计量课设房价影响因素的多元线性分析

河北工业大学经济管理学院计量经济学课程设计报告指导教师：日期2015年7月1日河北工业大学经济管理学院石家庄房价影响因素的多元线性分析一、研究背景2014年12月1日，百城价格指数公布对100个城市的全样本调查数据显示，11 月，全国100个城市住宅平均价格与10月相比下降0.28%。房地产价格在经历数年 连续上涨后，开始出现下降趋势，不少分析人士指出房价的下降体现了国家宏观调控 措施的效果，也有不少学者担忧房价下跌是经济衰退疲软的征兆显现。改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消 费占我国城镇居民消费的比重越来越高。 房地产投资的持续快速增长，使得以商品住 宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业， 房地产的快速发展对改善居民居住 条件、提高人民生活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要 作用，然而我国房地产在发展过程中出现了许多问题，房地产投机现象使房地产价格 虚高，泡沫经济。显现从全国总体来看，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作 用显得非常重要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对 房地产价格有影响。二、文献综述影响我国房价波动的原因十分复杂，既有商品房成本上涨原因，又有国家宏观调 控政策原因。对于这一问题的分析应多角度多层次综合考虑。2007年，英国学者Gocrffye和Mark Andrew对影响住宅价格的动力因素进行文 献研究，他们发现文献理论对区域住宅价格差异的解释主要集中在五个领域：(I)人口迁移(migration)； (2)交易和搜寻成本 (transactions andsearch costs)； (3)居住区位迁移(equity transfer)；住房投机套利(spatial arbitrage) ； (5)定价模 式(patter in the price determi nan ts)。同时，他们认为影响住宅价格的主要因素是：(I)收入(income) ； (2)利率(interest rates) ； (3)社会诚信度(credit availability) ； (4)税收结构(tax structure) ； (5)住房供给(housing supply) ； (6) 人口结构(demographic structure) 。（一）关于房价的影响因素通过实证研究得出结论：包括土地成本、前期费用、财务费用、管理费用和综合 费用的住宅成本的上升推动房价上涨； 随着对土地需求的增长，土地价格的上涨趋势 越来越明显，土地上的附着物一房屋价格也随之增长；与CPI同步上升的建筑成本上 升导致房地产价格不断攀升；利率上调所导致的开发商财务成本的上升对房价的上涨 产生一定的作用；在房屋需求增加的情况下供给没有同步增加， 使得在价格杠杆的作 用下房价不断攀高；土地的稀缺、存量供应使地价长期只升不降，导致房屋价格同步 上涨。影响房地产的主要因素包括四大方面：1、房地产价格的特性：房地产包括土地、 建筑物和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。2、影响房地产需求的因素：消费者的预期，就是对未来房地产市场前景和房地产价格的 估计、预测。3、影响房地产供给的因素：房地产开发投资额的增加，会直接刺激房 地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。 4、政策，利率等一些其他因素：一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入 水平也较高、资金比较充裕，无论是需求总量上还是供给上作为经济水平衡量尺度的 GDP旨标都起到了较大的推动作用。（二）关于房价的政策措施1、进一步深化经济体制改革2、保持政策稳定性，狠抓执行落实3、提高房地产 市场的准入门槛，继续加强市场规范措施 4、规范地方政府在建设保障房过程中的行 为5、将解决民众住房问题纳入政绩考核体系。通过对房价上涨的税收原因的实证分 析，提出了抑制我国房价过快上涨的税收政策建议：改革现行土地批租制和土地出让金制度为年租制；规范收费项目，减少开发环节的不合理收费项目， 降低税费成本； 完善土地增值税制度。在房地产开发和转让环节课征土地增值税；取消房地产流转环 节的营业税，并入土地增值税一并征收；取消目前房地产交易环节的个人所得税， 而 用土地增值税取代之。着重对货币供给量对房价的影响做了专门分析， 指出在长期中， 货币供给量增长率对商品房销售价格增长率不存在意义上的因果关系，但货币供给量增长率是商品房销售价格增长率的短期原因； 在长期中，商品房销售价格增长率对货 币供给量增长率存在意义上的因果关系，但商品房销售价格增长率不是货币供给量增长率的短期原因。综上所述，国内目前关于房地产价格比动机制与对策的研究成果， 一是房地产价 格波动具有周期性。二是都大体认为房地产投机过度， 过度宽松的的金融环境是导致 当前房地产泡沫的原因。三是在都认为对房地产要加强监管， 政府要积极发挥调控作 用。四是都进行了大量的实证研究，普遍都采用计量方法进行因素分析。三、研究内容和方法本文主要以石家庄房地产市场为主进行分析，通过对 2000年至2014年的相 关经济数据整理建立起多元线性回归模型。从理论上来讲，房价的波动主要受宏观经 济影响，包括地区生产总值，城镇人均可支配收入，建设成本，城市人口密度，货币 政策，土地价格以及房地产开发投资额等指标。 这里主要选取商品房平均售价作为因 变量，城镇人均可支配收入，城市人口密度，以及房地产开发投资额作为自变量来进 行分析，通过多元回归方法来了解商品房价格的影响因素。四、多元线性回归模型的建立根据理论叙述与生活常识，我选择的变量及其指标表示如下：丫一一商品房平均售价（元）X1城镇人均可支配收入（元）X城市人口密度（人每平方公里）X3房地产开发投资额（亿元）卩t 随机误差项，代表其他无法用数字表示的因素我设计的一般模型为：Y=B 0+ B 1X1 + B 2X2+P 3X3+卩 t五、收集样本数据（数据样本见附录）说明：样本数据来自中国统计年鉴 2014年-国家统计局数据（最近15年）六、计量模型参数估计、检验和修正1.参数显著性检验和整体显著性检验通过建立的数据源，用EViews 8软件进行OLS回归估计得出回归参数方程为：Y=-14142.59+0.195657X1+27.65259X2-0.120355X3(4024.46)( 0.070739)( 7.419448)( 4.418007)N=15 F=456.5695 RA2=0.992033注：括号内为标准差X1X2X3F-statisticProb.0.01840. 00330.97880.000000根据Probv a ,统计是显著的；Prob a ,统计是不显著的原理来进行判断分析。 整体显著性检验：给定a =0.05,由方程和上面图表可以看出 Prob(F-statistic) 为 0.000000,值很小，因此整体参数是显著的，说明回归方程显著 ，即XI、X2、X3联合 起来对商品房平均售价有显著影响。 参数显著性检验：给定a =0.05,看出参数显著和不显著。例如Prob (X1) =0.01840.05,统计显著说明城镇人均可支配收入对于商品房平均售 价有显著性的影响；Prob (X2) =0.0033 a =0.05,统计不显著说明房地产开 发投资额对于商品房平均售价没有显著性的影响；2. 多重共线性检验-利用缺某一解释变量的拟合优度检验整体参数检验的结果为R-squared=0.992033 缺少X1 (城镇人均可支配收入)求得 R-squared=0.9864 缺少X2 (城市人口密度)求得 R-squared=0.9819 缺少X3 (房地产开发投资额)求得 R-squared=0.9920综上所述,可以得出缺少解释变量 X3时的拟合优度(0.9920)与所有解释变量回归时 的拟合优度(0.992033)非常接近。所以X3与其他变量的线性组合相关，则说明模型 中增加解释变量X3后，XI、X2的线性相关的程度并未明显的增加，可以知道X3是引起多重共线性的变量。3. 删除不必要的共线解释变量将因变量丫分别对XI、X2、X3作简单OLS回归，结果如下表所示解释变量X1X2rX3参数估计值0.406250.5917M7.369Prob.0.00000.00000.0000R-squared0.96850.97400.9623由上表可以得出：X2的拟合优度最大(0.9740)，X3的拟合优度最小(0.9623)， 因此将X3剔除。X1和X2进行回归解释变量X1X2参数估计值0.19404727.49921Prob.0.00020.0001所以保留X1、X2,最后修正严重的多重共线性影响的回归方程结果如下所示:Y=-14055.55+0.19407X1+27.4992X2(2342.718)( 0.037259)( 4.626580)N=15 F=747.0629 RA2=0.9920334. 异方差检验-怀特检验法Y=-14055.55+0.19407X1+27.4992X2对原模型用最小二乘法进行估计求出残差Reside用怀特检验法求得辅助方程的 RA2=0.28096在原假设下 nRA2=4.2144x2 (5)=11.07则随即误差项之间不存在异方差性综上所述，我们最后修正后的模型如下：Y=-14055.55+0.19407X1+27.4992X2(2342.718)( 0.037259)( 0.4626580)N=15 F=747.0629 RA2=0.992033其含义是：在其他条件不变的情况下，城镇人均可支配收入每提高1元，商品房平均 售价会提高0.19407元。在其他条件不变时，城市人口密度每增加 1元，商品房平均 售价会升高27.4992元。七、结论及建议房地产价格的主要影响因素包括地区生产总值， 城镇人均可支配收入，建设成本, 城市人口密度，货币政策，土地价格以及房地产开发投资额， 其中最明显的是城镇人 均可支配收入和城市人口密度。基于上述分析与结论，笔者提出了一些建议。(一) 鼓励建立新型卫星城，以缓解城市人口压力随着城市化进程的加快，人口数量也在逐年增长，大量农村人口及外来人口涌入 城市，致使城市人口密度急增，而相对紧缺的住房资源，推动着地区的房价的上升。 所以应根据各地区需要及城市发展规划，建立新型“卫星城”，控制城市的过度扩展，疏散过分集中的人口及工业，以降低人们对城市住房需求，缓解住房压力。(二) 引导合理有效需求，抑制市场投资投机需求对房地产的投资及投机活动，大量的炒房行为，大大虚增了对房地产的有效需求， 致使房地产市场出现过热的现象，使房价趋于非理性上涨。政府实施的“限购令”、 提高首付款比例等措施，在一定程度上压制了投机者的需求， 保障了中低收入者的购 房利益。同时，政府应引导对房地产的合理刚性需求，比如购买首套房的居民进行税 收优惠，对低收入者提供住房或租房补贴等，以满足人们对房地产的合理必须需求。 笔者认为，政府应进行房产税改革，通过增加持有环节的税负对房地产投机、 投资需 求产生双重影响：既改变投机者的价格预期，也改变资产的收益流，促使房产持有人在 税收负担的压力下，不得不对闲置的资产加以处置，减少投机行为。（三）适度控制对房地产的信贷规模鉴于信贷规模对房价产生较大的正效应，所以政府应合理控制信贷规模，实施适 度紧缩的货币政策，上调贷款利率及准备金率，控制金融机构的贷款规模，减少在市 场中流动的货币量，一方面，增加了投机者的贷款成本，抑制投机者的投机需求，有 效防止房价的过度上涨；另一方面，适度减少贷款规模，在一定程度上减少市场中的 闲置资金，压 制对房地产的投资及投机活动。应该注意的是，国家在对房地产进行 宏观调控的时候，仍应充分发挥市场经济的自我调节作用。（四）加大对保障性住房的投资，促进房地产市场健康发展目前，面向中低收入者住房的投资并不是很多，为了满足人们对住房的合理需求， 保障大多数人们的利益，政府应支持开放商多推广经济适用房、 廉租房、公共租赁房 等保障性住房的建设，在保质保量的前提 下，为控制房价不合理上涨提供可能。保 障性住房的供给，实质是变相给中低收入者购买提供补贴，从而在解决购房难的同时， 促使房地产市场可持续健康发展。附录:本表格的数据来自中国统计年鉴2014年-国家数据（最近15年）石家庄房地产市场均价（元）可支配收入（元）人口密度 （人每平方公里）投资额（亿元）200023426281543.7170.59200125646583557.2576.24200228147385568.5181.59200334227741574.5290.08200435658622578.94149.172005386010040585.12164.212006413411495592.82181.622007511813205602.63228.42008579415062609.84246.712009605416607616.74278.422010645517053621.33295.82011686517682635.72314.832012699317820648.29356.172013772418735662.53374.892014850019084675.38391.46