【物业管理方案】物业服务费的测算、编制

【物业管理方案】物业服务费的测算、编制一、物业服务费的测算编制应考虑的因素(1) 物业服务费测算编制理应区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。(2) 物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。(3) 物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。(4) 物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。二、物业服务费成本(支出)构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：(1) 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3) 物业管理区域清洁卫生费用；(4) 物业管理区域绿化养护费用；(5) 物业管理区域秩序维护费用；(6) 办公费用；(7) 物业管理企业固定资产折旧；(8) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9) 经业主同意的其他费用。三、物业服务费编制的依据(1) 收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。(2) 支出的编制依据包括：1)管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。2）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。四、物业服务费核算要点及方法（一）确定服务费成本构成的注意事项一是要求详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实;二是全面，不要漏项;三是测算依据准确，不用或少用估值。（二）收集原始数据服务费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集就至关重要。如在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准等有效依据作为测算基础。物业服务费测算，首先应根据物业服务费支出（成本）项目和内容进行分解，然后由各部门或相关人员分别测算各单项费用。如在测算共用部位、共用设施设备运行维护费项目时，应分别测算其子项目，如公共建筑及道路土建零修费、给排水设备日常运行维护费用、电气系统设备维护保养费等的费用，在完成各子项目测算的基础上，将子项目费用求和后即为所需“共用部位、共用设施设备运行维护费”。各单项费用测算完毕进行加总，即为物业服务支出（成本）总额，加上物业管理酬金（酬金制域法定税费及利润（包干制）后，即得出物业服务费总额。以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。五、案例某项目可收费总建筑面积10万m2,经测算该项目全年各项费用如下：（1）各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元（2）共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元(3) 清洁卫生费15万元(4) 绿化养护费10万元(5) 公共秩序维护费10万元(6) 办公费5万元(7) 固定资产折旧2万元(8) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元(9) 业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6万元合计120万元若釆用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%,则该项目单位物业服务费标准为：120万元x(l+10%)-rl。万m2H2月=1.1元/m2月若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该方目单位物业服务费标低为：(120万元+12万元)70万m2T2月=1.1元/m2月在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。