沈宅工业区基准地价估价技术报告

精选优质文档-倾情为你奉上估价技术报告1、 个别因素分析： 1、房地产权益状况: 根据委托方提供的房屋所有权证为义乌房权证上溪字第c号，房屋所有权为义乌市顺风蛇业有限公司，房屋坐落于义乌沈宅工业区，建筑面积三幢共2562.82平方米；土地使用权类型为国有出让,用途为工业用地，土地使用权终止日期至2045年12月24日，土地使用权面积1184.0平方米。2、建筑物状况: 根据委托方提供产权证明和现场查勘，该厂建筑物为3幢混合结构分别如下:第1幢，6层混合结构，约建成于1997年，建筑面积1173.99平方米。建筑物外墙墙砖，室内普通抹灰，房屋通风采光一般，水电卫齐全。目前维护、保养状况一般，属完好房。第2幢，3层混合结构，约建成于1999年，建筑面积1019.37平方米。建筑物外墙墙砖，室内普通抹灰，木梁平瓦屋面，房屋通风采光一般，水电卫齐全。目前维护、保养状况一般，属完好房。第3幢，2层混合结构，约建成于1997年，建筑面积369.46平方米。建筑物外墙墙砖，室内普通抹灰，房屋通风采光一般，水电卫齐全。目前维护、保养状况一般，属完好房。二、区域因素分析：估价对象坐落于义乌市沈宅工业区(现为四通西路338号）。沈宅与金华付村交界地方，估价对象为03省道路边，沈宅公交站对面。 估价对象坐落于义乌沈宅工业区,此工业区较老，道路较窄，办厂设施环境一般。 三、市场背景分析：义乌，地处浙江中部，属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温在17左右，总面积1105平方公里，全市辖稠城、稠江、北苑、江东、廿三里、城西、后宅7个街道办事处和大陈、苏溪、义亭、上溪、佛堂、赤岸6个镇。本地常住人口约70万，外来务工经商暂住人口100多万。义乌坚持实施“兴商建市”发展战略，通过培育市场带动经济社会的全面快速发展。义乌中国小商品城市场经营面积260多万平方米，经营商位5.8万个，随着国际商贸城三期市场的建成,市场经营面积可达到435万平方米,经营商位可达到8.3万个,汇集41个行业1900个大类40余万种商品，被称为“小商品海洋，购物者天堂”。义乌国际化程度也越来越高，汇聚了国内外4000余家知名企业的总经销、总代理，常驻义乌的外商达10000余人。目前义乌正全力推进经济国际化、城市现代化、城乡一体化、社会文明化，力争社会经济综合发展指数进入全国县（市）前十位，成为国际上有较大影响的商贸城市。房地产市场背景状况：近年来，国家经济持续快速健康发展，城市化进程不断加强，都为房地产市场的繁荣提供了一个良好的发展环境。义乌市为全国经济百强县，商贸活动发达，轻工业发展迅速，这都为房地产业的发展创造了良好的外部环境。近年国家对工业用地相关制度进行了改革，先后颁布了：国地资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006307号）、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发（2006）31号）文件明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。和国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知（国土资发（2007）78号），使工业用地价格呈上升趋势。四、最高最佳使用分析:房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：（）法律上许可性（规划及相关政策法规许可），即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。（）技术上的可能性，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。（）经济上的可行性，即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。（）价值最大性，使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。（）土地与建筑物的均衡性，即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。（）与外部环境的协调性，应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。（）可持续发展性，按可持续发展的观点确定使用方式，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。根据上述标准判定，估价对象从设计及使用情况看，估价对象保持现状用途应为最高最佳使用途径。五、估价方法选用：Error! Reference source not found.六、估价测算过程1采用成本求出整个估价对象的价值计算公式：房地产积算价值=土地价值+建筑物重置价成新率1、求取土地使用权价值:估价对象地块坐落于义乌沈宅工业区，所处地段道路通达度好，交通便捷。根据义乌市人民政府义政发201231号义乌市人民政府关于更新义乌市基准地价的通知，评估期日为2011年3月1日，义乌市四级工业出让用地范围，基准地价为530元/平方米。基准地价内涵：土地开发程度为“五通一平”土地开发程度下设定土地使用年期的完整出让土地使用权权益平均价格，价格内涵构成包含土地取得费用、土地开发费用及出让土地使用权的增值权益；出让用地土地使用期50年。土地单价=土地基准地价综合修正系数（1K）日期修正系数土地使用年限修正系数 (1)、土地影响因素修正系数表 工业用地基准地价修正因素指标条件说明表 等级修正因素优较优一般较劣劣工业区功能类型修正经济开发区、高新产业区等大型工业区一般工业功能区独立工矿点零星工业产业集聚规模修正较级别相关企业配套协作程度平均状况有显著提高较级别相关企业配套协作程度平均状况有所提高级别相关企业配套协作程度平均状况较级别相关企业配套协作程度平均状况有所降低较级别相关企业配套协作程度平均状况有显著降低对外交通便利度修正较级别平均便利程度提高10%以上较级别平均便利程度提高5%以上较级别平均便利程度5%以内较级别平均便利程度降低5%以上较级别平均便利程度降低10%以上基础设施完善度修正评估宗地基础设施保证率比级别平均保证率提高10%以上评估宗地基础设施保证率比级别平均保证率提高5%以上级别范围内基础设施平均保证率5%以内评估宗地基础设施保证率比级别平均保证率降低5%以上评估宗地基础设施保证率比级别平均保证率降低10%以上环境质量优劣度修正无污染基本无污染一类工业二、三类工业重污染区域规划限制修正近期开发潜力大，用途不会改变，无规划限制近期开发潜力较大，用途长时期不会改变，无规划限制近期开发潜力一般，用途短时间不会改变，无规划限制有可能受规划限制，用途有可能改变受严重规划限制，用途要改变宗地临路条件修正主干道次干道一般道路支路其它宗地地基承压力修正较级别内地基平均承压力提高10%以上较级别内地基平均承压力提高5%以上较级别内地基平均承压力5%以内较级别内地基平均承压力降低5%以上较级别内地基平均承压力降低10%以上洪水淹没情况修正比级别平均概率低4倍比级别平均概率低2倍级别平均被淹概率比级别平均概率高2倍其它地形坡度修正较级别平均坡度小20%以上较级别平均坡度小10%以上级别范围内平均坡度10%以内较级别平均坡度大10%以上较级别平均坡度大20%以上宗地形状-形状呈规则矩形，面积适中，地面平坦，地面高差0.2米以内形状呈不规则矩形，面积适中，地面高差0.20.8米呈很不规则形状，面积偏大或偏小，地面高差大于0.8米工业用地基准地价因素修正系数表 等级修正因素优较优一般较劣劣工业区功能类型修正1.08 1.04 1.00 0.96 0.92 产业集聚规模修正1.08 1.04 1.00 0.96 0.92 对外交通便利度修正1.06 1.03 1.00 0.97 0.94 基础设施完善度修正1.10 1.05 1.00 0.95 0.90 环境质量优劣度修正1.061.031.000.970.94区域规划限制修正1.04 1.02 1.00 0.98 0.96 宗地临路条件修正1.081.00 0.94 0.92 0.88 宗地地基承压力修正1.04 1.02 1.00 0.98 0.96 洪水淹没情况修正1.06 1.03 1.00 0.97 0.94 地形坡度修正1.041.021.000.980.96宗地形状-1.000.980.96具体因素修正系数修正因素工业区功能类型修正产业集聚规模修正对外交通便利度修正基础设施完善度修正环境质量优劣度修正等级一般一般优一般一般指标说明一般工业功能区级别相关企业配套协作程度平均状况较级别平均便利程度提高10%以上级别范围内基础设施平均保证率5%以内一类工业修正系数1.001.001.061.00100影响因素区域规划限制修正宗地临路条件修正宗地地基承压力修正洪水淹没情况修正等级一般较优一般一般指标说明近期开发潜力一般，用途短时间不会改变，无规划限制次干道较级别内地基平均承压力5%以内级别平均被淹概率修正系数1.001.001.001.00影响因素地形坡度修正宗地形状设定使用年限其它修正等级一般较劣/指标说明级别范围内平均坡度10%以内形状呈不规则矩形，面积适中，地面高差0.20.8米/修正系数1.00098/合计1+0.04(2)、期日修正修正根据市场调查义乌市五级工业用地的地价变动情况，结合估价对象所在区域的地价涨幅，结合评估人员对类似区域同类房地产成交价格走势分析，用地的地价每年涨幅约5%-16%，估价对象位于义乌沈宅工业区附近，估增长率取5%。已历时年期为5.5年,则本次评估以基准地价基准日的地价指数为基数，确定时间修正系数为时间修正系数=1.0(1+每年地价涨幅)已历时年期 =1.0(1+16%)5.5 =2.26(3)、土地使用年限修正根据土地使用权证记载，至估价时点时，剩余使用年限约为31年。由于基准地价确定的工业用地为50年期土地使用权价格，此次评估待估宗地的剩余土地使用年期为29年，故需进行年期修正，即土地使用年限修正系数公式:K= (1-1/(1+Y%)n)/(1-1/(1+Y%)N)公式中： K土地使用年限修正系数 Y土地还原率5土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率1.5%，再加上一定的风险因素调整值，按5计 n 基准地价设定土地使用年限 m待估宗地设定使用年限K= (1-1/(1+5%)29)/(1-1/(1+5%)50)=0.83。(4)、修正后土地单价=土地基准地价综合修正系数（1K）日期修正系数土地使用年限修正系数 =530(1+0.04)2.260.83 =1033.94元/平方米1034元/平方米 (5)、土地价值=土地面积土地单价 =11841034 =元122(万元）2、 求取建筑物重置成新价：(1) 根据2011年义乌市城市房屋拆迁重置价格标准等有关文件，结合义乌市建筑市场行情，待估的建筑物的实地考察结合重置价标准等级。此估价建筑物分别为:第1幢砖混一等，重置价为550元/平方米;第2幢砖混一等，重置价为550元/平方米；第3幢砖混四等，重置价为400元/平方米。 (2)成新率 估价对象的房屋，砖混结构。根据现场堪查结合证件记载建于1996年。根据2011年3月18日印发的义乌市人民政府办公室关于印发关于要求重新公布义乌市城市房屋拆迁重置价标准的请示的抄告单（义办第27号），结合参考建设部“房屋完损等级评定标准”和现场情况成新率分别为:第1幢砖混一等，成新率为65%;第2幢砖混一等，成新率为65%第3幢砖混四等，成新率为60%（3） 建筑价值第1幢建筑评估价值=建筑面积重置单价成新率 1173.9955065 =元第2幢建筑评估价值=建筑面积重置单价成新率 1019.3755065 =元第3幢建筑评估价值=建筑面积重置单价成新率 369.4640060 =88670元三幢建筑评估价值总合=+88670=87(万元)3、房地产积算价值=土地价值+建筑物重置价成新率 =土地价值+建筑物评估价值 =122万元+87万元 =209万元209(万元）七、估价结果的确定:以上我们选用了适宜的估价方法，对估价对象的市场背景、相关的影响因素进行了分析，通过测算后得出上述评估结论。结合估价经验，参照当地类似房地产市场行情，我们认为该结论能够客观反映估价对象房地产的市场行情。故Error! Reference source not found.。（按建筑面积折算单价为816元/平方米）。浙江明达房地产评估有限公司二0一六年九月十九日专心-专注-专业