项目报批报建流程

房地产开发流程介绍 目 录 （一）概述（二）沈阳地区项目开发流程图（三）房地产开发主要节点流程图（四）报批流程详解（五）报批成本明细（六）房地产开发配套流程图（七）配套流程详解 （一）概述一、 涉及职能部门：包括有市（区）规划局、市建委（区建设局）、市（区）房产局、市（区）环保局、市（区）消防局、市发改委（区发改局）、市（区）卫生局、人防办、地名办、市水务集团、市供电局、各热力公司等政府职能部门。二、 根据主要涉及的政府部门划分，报建体系划分为三大类：（一）规划建设工程类：主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目选址、申请规划设计要点、规划总平面图及办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领建设工程规划许可证。规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：总包及监理中标通知书和备案合同、交纳农民工保证金、安措费、社保费、资金证明、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领建筑工程施工许可证，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得建设工程规划验收合格证，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。（二）用地类：主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得建设用地规划许可证及国有土地使用证等有关证照。（三）配套类：主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名的申报，公建配套用房的移交等。 （三）房地产开发主要节点流程图 发改委前期函 建设用地规划许可证 国有土地使用权出让合同 规划设计方案审定通知单 建筑立面、环境景观设计方案审批 国有土地使用证 建筑扩初设计审定通知单 地 环 建 净 消 人 卫震 境 设 空 防 防 生安 影 项 管 设 立 设全 响 目 理 计 项 计评 评 核 审 审 审 审价 价 准 批 查 批 查 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证建筑楼门牌编号审批商品房面积预测 商品房预售许可证（四）报批流程详解(1)发改委前期函5(2)建设用地规划许可证5(3)国有土地使用权出让合同6(4)国有土地使用证6(5)规划设计方案审定通知单7(6)建筑立面、环境景观设计方案审批8(7)建筑扩初设计审定通知单8(8)地震安全性评价9(9)环境影响评价9(10)建设项目核准10(11)净空管理审批11(12)建设工程消防设计审查意见书11(13)人防立项审批12(14)建筑设计卫生审查12(15)建设工程规划许可证13(16)建筑工程施工许可证13(17)建筑楼门牌编号审批14(18)商品房面积预测14(19)商品房预售许可证15（1）发改委前期函1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市发展和改革委员会2. 前置条件土地成交确认书3. 申请材料3.1 项目单位请示3.2 土地成交确认书3.3 交款发票复印件3.4 1：500地形图3.5 资质证书3.6 营业执照3.7 企业法人、经办人身份证复印件3.8 市场供地收据证明4. 工作时限57个工作日5. 后续事项建设用地规划许可证6. 注意事项资质有效期、（2）建设用地规划许可证1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市规划和国土资源局2. 前置条件2.1 划拨：申请的项目已取得规划局核发的建设项目选址意见书2.2 出让：申请的项目已取得发改委核发的项目开展前期工作的函3. 申请材料3.1 建设用地规划许可证申请表3.2 经规划院定线的1/500或1/1000地形图及电子版3.3 法人代表委托书、营业执照，资质证书等3.4 项目开展前期工作的函3.5 概念设计方案文本4. 工作时限 7个工作日5. 注意事项5.1 凡招拍挂用地，建设单位在报建前持土地成交确认书、招拍挂相关文件到沈阳市勘察测绘研究院取得现状地形及管网图（1：500或1：1000），并经沈阳市规划设计研究院定线5.2 应对取得的建设用地规划许可证及附图上标注的土地用途、面积、位置、边界与取得土地时原始资料进行复核6. 后续事项规划设计方案审定、国有土地使用权出让合同（3）国有土地使用权出让合同1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市规划和国土资源局2. 前置条件2.1 取得建设用地规划许可证2.2 经区规划和国土资源局地籍科确权的用地红线图.2.3 宗地图2.4 土地储备中心出具的市场供地证明2.5 出让金已缴清发票、配套费收据、契税发票3. 申请材料3.1 成交确认书3.2 地籍联系单及权属确认图3.3 建设用地规划许可证及附图等3.4 营业执照、组织代码证、资质证书、法人身份证、代办人身份证。3.5 配套费收缴联系单3.6 市场供地收款证明3.7 土地出让金发票、契税发票4 工作时限 10个工作日5 注意事项与土地取得时资料进行核对面积6 后续事项国有土地使用证（4）国有土地使用证1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市规划和国土资源局1.2 收费标准：土地登记费：0.1元/平方米2. 前置条件2.1 取得建设用地规划许可证；2.2 宗地图2.3 土地出让合同，区土地所出具的地籍工作联系单，权属确认图.2.4 土地储备中心出具的市场供地证明2.5 出让金已缴清发票、配套费收据、契税发票3. 申请材料3.1 成交确认书3.2 地籍联系单及权属确认图3.3 建设用地规划许可证及附图等3.4 营业执照、组织代码证、资质证书、法人身份证、代办人身份证3.5 配套费收缴联系单3.6 市场供地收款证明3.7 提供契税完税凭证及契证或缓交、免交契税材料。4. 工作时限 10个工作日5. 注意事项与土地取得时资料进行核对面积6. 后续事项建设工程规划许可证（5）规划设计方案审定通知单1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市规划和国土资源局2. 前置条件建设用地规划许可证；3. 申请材料3.1 申请表、法人委托书3.2 建设用地规划许可证及附图3.3 四图一书（总平面图、定线图、区域位置图、道路交通图、设计说明书）总平面图应包括：使用现状地形、道路红线、绿化控制线、四周退道路红线及退绿化控制线距离、楼房平面位置、地下车库位置、地下车库出入口位置、小区主出入口位置、楼层、楼号等；定线图应包括：使用现状地形、道路红线、绿化控制线、四周退道路红线及退绿化控制线距离、楼房平面位置、地下车库位置、地下车库出入口位置、小区主出入口位置、楼层、楼高度（m）、楼号、楼间距(主遮挡面到被遮挡面距离)、相临楼间距、单体建筑物外轮廓线（不同层数，中间要有分割线）等；道路交通图应包括：楼盘所在的区域位置、楼盘周边交通等；设计说明书应包括：总用地面积、总建筑面积、占地面积、地上建筑面积、地下建筑面积、地上商业、地上住宅、地下车库、地下其他使用面积、地上停车位、地下停车位、建筑密度、容积率、绿地率等；3.4 经济技术指标表3.5 效果图、沙盘、PPT演示文件4. 工作时限 7个工作日5. 注意事项5.1 方案设计过程中应遵照相关法定依据和规划设计条件的相关要求进行设计5.2 核准方案设计中各经济指标，特别是建筑密度、容积率、绿地率，确保项目竣工时的可达条件6. 后续事项建筑立面、环境景观设计方案审批7. 注意事项确定准确面积，保证日后规划许可证、中标通知书、施工图审查报告书、施工许可证面积一致。（6）建筑立面、环境景观设计方案审批1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市规划和国土资源局2. 前置条件：规划设计方案审定3. 申请材料3.1 申请表3.2 建筑周边建筑环境9寸照片3.3 各方面建筑立面彩色效果图、街景效果图3.4 环境设计彩色总平面图、规划位置图3.5 建筑立面构成要素材料、色彩一表3.6 方案说明书、建筑标准层平面图、剖面图等3.7 设计方案效果图刻录光盘4. 工作时限 7个工作日5. 注意事项5.1 住宅三万平方米以上，公建1万平以上，需由设计院做出三个以上方案，沿城市主要街路需提供夜景亮化效果图。需装订成册。5.2 方案图及材料表装订成一册，需三份；建筑图（平面、立面、剖面）及设计说明装订成一册，需一份；5.3 效果图展板标准为A16. 后续事项：建筑扩初设计审定（7）建筑扩初设计审定通知单1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市规划和国土资源局2. 前置条件：建筑立面、环境景观设计方案审批3. 申请材料3.1 申请书3.2 建设用地规划许可证及附图3.3 建筑立面、环境景观设计方案审定通知书3.4 规划设计方案审定通知书及附图3.5 配套费缴款联系单3.6 建筑扩初设计图（设计说明、建筑总平面图、平立剖面图（1/100或1/200），装订成册。4. 工作时限 7个工作日5. 注意事项5.1 扩初总图应在规划方案定线图的基础上继续深化；5.2 将报批指标在设计说明内准确体现；5.3 单体建筑的平面图外边线标注尺寸与总图标注尺寸一致；5.4 单体建筑立面图应与立面报批效果图一致；5.5 整体地下室分期建设，要有明显界限。6. 后续事项：联合审批（8）地震安全性评价1. 事项概述1.1 承办单位： 辽宁省地震局1.2 收费标准：以实际预算为准2. 前置条件详勘报告、规划设计方案审定3. 申请材料3.1 发改委立项批复3.2 组织机构代码证3.3 拟建工程项目抗震设防要求审定申请表3.4 建设工程地震监测环境审批申请表3.5 地勘详勘报告3.6 建筑总平图4. 工作时限6个工作日5. 后续事项建设项目核准（9）环境影响评价1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市环境保护局1.2 收费标准：按投资额收取报告书：0.3亿以下：56万元0.32亿：615万元 210亿：1535万元1050亿：3575万元50100亿：75110万元100亿以上：110万元 2. 前置条件2.1 综合管网及规划设计方案确定3. 申请材料3.1 环境影响报告书或房地产（住宅）建设项目环境影响申报登记表3.2 总平面图3.3 综合管网设计方案图4. 注意事项 确定配套管线位置5. 工作时限5.1 申报阶段：环境影响报告书20个工作日5.2 环境影响审查阶段：4050个工作日6. 后续事项建设项目核准（10）发改委项目核准1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市发展和改革委员会1.2 收费标准：按投资额收取申请报告书： 建筑节能审批报告书：1亿以下：0.60.8万元 5亿以下： 3万元15亿：13万元 510亿：58万元510亿：35万元 10亿以上：10万元1050亿：58万元 50亿以上：10万元 2. 前置条件建筑扩初设计审定通知单、建设项目环境影响报告书批复、地震安全性评价报告、建筑节能审批报告书3. 申请材料3.1 项目单位申请3.2 具备相应资质的咨询机构编制的申请报告3.3 土地成交确认书3.4 建筑扩初审定通知书及附图3.5 1：500地形图3.6 国有土地使用权证3.7 建设用地规划许可证3.8 环保部门的审批意见3.9 资质证书、营业执照、企业法人、经办人身份证复印件3.10 项目开展前期工作的函3.11 建筑节能分析报告（建筑面积大于20万平方米项目需提供）4.13 资金证明（不低于总投资35%）4. 工作时限 6个工作日5. 后续事项建设工程规划许可证（11）净空管理审批1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳各机场及沈阳空军司令部1.2 收费标准：航空图收费根据项目距机场的距离实际测算（2000元/点）2. 前置条件取得辽宁省基础地理信息中心提供的机场净空报告及1：10000航拍图；3. 申请材料3.1 建设高度申请书3.2 带坐标点的地形图3.3 保密协议3.4 总平图标注建筑物的相应点位4. 工作时限30个工作日5. 注意事项准确标注建筑物的最高点6. 后续事项建设工程规划许可证（12）建设工程消防设计审查意见书1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市消防局1.2 收费标准：培训费200元/人（按项目规模确定培训人数）2. 前置条件建筑扩初设计审定通知单3. 申请材料3.1 建设工程消防设计审核申报表3.2 设计单位设计资质3.3 申请人身份证明、法人身份证、营业执照及组织机构代码证原件及复印件；3.4 建筑扩初审定通知书及附图3.5 建筑工程消防设计图纸及光盘（PDF格式）3.6 消防专篇4. 工作时限30个工作日5. 后续事项建设工程规划许可证6. 注意事项对于满铺地下室的项目，单体楼面积要包含基底面积的地下部分。（13）人防立项审批1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市人民防空办公室1.2 收费标准： 易地建设费：按应建防空地下室面积每平方米缴纳2000元； 人防工程施工图审查费：5.4元/平方米（按人防建筑面积）2. 前置条件建筑扩初设计审定通知单、人防设计方案总平面图、应建人防面积核算表3. 申请材料3.1 设计单位设计资质3.2 申请人身份证明、法人身份证、营业执照及组织机构代码证原件及复印件；3.3 建筑扩初审定通知书及附图3.4 人防设计方案总平面图3.5 应建人防面积核算表4. 工作时限10个工作日5. 后续事项建设工程规划许可证（14）建筑设计卫生审查1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市卫生监督所2. 前置条件建筑扩初设计审定通知单3. 申请材料3.1 营业执照3.2 申请人身份证明、法人身份证、授权委托书3.3 建筑扩初审定通知书及附图3.4 国有土地使用证3.5 建设项目卫生审查申请书3.6 地形图3.7 总平面图3.8 如采用集中式空调系统的公共场所，需提供集中式空调系统设计图纸及有关说明4. 工作时限10个工作日5. 后续事项建设工程规划许可证（15）建设工程规划许可证1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市规划和国土资源局1.2 收费标准：勘测放点费：2000元/点2. 前置条件2.1 建筑扩初设计审定通知书及附图2.2 配套费缴款通知书2.3 联合审批批件3. 申请材料3.1 建设工程规划许可证申请表3.2 法人委托书，经办人身份证等3.3 配套费缴款通知书3.4 人防、消防、发改委核准、卫生等批件3.5 国有土地使用证3.6 建设用地规划许可证3.7 建筑扩初设计审定通知书及附图3.8 建筑施工设计图（平、立、剖及基础图）4. 工作时限 7个工作日5. 注意事项1. 核查发改委核准（一年有效）、营业执照（年检）等的时效性及保证规划许可证的有效性（半年之内）2. 物业用房、社区用房确定准确面积，应满足规划要求。6. 后续事项建筑工程施工许可证、商品房面积预测（16）建筑工程施工许可证1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市城乡建设委员会2. 前置条件2.1 农民工工资保证金、社保费、安措费2.2 中标通知书2.3 工程质量监督手续、安全监督手续2.4 施工图审查意见2.5 建设工程规划许可证2.6 银行存款证明3. 申请材料3.1 建筑工程施工许可证申请表；3.2 法人委托书（原件）、经办人身份证复印件；3.3 建设工程规划许可证及通知书、附图3.4 国有土地使用证3.5 施工图设计文件审查合格书3.6 备案的监理合同和施工合同3.7 施工条件确认书3.8 工程质量监督申报登记书3.9 建筑工程安全监督登记表3.10 备案的中标通知书3.11 备案的施工合同、监理合同3.12 农民工工资保证金收据3.13 银行存款证明（当年开工竣工的项目，需中标价的50%；其他需中标价的30%）4. 工作时限 5个工作日5. 注意事项1. 规划许可证、用地规划许可证、土地证、中标通知书的地址应一致2. 东陵区农民工保证金上涨，需提前申请降低额度（17）建筑楼门牌编号审批1. 事项概述1.1 承办单位：区民政局地名办公室1.2 收费标准：楼牌：678元/个、单元牌：45元/个、层牌：42元/个、户牌：12元/个、别墅门牌：160元/个2. 前置条件2.1 建设工程规划许可证2.2 建筑工程施工许可证2.3 辽宁省建筑物名称使用证2.4 与社区签订社区用房协议3. 申请材料3.1 申请书3.2 建设工程规划许可证3.3 建筑工程施工许可证3.4 建设用地规划许可证3.5 辽宁省建筑物名称使用证3.6 社区用房协议3.7 建筑物楼门牌编号审批表一式三份3.8 1:500建筑规划设计平面图4. 工作时限10个工作日5. 后续事项商品房面积预测（18）商品房面积预测1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市房产局测绘大队1.2 收费标准：住宅1.82元/平方米，商业2.03元/平方米，综合楼2.26元/平方米2. 前置条件2.1 建设工程规划许可证2.2 建筑物楼门牌编号审批3. 申请材料3.1 面积预测申请表3.2 建设工程规划许可证；3.3 新建房屋门牌号编号审批表3.4 国有土地使用权证3.5 人防立项审批通知书3.6 营业执照3.7 授权委托书3.8 建筑施工图（同建设工程规划许可证审批图纸）3.9 设备用房服务范围说明4. 协办部门职责设计管理部：在测绘期间，对测绘面积进行复核、确认5. 工作时限10个工作日6. 注意事项批文取得后转营销管理部，做销售资料7. 后续事项商品房预售许可证（19）商品房预售许可证1. 事项概述1.1 承办单位：沈阳市房产局2. 前置条件2.1 项目工程进度要求：多层主体封顶，13层以上1/3，13层以下2/3。3. 申请材料3.1 商品房预售许可申请书； 3.2 营业执照3.3 资质证书3.4 国有土地使用权证3.5 建设工程规划许可证、通知书及附图3.6 建筑工程施工许可证3.7 施工合同3.8 预售商品房工程进度现场查验认定表3.9 商品房销售面积（预测）审核通知书、商品房销售面积分层分户表3.10 商品房预售方案（应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、销售计划等内容）； 3.11 建筑施工平面图（白图A3/A4）（同建设工程规划许可证审批图纸）3.12 如国有土地使用权证抵押，需银行出具抵押同意书3.13 商品住房价格表（一房一价）4. 工作时限5个工作日5. 注意事项5.1 工程进度现场查验需在申报预售许可证之前进行5.2 工程进度需满足查验要求5.3 项目部：满足工程进度满足预售条件，配合房产局工作人员查验工程进度6. 后续事项预售项目备案