拆迁房地产估价报告模板-司法拍卖

精选优质文档-倾情为你奉上第一部分 致委托方函长春市南关区人民法院立案庭：受贵院的委托，我公司估价人员于2017年4月10日, 对位于通榆县站前南街御华园小区，房屋所有权归通榆县吉顺房地产开发有限责任公司所属的18套混合结构、住宅用途房地产进行了现场查勘、记录和拍照。估价对象四至为东临工商行政小区、南临富强西路、西临站前南街、北临通榆县客运站。估价目的：根据长春市南关区人民法院立案庭委托鉴定书（南法委字（2017）第45号），为委托方司法鉴定提供价值参考而评估房地产的市场价值。价值类型：本次估价的房地产价格为在价值时点、根据估价目的、估价对象现状条件下最可能形成的客观市场价格。根据国家有关法律、法规和政策，遵循房地产估价的原则、标准、程序和方法，估价人员在现场查看的基础上，依据房地产估价规范及相关政策和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照估价程序选取适宜的估价方法（即比较法），综合分析影响房地产价格的各项因素，结合市场行情分析测算，确定估价对象在价值时点2017年4月10日的房地产市场价值4,241,816元（币种：人民币），（取整保留至元） 详见下表。表1-1 序号单元产权证号结构用途建筑面积楼层朝向单价（元/平方米）总价（元）11单元通房权证通字第47825号混合住宅121.72 2南北1718 21单元通房权证通字第47826号混合住宅121.72 3南北1718 31单元通房权证通字第47827号混合住宅121.72 4南北1718 41单元通房权证通字第47828号混合住宅121.72 5南北1735 51单元通房权证通字第47833号混合住宅121.72 10南北1753 61单元通房权证通字第47834号混合住宅121.72 11南北2056 71单元通房权证通字第47836号混合住宅121.72 13南北1771 81单元通房权证通字第47837号混合住宅121.72 14南北1788 91单元通房权证通字第47838号混合住宅121.72 15南北1788 102单元通房权证通字第47865号混合住宅148.95 10南北2185 112单元通房权证通字第47869号混合住宅148.95 14南北2228 123单元通房权证通字第47920号混合住宅114.53 17南北1735 134单元通房权证通字第47921号混合住宅117.41 2南北2142 144单元通房权证通字第47935号混合住宅117.41 16南北2121 154单元通房权证通字第47936号混合住宅117.4117南北2013 164单元通房权证通字第47950号混合住宅118.84 15南北2078 174单元通房权证通字第47951号混合住宅118.84 16南北2078 184单元通房权证通字第47952号混合住宅118.84 17南北1700 合计2216.66 大写人民币：肆佰贰拾肆万壹仟捌佰壹拾陆元整(取整保留至元）为准确把握本次评估的估价结论，请您完整地阅读本报告并重点关注估价的假设和限制条件。本报告使用期限：自估价报告提交之日起一年内有效（即2017年6月30日-2018年6月29日）。本估价报告一式六份，提交五份。特此致函 吉林省吉港房地产咨询评估有限公司 法定代表人： 二一七年六月三十日 第二部分 估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司派出估价师李娜、金长吉，对本估价报告中的估价对象于2017年4月10日进行了实地查看、记录和现状拍照。此次评估含装修价值。6、根据委托方提供的材料进行设定评估。7、我们查看了估价对象的外部及可能情况下的内部情况，但未进行结构测试，也未对任何设备、设施进行测试。8、没有其他专家对本估价报告提供重要专业帮助。9、本报告由吉林省吉港房地产咨询评估有限公司负责解释。 估价师估价师注册号签 章签名日期李 娜年 月 日金长吉年 月 日第三部分 估价的假设和限制条件一.估价假设条件1、本次估价假定估价对象为合法建筑并支付相关税费,办理房屋所有权证;不考虑非正常开支;且产权证明记载内容与实际相符且与指认对象一致。2、本次评估不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素造成的权益缺损对其价值的影响。3、本次估价假定估价对象房屋按评估设定的结构、性质、用途及正常的设计、施工、使用，未考虑异常建筑设计、施工质量、建筑材料及使用方式等因素对其价格的影响。4、本估价报告估价结果未考虑强制处分、快速变现等特殊交易方式带来的影响。5、本次评估包含已装修房屋的装修价值。6、依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-2015第3.0.8条，“当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象外部状况和区位状况进行实地查勘，并在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。”本次评估有二套房屋未能打开进户门，无法进入室内进行查勘，二套房屋分别为二单元1001号房和二单元1401号房，经指认并咨询周边邻居，二套房屋已装修入住，本次估价上述两套房屋（二单元1001号房和二单元1401号）参照二单元（同单元同侧）1301号房室内格局及装修进行评估，假设上述两套房屋（二单元1001号房和二单元1401号）与二单元1301号房格局相同，装修相似，未考虑上述两套房屋（二单元1001号房和二单元1401号）室内有特殊装饰装修对房地产价值的影响。提请报告使用者关注。二、估价限制条件1、报告估价结果仅用于有效期限内，本次估价目的限定的用途，除此不得做其他用途使用。本报告的预计使用者为长春市南关区人民法院立案庭、鉴定申请人、被申请人，将估价报告用于估价目的以外的用途和非预计使用者，本估价结论无效。2、上述假设条件是估价结论成立和有效的前提，对估价结果有直接影响，如果上述条件发生变化，估价结论无效。3、我公司是在仅了解有限的关于评估对象权属、使用状况情况下出具的评估价格。我们对因委托提供的相关资料失实造成的估价结果错误及所引起的一切后果不承担责任。4、本估价报告依据了委托方提供的估价对象的资料，其真实性、有效性、合法性均由委托方负责。 5、本报告按照价值时点估价对象房地产实物状况测算评估价格，未考虑特殊建筑设计及施工质量等因素对其价格的影响。6、本估价报告未经我公司同意，报告的全部或部分内容不得向评估报告审查部门之外的单位和个人提供，不得发表在任何公开媒体上。7、本报告所载内容的文字或数字如存在表述不清或出现校对、打印错误，请报告使用人及时通知我公司予以澄清或更正，不得恶意使用。三、报告使用说明1、本报告确定的房地产评估价格为在假设公开条件下的模拟市场定价，不能替代市场定价。2、本报告所提供的分析和数据仅作为价格意见而不能视作任何价格保证。3、估价对象可能会由于房屋现状变化、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产市场价值减损。4、在估价的假设和限制条件下，在设定的价值时点及估价有效期内，在估价报告的使用说明下合理、有效地使用评估价值。5、房地产价值具有动态变化的特性，对房地产的价值要有动态观念，及时掌握房地产价值变化情况，报告使用者可以委托房地产估价机构定期或在房地产市场价格变化较快时，对房地产价值进行再评估。6、我们已通过法院以邮寄和直接交接的形式向鉴定当事人发送了房地产司法鉴定告知书。第四部分 估价结果报告一、委 托 方：长春市南关区人民法院立案庭地 址： 长春市南关区亚泰大街8058号联 系 人 : 于卓识联系电话: 0431-二、估 价 方：吉林省吉港房地产咨询评估有限公司估价机构：吉林省吉港房地产咨询评估有限公司社会统一信用代码：11967XR房地产估价机构资质证书编号：JFG-A009资质等级：房地产估价贰级法定代表人：王新公司地址：长春市朝阳区万宝街28号联系电话：0431-三、 估价对象1、房屋基本情况估价对象房屋所有权归通榆县吉顺房地产开发有限责任公司所属、位于通榆县站前南街御华园小区2幢1、2、3、4单元的18套混合结构、住宅用途房地产。估价对象所在楼体，外墙饰面为涂料，塑钢窗。房屋总层17层（南北朝向）。单层层高3米，估价对象所在楼房基础设施齐全，通电、通上下水、通燃气、通讯、通暖。房屋维修保养状况较好。估价对象位于规划建设区内,其周边市政配套设施完善。上下水、供电、雨水、污水、供暖、燃气等设施均与市政管网相连,在时间和用量上满足使用需求。详见下表：序号单元产权证号产权人坐落结构用途建筑面积楼层朝向装修情况11单元通房权证通字第47825号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅121.72 2南北毛坯21单元通房权证通字第47826号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅121.72 3南北毛坯31单元通房权证通字第47827号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅121.72 4南北毛坯41单元通房权证通字第47828号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅121.72 5南北毛坯51单元通房权证通字第47833号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅121.72 10南北毛坯61单元通房权证通字第47834号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅121.72 11南北已装修71单元通房权证通字第47836号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅121.72 13南北毛坯81单元通房权证通字第47837号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅121.72 14南北毛坯91单元通房权证通字第47838号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅121.72 15南北毛坯102单元通房权证通字第47865号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅148.95 10南北已装修112单元通房权证通字第47869号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅148.95 14南北已装修123单元通房权证通字第47920号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅114.53 17南北毛坯134单元通房权证通字第47921号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅117.41 2南北已装修144单元通房权证通字第47935号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅117.41 16南北已装修154单元通房权证通字第47936号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅117.41 17南北已装修164单元通房权证通字第47950号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅118.84 15南北已装修174单元通房权证通字第47951号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅118.84 16南北已装修184单元通房权证通字第47952号通榆县吉顺房地产开发有限责任公司通榆县站前街富强路混合住宅118.84 17南北毛坯合计2216.66 2、土地状况委托方没有提供土地使用权证，据了解，该小区没有为商品住宅办理土地使用权分割手续。鉴于估价对象所处的小区为商品住宅开发项目，根据物权法等法律法规的规定，且委托方提供的房产证上明确该土地以出让方式取得，地号为4-2-279。假定估价对象土地使用权为国有建设用地，住宅用途，以出让方式取得，可合法流转。估价对象四至为东临工商行政小区、南临富强西路、西临站前南街、北临通榆县客运站。估价对象所在楼盘所占土地形状规则,地面较平整，此房屋所占土地地势平坦，无规划限制。评估范围无构筑物、树木、特许经营权等财产。3、房地产区域状况委估房产位于通榆县站前南街御华园小区2幢1、2、3、4单元18套房产，该区域主要街路有富强西路、站前南街、开通西路等主次干道纵横交错，距通榆县开通站1公里，到客运站500米，交通便捷度高。附近公共配套设施有第一小学、智慧树幼儿园、通榆红十字医院第一住院部、世纪商业城、中国电信、综合商店、邮政、银行分布密集、公共配套设施较好。区域基础设施开发程度达到“七通”(通电、通上下水、通路、通讯、通暖、通燃气)。该区域主要为居住、商业区。有轻微的空气及噪声污染，自然和人文环境条件一般。四、估价目的估价目的：根据长春市南关区人民法院立案庭委托鉴定书（南法委字（2017）第45号），为委托方司法鉴定提供价值参考而评估房地产的市场价值。五、价值时点现场踏查日期为2017年4月10日。根据委托鉴定书要求，本次价值时点确定为完成估价对象实地查看之日，即：二一七年四月十日。 六、价值类型为在价值时点、根据估价目的，且在估价对象现状使用条件下最可能形成的房地产市场价格。 七、估价依据（一）法律及政策法规依据1、中华人民共和国物权法（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号）；3、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号）；4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号）；5、司法鉴定程序通则（司法部令第107号）；6、最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定（法办发20075号；7、吉林省高级人民法院关于办理司法鉴定委托工作的规定（吉高法200740号）；（二）估价技术依据1、根据长春市南关区人民法院立案庭委托鉴定书（南法委字（2017）第45号）； 2、中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T502912015；3、房地产估价规程吉林省地方标准DB22/T475-2009；4、吉林省城镇房屋折旧（成新）评定暂行办法。（三）受托估价方调查、收集的相关资料1、根据长春市南关区人民法院立案庭提供的待估房地产的房屋所有权证复印件；2、吉林工程造价、吉林省建筑工程质量安全成本指标的价格信息；3、估价人员现场实地查看、市场调查收集的资料。八、估价原则1、独立、客观、公正原则：是指房地产估价的最高行为准则。“独立”是房地产估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。“客观”是房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价。“公正”是房地产估价师要公平正直地进行估价，而不要偏袒相关当事人中的任何一方。2、合法原则合法原则是指房地产估价必须以房地产合法权益、合法使用及合法处分为前提。3、最高最佳利用原则最高最佳利用原则是指应以估价对象的最高最佳利用为前提估价。4、价值时点原则价值时点原则是指必须把估价对象置于市场某一时点进行估价，房地产评估价格是价值时点的市场价格。5、公平原则公平原则是指房地产估价人员必须在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运动规律，并运用科学方法，对估价对象评估出一个客观的、科学的、合理的价格。6、替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离具有替代性的房地产在同等条件下的客观市场价格。 九、估价方法根据估价目的和估价对象使用现状及本地区房地产市场情况，同一供需圈内有较多的类似房地产的交易案例，故可选用比较法进行测算评估。比较法：是将估价对象与在价值时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比较价值，求取估价对象的评估值。市场价格=可比实例价格交易情况修正系数市场状况调整系数（交易期日修正系数）房地产状况调整系数（区域因素修正系数、个别因素修正系数）操作步骤：1、搜集交易实例，选取可比实例2、建立价格比较基础 3、交易情况修正4、市场状况调整（交易期日修正系数）5、房地产状况调整（区域因素修正、个别因素修正 ） 6、求取最终比较价值技术路线：在同一供需圈内选取可比案例，再根据上述比较法的价格公式分别进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整（区域因素修正、个别因素修正）依次修正，再根据调整后三项单价结果并分析，采用平均法求出最终评估价格。十、估价结果综上所述,估价人员根据本次估价目的，遵循估价原则，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定委估房地产在价值时点2017年4月10日房地产市场价值为：(币种：人民币)（取整保留至元）序号单元产权证号结构用途建筑面积楼层朝向单价（元/平方米）总价（元）11单元通房权证通字第47825号混合住宅121.72 2南北1718 21单元通房权证通字第47826号混合住宅121.72 3南北1718 31单元通房权证通字第47827号混合住宅121.72 4南北1718 41单元通房权证通字第47828号混合住宅121.72 5南北1735 51单元通房权证通字第47833号混合住宅121.72 10南北1753 61单元通房权证通字第47834号混合住宅121.72 11南北2056 71单元通房权证通字第47836号混合住宅121.72 13南北1771 81单元通房权证通字第47837号混合住宅121.72 14南北1788 91单元通房权证通字第47838号混合住宅121.72 15南北1788 102单元通房权证通字第47865号混合住宅148.95 10南北2185 112单元通房权证通字第47869号混合住宅148.95 14南北2228 123单元通房权证通字第47920号混合住宅114.53 17南北1735 134单元通房权证通字第47921号混合住宅117.41 2南北2142 144单元通房权证通字第47935号混合住宅117.41 16南北2121 154单元通房权证通字第47936号混合住宅117.4117南北2013 164单元通房权证通字第47950号混合住宅118.84 15南北2078 174单元通房权证通字第47951号混合住宅118.84 16南北2078 184单元通房权证通字第47952号混合住宅118.84 17南北1700 合计2216.66 大写人民币： 肆佰贰拾肆万壹仟捌佰壹拾陆元整 (取整保留至元）十一、估价人员法定代表人：王 新 估价师估价师注册号签 章签名日期李 娜年 月 日金长吉年 月 日十二、估价作业日期二一七年四月十日至二一七年六月三十日十三、估价报告书应用的有效期自估价报告提交之日起一年内有效（2017年6月30日-2018年6月29日）。如在有效期内遇到国家宏观经济政策变化或不可抗拒的自然灾害等影响房地产价值较大时，评估值应作相应调整或重新估价。吉林省吉港房地产咨询评估有限公司 二一七年六月三十日第五部分 附 件一、长春市南关区人民法院立案庭委托鉴定书（南法委字（2017）第45号）二、房屋所有权证复印件三、估价对象照片、估价对象区域位置图（复印件）四、估价机构企业法人营业执照（复印件）五、房地产估价机构资质证书(复印件)六、司法鉴定许可证（复印件） 七、房地产估价人员资质证书(复印件)专心-专注-专业