求，适度开发一些必要的独立工业点，允许一些规模较大、效益较好、环境污染不大的企业继续分散存在，但须经过论证，科学布局，严格控制。l 景观规划结合新区的发展和旧城改造建设部分居住区级公园，进一步完善沿泷江的绿化带，体现“一江两岸”滨江城市特色。规划要求建设城市道路两侧的绿化防护带，铁路和高速公路两侧的防护绿带基本建成。“一河两岸”滨江工程近期用地发展方向和布局近期主要是伴随着城市中心的南迁，带动城市向南拓展。同时，加快东部城区的建设，和南部新区一起成为旧城人口疏散之地。加快双东环保工业园和附城高新技术园的开发，以满足经济迅猛发展的需要。旧城片区近期建设的重点是旧城改造，加快其内工业企业的外迁，改善滨河环境，形成良好公共空间，呈现滨河城市的特色。 近期主要建设项目（一）对外交通1、建设云岑高速公路和罗岑铁路，突出门户位置的重要性。2、依托火车站和高速公路便利的外对交通条件，完成火车站物流中心的建设。3、改造提高城区外围国道、省道等级。（二）城市道路近期规划道路广场用地240.19公顷，占建设用地的10.56%，人均10.92平方米。从城市功能和用地拓展需要出发，拉开南部新区、东部新区、东部产业片区和江北片区的初步道路框架，同时提高完善老城区的路网。5、 小结历史名城，潜在客户众多从上文可以了解到，罗定历史悠久，是广东省首批历史名城之一。虽然罗定人均经济指标处于广东省中下水平，但罗定人口数量达127.5万，为房地产市场提供充足的客源。政府解放思想，通路引资在规划方面，政府利用对外交通的利好，为招商引资创造良好条件。广梧高速罗定支线、罗岑铁路的规划与施工，打通了罗定这个西南门户，使罗定能全面融入区域合作中去。依据罗定市的主要经济联系方向及未来交通条件的改善以及相对区位的变化，将全面融入区域合作的道路概括为“东融、西连、南调、北优”。居住用地三足鼎立，环境最受关注规划城区居住用地以二类居住用地为主，结合城市总体布局的要求，居住用地主要分布在老城区、东部新区和南部新区。“一河两岸”工程和重点文物保护区规划为泷江两岸的发展提供良好的环境载体，该区域有能力成为休闲娱乐、生活居住的优质区域。规划人口大增，城区用地规模扩大从上述规划中，全市总人口至2020年将达到140-160万人，城镇化水平上升至60%，城镇人口为75万人。按人均城镇建设用地90-110平方米进行控制，规划期末罗定市城镇建设用地规模为70-85平方公里。城市规划对房地产的影响研究区域房地产发展，首先要了解区域经济情况及区域发展规划。区域经济情况好坏直接关系着项目的成败，区域发展规划能为项目带来怎样的发展机遇。上述交通规划的优势，垫定了罗定的城市地位，正所谓“路通财通”，有了完善便捷的交通配套，招商引资如虎添翼。有企业就有需求，同时促使罗定经济发展，对房地产市是一个正面的影响。现代城市人口的增涨，城市规模的扩大，是通过房地产建设来实现的，罗定市城镇规划建设用地的激增正好为房地产发展提供机会。而居住用地的规划与“一河两岸”、文物保护、旅游发展规划为本项目提供了发展定位的依据。二、 商业市场分析1、 罗定市主要商业分区和商业整体环境在前面的整体经济环境分析中已经介绍，罗定由于发展起步时间比较晚，产业结构相对比较单一，是属于刚刚从农业转型为制造业的城市，这就导致了罗定目前商业业态和产业链形态比较原始，在我们调查中发现，罗定市的主要商业集中在陇洲路、龙园路、人民路、工业路和兴华路上，其经营方式也是早期的临街店铺散户经营，即传统的第一代商业经营模式。一个城市商业的发展模式一般经历以下几个过程：第一代商业经营模式：由当地居民租赁或者购买临街店面进行经营，经营品类不进行区分，产品形式混杂，商业环境差，这一期间主要经营和主要购买的产品集中在日常消费和餐饮行业，如目前罗定市的人民中路，购物环境差与人民日益提高的生活水平严重脱节，属于被淘汰商业形态。第二代商业经营模式：在第一代商业模式不断向前发展的情况下，经营者逐渐有意识的向一个区域靠拢，并且在同一地点经营同类产品，以增加这个品类的知名度，吸引更多客户，这就是专业街出现，如目前罗定的陇洲路装潢五金街、龙园路电器街和人民南路的摩托街等，第二代商业模式的高级形态就是专业市场的出现，在专业街发展到一定水平后，经营者群体不断壮大，旧的建筑被拆除建设高楼，一些品类就转向专业市场中经营，如服装、电器等，在罗定市来说，龙园路就是即将进入第二代商业经营模式顶点的一个区域。第三代商业经营模式：目前在二线城市中开始兴起，主要特点是经营产品不再单一，人们购买与休闲同时满足，也就是一般提到的一站式购买，主要标志是“购物广场或mall”的出现，但是这一商业经营模式需要城市实力很高，所以在中国目前二线城市很难成功。随着中国城镇化进程不断加深，商业形态也必将从低级向高级发展，目前罗定市的商业经营模式处于第一代向第二代转型的重要过程，在我们调查中可以看到，罗定市整洁的专业街和凌乱的日杂店同时存在，但无论如何商业的发展是不可逆转的，特别是在2006年以后，罗定市商业发展速度加快。2、 主要商业街区情况商业街区研究主要包括对商业街区的商业业态、铺位面积、租金和销售价格等情况的调查研究。在本次商业调查中，我们主要划分了四个重点区域：l 目标物业区域（泷洲中路）；l 以市政府为中心的老城区（人民南路）；l 以陇洲南路和人民南路交汇为中心新兴商业区；l 以陇洲中路和龙园路交汇为中心的事业单位集中区域；各个区域的调查统计数据如下：德保商业广场：德保商业广场位于罗定市泷州中路，距离罗定市中心城区商业中心位置约2km路程，占地面积11200平方米，商业部分楼高4层，其中地下两层、地面两层，每层11200平方米，总经营面积约44800平方米，由佛山市三水德保房地产投资有限公司兴建。德保商业广场负二层为肉菜市场，负一层及一层为大型家私城，二层暂时空置，空置前经营男女服饰及大型超市。据介绍，德保商业广场是目前罗定市单层经营面积最大的商业广场，二层超市由德保房地产投资有限公司自营，刚开业时生意很旺，吸引了大多数中心城区及部分周边乡镇的消费者至此消费，但自从位于泷洲南路同富广场二层的爱家超市开张后，该超市的生意额就不断下滑，由于供货商商品价格偏高，不具备市场竞争优势，最终导致关门结业。该物业二层以上为6层住宅。具体情况如下：楼层楼层建筑面积（平方米）业态租金售价管理费（元/月）实用率出租率-2F11200肉菜市场不详50%-1F11200家私城不详只租不售不详100%1F11200家私城不详只租不售不详100%2F11200男女服饰、超市不详只租不售不详0%注：如租赁该物业二层，具体价格另议。盈富广场（人民中路）：盈富广场位于罗定市中心城区商业中心位置，处于黄金地段，项目旁为罗定市的传统商业街。项目为地上三层，商业面积约为6000平方米，每层约2000平方米。该商场于2008年开业，目标消费者为青少年，总体规划为一层服装品牌店，二层为自主品牌及潮流店，三层为游戏中心及网吧，刚开业出租率达95%以上，但整体经营管理有问题，现在首、二层铺位均有部分铺位空置。据闻该商场做不旺的其中一个缺点是没有停车位。具体情况如下:楼层楼层建筑面积（平方米）业态租金售价管理费（元/月）实用率出租率1F2000服装品牌店85元/方不详包含在租金里80%2F2000自主品牌及潮流店40-70元/方16000元/方包含在租金里70%3F2000游戏中心及网吧不详不详不详100%人民中路、大新北路交界处街铺：人民中路与大新北路交界处，正对盈富广场，临近的人民路-保定路商圈是目前罗定市首屈一指的商业街区。人民路与大新北路的商业形态早在上世纪已经形成，商业氛围较其他商业街区占优，业态以百货及日用系列为主，乃罗定市民日用采购的集散地，但“脏、乱、差”的经营现状令人印象深刻；具体情况如下:楼层楼层建筑面积（平方米）业态租金售价管理费（元/月）实用率备注街铺约40徐其修凉茶100元/方只租不售无100%搭有夹层街铺约40熳洁儿内衣100元/方只租不售无100%搭有夹层同富广场同富广场位于罗定市人民南路、泷州路及大岗东路的交汇处，形成了新兴的“同富”商业圈，现建成面积约2万多平方米，配有足够停车位。具体总规划为：一层街铺主力商家包括肯德基、以纯等，室内业态为药店、金铺、手机及特价大卖场；二层为爱家超市，人流比较多；三层为苏宁电器，人流相对较少，该层另有一家电影院已结业关门。同富广场是罗定市目前人气最好及规模较大的综合性商业中心。具体情况如下:楼层楼层建筑面积（平方米）业态租金售价管理费（元/月）实用率出租率1F约7000品牌店及特卖场不详只租不售包含在租金里100%2F约7000爱家超市不详只租不售包含在租金里100%3F约7000苏宁电器不详只租不售不详80%合生广场合生广场位于罗定市人民南路及园前路的交汇处，处于旧城区商业中心，规划用地面积16651.42，现建成面积约3.7万多平方米。具体总规划为：一层银行、品牌金饰、化妆品、皮革、鞋类、麦当劳；二层休闲服饰品牌、运动品牌；三层美食城、超市；四层时尚潮流、自创品牌；五层休闲会所、KTV，目前该项目一、二、三层已经出售完毕，只剩下4、5层可供出租。具体情况如下:楼层楼层建筑面积（平方米）业态租金售价管理费（元/月）实用率出租率1F7000银行、品牌金饰、化妆品、皮革、鞋类、麦当劳不详5至10万元/不详80%0%2F7000休闲服饰品牌、运动品牌不详3万元/不详70%0%3F7000时尚潮流、自创品牌不详3万元/不详70%0%4F7000美食城、超市不详不详不详70%0%5F7000休闲会所、KTV不详不详不详70%0%旧城区商业中心：罗定市老城区商业街主要为罗城镇人民路、宝定路，附近有匹克、李宁、耐克、班尼路、佐丹奴、361、乔丹等品牌，其中大新市场商品丰富，但体量不大，市场附近形成日用品步行街。该旧城区商业中心人气最旺，拥有罗定市最大的消费群体，并辐射周边城镇。在老城区商业街位置街铺一般租金约为100元/左右，保定路附近街铺为罗定市租金最贵地段，租金达到200元/，实用率为100%。下表为罗定老城区商业情况：地点人民路保定路园前路大新北路泽汇路经营定位中高档服饰皮具、家电医药、美容日杂、副食服饰电讯糖烟酒家电等日杂成衣副食粮油服装皮具美容美发文具商品档次中高档中档低档中低档中低档消费群体2050岁左右中产阶层1830岁为主的中青年群体泛群体泛群体1830岁为主的中青年群体各街区行业情况：龙园西-人民中路行业分类汇总表行业分类数量（间）面积（平方米）手机通讯1940-400电脑IT740-220银行370-500餐饮270-200电信服务270-200茶行240-70婚展270-500美容美发240-200家电140眼镜1150药店1110音响、IT配件140服装150家俱1110旅业11000其它440-350合计5040-1000龙园东路行业分类汇总表行业分类数量（间）面积（平方米）电脑IT322-100政府单位3/银行2200-700餐饮190超市1230服装172婚展1135家俱172市政配套1/药店145邮政服务1/中介服务1/其它1216合计1822-700泷洲路行业分类汇总表行业分类间隔数量每间租金装饰建材44政府单位/11/粮烟酒/6/旅业/4/餐饮约3*7.53约1000元/月五金约3*7.53800-1000元/月银行/3/从上面汇总表看出，罗定的商业经营模式处于第一代向第二代转型的过程，部分商业街区已形成较明显的商业行业划分。如下图所示，罗定的手机通讯、电脑IT、金融等高端行业主要集中在龙园路，泷洲路则主要集中有五金、装修建材等行业。兴华一路有家庭装修装饰等行业。人民路由于比较长，人民北由于属于老城区所在地，而且靠近罗定中心，便民商业与书店最为集中。由于罗定客运站位于工业一路之上，中低档旅馆业最为集中。泷洲路以五金、建材为主龙园路以手机通讯、电脑IT、银行为主工业一路以旅业、服饰为主人民路以书店、便民日用商品为主同富商业广场主要以品牌连销店及购物商场为主兴华一路以家庭装修装饰为主上述除人民北路属老城区外，各路段均属于新兴商业街区。新兴商业街区的商业形态较老城区大部分地段高档，科技含量高。三、 其它信息1、 罗定居民收入：低层员工工资800元/月，一般民企员工工资1200-1300元/月、事业单位员工1800-2000元/月，公务员工资2000-3000元/月；2、 罗定中心城区居民生活习惯较为休闲，夜间活动有吃宵夜、开房打麻将、酒吧KTV消费、泡网吧等；3、 罗定市中心城区中低档宾馆在周末入住率达九成；4、 房地产市场信息：位于人民中路的合生广场均价为3700元/方，管理费为1.1元/方；位于迎宾路的阳光家园均价为3500元/方，管理费为1元/方；5、 市区内公交系统不太发达，市民主要代步工具为单车及摩托车；周边乡镇居民到罗定中心城区乘公交费用约58元；6、 由于罗定市中心城区面积不算大，舆论传播速度较快。四、 总结综上所述，就经营商业来说，罗定的商业经营模式处于第一代向第二代转型的过程，部分商业街区已形成较明显的商业行业划分。虽然现阶段工薪阶层购买能力不强，消费的理念和模式还处于初级发展阶段，但就未来的增长发展形式来看，还是具备较大潜力的。在本次商业调查中我们发现了一些问题，例如罗定中高档消费人群很多喜欢在周末去一些一二线城市购物，却很少在本地消费，究其原因无非是购物环境脏、乱、差，商品种类不齐全、档次低，售后服务不到位等等，但却从另外一个方面说明大量的民间资本并没有运用到当地的经济环节中。举个例子，在我们调查中发现罗定市区主要商业区域的租金相对比较高，在我们走访过程中，店面的经营者对租金的反应却比较随意，也就是说市场已经认同了这一租金标准，如在人民中路街铺（4m*10m）每月租金在4000元左右，租金每平方约为100元，按照商业一般1215年回报比率，销售价格可达18000元/平方米，又如位于人民中路新建的合生广场，其裙楼商业部份销售价格达到30000100000元/平方米，仍然有市场，足以看出罗定市区的居民其财富实力还是很强的。本次考察目标物业之一的德保商业广场，其商铺销售情况不理想，导致发展商自己经营超市，待聚积商业氛围后方重新销售商铺。但无奈发展商又无此方面经营经验，一年后超市关门结业。德保商业广场自身有两个弱点：其一，项目地理位置已经偏离城市中心核心商圈，周边缺少商业气氛；其二，其自身规划布局等方面不合理；若要改善这两个弱点盘活整个商场，风险很高且开发周期长，因此不建议开发该商业广场。本次考察另一个目标物业是位于龙园路与泷洲路交界处的工商局大楼，该物业正处两大商业干道的交界外，可视性、可达性强，如上文所述，龙园路以手机通讯、电脑IT、银行为主，泷洲路以五金、建材为主，属新兴商业街区，商业经营模式均具备由第一代向第二代转型的特征，潜力巨大且在业态的选择上有充分的调整空间，相对于老城区商业中心，新兴商业街区的商业形态较为高档，科技含量及产品附加值高，前景看好。该物业的具体数据暂时不详，在此仅依照上文作简单规划建议，建议如下表：楼层楼层建筑面积（平方米）业态1F约5000天河城超市（现有）、银行、手机、通讯产品、零配件维修2F约5000大型家电、IT产品、影音器材3F约5000IT配件、日用小家电、五金配件4F约5000二手交易区5F约5000餐饮、休闲洽谈区、办公、仓库6F约5000商务酒店开 发 部 2011年1月28日 第 29 页 共 29 页