济南万达商业广场投资指南

济南万达商业广场投资指南 软文稿 200317关于我们与国际商业接轨的济南万达商业广场一杯咖啡，一曲乐章，一支风干的玫瑰，甚至一款别致的时装，都会让您回味并憧憬精彩。济南万达商业广场在不久的将来会是您追寻梦想的地方。 一个世界名牌的演武台，一个国际潮流的策源地，让您明天游历世界的顶级天堂。这里体现着英国的贵族气质。在伦敦邦德街时装店中经常可以发现皇室贵裔，贵族的血统、特殊的地位赋予她们高贵的气质。淑雅大方的条纹、格子随着爵位一起继承下来。黑色、米色、驼色等色彩在皇室代代相传这里彰显着法国的绅士风范。在巴黎拉德芳斯随处可见绅士的华贵风范和淑媛的名流气质，深色的礼服、前卫的群装、别致的胸针无不传递着法兰西文化无尽的浪漫与时尚这里流淌着意大利的热情奔放。在意大利翡冷翠到处弥漫着文艺复兴后的经典传奇，高贵典雅的皮具、小巧精致的坤包、做工考究的时装都默默传递着意大利人的热情奔放这里演绎着美国的豪迈气概。在美国纽约第五大道时装店中经常看见爽利干练的女性，一身剪裁精妙的灰色裤套装，或是奢华雅致的黑色裙套装，轻而易举将雍容华贵，智慧聪颖集于一身，美国多元文化的豪迈气概得到集中诠释济南万达商业广场展现世界的窗口，引领潮流的空间，汇聚文化的焦点。我们的目标1初期目标：A实现经营的现代化、科学化、规范化、特色化B实现消费的便利化、休闲化、娱乐化C实现配套服务的人性化、人文化D实现购物信息渠道的有序化、多样化2长远目标：A炒热万达商业广场口岸，实现口岸增值B加强万达商业广场品牌积淀，成功实现知名度、美誉度合一我们的定位（一） 整体定位1把济南万达商业广场建设及经营为济南市乃至山东省真正的SHOPPING MALL。2把济南万达商业广场经营运作为济南现代商业的名片。（二） 目标客户定位根据济南万达商业广场地块的区域特性和业态特点，并结合济南市商业地产现状及特点，济南万达商业广场的目标客户应该是有一定实力的投资者和经营商。具体细分如下：1私营企业家、个体老板2中外合资企业高层管理人员3职业投资者4政府官员及有关行业成功人士5商业领域品牌经营商、零售商（三）客户地区定位1济南市及周边县市2山东省二级城市3省外地区4国外地区(四） 品质定位根据目标客户的消费特点、心理以及济南万达商业广场地处“商业钻石级口岸”的区域性和济南商业发展现状的需要，济南万达商业广场的品质定位为：1规划设计超前、创新2品质一流且购物消费环境宜人3硬件环境配备先进、现代。4软件环境设计前卫、超前（五）总体模式定位1业态定位把该项目定位为集购物、休闲、娱乐、旅游为一体的SHOPPING MALL把该项目定位为开放式的购物、消费场所把该项目定位为一站式室内步行街商业广场2经营范围定位A 高中档服装、休闲服、百货、皮具、箱包、皮鞋、首饰、化妆品、家居软装饰、电脑及零售超市等。B 餐饮、娱乐、健身等。3经营档次定位 北区：中高档 南区：一层 高中档 二层 中低档 三层 中低档 四层 高中档4运作思路定位（1）开发思路引入国际巨型品牌旗舰店广泛与国际著名品牌建立商业战略联盟（2）概念思路SHOPPING MALL概念 一站式概念开放式概念室内步行街概念“与沃尔玛为邻”的唯一性概念“物以稀为贵”的短缺性概念 我们的特色1开放式购物：济南万达商业广场实行开放式购物，开放式经营，方便性消费的运作模式，首开济南市一站式开放消费之先河。2集约化经营：济南万达商业广场的商业业态组合、商品类别结构、消费档位整合、人流体系疏导，均经过科学而系统的论证，成功实现现代商业经营的集约化水平。3规模化运作：济南万达商业广场实行大商场进大商家，大商店套小商店的格局，成功实现经营者的多样性、包包容性、合理性，有效降低投资、经营风险和运作成本。4规范化管理：济南万达商业广场超前的经营理念，规范的管理体系，科学的运作模式必将成为济南市乃至山东东省商业运作响当当的名片。我们的优势一 口岸优势 文化方面： 一个好的商业口岸，即要有传统的商业文化底蕴，又要有与时代合拍的时尚美，泉城路作为济南市一条老商业街，已有数百年历史沧桑，聚集了大批的商业老字号，没有人怀疑泉城路在济南商业中的特殊地位，改造后的泉城路现已成为省城唯一的步行商业街。旅游方面：它的古老建筑、丰富泉景与民俗文化也使泉城路体现出极高的旅游价值，成为外地游客与泉城济南“亲密接触”的第一扇窗口。古今文化有机地融合在一起，烘托出泉城路从古到今一脉相承的浓浓商业文化。商业方面：万达商业广场占据了泉城路核心商圈的西首，同时扼距泉城路黄金旅游线中部，是名副其实的掘金圣地，万达的加入，不仅填补了泉城路上大型国际连锁品牌店的空白，也给泉城人带来了全新的一站式休闲购物新体验。二、交通优势 外交通：济南万达商业广场雄踞交通经纬交汇处，距离人气鼎盛的泉城广场仅200米，20多条公交线路交汇于此。 内交通：平行交通系统发达 室内拥有上百个交通回路，科学培植和疏导人流，良好的回路，避免经营死角和视觉盲点。垂直交通系统完善 2部自动扶梯，5部升降梯，5部步行梯让您充分体验到“上上下下的享受” 三、 硬件优势 硬件是指商铺的整体规划设计，它直接影响到商铺的经营运作。万达商业广场的总建筑面积5万余平方米，分为地下一层，地上四层。地下一层为车辆及自行车停车场，可存放200多辆机动车和数千辆自行车，二至三层专为零售业巨鲸沃尔玛量身定做。沃尔玛每到一处都对其经营场所进行严格规整的布局。对内部分区、场内外装饰，人行通道及出入口等都要做科学合理的设计；四层为美国百脑汇电子科技城，在设计中充分考虑到IT业经营的特殊性。在用电容量、灯光设计、网线接入上做了专门改进。万达商业广场将首层作为经营店铺，在概念上为开放的室内步行街，步行街两旁设有男人世界、典雅情怀、霓裳羽衣、红袖添香、前沿在线、流金溢彩、异乡风情、娱乐人生等主题功能区。内部空间设计上采用方块式结构，简捷流畅，更加实用；在内外交通设计上也充分考虑到建筑四周道路及人流状况，临街面全部对外开放，并设有7个出入口；室内道路纵横交错、宽阔通畅，宽达6米，保证了各个通道人流畅通无阻；另外的大柱距结构、的层高，使得内部空间宽阔气派；广场室内外还设计出一定的绿化休闲区，备有行人座椅，为消费者提供了良好的休憩场所。广场的室内步行街考虑到品牌商店面的特定要求，在面积分割、墙体改装上预留了较大空间，装饰设计中也会尽可能按照不同商家的个性需求施工。 四、 软件优势 万达商业广场引进了当前国际最流行的时尚消费模式SHOPPING MALL，它将规模零售与规模批发有效组合，它的硬件设施先进，配套服务完善，注重软环境营造；它的特色明显，定位准确，不是简单的商品集散；商品种类众多，分类明确，由国际巨商做领头羊，名牌荟萃，引导时尚潮流，具有专业化极强的经营管理队伍；它还具有现代化高科技信息网络的强大优势；环境幽雅，休闲、消费、娱乐，分区科学合理。在5万平方米的空间中。不同的商品，不同的档次，不同的经营模式，既互补又互相提升人气。 五、业态优势 1强劲的集散功能：SHOPPING MALL 作为各类高档名牌、精品、畅销产品的集散辐射中心，是国际国内名牌等高中档商品及大众商品的首选登陆点；它也是各类高中档新产品、前卫产品上市的信息中心；中高档消费群及新潮一族的首选光顾之地。这一集散功能使得SHOPPING MALL具有强大的辐射力及影响力，将辐射济南乃至山东全省。2 完善的交易功能： 万达商业广场将对中高档消费群体及新潮一族进行零售批发，并且交易方式多种多样，现金、支票、信用卡、电子商务等各种交易方式并存。 3立体的休闲功能：随着经济的发展，生活水平的日益提高，人们逐渐摆脱计划性购物观念的束缚，向随意性转变。从最初的物质需求转向高级的精神需求，万达商业广场正是迎合这种消费心理，参照人体步行习惯，玻璃水幕环绕周边，营造舒适自然。整体布局宽绰，让人倍感轻松。4时尚的娱乐功能：现在人们的购物习惯已由传统的购物专一性、单纯性向购物的休闲性、娱乐性转变。SHOPPING MALL 融入了步行街、精品店、超市、餐饮一条街、中心广场等，是一个大规模商业业态，这里多样性的配套服务功能正迎合现在人们的购物习惯。万达商业广场的定位，就是要让消费者切身感受到无处不在的人文关爱和人性关怀，让消费者感受到这里既是购物消费的天堂，又是娱乐休闲的乐园。5强大的展示功能：万达商业广场既然定位于中高档名牌、精品畅销产品的集散中心，自然具有引导潮流、领导消费的责任，因此厂家或产品等新品上市展销会、新款时装展示会即时上演。6快捷的信息功能：万达商业广场本身就是一个巨大的信息流。为了降低交易费用，实现消费者购物休闲、娱乐诸方面的便利性，万达商业广场将建立一个功能齐全、网络庞大、内容丰富、实效性极强的“万达商业信息网”，构建电子商务平台以及配送服务中心，同时在广场入口及功能分区人流集中处设立电脑商品信息查询。界时，一个有序化、互动化、科学化、规范化的商场信息、本地信息都会一览无余地展现在面前。这就是风靡全球的SHOPPING MALL的功能魅力！7健全的信用功能：“诚信经营、明白消费”是SHOPPING MALL的一大优势。万达商业广场对入场的商家和商品有严格的审查和管理机制，保证商场无假货、冒牌货、伪劣货，充分保证消费者的合法权益。一个有信用度的商业广场将使消费者和投资者均感受到低风险市场的信用度，有利于商业广场经营消费的正常进行并对品牌的树立和口岸增值加上了一道保险栓。 六、管理优势 一间好的商铺需要一个好的管家，济南万达商业广场为打造世界水准、中国一流的国际级名店，大连万达集团在全国范围内成立专业的大连万达商业物业管理公司，向国际化靠拢。 在经营管理上，将引入世界级的商业管理经验，规范整体经营 行为，最大限度借助世界级超市名店及大连万达集团的金字招牌，发挥购物广场的整体品牌效应和社会效应，充分保证每一位投资者，经营者的利益，努力打造具有国际水准商业名店。品牌的管理中，万达引进的都是具有较高知名度和美誉度的品牌商家，并进行有效整合。根据不同的消费层次，从高档到低档的商品按金字塔序列引进，同档商品引进不同风格的品牌，彼此之间不会产生恶意竞争，让大家都有钱可赚。不同的档位吸引不同的人流在此交汇，形成良性循环，让投资者和经营者享有更大的利润空间。万达商业广场实行开放式购物、开放式经营、方便性消费的运作模式，首开济南市一站式开放消费之先河。其商业业态组合、商品类别结构、消费档位整合、人流体系疏导，均经过科学而系统的论证，成功实现现代商业经营的集约化水平；同时实行大商场进大商家，大商店套小商店的格局，成功实现经营者的多样性、包容性、合理性。有效降低投资、经营风险和运作成本。万达商业广场的经营理念，规范化的管理体系，科学的运作模式必将使万达商业规范化的广场成为济南市乃至山东省商业运作响当当的名片。七、环境优势 济南万达商业广场的“室内步行街”独具特色，徜徉其中，极具现代生活气息的休闲设计，园林式的绿色长廊、休闲小座，为繁忙而紧张的都市人提供一个绿意盎然、惬意舒畅的假日风情场所，让前来购物的人切身体验到这里独特浪漫的假日消费情怀。八、服务优势 济南万达商业广场的管理是与国际先进管理模式接轨的服务型管理。提供给业主、商家的是人性化服务、人文化服务、零干扰服务、营销服务、信息服务、宣传广告服务、VIP服务。总之，在万达商业广场“一个 ，就够了”。九、经营优势 1大规模：济南市第一个大规模的复合商业业态，建筑面积5万平方米，单层面积8000多平方米。2低成本：由于规模效应，使商业广场的经营和消费有较低的交易成本（管理费、税收、信息获取成本、硬件设施等方面）。3多信息：万达商业广场汇总各类商品、日常消费品、休闲、娱乐消费服务等不同行业的大量信息于一体。基巨大的信息源优势是任何其它业态所无可比拟的。4广辐射：万达商业广场辐射作用大大超过通常的1.5公里的消费半径，辐射整个济南市乃至整个山东省。5高信度：万达商业广场经营购物消费均有科学严格的管理体系作保证，其良好的信誉保证将是它的优势之所在。十、增值优势 对投资者而言，投资的收益与安全是最重要的。济南万达商业广场口岸绝佳、规模巨大、业态先进、配套齐全、品牌云集、信息便捷、管理规范、服务周到巨大的增值空间不言而喻。投资济南万达商业广场的66个理由1济南万达商业广场是由中国地产巨头大连万达集团斥巨资打造的SHOPPING MALL大型购物广场2万达集团的品牌号召力与诚信口碑，使客户无后顾之忧3万达拥有低成本高效率的开发机制，因此它为投资者提供的是一次性选择，三代人享受的原始股4万达拥有丰富的商业地产运作经验，它提供给消费者的是一手拿产权，一手拿租金的绝佳商机5万达拥有雄厚的专业实力和资信整合，由发展商、承建商、经营商、商业管理、物业管理共同打造的万达商业广场将是一个巨大而极具增值空间的商业品牌6 济南万达商业广场雄踞济南市商业钻石地段泉城路西首，得天独厚的商业优势，让您安安心心做个翘脚老板7济南万达商业广场由中国知名建设企业中冶集团担纲建设施工8万达商业广场整体规划设计由境外专业商用物业设计机构担纲9万达商业广场建设周期惊速6个月，投资回报，指日可待10与全球零售巨鲸“沃尔玛”强强联手，演绎泉城商业新神话11都市白领情有独钟的比萨连锁必胜客的加盟，必将引领泉城餐饮新时尚12百脑汇国际电脑商城的入驻，让您在夜晚也能选购梦寐以求的电脑13罗蒙集团、富贵鸟鞋业、观奇洋服等知名品牌争相入驻，联手打造全新泉城现代商业名片14沃尔玛每天的客流量平时至少5万人次，节假日高达7万人次，其敏锐的商业判断力，巨大的企业品牌力给你带来无可估量的商业效应15济南万达商业广场占地2公顷，总建筑面积50000平方米。是目前济南最大的商业广场16济南万达商业广场具有强大的辐射功能，其辐射能力大大超过传统商业的1.5公里消费半径，辐射整个济南市乃至整个山东省17济南万达商业广场有成熟的内外环境，它西邻三联商厦，南临泉城路，北依将军庙街，有二十多条市内公交线交汇于此，交通十分畅达，广场内的不同业态与其互为补充，遥相呼应18济南万达商业广场被三十多家大中型商业网点所包围，各大金融部门更是遍布周围，学校、医院、公园、广场等配套设施分布均匀合理，据调查以万达商业广场为中心的有效购买力人口超过100万19济南万达商业广场室内拥有上百个交通回路，科学有效地引导人流，避免了经营死角和视觉盲点20宽达6米的室内步行街道保证了各个通道口的人流均可敏捷到达商场各主题片区，七个不同方位出入口，既吸引人气又广纳信息，其黄金式的分割韵律铸造出个个钻石级商铺21济南万达商业广场独立式的店铺，让您拥有鲜明的，相对独立的个性空间和主动性弹性极强的经营窗口22选择济南万达商业广场的商铺可以借势发市，依托整个商业广场的旺盛人气，强大的口岸号召力，借助商品品牌集群的整合优势吸引强大客流23 SHOPPING MALL使休闲与购物联动，人流与资源共享，济南万达商业广场所带来的正是这样购物环境和整合效应24济南万达商业广场集交易功能、集散功能、辐射功能、展示功能、信息功能、信用功能、休闲功能、娱乐健身功能于一体25济南万达商业广场从商业发展轨迹中准确提炼出聚集人气的运作模式，构建起一个由下而上的叠式人气 “磁场”，汇聚不同行业的大量信息于一体，其巨大的信息源优势是任何业态所不可比拟的26一站式服务满足了不同层次消费者各自购物喜好的需求，服饰、饮食、日常消费品、电脑、休闲、娱乐、健身均能让您流连忘返，乐不思蜀27济南万达商业广场实行开放式购物，开放式经营，方便性消费的运作模式，首开济南市一站式购物消费之先河28济南万达商业广场的商业业态组合、商品类别结构、消费档位整合、人流体系疏导，均经过科学而系统的论证，成功实现现代商业经营的集约化水平29建成后的济南万达商业广场将成为本地区国际国内名牌、精品和大众商品、畅销产品的主要聚集地30建成后的济南万达商业广场将成为本市国内外名牌、精品的首选登陆点31 建成后的济南万达商业广场将成为各类高中档新产品、前卫产品上市的信息发布中心32建成后的济南万达商业广场将成为高中档消费群及新潮一族首选光顾之地33济南万达商业广场实行大商家，大商店套小商店的格局，成功实现经营者的多样性、包容性、合理性，有效降低投资、经营风险和运作成本34全国独一无二的800平方米的室内休闲广场，雕塑、小品、绿地休憩设施等为消费者营造了一个惬意的购物环境，园林式的绿色长廊与泉城路的时尚和繁华相得益彰，堪称泉城的商业“花园”35济南万达商业广场引进先进的人车分流的模式，充分保障了前来购物人群的安全36广场地下一层拥有200余机动车停车位，地上近千个自行车停车位，避免了购物无处停车的现象37济南万达商业广场采用整体大空间框架结构，室内外环境空间贯通，营造购物时尚空间38济南万达商业广场的设计以建筑本身的结构为造型元素，体量雄伟、通透利落，缤纷中张显活力，合理中乍现生机，简洁明快的外型设计，极具动感和张力的流行线条堪称“凝固的音乐”39广场一层米的大柱距结构,米的层高,无柱式设计，使室内步行街的内部空间更加宽阔、气派给您创造了一个宽敞、明亮的购物环境40 二部电动扶梯，五部升降梯，二部货梯，五部步梯，良好的垂直交通系统让您充分体验到了“上上下下的享受”41 3000平方米大型室外绿地广场与室内休闲广场既相对独立又遥相呼应，商家新产品上市新闻发布会以及各种促销活动定期均可在室内外广场有序上演42济南万达商业广场为消费者提供的是“省心”、“放心”、“舒心”的“三心”级消费乐园43济南万达商业广场配备了先进的现代化设备配套，全场采用进口中央空调系统，室内温度常年保持恒温，四季如春44济南万达商业广场外墙设计采用天然石材，重点部分为玻璃幕墙，简洁明快，造型现代。45济南万达商业广场充分照顾入场商家的需求，在广场内预留了大型广告位、灯箱位，科学合理的规划既保障了广场的整体性又为品牌商提供了极佳的品牌推广阵地。46济南万达商业广场具有长廊、广场、庭院的特点，在建筑物的遮蔽下，不论炎热的夏天还是寒冷的冬天，都可在舒适、优雅、轻松、方便的环境中休闲、购物、娱乐或聚会47济南万达商业广场重视整体环境和功能提升的规划设置，室内外环境均实现了观赏性、休闲性、舒适性和方便性的科学统一48济南万达商业广场内设置有巨型滚动大屏幕和触摸导购系统，随时为您提供最新最快的商品信息，让消费变得更高效、更理性、更透明 。真正做到了“弹”指一挥间，一切尽掌握49济南万达商业广场拥有自己的信息网，并构建了电子交易平台及配送服务中心，消费者可通过信息网查阅异地产品价格，新商品信息，生产厂家经营状况等50济南万达商业广场消费方式多种多样，现金、支票、信用卡、电子商务等各种交易方式并存51沃尔玛以低于市场10-30%的价格进驻泉城，必将吸引强大客流52建成后的济南万达商业广场将成为济南市首家“街边有街、店中有店、街边有店、店中有街”的开放式商业空间和时尚型消费场所53济南万达商业广场的管理部门将为您提供专业的展示人员和器材，让您的形象展示更轻松和出色54管理部门对入场的商家和商品有严格的审查和管理机制，保证商场无假货、冒牌货、伪劣货，充分保障消费者的利益同时，也为商家品牌的树立和口岸的增值加了一道保险55沃尔玛及各名牌企业的入驻，让众多的投资者和经营者不仅节省大量宣传费用，还让您坐享租金上涨和商铺本身价值升温的双重收益56济南万达商业广场仅出售一层，其余各层供沃尔玛等国际大公司长期租用，这是万达为保证商铺投资风险最小化的经营策略57济南万达商业广场在品牌整合方面有着崭新的理念，品牌整合的最终目的在于将商铺的利用率达到最高，获得最多的人流量和最大的经济效益58济南万达商业广场在设计经营商品及业种组合时，推崇名牌优先的组织原则，保证每一层楼，每一个经营单位都是来自著名企业的畅销产品，并保证每个畅销产品在整个购物中心的唯一专营性，同档的商品有序竞争，其它的档位也不断档。这样既能通过不同的档位吸引不同的人流在此交汇形成良性循环，又能突出时尚唯我一款的尊崇感受59广场的室内步行街还充分考虑到品牌商家特定的店面要求，在面积分割、墙体整改上留了较大空间，内部平面空间划分方正实用，功能明晰，实用率高达60%以上。60轻钢龙骨式隔断不仅厚度薄，造型质感也十分漂亮实用，在后期的装饰设计中会尽可能按照不同商家的个性需求来装修61济南万达商业广场具备较低的交易费用，从而在较短的时间内有效地培植庞大的信息流、人流、物流和资金流，实现商铺的增值62济南万达商业广场餐饮娱乐一条街汇南北风味、中西风情于一体，打破了以往沿街为市的商业形态，创造出全新的泉城夜生活模式，大大提高了济南人的夜生活品质。63济南万达商业广场拥有完善的安全体系，24小时保安巡视、红外线探头等先进设施，充分保障广场内的安全64物业管理通过ISO9000认证。先进的的物业管理和和全面的经营理念，让您放心经营，没有后顾之忧把投资商铺的风险降到零65济南万达商业广场拥有一只优质、高效的管理队伍和科学的专业知识结构人才体系66纵观整个泉城路商圈，只有济南万达商业广场110多套商铺公开发售，珍贵稀有，卓尔不凡关于投资商铺投资巧用R理论买商铺就是为掘金者提供一把“铁锹”，他们用这种铁锹就可以掘出金子，出于对商铺投资的“铁锹论”，投资者在选择商铺时应使用“R”理论。也就是在买商铺时，主要看这个铺面的对外幅度，就如“R”上半节的幅度。这种铺面的店宽很大，而进深不大，伸展面宽，容易引起消费者注意，生意好做一些。个人房地产投资的两种主要途径一是通过房产的转手买卖获得短期增值收益，另一种是以出租等方式获取房产投资的长期增值收益。“房屋银行”是一种全新的房屋租赁模式，它是指房主将待出租的房屋“存入”房屋置换中心和银行共同设置的“储备库”，然后由房屋置换中心对外招租，而房主则可轻松收房租，但作为享受投资服务的必要代价，同时也给房屋银行向外贷房一个适作空间，房主每年需向房屋银行支付一定时间的免费租赁工作日，即“空租期”。投资五大区域 淘金就在今年地段，无疑是每个购房者首先考虑的重要因素，投资类买房更是如此。那么，今年投资置业想要有好的回报，应该选择什么样的投资区域呢？写字楼云集、商业气氛浓的区域 济南市泉城路、泺源大街等商业发达区域和商品经营城市中心区域，是公司品牌商家进驻的首选区域，商务办公的需求大，投资的回报大。投资选择这一区域，因为流动人口多、租房比例高，这样可以保证房屋出租率，房屋空置期短，收效大。出租率高且平稳的区域 租价是收益的直接来源，因此不能忽视一个地区出租率。注意考察租价的平稳性、租赁市场的活跃程度等。未来具升值潜力的区域。未来的市政规划建设会加剧地区差价，无形中会增强投资效益，升值空间因而增大，由于有政府的巨资打造，有完善的市政配套和政府向南发展的政策支撑，前景一片广阔。交通便捷地区。便利的交通是租客首选的条件，尤其是有众多公交线路的区域，租房者在此地段，出行方便，省钱省时。这就是濒临主干道的区域出租率很高，投资效果好的原因。周边配套设施完善地区 便利的生活环境，良好的教育、医疗、商业氛围是地区无形资产，自然吸引租客的注意。不管是投资商铺，还是投资这些地区的住房，回报自然丰厚，当然如果具备独到的慧眼，越早发现，就越有钱赚。实战技巧1一个房屋开发的前期就决定买。因为这个时期价格一般低一些。2买铺面时，主要看规划：宏大规划，详细规划。一般开发商部会给你提供这方面的材料。商业繁华地段获利机会更多。3看开发企业，不同企业的运作理念不同。既要看企业今后的走势，又要看以前开发的理念。 4看道路宽度，街道一般在2030米，步行街一般在15米左右，若超过这个值，就会形成快速通道，不好做生意，你买的铺面也不易租出去。5尽量不自己经营，钱赚不完的，相信术业有专攻，为别人提供掘“金”的“铁锨”也能获得增值回报。6铺面的进深10米左右较适宜。铺面的进深不能太深，也不能太浅。浅了，不好做生意，深了，投资不是很划算。跟着富翁去投机银行存款利息一降再降，个人如何理财又摆在了每个人的面前，于是我们推出了房产投资。但在投资前，却先要把投资与投机弄清楚。根据词典上解释，投资为：将资金投入某一活动以期获得更多的财务利益。并列举两类投资，一是金融上的投资，是指购买有价证券（股票与债券）；一是指企业上的投资，投资于生产一定数量的产品或服务。美国出版的现代词典（商务中文版）把“投机”解释为那些“期望从价格变化中获利的证券，商品和外汇买卖活动”。根据上述解释，投资是致力于提供某种产品和服务，它所指望的是生产过程中所创造的，流通过程中实现的利润；而投机所指望的是证券、商品、外汇买卖转手获得的差价。就活动的生产性来讲，“投资”的生产性要明显得多，直接得多。而投机与生产过程的联系则间接的多，浅的多。从以上意义上讲，开发商主要在投资。而我们消费者进行的房产买卖则可能该叫投机，但作为普通老百姓，我们却不管这么多，我们统称为投资。因为我们的关键是让资金在房地产领域增值。但专业人士却称赚钱容易，投资太难。难在何处，难在两点：一是不懂投资技巧，盲目投资；一是缺乏投资意识，不去投资。但在房地产界，却有那么一批人，或是开发商，或是职业投资者，他们有相当丰富的经验值得我们学习，他们有的已经买了商铺2000余平方米，有的回报100%甚至更高，他们有很多在实践中摸索出来的技巧。我们称他们为“富翁”，精神上，物质上的富翁。让我们跟着富翁去投机，从今天开始。二十一世纪消费行为的发展趋势二十一世纪，随着世界经济一体化步伐的逐渐加快，中国加入WTO的最终成功，社会经济得以迅猛发展，人们的收入水平大幅度提高，人们的消费心态和消费行为也将发生巨大变化。一、 消费心理：从“求实”、“求知”、“求廉”转向“求新”、“求异”、“求美”、“求情”、“求乐”过去，特别是短缺经济时代，人们的消费观是“求实”、“求廉”、“求知”，那时只要适用，价格便宜人们就会产生消费行为，随着经济的不断发展，人们的消费心态也逐渐发生变化。二十一世纪人们的消费心理将更注重“求新”、“求异”、“求美”、“求情”、“求乐”。即人们在消费中更加看重消费的新颖性、个性化及消费中精神情感的满足。二、 消费需求从最初的物质需求转向高级的精神需求随着社会竞争日趋激烈，生活节奏的不断加快，人们会更加注重生活的质量，在消费购物方面要求就更高。主要表现在：1、便利性需求激烈的市场竞争，超强度的工作劳累，使人们更加珍惜平日生活中那份难得的闲暇，谁还愿意仅仅为了购物或吃顿饭而驾车进城，受堵车之苦，停车之烦呢？人们都会珍惜宝贵的休息时间就近消费。从前人们不辞辛劳驱车劳顿，是迫于无奈。因为居住区附近没有可放心消费购物的场所，随着大规模、上档次的社区购物中心的成功开发经营，它将实现人们消费便利性的愿望。2、休闲性、娱乐性的需求社会发展到了今天，广大市民的消费正从专一性、单纯性向休闲性、娱乐性转变。以前人们是为了消费而消费，为了购物而去购物，目的性很明确，单纯性明显。今天，过去传统的消费习惯已悄然改变，人们在消费时除了满足物质需求外，更注重情感、尊重和自我价值实现等精神方面的享受。3、相互交流与沟通的需求随着工作生活节奏的不断加快，人与人之前直接交流的机会越来越少，人们只有借助聚会、就餐、购物、健身等消费机会实现互相交流和沟通的需求，以减轻因繁重的工作和生活带来的压力，排除心中的苦闷和烦恼。4、开放式购物环境的需求传统的消费购物场所绝大多数是封闭式场所，常常给人以压抑拥挤的感觉，现代生活中的人们更向往开放式、休闲式、娱乐式的购物消费环境，以此缓解工作和生活带来的压力，实现轻轻松松消费，快快乐乐购物，通过消费调整心态，以饱满的热情投入新的工作之中。三、 消费方式从传统粗放型转变为集约时尚型以前人们的消费方式很传统，要消费购物就得去消费场所和商品卖场才能实现消费，而将来人们的购物消费方式已多样化时尚化，人们可通过送货上门，网上配送服务等方式实现消费需求，端坐家中，敲几下键盘，就可以收到您需要的商品。四、 消费层次从经济便宜型转变为富裕享受型经济欠发达时期，人们的消费崇尚便宜，经济实用，随着经济的不断发展，人们的收入水平提高，消费就更注重品位，品质和享受，人们购物更追求自主随意，讲究方便快捷，购物频率趋缓，购物数额增大，对商品的质量、品牌有更高的追求。对购物环境的硬件设备，软性氛围有更新的要求。五、 消费时空从零星分散型转变为集中满足型以前人们购物消费具有零星式分散化的特点，商场、超市、专业市场零星分布。各类卖场商品也不丰富，人们为了买到满意的商品不得不穿梭于商场、超市、专卖店之间。一天奔波下来，需要的商品仍买不齐。因此，人们急切渴求有一个超大规模、商品齐全，集购物、休闲、娱乐、健身为一体的现代化卖场，能让人们无须奔波便在同一时空内享受到“最多的穿、最多的吃、最多的玩、最多的乐、最多的看、最多的精彩、最多的时尚和最多的向往”六、 消费能力从盲目的弱消费力转向理性的强消费力过去，人们消费的盲目性、无知性较强，消费的支付力很弱，随着社会不断向前发展人们的知识水平、消费识别能力、评价能力、决策能力和支付能力越来越高，消费综合实力越来越强，科学化购物、专家型消费将是未来消费的主要特征。关于济南济南商业地产现状济南商业地产近年的发展呈现6方面的特点济南商业地产的问题突出的表现在6个方面济南商业地产未来发展将呈以下4大趋势今年以来关于商业地产的消息不断传来，仿佛一夜之间的事，大家纷纷开始亲密触及商业地产。济南商业地产近年的发展可以总结出以下6方面的特点：1、规模化开发刚刚起步，小打小闹的门头房和小规模的临街店组合还在唱主角。2、供应量逐渐增长，销售量持续增长，总体价格平稳上升3、竞争已由单纯的商铺销售向经营管理延伸4、投资主体的民营化，消费主体的个人化成为市场主体演化的趋势5、多元市场共存的同时，新业态、新载体层出不穷6、市场开始细化，市场定位开始走向专业化济南商业地产的问题比较突出地表现在6个方面：1、开发商专业程度、运作机制、开发模式正处初级阶段2、商业地产开发和投资处于启蒙阶段3、业态同质化突出4、供应结构失衡5、项目后期经营管理水平严重滞后于项目规划水平6、商铺投资者对投资商铺还缺乏一定的专业投资观念和判断能力，还处于感性和保守阶段。济南商业地产未来的4大趋势：1、外资企业逐步入驻济南，其先进的开发理念和运作思路会给济南商业地产的发展起到很大的催化作用。2、国际商业巨头纷纷抢滩泉城，为济南现代商业地产的快速发展已带来了绝佳的契机。3、在相当长的时间内，多层次、多业态的多元化市场将长期共存。4、“傍商业巨鳄以自重”将是已具规模的商业地产将要采取的重要发展战略。济南商业地产需要喝彩 相对于住宅市场来说，城市商业中心商业地产走得并非一帆风顺。济南是山东省的政治、经济文化中心和省级中心城市，人们的经商意识不断更新。但经营模式业态却显单一，流行沿街为市。虽然近几年来，一些大商场的经营模式有了更新，但主要针对厂家、商家的做法却让零售商难以进入。新型的商业业态-SHOPPING MALL在新的背景下应运而生。 按照设想，SHOPPING MALL应是这样的：它集休闲、娱乐、居家生活、品牌服饰等为一体。进入其中，你可以买到自己满意的东西，即使你什么也不买，也能轻松地逛上一整天；里面包罗万象：百货公司、超级市场、专业市场、电影院、咖啡厅、茶馆、餐饮名小吃、金融证券服务等等。里面有不同经营主题的步行街，有不同业种之间的搭配及店中店的独立物质的、精神的在这里都能得到满足 以硬件作支撑，以文化为载体，以管理为手段，SHOPPING MALL希望达到现代社会的“多赢”策略。前几年，SHOPPING MALL的提法已耳熟能详，今年，万达又为此卷起新的浪潮，有5万平方米的超大形态，有开发商、投资商洞悉市场先机的做法，虽说消费者、投资者跟上总会“慢半拍”。但市场分析人士认为：有什么样的经济水平，就会催生什么样的市场需求，住宅的高档已经能为人们接受，商业新业态的出现也必将赢得投资者的青睐。不是济南商业地产不精彩，只是人们了解太慢。穿过步行街 追逐财富吧 从去年开始，商业地产更明显地向商业步行街、购物中心、专业市场发展，商业步行街由于多处于城市黄金地段，功能设计的要求和档次都偏高，由此产生的高额投资回报引得投资者蜂拥而至。市场供应量的缺口将使步行街在未来很长时间内都会是商业地产领域中的香饽饽。 提到“步行街”三个字，更多的人联想起的是眩目的霓虹灯夜景、簇拥的人群、令人眼花缭乱的服饰品牌。但我们惊奇的发现，作为商业地产重要形态之一的步行街在极短时间内自身发生着迅速的进化和变革。 步行街早已跳出了我们对它的传统定义，在向另外两个方向发展，由于步行街涵盖了餐饮、娱乐、休闲等众多服务功能，因此它现在已经作为不可或缺的功能配套；同样是因为步行街的巨大包容力，传统商圈里的商业地产项目越来越多地定位为步行街。 因为众多的理由，我们不得不从形式到内涵，从过去到现在，在以上三个方面用全新的眼光打量全新的步行街。 过去现在新老步行街 沿街为市可算是商业形态的传统文化之一，沿街为市的步行街自然具备深厚的群众历史文化基础。放眼全国，北京的王府井商业步行街至今已有百年历史，被誉为“中华第一街”的上海南京东路已经经过了170余年的发展历程，济南的泉城路尽管以前没有明确的提出“步行街”概念，但泉城路商圈至今也历经了百年的沧桑。 步行街是沿街为市的传承和发展，是城市建设的需要。1999年北京对王府井商业步行街整治以后，使王府井步行街名副其实的成为首都第一商业街。济南从2001年开始了对泉城路步行街的改造，目前崭新的泉城路步行街成为了济南现代商业中心， 富含丰富地域文化的泉城路步行街不仅仅具备最佳的商业价值，同时它也成为了代表城市形象的窗口。据政府相关负责人分析说，每个城市都有它的传统商圈，随着旧城改造力度的加大和城市建设的深入，怎样对传统商圈进行形象和档次上的提升和改造但又不破坏它原有的商业氛围，成为摆在政府面前最为棘手的工作，而具备良好生态环境、更多城市功能和更高形象档次的步行街自然成为这次对传统商圈变革的首选。 除了全国的中心城市，步行街也迅速在二级城市蔓延开来。毫不夸张地说，步行街已经成为提升城市形象的一条捷径。稳稳当当社区步行街 今年8月，全国“首届社区发展规划论坛”在北京召开，社区商业从来没有像今年这样急迫的摆在了开发商和消费者的面前。相对住宅开发郊区化和规模化的迅猛发展，其共建商业配套显得要滞后得多，因此社区商业越来越显示出它的需求潜力。我们看到在上了一定规模的小区中，开发商纷纷选择在小区中修建专门服务于自己业主的商业配套，这种社区内的商业配套一般都选择了商业步行街这种业态。城头城外典范步行街进入2000年以后，不少商业地产开发商都不约而同地将自己的项目定格在步行街上，沿街为市大大影响了城市形象，市场品牌档次难以提升，但消费者又形成了沿街为市的消费习惯，因此重形象、重环境的步行街是解决问题的一种折中方法，双方都得到兼顾。 目前消费者对于购物环境有了更高得要求，同时购物还必须便捷、舒适，步行街就是将二者综合后的产物。因为步行街的设计一般都很注重生态环境，另外集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的步行街经过人车分流设计以后使得人们消费购物也非常方便，步行街的生命力可想而知。 SHOPPING MALL的运作和经营目前在国外已经非常成熟，其本质上就是将购物、餐饮等众多消费功能集中在一个规模异常庞大的建筑体中。SHOPPING MALL里建有溪池水景、生态长廊等人工自然景观，它强调的就是消费过程的休闲氛围和宽松环境。而现在国内步行街项目的出现，则可以看作是SHOPPING MALL的雏形，因为二者的开发思路和功能定位完全一致。商业 然后地产 “商业地产”一说是房地产市场再度细分之后行业的一个形态概念，基于认知角度的现实性而言，这一概念从属于名词创新范畴之列。 然而，自先祖在蒙昧时代成功实现最初级的第一次交易活动以来，作为始终必然与商业贸易同时存在、相辅相生的交易载体而言，作为经营活动的最起码要求，交易场所从最初遮风避雨的功能出发，从上古时期逐步发展至“商贾云集、巍然成势”的中古，然后再到21世纪的“商业地产”繁荣时代，由于生产和生活的必然要求，由于功能和功效的客观需求，种种为“交易而建房子”的理由在经济水平空间发达的现代社会，在投资与开发之间、在定位与规划之间，在风险与利润之间，在贸易和居住之间，“商业地产”的存在并发展，创造并壮大，其历史意义、其现实意义显然都深沉而悠远。 商业地产在发展过程中，基于建筑本身发展的原因，其最明显的改变首先表现在外化的建筑形态上；其次，基于商业形态自身细化、贸易手段的不断创新，商业地产建筑格局的功能划分也随之变化，抛开变化的因素，从现实出发再走回历史去，商业地产其中有一点永远可能、或者必须肯定的是作为一种投资（投资兴建）带动另一种投资（投资不动产），再带动第三种投资（投资经营）的定律模式始终没有改变，而这三种投资模式，或这三种投资模式形成的投资关系就是商业地产之所以长盛不衰，独具魅力的根源，这三种投资模式形式的投资关系就是促使三者之一再度投资三者关系，再度积累个体资本的动力源泉。 放眼泉城，从济南最早使用水管、电灯的集贸市场到今天的济南万达商业广场；从专业市场到购物中心；从商业步行街到商业服务中心，都能看到商业地产熟悉而又陌生的影子，都能捕捉到“三种投资模式”下形成的投资关系。几年来，济南商业地产项目越来越多了，一来跟房地产投资力度加大有关，二来跟个体投资不动产实力增强有关，三来还跟商业形势利好有关。一个城市的中心，最能代表这个城市的精神巴黎拉德芳斯纽约曼哈顿东京银座北京王府井上海南京路一个城市的商业中心，实际上是代表一个城市的立场，代表着这个城市对未来的态度。在济南，这个商业中心就是泉城路。 泉城路的商业网点700余家，营业总面积达30多万，日客流量100万，年销售总额超过30亿。济南万达商业广场扼守泉城路商圈门户毋庸置疑的优势地段，决定了毋庸置疑的投资价值。关于国际商业国际购物中心成长在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，从欧、美、日等发达国家的发展经验可知，传统零售业者正面临着商品展售空间新需求的挑战。而作为21世纪的新兴产业，在全球、在亚洲、在中国，购物中心正在逐渐成为占据商业主流地位的新兴业种，为国内零售业者、地产业者带来了新的震撼。从探讨购物中心发展战略的高度上讲，分析和掌握购物中心在全球兴起和发展的内在机理以及它所包含完整的管理技术体系，有助于国内相关业者比较深透地领悟我国购物中心的发展形势，不失时机地研究具体策略和发展步骤，促进购物中心产业在我国的起步成长和健康发展。 国际购物中心的定义由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区。从这个定义来分析，购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。 国际购物中心的分类大型购物中心共分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购物中心、时装精品购物中心、大型量贩购物中心、主题与节庆购物中心以及工厂直销购物中心。这是1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。这样一个基本结论：大型购物中心规模庞大，各类设施及其所提供的服务多样繁琐。这种特点也就决定了购物中心具有不同于其它业态的特殊性和复杂性。这一点从其兴起、发展到具体的经营管理也可以得到充分的验证。 购物中心在世界各国兴起与发展的原因透析 购物中心的兴起是伴随着各国的经济发展的过程出现的，并且在一定程度上进一步促进了各国经济的发展。由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达43000个。形成这种局面的主要原因在于当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整，而购物中心则迎合了这种需求。 进入到20世纪90年代，我国的香港、台湾和东南亚各国购物中心步入蓬勃发展的阶段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。透过购物中心的发展对各国经济整体发展的促进作用的角度来分析，对我们研究购物中心、发展购物中心更是具有相当大的启示意义。仅以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例，1993年其总销售额业绩达到8302亿美元，1994年达到了8500亿美元，这个销售额在非汽车相关商品的销售额中占了55，美国购物中心所用员工超过1000万人，几乎每11个工作人口中就有一名是在大型购物中心工作。购物中心在美国、日本、欧洲以及其它国家和地区兴起并且进入蓬勃发展阶段，被零售业人士称为流通革命，主要原因在于购物中心从根本上改变了零售业的被动和从属地位，实现了与相关产业的有机融合乃至对生产的引导、对消费的促进。如果进一步展开分析，可以从经济和社会、科技、生活形态等方面加以说明。 1、从经济和社会层面分析 购物中心的兴起是随着城市化进程的加快而产生的，其兴起之初主要以服务郊区新人口以及城乡均衡发展为目标。因而从购物中心产业化发展的角度而言，购物中心大都兼具有经济面和社会面的双重使命。购物中心集买、吃、玩三种消费功能于一体，而这正是促进消费能力增长的主要方式的集中反映。为买，则需要购物中心拥有丰富且有较大市场的商品，这也是百货公司、超市、专卖店纷纷进入购物中心的内因；为吃，大多数购物中心都引进了知名的餐馆和快餐店；为玩，购物中心则开辟了电影院、健身场所、儿童乐园等等为居民、家庭服务所需要的休闲形式。购物中心抓住了买、吃、玩三位一体，在这里完全可以呆上一整天，多种消费目的的整合及其相互之间的互相促进，也就很自然地吸引了基于不同目的的大量客流。 2、从科技层面分析 现代科技的发展是促成大型购物中心产生的关键，科技成熟与否，是决定购物中心能否形成的一项重要性的基础性条件。从全球购物中心的发展实例可以看出，购物中心产业发达的国家，通常都有科技方面的发展作为支撑和依托。汽车工业、交通建设、信息技术、环保工程的发展达到一定的成熟程度之后，解决了发展购物中心所面临的障碍，也就是说解决了购物中心的外部条件，购物中心才得以加足马力、顺利发展。为什么要这样讲呢？比如说，都市边缘的购物中心，如果没有发达的交通系统，就不可能具备很强的集散大批量客流的能力；如果没有发达的信息传播技术，就不可能保持购物中心与消费者的良好和有效的沟通，就不可能以较快速度传达购物中心的消费信息。 3、从生活和消费层面分析 从生活方面而言，新都市生活形态的崛起，促成了大量人口聚集在一定的地理区域内，使得消费行为可以集中而高度地产生在一个特定地点内；消费面的最大转变，则是消费的目的不再仅仅是购买一种实质而看得见的物品，它更是购买一种感觉，可以满足人们生理及心理的双重需求。从美、日两国来看，生活与消费面的转变正是大型购物中心兴盛林立的直接原因，因为有越来越多的消费者在选择一次性购足的方式，而购物中心的便利性、综合性、舒适性则适应了消费行为的转变，也因此自然而然地推动了购物中心的发展。购物中心在世界各国的发展概况 购物中心在世界各国都取得了长足的发展，从发展模式上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的香港和台湾大体上于80-90年代兴起，目前已进入了快速成长期，但还是有相当大的发展空间，而我国的内陆地区从总体上刚刚进入起步时期，但由于市场潜力巨大，正逐步为零售业者、地产业者、投资业者所关注和接受。 严格说来，美国是现代大型购物中心的诞生地，其发展可以追溯到20世纪20年代初期由西尔斯罗巴克（Sears, Robuck & Co）公司所规划建造的许多独立的商店街，它们远离市中心，处于城市边缘地带，具有初步的整体规划，同时附设了免费的停车场，这也是现代购物中心的雏型。而被视为大型购物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美国密苏里州堪萨斯市所规划兴建的Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅区内居民一个可以享受消费服务的场所，具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间，以及全面统一的管理策略，而这些特色，都成为日后大型购物中心所遵循的基本规范。50年代，西雅图市Northgate购物中心、佛莱明罕市Shoppers World购物中心相继设立，这是最早以百货公司为主要承租户的两个购物中心，其中Northgate是最原始的Mall型购物中心，主要由两条面对面的带状中心组成，中间由一条人行通道连结。 日本的购物中心以1969年建设的玉川高岛屋为代表，不过那时的购物中心理念，仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。从70年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计以及经营管理的大型购物中心开始成为主流，其中尤以位于大阪商业区的几个购物中心最具代表。例如千里新城的谢尔西购物中心、巴恩环购物中心等，它们特殊的建筑景观，例如挑空广场、庭园、喷泉等，都成为都市外围引人注目的消费人潮集中地。从70年代中期到80年代初期，日