广电地产建筑工程管理手册修改版

. . . 第一章 建造品质管理目标1.1 无质量事故；1.2 对工程质量进行有效监控，一般性偏差问题处理率90，系统性偏差处理率100%；项目实体质量一次验收通过率为100%；1.3 资料收集、整理、归档与时有效；1.4 月度工作计划完成率95%；节点工作计划完成率100%；1.5 交搂前，房间验收率100，发现问题处理率100%；1.6 项目质量保修期满前，顾客有效投诉的处理率100%，第二章 适用围、管理职责与说明2.1 适用围：本手册适用于公司所有房地产项目。2.2 管理职责2.2.1各地区工程部为产品建造品质管理的执行部门。 建造品质管理以项目部为中心，实施项目经理负责制。项目部设项目经理（副经理）、各专业工程师等。 项目经理全面负责项目建造设过程质量、进度、成本控制的组织策划、管理与协调工作。 专业工程师负责本专业的工程质量控制、过程检查，参与相关的原材料验收、分项与分部工程验收等其它工作。 现场管理员负责项目经理或专业工程师安排的具体工作，协调有关工作。2.2.2技术品质管理中心为产品建造品质管理的指导、检查、监督部门。技术品质管理中心承担建造品质管理监督职能，定期对各项目的质量管理体系与工程实体质量、安全文明施工情况进行抽样检查。联合集团企划部对各项目管理情况进行综合评价。2.3 管理手册章节说明本手册第三、四章容是整个集团建造品质管理的核心体系，涉与到项目建造品质预控工作、过程管理与服务等容；第五章是建设项目流程框图；第六、七章分别是施工准备阶段与施工阶段管理要点，指导项目部在项目建设的各阶段如何抓住工程管理的主要环节；第八章是关于项目部在日常工程管理过程中需要检查的工作与所形成的成果性文件或表格；第九章是集团层面对各个地区项目进行检查的容与评比考核方法。第十章是对后期保修期维修工作提出一些要求。此外，为指导项目管理人员更好地做好分项工程质量日常管理工作，技术品质管理中心将另外逐步推出分项工程质量控制指南，分别对建筑分项工程质量的控制要求、质量控制点、预防措施进行描述，可作为工程管理人员在施工过程开展工作的指南，对施工工艺过程进行控制，提升工程品质。第三章 建造品质预控和过程管理3.1工程建设总体策划新开项目均应编制工程建设总体策划书 ，根据公司项目开发指导思想，策划营销环境营造，确定项目总体目标、总进度计划，划分施工阶段，明确特殊过程控制方法，与相关单位的协调关系等。该项工作由地区公司项目部或工程部负责编制，并组织集团有关部门进行评审。3.2设计交底与施工图会审设计交底与施工图纸会审工作是工程品质事前控制主要环节，工程管理人员要认真熟悉设计图纸，充分领会设计意图, 提前发现和解决问题，并将关问题汇总成书面意见。该项工作依照施工图会审管理程序（GD-JZ-203）的要求执行。3.3 施工组织设计（方案）评审、专项质量预控方案施工组织设计评审工作，也是工程品质事前控制的重要环节，牵涉到五大管理要素中“人、机、法、环”四大要素的控制，包括施工方案、施工进度计划、施工平面图和施工措施等。项目负责人要加强审核把关，并监督其质量控制措施落到实处。该项工作依照施工组织设计（方案）评审管理程序（GD-JZ-204）的要求执行。工程部应参与施工组织设计的审查。3.4材料进场验收材料进场检查验收是对五大管理要素之一有关材料的控制，是工程质量事前预控环节之一，保证所有进场材料、设备、购配件的合格品质，对甲供材料的检查，应联合监理公司验收，并做好进场验收、移交记录。该项工作依照工程材料验收管理程序（GD-JZ-205）的要求执行。3.5 “样板引入”“样板引入”制度，是建造品质事前预控的重要环节之一，通过施工样板（如首个结构标准层；标准层首次墙体砌筑； 户标准单元首次装修，包括：毛坯装修、水电安装与精装修等）先行：组织专业技术人员、相关部门、监理公司、相关分包单位对各分项、分部工程的样板检查验收，可以完善未解决的技术问题，共同确定后续工作的完成标准（如确定门洞尺寸、窗台尺寸、插座高度位置数量、地砖损耗等）。对工程样板检查、验收，能杜绝或消除后续工程大部分质量问题。减少工作矛盾，利于成本控制，便于合理安排订货数量与工期。该项工作依照施工样板（房）质量管理程序（GD-JZ-208）的要求执行。3.6 中间检查验收目前公司项目的承包模式是总包+分包，在甲分包单位（如装修单位）进场前夕，由项目部组织总包单位、监理单位、甲分包单位进行中间检查验收与场地交接工作，作好检查验收记录。这个环节的控 制属于工程品质预控畴，能消除前一阶段的质量问题，分清责任，减少扯皮现象,避免影响后一阶段的工程品质。控制好本环节，是质量预控的重要环节。3.7 分包单位进场组织分包合同签订后，组织分包单位现场负责人、我方项目部管理人员、监理单位召开“分包工程首次现场会议”，介绍有关情况，加强沟通，有助于工程质量提升。这一环节属于五大管理要素中对“人”的管理。该项工作由负责招标工作的部门（如成本管理中心）进行组织。3.8 明确关键技术节点，编制预控方案项目部应根据总进度计划编制每月进度计划，根据工作计划结合实际情况，对工程建设过程中的关键技术节点提出预控方案:设置每月工程质量控制点，事前采取预控措施，问题特别复杂时，项目部应组织施工、监理单位、集团技术品质中心召开技术讨论会议，制定质量预控方案，并将有关责任落实到人。3.9 施工生产要素配置质量审查工程部应对施工单位生产要素的配置情况进行审查，包括质量管理体系、施工管理与作业人员资质、工程技术环境监督检查、测量标桩审核检查。3.10作业技术交底按照质量预控要求进行作业技术交底；工程部负责检查施工单位施工交底工作与落实情况，并做好记录。3.11施工过程质量控制做好巡视、旁站、检查，专业施工交接检查，隐蔽工程质量控制，本项工作要点为现场管理人员按照质量标准作好各项工作记录，作好质量日志（“写”你该做、“做”你所写、“记”你所做），责任落实到人。3.12工程变更审查按照公司相关管理制度严格审查工程变更，是成本控制的重要环节。3.13成品保护项目部应联合监理公司督促施工单位做好成品保护工作，合理安排施工工序、制订成品保护计划, 将有关责任落实到人。第四章 建造品质管理与服务4.1 培训与考核4.1.1技术品质管理中心承担集团围的培训与考核职能，对项目管理人员进行质量管理体系宣贯、培训工作；联合集团企划部、人力资源管理中心对各项目管理人员进行上岗考核。4.1.2项目部管理人员实行考核、竞争上岗。根据公司相关建造品质管理制度与分项工程质量控制指南，做好岗前培训，考核并竞争上岗。4.1.3建造品质管理实行质量责任追究制度，明确项目部管理人员岗位责任，出现质量问题要追究管理责任，建造品质达到优良的给予奖励，实施有效的激励机制，奖优罚劣。4.2 工程巡查技术品质中心定期对各地项目进行工程巡查，帮助地区公司建立质量预控体系、制定质量预控方案，实施合理的工期计划并动态监控，参加样板验收与重要中间验收，检查日常工作与质量情况，对质量关键控制点进行抽查。如发现质量问题，发出工程质量检查通知单，由项目部落实整改措施并反馈。4.3 信息管理各地区公司工程部质量责任人每周将监理周例会纪要提供技术品质管理中心备案。每月25日将本月的项目工程检查情况汇总形成工程质量月报；制定下月度项目质量预控措施上报技术品质管理中心。4.4 品质月报技术品质管理中心每月整理建造品质管理月报，对地区公司项目部工作情况进行评价，提出工作指导，报集团领导并通报集团各部门。4.5 项目部验收项目工程达到验收条件后，地区项目部自检验收后，按集团项目竣工部验收报集团组织验收，未经集团部验收的项目不能办理交楼工作。4.6 质量保修各地区公司每季度末将各项目的合同竣工时间、实际竣工时间、质量保修期与质量保修负责人等容列表，提供给技术品质管理中心和企业管理策划部。项目质量保修经验收合格后，地区公司工程部负责将验收情况报企业管理策划部和技术品质管理中心备案。4.7 工作总结组织相关部门完成项目质量控制工作总结，整理质量通病预防指南等工作。第五章 项目建设流程管理5.1施工准备阶段工作流程5.2施工阶段总工作流程第六章 施工准备阶段管理要点6.1围蔽工程6.1.1 围蔽前应进行的准备工作： 开发部办理齐全的收地手续后（取得国土证与建设用地规划许可证），由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。 明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制作坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。 测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好机械设备的进场准备。6.1.2 围蔽工程注意事项 积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。 按已制定的实施方案组织施工。 工程部应与开发部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。 围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。6.2临水临电申报申报临水临电时，应会同设计部确定临水临电的容量，同时了解申报流程与办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量。6.3 现场查勘与场地清理6.3.1 收地后，工程部应对场地情况进行详细了解。正常情况下，已收地块的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线迁移等都应在开发部协调督促下由当地政府相关部门完成。然而由于各种原因影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此工程部进场后，应积极协助开发部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。6.3.2 开发部应向工程部通报原有地下管网概况，工程部应探明地块电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应与时协调相关部门解决。6.3.3 所收地块的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据设计部门下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应与时反馈并进行调整后，再实施砍伐。6.4工程勘察组织6.4.1 取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。6.4.2 勘察单位根据设计部门提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，项目部应安排专业工程师应复核。6.4.3 根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30米计）。6.4.4 所有钻孔工作量必须有两名人员进行验收，并在验收记录上签字，与时存档。6.4.5 现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天出柱状图并按合同要求提供勘察报告。6.5 分期开发策划6.5.1 占地超过2万平方米且需分期建设的项目须进行分期开发综合策划工作。6.5.2 小区分期开发综合策划，由各地区公司主持，根据工作需要组织相关部门负责人召开小区分期开发综合策划会，策划会讨论和确定的容包括：分期开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工与竣工计划、物业移交计划。6.5.3 综合策划方案包含以下容： 施工给水系统：给水道走向规划、管道管径、用水量与用水计量等。 施工排水系统：排水道走向规划、管道管径、排水量等。 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。 施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。 施工场地划分、围蔽与临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置与标高协调、挖方与填方尽量平衡等。（适当考虑分期开发之间的土方平衡） 小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。 制定各期开发楼盘的分批销告计划。 制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。 制定图纸需求计划。 制定合同需求计划包括主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。6.5.4 综合策划方案会审 时间：新开发项目在详规批复后的一周； 组织者：地区公司工程部； 负责人：地区公司总经理； 参加人员：集团企划部、工程成本控制中心、技术品质管理中心、工程部、开发部、营销中心等部门负责人。 容：对各部门编制的综合策划方案进行审查，审定后明确落实时间。6.6图纸会审与设计交底6.6.1主要分以下阶段进行图纸会审和设计交底：1）基础与地下室施工阶段即士0.00以下；2）首层与标准层施工阶段；3）精装修施工阶段；4）市政园林工程。各阶段工程开工前5天，工程部必须组织图纸会审和设计交底工作，依照施工图会审管理程序（GD-JZ-203）的要求执行。6.6.2施工图设计审图重点有：6.6.2.1建筑专业 设计总说明：建筑说明、装修材料表、经济指标是否有错漏或交待不清？ 总平面图：复核总平面图各类标示是否齐全，如用地围、地形、标高、雨、污水排出方向等；建筑物标高、间距、定位是否正确并满足规；场地、道路、建筑之间的标高关系是否合适。 平面图：复核平面尺寸、标准是否正确、清晰；单体楼栋定位坐标与总平面是否吻合；楼栋室外平面标高是否合理；平面表达是否完整，是否满足施工要求。 立面图：复核轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；平、立面轴线定位是否相符；立面材料、围标示是否清晰。 剖面图：复核剖面图中室外标高以与各层标高，特别是交叉层的标高以与交叉层的处理；剖面剖切关系是否正确；平、立、剖面图是否存在相冲突的部位。剖面图中的梁、柱位置是否与结构一致。 防水设计：复核地下工程、屋面工程、潮湿积水房间的防水、防潮做法是否完整，是否满足施工要求。 屋面：复核屋面工程防水、隔热、泛水等设计是否符合规或施工要求。细部节点是否缺漏、材料做法是否标示明确；屋顶平面表达容是否完整。 建筑留洞：复核设备专业在建筑图上表示的预留孔（洞）和预埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞与冷凝水管的处理。 车库：复核车库净高；顶板底板做法、排水坡度；是否兼具人防功能；平时、战时功能图纸之间是否存在相冲突的情况；车库设备机房等设置是否符合规与施工要求；集水坑应有编号，是否与结构图对应；图纸容表达是否清晰，是否满足施工要求。车库顶板有覆土要求时，要特别注意防水做法是否有足够防水保证，必要时可以考虑设置排水地漏。 节点大样：复核图纸必须交待的关键节点有无遗漏；标准图集引用是否合理；是否与住宅工程质量通病防治技术措施相冲突；外墙节点的尺寸关系与平、立面是否一致。 辅助用房：复核建筑物中留待专业设计完善的变配电室、锅炉间、热交换间、中水处理间与餐饮厨房等，是否有合理组织流程的条件和必要的铺助设施。特别注意大型设备（如水池、大型机电设备）的建筑屋空间高度是否预留足够，变配电室的大门尺寸一般由当地供电部门要求。 电梯：复核施工图中电梯井道的尺寸、构造设置与电梯深化图纸是否相符，有无存在冲突。 门窗：复核门窗表、门窗大样是否明确；门窗定位、形状、开启方式等与门窗深化图纸是否存在冲突。特别注意厨房、卫生间窗开启是否与外墙排水立管相冲突。禁止出现无自然采光通风的黑厨、黑卫。 楼梯间：是否受梁、柱构件影响梯间净高，存在碰头现象；赠送地下室楼梯间宽度是否满足规要求；公共楼梯休息平台是否满足消防规（特别注意楼梯平台处有消火栓突出墙面时，平台最小宽度是否满足消防规要求） 栏杆：阳台、楼梯栏杆高度、竖向杆件间距等是否满足规要求；落地窗等是否加设防护栏杆。 附送地下室：附送地下室设计是否满足当地不计入容积率的验收要求；附送地下室处报建蓝图是否注明为贮藏间等非生活用房，层高控制在2.20M以下，并注明计算面积围；地下室光院排水方式是否表达清楚，是否满足现场施工要求。室外私家花园地面是否设排水地漏。 卫生间：卫生间墙四周是否加设混凝土反坎；沉箱卫生间板低是否设排水地漏；卫生间周边梁是否做成缺口梁。卫生间的房门切忌房门正对入户大门。小户型卫生间还应注意不得门开启碰座便器，有浴缸设计的卫生间长度要求充分考虑扣除土建结构误差与批荡抹灰层厚度后的净空尺寸要满足浴缸的最短尺寸。淋浴间的设计要充分考虑与最小尺寸。 专业协调：复核建筑施工图与结构、水电、暖通设备等专业施工图是否存在相冲突的容。 露台、阳台：露台、阳台降板尺寸是否满足保温、防水等要求；下层为室房间且不可降板的露台周边应设200300高钢筋砼反槛，出露台门口做门槛（需做保温）。 空调机：重点审核空调室室外机的设置、冷凝水管、冷冻水管的设置路径是否合理；各种留洞尺寸、高度是否与其它专业一致，是否满足使用功能要求。留意室外空调机搁板的尺寸要预留足够，要特别留意如果有排水立管穿过搁板时所剩空间是否足够。 管道井：管井特别是电表井要充分考虑母线槽、电缆、电表箱等的几何尺寸与操作空间，不得以建筑空间狭小为理由挤压管井几何尺寸。6.6.2.2结构专业 结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。基础平面方向、轴网、墙柱大小等与建筑应一致；基础持力层所在的标高，土层性质，地下水情况，地基承载能力与勘察报告提供的应一致。 复核各类结构构件的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规和抗震要求。 校核所有平面中各项分尺寸和总尺寸以与每层结构平面的标高。 校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以与洞口加固钢筋，主次梁交接处、柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。 检查所有梁、柱配筋表是否齐全。 悬挑构件的构造设计是否满足规要求。 电梯井埋件、牛腿、缓冲器与机房的设计是否符合制造厂提供的电梯资料。 各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。 楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。 所有必须绘制的构件详图，节点详图以与特殊结构的详图有否遗漏，节点大样做法是否经济合理，安全。 防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补 凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。 避雷接地的设计是否符合构造与规要求。 复核结构施工图与建筑、水电、暖通设备等专业施工图是否存在相冲突的容。 所有卫生间降板时结构梁是否为缺口梁。 顶层退台后，露台降板问题解决是否合理，梁位、板厚与排水管道等方面是否影响下层住宅；出露台门口上方是否设置雨蓬。 施工图（实际使用）楼梯是否碰头（平台净高2.00M,楼梯段净高2.20M），车道净空是否满足使用要求。 不允许厅露梁；一般不允许厅、房等上方局部降板（功能分开除外）。结构钢筋砼墙、柱、梁一般应隐蔽设置，隐蔽优先顺序为：客厅、餐厅、主卧室、次卧室、厨房、卫生间、走道。6.6.2.3给排水专业 强制性条文：仔细核对设计图纸是否违背工程建设标准强制性条文房屋建筑部分。 设计依据：设计采用的设计标准、规是否正确、是否为现行有效版本；是否按照甲方下发的设计任务书要求进行设计。 设计总说明：给水、排水、热水等各系统设计是否合理，设计技术参数是否符合标准、规要求；生活水箱容积技术参数是否合理，水箱材质是否满足当地自来水公司要求；水泵、变频设备、水处理设备、水加热设备等选型是否安全、可靠，符合系统设计的需要。 材料选型：管材、阀门等的选用是否采用环保、节能产品；卫生洁具在满足使用要求和保持给排水系统正常运行的前提下，是否采用了节水型卫生器具给水配件。 小区市政给排水总图：仔细审阅图纸核实与市政排水接驳标高；核实给水主干管穿越道路时的大样要求；核对各个排水井标高是否正确，排水坡度的设计与规对照是否存在矛盾等；排水设计所选用的雨、污排水井是否有明确的标准图集要求；污水、雨水管道施工做法是否明确了具体的要求或选用的标准图集做法；核对图纸设计雨污水井设置间距是否合理并满足要求；给水管道阀门井的设置是否满足各区、各栋的使用要求；是否有室外可利用的市政给水管根数、管径、压力或生活、生产室外消防给水来源情况；是否满足甲方委托专业设计部门设计应做到给水、排水或消防给水的预留管或者阀门；室外给排水管网图是否表明接入市政给水、污水和雨水管道的位置、管径、给水管顶埋深、排水管底标高等。 给排水平面图：仔细核对图纸各个管径与系统图是否有矛盾；核对塔楼与小区管网接驳是否是否满足施工要求；核对出户管与其他专业管线是否有“打架”现象；地下室的预埋预留是否漏项，是否与建筑图、结构图有矛盾等；核对公共功能的管道（包括给水总立管、雨水立管、消防立管等）是否按规要求不宜设在住宅套，公共功能管道的阀门和经常需要操作的部件，应设在公共部位；卫生间、阳台、露台等需要设置防水套管或保护套管的是否有漏标、漏项；核对污水立管是否有穿越卧室或靠近与卧室相邻墙的现象；卫生间如设沉箱核对其是否有穿梁防水套管设置，并核对与建筑门窗的位置是否有影响；核对外立面立管位置是否满足建筑效果要求，并核对与空调冷凝水衔接的位置是否准确；与建筑图对照各房间柱或剪力墙处是否预留了空调套管；核对各房的空调位置是否满足安装要求。 给排水大样图（厨厕、表井等）：核对大样图是否齐全、管径是否与系统图一致；表井做法是否有明确；核对卫生洁具布置是否合理、满足使用要求；核对污水、废水各排水点是否设置了存水弯，地漏是否采取了防臭措施；核对各卫生洁具的预留洞口是否满足安装要求。 给排水系统图：核对管径是否符合规要求与满足使用功能要求；水压试验压力和工作压力是否已明确等；核对各卫生洁具的供水点标高是否满足安装要求；高层建筑的排水管是否有设置专门的排气管，排水立管仅设置伸顶通气管时，最低排水支管与立管连接处距排水立管管底的垂直距离是否满足规要求；核对污水、雨水、废水排水立管是否按照规要求合理设置了伸缩节和检查口，并核对检查口的位置是否合理、便于操作；具备消防功能的电梯井底是否设有排水设施和集水井；核对给水立管上阀门设置是否合理、经济，并满足使用功能要求；核对雨水、污水是否按照规要求采用分流方式； 消防栓与自动喷淋系统：核对图纸消防栓的设置与数量是否符合消防规要求；消防栓的充水柱是否符合相关规要求；核对图纸消防栓的静水压力是否符合规要求；核对设计图纸是否按照规要求设置了高位消防水箱，计算消防水池的容量是否符合规要求；消防供水是否形成环状供水；消防水泵是否采用的自灌式吸水，与消防有关的阀门是否有明显的开启显示；发电机房是否设置了气体或泡沫灭火系统；水泵结合器、警铃等的设置位置是否符合规要求；核对自动喷淋喷头设置是否符合规要求。6.6.2.4电气专业 强制性条文：仔细审阅图纸是否满足工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）的要求。 设计依据：设计采用的设计标准、规是否正确、是否为现行有效版本；是否按照甲方下发的设计任务书要求进行设计。 施工图的设计深度：是否符合建筑工程设计文件编制深度的规定要求与甲方下发的设计任务书的深度要求；设计说明与施工图是否完整；工程总负荷计算和各回路负荷计算是否包括设备容量、需用系数、计算容量、功率因数与计算电流等；用电末端是否注明了用途和预留容量；对消防用电和预留用电是否满足系统要求与物业或社区服务要求。 设计说明：了解并熟悉采用何种方式进行供电；供电等级、供电负荷的核对；对用电设施、电线、电缆、各类开关等是否有具体的设计要求；负荷的计算容和计算方法是否符合设计深度和规要求；电线管、桥架的设计是否有电压等级的具体要求；绝缘电阻、各级漏电电流是否有具体要求；电线、电缆在线管或桥架的敷设根数是否满足有效容积的要求；设备用房、设备基础等是否对土建建筑有具体的要求；备用电源是否有明确的要求而且其负荷是否满足消防和应急要求；核对接零、接地是否满足供电方式与供电安全的要求。 防雷总说明：防雷接地、建筑电气系统的工作接地和安全接地电阻值设计是否明确，是否符合最新规和当地防雷规章要求；仔细审阅图纸设计建筑物的防雷直击、防侧击雷、防雷击电磁脉冲与防雷电波侵入是否符合规相关要求；网络通信系统、智能化系统、建筑设备监控系统、火灾自动报警系统、安全防系统的接地是否符合相关规要求；电气设备和用电设备的等电位连接是否有详尽的说明和图例；智能化系统设备的供电系统设计是否采取相关规要求的过电保护等；防雷接地连接要求设计是否有具体要求且符合规要求。 室外管网与线路：结合小区管网图核对管线的布置与综合管线的纵横关系；了解电线电缆采用何种敷设方式；外网设计管线的平面位置、埋深深度是否标注齐全合理；电缆检查井的设置是否合理、经济并满足安装、检修要求；核对低压出线平面走向是否经济合理、是否按照供电部门要求的供电半径要求敷设；结合市政、园林、绿化设计核对室外电箱的安装位置是否满足小区景观的需要和建筑净距的要求；核对图纸是否对电缆检修井的做法有具体要求；结合电线、电缆的敷设方法核对电气管线与相关专业的安全距离是否满足规要求。 高低压配电：核对负荷对各个低压房的设置是否经济合理；核对高低压电缆的规格型号是否满足对应负荷的要求；核对发电系统是否满足消防要求；发电机容量是否与设计负荷吻合；核对设计图纸所选电器的额定电压、额定电流、额定功率、变配电室低压配电柜出线开关遮断能力是否符合相关规要求；配电系统保护配合是否满足规要求；电气导体截面的选择与线路过载、过流、过压保护是否满足相关规要求；线路保护电器的安装位置是否符合相关规要求；由建筑物外引入的低压配电线路，是否在室靠近进线点便于操作维护的地方装设了隔离开关；从开闭所总配电间以放射式向各个低压配电房供电时在低压配电房的进线开关是否采用了隔离开关。 平面图：核对各个用电设备端和负荷端的平面位置是否有漏项与与建筑专业是否有矛盾；结合各专业图纸核对设计各用电点的设置是否合理、经济、满足使用功能；线管的敷设走向是否合理，各条线管穿线数量是否标注清楚；核对管井平面布置是否合理，并便于操作维修检查。 系统图：核对各个系统的电线电缆、空气开关、负荷开关是否与负荷匹配；核对与平面图线径表示是否一致；核对各配电箱的回路是否满足用电设备的数量要求，有无漏标错标；核对户开关箱的配电回路是否经济合理，照明、插座、空调、厨厕、加热设备等的线径标示是否完整；核对各需要漏电保护的回路是否有漏标、错标；核对设计是否对非消防电源在发生火灾报警时有联动切断功能；消防水泵、消防电梯、地下室潜水泵、防排烟风机等消防应急设备是否为双电源供电；所有消防应急用电是否在末端切换；各配电箱、配电柜、开关箱的编号是否有漏编错编；核对各电器、开关等的规格型号、数量是否标注齐全；对所有设备、电器、开关等设计均不得指定制造商和供应商，不得使用淘汰产品。6.6.2.5暖通专业 核对是否满足施工图设计任务书容的要求，核实有无缺漏项。 核对是否满足施工图设计的深度要求，是否满足施工图报建的要求。 目录是否齐全（含标准涂图与重复利用图）；设计与施工说明是否完整、设计参数是否合理、计算指标是否经济；系统流程图是否合理；通风、空调与制冷机房有无平、剖面图。 系统形式是否完整、是否满足使用功能要求；气流组织是否合理；环保是否达标；设备房设置位置与设备布置形式是否合理、使用与维护是否方便；管井布置与设置大小是否合理；风井进出风口有无控制尺寸与标高；风管与水管的布管形式是否合理；相关预留预埋有否交待、有无安装控制标高、有无减震降噪措施与减震降噪措施是否合理、主要的设备材料选用是否经济合理、是否满足采购与安装需求。6.6.3项目交底的管理办法6.6.3.1目的：通过对总包施工单位、分包施工单位、监理单位交底明确图纸、变更标准和固化工艺作法的目的；并能落实到实际操作。6.6.3.2前提：熟悉图纸、规、规定，有详尽的固化工艺做法，甲方工程师交底，对象是监理工程师和施工单位工长以上级别的人员，交底容有图纸和书面的注意事项，禁止口述。6.6.3.3参加人员： 总包单位：项目经理、技术负责人、生产经理、栋号长、安全经理 分包单位：项目经理、生产经理、施工员、主要施工班长、安全员 监理单位：总监或总监代表，责任工程师6.6.3.4交底容： 明确图纸、变更围，要达到的目的 对图纸、变更基本参数的介绍 确定相关的责任人，联系方式 确定工程计划，各专业、分包切入点 确定节点、停止点时间，以与检查的容 相关的规、规程要求 难点、要点、注意事项 施工验收要求 总包、分包交接面，以与交付时间 安全文明施工要求 资料归档要求 文明施工、成品保护要求 施工生活、临电、临水安排6.7 “三通一平”工作6.7.1“三通”开发部应与时办理临水、临电的报批与施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。6.7.2 场地平整的主要容： 场地标高根据审定后的综合策划方案确定。 场地与边坡土方量计算场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。 土方调配对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖一填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短、施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。6.7.3 场地平整需注意的问题： 注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。 场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期既有土方外运又要土方外购。 根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应与时进行反馈并进行总规调整。6.8 项目总进度计划编制6.8.1 项目开工前，工程部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划报技术品质中心备案；总进度节点控制计划报企划部考核。6.8.2 编制进度节点计划需要收集的信息： 收集图纸信息。 地下室层数、层高，士0.00以上层数、层高，屋面做法，外墙做法，交楼标准。 现场己收图纸，所欠图纸种类。 了解合同信息。 主体合同围、工期（合同未下发时可向定标部了解）。 现场已有合同，所欠合同。 了解当地政府的验收要求，如：基础检测、材料检测、土壤氛浓度检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。6.8.3 编制方法详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合工序搭接、公司营销要求等编排开工、销售节点、完工时间，编制出确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。计划编制完成后，召设计部、招投标部讨论商定后执行。6.9 监理文件审查6.9.1 监理规划应包含以下容： 监理规划的编制依据； 监理规划的编制容； 监理规划的编制、审批和发放和修改； 监理规划编制注愈事项。6.9.2 监理实施细则应包含以下容： 监理实施细则的编制依据； 监理实施细到的编制容； 监理实施细到的编制、审批和发放和修改； 监理实施细则的编制注意事项；6.9.3 旁站监理方案：对重要的和对工程质量有重大影响的工序施工过程实行旁站监理，以便与时发现质量事故、质量隐患，并与时处理问题，为保证工程质量，以下分项分部工程施工过程均必须实行旁站监理，但不限于所列： 工程桩（包括护壁桩）施工 钢结构吊装施工 关键部位装修 重要设备安装 砼浇捣施工、 隐蔽工程施工 施工情况和工艺要求特殊的工程 项目总监理工程师认为有必要实行旁站监理的工程。6.10 施工组织设计（方案）审查6.10.1项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织相关单位参加的施工组织设计审查会。6.10.2施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。6.10.3施工组织设计的审查容包括：施工方案（工艺方法、流程），施工进度计划，施工总平面布置，质量措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。6.10.4施工组织设计审查要点参见施工组织设计（方案）评审管理程序GD-JZ-204。6.11 其他准备工作6.11.1 督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。6.11.2 项目部办公环境与办公条件的规划。 资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜文件夹应分阶段，按类型分类。 工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。 上墙文件应符合集团公司统一要求，容包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。 办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。6.11.3 放线点的复核和保护： 对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核并做好保护措施。 要求施工承包单位，对给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并保证其准确性。 复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程水准网点以与标桩埋设位置等。6.11.4 审查施工单位的组织架构与质量保证体系、安全文明施工保证体系。6.11.5 审查施工单位人员资质与特种作业人员，对于施工单位的主要管理人员，应到其总公司进行核查，核查容包括其工资单、社保等。6.11.6 审查施工单位进场设备：设备数量须满足施工组织设计与施工进度要求；设备性能满足工程特点与地质条件要求；设备状况能满足连续工作与施工安全要求。6.11.7 了解当地政府与行业的相关要求，各分部分项工程的验收标准和验收要求。第七章 施工阶段管理要点7.1 0.00以下施工阶段控制要点7.1.1 施工前应做好以下准备工作： 月度施工计划编制； 施工专项方案评审； 施工技术交底； 检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况； 了解当地政府与行业的要求：桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤检测要求，壤承载力检测要求，防雷施工、检测与验收要求，0.00以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。 相关的合同：桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同），土壤检测合同、防雷施工合同、人防工程施工合同，基坑沉降观察委托合同、消防工程施工合同。7.1.2基坑开挖与桩基工程控制事项 土方开挖与基坑（边坡）支护方案应进行评审。 基坑开挖时，应严格按照经评审后的专项方案进行施工。 桩基中心线定位后，应安排专业工程师进行复核； 桩基施工过程中，应采用有效措施桩身垂直度控制； 桩基达到持力层时，须组织勘察、设计、监理、政府质检部门等单位进行验确认。7.1.3基础检测 检测方案编制（应结合国家规和当地政府文件要求进行编制）。 检侧方案审查。（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站）。 签订检侧合同。 检测准备工作。 检侧结果咨询。7.1.4 地下室施工注意事项 基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。 地下室地板施工前应做好塔吊墓础的施工与塔吊安装，并取得准用证或办理备案。塔吊的安装设置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高 施工缝止水带安装、检查。 底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。 侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。 地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。 地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高低压房等土建的施工。 化粪池的施工宜在地下室顶板（0.00）完工时同步完工。 专业协调：地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查，与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以经审查后的专业图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。7.1.5基础、地下室中间验收按公司制度要求在基础、地下室实体施工完成后三个月完成中间验收手续。7.2 裙楼结构施工阶段控制要点7.2.1准备工作 组织0.00以上部分图纸会审 涉与高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审。 督促施工单位外排栅搭设方案报审。 掌握沉降观测点布置图；了解当地沉降观测的具体规定，需实行第三方观测的，应协调定标部签订沉降观测合同。 转换结构应按结构转换层质量管理程序（GD-JZ-206）组织专题会议。7.2.2 质量控制要点： 首层墙、柱位置放线后，项目部应组织专业工程师进行复核，外边线应符合规划要求。 首层墙柱捣砼前，联系沉降观测单位设置沉降观测点。 高支模搭设必须严格按照已审批的搭设方案进行。验收时视当地要求确定是否通知安监人员进行验收。 二层楼面钢筋经项目部专业工程师、监理工程师验收合格后，应根据当地要求，确定是否通知设计、质监站监督员参加验收。 模板、钢筋、混凝土等分项工程验收除应符合国家规规定外，还应符合集团公司的相关制度要求。 砼泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施工，宜设置在塔楼建筑外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层。7.2.3 安全文明施工控制要点： 地下室外壁防水施工完成后，应与时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施； 材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善，各种安全标牌应与时督促施工单位挂设。 外排栅的搭设应按己审批的搭设方案进行，外排栅侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安全规要求与裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，在保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而重新搭设。7.3 标准层结构施工阶段控制要点7.3.1 模板安装质量应能达到模板分项工程的验收要求，若夹板模板脱皮、疏松、变形严重，应督促施工单位与时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。7.3.2 外排栅卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台位置，以免影响以后飘窗安装，影响外墙收边收口。7.3.3 督促施工单位提交砌筑砂浆配合比、水泥、砂、砌块检验报告。7.3.4 为达到销售节点的进度要求，必须督促施工单位至少准备三套模板。7.3.5 当主体结构上至56层时，应督促施工单位安装调试运输井架、施工电梯等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利模板拆除过程中各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明施工与砌体施工进度。7.3.6 市政管网（排污、排水、给水）宜在主体结构至六层时穿插进入施工，至单体时可预留接驳井，砌体的外排栅应尽量避开市政管网的位置。7.3.7 外电（含高压管网）的施工宜在主体结构封顶前插入施工。7.3.8 安全文明施工控制要点： 砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的安全装置维护、保养，人员操作情况等的检查。“三宝”的使用，“四口”“五临边”的防护，用电管理，防火器材配置等。7.4 砌体施工阶段控制要点7.4.1 准备工作施工前应向当地有关部门了解以下事项：墙体材料的使用与施工工艺、验收标准节能方面的要求，验收标准。7.4.2 标准层“墙体砌筑样板引入”根据主体施工进度，当第一个标准层楼面上模板与其支架拆除并清理完成后，督促施工单位进行第一标准层墙体砌筑施工，室给水管、电线管、开关底盒也同时安装到位，并按公司制度要求组织“首个标准层墙体样板验收” 验收。根据验收意见进行调整，然后展开大面积的墙体砌筑施工。7.4.3 质量控制要点拉结筋、拉结带应按设计要求预留、设置，预留位置应预先计算好砖行模数，以保证拉结筋与砖行吻合，不应将拉结筋弯折使用。 混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象，2004年建设部新出了混凝土小型空心砌块建筑技术规程JGJ/T14-2004，管理人员认真组织学习并采取墙体防开裂措施。 墙体采用空心砌块或加气砼块时，每层墙体底部须用灰砂砖先砌筑2-3皮砖，门洞边安装门吸位置围的墙体，其底部应用灰砂砖先砌筑4-5皮砖。 门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现门洞尺寸偏大或位置偏移。主要原因：一是建筑与装修施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有准确放线。所以砌体施工时，一定要结合装修施工图预留，并加强门洞尺寸检查验收。7.5 样板房与销售环境策划7.5.1 销售环境策划：完成0.00前，落实工程建设总体策划中有关销售环境的容，并联系销售策划部进一步落实售楼部与样板房位置，销售环境营造要求。7.5.2 准备工作 图纸会审 材料定板 场地移交7.5.3 样板房的门窗、外墙砖的施工应考虑与上下楼层的对应，避免样板房使用完成后拆除重新装修。7.5.4 样板房所在楼层的上一楼层的水电、卫生间、厨房、墙天花批荡等应在样板房装修完工前施工完毕，楼地面宜用防水砂浆，以免后续的施工影响样板房的正常使用。7.6 毛坯装修施工阶段控制要点7.6.1 准备工作：施工前应向当地有关部门了解以下事项：外墙装修有关节能方面的要求，施工工艺、验收标准，铝合金门窗、阳台栏杆安全与节能方面的要求、验收标准，防火门的验收要求与验收标准等，消防验收要求与验收标准。7.6.2 外墙饰面工程：应考虑铝合金门窗安装位置与门窗尺寸是否与外墙砖的模数相匹配。事前应组织主体施工单位与铝合金门窗安装单位召开专题会议，做到施工难点解决于施工前，施工质量问题解决于施工中。7.6.3 安装标高控制线：室各专业安装和装修分部分项工程（如电梯安装、入户门安装、阳台门安装、防火门安装、消防栓安装、电梯前室地面施工、户地面施工、消防楼梯地面施工、电梯前室的各种强弱电与消防的开关按钮底盒安装、户强弱电底盒安装、卫生洁具安装）施工前，应以统一的标高控制线与相关图纸确定各部位标高，并逐层以书面形式向各专业施工单位进行交底。防止标高控制不准确，导致电梯门、入户门、阳台门、防火门的标高与消防箱、开关插座的高度不符合要求。7.6.4 外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等的施工应安排施工单位先做样板。经验收后在大面积展开施工。7.6.5 外墙清洗时，应检查清洗单位所使用的外墙清洗液，严禁有腐蚀液体。清洗时，不得污染和腐蚀外墙上安装的排水管道、煤气管道、消防管道与管道支架，不得污染和腐蚀铝合金门窗、空调百叶窗、阳台栏杆。7.6.6 塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，项目部应审批施工单位的专项拆除方案与拆除计划，拆除时应安排监理人员对拆除施工的安全措施进行检查。7.6.7 室抹灰样板引入： 施工工艺要求：抹灰施工前应先进行墙面打灰饼、冲筋，待水电专业预埋线管和底盒后，再进行墙面抹灰工作。 专业工种协调：室墙面进行打灰饼、冲筋后，水电专业根据灰饼、冲筋控制线预埋管线和底盒，然后再进行抹灰工作。如果在抹灰后进行管线与底盒安装会造成重新开槽，浪费了大量的人工，也会影响现场环境；如果在打灰饼、冲筋之前安装线管和底盒，会导致底盒突出墙面或凹进，不符合精品要求。 样板验收、引入：按户标准单元进行室抹灰样板施工，完成后组织样板验收，根据验收情况进行总结与优化，统一要求，展开大面积施工。7.6.8 场地移交协调：了解后续安装专业的实际场地需求，编制场地移交计划，按计划组织场地和施工作业面移交工作，办理移交手续。涉与场地移交的主要有：电梯机房、发电机房、高压开关房、变压器房、低压配电房、水泵房、风机房、混凝土结构水箱、消防控制中心（兼监控中心）、电梯底坑、电梯井、水管井、强电管井、弱电管井等。涉与到主体施工单位与其它专业分包单位进行工作面移交的有：防火门安装、铝合金门窗安装、阳台栏杆安装、入户门安装、销售样板房、电梯前室、首层大堂豪华装修等。7.7 精装修施工阶段控制要点7.7.1 场地移交检查与验收： 精装修开工前，项目部应组织监理公司、总包与装修分包单位，对室部分总包承方包围工程质量进行全数检查验收。 检查容包括：混凝土结构外形质量，砌体质量，抹灰质量，铝合金门窗安装和塞缝质量，预留门洞口尺寸与位置，阳台栏杆的安装质量，电气线管和底盒预埋质量，给排水管道安装质量和试压检查，空调套管安装质量。 检查中发现的质量问题，要总包方限期整改，整改完成后办理场地移交手续。 移交检查的作用：保证毛坯装修的施工质量，避免由于主体或毛坯的施工质量问题影响装修质量或观感效果、造成中间返工或质量扯皮、增加成本、延误装修工期。 场地移交工作可根据现场情况分层、分步进行。7.7.2 精装修施工交底：精装修施工前，项目部应组织对装修分包单位进行交底。7.7.3 装修样板先行：在首个标准层装修中，按户型标准单元（或整层）先做装修样板，实行样板引入制度。样板施工完毕，组织“装修样板”检查与验收，评价装修效果、质量水平，总结施工工艺和施工方法，办理样板验收手续，未经验收的，不能大面积铺开施工。7.7.4 材料检查：项目部应联合监理公司对所有进场的装修材料、水电安装材料进行质量检查和书面验收，办理甲供材料移交手续，检查容包括： 材料是否与样板相符、板材和型材的厚度（壁厚）是否与设计文件相符； 材料的检验报告和出厂合格证是否在有效期，复印件应盖生产厂家的章印； 必要时送实验室进行检测、实验。 木门入场应检查整体外观质量、尺寸、厚度，骨架的材质，饰面板的材质、厚度，制作工艺。7.7.5 户装修中间检查： 厨房与卫生间墙面、地面瓷片施工完成后应做好质量检查工作； 门套安装木线前，应对门套的安装质量和塞缝质量进行隐蔽验收； 木地板饰面地面，在木地板施工前，