清水温泉生态旅游度假城开发项目可行研究报告

盘锦（清水）古潜山温泉生态旅游度假城开发项目可行研究报告第一章 项目基本情况一、项目情况项目名称：盘锦（清水）古潜山温泉生态旅游度假城项目区位：清水镇南岗子村（邻近红海滩景区）建设时间：2009年建设内容：五星级温泉生态大酒店、温泉泥浴疗养中心投资概算：162530万元二、可研报告编制工作依据1、盘锦市人民政府：盘锦市国民经济和社会“十一五”发展规划；2、盘锦市人民政府：盘锦市城市总体规划；3、盘锦市人民政府：盘锦市旅游发展总体规划；4、盘锦市计委、市旅游局：盘锦市旅游业“十一五”发展规划；5、盘锦市旅游局：辽河三角洲湿地旅游开发规划；6、盘锦市旅游业发展总体规划（20062010）；7、中国人民共和国环境保护法全国人民代表大会常务委员会；8、中华人民共和国森林法全国人民代表大会常务委员会；9、中华人民共和国水法全国人民代表大会常务委员会；10、中华人民共和国水污染防治法全国人民代表大会常务委员会；11、中华人民共和国野生动物保护法全国人民代表大会常务委员会；12、中华人民共和国土地管理法全国人民代表大会常务委员会；13、中华人民共和国自然保护区条例中华人民共和国国务院；14、中华人民共和国植物保护条例中华人民共和国国务院；15、中国旅游业发展“十五”计划及2015年、2020年远景目标纲要国家旅游局。三、研究工作结论生态效益方面，盘锦古潜山温泉生态旅游度假城的开发建设对丰富区域旅游形式，对湿地生态保护等方面都有较好效果，虽然项目建设占用部分土地，但整个项目建设以生态环保为前提，项目设计建设采用环保材料与技术，不会对生态环境产生较大负面影响。温泉生态旅游度假城开发将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。温泉生态旅游度假城项目规划建设过程充分考虑生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民的就业机会，提高当地群众生活质量和水平、加快产业结构的升级、利于区域旅游品牌形象的打造。此外古潜山温泉生态旅游城为城乡居民提供生态休闲旅游场所，满足人们回归自然、养生休闲的需求。温泉生态旅游度假城建设可使盘锦的湿地和温泉等旅游资源得到充分利用，可丰富盘锦湿地旅游产品体系，可提高盘锦湿地旅游知名度，加快产业结构调整，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，对盘锦旅游发展具有重要的推动作用。第二章 项目背景分析一、温泉旅游发展的宏观背景随着经济的持续增长，温泉旅游迅速升温，成为度假旅游的主要类型之一。世界温泉旅游地几乎与旅游业兴起于同一时期，其发展历史大致经历了温泉资源的原始利用、spa的大发展、spa功能的转化与衰落、温泉旅游地的复兴与新发展四个阶段。温泉旅游地在地域上发源于欧洲，在北美得到发展，在亚洲特别是日本达到空前的繁荣。温泉地的旅游功能经历了温泉的原始利用阶段、以医疗为主导的spa发展阶段、以自然环境为主导的多功能综合性温泉旅游度假区形成阶段的演变。温泉旅游者也从起初的上流社会和特殊群体为主向大众化转变。我国温泉利用虽然已有数千年历史，但温泉旅游的发展却只有数十年过程，分别经历了温泉资源的原始利用、温泉疗养院到温泉旅游度假区的发展阶段。第一代（洗浴）第二代（疗养）第三代（戏水）第四代（多元化）。温泉资源的原始利用以洗浴为主，第二代温泉旅游产品以温泉疗养院为代表，其主要特点为规模小，面向高消费阶层，在建设上表现为温泉单一化、硬件分时度假设施化，旅游点（区）经营项目雷同，不注重旅游环境的营造。近年来，温泉经济日渐兴起，温泉旅游开发的热潮也渐渐在全国形成，以露天温泉为特色的第三代温泉产品较为普遍，旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为观光度假、康体休闲、商务会议、娱乐、休疗养等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展康体旅游、娱乐旅游、体育旅游、商务旅游、会议旅游、旅游地产等多功能的综合性旅游度假区，温泉开发正在由汤治、保养、休养向观光、娱乐、休闲、度假转换。辽宁温泉利用历史悠久，如鞍山的汤岗子温泉是新中国第一座温泉疗养院，但将温泉用于休闲旅游进行开发利用的时间较晚。随着温泉旅游的升温，2005年辽宁省的鞍山、本溪、丹东、辽阳、大连、葫芦岛6市不约而同地亮出了温泉旅游的招牌，期望用温泉旅游来弥补辽宁冬季旅游市场的空白。由于辽宁温泉旅游地基本上还停留在“游泳池+澡堂子”或“温泉酒店集合体”的初级开发模式，并未将休闲、度假、旅游的概念融入到温泉开发当中，不能满足不同层次游客的消费需求及长期逗留型的休闲旅游需求。辽宁省温泉资源丰富，大小温泉遍布全省，比较著名的有鞍山汤岗子温泉、丹东五龙背温泉、营口熊岳温泉等。辽宁交通网络比较发达，在一定程度上有利于温泉旅游业的发展。尽管拥有丰富的旅游资源及有利条件，但辽宁各地的温泉旅游一直热不起来，国内各旅行社也未将其作为辽宁旅游主要景点向游客推出。在这种背景下，盘锦温泉旅游开发具有相当的后发优势，与湿地生态资源相结合，可以打造出温泉旅游新品牌。盘锦拥有丰富的地热和温泉资源，主要蕴藏在馆陶组及下第三系、前第三系潜山储热层中，为中型地热田。目前没有形成科学的、有序的、规模化的开发。盘锦丰富的温泉资源，交通区位也具有相对优势，在一定程度上有利于温泉旅游业的发展，但盘锦温泉旅游起步比较晚，开发层次比较低，一直没有发展起来，下一步开发要重点加强资源整合和提档升级。二、盘锦市发展湿地温泉旅游的必要性（一）温泉旅游市场的巨大需求2000年，国际温泉疗养协会（ISPA）行业调查研究显示，中国温泉旅游具有很大的市场需求，温泉旅游业将以每四年翻一番的速度向前发展。在这样的发展形势下，温泉旅游将会成为休闲旅游市场的新亮点。盘锦市处于北京、天津、沈阳组成的三角地中心，三地的经济发展和生活方式的变化，引发了旅游消费的变革，生态休闲旅游成为城市居民，休闲度假新趋势，这也为盘锦市提供了大量的生态休闲旅游者。2007年，盘锦市全年接待国内外旅游者765万人次，比上年增长67.3%。其中，接待国内旅游者760万人次，增长67.4%；接待入境旅游者5.3万人次，增长55.8%。全年旅游总收入52.7亿元，比上年增长69.9%。其中，国内旅游收入51亿元，增长69.9%；旅游外汇收入2324万美元，增长71.0%。盘锦拥有丰富的、特色的湿地温泉资源，其旅游开发潜力和市场需求巨大。（二）市场结构调整的必要手段目前，来盘旅游者中，生态休闲占大多数比例，休闲度假、生态养生市场的繁荣必然会引发对湿地温泉旅游的需求，湿地温泉城作为接待休闲型游客的重要设施，将起到重要的作用。另外，盘锦市旅游市场存在着“游客停留时间短，满意度低，休闲游乐性低、项目单一”等问题，这一问题是盘锦旅游业发展的瓶颈。从满足需求和消除瓶颈两个角度来看，盘锦市发展湿地温泉旅游产业是十分必要的。对比温泉旅游市场的蓬勃发展，盘锦湿地温泉尚处于待开发状态。无法满足市场需求，无法激活现有景区和优势资源的休闲功能，所以，湿地温泉城的建设，是盘锦市建设休闲城市的重要战略举措，是调整现有市场结构的有效手段，实现产品-资源-市场的有效对接。（三）成为盘锦市旅游业发展的带动和示范项目项目所在区域位于盘锦市两大特色景区“红海滩”和“鼎翔”之间，结合滨海、湿地和温泉三大特色资源，开发湿地温泉旅游项目，旅游发展依托雄厚，能够实现景区的功能互补，以及客源的共创和共享，有望成为区域内大型联动景区，成为盘锦市旅游业发展的带动和示范项目。第三章 项目开发支撑要素一、自然条件与资源状况辽河三角洲红海滩景区。在辽河入海口两侧，宽1500米、绵延上百里的海滩上，生长着大片的碱蓬草。这种草本植物极耐盐碱，每年五月自海滩上长出后，历经潮汐变化，在海水浸泡和阳光照射的反复作用下，颜色由绿变红，随季节变化色彩也愈加浓重，这便是被誉为“天下奇观”的“红海滩”。翅碱蓬的植物特性和生长规律至今还是自然之谜，具有极高观赏价值和神秘魅力。鼎翔风景区位于辽河下游，区域拥有良好的湿地自然景观资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，临近湿地核心保护区，拥有亚洲第一大苇田，生态环境优越。盘锦红海滩湿地（赵圈河乡）已开采出优质温泉资源，距地表约1800米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿物质及微量元素，常年水温42度，出水量大（4000立方米/小时）。温泉中富含多种有益健康的微量元素，对人体的多种疾病有良好疗养功效，不同成分对人体作用不同，氡元素能有效治疗如慢性支气管炎、哮喘、便秘、胃痉挛、胆结石、慢性支气管炎、痛风、神经衰弱、失眠、各种神经痛、末梢神经炎、荨麻疹、冻疮等病症，对心律和血压的调节更能起到立竿见影的疗效！此外“氡”还有减肥的效果；温泉中的一些离子，如钾、钙能增强心脏血管功能，调节神经细胞和内分泌（荷尔蒙）腺活动；此外，镁对神经系统具有镇静的功效，钠对肌肉收缩有重要作用；碘、镁还有轻度降压作用。近年来研究还发现，温泉浴能够促进机体的免疫功能，调整植物神经系统，所以还有一定的保健和延年益寿作用。二、经济条件与旅游发展状况（一）盘锦市经济概况在中国东部沿海经济发展最为迅速的珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈中，盘锦处于环渤海经济圈。盘锦1984年建市以来，经济和社会事业发展迅速。城市建设日新月异,已经成为辽河三角洲上新兴的石油化工城市。2007年地区生产总值553.6亿元，三次产业增加值占生产总值的比重分别为10.2%、72.0%和17.8%，全市户籍总人口128.2万人。但是，与东北老工业基地的其他资源型工业城市一样，盘锦市国民经济赖以生存和发展的油气资源储量及开采量已经出现明显枯竭的趋势，面临着十分急迫的经济结构调整和发展接续产业的战略任务。温泉正在形成为一个产业，同时也正在整合休闲产业。温泉休闲，在当前中国多元休闲产业业态中，已经成为休闲中的龙头，并带动区域休闲旅游全面发展。对于整个盘锦服务业来说，温泉产业，已经是全市服务业中的龙头带动产业。（二）湿地生态旅游发展概况湿地生态旅游资源特色鲜明，品位极高。这里有世界第一大苇田，世界罕见的红海滩，全球500佳之一的西安生态养殖场，双台子河口国家自然保护区，双台河口国际重要湿地等世界级湿地旅游资源。从旅游资源的性质来看，盘锦拥有的旅游资源为国内外湿地生态旅游者进行休闲、度假大众旅游和科普、科考专项旅游提供了必要的基础和条件。经过几年的建设，已建成苇海观鹤园、湿地公园、红海滩码头三处景点和一个以游客接待中心及旅游商品购物广场为核心的综合服务区。另外，在风景区周边还相继建成了盘锦知青总部、农家客栈等几个服务性项目。目前，年接待游客能力100万人次，年接待量依次为：2003年4.5万人，2004年6.5万人，2005年8万人，2006年11万人，2007年突破15万人。2006年红海滩风景区被国家旅游局评为AAAA级风景区。赵圈河湿地生态旅游的强劲发展态势，为温泉项目的整合开发奠定了很好的景区发展基础。（三）交通条件项目所在地，交通便利。区位优势明显，距离北京560km，沈阳150km，大连260km。交通非常便利，沟海铁路（沟帮子海城）、京沈高速公路（北京沈阳）、盘海营高速公路（盘锦海城营口）都经过乡域北缘，305国道在区域东侧通过。这里的水上交通也非常发达，距离年吞吐量60万吨的盘锦港仅45km之遥，东部的营口港、西侧的锦州港都是辽宁省的中型港口。三、项目发展优势（一）独特的市场卖点盘锦独特的自然环境、珍贵的湿地生态、丰富的矿物温泉及独特的生态文化，为湿地温泉旅游提供了优厚的条件。温泉旅游在我国刚刚进入发展阶段，是一个非常有前途、充满潜力和机遇的方向。盘锦市所在的环渤海经济圈，是这一政策的发源地和试验田，“第一桶金”这一市场先机是本项目最大的优势，必将使盘锦市成为湿地温泉开发方面的示范点，成为盘锦旅游业的独特卖点。（二）资源的比较优势与周边县市相比，盘锦市的旅游资源具备很强的“休闲性”，完全符合现代旅游业的“3N”（Nature、Nostalgic、Nirvana）要素。红海滩、鹤乡、苇海，具有较强的开发潜力。建设温泉生态旅游度假城，能够充分发挥这些资源的优势，弥补弱点，在观光旅游向休闲度假旅游转变的市场变革中赢得先机。（三）政府部门的大力支持作为东北老工业基地的资源型工业城市，盘锦市面临着日益严峻的资源枯竭问题，因而必须通过培育和建立接续产业来保证市域国民经济的长期稳定发展。相应党中央十六大和十六届三中全“振兴东北老工业基地”的伟大号召，盘锦市提出五大接续产业，其中，旅游是接续产业的重中之重。作为“旅游城市营销行动计划”的一个重要战略步骤，盘锦市温泉生态旅游度假城的建设受到了市级各部门的大力支持，这是本项目得以推进的重要保障。第四章 市场环境分析一、国内温泉市场概况虽然各温泉旅游地的客源市场、游客行为和生命周期具有不同的特征，但总体来说，温泉旅游作为一种特殊的具有极大地方性和类似性的旅游产品，其市场和产品特征具有一定的规律，据有关问卷调查结果显示：1、客源市场国内温泉仍属于区域性产品，游客以中近程游客为主，近90的国内游客来自一级客源市场和二级客源市场，近80的游客集中在4小时交通半径范围内的区域。温泉旅游地旅游市场淡旺季受气候和节假日的影响变化大，一般而言，春冬寒冷季节和重大节假日所在月份是温泉旅游的旺季，而炎热的夏秋季节是温泉旅游淡季。第二代温泉旅游产品的消费者近60是月收入2000元以上的高收入阶层。第三代温泉旅游产品消费者则主要是商务和公务游客。2、游客行为露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能是影响游客决策行为的主要因素；户外观光娱乐型和综合型温泉旅游地是两大游客喜好的温泉旅游地类型。观光度假是游客出游的主要目的，其中又以观光为主，度假为辅。大约30的国内游客是单位组织而来，是游客出游的主要方式，这是现阶段高门票的温泉旅游地兴旺的重要因素。温泉口碑是影响游客决策行为的主要因素，近70的游客是首次出游客人，受市场信息影响大。3、生命周期以单一的客房式度假旅游为特点的第一、二代温泉旅游产品竞争力差，可替代性强，生命周期短，目前大多已经进入消亡期。以露天温泉为特色的第三代温泉旅游产品目前处于巩固期，要维持较长的生命周期，必须在强化温泉旅游文化特色的同时，不断更新项目。以文化和休闲娱乐为特色的第四代产品逐渐深入人心，发展潜力大。二、盘锦市场环境分析（一）区域旅游市场现状近年来盘锦旅游景观建设和旅游线路整合力度加大，对游客的吸引力增强。2007年，盘锦市接待旅游人数760多万人，入境游客突破5万人次。盘锦市2003-2007年旅游统计主要指标对比表时间国内旅游人数（万人次）国内旅游收入（亿元）入境旅游者（万人次）旅游外汇收入（万美元）旅游总收入（亿元）2003159.810.10.5288.110.342004197.512.50.9478.712.9200526015.751.472316.35200651229.933.1127530.92007760515.3232452.7资料来源：盘锦市旅游局在2007全年旅游发展中，“十一”黄金周是一亮点，主要有以下特点：旅游接待人数和旅游综合收入实现高速增长。“十一”黄金周，全市接待国内外游客134.8万人次，旅游收入5.4亿元，分别比去年同期增长62%和65%。旅游业关联带动作用突显。2007年“十一”黄金周，全市接待游客增多，过夜游客大幅度增加，住宿、餐饮、交通客运三兴旺，兴隆台区旅游饭店住宿率比上年同期提高25%以上，市区主要宾馆2日至5日入住率达90%以上，1日至7日入住率达85%；相关旅游餐饮也有明显的同比增长；旅游客运非常繁忙，车辆客运比去年同期增加18%。（二）盘锦游客调查分析根据盘锦市旅游发展总体规划及相关市场调查资料，得到盘锦旅游的游客的消费行为具有以下特征。1、旅游客源增长特征分析盘锦市1995年接待国内旅游者5.13万人次，2005年为260万人次，平均增长率高达61%。2006年接待旅游者512万人次，旅游总收入完成30.95亿元人民币，分别比2005年增长97和90%，相当于全市GDP的6，占第三产业增加值的38。由于在旅游业初始发展阶段，即目的地生命周期的介绍期，旅游者接待人数基数较小，在客源增长上表现为爆炸式数量扩张特征。盘锦市2000年2006年旅游接待人数和旅游收入2、客源市场地域结构特征分析盘锦市2006年接待旅游者512万人次，其中盘锦市的居民占40%，沈阳地区占22%，京津地区的占18%，其他地方的旅游者占20%。这一旅游者构成比例说明，盘锦市的居民仍是本区域的主要客源市场。国内旅游客源在未来盘锦市旅游发展中仍将长期处于主导地位，但随着本市外向型经济和世界湿地休闲之都生态旅游的发展，在中远期海外商务、科考、生态等旅游者数量预计将有较大增长。盘锦客源市场地域构成3、旅游动机与消费行为特征分析据盘锦市2004年抽样调查，旅游者来盘旅游动机按比重排列依次为：探亲访友、休闲观光度假、商务、会议、文化科技体育交流、健康疗养、宗教朝拜及其他。盘锦市现有市场影响力较高的旅游产品和旅游环境，主要是自然生态景观、生态农业、辽河油田和城市公园，旅游产品表现为初级观光形式。抽样调查显示，目前来盘锦国内游客消费水平较低，平均停留时间较短，这与目前休闲、度假、商务、会议等高档次设施空白，项目单一等有关。盘锦市2000年2004年消费行为对比（四）旅游者的人口学特征分析1、年龄构成不同年龄旅游者受可自由支配的时间和闲暇时间以及身体因素等影响，其对旅游产品偏好会产生较大的差异。调查结果表明，盘锦市国内旅游者中25-44岁年龄组游客占绝对优势，占到76，45-64岁和15-24岁，其次分别为19.43%和4.57%，而14岁以下和65岁以上的游客比重很小，这与我国大部分旅游区旅游市场年龄结构相似。盘锦市国内旅游者年龄构成2、职业构成不同职业旅游者的收入水平、闲暇时间、受教育程度有差异，旅游欲望和旅游需求偏好也不一样。盘锦市旅游者在职业构成上呈现出多样化特征。调查发现私营业主所占比重最大，达20.94%，其次为农民和公务员。值得注意的是农民群体旅游者已成为一个新兴的群体，达到12.57%。盘锦市国内旅游者职业组成职业工人农民军人教师学生公务员私营业主公司职员离休退休人员企事业管理人员专业技术人员其它比重（%）6.812.53.27.92.110.520.98.92.16.84.214.13、收入构成调查结果表明，盘锦市旅游者在收入构成上以收入1000元月以下和1000-1999元月两个收入组所占的比重最大，两者共占72.49。盘锦市国内旅游者以中等收入者为主，旅游产品开发和旅游住宿设施建设初期，要考虑到旅游者的消费能力，应以服务于广大中等收入的工薪阶层与农民为主。国内旅游者收入构成月收入（元）1000以下1000-19992000-29993000-49995000以上比重()31.7540.7413.768.994.76第五章 建设构想与主要内容一、总体构想积极呼应盘锦政府发展湿地休闲之都、打造北方休闲城市战略的实施，利用自然湿地的生态特征，以滨海湿地生态环境为特色，结合温泉养生的形式，建设具有国际水平的温泉生态旅游度假城。充分发挥盘锦市湿地旅游的市场资源，针对目前温泉旅游市场现状和问题，重点突出湿地生态文化与温泉养生文化的结合，强调生态环保，建设标准化、精致化的湿地温泉生态休闲养生基地。二、建设内容（一）白金五星级温泉生态大酒店位于绕阳河与辽河交汇处，东、南面正对保护区，西距鸟语林4公里、西北面距苇海蟹滩4公里。会议中心建筑群采用欧陆风情建筑，层高限定不超过4层。配套露天花园、健身房、餐饮中心、娱乐中心、会议中心、购物中心等，建筑面积50000平米。项目定位为：以湿地生态环境为依托，温泉资源为品牌，保健疗养为特色的综合性生态酒店。重点建设以下主要项目内容。（1）餐饮娱乐中心：餐饮中心面积为3000平米，分中、西、日三种餐式。（2）会议中心：会议中心设计有1个容纳300人会议的专用会议厅，两个小型会议室，分别能容纳30人和50人。会议中心设置单独的建筑，使会议厅内景观四面通透。另设6000平米展览厅。（3）高级会所：建筑层高限制为三层，建筑面积2000平米左右。会所配套露天花园、室外泳池等。设有单独的室内温泉区，和餐饮设施。（4）湿地温泉疗养中心：充分利用湿地环境资源如芦苇、温泉、滩泥等等，把疗养、保健、养生等时尚消费与湿地环境相结合，开发湿地养生系列产品。 温泉中心：建筑设计创新，将温泉池笼罩于巨大的玻璃罩幕墙中，使整体通透灿烂，夏天可预防湿地蚊虫，冬天可保持室内温度。温泉馆内遍布热带植物，再造热带雨林绿色奇观。室内可设置30至50个泡浴池，其中包括：药浴池、香米浴粥池、花瓣池、水果池、亲亲鱼疗池、古井温泉池、儿童戏水池等等。 温泉SPA养生中心：以盘锦湿地矿物温泉和芦苇等中药为基础，结合中医针灸、推拿、按摩等形成特色生态水疗。如：泰式磁疗SPA、浴盐按摩SPA等。 海泥瘦身、美容中心：以湿地矿物泥美肤、瘦身、助眠等功能为基础，结合中医推拿、按摩，推出湿地海泥美肤瘦身项目。 湿地趣味泥浴疗养中心：盘锦滩涂海泥中含有的多种对人体有益的维生素、氨基酸、矿物质和微量元素，充分利用其具有保健、护肤、杀菌等的功效，结合泥上嬉戏，增加其趣味性和参与性，开展趣味泥浴。由于泥水的浮力很大，人可以完全漂浮在泥池上，是一种既健康又有趣且新颖的康体娱乐项目。 湿地温泉水上瑜伽馆：充分利用温泉资源，开辟瑜伽专用池，聘请专业瑜伽教练，成立瑜伽健身会所，推广温泉瑜伽。有温泉作为载体，湿地环境为依托，水上瑜伽可以一年四季开展。温泉水上瑜伽比任何瑜伽都更有利于健身、减肥和疗养身心。水上瑜伽特别适合老年人健身，但温泉的水温不能太热。将温泉与湿地环境与瑜伽相结合，让游客的身心一起得到深层净化。（二）温泉泥浴疗养中心温泉馆：景区温泉是稀缺资源，应着重针对较高端消费而打造。建议采用较大的玻璃暖棚，配合中等体量的建筑，泡池区用假山石头和热带雨林植物做景观装饰。开设药浴池、香米浴粥池、花瓣池、水果池、亲亲鱼疗池、古井温泉池、儿童戏水池等等。生态水疗馆：以盘锦湿地矿物温泉和芦苇等中药为基础，结合中医针灸、推拿、按摩等形成特色生态水疗。如：泰式磁疗SPA、浴盐按摩SPA等。海泥瘦身馆：以湿地矿物泥美肤、瘦身、助眠等功能为基础，结合中医推拿、按摩，推出湿地海泥美肤瘦身项目。 趣味泥浴馆：盘锦滩涂海泥中含有的多种对人体有益的维生素、氨基酸、矿物质和微量元素，充分利用其具有保健、护肤、杀菌等的功效，结合泥塑手工艺、泥上游戏等，增加其趣味性和参与性，开展趣味泥浴。湿地温泉水上瑜伽馆：充分利用温泉资源，开辟瑜伽专用池，聘请专业瑜伽教练，成立瑜伽健身会所，推广温泉瑜伽。有温泉作为载体，湿地环境为依托，水上瑜伽可以一年四季开展。温泉水上瑜伽比任何瑜伽都更有利于健身、减肥和疗养身心。水上瑜伽特别适合老年人健身，但温泉的水温不能太热。将温泉与湿地环境与瑜伽相结合，让游客的身心一起得到深层净化。（三）旅游接待服务中心游客服务中心：占地1000平方米，在建筑外观上与周围景观协调，在功能上集游客接待、旅游信息服务、旅游购物、紧急医疗救助等于一体。生态停车场：占地2500平方米，设计200车位，在景观和功能设施采用环保技能技术，采用绿色植物作为隔离带，减少噪音和空气污染。第六章 投资估算与效益分析一、投资估算（一）投资估算依据1、2001年全国统一建筑市政府预算定额辽宁省单位估价表2、2001年全国统一安装市政工程预算定额辽宁省单位估价表3、工程规划设计方案及说明4、用地性质及土地出让金标准5、盘锦市建筑工程实际造价参考资料（二）建设投资估算项目受市场条件、资源条件、地理区位、规划设计要求和企业操作能力等因素决定，由于还未进行详细规划设计，对资源状况、相应物资市场价格未能做深入调研，下面就对总投资、分项投资、营销费用等，其估算参照同等条件相近案例进行估算，确定投资额度。盘锦温泉生态旅游度假城项目总建设投资总额估算181283万元。其中：温泉生态旅游度假城主要工程造价163530万元，包括湿地温泉大酒店152500万元，旅游接待服务中心1000万元，温泉泥浴疗养中心10030万元；前期费5026万元；工程建设其它费用8377万元；营销宣传费350万元；项目估算说明：旅游配套服务设施包括道路整修、水电供应、环卫设施、安全防护、景观绿化等内容。前期费中各项内容根据国家标准及实际情况确定。工程建设其它费用按行业通行标准及实际情况取值。营销费用基本预算按三年实际投入为350万元，实行分期投入原则。详见投资估算表、主要项目建设和配套服务设施投资估算表。表6-1：投资估算总表序号项目费率金额（万元）一工程项目基础造价1675301主要项目建设01635302旅游配套服务设施04000二前期费3.00%5026三工程建设其它费5.00%8377四营销宣传费350六投资总额181283七铺底流动资金20%36257二、资金筹措建立旅游开发融资平台，进行多渠道融通资金。1、自筹资金积极争取国家和各级政府的环保、生态改造、新城镇建设等相关资金投入。将所建设项目纳入各级政府的发展规划之中，在基础设施、绿化、生态治理、环境保护等方面得到各级政府支持。自筹资金72513万元，占总投资40%。2、银行贷款积极在争取银行信贷资金，以现有基础设施做抵押。由于旅游开发周期长，贷款利息负担重，因此将积极争取优惠的信贷资金，减少纯商业贷款。申请银行贷款72513万元，占总投资40%。3、当地政府支持申请当地政府支持，36257万元，占总投资20%。三、效益分析旅游接待收益由休闲娱乐、住宿费、餐饮消费、旅游商品利润等组成。其中休闲娱乐和住宿是核心与主导，其余项目依附于住宿接待能力。在测算时确定平均接待人次及平均消费水平，进一步测算其收益。收益测算分式：Y RJT式中：Y年收益量R平均接待人次J淡旺季平均价格T全年经营天数温泉酒店总投资152500年均经营收入平均人次平均消费年均天数年均收入（人次）（元/人*天）（天）（万元）300070024050400050400年均经营成本及营业税年均收入比率金额（万元）（万元）504000.251260000012600折旧总投资比率折旧金额（万元） （万元）1525000.057625007625营业所得税总收入比率税额（万元）（万元）504000.25126000年均净利润17575投资利润率12%投资利税率8%投资回收期8.7 泥疗中心总投资10030年均经营收入平均人次平均消费年均天数年均收入（人次）（元/人*天）（天）（万元）1000150240360003600年均经营成本及营业税年均收入比率金额（万元）（万元）36000.25900000900折旧总投资比率折旧金额（万元）（万元）100300.05501.50 0501.5营业所得税总收入比率税额（万元）（万元）36000.259000年均净利润1298.5投资利润率13%投资利税率9%投资回收期7.7 四、风险分析与控制（一）环境风险1、风险分析生态及温泉休闲旅游是一种高度依赖区域资源和环境的旅游形态，因而项目地所在区域及周边的生态环境是项目的能否可持续发展的非常重要的因素。随着城市发展与产业的开发，内部和外部环境都在不断变化，存在着周边环境遭破坏的风险。2、风险控制对策严格保护项目区域内的生态环境，防止环境污染。协调相关产业部门，联合周边地区加强生态保护，完善软硬件配套设施，加强对游客和员工的环保教育，制定针对性的环保制度。（二）政策风险1、风险分析湿地温泉生态旅游是综合性的旅游开发项目，涉及到生态、环保、矿产、文化、旅游、房地产开发、社会治安等等领域及行业，牵涉的各级部门多，存在一定的政策风险；同时，鉴于现阶段温泉及生态旅游国内的发展状况，生态及温泉旅游的开展得力于当地政府部门的引导，因此，在实际操作过程中，具有一定的政府指导性，市场作用弱化，经营存在风险。2、风险控制对策对项目进行进一步充分论证，建立快捷有效的信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况的概率，安排好各个环节的人员、资金等事宜，做好应对；在政府引导、政策支持的背景下，充分发挥市场作用，运用市场手段进行运营。（三）运营风险1、风险分析湿地休闲旅游在国内还处于初步阶段，湿地温泉城建设还没有标准可循，因此湿地温泉城的经营、管理没有经验可以参考，运营存在较大的风险。此外，专业人才不足，让经营面临严重管理风险。2、风险控制对策借鉴国外成熟的温泉旅游项目建设和管理经验，结合盘锦地理区位、资源特色形成适合盘锦湿地温泉发展的管理方式和方法。引进其他相关行业管理人才并积极培育自己的管理人才、经营人才。（四）投资风险1、风险分析旅游开发较为复杂，涵盖的内容包括旅游经营权、土地政策、生态环保规定等，所涉及的环节多，如规划、融资、物业开发销售（租赁）、景观打造等，牵涉的部门多，存在一定的投资政策风险。另外国家政策变化，法律修订，都将对项目开发建设与生产经营产生重大影响。投资回收也面临较大风险。旅游开发涉及数千万资金，项目开发虽然经过严格的论证，但在实施过程中，仍会受到不可预见因素的影响，造成建设工期、成本和质量的不确定性，存在一定风险，在项目经营建设过程，在短期内要有一个调整、适应过程，具有一定的风险因素。2、风险控制对策精心策划，组织施工，降低固定资产投资。加强建设经营手续审批工作，减少违规建设经营现象。积极进行营销宣传，建立稳定客源渠道。第七章 环境影响与生态效益旅游环境是旅游业存在和发展的外部必要条件，湿地温泉旅游必须重视其开发对于旅游环境的影响。由于目前盘锦温泉旅游还处于刚刚起步的阶段，旅游者会在好奇心的驱使下大量地涌入新建的旅游地，不仅造成交通拥挤、停车困难，增加安全隐患，同时也对目的地的生态环境造成污染，尤其是对盘锦市珍稀的湿地资源。因此，对于盘锦市的湿地温泉城建设，需要重点考虑其对自然环境的影响，以及如何将这种影响控制到最小。一、温泉生态旅游度假城建设对环境产生的影响（一）对湿地环境的影响水和植被是湿地环境最核心的组成部分。游客数量的增加，为区域自然环境带来了很大的压力，其中包括固体废弃物、生活污水及汽车尾气排放，对人体健康和植被生长均有不同的危害。首先，项目前期建设时，由于修建一些固定或临时性的建筑，加上一些辅助设施的修建（道路、娱乐设施等），受占地、施工噪声、烟气和扬尘以及施工灯光影响，鸟类的栖息、觅食和活动的范围将受到影响，项目区内鸟类的种类和数量将明显减少。但就整个湿地保护区而言，由于受影响的面积占保护区面积的比例很小，对整个保护区鸟类的种类和数量的影响很小。其次，对湿地植被，尤其是辽河三角洲珍贵的翅碱蓬物种产生影响。红海滩是由一种野生的盐碱菜（学名翅碱蓬草）构成，在盘锦沿海滩涂的翅碱蓬草，是因为独特的生存环境而变红变紫，这种奇特的植物对水的盐碱度要求很高。2000年，由于淡水资源短缺，加重了潮水的含盐度，曾经发生过翅碱蓬大面积死亡的现象。项目建设，会产生大量的生活垃圾、汽车垃圾、化学清洁剂等，这些都会对湿地的水体造成污染。（二）水体污染问题温泉生态旅游度假城开发过程中可能对地下水造成污染。地下水的主要污染源是废水、氮、磷、有毒金属及工农业化学物质。而常见的污染物质主要来自生活污水和废水中的有机物。温泉旅游可能产生的污染物主要有：1、有机需氧废水：主要来自于生活污水和粪便。被污染的水体处于厌氧状态使鱼类、水生植物死亡。2、病原体：主要来自于生活污水和医疗废水。引起疾病的细菌、病毒污染水体，威胁水生生物的生存环境。3、有机化学药品：许多合成洗涤剂和工业化学药品，对水生动植物是有毒的，有些甚至在低浓度时也是有毒的。（三）噪声污染问题交通工具带来的交通噪声扩散广、功率大，对人们的生理和心理健康造成了负面影响。人体对如喇叭声响等不规律的交通噪声比较敏感，会出现血压升高、心率加快、肌肉收缩等反应，长期暴露在高噪声交通干线附近人群，心血管和耳鼻喉疾病的发病率偏高，还会有兴奋、紧张、忧郁、失眠、恐惧等精神病学反应。除了汽车噪声污染外，还有休闲活动开展过程中的噪声。这些噪声主要来源于运动器械、娱乐休闲噪声等,如影院、购物场所等，一样使人难以忍受，并可能引发更深一层的社会问题，增加与当地居民的矛盾。（四）主要环境影响识别环境影响因素识别与分析环境影响因素识别与分析影响性质一、施工期声环境推土机、平地机等施工机械造成的突发性非稳态噪声源会对附近居民产生影响。短期、不利、可逆地表水环境主要会对湿地水体产生影响，改变其含盐度，施工产生的废水及施工本身所产生的水环境影响短期、不利、可逆环境空气项目施工期以扬尘污染为主、扬尘主要来自土地平整、车辆行驶二次扬尘。短期、不利、可逆固体废物项目建设期产生的固体废物有工程废弃物、建筑垃圾及施工人员生活垃圾等。短期、不利、可逆社会环境施工会对附近居民产生一定影响，也会对附近的度假村等企业产生一定的影响，并且对沿线交通产生影响。短期、不利、可逆二、运营期环境空气大量汽车涌入将产生汽车尾气、主要为NO2、CO等。长期、不利、可逆声环境大量汽车涌入将产生噪声、噪声大小与车流量、车型、道路拥堵程度等因素有关。长期、不利、可逆地表水环境生活废水、汽车服务废水等长期、不利、可逆社会环境促进所在区域经济的发展，提升所在区域的绿化水平和休闲功能，从根本上改变城市形象。长期、有利二、湿地生态保护建设（一）水污染治理通过截污、净水、生物吸附水等基本措施，以降低水体污染物输入，改善水质，提高水体透光率。严格控制污染源，项目区域内除生活污水经过处理达到国家二级排放标准用于灌溉外，其余生活污水、厕所污水必须经过严格处理达到国家一级排放标准之后进行排放；项目区域内尽量使用自行车作为代步工具，避免频繁使用自家车。（二）湿地植被恢复和建设选取合适乡土和引入物种，在以芦苇为主的基础上，恢复和重建湿地植被，使乔、灌、藤、草相协调，提高初级生产、增强环境效益和增加生物多样性。通过人工种植翅碱蓬，在合适地段补种，促进植被演替。（三）水生植被建设通过营建水生生物繁育基地，引种、繁育，恢复辽河三角洲湿地特有的植物种类；重建湿地植被生长区，恢复湿地植被，拓展湿地区域面积。在适宜区域营建由“沉水植物浮水植物挺水植物湿生植物”组成的湿地植被全序列或半序列湿地景观。三、周边环境整治（一）大气环境保护1、厕所、污水处理设施、垃圾集中处理场等应建在、交通道路和餐厅的全年主导风向或旅游季节主导风向的下风侧；2、停车场设在下风侧，但应在厕所、污水处理设施、垃圾集中处理地的上风侧，并与餐饮设施保持一定的空间距离，以减少汽车和灰尘对大气环境的污染；4、在内部提倡步行、自行车等绿色交通，自家车限制使用，以减少汽车尾气排放；5、建设施工过程中，应严格控制粉尘的飘洒；6、严密注视景区周边环境状况，若有严重危害大气情况发生，应尽快解决。（二）水体保护1、区域排水系统必须采用雨、污水分流制，雨水管道就近排入水体，污水须经过处理后方能排放；2、直接通过植被恢复增强降水截留和蒸腾降水功能，同时改善土壤层团粒结构和理化性质，增强土壤层的蓄水和渗透水功能。通过植物生长代谢，增加凋落物层被覆，阻止地表径流，有效持留水分。整体上改善水源地水质，增加水源供给能力；3、区域水质污染源主要是住宿、餐饮、公厕洗浴等服务设施的污水排放，要严禁这些污水、垃圾的侵入。对区内的生活污水应采取管道截流并输出，经处理达标后，排放；4、采取饮用水、洗浴水、环境卫生养护用水等的循环和利用。（三）噪声控制1、严格控制噪声源头，划定区域禁止鸣笛和限制游乐设施产生的噪声。2、采用植物隔音，设施分散建设等措施，将环境噪声值控制在55分贝以下。（四）固体废弃物治理1、固体废弃物主要来自于游客，物源主要是生活垃圾，汽车垃圾等，因此要制定卫生环境管理条例等措施，禁止生活垃圾随意乱倒。产生的各种固体废弃物，应全部进行集中无害化处理，保证不增加环境的污染负荷。2、严禁乱堆、乱倒或向水塘内倾倒垃圾。3、组织清洁队清理垃圾，将垃圾分类，按环卫部门的要求定点进行分类处理。对可腐烂的无污染性垃圾，可采取就地坑埋处理，但要注意隐蔽和安全。、建立卫生管理范围责任制，制定卫生管理制度及处罚办法。、设垃圾运输车，收集每日生活垃圾，并及时送至就近的垃圾处理厂集中处理。（五）粪便处理所有公厕都采用环保技术，修建水冲式环保公厕。对公厕的粪便由无渗漏化粪池集中、统一处理，定期用作农田和鱼塘肥料。（六）景区清洁1、配备充足的清洁人员，进行定期清扫。2、全体工作人员应自觉宣传环保的理念，并以身作则，引导游客自觉保持环境卫生。3、加强环卫工人的整体工作意识，随时整理垃圾，提高环境质量。垃圾及时清扫，日产日清。四、生态教育（一）对开发商的生态教育1、建立开发审批制度，完善审批手续。凡在项目区域内进行的各项建设，都必须先进行有关影响评价方能立项；2、项目建设以不破坏资源为前提。周围不得进行随意性建设，对其开发应有科学合理的规划论证，针对特殊景观资源，建立详细系统的资源档案；3、在温泉生态旅游度假城开发建设当中，对近期建设的项目，进行详细的规划设计，在科学论证的基础上进行施工建设；对远期开发的项目应注重保护自然景观的完整性和原始状态，不得以任何形式和理由进行人为破坏；4、除预留中的建设用地，严禁破坏树种的行为、严禁开辟新田的行为。建筑的建设应以生态、环保为技术要求，以田园、自然为风格特色，绿化覆盖率不得低于50%。（二）对游客的生态教育对游客进行环保教育，可以采取标志解说说明、各种发行物（折页、游客手册）、大众传播媒体等方式，具体内容应该包括：1、宣讲湿地、红海滩对于地球和人类的重要性；2、项目区域及周围的生态环境特点；3、湿地生态环境系统的脆弱性；4、倡导文明、环保旅游方式；5、宣传环境保护计划；6、宣传旅游者活动可能对生态环境系统可能造成的影响；7、介绍环保设施的使用方法。第八章 社会效益分析盘锦市温泉生态旅游度假城建设将生态旅游与城市休闲度假进行结合，其综合效益将产生对内对外两个层次，对内形成了盘锦市完整的旅游开发体系，实现旅游发展形式上的创新；对外是区域经济的提升、地区品牌塑造、城市功能的转型。产业发展所产生经济效益将惠及区域内外，社会效益将对区域发展带来长远的影响。一、树造品牌，增加产业竞争力将湿地与温泉资源整合开发，推出湿地温泉养生、休闲、度假类产品，在国内还没有较为成功的案例。建设盘锦湿地温泉城，能够开创生态资源旅游开发的新模式，树立产品市场品牌，能够大大提升盘锦市的知名度和美誉度。盘锦市虽然有优美的自然景观、珍贵的湿地资源，但是市政基础薄弱，城市整体旅游配套设施及形象较差，程式休闲功能不强。国际标准的湿地温泉旅游地的建设将提升城市品味，改善城市形象，同时旅游配套设施的完善，将使该项目成为盘锦市一张精致的形象名片，成为盘锦市城市功能转型的强大助推力。二、建设和谐社会（一）人态和谐通过温泉生态旅游度假城系列项目以及配套基础设施的建设，不仅为旅游者提供了养生、休闲、娱乐、度假的场所，还有效地弥补和提升大洼县乃至盘锦市基础设施的建设水平和功能，为当地居民生活便利提供了条件，完善了农村居民的生活服务设施，提高其生活质量。（二）生态和谐温泉生态旅游度假城建立的基础是优美的自然风光和良好的生态环境，其吸引力很大程度上也在于原汁原味的生态环境，所以在项目开发时，开发企业将充分融合先进环境保护理念及成熟的环保经验，对当地生态环境的进行重点保护。项目建设将促进对生态环境的保护，进一步改善区域的生态环境，提高本地区的环境质量，对调节气候，涵养水源，保持生物多样化，湿地恢复和再生、物种的完整性和连续性起到很好的保护作用。项目建设开发还将积极保护湿地资源、生态景观，加强对旅游者的宣传教育，采取环保措施，设立环保服务人员等，为旅游者及居民创造优美洁净的环境，使人们提高生存生活质量，满足现代人们渴望回归大自然的愿望及对健康和精神享受的追求，促进生态资源的持续发展。三、区域价值提升盘锦市温泉生态旅游度假城开发的核心目标之一就是提升地方经济发展水平，促进盘锦市从一个资源型城市向休闲型城市的转变。作为以“湿地休闲度假+温泉生态养生”为主题的产业，湿地温泉旅游将大幅度提高盘锦市及大洼县的第三产业产值，特别是旅游纪念品生产、农副产品生产加工、交通运输、建筑、房地产等产业的发展，带动了相关餐饮、娱乐、体育、房地产、文化、酒店、环保等产业的发展，使盘锦市的旅游产业链全面升级。项目投资开发过程中，当地的税收增加，当地原住民获得大量就业机会。盘锦湿地温泉旅游经过发展，将提升盘锦高端旅游接待能力，吸引大量高端旅游者进入盘锦区域内进行消费。通过温泉生态旅游度假城建设，能够带动周边房地产业、农业产业化等，构建高端商务交流活动中心和消费中心等，大大提升区域及周边地区的发展空间和商业利用价值。主要表现为投资项目增加、社会关注度提高、资本和人力资源集聚、居民生活水平提高、物价消费结构提升等方面，土地及房产价值也将大大增加。第九章 组织运作与管理一、建设项目组织机构为了加快旅游项目建设，项目承办单位应成立项目管理办公室，负责该区域规划和基础设施建设的组织协调工作。二、项目工程设计管理（一）建设项目工程设计管理1、工程设计管理的目的工程设计管理的目标是：安全可靠、适用和经济性，以保障建设项目的质量、进度和投资三大控制目标的实现。2、工程设计管理的意义工程设计过程不仅是施工前的工作，工程设计要贯穿工程建设的全过程。因此，项目办公室应对工程设计过程进行管理，中心任务是对设计的工程质量、进度、投资进行控制。应由项目办公室负责提供设备资料和外部协作条件，应及时向设计单位提供准确的资料。（二）工程设计招投标项目办公室以招标承包方式委托工程勘察和工程设计任务的目的，打破地区、部门的界限，开展工程勘察、设计竞争，优选工程勘察设计单位，促使工程勘察设计单位改进管理工作、提高工作质量、改善服务态度，达到采用先进技术、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。（三）工程设计外部协作条件管理1、环境影响及评价：环境影响评价、生态环境自然保护许可、生态环境影响评价。2、动力供应：水源、电源及其供应线路、供应方式、供应指标。3、集散条件：交通储运、站场等设施。4、外部配套条件：热、气、汽等供应及输出接口。（四）工程设计过程的管理1、工程设计过程管理的目的控制设计质量，即在保证设计工作进度的条件下，以较低工程投资建设项目向业主提交符合设计标准、适用的、便于实施、能满足使用功能与效益的设计成果，评价设计质量的最终标准是建设项目的功能和效益。2、工程设计过程管理的目标控制（1）从建设项目的条件和投资效益出发，控制设计的功能满足使用要求、符合标准，设计方案和工程投资既要符合投资效益最大化，又要为施工创造条件，符合法规、规定和政策的规定。（2）控制工程设计标准和设计工程质量及设计文件质量。（3）控制工程设计工作进度，满足建设项目工期与进度的要求。（4）控制设计方案的经济性，降低建设项目的总投资。三、项目招投标项目建设施工采取公开招标的方式，选取资质高、造价合理，信誉好的施工单位施工，以确保项目能够高质量、低成本、按期完成。工程概况工程名称、招标人建筑面积、结构前期手续计划批文、建设用地规划许可证、资金证明、建设工程规划许可证、报建申请书、规划定位图、施工图企业法人的营业执照、开发企业资质证书招标 建设工程（施工）招标备案登记表 招标代理单位 委托代理合同招标方式：公开 发布招标公告（5天） 邀请 投标邀请书制订招标文件（20天）确定投标单位：审核投标单位的资质证书、营业执照、安全生产许可证、项目经理证施工企业报送投标申请书投标按照招标文件召开揭标会投标单位报送投标文件开标、评标、定标开标确定评标专家进行评标确定中标人公示上网公示3天中标通知书签发中标通知书工程合同双方签订施工合同建设工程招投标工作流程图四、建设项目合同与管理（一）建设项目合同根据起步区建设项目的特点和国家及所在地的有关法律和规范，制定建设工程施工合同审批流程图如下图9-2。施工合同审批所需资料：1、 法人企业营业执照2、 建筑企业资质证书3、 中标通知书4、 完费证明5、