酒店返租式销售方案(草案)

分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案）一、销售标的：在建酒店客房楼层二、物业性质：商业地产三、 目标客户群体：项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的中小型投资者四、返租式销售方案说明：1、基本流程：A、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房， 全款或分期支付。B、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房，用于酒店经营，定期向购房者支付租金。C、租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。2、附加方案：为促进房产销售，可根据项目实际情况增加以下对投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用）A、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠送购房者 酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益。B、 搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包，由两个或多个不同性质的投资项目组合而成，增加项目的回报率。C、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回购房产，作为投资方的风险控制保证，具体回购方式可根据项目的实 际情况操作。五、销售方式详细说明：1、项目建议售价：项目单套公寓房售价在 3050万元之间，合每 平米约75008500元，项目总售价（422间公寓房）约亿元。2、返租方案：返租期建议在 15年，返租比例每三年递增一次， 分五期，第一期13年，每年返租购房款的6%,第二期46年，每 年返租购房款的7%,第三期79年，每年返租购房款的8%,第四期 1012年，每年返租购房款的9%,第五期1315年，每年返租购房 款的10%,返租期15年共计租金返还比例为购房款的120%。以一套 售价40万元公寓房为例，返租回报计算表格如下：返租期年数年返租比例月返租年返租返租总计扣除贷款返现总计务-期16%2000240002400026%2000240004800036%20002400072000第二期47%23332800010000057%23332800012800067%233328000156000第三期78%26673200018800088%26673200022000098%266732000252000第四期109%300036000288000119%300036000324000129%300036000360000第五期1310%3333400004000001410%3333400004400001510%3333400004800003、酒店经营预期分析：房产经营项目建议为四星级标准维也纳国际酒店，客房220间（共十层），装修开业投资额约 2000万元，以第一期返租方案计算房租成本，约合元/天/平米（售价8000元/平米），根据项目当地酒店市场情况分析，酒店年经营预期如下表（开业前三年预期）：项目单房数据（元/间/天）占比全店全年总计（万元）平均房价成熟期入住率80%单房日均营业收入元%1,万元营业税金及附加元%万元客房成本元%万元人工成本元%万元能源费用元%万元销售费用元%万元低值易耗品元%万元运营费用（维修办公等）元%万元经营成本税金合计元%万元经营毛利（GOP）元%1,万元房租成本（返租租金）元%万元折旧元%万元固定费用合计元%万元营业利润元%万元财务费用（刷卡手续费）元%万元加盟管理费用元%万元税前利润元%万元总投资95,元2,万元现金流/天（净利润+折旧）元%现金流/年（净利润+折旧）20,元%万元综上：年可分配净利润约万元（已支付返租租金之后净得）