房地产开发项目成本控制

浅谈房地产开发项目的成本控制迈入新世纪，具有中国特色的住宅开发建设正面临一场新的革 命。倡导以人为本，天人合一的哲学观进行品牌定位，从规划设计、 建筑设计、户型设计、建材采用，到功能和质量等方面要求越来越高， 作为房地产开发企业首要的要求是工期短， 投资效益好。针对房地产 项目的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制， 从组 织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投 资效益和社会效益。本文针对影响工程造价比较大的设计阶段、招标投标阶段、施工 阶段、竣工结算阶段的工程造价控制，发表一点拙见，起到抛砖引玉 的作用，供广大同行商榷：一、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建 设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达 75%以上，由此可见，设计质量的好差直接 影响建设费用的多少和建设工期的长短， 直接决定人力、物力和财力 投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准， 而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时 到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是 对工程的各种经济指标不够重视。 因此，设计阶段对项目投资的影响 是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达 70-%95%， 实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解 决，因此必须重视扩初设计，以避免 先天不足”推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工 程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投， 组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设 计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造 价上下功夫。开展限额设计，有效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握 建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目 投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及 概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下， 必须制定双赢 策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体， 把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不 轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配 合，及时提供可靠的工程基础资料。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。 依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、 三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段 突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服 那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变画了算”为算了画”并利用同 类建筑工程的技术指标进行科学分析、 比较，优化设计，降低工程造 价。采用合同措施，有效控制造价针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为 应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条 款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如 5% ）时，则扣罚 一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、 设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。二、招标投标阶段的成本控制项目招标过程中的成本控制工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面， 通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质 量、进度的控制都有至关重要的作用。 笔者认为，在招标过程中成本 控制，业主方应注意与加强以下几点：（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控 制非常不利。（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛 选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因 素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中 涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到 知己知彼”以利于日后的造 价控制。（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下 的合理低价。做好合同的签定工作应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中, 对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有 利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索 赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外, 应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、 有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保 险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。三、施工阶段的成本控制施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同 的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产 业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。 虽然与基建项目具 有共性，但也会不可避免地发生 三超”现象，但 三超”的超额必须由 企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地 产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：抓好合同管理，减少工程索赔在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目 前工程量清单报价，施工单位往往采取 低价中标，索赔赢利”的方式 承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关， 主动监控，严 格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响， 从使用功能、经济 美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务 及时提出反索赔，使成本得到有效控制。从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制按照 监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程 管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审 核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量， 按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相 应的工程进度款。从技术措施上展开项目投资的有效控制对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工 艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。 技术 措施是实施项目投资的必要保证。 据统计，材料费一般占直接工程费 的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选 用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。从经济措施上展开项目投资的有效控制严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代 理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿 化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接 进行甲供，以达到降低造价之目的。甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。四、竣工阶段的成本控制该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、 竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据， 对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后 的结算真正体现工程实际造价。五、结束语长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控 制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的六辨证 关系系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。因此，项 目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经 济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合评衡，才能做 到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全 过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动， 实现投资的良性 循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。