调研报告固定资产专项报告

调研报告固定资产专项报告阳江温泉度假村有限公司资产调查报告一、公司设立说明阳江温泉度假村有限公司系经阳江市工商行政管理局批准于1997年4月23日成立，取得注册号为号企业法人营业执照；经营范围： 饮食业、旅业、卡拉0K、歌舞厅、桑拿、开发旅游业、建筑材料销售、高尔夫 球练习场、房地产销售、酒店管理、温泉泡浴、洗衣服务（以上项目分支机构 经营）1、清产核资的目的通过核实本公司截至2011年12月31日止的全部资产，为本公司贷款提供有关信息。2、清产核资基准日：2011年12月31 Ho3、主要会计政策和清产核资方法1）会计制度执行商业企业会计制度。2）会计期间采用公历年为会计年度，即从每年一月一日起至十二月三十一日止。3）货币资金盘点库存现金，核对银行对帐单，核实基准日货币资金余额4、清产核资范围。对本公司截止基准日止的全部合并资产进行清査核实。5、记账基础和计价原则会计核算以权责发生制为记账基础，各项财产物资按取得时的实际成本 计价二、财务资料可信性及财务核算概况阳江温泉度假村有限公司具备健全的财务制度和完善的财务核算，本次提供 的财务报表均经过广州市开虹会计师事务所审计，具有较高的可信性。公司财 务核算完善规范，提供的会计基础资料与数据具备真实性。本次贷款，资金主要用于度假村扩大经营业务规模，增加企业流动资金周转, 以下是根据本度假村近三年的财务报表作财务分析。三、报表主要项目核实分析1、财务结构-一财务结构较合理，符合旅游服务行业的特点。（1）主要资产情况：截至2011年12月31日，度假村资产总额873, 794, 034. 72元，资产主要包括货 币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、固定资产、无形资产。1）货币资金报表余额10,190, 509. 30元，其中货币资金9, 952, 309. 30元，现 金238, 200. 00元。2）应收账款8, 787, 149. 28元：占总资产1.01%。客户基本集中当地村委、国 土局、镇政府等政府机关单位、及中国移动、电视台等大单位，收款有较大保 障，收款期基本保持1个月。同比变化不大，显示回款周期可控。报表显示的应 收账款周转率处于较高水平，资金的流动性保持较好，有利于旅游服务行业的 日常流动资金运作，对日后偿还银行借款有良好的保证。3）其他应收款57, 784, 740. 00元，占总资产6. 61%,上述款项通过往來方式挂 账，收回风险完全可控。4）存货6, 404, 593. 38元，均为度假村食品、百货、工程日常用料，本度假 村各种用料均按照计划与消耗订购，库存余额一般控制在预算范围之内，不存 在滞销或变质存货。相比应收账款周转率，存货周转率水平略低，但在可接受 范围之内。度假村各类存货变现能力较高，对流动资金的补充有较强的作用。5）固定资产原值70, 7171, 654.14元，累计折旧131, 364, 996. 17元，固定资 产净值575, 805, 657. 97元其中房屋及建筑物占比82. 22%,与度假村实际经营状 况基本相符（详见各项分类设备明细表）。本科目占总资产80. 93%,固定资产占 比相对较高对于银行贷款有较高的资产保值增值作用，而目前这种财务结构比 较符合本度假村的经营规模与投入产出。6）预付账款：基本是装修款、工程款、物料购置款，账龄保持1-2个月，结 算期不长。7）无形资产：余额177,135, 995. 79元，主要是度假村内水矿产资源及其咨询评估费，附当地各个评估报告与咨询费用，本科目有较高的可信性。（2）主要负债（含或有负债）情况：1）应付账款26, 470, 896. 87元：基本集中度假村日常物料购置与日常维护服 务费用，目前该科目余额占总负债9.34%,比例正常。应付账款的客户较多，对 各类货款的付款信用周期保持1-3个月不等，因此造成对流动资金集中付款压力 不大。2）其他应付款：2, 917, 050. 00元，基本核算社保、保证金、非结算款项. 本科目占总负债比例较小，可关注程度不高。3）长期应付款：除验资报告显示的两个出资股东外, 其余潘超豪、陈 坚、何国泉实际控制人，在度假村对外营业后陆续累计再投入款项，合计约2000万元。 本科目对资产负债率有直接的影响，应该考虑上述个人后续投入的款项给予权 益资本化，若剔除该部分个人负债，资产负债率将明显降低，因此应客观、动 态地虑其对真正资产负债率的影响。4）应交税金：1,262,518.15元。集中营业税及其附加等各项税费，可参考 上年度度假村审计报告及所得税汇算清缴报告披露的事项。除此之外，度假村 未涉及税务诉讼或处理。（3）所有者权益情况：实收资本：2011年增资20, 000. 00万元，详见验资报告。增资后企业净资产 有较大的提高。2、主要财务指标分析（1）偿债能力指标及分析:财务比率：2009 年2010 年2011 年资产负债率49. 79%49. 68%32. 43%流动比率4. 543. 083. 68速动比率3.672.492. 34偿债能力指标：资产负债率的变化也可证明资产在增长同时负债率保持稳 定，近两年资产负债率分别是49. 79% 49.68%,到2011年12月末为32.43%,相 对于度假村的资产规模与经营收入来讲，该负债率不算太高，若考虑上述对长期应付款的分析评价，则企业实际负债率将有较大降低。因此度假村的长期偿 债能力较好。而流动比率2009-2010年分别为4.54、3.08；速动比率同期分别是 3.67、2.49,均保持较高水平，2011年继续保持该趋势，指标说明长、短期偿 债能力很好。（2）盈利能力指标及分析：2009年一2011年损益表构成项目分析（万元）项目2009 年2010 年2011 年一、营业收入17, 598. 7122, 88& 1124, 773. 32二、营业成本10, 029. 0012,152. 5511,725.21三、营业利润6, 600. 739, 474. 436, 870.11五、营业/管理/财务 费用3,665.125, 059. 964, 852. 35六、利润总额2, 935. 614,414. 476, 870. 11八、净利润2, 201. 713, 310. 855,152. 58数据显示，近三年营业收入呈稳定上升趋势，利润总额与净利润也同步增长, 显示良好的持续盈利能力与成长性。近三年营业毛利率均保持43%以上，净利率 保持12%以上，最新2011年总资产收益率为3.94%,净资产收益率为5. 87%,该指 标尚可。以目前度假村的经营规模与市场景气度，2011年全年营业收入与净利 润超过上年的可能性很大。综上，度假村的盈利能力较强，对未来第一还款能 力与来源评价较好。（3）营运能力指标分析：2009年一2011年12月各个周转率指标分析项目2009 年2010 年2011 年一、应收账款周转率 （天）13. 6822. 7257. 90二、存货周转率（天）4. 838. 0725. 26三、应付账款周转率 （天）3. 6611. 8943. 01数据显示，各项指标虽然每年略有增加。相对于大型度假村日常运作来看,上述各项指标表现的营运效率表现尚可。3、现金流量表分析（万元）项目2009 年2010 年2011 年现金流入总量56. 1726,191. 89484,766. 50现金流出总量20, 050. 4825, 390. 48212, 541. 43现金净流量56. 17801.41272, 224. 92经营活动现金流入量17, 606. 6522, 691. 89289, 766. 35经营活动现金流出量12, 701.1614, 791. 88193, 707. 57经营活动现金净流量4, 905. 497, 900. 0196, 05& 78投资活动现金流入量0. 000. 000. 00投资活动现金流出量5, 600. 008,259. 550. 00投资活动现金净流量-5, 600. 00-8, 259. 550. 00筹资活动现金流入量2, 500. 003, 500. 00195, 000. 00筹资活动现金流出量1, 749. 322, 339. 0518, 833. 86筹资活动现金净流量750. 681, 160. 95176,166.14三、固定资产及累计折旧固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在2, 000. 00人民币元以上 的实物资产。固定资产以实际成本计价。固定资产折旧采用宜线法平均计算，并按固定资 产类别的原价、估计经济使用年限和估计残值率确定其折旧率，明细列示如下：类别折旧年限（年）交通运输设备10办公设备5房屋建筑物20专用设备10四、税项阳江温泉度假村有限公司应纳税项明细列示如下:1. 流转税征收项目税率/单位税额备注营业税5%按预收款*5%城市维护建设税7%按营业税*7%教育费附加3%按营业税*3%地方教育费附加2%按营业税*2%土地增值税（预征）2%按预收款*2%堤围防护费0. 13%按预收款水013%土地使用税4元/平方按土地占用面积*单位税额企业所得税（预缴）5%按预收款*5%个人所得税按七级超额累进税率五、清产核资结果:项目账面值增减值清査值资产总额873, 794, 034. 72-3, 133, 699. 38870, 660, 335. 34负债总额283, 333, 314. 71293, 881.81283, 039, 432. 90所有者权益590, 460, 720. 01-3, 527, 381. 40586, 933, 3538. 61从上表2009年-2011年现金流量表可以看出：1、经营活动。均保持现金净流入状态，显示度假村通过营业取得的现金流 入状态良好，对流动资金有较大的正面影响作用。近三年保持良好的净流入状 态，其中07年净流量有较大流入，原因是当年应收帐款回款理想，存货清理较 好，对现金流入贡献大。各年的经营利润循环流入生产经营活动中，使货币资 金得到有效补充。2、投资活动。2009与2011年购置固定资产与无形资产导致现金呈流出状态, 从而形成了目前度假村各项规模。3、筹资活动。通过增加资本金与滚存利润的重复投入，形成了本部分现金 流呈净利流入状态，有效弥补了购置资产造成的资金流出。度假村现金净流量及上述分析表明，度假村近年来现金流呈流入状态，且逐 年有所增加，对日常经营运作产生良好的推动与补给作用，同时对未来银行借 款到期偿还的来源有较大的保证，与上述盈利水平分析时第一还款来源有直接 的联系。综上分析，依据度假村目前的经营规模、财务状况、盈利水平，请贷款银行 充分予以考虑，为企业提供2亿元的借款，借款期限为五年，预计未来一至五年, 度假村届时偿还到期借款应有较大的保证。