厦门某公园物业管理业主手册范本

国优项目厦门鹭岛公园业主手册一、XX 公园基本情况二、XXX 公园物业服务三、业主临时管理规约四、业主入伙须知五、业主居家须知六、智能化系统简介七、房屋装修管理规定八、环境卫生管理规定九、绿化管理规定 十、治安保卫管理规定 十一、交通管理规定 十二、公共部位、共用设施管理规定 十三、安全用水、用电、用气管理规定 十四、消防管理规定 十五、电梯使用管理规定 十六、营业场所管理规定 十七、广告、招牌管理规定 十八、房屋出租管理规定十九、厦门市市民文明公约 二十、厦门市“十不”行为规范 二十一、居家常用沟通渠 二十二、物业相关联系单位 / 人备忘录 二十三、物业相关事项备忘录 二十四、入伙合约董事长致辞尊敬的业主：欢庆季节，我们欢聚在 XX 公园。即日起， XXXX 物业开始为您提供优质的物业服务。 谨此，我代表厦门市 XXXX 物业有限公司热忱欢迎您携家人入住 XX 公园！恭贺您成 为 XX 公园的主人！并向您表示最诚挚的问候和衷心的感谢，顺祝XX 公园欢乐祥和，全体业主幸福安康。在鹭岛这块美丽的土地上， 我们真实感受到您对 XX 公园的挚爱和对物业服务的期 盼，深切领悟开发商精心打造卓越地产的执着和愿景。 为精品房产提供优良的物业服务， 是本公司的崇高荣誉和神圣职责。我们已选派优秀、合格的员工组成本物业服务队伍， 并充分做好了入伙前的各项准备工作，随时恭候您的到来。我们的目标是将本物业建成安全、舒适、优雅的园区。把“用心服务、关注细节、 科学管理、追求卓越”的质量方针和“诚信、专业、用心”的服务宗旨贯彻到日常各项 工作中，尽力为您提供周到细致的服务。 同时我们也热切期望在未来共处的美好时光里， 能够得到您的信任、理解和支持，共同营造一个美丽、温馨、健康的新家园！本公司与您之间不仅是契约关系，更是亲情合作关系。物业服务企业努力创造优良 环境，使您更好地生活、学习和工作。同时，敬请您在入住前详尽阅读本手册，了解各 项管理规约， 确保各类物业的安全和合理使用， 关心、支持和监督我们的员工正常履行 职责，让员工在理解沟通的氛围中愉快地为您提供服务， 视服务为乐趣， 从而使物业服 务为“真情付出”。今后的时光我们将与您一起度过， 我们十分珍惜难得的友谊和服务机会。 如果您认 可我们的工作，请告诉您的朋友；如果我们的工作有暇疵，请您在第一时间告诉我们， 我们将及时改善。 您有任何疑问、意见或建议均可联系我们， 我们愿不遗余力为您服务。 我们热切期待与您携手共创美好家园， 让我们成为您的好朋友、 好邻居、好帮手！谢谢！ 一、 XX 公园基本情况由厦门 XX 集团 XX 实业发展公司投资，厦门 XX 居住区开发有限公司开发建设的XXX 公园，是“ XXX ”璀璨的明珠，将生态居住极致演绎。坐落于国家重点风景名胜 区云顶岩北麓，城市主干道莲前东路中段南侧 ,距离东端的厦门国际会展中心大约 2 公 里，占地面积 11 万，总建筑面积 20 万，共 984 户，18% 的超低密度，逾 60% 的超高绿化率，容积率仅 1.52 ，在户型设计上， XX 公园采用板式结构，户型多样， 面积 107 236 应有尽有。XX 物业人以“强烈的社会责任感和为业主高度负责” 的精神， 秉承“我们辛苦两三年， 业主安居两三代” 的理念， 倾力将 XX 公园打造成一流社区。 XX 公园以“生态、节能、 环保”为开发理念，大量运用环保、节能的新材料、新技术，在高层住宅中运用太阳能 热水系统及中水回用系统； 一流的社区会所配套， 引进专业物业管理团队经营管理， 业 主消费实行 VIP 制度，丰富社区居民健身等业余生活；创建先进的数字信息平台、安 防系统、智能系统等；同时，可供 1000 多部车辆停放的超大地下停车场，保证人车分 流动静无扰。经过不懈努力， XX 公园以优秀的规划设计以及运用节能环保等高新科技，荣获了多项 全国性大奖： 列入中国土木工程学会 “创建全国优秀示范小区” 计划、荣获中国土木工 程学会举办的“ 2005 双节双优杯住宅方案竞赛金奖” 、 列入建设部 “第五批全国建 筑业新技术运用示范工程”等。XX 公园完美的规划设计是众多专家、学者集体智慧的结晶，是市政府建设海峡西岸经 济区龙头城市、 全面提升厦门人居环境的重要举措， 它凝聚着厦门的精气神， 是厦门人 居的杰出代表，一张值得骄傲的城市名片。二、园区物业服务（一）物业服务机构1、业主委员会业主入伙并待条件成熟后， 依法成立业主委员会。 业主委员会委员由业主大会在业主代 表中民主选举产生。业主委员会是园区业主大会的执行机构， 具体执行业主大会决定的事项， 并就物业服务 区域内的一般性日常事务做出决定。2、物业服务中心 物业服务中心设在公园一期 2#楼（洪文七里 20 号）101 102 单元。 物业服务中心电话： XXXXXXXX ；公司服务质量监督电话： XXXXXXXX 公园物业服务中心作为本项目物业服务机构，隶属于厦门市 XXX 物业有限公司， 享有并承担前期物业服务委托合同 、业主临时管理规约 规定的物业服务权利、 义 务和责任，实行独立财务核算。物业服务中心人员包括服务中心主任、专业事务助理、 水电维修工、绿化养护工、巡卫队员、保洁工等岗位，各司其职，负责园区日常管理和 服务。（二）物业服务中心工作时间物业服务中心正常工作时间为： 每周一至周五上午 8:00 12:00 ；下午 14:30 17:30 ， 季节变化时工作时间将作相应调整， 敬请关注物业服务中心工作时间的调整通告。 双休 日及法定节假日均有管理人员值班，同时，值勤、机电人员为 24 小时园区值班，热情 接待业主和物业使用人的投诉、求助、报修、报警。（三）物业管理服务项目1、物业公共部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、监控和日常维修管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5 、停车场与交通秩序的管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装修装饰的管理；8、物业服务档案资料的管理；9、为业主提供力所能及的特约有偿服务；10 、积极开展社区文化活动； ）（四）物业管理服务费1、物业服务费缴交标准 买车要养车，买房要养房。 为保障各位业主和物业使用人的长远利益， 以达到物业投资 保值和增值的效果， 业主和物业使用人需承担本物业之保养、 维修及日常管理开支， 按 时缴纳物业服务费等相关费用。（）高层住宅 1.50 元/ （建筑面积） / 月；（）高层商场（临街部分） 1.50 元/ （建筑面积） / 月； （）车库（位）物业服务费（不含车库（位）租金） 80 元/ 个/ 月； （）电费公摊 （损耗、保洁、绿化用水、用电 ）依据实际用量按实计收； （注：以幢为公摊计算单位，以实际用量为公摊计算依据） 物业服务费标准的调整： 按当时厦门市社会经济发展水平和园区物业服务收支综合平衡 情况，并依据厦门市行业主管部门确定的物业服务指导价， 由物业服务中心提出方案并 征求业主意见后作出相应的调整。2、物业服务费的缴交时间 物业服务费按季度缴交， 缴费时间为每个季度的第一个月起至第二个月的中旬止。 为了 保证物业服务工作的正常开展， 也为了各位业主和物业使用人的良好信用记录， 敬请各 位业主或物业使用人按时到物业服务中心缴交。逾期（越季）不交的，按3 / 日加收违约金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或者物业服务资金的， 从 其约定，业主负连带交纳责任。 物业产权发生转移时， 业主或者物业使用人应当结清物 业服务费用或者物业服务资金， 并将产权转移情况及时告知物业服务中心， 以免产生后 续问题给您带来不必要的麻烦。3、物业服务费的起算时间 物业服务费按开发商通知入伙起始时间的当月开始计收。 敬请各位业主和物业使用人予 以理解和支持，共同保证本园区各项物业服务工作的正常开展4、物业服务费的用途本物业服务收费实行包干制。 物业服务费用的构成包括物业服务成本、 法定税费和物业 服务企业的合理利润。物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分： （）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（）物业共用部位、 共用设施设备的日常运行费用、 零星小额维修工时费用 （不含材 料费）；（）物业服务区域清洁卫生费用；（）物业服务区域绿化养护费用；（）物业服务区域秩序维护费用；（）办公费用；（）物业服务企业固定资产折旧；（）经业主同意的其它费用。 上述各项费用支出将定期向全体业主和物业使用人公布。 按照国家物业管理条例 的 规定：物业共用部位、 共用设施设备的大修、 中修和更新改造费用、以及电梯的年度专 业委外维保费用应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成 本。（五）房屋专项维修资金高层住宅和商场均按 0.50 元/ 月/ （建筑面积 ）的标准缴交房屋公共维修资金， 与物业 服务费同时同期缴交。 房屋公共维修资金由物业服务中心收取后存入专用帐户， 定期向 全体业主和物业使用人公布 ,接受全体业主或业委会监管。专项维修资金主要用于房屋公用设备、 设施的维修，专款专用，严禁挪作他用。 动用专 项维修资金时， 由物业服务中心提出申请或应业主的要求， 由业主委员会批准使用。 批 准权限与程序由业主委员会章程和业主委员会议事规则规定。业主委员会成立 之前，由开发建设单位代行业主委员会职权。 专项维修资金不够支出时， 经业主大会决 定，由业主按规定分摊。 但因业主和物业使用人违反使用管理规定而造成房屋损坏， 其 维修费用由业主和物业使用人个人承担。缴交专项维修资金是每位业主和物业使用人应尽的义务， 也是全体业主和物业使用人共 同的利益， 敬请各位业主和物业使用人按时足额缴交。 物业产权发生变更的， 原业主所 交的房屋专项维修金将不予退还，提请业主予以关注。（六）其他缴费1、为加强二次装修管理，规范园区秩序，避免造成环境污染，防止因违规倾倒土头而 受政府处罚。装修土头由物业服务中心统一清运。 土头清运费按 3.00 元 ,以物价局 审批为准收取 ,复式住宅按 1.6 系数计增。2、为保证本物业建筑结构和设施设备的安全，增强各业主和物业使用人的遵规意识和 安全责任感， 本物业将按每户 1000 元的标准收取装修履约金。 业主和物业使用人装修 完毕经验收未发现违规者，此项费用退还。3、按国家物业管理条例规定：物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线 电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 在本物业服务区域内实施时， 此类费用就不 再由物业服务中心收取。 但与上述有关职能部门约定其全部或部分由物业服务中心代收 的，则从其约定。4 、依据厦门市人民政府综【 2004 】175 号规定，生活垃圾处理费每户每月 3 元，由 物业服务中心代收代缴，收费时间按季度与物业服务费一并收取。5、有偿服务项目物价部门有明确规定的，按规定收取；无明确规定的按约定收取、临时管理规约 第一章 总 则第一条 根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，制定本临时管理规约，对有 关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承 担的责任等事项依法作出约定。第二条 本临时管理规约对建设单位、物业服务企业、业主和物业使用人均有约束力。第三条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约 定，应遵从本业主临时管理公约。第二章 物业基本情况第四条 本物业服务区域内物业的基本情况物业名称： XX 公园；坐落位置： XXXX ；物业类型：住宅园区（含公建配套） ；建筑面积： 20 万平方米。第五条 根据有关法律法规和物业商品房购房合同约定，业主享有以下物业共用部位、 共用设施设备的所有权：1 、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位 ,包括该幢建筑物的承重结构、主体结构， 公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等。2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、 照明设施、消防设施、避雷设施、电梯等。3、由物业服务区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备、照明设施、共用设施 设备使用的房屋、物业服务用房等。第六条 在本物业服务区域内， 根据物业商品房购房合同约定的建设单位行使以上部位 和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。 ()第三章 物业的使用第七条 业主对物业的专有部分享有占有、 使用、收益和处分的权利， 但不得妨碍其他 业主正常使用物业。第八条 业主应遵守法律、 法规的规定， 按照有利于物业使用、 安全、整洁以及公平合 理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、排水、通行、通风、采光、装 饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第九条 业主应按设计用途使用物业。 因特殊情况需要改变物业设计用途的， 业主应在 征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。第十条 业主需要装饰装修房屋的， 应事先告知物业服务企业， 并与其签订装饰装修管 理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项， 不得从事装饰装修的禁止行为。第十一条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾， 不得擅自占用物业共用部 位和公共场所。第十二条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、 共用设施设备的正常使用以及侵害相邻 业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十三条 业主应按有关规定合理使用水 (热水)、电等共用设施设备， 不得擅自拆改。 第十四条 业主应按设计预留的位置安装空调， 未预留设计位置的， 应按物业服务企业 指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十五条 在物业服务区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业服务区域的车辆行驶和停车规则 第十六条 本物业服务区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2 、占用或损坏物业共用部位、 共用设施设备及相关场地， 擅自移动物业共用设施设备， 擅自拆装智能热水表；3、违章搭建、私设摊点；4 、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标 噪声；6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴广告、涂改、刻画；7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；8、法律、法规禁止的其他行为。第十七条 业主和物业使用人在本物业服务区域内饲养动物不得违反有关规定， 并应遵守约定。第四章 物业的维修养护第十八条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时， 业主或物业服务企业 应事先告知相关业主， 相关业主应给予必要的配合， 相关业主阻挠维修养护并造成物业 损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第二十条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况， 必须及时进入物业专有 部分进行维修养护但无法通知相关业主的， 物业服务企业可向相邻业主说明情况， 在第 三方的监督下， 进入相关业主的物业专有部分进行维修养护， 事后应及时通知相关业主 并做好善后工作。第二十一条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的， 应当征得建设单位和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十二条 物业存在安全隐患， 危及公共利益或其他业主合法权益时， 责任人应当及 时采取措施消除隐患。第二十三条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的， 业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。第二十四条 本物业服务区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。第五章 业主的共同利益第二十五条 为维护业主的共同利益， 全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：1、根据本临时管理规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共 秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为；第二十六条 建设单位应在物业服务区域内显著位置设置公告栏， 用于张贴物业服务规 章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十七条 本物业服务区域内， 物业服务收费采取包干制方式。 业主应按照前期物业 服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础， 涉及全体业主的共同利益， 业主应积极 劝导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第二十八条 利用物业共用部位、 共用设施设备进行经营的， 应当在征得相关业主、 物业服务企业的同意后， 按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。第六章 违约责任第二十九条 业主违反本临时管理规约关于物业的使用、 维护和管理的约定， 妨碍物业 正常使用或造成物业损害及其他损失的， 其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规 约向人民法院提起诉讼。第三十条 业主违反本临时管理规约关于业主共同利益的约定， 导致全体业主的共同利 益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第三十一条 建设单位未能履行本临时管理规约约定义务的， 业主和物业服务企业可向 有关行政主管部门投诉，也可根据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。 () 第七章 附 则第三十二条 本临时管理规约所称物业的专有部分， 是指由单个业主独立使用并具有排 他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时管理规约所称物业的共用部位、 共用设施设备， 是指物业服务区域内单个业主专 有部分以外的， 属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、 空间、场地及相关设施设 备。第三十三条 业主转让或出租物业时， 应提前书面通知物业服务企业， 并要求物业继受 人签署本临时管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时管理规约。第三十四条 本临时管理规约由建设单位、物业服务企业和每位业主各执一份。第三十五条 本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的 业主管理规约生效之日终止。临时管理规约说明：第二条、第三十五条所称业主是指拥有房屋所有权的房屋买受人， 其他条款所称业主是 指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人。四、业主入伙须知您入伙前应详尽了解有关收楼事项和收楼程序， 避免您在接收新楼时， 产生遗漏而导致 不便。望您能认真阅读本章节，请勿遗忘。（一）您应在接到入伙通知书之日 （以邮戳为准 ）起 30 天内前来办理入伙手续。逾 期办理者物业服务费用照交，物业服务收费自开发商通知开始交房之日起算。（二）您来办理入伙手续时请带齐以下物件：1 、购房合同 （或银行按揭合同 ）及其复印件 1 份；2 、业主身份证及其复印件 1 份；3、单位购买的还应带公司法人证件、公章及委托书；4 、建设单位的入伙通知书 ；5、已缴款项的收据或发票；6、物业服务应缴的款项。如您委托他人来办理，还应带上：1、您（业主）的委托书原件； 2、您（业主）的身份证或护照的原件和复印件各一份；3、代理人的身份证或护照的原件和复印件各一份（三）您办理手续时请按以下程序进行：1、凭以上产权资料和票据到物业服务中心办理入伙手续。2 、至园区物业服务中心办理其他手续，主要有：填写家庭情况登记表 （便于本公 司与您联系并为您及您的家人提供服务，本公司保证为您保守秘密） ，验收房屋，领取 业主手册，签署入伙合约，领取钥匙。物业服务公司和开发建设单位将在物业服务中心联合办公， 流水作业，现场设有作业标 识和流程，并有引导员在现场为您提供服务。（四）您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如 有投诉，请在收楼时书面告知，物业服务公司将代表业主利益向承建商反映并协商解决。（五）根据园区承建合同， 维修保养期内如有工程质量所导致的问题， 承建商将为业主 免费修理。但是，如因使用不当所导致的问题，则由业主自行支付修理费用。（六）您（业主 ）可以对所购的房间进行室内装修，但应保证绝对不影响住宅结构和公 共设施。装修前， 需向物业服务公司提出书面申请， 有关规定本手册有专章规定， 获准 后方可进行。（七）敬请您自觉遵守瑞景公园临时管理规约和各项管理制度，支持、配合、监督 物业服务中心的工作。（八）在行使财产处置权时，应遵守物业服务法规政策的规定。（九）需在园区设置广告、 招牌的单位和个人， 须向物业服务中心申报， 经核准后按指 定位置装设。五、业主居家须知一）防火须知1、私人场所（）小心处理燃烧中的香烛、烟蒂、火柴、蚊香等，留意火种是否安全熄灭，及时清 理灰烬。禁止燃放烟花爆竹。（）教育、督促小孩不玩火，火柴、打火机等要收好。教育小孩增强防火意识。（）请不要在同一电源插座接驳过多插头， 避免电线负荷过载。 严禁将散口电线直接 接驳插座，应使用适当插头。（）家庭各成员应知道电源总开关的所在位置，当紧急情况出现时，应及时断开。 （）不可储存过量易燃易爆物品，如天那水、汽油、酒精等。（）使用管道煤气， 室内要具备良好的通风条件。 定期检查接驳燃气的胶管是否破裂 或漏气。发现燃气泄漏，要迅速关闭气源阀门，切勿触动电器开关、打电话，更不能动 用明火。煤气泄漏控测器应在物业服务中心专业人中的指导下安装和使用。（）离家或睡觉前要检查用电器具是否断电，燃气阀门是否有关闭，明火是否熄灭。 （）家庭应配备小型灭火器等，掌握使用方法，定期检查、校验，做到有备无患，防 患于未然。2、公共场所（）不得占用公共场所堆放杂物，如单车（单车停放专用车场） 、鞋架等。（）所有楼梯、通道、出口必须保持畅通。防火门应保持关闭。（）禁止在公共场所焚烧纸钱、元宝或燃点香烛。（）切勿损坏公共场所的消火栓及其他防火设备备。 一旦听到火灾警报或意识到已被围困，要立即迅速、有序的撤离、疏散。发生火警时， 如果情况允许， 尽量尝试进行火场逃生自救， 最大限度地减少人员的伤亡和减轻灾害带 来的损失：保持镇静，不慌张； 拨打 119 火警电话。报警早，损失少； 通知物业服务中心或唤醒邻居； 关闭供气阀门和电力总闸； 用灭火器或开启消火栓尝试灭火； 关闭所有门窗及防火门，防阻火势及烟雾蔓延； 遇火灾不可乘坐电梯，要向安全出口方向逃生； 烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，逃生时可用湿毛巾、口罩、衣服等将口鼻捂严， 保护呼吸系统，预防中毒或窒息；身处火场上层的人应向天台方向逃出， 等待救援； 身处火场下层者则向外逃出， 前往 最邻近的出口逃生；如果被困于室内， 在无路逃生情况下， 可利用卫生间等暂时避难。 应用湿衣被堵住门 缝，用水喷淋迎火门窗，把一切可燃物淋湿，延长时间，并主动与外界联系，以便尽早 获救。 （）（二）防台风须知1、防台风每当台风来临时， 物业服务中心谨请您关注有关台风预报， 并采取下列防风措施， 以保 障个人财产及安全。（）缚紧容易被风吹倒的物品，如窗式空调等； （）扣紧门窗，免被强风吹开；（）宜将窗户玻璃贴上胶纸，防止玻璃破后碎片飞散，引起危险；）勿在玻璃、门窗附近停留；）缚紧室外植物，把盆栽搬回到室内； （）检查沟渠，免受杂物堵塞；（）把室外衣物及晾衣架等收回室内；（）台风过后，若有破裂的窗玻璃，须立即更换； （）如果需要，可拨 121 气象查询电话，了解台风及天气预报。2、防浸水（）遇到有可能发生水浸时，请把可能受损的贵重物品移往高处；（）在水浸出现前，及时切断电器设备的电源；（）提防通电的电线，以免触电。（）根据物业服务中心的提示，及时将车辆转移到安全位置。3、水浸之后（）检查财物，鉴定损失；（）抽去积水，以减少对结构造成更大的损害；（）清除单元内家具及其它地方的积水，避免破坏环境卫生；（）做好提防抢、盗的安全措施，防止盗贼进入单元。（三）防地震须知1、保护镇定，在安全情况下逃离居住楼房，并在外围空旷地等待救援；2、如果地震发生时无法逃离或居住楼房，应寻找安全位置，如躲在桌子底下或坚固的 结构下寻求掩护；3、远离窗户、玻璃隔板、架空或悬着的物件； 4、地震时不要躲在楼梯底下；5 、准备应付后续的余震；6、当确定地震停止后，如单元受到破坏，立即通知物业服务中心；7、切勿散播谣言或夸大的报告。（四）伤病应急处理当发生意外或紧急医疗问题时：1 、使伤者处于温暖及舒适的状态，并加以安慰；2 、拨打 120 急救医疗服务或 110 求助热线；3 、通知服务中心并详述情况，包括所在地（位置） 、性别、年龄、联系电话号码、目 击者、事件情况等；4、必要时可使用家庭紧急按钮或数字终端机求助键，中央控制中心将迅速通知安保人 员前往协助处理。5 、尽可能获取有关该次损伤的资料；6、在任何情况下应尽量保持镇定。（五）沟通与协调1、服务原则（）为保障物业服务水平及管理效能， 恳请各业主和物业使用人给予良好的合作， 尽 可能避免差使物业服务人员作私人服务。 本公司禁止所有员工接受业主和物业使用人的 任何经济赏赐和其它利益。但物业服务中心提供的特约性有偿服务除外。（）本公司提供简易小额的水电上门免费服务业务， 但材料费用由用户支付或自行购 买。各位业主和物业使用人应在接受维修服务后签署维修单 ，并让维修人员带回。 敬请配合！2、沟通途径（）驻守本物业的巡卫队员、 保洁员、绿化养护工和机电维修人员较专注于专项事务， 对于其职责以外的问题，未必全面了解和能够准确的给予解答或指引。（）为提高管理服务效能， 避免不必要的误会和拖延， 除紧急事件外， 业主和物业使 用人若有意见或投诉， 请直接到物业服务中心或拨打物业服务中心值班电话 （或通过住 户室内数字终端联系） 。（）我们将在公共场所设置公告栏及意见箱， 以加强物业服务与业主和物业使用人的 联系，若有书面意见或建议，除邮寄外，亦可投放意见箱（意见箱设在每单元梯口） 。3、具名投诉欢迎业主和物业使用人提供任何有关本物业服务的意见和建议。 恳请留下您的姓名及电 话号码、 地址，以便联络或回复。 若投诉个别管理或服务人员， 请尽可能记取其工号或 姓名，以便调查及处理。（六）禁止行为和注意事项1、装修装饰 （）装修装饰禁止行为和注意事项请详阅本手册房屋装修管理规定 。（）业主需聘请有资质的装饰装修企业进行装修， 并监管所聘用的装修承建商及其装 修行为。如有损坏公共部位、 设施设备或在公共场所遗下废弃物， 该单元的业主为最终 负责人，需承担连带赔偿责任。2、清洁卫生 （）保护环境，人人有责。谨请各业主和物业使用人配合，共同保持环境清洁。请正 确引导儿童切勿乱扔垃圾及涂污墙壁，切勿将任何物品抛出窗外，以免造成意外伤害， 甚至危及他人生命，抵触刑法 （）物业服务中心将在每单元梯口外设置垃圾放置点， 各楼层将不设垃圾桶， 以保证 住户门前良好的卫生环境。 垃圾收集时间、 频率均在园区内公告， 敬请业主和物业使用 人利用下楼外出机会顺手将垃圾（装袋）送至垃圾放置点。3、安全保卫（）技防门 业主和物业使用人出入时，应使用 IC 卡开启并随手关闭楼道、天台、地下室、门厅的 技防门。发现技防门损坏，业主和物业使用人应及时报告业主委员会和物业服务中心。 物业服务中心将根据业主委员会的审批计划， 对技防门进行维修。 因使用不当造成技防 门损坏，维修费用由责任者承担。（）可视对讲 本园区及各单元已配置可视对讲门禁系统。请业主和物业使用人提醒来访亲友准确使 用。来访时先以可视对讲机与您联系， 您可根据情况决定是否开门准入。 对讲系统也可 作为与物业服务中心和中央控制室的通话机使用。敬请业主和物业使用人尽量使用之， 以节省市话费用。（）陌生人来访因物业服务区域安全防范工作的要求， 巡卫人员会根据岗位职责的要求， 查询进入本物 业的陌生人士， 并作必要的来访登记。 请向贵亲友解释， 如有不便或失敬之处， 希请鉴 谅。（）防范措施 各业主和物业使用人开启单元楼梯技防门进出时， 请留意不明身份者跟随擅入。 若有 怀疑，请立即与附近巡卫队员、 物业服务人员联系， 或者通知物业服务中心及中央控制中心 凡遇见自称公安机关或政府人员， 必须查验清楚其证件。 若有怀疑， 及时联系该机构 印证，千万不可盲信。 外出时，请将所有门窗关闭，夜晚时，最好留有适度照明灯光。4、停车库（位） 本物业地下停车位仅供车位产权人或向物业中心租得车位的业主和物业使用人使用。 在 办理车场的出入 IC 卡时，须出示车位产权证明或租赁证明。所有外来车辆未经许可， 不得进入本物业区域。 获准进入本物业区域的外来车辆， 均应按指定位置停放。 为保证 良好的停车秩序， 防止无序停放、 阻塞通道及危害公共安全， 本手册专章规定交通管理 规定，敬请遵守并向来访亲友作宣传。5、花圃绿地（）本物业区域内各花圃绿地皆为业主和物业使用人而建设， 所有业主和物业使用人 均有责任爱护并保持清洁。（）不乱砍、乱伐、攀折树木，不乱摘花果、践踏绿地。 （）督促儿童不攀爬园内树木，跨越各处栏杆、围墙、石桌、园艺小品等，以免发生 危险。（）请勿在绿化带上踢（打）球、骑单车、滑板车（轮）及一切破坏绿化的活动，如 属人为破坏，物业服务中心保留索赔的权利。（）请勿在花圃、草坪、平台等园区休闲坐椅上卧睡或晾晒衣服。6 、康乐设施本园区之康乐设施仅供物业区域内业主和物业使用人享用。 所有使用物业区域内康乐设 施的人士，必须遵守政府所订立的有关法规及物业服务中心所订立的守则7、公共水电费公共水电费是为维持园区、 楼宇正常使用而发生的消防、 智能化系统、 中水处理、 公共 部位照明、清洗和绿化，及电梯、水泵等公共设施运转所耗费的水、电费用支出。该项 费用将以每月实际支出数按政府有关部门的规定向全体业主 / 住户合理分摊，由物业服 务中心代收代缴。8、联络资料更新为应付危急事件发生， 当业主和物业使用人外出工作或未居住于所属物业时， 物业服务 中心需要迅速与业主和物业使用人联络， 以防止事件扩散或减轻损失。 敬请各业主和物 业使用人予以配合，及时提供及更新有关联络资料（方式）予物业服务中心。9、空调安装保养为维护本物业的良好品质， 空调安装实行审核制。 业主和物业使用人安装空调前应到物 业服务中心申报， 并按指定位置安装。 已经预留空调机位置的， 一定要按其指定位置安 装；未预留空调机位置的，业主和物业使用人应根据物业服务中心提供的示意图安装。 业主和物业使用人应掌握空调的正确保养方法， 同时采取适当步骤， 防止滴水及发出噪 音，避免干扰邻居。10 、卫生间及下水道请勿把垃圾、 布屑等废弃物投入卫生间等各类排水设备， 避免卫生间及下水道堵塞。 如 因使用不当而引起损坏或堵塞，业主和物业使用人须承担全部费用。11 、宠物饲养园区饲养宠物， 妨碍公共卫生， 烦扰邻居， 极易引起邻里纠纷。 建议业主和物业使用人 不要饲养宠物。确需饲养宠物者， 应遵守厦门市经济特区养犬管理办法 的有关规定。12 、神位供奉 物业服务中心尊重各位业主和物业使用人的信仰自由， 但为了保持环境整洁， 敬请各位 业主和物业使用人切勿在单元门口或物业区域内其他公共场所摆设神位及燃点纸钱、 香 烛等。13 、海报告示所有公共墙壁、 公共场所均不可张贴海报、 告示等， 更不可随意涂绘， 除物业服务中心 指定的场所外。14 、房屋出租敬请业主关注并阅读本手册房屋出租管理规定 ，保证房屋出租符合法律法规和园区 管理规定，不影响他人正常生活， 不违反环保规定。 出租房屋可委托物业服务中心代办。 房屋出租后应将房屋租赁合同 复印件交物业服务中心存档， 与物业服务中心共同督 促承租人遵守法规政策及园区各项管理规定。15 、暂住人口暂住人口应按有关规定及时向所在地公安机关申报并领取暂住证。 严格遵守厦门市政府2 号令，执行“谁雇佣谁负责” 、“谁留宿谁负责”的原则，切实保证暂住人口管理的规 范化。()六、园区智能化管理系统进入新的世纪，“智能化管理系统”已经成为高尚住宅园区的必然选择。瑞景公园的开 发商高瞻远瞩、审时度势，按照实用性、稳定性和适度超前、兼容扩展的原则，投入巨 资建设了园区智能化管理系统。该系统包含以下子系统：一)楼宇可视对讲系统本园区每幢公寓入口处与住户家中均安装有可视对讲系统， 主人可与访客视频对话， 经 主人确认后， 访客方可进入公寓内。 既保证了您及家人的安全， 又体现了你拥有高尚家居的至尊。可视对讲系统由管理中心机、 门口主机、 住户分机三部分组成。 管理中心机是园区对讲 系统的中心连接点， 门口主机是单元管理中心机， 访客可通过其呼叫住户。 住户分机则安装在每住户室内。 访客呼叫时住户通过室内分机应答， 并控制大门电磁锁的开启。 其使用要领如下：1、室内分机的使用（）门口主机呼叫住户分机：在门口主机键盘上直接拨分机用户号码呼叫， 分机振铃后按对讲键便能对讲，在对讲期间按开锁键可开锁。（）单元户户对讲：按一下对讲键后直接拨单元内所要呼叫的分机用户号码即可。（）监视图像：按监视键即可监视门口主机前的情况，监视时间为 20 秒。在监视过 程中按对讲键可与门口主机对讲，按开锁键可开锁。（）求助报警：按求助键即可向物业中央控制室求助。（）报警防区使用操作： 报警防区代码说明00 代表所有防区01代表第一防区02 代表第二防区03代表第三防区04 代表第四防区05代表第五防区06 代表第六防区07代表第七防区 设置外出延迟时间（单位：秒）操作： 99 +“用户密码” + +“外出延迟时间” + 外出延迟时间”可设 1 1800 秒钟，操作正确分机会有“嘟”一声，例如：用户 密码为“ 7890 ”，设置外出延迟时间为 50 秒，则输入“ 99 7890 50 ”。 设置进入延迟时间（单位：秒）操作： 98 +“用户密码” + +“进入延迟时间” + “进入延迟时间”可设 1-99 秒钟，操作正确分机会有“嘟”一声，例如：用户密码为 “7890 ”，设置进入延迟时间为 30 秒，则输入“ 98 7890 30 ”。 报警防区布防同时按住分机的监视键和开锁键布所有防区， 正确分机会有 “嘟”一声， 同时防区指示 灯常亮。或通过键盘操作： +“防区代码” + +“防区代码” + #，操作正确分机 会有“嘟”一声。例如：第二防区布防，则输入“ 0202 # ”，同时二防区指示灯常 亮。 报警防区撤防操作：# + “防区代码” + +“用户密码” + # 操作正确分机会有“嘟”一声。例如：用户密码为“ 7890 ”，所有防区撤防，则输入“#00 7890# ”，同时防区指示灯灭。（） 关闭警笛及停止相应防区指示灯闪亮操作： 97 +“用户密码” + 当防区有警况时，防区指示灯快闪亮，同时住户分机喇叭将发出 3 分钟警笛声音，超 过3 分钟警笛自动关闭，通过以上操作可关闭警笛或停止相应防区指示灯闪亮。（）二次门铃 当有人按门铃开关，住户分机将发出“叮咚”声音。）免打扰设置 启动免打扰（单位：分）当不希望有人打扰，可通过键盘操作： 96+“1-4 位时间” + ，操作正确分机会 有“嘟”一声，同时信息指示灯常亮，并启动免打扰功能。免打扰时间结束后，信息指 示灯灭，住户分机自动解除免打扰功能。 例如：设置免打扰时间 120 分钟，则输入“ 96 120 ”。 解除免打扰在免打扰时间里如想解除免打扰功能，可通过键盘操作： 96 0 ，或按监视键、求 助键和开锁键任何一个按键即可解除免打扰功能，同时信息指示灯灭。（）信息阅读（扩展项） 当有新的未阅读的信息进来时，信息指示灯慢闪亮提示阅读，按住分机的监视键 2 秒 钟以上出现信息屏后放开监视键， 再按动监视键即可翻阅信息屏，可连续翻阅 16 屏或 32 屏信息屏，阅读完毕信息指示灯灭。2、门口主机的使用（）门口主机呼叫物业中央控制室： 按门口主机的保安键呼叫物业中央控制室， 中央 控制室管理机振铃后摘机即可对讲和开锁。（）密码开锁（密码为门口主机的密码键） ：操作：密码 +“四位用户号” + “用户密 码” +密码 。操作正确门口主机会发出 “嘟”一声，并开锁，同时对家里所布的可撤防防区进行撤防。 例如： 101 用户密码为“ 7890 ”则输入“密码 01017890 密码”。（）感应卡操作（刷卡距离 3-6mm ，视卡而定）： 即开锁又撤防 持已注册的感应卡放在门口主机的读卡部位前刷卡， 刷卡成功门口主机会发出 “嘟” 声，并开锁，同时也对家里所布的可撤防防区进行撤防。 布防不开锁操作：按键“ 1 ”+刷卡先按门口主机键盘上的“ 1 ”按键，然后把已注册的感应卡放在门口主机的读卡部位前 刷卡，正确门口主机会有“嘟”一声，并对家里的可撤防防区进行布防，但不开锁。 开锁不撤防操作：按键“ 2 ”+刷卡先按门口主机键盘上的“ 2 ”按键，然后把已注册的感应卡放在门口主机的读卡部位前 刷卡，正确门口主机会有 “嘟”一声，并开锁， 但不对家里所布的可撤防防区进行撤防 室内分机 LED 指示灯提示说明LED 指示灯提示说明防区灯不亮表示防区进入撤防状态常亮表示防区进入布防状态快闪亮表示防区有警况，撤防后闪亮延长 3 分钟慢闪亮表示防区线路有故障或未定位 信息灯 不亮表示退出免打扰状态或无新信息常亮表示进入免打扰状态慢闪亮表示有新信息（二）园区背景音乐系统可提供广播通知和背景音乐， 并实现园区内广播系统的综合管理， 您在园区内休闲散步 时可聆听到由园区中央控制室发送的悠扬动听的乐曲。 园区物业服务中心将认真听取您 对本系统工作状况的意见和建议， 您可以推荐优秀歌曲， 或在重要节庆日点上您喜欢的 歌曲，我们真诚欢迎并期待您的参与。（三）闭路电视监视系统 园区进出口、主干道、园区周界，以及公共场所、地下停车场、公寓楼首层大厅、地下 一层电梯前、 电梯室内均安装有闭路电视监控摄像机， 且实行实时录像。 物业服务中心 的巡卫队员每日 24 小时值班，日夜守护着您的家园。（四）周边防盗探测报警系统 园区周界均安装有红外对射报警器，当发生非法闯入时，可进行实时报警。（五）电子巡更系统 园区各主要出入口通道和公寓楼入口处均设置巡更点，监督园区巡卫值勤人员定时巡 逻。物业服务中心负责人可通过电子巡更留下的电子资料查询执行巡逻的人员、时间、 频率及路线， 以强化巡卫值勤人员的防盗与安全巡视的责任感， 同时提供值勤巡查人员 的人身安全措施六）园区停车场管理系统 园区地下停车场各出入口均安装有车辆智能管理系统， 对进出园区的车辆进行控制与管 理。该系统同时配置视频和拍照功能， 能将车辆进出时的图像通过光纤传输到物业中央 控制室，以达到车辆安全管理的需要。其使用要领如下：1、车辆入场当您驾车进入停车场时，应持有效停车智能卡在通视距离 2 米以内感应读卡机，听到 “嘀”一声后，入口闸臂会自动升起，允许车辆驶入停车场。同时，照相机自动拍照， 摄像机自动摄像， 影像资料同时传输到物业中央控制室。 当车辆驶过入口闸臂时， 闸臂 后的复位感应器受感应， 闸臂自动降下。 当系统确认您的停车智能卡为无效卡时， 闸臂 将不能自动升起，您必须以临时泊车者的身份取票入场， 出场时按管理人员的要求缴费。 此时，您应尽快到物业服务中心给停车智能卡充值， 以免给您的出行带来不必要的麻烦。 临时泊车者应按下入口处自动出票机按钮， 自动出票机吐出一张时票 （票上记录了车辆 进场时间、编号及包含上述信息的条形码，您应随身妥善携带该时票） ，入口闸臂会自 动升起， 允许车辆进场。 当车辆驶过闸臂时， 闸臂后的车辆感应器受感应， 闸臂自动降 下。如您的亲朋好友驾车来访， 应提醒他们在入口机上自动取票， 等闸臂自动抬起后方 可进入。2 、车辆出场当车辆接近出口闸臂时，读卡器准备工作。持卡者应在通视距离 2 米以内感应读卡机， 如在有效期内，听到“嘀”一声后，出口闸臂会自动升起，允许车辆驶出停车场。临时 入场车辆则将进场时取的票交给出口处管理人员， 管理员用读卡读取票中信息， 进行图 像判断，并收取相应的停车费， 电脑确认并升起闸臂后方可驶出。 当车辆驶过出口闸臂 时，闸臂后的复位感应器受感应， 闸臂自动降下。 如丢失时票， 管理人员将要求您出示 有效身份证件，敬请予以配合3、重要提醒（）如车窗贴有阻光率较高的金属膜， 则可能影响停车智能卡的感应灵敏度， 可能需 要您开启车窗，并持卡与读卡器通视感应，敬请配合。（）在上下班高峰期， 车流量大， 闸臂可能处于常开状态， 此时您务必按系统要求读 完卡后方可驶进 （出），以免停车管理系统误认您非法驶进 （出），导致闸臂降下砸伤您 的爱车。（）在非车辆进出高峰期， 物业服务中心将关闭非主流车道， 敬请您按照物业服务中 心的通知和导向标识，驾车进出车场。（）每部读卡机上都装有对讲系统， 车场管理人员可提示并指导用户使用停车场， 用 户也可以借助该设备询问有关情况。4、停车智能卡的管理（）停车智能卡的发行： 业主凭有效身份证件、 车辆行驶证以及车位产权证明 （产权 证或购房合同复印件） 到园区物业服务中心登记， 缴交管理费和智能卡押金， 无车位产 权证明者需缴交车位租金，领取停车智能卡。（）停车智能卡的挂失： 当停车智能卡遗失， 车主应及时向园区物业服务中心申请挂 失，缴交智能卡工本费后领取新卡，旧卡即时作废。（）停车智能卡的查询： 车主对缴费情况有疑虑时， 可到园区物业服务中心查询， 查 询结果可打印。（）停车智能卡的充值： 当卡内金额不足时， 车主应及时到物业服务中心缴费， 否则 系统将视该月租卡为非法卡。（七）家居安全报警在园区各幢公寓楼的首层及顶层住户都安装有红外报警探头， 其它楼层住户的主、 次阳 台均预留了红外报警探头的接口。 该设备属选装件， 如需安装， 则费用自理， 每住户分 户门均装有磁控开关，当有非法闯入者，报警信息将立即传送到园区物业中央控制室。（八）防煤气泄露报警园区每住户的厨房内均安装煤气泄漏报警传感器， 当住宅内发生煤气泄露时， 报警信息 将立即传送到园区物业中央控制室， 园区物业服务中心将迅速派人前往救助， 或消除安 全隐患。防煤气泄露报警器的安装应按物业服务中心提供的数据并在专业技术人员的指 导下进行。（九）紧急求助报警 园区的每一住户的主卧及门口安装有紧急求助按钮，当家中发生突发事件时（如疾病、 遭遇盗抢等），主人可按动紧急求助按钮，将求助信息传送到园区物业中央控制室。业 主装修时， 可将求助按钮移动到您认为更为合适的位置， 但必须在物业服务中心人员的 指导下进行。同时也敬请您嘱咐家人（包括儿童）不要无事随意按动紧急求助按钮。（十）集中供热系统本园区采用太阳能集中供热系统， 每个楼梯单元组成一个集中供水系统。 供水系统设置 供回水循环立管， 以回水温度自动控制热水循环， 保证供水管路恒温， 实现用户水龙头 即开即热。同时采用 IC （充值卡）智能热水表，实现户内插卡计量消费。1、智能热水表的安装智能热水表应安装在开发商指定的位置， 住户装修前应按厂家提供的安装数据铺设表后 管道，室内装修完成后由物业服务中心和厂家技术人员负责安装智能热水表。 安装完毕 后住户均不得自行改动热水表， 若有必要改动也须在物业服务人员或厂家技术人员的指 导下进行。 为便于检查水损， 热水供应系统公摊是以楼梯为单位单独计算， 为了您及家人的尊严，敬请合法有偿用水2、开户与购水住户开始启用 IC 卡水表时，请到园区物业服务中心领取 IC 卡，并购买一定水量，然 后将 IC 卡插入水表即可。插卡时 IC 卡彩色面上的箭头必须与水表插卡处的箭头相对 齐，卡插入水表后，要等液晶指示熄灭后才能拔出。住户续购水量时，请持 IC 卡到物 业服务中心购买水量，物业服务中心会将所购水量输入 IC 卡，然后将 IC 卡插入水表 即可将购买的水量输入水表。3、水表关阀的处理（）人为破坏水表的电路， 表内阀门会关闭， 必须经过物业服务中心处理才能打开表 阀。（）物业服务中心在用户开户时都为水表设定了告警水量， 当水表的余量低于告警水 量时，表内阀门会关闭，用户只要将 IC 卡插入水表一次即可打开表阀，此时用户应尽 快购水，否则，当余量为零时水表将关阀停止供水。（）电池电量不足时，表内阀门会关闭，用户只要将 IC 卡插入水表一次即可打开表 阀，否则，当电池电量严重不足时水表将关阀停止供水。4、液晶显示信息当 IC 卡插入水表后，液晶会显示如下信息：购 量显示数据表示当前所插 IC 卡内的购水量余 量显示数据表示水表内的剩余可用水量累 计显示数据表示水表到目前为止的总用水量卡 错表示插入的为非法卡或插卡的方法错误 开 关表示当前表内阀门开启或关闭 缺 电表示表内电池电量不足，应尽快申请更换 请购水表示水表余量低于告警水量，应尽快购水七、房屋装修管理规定（一）业主装修须先到物业服务中心申请，填写装修申请表 、装修施工承诺表 ， 签订装修安全责任书 ，并缴纳装修履约金后方可动工。（二）敬请业主聘请有资质的装修队伍进行室内装修， 业主自行组织室内装修的， 需聘 请有资质的专业人员负责水电铺装， 装修过程须接受物业服务中心日常上门巡查， 以防 装修不当产生各类安全隐患。（三）供水（含热水）管仅入户，而户内管线需业主自行铺设到位的，应按物业服务中 心的要求和规范进行施工。 管线须铺设在地面罩平层内， 相应部位做好防水并试水后才 能进入下一工序。（四）装修作业人员必须向服务中心登记， 提供身份证和复印件 （原件经物业服务中心 审查后归还），办理临时出入证， 方可进入园区进行装修， 并不得在本园区内过夜留宿。 个别确需留宿者，由业主向物业服务中心和当地派出所办理暂住手续。（五）进行家庭居室装饰，必须遵守如下规定：1 、为了给业主与物业使用人一个安静、 整洁的生活环境， 自通知交房之日起 180 天内 须装修完毕，如有特殊原因确需延期，要到物业