某县城市综合开发建设项目可研报告

于都城市综合体建设项目于都城市综合体建设项目可行性研究报告可行性研究报告于都城市综合体建设项目可行性研究报告I目目 录录第一章第一章 总总 论论.5 51.1 项目概况.51.2 可行性研究依据.61.3 可行性研究范围.61.4 可行性研究的结论.7第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.8 82.1 项目建设背景.82.2 项目建设的必要性.15第三章第三章 选址及建设条件选址及建设条件.18183.1 项目建设条件.183.2 项目选址.21第四章第四章 项目市场分析项目市场分析.23234.1 项目 SWOT 分析.234.2 项目开发价值的核心支撑.25第五章第五章 项目定位与规划项目定位与规划.31315.1 于都贡江新区的总体规划.315.2 城市综合体项目定位.365.3 项目用地规划指标.395.4 建设内容和规模.39于都城市综合体建设项目可行性研究报告II第六章第六章 工程设计方案工程设计方案.43436.1 指导思想.436.2 道路交通方案.436.3 建筑设计方案.476.4 结构方案.496.5 给排水方案.516.6 给排水消防设计.536.7 电气方案.556.8 通风设计.58第七章第七章 节能与节水节能与节水.59597.1 用能标准和规范.597.2 能源消耗.607.3 节能、节水措施.60第八章第八章 环境影响评价环境影响评价.62628.1 项目场址环境现状.628.2 项目建设与运营对环境的影响.628.3 环境影响分析及保护措施.63第九章第九章 项目组织实施管理项目组织实施管理.66669.1 项目组织机构.669.2 项目建设管理.66第十章第十章 质量保证体系及工程招投标方案质量保证体系及工程招投标方案.6868于都城市综合体建设项目可行性研究报告III10.1 质量保证体系.6810.2 工程招投标方案.68第十一章第十一章 项目实施进度项目实施进度.727211.1 项目实施进度.7211.2 项目实施管理.72第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.747412.1 投资估算.7412.2 资金筹措.7712.3 分年投入计划.77第十三章第十三章 财务评价财务评价.797913.1 编制说明.7913.2 总成本估算.7913.3 收入估算.7913.4 财务评价结果.8013.5 敏感性分析.8013.6 财务评价结论.80第十四章第十四章 社会效益分析社会效益分析.818114.1 社会影响分析.8114.2 项目所在地区与适性分析.8214.3 社会风险及对策分析.83于都城市综合体建设项目可行性研究报告IV结结 论论.8484附附 表表.8585于都城市综合体建设项目可行性研究报告1第一章第一章 总总 论论1.11.1 项目概况项目概况1.1.11.1.1 项目名称项目名称于都县城市综合体建设项目1.1.21.1.2 项目承办单位概况项目承办单位概况单位名称：于都县城乡规划建设局项目负责人：李军联系电话：6333002邮编编码：3423001.1.31.1.3 建设地址建设地址于都县贡江新区1.1.41.1.4 建设性质建设性质新建1.1.51.1.5 建设期限建设期限2013 年 1 月2015 年 12 月，共 3 年时间1.1.61.1.6 建设规模及内容建设规模及内容项目拟占地 1480.516 亩，建设于都县城市综合体项目。本项目建设有高档住宅、高层住宅、歌剧院、酒店、商业、办公楼及停车场等多功能的综合建筑群，配套建设供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。1.1.71.1.7 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措（1）本项目总投资 157659.50 万元，其中固定资产投资为于都城市综合体建设项目可行性研究报告2150144.54 万元，流动资金为 7514.96 万元。（2）资金筹措：地方政府自筹 2550.59 万元，申请国家财政补助 50000 万元，拟通过招商引资筹措余款 97593.95 万元。1.21.2 可行性研究依据可行性研究依据（1） 国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见 ；（2）建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165 号） ；（3） 于都县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ；（4） 中华人民共和国城市规划法 ；（5） 城市居住区规划设计规范 （GB5018093） ；（6） 江西省城市规划管理技术导则 ；（7） 于都县县城总体规划设计方案 （19992020 年） ；（8） 江西省于都县城市综合体建筑规划设计方案 ；（9） 建设项目评价方法与参数 ；（10） 赣州市城镇体系规划（20062020 年） ；（11） 于都县城市总体规划（修编） （20042020 年） ；（12）国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范；（13）建设单位提供的有关资料。于都城市综合体建设项目可行性研究报告31.31.3 可行性研究范围可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、于都县相关发展规划，研究项目建设的必要性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。1.41.4 可行性研究的结论可行性研究的结论开发建设于都县城市综合体项目可以达到下述目的：（1）符合于都县城市总体规划（修编） （20042020年） ，有利于于都县的城市发展，有利于整治和美化城市环境。（2）符合国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见文件精神，推动产业与城市协调发展，促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力。推进数字化城市建设。（4）本项目将建成于都县的城市综合体，为于都县城镇居民提供一处独特的生活居住、商业购物、文化娱乐综合场所。（5）盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展并有利于社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。于都城市综合体建设项目可行性研究报告4第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性2.12.1 项目建设背景项目建设背景2.1.12.1.1 于都县总体概况于都县总体概况于都县地处赣州东部，总面积 2893 平方公里，辖 9 镇 14乡 352 个行政村。于都地处赣州东部，素有闽、粤、湘“三省往来之冲”之称。赣龙铁路、323 国道、319 国道、昆厦高速公路穿境而过，距京九线赣州火车站及赣州黄金机场 60 公里，距京九线江口货运站（中型）28 公里，拥有赣龙铁路于都货运站（中型） ，距广州、东莞、厦门、深圳等港口城市和省会南昌均只需 4 小时左右车程，构建了以铁路、公路、高速路为主的三位一体现代大交通网络。一是人口大县，总人口 104 万，其中农业人口 83.7 万人，人口规模为江西第四、赣州第一，拥有富余劳动力 45 万人。二是千年古县，西汉高祖六年（公元前 201 年）置县，迄今有2212 年历史，是江西最早建县的十八个县和赣南最早建县的三个县之一。三是资源大县，钨、铅、碳石、锌、稀土等储量丰富，已探明矿种多达 27 种 150 处，开采价值较高，开发前景广阔，是赣州市重要的矿产品生产基地，被前苏联专家誉为“东方乌拉尔”。四是著名革命老区县，为中国革命胜利做出了历史性贡献，诞生过赣南第一支正规革命武装、第一块红色根据于都城市综合体建设项目可行性研究报告5地、第一个县级苏维埃政权，是中央红军长征的集结出发地。1934 年 10 月，中央机关、中革军委和中央红军主力共 8.6 万人集结于都，开始举世闻名的二万五千里长征。五是国家扶贫开发重点县，先后被列为国家贫困县和国家扶贫开发重点县。六是建设中的经济强县，2011 年，于都县全年地区生产总值（GDP）突破百亿元，达 107.42 亿元，总量为 2007 年的 2.07倍，实现四年翻番，2011 年一年全县 GDP 净增 17.9 亿元，增量为历史最高，接近于 2000 年 GDP 总量。呈现出经济总量稳步攀升，经济结构不断优化的喜人局面。五年来，累计获得国家、省、市表彰 606 项，其中被评为全国民政工作先进县、全国文化工作先进县、全国公安“三基”工作先进县、全省工业崛起先进县、全省利用外资先进县、全省新农村建设综合先进县、全省粮食生产先进县、全省农村危房改造工作先进县、全省强农惠农政策落实先进县；连续四年被评为全市工业发展先进县，连续五年被评为全市推进城镇化工作先进县，连续四年被评为全市住房保障工作先进县，连续四年被评为全市和谐平安县；双拥工作实现全省“六连冠”，民生工程建设实现全市“四连冠”。2.1.22.1.2 于都在中央苏区的历史地位和重要贡献于都在中央苏区的历史地位和重要贡献于都，是一块红色的土地。在共产党领导的土地革命战争中，不仅是举世闻名的中央红军长征的集结出发地，而且是赣南第一支工农武装、第一块红色根据地的诞生地，是中央革命于都城市综合体建设项目可行性研究报告6根据地的全红县和巩固后方，艰苦卓绝的中国南方三年游击战争也是从于都开始的。一是于都诞生了赣南地区第一块红色根据地和第一支工农武装，为中央革命根据的创建奠定了重要基础大革命时期于都就有一大批青年参加广州黄浦军校和武汉农运所学习，1926 年1 月就成立了中共于都支部，党员达到 56 名。大革命失败后，于都中心支部在党的八七会议精神指导下，于 1928 年元月成立了中共于都县委，并相继成立了农民协会、工会和共青团组织。同年 2 月，在县委的领导下，发动了历史上著名的声势浩大的于都里仁暴动、步前暴动、桥头暴动，为探索中国革命道路做了一次次勇敢的实践。暴动失败后，于都党的骨干分子没有被敌人所吓倒，而是开始着手革命武装的建立。1928 年 6 月县委决定以农民暴动骨干为基础，吸收“三点会”成员，在于都兴国边界地区组建了江西红军第十五纵队，管开炳任纵队长、朱学跃任党代表，钟声楼任参谋长，组建时有八十多人、四十多支枪。红十五纵队是赣南第一支正规工农武装，它的成立大大推动了于兴边界工农武装斗争的发展，揭开了赣南革命史上的新篇章。随着红十五纵队活动区域的扩大，革命烈火成辽原之势，红色割据区域发展到于都、兴国、宁都、瑞金、会昌五县边界的广大地区，成立了农民协会 20 多个，会员达数千人，在红色区域内基本实现了“一切权利归农会”。1928 年 8 月成立了中于都城市综合体建设项目可行性研究报告7共于北特区委员会和于北特区革命委员会，由李骏和谢芳圣分别担任书记和主席。它的成立标志着以于都桥头为中心的于北革命根据地的正式形式，于都成为“赣南当时最红的地方”和“群众斗争的代表”陈毅关于赣南闽西、粤东江的报告（1929 年 9 月 11 日），对整个赣南乃至江西的工农武装斗争产生了重要影响。土地革命初期，赣南各地暴发了许多次农民暴动，如南康潭口暴动、赣县大埠暴动，以及信丰、寻乌等县的农民暴动，但暴动失败后都没有及时建立工农武装，更没有形成红色割据。于都的农民暴动在中共赣南特委和于都县委的领导下，走上了建立工农武装和在边区形成红色割据的道路，于都成为当时工农革命的热点地区和赣南革命热潮的中心，成为赣南工农革命的榜样，中共赣南特委也一度迁入于都。桥头革命根据地是江西全省继井冈山、东固根据地之后的第三块红色区域，随着革命形势的发展，桥头和东固两块红色地区域相互联结在一起，同井冈山革命根据地遥相呼应，互相配合，成为 1929 年初红四军、红五军转战赣南、闽西的重要条件和前提，也为后来的中央革命根据地的建立奠定了十分重要的基础。二是于都是中央苏区的全红县和巩固后方，为中央革命根据地的政权建设、经济建设、军队建设做出了重大贡献年 2 月，以红十五纵队和刚成立不久的红十六纵队为基础组建了江西红军独立第四团，全团四百多人，三百多支枪。同时，彭德怀领于都城市综合体建设项目可行性研究报告8导的红五军从井冈山突围到达桥头，得到了突围后的第一次休整。紧接着红四团配合红五军攻占于都城，于都县城得到第一次解放。4 月红四、红五军再占于都城，成立了赣南第一个县级苏维埃政权于都县工农革命委员会，同时建立了县赤卫大队。为庆祝县工农革命委员会和县赤卫大队的成立，中共于都县委在县城东门沙坝召开了万人大会，毛泽东、朱德、彭德怀、滕代远等到会指导并做了重要讲话。之后县赤卫大队转战于都、东、西、南乡，有力地打击了于都境内的反动势力，至1930 年 4 月于都全县基本赤化，并成立了于都县苏维埃政府，从此以后，于都便成为中央苏区的全红县和巩固后方。于都县工农革命委员会成立后，朱毛在于都分兵直取兴国、宁都，建立了兴国、宁都工农革命委员会。三县工农革命委员会的建立标志着赣南革命根据地的初步形成。而于都县工农革命委员会作为赣南最早建立的县级苏维埃政府，无疑为中央苏区其它县苏维埃政府的建设积累了宝贵的经验，为中央苏区的政权建设产生了积极影响。苏区时期，在现于都县范围内先后组建了红十五纵队、红二十二纵队、于都赤卫师、于都独立第三团、于都红卫警卫营、于北区独立团、独立第九团、红色特务团、于都模范师、少共国际师胜利团等大批地方工农武装，这些地方武装先后都加入了主力红军。在 1932 年中央苏区开始开展的“红五月”突击扩红运动中，于都、胜利两县每次都提前超额完成了扩红任务，于都城市综合体建设项目可行性研究报告9被苏区中央政府授予“扩红先进县”光荣称号。据统计，整个土地革命战争时期，于都县共有 6.8 万人参加红军，占当时于都、胜利两县总人口的五分之一多。据当时的老红军解放后回忆，全县除老弱妇幼外几乎全部男性青壮年都参加了红军，从事生产的只有妇女、老人和身体有残疾者。于都人民为中央红军的壮大发展做出巨大牺牲，为根据地的军队建设做出了重大贡献。作为赣南最早建立苏维埃政权的地方，于都也是最早实行土地改革的苏区县。于都的贫雇农在土改中获得了他们世世代代梦昧以求的土地，从而大大激发了生产积极性，全县粮食总产比土改前翻了一番，不仅解决了自身温饱，而且有力地支援了红军反“围剿”斗争。中央政府分配给于都、胜利两县的筹粮筹款计划每次都提前超额完成，成为中央苏区的主要“粮仓”。为发展苏区经济，中央政府还在于都铁山垅镇成立了“中华钨砂公司”，大量的钨砂换回了苏区政府和红军必需的药品、食盐和武器弹药，为保障苏区物资供给起了十分重要的作用。于都当时的商业也很发达，全县各类合作社普遍建立且发展良好，被苏区中央政府授予“中央苏区第一县总社”和“模范合作社”称号，为繁荣苏区经济做出了贡献。三是于都是中央红军长征的集结出发地，于都人民为支援红军长征做出了巨大贡献和牺牲由于王明“左”倾机会主义的影响和军事教条主义的瞎指挥，中央苏区第五次反“围剿”遭于都城市综合体建设项目可行性研究报告10受失败，中央红军不得不进行战略转移。1934 年 10 月中旬，中央红军一、三、五、八、九军团和中央机关直属部队先后从反“围剿”战场和驻地到达于都河（贡江）北岸集结，并分别进行了近一个星期的休整和粮食物资、武器弹药的补充。10 月17 日至 20 日，8.6 万名红军将士分别从于都三门滩至会昌珠兰埠长达 50 余公里的贡江北岸南渡贡水，开始了举世闻名的二万五千里长征。于都作为中央红军长征出发地而名闻天下。于都县各级党政组织和于都人民在支援和掩护主力红军出发长征的过程中，为中国革命的胜利做出了巨大贡献和牺牲，主要表现为：（1）踊跃参加红军。在长征前两次突击扩红运动中，一万余名于都儿女报名参加红军，先后组成了八个补充团，主力红军在于都集结休整期间补充的 9700 名红军新战士中就有 7000余名于都籍战士。参加长征的于都籍红军将士达 1.7 万余人，其中 1.3 万人在长征中壮烈牺牲，四千余人在突破敌人第一、二、三道封锁线时被敌军打散回到原籍继续从事革命斗争，只有一千余人胜利到达陕北，全国解放后仅留下 277 人。上述数字表明在参加长征的 8.6 万余红军将士中，每五个人就有一个于都人。（2）筹集粮款物资。长征前夕，于都、胜利、登贤三县在中央苏区两次筹粮、借谷活动中，完成筹粮 25 万担，占全苏区的四分之一多。在购买公债活动中，于都县人民省吃俭用、倾于都城市综合体建设项目可行性研究报告11其所有，完成购买公债 50 余万元。同时还筹集草鞋 8400 双、菜干 150 担、硝盐 500 余斤支援红军，多次受到苏区中央政府的表彰。（3）掩护主力红军突围转移。胜利县地方武装开赴兴国战场，配合其他红军部队阻敌南下。于都、登贤县的地方武装在南线监视粤军动向，肃清敌探，封锁消息，安置红军伤病员。（4）为红军休整提供便利。主力红军在于都集结休整期间，于都人民不仅把最好最干净的房子腾出来给红军做营房，而且组织慰问队，带着粮食、鸡蛋、猪肉、蔬菜、草鞋等物品慰问红军，组织妇女洗衣队为红军洗衣服。（5）组织运输队随军出征。为帮助红军运输大量的设备、物资进行转移，于都人民组织三千余名挑夫组成运输队随军出征。这些同志的一部分在突破敌人第二道封锁线后奉命离队回乡，少部分则加入到红军队伍中继续参加长征。于都挑夫占整个运输队人数的一半还多。（6）帮助红军征集器材、架设浮桥。赣南省、于都县苏维埃政府组织了 800 余条渔船用于红军搭浮桥和摆渡之用，于都群众把家中的门板、床板、店铺板全部贡献出来提供给红军架浮桥。于都县城一位年过古稀的曾大爷将家里的全部木材献出来后又亲自把自己的一副寿材搬到了架桥工地，周恩来同志感慨地说：“于都人民真好！”红军渡河期间，于都沿河群众真正做到了红军需要什么就无私奉献什么，每到傍晚有组织的群于都城市综合体建设项目可行性研究报告12众就涌上架桥工地，有的点火把，有的直接参加架桥，有的送水送饭。为了避免敌机侦察，架桥不但要在下午五时后开始，又要在红军渡河后早晨六时前拆掉浮桥，如此重复进行，沿河六座浮桥共架设了约十五次。（7）安置和保护伤病员。红军反“围剿”战争中留下了一万余名重伤病员，红军突破第一道封锁线后又有一批伤病员送回到苏区。长征前后于都安置红军伤病员一万余名，占红军伤病员总数的一半以上。安置保护好这批伤病员是于都县苏区政府和人民群众的一项艰巨任务，县区派出专门干部，召开专门会议，把安置任务落实到村到户，几乎全县所有农户都安置了伤病员。苏维埃政府为每名伤病员发了 150 斤谷票、3 斤食油和 2 斤盐，伤病员的膳宿照料均由群众负责，药品由医务所人员送到各户。于都群众对红军伤病员待如亲人，给予了无微不至的关怀照顾。中央根据地失守后，为了保护这批伤病员，不少于都群众还付出了生命代价，谱写了一曲曲拥军的悲壮之歌。四是于都是主力红军长征后中央苏区坚守的最后一块根据地，艰苦卓绝的中国南方三年游击战争是从于都开始的。主力红军离开中央苏区后，根据中共中央政治局的决定，在中央苏区成立了中共中央苏区分局、苏区中央政府办事处和中央军区，项英任中央分局书记兼中央军区司令员，陈毅任中央政府办事处主任。1934 年 10 月下旬分局机关从瑞金云石山于都城市综合体建设项目可行性研究报告13迁入于都宽田的龙泉、石含，12 月底迁于都黄麟的井塘，1935年 2 月再迁于都黎村的上坪直到突围，一直在于都范围内办公开展工作。为了适应变化了的新形势，中央分局先后在于东区设立瑞西县，在于西区设立于西县，在于北区设立兴胜县，包括长征前夕在于南区设立的登贤县，每个县都建立了游击大队，以同敌人开展广泛的游击战争。红军长征后，仅留下红二十四师一支红军主力部队，加上各省、县的地方武装，留下来的红军总兵力只有三万人左右，而且装备差，军事素质低。而国民党的“围剿”部队由于当时国民党最高当局开始未掌握红军转移的意图，所以参加“围剿”的国民党 50 万大军除西路军约 10 万人尾追红军主力外，其余40 万敌军全部向中央苏区疯狂扑来，中央苏区的反“围剿”形势十分严峻，苏区斗争形势急剧恶化。至 11 月底中央苏区各县城和交通要道全部被敌占领，根据地被敌人分割成许多小块互不关联的游击区，红军和游击队不断被包围遭受损失。国民党军对于都人民实行惨无人道的三光政策，叫器“茅屋要过火，石头要过斩”，全县被国民党杀害的共产党员、革命干部群众达三千余人，在于都桥头山洞活埋的就有数百人，在沙心被杀绝的农户达 37 家，还烧毁房屋 5000 余幢，抢走耕牛 1000 余头，全县处于血雨腥风的白色恐怖之中。但是，于都军民没有被国民党的反动气焰所压倒，在苏区中央局的领导下，同敌人展开了广泛深入的游击战争，协助坚于都城市综合体建设项目可行性研究报告14守中央苏区的最后一块根据地，直至 1935 年 2 月项英、陈毅仍率领红军坚守在于都南部的禾丰、上坪地区。遵义会议传达到中央苏区后，红军实现了斗争方式的转变，组织剩下的红军分九路向粤赣边、湘赣边、闽赣边、粤东、闽西南、东江、湘南等地突围，为党保存了一部分革命力量，拉开了南方三年游击战争的序幕。红军突围后，于都、于西、瑞西、兴胜、登贤县的游击队仍然继续同敌人周旋，领导群众坚持斗争，不断给敌人以打击，直至 1935 年 5 月才被迫停止活动。但于都人民始终心向共产党、心向红军，坚信党和红军一定能取得胜利。1949年 8 月 13 日，于都人民获得解放，从而走上了翻身做主人的康庄大道。2.1.32.1.3 于都县国民经济发展现状于都县国民经济发展现状（1）经济总量突破百亿大关，跃上新台阶全年地区生产总值（GDP）突破百亿元，达 107.42 亿元，总量为 2007 年的 2.07 倍，实现四年翻番，2011 年一年全县GDP 净增 17.9 亿元，增量为历史最高，接近于 2000 年 GDP 总量。GDP 总量占全市比重为 8.0%，GDP 增速比上年增长 11.6%，其中，第一产业增加值 18.39 亿元，增长 4.3%；第二产业增加值 55.28 亿元，增长 12.9%；第三产业增加值 33.75 亿元，增长 13.9%。三次产业的比重为 17.1：51.5：31.4。表 2-1 “十一五”以来于都 GDP 净增量（单位：亿元）2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年于都城市综合体建设项目可行性研究报告156.448.6112.529.9215.2217.9从三次产业的结构看，第一产业比重下降，第二产业比重上升，第三产业比重不变。2011 年第一产业增加值占 GDP 比重同比下降 1.8 个百分点，对经济增长贡献率为 7.0%，拉动经济增长 0.8 个百分点；第二产业比重同比上升 1.8 个百分点，对经济增长贡献率为 55.2%，拉动经济增长 6.4 个百分点；第三产业对经济增长贡献率为 37.8%，拉动经济增长 4.4 个百分点。表 2-2 2011 年三次产业对经济增长贡献（单位：%）贡献率拉动率GDP第一产业第二产业#工业 建筑业第三产业100.07.055.254.70.537.811.60.86.46.30.14.4（2）经济运行特点工业仍然是拉动经济增长的主要动力。2011 年，实现工业增加值 49.35 亿元，同比增长 14.5%，对 GDP 增长贡献率达于都城市综合体建设项目可行性研究报告1654.7%，拉动 GDP 增长 6.3 个百分点。其中，全年规模以上工业增加值完成 36.06 亿元，同比增长 14.9%。非公有制工业蓬勃发展，非公有制规模以上工业完成增加值 33.02 亿元，占全县规模以上工业 91.6%，拉动规模以上工业增长 13.8 个百分点。企业效益大幅提升，规模以上工业企业主营业务收入首破 140亿元，达 140.44 亿元，增长 45.3%；实现利税 13.3 亿元，增长 51.0%，其中，实现利润 6.39 亿元，同比增长 51.0%，全县54 家规模以上企业全部实现盈利。投资和消费双轮驱动，经济发展的动力进一步增强。2011 年，于都县全社会固定资产投资持续保持较快增长势头，全社会固定资产投资突破 70 亿元，达 72.9 亿元，比上年增长24.3%。其中 500 万元以上固定资产投资 67.7 亿元，比上年增长 23.4%。今年以来，于都县随着城乡居民收入较快增长，居民生活质量的不断提高，推动消费品市场持续繁荣活跃，全年实现社会消费品零售总额 32.72 亿元，增长 17.4%，高于全市平均水平 0.1 个百分点。投资与消费双轮驱动，带动全县经济较快增长。外贸进出口呈现高位增长。2011 年，全县进出口总额为6480 万美元，比上年增长 46.5%，其中，出口 5155 万美元，增长 47.7%。新增出口业绩企业 5 家，新增备案登记企业 10 家。经济增长质量得到改善，财政收入占 GDP 比重大幅提高。2011 年全县经济在保持稳步增长的同时，经济效益得到进一步于都城市综合体建设项目可行性研究报告17改善，实现了总量、速度、结构和效益的协调发展。从财政收入看，2011 年，全县财政总收入突破 8 亿，达 8.11 亿元，增长 27.7%，同比提高 12.3 个百分点，财政收入占 GDP 比重由上年同期的 7.1%提高到 7.5%，提高了 0.4 个百分点。其中地方财政收入突破 5 亿，达 5.65 亿元，增长 24.4%，同比提高 0.9 个百分点。财政总收入、地方财政收入接近 3 年翻一番。从城乡居民收入看，于都县民生投入继续增长，出台了一系列政策，城乡居民收入增速双双超过两位数，城乡居民收入得到提高。2011 年，于都县农民人均纯收入 3931 元，增长 10.03%；城镇居民人均可支配收入 13481 元，增长 12.3%。由此可见，作为赣州市的人口、经济大县，随着于都县城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为城市开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来于都经济快速发展，居民可支配收入不断增加，消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的消费，观念上有了不断的更新，追求完善的建筑环境和更高格调的高档消费场所和高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。2.1.42.1.4 于都县房地产发展现状于都县房地产发展现状2012 年 13 月，于都县共完成房地产开发投资 1.46 亿元，同比下降 6.69%；房地产开发总量达 68.09 万平方米；其中商品房新开工面积 20.08 万平方米；商品房销售面积 3.2 万平方于都城市综合体建设项目可行性研究报告18米（其中住宅销售面积 2.15 万平方米，非住宅销售面积 1.05万平方米） ；房屋销售额达 13776 万元。全县高层商品房销售均价为 4256 元/m2，小高层商品房销售均价为 3486 元/m2，多层商品房销售均价为 3315 元/m2。2.1.52.1.5 于都县相关发展规划解析于都县相关发展规划解析2.1.5.1 于都县国民经济与社会发展第十二个五年规划刚要在于都县国民经济与社会发展第十二个五年规划刚要中提出，于都县城市发展按照“东拓、南进、西开发、北优化”的城市发展思路，围绕“三江六岸、六大片区”格局，搭建“一轴、两心、三片、六区”城市框架，以红古绿为底蕴，山水园林为基点，宜居宜业为追求，畅通八方为依托，祈福和谐为特色，将县城打造成经济活力强劲、人文特色明显、基础设施完备、城市功能完善、开明开放和谐，与建设赣州中心城区构建特大城市功能配套的大型城市。县城规模近期（2015 年）达到 30 平方公里、30 万人，中远期（2030 年）扩展到 50 平方公里、50 万人。重点建设贡江新区、工业园区、古田新区、中心城区、跃洲新区和黄金拓展区等 6 大片区，进一步完善城市功能布局，提升城市品位。2.1.5.2 于都县城市总体规划（修编） （2004-2020 年）2004 年，于都县人民政府组织编制的于都县城市总体规于都城市综合体建设项目可行性研究报告19划（修编） （2004-2020 年） ，确定了如下要点：（1）城市性质：赣州市域中部制造业基地，具有多元文化特色的重要新兴城市。（2）城市规模：2020 年城区人口规模达到 30 万人，用地规模达到 30 平方公里。（3）城区发展策略：以建设重要城市为基点以积极竞争为支点以凸显个性特色为亮点以培育市场环境为契点以提升城市品位为焦点（4）规划结构：一江两岸双中心，多组团。利用贡江，将城区一分为二。贡江以北为老城区，贡江以南为新城区。在贡江南岸利用山体和沟谷的自然走向，将城南地区划分为若干个组团。江北片：主要职能以商贸服务、物流、金融通讯、行政办公、教育等三产业为主的综合区，居住人口为 16 万人。江南片：主要职能以工业、休闲度假为主的综合区，居住人口 14 万人。于都县城市总体规划（修编） （20042020 年）明确了城市性质、城市空间发展结构，并确定了片区的功能及发展规模，也是于都县城市综合体规划的主要依据。于都城市综合体建设项目可行性研究报告202.1.5.3 赣州市城镇体系规划 （20062020）2006 年，赣州市人民政府组织编制了赣州市城镇体系规划纲要 （20062020 年） ，对于都确定了如下要点：（1）发展规模：位于东部经济发展片区，规划期末用地规模达到 30 平方公里，人口规模达到 30 万人。（2）发展策略：以道路交通建设为引导，以加快工业化步伐为主线，克服被边缘化的倾向，积极主动承接闽西南的辐射，打通通过广东东部的出海通道，加快农业产业化进程，发展红色旅游和生态旅游，以资源导向型工业化带动城市化，以旅游休闲凸现城市特色，成为产业特色明显、生态环境良好的区域。（3）产业发展政策性建议： 利用处于市区和东部片区中心之间的区位优势，发展与市区和瑞金互补的产业，如牛奶等食品工业； 建立银矿加工基地，加工兴国、宁都、瑞金、会昌采掘的银矿； 走农业产业化道路，利用自有的草场等资源优势，通过对企业的引进和对大型龙头企业的扶持，形成自己的品牌； 利用龙头企业（江铃汽车配件等）大力发展机械制造业； 积极推进劳务培训，形成东部地区的劳务培训中心。赣州市城镇体系规划 （20062020 年）明确了于都发展规模，并对于都的产业发展提出了发展策略，对本次规划有一定的指导意义。于都城市综合体建设项目可行性研究报告212.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性2.2.12.2.1 符合符合国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见干意见的发展需要的发展需要2012 年 6 月 29 日，国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见正式出台。若干意见指出要推动产业与城市协调发展。促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力，推进数字化城市建设。于都县城市综合体符合贡江新区城市功能定位和产业布局，优化城镇化发展，促进城乡统筹发展的需要，符合国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见的文件精神。2.2.22.2.2 全面建设小康社会的需要全面建设小康社会的需要小康住宅是全面建设小康社会的关键的组成部分，于都县的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。城市综合体项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升于都县县城住宅的品位；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全。于都县城市综合体位于贡江新区，对贡江新区乃至整个于都县的人气将起到一于都城市综合体建设项目可行性研究报告22定的促进作用，且有利于周边土地的升值，推动于都县房地产开发的蓬勃健康发展。2.2.32.2.3 于都县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要于都县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要“十五”、“十一五”期间，于都县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为于都县域经济的支柱产业之一。可是与赣州市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前于都县城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式多层住宅、高层、小高层住宅量较小；县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。于都县城市综合体开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式高层住宅楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量、上水平。2.2.42.2.4 城镇化发展的需要城镇化发展的需要于都县共有 9 镇 14 乡，全县总人口 104 万，其中农业人口83.7 万人。根据于都县国民经济与社会发展第十二个五年规划刚要规划，在“十二五”末期，于都以建设 30 万人口、30平方公里及以上大城市为城镇化发展目标，力争到 2015 年城镇化率达到 60%，城区绿化覆盖率达到 42%，城镇人均公共绿地达到 12 平方米，城镇人均住房面积达到 31 平方米。本项目的建设，为城镇化的发展提供了不可缺少的基础条件。于都城市综合体建设项目可行性研究报告23第三章第三章 选址及建设条件选址及建设条件3.13.1 项目建设条件项目建设条件3.1.13.1.1 地形、地貌、地震情况地形、地貌、地震情况于都地处赣州市东部，距赣州 65 公里，南昌 422 公里；东邻瑞金，南接安远，西连赣县，北毗兴国和宁都；位于东经1151111549，北纬 25358262053之间；辖23 个乡镇，352 个行政村，总面积 2893 平方公里，南北长83.25 公里，东西宽 63.33 公里；城区面积 12 平方公里；境内通行客家方言。于都属丘陵低山区，地势东、南、北三面较高，中、西较低，山地面积占 74%。3.1.23.1.2 气象与气候气象与气候于都县属典型的亚热带季风湿润气候，气候温和、雨量充沛、四季分明，年平均气温 19.7。一月和七月平均气温分别是 8.2和 29.7，极端气温为 39.9和-8，年均降水量1507 毫米，45 月降雨量约占全年的 47%，年日照时数 1621.9小时，年均无霜期 305 天。有寒潮、台风、高温干热和冰雹等灾害性天气影响。境内河流境内河流属赣江水系，总长度 1283公里，主要河流有贡水、梅江、濂江，江河水面约 16.2 万亩，水力蕴藏量 38.7 万千瓦，可开发装机容量 22 万千瓦。土壤类型主要为红壤，占全县总面积的 67.8%，水稻土占11%。土壤多呈酸性，成土母质为各种母岩风化的残积或堆积物，地表一般具有枯枝落叶层和半腐解的有机质层，壤质至粘质，于都城市综合体建设项目可行性研究报告24PH 值 5.76.2，有利于油茶的生长和生产。3.1.33.1.3 交通运输条件交通运输条件目前，于都县拥有各类公路里程 2558.15 公里，其中：昆厦高速公路贯穿大半个于都县，国道 91.45（323 线、319 线） ，省道 54.24 公里（银于线、庄黄线） ，省养县道 93.8 公里（于盘线、利朱线、三门金沙线） ，县道 377.984 公里，乡道528.261 公里，村道 1505.725 公里，有渡口 32 个，公路密度83 公里/百平方公里。基本形成了以县城为中心，以国道 323线、319 线、省道于银线为主骨架，县道为支架，乡村道为延伸的公路运输网络。实现市至县通二级公里水泥路，21 个乡镇机关所在地通水泥（油）路和 372 个行政村通公路及 134 个行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程为 605.79 公里，占通车里程的 25%。2001 年 12 月开工建设赣龙铁路 58 公里，于 2005 年 4 月正式通车。于都县境内航道 2 条，航线总里程 123 公里。有大型桥梁 6 座，即寒信大桥、水头大桥、红军大桥、长征大桥、三门大桥和新澄江大桥，总长 2030.24 米。随着交通设施的不断完善，未来于都县的交通将越来越便利。3.1.43.1.4 通讯条件通讯条件邮电通信业保持快速发展。2010 年完成业务总量 22873 万元，比上年增长 26.4%。全县 2010 年年末固定电话用户 133995户；移动电话用户达到 260363 户，比上年增加 52163 户，增长于都城市综合体建设项目可行性研究报告2525.1%。移动电话普及率达到 104 部/百人，比上年增加 10.5 部。互联网上网用户达到 3.3 万户，增长 37.6%。3.1.53.1.5 地质情况地质情况于都县境内地貌复杂，有盆地、丘陵地、丘陵和绵延的山地，也有宽广的山间河谷堆积平原及岗地，整个地势由一系列平行山岭与许多大小不等、成因多样的盆地组成。总体上是南岭山系武夷山的余脉，属丘陵低山区。本工程项目所在的区域地质构造稳定，无断裂带；第四纪以来，本地区的差异活动不明显，地壳运动以大面积间歇性整体抬升为主，历史上最大地震不超过 4.75 级。厂区地势平坦，周围地形为侵蚀堆积阶地地形，地层第四纪发育齐全；上部为棕黄色、枯黄色不清晰的网纹状粘土，粘结性好；下部为褐色砂砾层夹薄层砂石层；地表出露主要是第四纪红土。项目所在地不处于地质断裂带上，历史上没有发生过破坏性大的地震，有利于项目建设及运营。3.1.63.1.6 电力与水源保证度电力与水源保证度本项目所在地水电供应充足。（1）供水情况于都县境内河流总长 1283 公里，江河水面约 16.2 万亩，水力蕴藏量 38.7 万千瓦，可开发装机容量 22 万千瓦。本项目所需的生产与生活用水由于都县自来水公司供应，因此实施本于都城市综合体建设项目可行性研究报告26项目的供水条件是有充分保障的。（2）供电情况本项目用电由于都供电公司供给，全县城乡电网改造进展顺利，农网改造已基本完成，全县拥有 220kV 变电站 1 座，110kV 变电站 3 座，35kV 变电站 11 座，容量 45830kVA，35kV线路 15 条，现已形成以千伏干线为主、小水电站为辅的电力网络。因此，项目用电能得到充分保证。3.1.73.1.7 建筑材料供应建筑材料供应赣州市商品经济发达，流通渠道畅通，本项目对筑路材料没有特殊的要求，其来源比较丰富，当地建材工业分布较广，砂、石灰、水泥较为丰富，钢材、木材和沥青可从当地市场直接购买，供应方便。3.1.83.1.8 施工场地条件施工场地条件本项目周边均有较宽阔平坦的居住用地，可供施工时使用。项目所在地周边输变电设施较为齐备，施工阶段可根据需要，就近接电。3.23.2 项目选址项目选址3.2.13.2.1 项目选址原则和考虑因素项目选址原则和考虑因素本项目严格遵循以下选址原则：（1）符合于都县总体规划要求；（2）满足项目对原材料、能源、水和人力的需求；于都城市综合体建设项目可行性研究报告27（3）注意环保；（4）节约和效力原则；（5）安全的原则；（6）实事求是的原则；（7）节约用地。本项目在遵循以上原则的基础上，充分考虑以下因素：（1）自然因素：包括自然资源和自然条件；（2）经济技术因素：包括经济实力、协作条件、基础设施、技术水平、市场潜力、人口素质与数量；（3）运输和地理位置因素；（4）社会政治因素和管理机构的素质。3.2.23.2.2 项目选址项目选址综上所述，本项目选址在于都县贡江新区，渡江中路以南、长征南大道以东、水南大道以北、屏山大道以西的地块、面积1480.516 亩。位置如图 3-1、3-2 所示。本项目场址交通条件较为便利，水、电可从沿线市政管网就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。综上所述，本项目所在区域基础设施日趋完善，交通运输方便，建设规范形象良好，已经形成规模，其地质条件可满足项目的规划建设要求，当地供电、供水、交通运输等单位对本项目落户该地也将提供大力的支持，是项目的首选之地。于都城市综合体建设项目可行性研究报告28图 3-1 贡江新区土地利用规划图于都城市综合体建设项目可行性研究报告29图 3-2 于都县城市综合体建设项目用地红线图于都城市综合体建设项目可行性研究报告30第四章第四章 项目市场分析项目市场分析4.14.1 项目项目 SWOTSWOT 分析分析4.1.14.1.1 优势分析优势分析（1）区位优势。贡江新区与老城区隔江相望，距老城区仅1 公里左右，与老城区的联系十分方便，便于初期建设时期的资源共享，利于规划区的分期建设、滚动发展。（2）交通优势。规划区现有 323 国道横穿而过，同时城区与厦蓉高速公路的连接线也将从规划区穿越，对外交通联系十分便捷。（3）资源优势。规划区内的山体连绵，而且西面、北面临江，临江岸线长达 11.5 公里，具有良好的山水自然生态资源；同时低廉的地价与劳动力资源亦给新区带来良好的投资环境，降低了商务成本。（4）人文优势。于都作为红军出发地，是红色旅游胜地，具有珍贵的红色文化。而且红军长征第一渡渡口也位于本次规划区范围内，将大大提升了规划区的文化底蕴。同时规划区南面也紧邻罗田岩省级森林公园，江对岸也有宝塔公园、中央红军出发纪念馆，这些都是规划区重要的背景资源。4.1.24.1.2 制约因素制约因素（1）规划区内地形起伏较大，山体、沟谷较多，加大了规划、建设难度，并使不良地段整治和基础设施费用增加。（2）基础设施建设成本高于都城市综合体建设项目可行性研究报告31规划区内的基础设施严重不足，增加了今后建设工程量和建设投资成本。（3）新区已初具规模，引进了较多企业。但是产业集群尚不明显、基础设施不完善，而且已批租土地较多，制约了新区的进一步优化和发展。4.1.34.1.3 机遇分析机遇分析（1）随着沿海城市的产业梯度转移，这给新区带来了很大的机遇，也是新区发展的大好时机。（2）随着国内居民日益增长的市场需求和出行半径的扩大，回归自然的生态旅游和体验式休闲旅游已经成为广大游客的新选择。另外，近年来红色旅游的热潮，本规划区坐拥优良的自然与人文资源，必将迎来广阔的旅游休闲市场。（3）连绵的山体虽然给开发建设带来了一定的困难，但丰富变化的地形地貌是珍贵资源，也是构成城市多维空间变化的自然基础,为创造丰富多样的城市景观提供了有利条件。4.1.44.1.4 挑战分析挑战分析（1）就贡江新区而言，如何引导产业，培育支柱产业，形成健康、有序的产业布局，让有限的土地资源发挥其最大的效益是工业园健康良好发展的关键，也是振兴于都经济的关键。（2）就红色文化、红色旅游来说，于都将面对瑞金、兴国的竞争。（3）面对连绵山体，处理得好，将大大提高本次规划区的于都城市综合体建设项目可行性研究报告32景观品质，也可以大大节省投资成本，但同时也给规划区的开发建设活动提出了更高的要求。4.24.2 项目开发价值的核心支撑项目开发价值的核心支撑4.2.14.2.1 巨大的商业价值支撑巨大的商业价值支撑项目位于贡江新区的行政中心与经济中心的核心地带，能够形成中心市场的强力辐射效应，有巨大的市场潜力。项目定位于立足于都、带动瑞金、会昌、宁都、影响赣州、辐射江西乃至全国的集休闲、文化、娱乐、购物、旅游、体验、展览、服务八大功能为一体的城市综合商业群，项目自身具备的业态优势、功能优势、品味优势、特色优势、规模优势、服务优势、品牌优势、与先天等八大优势使项目整体处于极具竞争力的主导地位，项目涵盖的诸如：购物中心、写字楼、公寓、停车场、高档酒店、高端住宅、中心公园、博物馆、图书馆、商业街、歌剧院、休闲走廊、游乐场等诸多商业元素不仅自身能够产生不菲的商业价值外，通过相互关联与支持衍生难以想象的商业预期收益，更重要的是，如果运作得当、在品牌建设上做好文章，通过销售、出租方式的项目短期收益以及相叠加商业运营与项目升级开发产生的中长期收益将是难以估量的商业回报，据此，开发本项目的商业目的也因此得以实现。4.2.24.2.2 独特的文化价值支撑独特的文化价值支撑中国的商业地产开发有一个共同的通病，那就是开发前瘦身（对预定的规划做出不应有的裁减），经营时缺乏耐心（过于都城市综合体建设项目可行性研究报告33于注重短期收益，或者受到资金压力时盲目调整运作手段，致使利益受损）,建设品牌缺乏专心，与人合作缺乏诚心（股东之间、经营者与产权人之间），对社会与消费者的承诺缺乏恒心。造成的结果是：开发周期长，市场成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，经济效益差，遗留问题多。究其原因，大致有以下几种因素：（1）开发商实力的欠缺，对项目缺乏应有的理解与把握，受到资金压力与其它制约，无法保证项目良好运行，致使长期利益受损或失去。（2）没有做好功课，促使项目盲目上马，缺乏应有的竞争支撑，导致项目最终溃败。（3）缺乏成熟的投资心态，违背产业经营与运行规律，致使项目长期在低谷运行，导致开发商、经营者、产权人多方利益受损，掐断了项目的活力与生机。（4）缺乏专业的操作水准，无法结合项目特性为项目设计符合自身发展的成长路线，无法达到预期的价值回报。（5）缺乏打造商业知名品牌的开发高度与经营思想，从而就无法保证项目的中长期健康发展与自身应有发展空间。于都综合体项目可以采用苏区红色文化的属性，通过苏区红色文化的传播优势不仅提升了品牌影响，同时通过文化嫁接，赋予商业项目应有的生命力与竞争力。文化的生命力是最为长久的，何况是共和国的诞生文化。此外，因此而产生的联动效于都城市综合体建设项目可行性研究报告34应势必为项目带来良好的发展机遇，使项目得到独特的发展平台；因此文化价值是本项目商业价值产生的催化剂，是项目赖以生存的根本保证与强力支撑。4.2.34.2.3 项目的附加价值支撑项目的附加价值支撑作为复合地产模式的城市综合体项目，大多具有清晰的业态，有独特的商业定位与特有的核心竞争力，有比较完善的功能配置与支持系统，这些不仅为项目提供了更广阔的生存空间，使项目在开发伊始合理的规避了市场风险，同时使项目的盈利方式多样化，经营层次多元化，使项目在整体上形成良好的联动与互补，促使项目的经济价值实现多渠道化。本项目作为城市综合体的一个代表，本身具有超大型商圈的固有属性与类同价值，但作为在开发上有独特定位文化、休闲与商业联动的商业广场，具有其它城市综合体不具备的附属价值，这些附属价值有的在项目开发时就可以展现（统一规划，分级开发），有的在项目投入运营时方可体现，但客观上，在确定本项目开发规划时就已经为商业产品注入了增值或价值延伸功能。具体到本项目，它的附加价值主要体现为：（1）项目直接体现的自身商业价值；（2）项目自身的文化价值；（3）项目由文化衍生的其它商业价值；（4）项目的品牌价值；于都城市综合体建设项目可行性研究报告35（5）项目功能互动而延伸的增加价值；（6）项目梯次、升级开发而带来的次生价值；（7）项目经营与运作过程中所带来的市场价值；（8）项目综合的社会人文价值。因此，保证了项目对行业、市场的良好融入与切入，能够找到自己的发展方向，为项目的快速成长与成熟注入了强大内力。4.2.44.2.4 项目的品牌价值支撑项目的品牌价值支撑品牌是一个项目的第二生命，它代表着项目的竞争制高点与核心竞争力，同时，从某个角度讲，品牌决定了项目的中远期市场。商业地产的根本与终极竞争就是品牌力的竞争，通过对行业的总结，也可以从我们身边发现：成功的商业地产与复合地产项目都具有一个成熟的自身品牌，沃尔玛，家乐福，大润发，好又多，万达等，再深层次研究，可以发现：国外商业巨头进入中国，几乎全是租赁物业，他们不用开发项目，玩的是“借壳上市”，“壳”就是他的品牌，“市”就是市场，他们积累了几百年，甚至更久，有了一个成功或者成熟的自身品牌，消费者通过品牌识别，不仅可以明白它的属性，还可以对它的产品、价格、品质、服务做出识别，他们的商业已走上了成熟的生产线模式；国内的商业地产还处于行业发展的初级阶段，需要通过项目的开发与运营占领属于自己的市场，还处于资金积累、专业积累、市场推广、品牌积累的原始阶段。万达于都城市综合体建设项目可行性研究报告36也不例外，只是他做的更专业，投入的更多，对市场的占有率达到了一个较高的高度，形成了一定的品牌识别与品牌辐射能力，所