金融街区域市场补充调研

新加坡GIC金融街项目北京金融街写字楼市场调研补充报告The Complemental Report of Beijing Financial Street Office Market Research北京中原房地产经纪有限公司Beijing Centaline Property Consultants Ltd. Co. 2005年6月June, 2005中原地产根据GIC之委托，针对5月9日提交的北京金融街写字楼市场调研进行了如下补充调研:1. 金融街写字楼大业主购买后用于出租的面积2. 几类重点客户在总体写字楼需求量中所占的面积、数量及其比例情况。重点客户包括：a) 省级金融企业、机构驻京办事处b) 金融业相关服务企业c) 电信、能源行业相关服务企业d) 其他，如贸易、房地产业等。基于上述要求，中原地产进行了相应的补充调研，本次补充调研涉及的楼盘包括：国际企业大厦、通泰大厦、投资广场、平安大厦、富凯大厦、远洋大厦、国际投资大厦、鑫茂大厦、北京国际金融中心、北京国际金融城、百盛大厦。其中，百盛大厦由于在开发/经营主体、品质以及客户群体方面与金融街整体特征存在较大差异，因此，中原地产虽对其进行了数据搜集，但未列入本次报告的分析样本。本次调研的客户数据信息均为各大厦现有客户，不包括历史数据。本报告的数据采集、修正以2005年6月17日为最后期限。1.大业主出租之面积在前次报告中，中原地产已经针对非完全自用项目可供租/售面积情况进行的专题非，在此不赘述。此次重点针对已销售存量项目中，大业主在自用部分后，对外出租的面积进行调研，调研情况如下：表1：大业主对外出租情况表大厦大业主购买部位及面积自用出租备注富凯大厦长江三峡20000部分部分富凯大厦证监会A座（50000）100%0富凯大厦华夏基金3000不详不详富凯大厦华安基金2000不详不详远洋大厦国家开发银行1层（6200）全部自用0大厦约40%的面积归20个业主所有，其中对外租赁的面积约为3000-4000平方米远洋大厦太平洋保险1层（6200）全部自用0远洋大厦深圳发展银行1层（6200）全部自用0远洋大厦国际贸易促进委员会1层（6200）全部自用0远洋大厦红塔兴业投资有限公司2000全部自用0平安大厦平安保险560003000022000开发商投资广场中国银行7000不详不详大厦约90%的面积归80多位业主所有，其中自用和出租的面积各占一半（约有15000-20000平方米的出租面积）投资广场中信实业银行10000不详不详通泰大厦交通银行A座大部分（20000）绝大部分自用2000通泰大厦华夏基金3000全部自用0国际企业大厦华泰保险9600不详不详国际企业大厦银河证券35000一半（17500）一半（17500）国际企业大厦中国网通4000不详不详百盛大厦马来西亚金狮团、中国工艺美术总公司全部（60000）4600014000开发商国际投资大厦国家电力集团B、C座地上（67000）B座及C座部分（55500）C座部分（11500）国际投资大厦中国海洋石油集团D座（26400）全部自用0国际投资大厦国家开发投资公司A座及全部地下面积（50000）全部自用0开发商鑫茂大厦保监会北楼绝大部分（60000）自用F11以上面积及F1、F2的部分面积F7-F9及F1、F2的部分面积对外出租（约8000）鑫茂大厦银监会南楼（67000）部分自用部分出租鑫茂大厦中国人寿北楼F4-F6（6300）0全部出租北京国际金融中心中国再保险北座大部分5层北京国际金融中心金融街洲际酒店南座全部自用0北京国际金融中心南座部分全部自用0北京国际金融城北京银行B座大部分少数北京国际金融城中国人寿A座自用不超过2000040000左右2.针对重点客户所占面积、数量比例及集中区间的分析分类说明：此次调研中共将金融街区域的写字楼客户分为十五大类，主要包括：（1） 金融类，主要包括：金融类中非保险及银行类企业，如：基金、信托、担保、期货等；（2） 保险类，以保险企业为主，包括：财产险、寿险等，但不包括：保险经纪；（3） 银行类，指各类银行，包括外资、中资；（4） 电信类，指通讯类企业及设备供应商等，如：电信、网通等；（5） IT类，信息技术企业，包括：网络公司、软件研发、网站等；（6） 律师事务所（7） 会计师事务所（8） 房地产/物业，以房地产开发企业为主，亦涵盖物业管理；（9） 能源，包括石油、有色金属等（10） 商务服务，包括：保险经纪、房屋经纪、广告、咨询、知识产权保护等；（11） 传统产业，包括：机械加工、汽车、食品等行业；（12） 政府/机构，包括：政府主管部分及国内外的机构；（13） 大型企业集团，指业务综合的国有大型企业集团，如：中远集团等；（14） 其他，包括：贸易、教育、美容等非主力行业；（15） 不详，指暂时无法确认的企业；2.1需求面积分析表2：金融街区域各项目客户使用面积情况表：类别国企大厦通泰大厦远洋大厦投资广场平安大厦富凯大厦国际投资大厦总计面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例金融3009333.63%2459833.36%52886.0%399317.0%444817.0%1177312.0%176420.0%8195720.0%政府/机构23222.59%61078.28%1025311.6%00.0%23809.0%5450055.0%00.0%7556218.0%银行48255.39%2260030.65%1893021.4%1000041.0%00.0%45005.0%00.0%6085515.0%企业集团00.00%40005.42%3100035.1%00.0%00.0%00.0%00.0%350008.6%保险57886.47%32604.42%82409.3%00.0%916735.0%00.0%00.0%264556.0%电信86529.67%40805.53%27993.2%10314.0%323012.0%3530.0%00.0%201455.0%律师11861.33%23003.12%11411.3%18748.0%6833.0%67507.0%487856.0%188125.0%能源18002.01%20002.71%13241.5%00.0%10004.0%1125011.0%00.0%173744.0%商务服务84449.44%8501.15%21102.4%419617.0%10164.0%5711.0%00.0%171874.0%IT类1228013.72%1000.14%7920.9%1170.0%11004.0%9221.0%00.0%153114.0%房地产/物业41414.63%20002.71%19802.2%8273.0%00.0%40094.0%3404.0%132973.0%传统行业56756.34%8251.12%9251.1%3251.0%11695.0%13731.0%172920.0%120213.0%其他15361.72%4150.56%34723.9%5602.0%1000.0%17002.0%00.0%77832.0%会计20002.23%5010.68%1350.2%12765.0%6002.0%00.0%00.0%45121.0%不详7440.83%1000.14%00.0%00.0%9583.7%5001.0%00.0%23021.0%8948673736883892419925851982018711408573如上表所示，金融街区域内金融类企业客户占据绝对主力，如将银行、保险统一列入金融类企业，则金融类企业客户将占据金融街实际使用商务面积的41%，其次为政府/机构为18%、企业集团为8.6%，电信类企业为5%。图1：不同类型企业使用面积情况表图2：不同类型企业使用面积比例情况2.2客户数量分析表3：金融街区域各项目客户数量情况表：类别国企大厦通泰大厦远洋大厦投资广场平安大厦富凯大厦国际投资大厦总计数量比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量比例金融3227%1323%817%920%1026%1437%229%8825%商务服务1311%47%49%1227%411%38%00%4011%IT类2017%24%24%24%411%13%00%319%传统行业87%712%24%37%13%411%229%278%其他54%47%817%37%13%411%00%257%保险54%47%37%00%718%00%00%195%电信54%35%37%24%38%25%00%185%银行76%47%49%12%00%13%00%175%律师11%24%24%511%25%25%229%165%房地产/物业76%12%37%37%00%13%114%165%政府/机构22%59%37%00%13%25%00%134%不详76%12%00%00%38%25%00%134%会计22%35%12%511%13%00%00%123%能源33%24%24%00%13%25%00%103%企业集团00%24%12%00%00%00%00%31%117100%57100%46100%45100%38100%38100%7100%348100%如上表所示，金融街区域内金融类企业客户在使用面积和数量上均占据主力，而银行、政府机构等大型企业或机构、部门，尽管占据较大的面积，但其数量却相对较少，是典型的大客户；以银行为例，不足5的企业数量却占据了15的使用面积；而与之相反，商务服务类企业规模通常较小，企业数量为11而使用面积仅为4。图3：不同类型企业数量情况表图4：不同类型企业数量比例情况图5：各类客户平均面积情况2.3中外资客户构成分析表4：金融街区域中外资客户比例情况：中资外资合资不详总计数量比例数量比例数量比例数量比例数量比例国际企业大厦8931%1949%444%556%11734%通泰大厦5017%410%111%222%5716%远洋大厦3813%615%222%00%4613%投资广场4214%38%00%00%4513%平安大厦3111%410%111%222%3811%富凯大厦3512%25%111%00%3811%国际投资大厦62%13%00%00%72%29184%3911%93%93%348100%如上表所示，金融街区域仍以中资客户占据绝对主力。由于样本的调整，较之前次提交的报告，客户比例有所变化，但就整体趋势而言基本保持一致，同时也进一步验证中资客户在金融街区域占据绝对主力。中原地产认为：金融街现有的客户构成情况，一方面充分表明金融街作为政府统一开发、统一建设的商务集中区域，在区域整体建设的过程中，得到了政府较大力度的扶持，有众多的政府机构、大型国有企业集团坐落于此。如：中国工艺美术总公司、华融资产管理公司等；另一方面，也源自于此类政府机构、国有企业在选择办公物业时，会更为偏重于选择长安街西线的项目，如：保监会等。2.4金融类客户深度分析表5：金融类客户深度分析表银行保险金融类合计数量171988124比例14%15%71%100%面积608552645581957169267比例36%16%48%100%通过观察金融街区域内金融类客户的构成情况，显示：银行是金融类企业中对于写字楼面积需求能力最强的一类客户群体，其次是保险公司，而其他类型的金融机构，包括：证券、基金等，其需求能力水平参差不齐，个别需求能力请的基本可消耗整层、多层写字楼面积，但也存在大批写字楼需求仅为100-200平方米的小型客户。图6:金融类客户需求能力分析图2.5驻京机构专题分析根据公司委托，中原地产针对外地、省级金融类企业、机构驻京办事处进行了专题分析研究，具体情况如下：表6：省级驻京办名录序号名称大厦名称企业性质面积房间号1南方基金管理公司北京分公司富凯金融类基金14010082南方基金管理公司北京分公司富凯金融类基金225017013申万巴黎基金管理公司富凯金融类基金30010074天治基金管理有限公司富凯金融类基金380703A5民安证券公司国企金融类证券12811036坦伯顿国际股份有限公司北京代表处国企金融类10611087东莞证券有限责任公司国企金融类证券12517048纽约银行北京代表处国企银行15811299长城证券有限责任公司北京总部国企金融类证券3001123-112410长城证券有限责任公司国企金融类证券6001027-103011道亨证券有限公司北京代表处国企金融类证券30021512招商银行北京办事处国企银行5001137-114013美国威士国际组织（亚太）有限公司北京代表处国企银行6001526-2914西南证券有限责任公司国企金融类证券2417401-20、431-3215美国北美洲保险公司北京代表处国企保险1751F1816道亨银行国企银行15182117高诚资本有限公司国企金融类投资167123818中国比利时直接股权投资基金国企金融类基金2751038-103919中城资产管理有限公司国企金融类资产管理500162320河北华正有限公司国企金融类投资0不详21浙江信托投资股份有限公司国企金融类投资0不详22华安基金管理有限公司北京分公司平安金融类证券20090623华泰证券有限公司北京管理部平安金融类证券626 1209-121124华人财产保险股份有限公司北京代表处平安保险100121625澳大利亚西太平洋银行有限公司北京代表处通泰银行10061126交行总行驻京办事处通泰银行600010-12F27澳洲会计师工会北京代表处远洋会计135201A28山西证券有限责任公司远洋金融类证券40040629倍利证券（香港）有限公司北京代表处远洋金融类证券17640930深圳发展银行北京分行/北京代表处远洋银行3700F531中国太平洋人寿保险北京分公司远洋保险7300F632民安投资管理有限公司国际投资金融类投资32530333华商基金管理有限公司（筹）国际投资金融类基金143915F31649.66表7：省级驻京办所占金融现有金融机构中的比例情况研究显示，外地金融类企业驻京机构在金融街整体客户中占据了较高比例，究其原因，这与中国人民银行、银监会、证监会、保监会这几大金融类监管机构坐落在金融街有着十分密切的关系。3.金融街区域各类客户选址特点分析 金融街区域内客户以中资及大型国有企业、机构为主，同时金融类客户占据绝对主力。分析其各类客户选择金融街区域的主要原因，包括：1、 政府规划引导根据1992年国务院要将金融街区域建设成为国家级金融中心的批复，大型国有银行的总部都纷纷落户金融街区域，其中，包括：中国人民银行、中国建设银行等；此外，金融投资、信托基金、保险等国有的金融类企业也多选择在金融街或周边区域设置总部。由此，政府部门对于国有企业或机构的引导起到了决定性的作用；2、 地缘优势金融街地处“中华第一街”长安街与西二环的交汇处，不仅靠近政治决策中心；同时也靠近国家直属机关、各大部委以及国有大型企业总部最聚集的区域。而随着经济发展及企业机构重组的需要，此类大型企业在进行办公物业重新选址时，金融街区域依托其特有的地缘优势成为此类大型企业的首选区域。3、 安全性原则政府机关、大型国有企业出于避免经济问题的考虑，在选购置办公物业时，多采用集体决策，并尽量选择具有同样国企背景的开发商企业进行合作。而金融街区域是由上市公司金融街控股统一开发建设，能够充分得到政府机构及大型国有企业的认同。而同样在金融街区域的民营开发企业在实际交易过程中，就会受到一定程度非质疑。4、 内部联系优势金融街控股作为国有企业与在区域内进驻的各类政府机构及国有企业有着千丝万缕的联系，而此类国有企业和政府机构可充分利用其良好的内部联系优势，在选择物业、成交价格、成交条件等方面占据主动。如银监会入住金融街区域，不仅可以获得低于市场标准的成交价格，并可利用物业置换、减免土地出让金等形式，进一步压低成本。5、 鼓励政策的吸引为进一步将金融街区域建设成为国际化的金融中心，西城区政府亦下大力度吸引国际化金融机构的进入，并推出一系列优惠政策进行鼓励。6、 其他金融街区域内主力企业、机构的进入主要受到众多非市场因素的影响，而相部分商务服务企业的进入则主要是受到主力产业的吸引。如金融街区域存在大量的会计、律师事务所，这与金融类企业众多，专业服务相对集中有着密切的关系。22北京金融街写字楼市场调研补充报告