中国房地产市场的地域特征分析

中国房地产市场的地域特征分析理论界普遍认为过低的“集中度”是导致我国房地产业“过度竞争”和利润率下降的主要诱因，然而这一建立在全国性市场假设基础之上的推断，其立论本身就存在问题，因为由于房地产产品位置的固定性和不可流动，实际上房地产市场只是个“本地的”市场。1房地产市场的“本地”特征1.1市场的界定在产业经济学研究中，界定市场本身就是一大难题。一般来说，可以分别从产品的角度和地理的角度来对市场进行界定。1.1.1产品角度的市场在微观经济学的视野中，市场就是一个单一的、完全同质的产品的交易场所。在经济实践中，一般以总量产品来界定市场较为合适，这些产品无论在供给者还是在需求者看来都是具有一定替代性的产品。Needham（1978）认为市场就是指一组从事买卖或交易的供方和需方，这些供方和需方在同一地域范围内交换效用可以相互替代的产品。Shepherd（1979）认为市场是一组买者和卖者对特定产品所进行的交易，这一特定产品与其他产品的交叉需求弹性很高。Ferguson（1988）则认为市场是一组企业的集合，这一组企业生产的产品在买者看来具有很高的替代弹性。显然，产品角度市场的界定关键在于产品之间替代弹性（用交叉价格弹性来衡量）的度量，而这在理论上并不复杂：当交叉价格弹性为正时，两种产品为替代品；当交叉弹性为负时，两种产品为互补品。一般的规则是，任意两种产品的交叉价格弹性较大，说明两种产品同属一个市场，反之，则分属于不同的市场。但在具体的划分中要科学地确定某一市场的边界则不是一件容易的事，因为在实践中要准确地计算交叉价格弹性还是比较困难，毕竟现实中的市场不同于在实验室的市场，产品的价格与销售额之间的关系并不是一目了然的。即使估计出了价格与销售额之间的函数关系，也难以确定究竟应该把哪一类产品归入某一市场，把哪一类产品排除在该市场之外。1.1.2地理角度的市场从地理的角度看，任何产品的市场总是具有一定的地域边界的。笼统地说，市场的地域范围可以分为四个层次：本地性的（Local）、区域性的（Regional）、全国性的（National）和国际性的（International）。不同的产品会在不同层次的市场上进行销售和竞争。一般来说，两种产品在不同的地域范围销售，如果甲地域的价格对乙地域的销售量会产生较大的影响，则甲、乙两个地域属于同一个市场；否则，就是相互分离的两个市场。在反垄断案例中，市场区域边界的界定是尤为重要的，因为这会直接影响到市场集中度的高低，进而影响到对一个市场垄断程度的判断。Elzinga and Hogarty（1973）用“外部需求小”和“内部流出小”的复合性规则，提出了界定地理市场的若干标准：特殊的需要：外部需求小：如果在一个地域中，所消费的产品绝大部分都是由该地域内部所生产的，那么该地域就是一个市场；内部流出小：如果在一个地域中，所生产的产品绝大部分都是由该地域内部所消费的，那么该地域就是一个市场；交通运输成本：如果交通运输成本大到足以锁定地域内部的消费者，或者大到足以把外部供应商逐出的程度时，那么该地域就是一个市场；价格：如果价格的确定是在地域的基础上，并在地域基础上变化，则该地域就是一个可区分的市场，等等。就具体产业而言，讨论其产业“集中度”的高低、判断其市场垄断程度的强弱以及制定相关的产业组织政策等，都必须基于其市场的地域边界，脱离这一前提所得出的结论无疑是缺乏说服力的。以客机市场为例，如果孤立地从美国地区来看，波音公司是唯一的制造企业，似乎它是完全垄断的；而孤立地从欧盟地区来看，空中客车公司无疑也是唯一的制造企业，似乎它也是完全垄断的。但波音公司价格的变动会直接影响到空中客车公司的销售量，如果波音公司的飞机价格降低，空中客车公司的飞机价格如果不调整则销售量会下滑；而如果波音公司的飞机价格提高，空中客车公司的飞机价格如果不调整则销售量会上升。反之，空中客车公司飞机价格的调整也会对波音公司飞机的销售量产生同样的影响。因此，波音公司和空中客车公司应同属于一个国际性的市场。可见，现实中地理角度的市场与产品角度的市场一样也是错综复杂的，要准确地界定市场的地域边界既非常困难，也无十分的必要。绝大多数市场的边界都是与其替代品相互交叉的，但一般情况下，只要产品能够自由流动，则可以将其视为是全国性的、甚至是国际性的市场。当然，也有部分产品由于其本身不能流动或即使能够流动但相对于产品价值本身运输成本较高，其市场则呈现出较强的地域性。比较典型的就是房地产市场。1.2房地产市场的地域边界由于房地产位置的固定性，使得每一处房地产都被固定在一个特定的位置不能移动，这样，它就不能像工业产成品和农产品那样自由流动而形成世界性、全国性甚至区域性的市场。房地产产品主要是在本地内部生产，“外部需求小”：即使某一地域房地产因短缺而出现价格大幅度攀升，其他地域的房地产也无法转移过来；同时，房地产产品又主要是在本地内部消费，“内部流出小”：出于工作和生活便利性的考虑，人们大多在城市上下班路程范围以内选购房地产。可见，房地产产品的供求范围主要限于本地，房地产市场呈现出鲜明的本地性特征。以本地性为特征的房地产市场，其地域范围的形状与大小主要受以下因素的影响。1.2.1自然特征一般情况下，房地产市场呈圆周形状向周边扩散，但无法轻易地穿越的江河、湖泊、山脉的存在，可能会使房地产市场变为半圆状或伞状，这是因为它们使交通成了问题；另外，自然障碍也可能会变为心理或社会障碍，如陆地上同样二点之间的距离，隔着河流的距离和不隔着河流的距离，在人们心理上的感觉前者要比后者长的多，这种心理距离取决于河流的宽度和通过河流的便捷程度。以上海为例，苏州河和黄浦江将整个市区一分为三，其中，苏州河本身不是很宽，加之上面有数十座桥梁，应该讲对人们的心理障碍不是很大。但仔细调查苏州河南北两岸的房价，“河”北的房价明显低于“河”南的房价，仅一“河”之隔，却已是分属于不同的市场；至于黄浦江，由于江宽水急，过去就有“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的民间俗语，浦西与浦东两个市场一直是隔“江”相望。尽管随着浦东开发的加快，南浦、杨浦大桥、地铁和隧道相继建成，黄浦江对浦东、浦西的隔绝作用很大程度上被削弱了。但相对浦西而言，浦东对于人们的心理距离依旧存在。1.2.2建设障碍铁路和高速公路由于其线路的封闭性，制约着邻里区域至特定房地产的交通基础设施，限制了房地产目标市场的范围，尤其是铁路，其可以说是陆上交通中对地域的隔绝作用最为明显的交通形态，它可以将道路两侧变为互不联系的二块地区。以上海的闸北区为例，铁路线两侧的房价就相差2，0003，000元/m2；还有长宁区，铁路以西的虹桥开发区与铁路以东的中山公园商贸区，房价也相差1，0002，000元/m2，然而1998年铁路被拆除，两区之间的隔绝消失，房价也就迅速趋同。1.2.3综合因素在其他条件相同的情况下，房地产产品所处社区的交通基础设施的完善程度、治安状况好坏、学校教学质量高低等也直接影响着房地产市场地域的大小，这一点对于住宅房地产尤其突出。一般来说，特定房地产产品所处社区的交通基础设施越完善、治安状况越好、学校教学质量越高，则其市场覆盖范围越广，反之，其市场覆盖范围就越小。例如，有关机构从2001年上半年到2003年下半年的6次调研显示，广州市民购买房地产时，28.3的消费者购房首选地域是天河区，23.8的首选地域是海珠区，18.4的首选地域是番禺区，而首选东山区的则只有12.9。这一结论的一个突出特点是近年来海珠区的房地产对东山区的竞争力大幅增加，而天河区地位则普遍稳中有升。原因主要是海珠区、天河区等新兴的居住地域在教育、交通等方面的不断完善，使得其在更大的地域范围内赢得了市场。当然，笼统地说房地产市场是一个“本地的”市场，意义并不大，因为它没有明确地界定房地产市场的地域边界。用城市边缘作为房地产市场的地域边界，这也许对小城市适用，然而对于大中城市而言，显然不适用。因为对于像北京、上海、广州等许多大中城市而言，其城南的房地产与城北的房地产即使价格、房型甚至环境都相同，也几乎不具有替代性，而是分属于不同的市场。事实上，房地产市场的地域边界不仅受房地产本身价格、功能、环境等的影响（如果不考虑其他因素，一般来说，房地产的价格越低，功能、环境等条件越好，其对消费者吸引所波及的地域范围就越大），而且也受到消费者偏好、交通状况等因素的影响，因此，要精确地界定房地产市场的地域边界是非常困难的。业界习惯于以“板块”（常用的有城南板块、城北板块、城西板块、城东板块和中心区板块等）来界定房地产市场的地域范围，从某种意义上说，这也使房地产市场的地域边界相对变得清晰起来。2“板块”间房地产市场的相互分离由于房地产产品在不同“板块”之间无法自由流动，造成“板块”间房地产市场的相互分离。显然，不同“板块”的房地产企业之间是缺乏竞争的，具体表现在不同“板块”的房地产产品在价格、供求数量、价格弹性等方面存在很大差异。我们可以引入两隔离市场模型对房地产业的“板块”价格及“板块”价格弹性差异进行分析。在模型分析以前，首先可以确定房地产市场的本地性特征表现在3个方面：不同“板块”间的房地产无法相互流动；不同“板块”房地产企业的成本要素价格和供给数量相近；不同“板块”上的价格需求不同，价格需求曲线也不同。根据以上三个条件，可以得出如下方程式：Q（x）Q（y）C（xy）MR=p+x（dp/dx）=p+px（1/p）（dp/dx）=p（1-（1/E）其中代表利润；Q代表销售收入函数；x代表“1”地域的销售数量；E（dx/x）/（dp/p）为需求价格弹性。要使行业利润最大，需对求偏导并使其等于零：（d/dx）=MR（x）-MC（x+y）=0（d/dy）=MR（y）-MC（x+y）=0所以MR（X）MR（y）MR（xy）可得MR=P，1（1-（1/E，1）=P，2（1-（1/E，2）其中，MC代表边际成本；y代表地域“2”的销售数量；MR代表边际收入；C代表成本函数；P，1代表“1”地域的价格；P，2代表地域“2”的价格；E，1代表地域“1”的需求价格弹性；E，2代表地域“2”的需求价格弹性。模型显示，如果P，1P，2，则E，1E，2，即如果某一“板块”的房地产市场价格大于另一“板块”的房地产市场价格，则其价格弹性会小于另一“板块”上的价格弹性。房地产产品的“板块”价格与“板块”价格弹性呈负相关。可见，在以本地性为特征的房地产市场上，价格高的“板块”即使其房地产价格进一步升高，人们对房地产需求数量的减少幅度也不大，相反，在房地产业不发达且价格较低的“板块”，房地产价格的攀升却会导致需求数量的相对大幅度减少。以成都市为例，成都市民在日常生活中形成了与行政区划完全不同的另一种区域划分习惯，即城东、城南、城西、城北和市中心的概念，在成都的房地产市场中也通常以此作为区域划分的依据，这种地域观念对成都住宅市场的发展格局影响较大。据四川中原物业顾问有限公司的市场调查报告显示，高品质、高档次的楼盘多集中在城南、城西，且房价较高；城东、城北由于历史原因，项目大多定位为中低档，价格普遍较低。2001年成都市不同区域房屋综合均价横向比较情况为：城东为2，862.72元/m2，城西为3，277.44元/m2，城南为3，732.25元/m2，城南、城西的价格比城东分别高出30和15。同样，北京市由于其城北板块“风水”和人文环境较好，加之交通基础设施等较为完善，在同一环线内其房价大约比城南板块高2，000元/m2左右，尤其是三环路以外的地域房价相差更大。还有上海浦东与浦西这两个市场的房地产产品价格在1990年代以前一直不具有可比性，即使是经过多年的开发，浦东在经济发展状况、基础配套设施等许多方面与浦西已差异不大，但在人文环境等方面，则还是有差距，表现在房价上，同样的房子，浦东的价格还是明显低于浦西。当然，随着经济的发展和交通条件的改善，人们出行的便利程度在不断地提高，这也大大延伸了人们工作和生活的地域半径，对于特定的房地产项目而言，则意味着其市场覆盖区域的扩大，其直接结果就是“板块”间房地产市场的相互分离会趋于减弱。如在我国的一些发达地区，伴随着交通运输业的发展，许多人的居住地段观念发生了变化。有关调查显示，人们大多认为衡量距离的标准是时间，只要交通便利，在交通上花费时间的多少要比实际距离重要得多。交通基础设施的完善弱化了房地产的本地性限制。例如，随着南浦大桥、杨浦大桥、地铁和隧道等的建成，昔日黄浦江对浦东与浦西之间交通的隔绝作用在很大程度上被削弱了。这样，浦西的消费者原有的对浦东的交通距离和心理距离在逐渐缩短，浦东的房地产项目也经历了由消费者原来的不认同逐渐认同踊跃购买的三个阶段，其房价也随之上升并逐渐接近浦西。还有，处于北京四环的亚运村地区，在1990年亚运会举行前，基本上是一片荒地，在北京人“只有二环才算城里”的观念中，那里无异于就是农村。但是，亚运会的举行，大大改善了该地区的交通及其他基础设施条件，该地域房地产项目的辐射区域逐渐扩大，随着消费者的蜂拥而至，这里的房价迅速攀升，从一块荒地崛起为北京的中高档居住地域之一。另外，最近北京城铁西线的开通，大大降低了购买沿线房地产的消费者的交通成本，扩大了沿线房地产项目辐射的区域范围。如与轻轨一街之隔的龙泽家园，在1998年小区最初建立的时候，这里的房价只有2，000多元/m2，在轻轨通车前的年初也只有2，800元/m2，然而，轻轨的开通吸引了更多的消费者，通车后这个小区的平均售价已升至4，300多元/m2，其他沿线项目的情况也大体如此，涨幅最大的超过50，最小的也有30。3“板块”内房地产企业的垄断与竞争如果没有自然或建设等方面因素的影响，房地产市场的“板块”基本上呈圆周型扩散状，但也有一些“板块”因自然或建设等方面因素的影响而呈扁平的线型延伸型，如徐州市的城南“板块”，由于其东有沪宁线的限制，西有连绵的泰山和泉山的制约，房地产项目就分布在它们之间狭长的地域内，这一市场就呈现出典型的线性特征。借助于豪特林和萨洛普的空间竞争模型，我们可以论证：在特定的“板块”内，房地产企业为了争夺消费者，存在着相互靠近的动机。但随着企业间距离的靠近，两企业间重叠的市场区就会增加，从而企业间的竞争就会加剧，所以，为了规避竞争，企业又有相互远离的诱因。随着企业间距离的拉大，两企业间重叠的市场区逐渐减少，企业间的竞争趋于弱化，极端的情况是两企业间市场区没有重叠，两企业就成为各自地域的垄断者。总体来说，“板块”内的房地产企业尽管在重合的市场区存在竞争，但在更大程度上它们都有各自的垄断市场区。3.1线性“板块”内房地产企业的垄断与竞争豪特林（1929）提出了一个线性城市模型来解释企业的选址和定价行为。在这个模型中，豪特林假定“线性城市”坐落在长度为1横坐标中，而消费者均匀地分布在城市的0，1区间内，分布密度为1。豪特林假定在“线性城市”里只有两家企业，它们销售的商品完全相同。假定企业1位于a0，企业2位于1b（这里b0）。不失一般性，假定1ab0（即企业1位于企业2的左边），每个企业提供单位产品的成本为c，消费者购买商品的交通成本与距离企业的路程成比例，单位距离的成本为t。这样，位于x的消费者如果在企业1采购，就要花费tx的交通成本；如果在企业2采购，交通成本为t（1x）。假定消费者具有单位需求，即要么消费1个单位要么消费0个单位。每个消费者从消费中得到一个等于s的剩余。如果住在x的消费者在两个企业之间购买是无差异的，那么，所有住在左边的消费者都将在企业1购买，而住在x右边的消费者都将在企业2购买，需求分别为D，1x，D，21x，o。这里，x满足：p，1t（xa）2p，2t（1bx）2可以推得x=（p，2-p，1+t（1+a-b）（1-a-b）/（2t（1-a-b）=a+（1-a-b）/2）+（p，2-p，1）/2t（1-a-b）两个企业的需求函数分别是：D，1（p，1，p，2）=x=a+（1-a-b）/2）+（p，2-p，1）/（2t（1-a-b），D，2（p，1，p，2）=1-x=b+（1-a-b）/2）+（p，1-p，2）/（2t（1-a-b）从企业的需求曲线可以看出，对企业1而言，其控制着自己的垄断市场区（等于a），以及位于两个企业之间靠近企业1的半数消费者（等于（1-a-b）/2），式中的第三项表示需求对价格差的敏感程度。对企业2也同样如此。因此，企业i（i1，2）的均衡价格和均衡利润为：p，1*（a，b）=c+t（1-a-b）（1+（a-b）/3），p，2*（a，b）=c+t（1-a-b）（1+（b-a）/3），1（t/2）（1-a-b）（3+a-b）/3）2，2（t/2）（1-a-b）（3+b-a）/3）2当时ab0，即企业分别位于两端，可推导出均衡价格和均衡利润为：p，1*（0，1）=p，2*（0，1）=c+t，1=，2=t/2当时a1b，两个企业位于同一位置，可以推导出伯川德均衡：p，1*（a，1a）p，2*（a，1a）c，1，20假定这两个是分布在线性“板块”内的房地产开发企业，如果它们在区位上相邻即交通成本t0，而出售的产品又相同，则消费者关心的只是价格，竞争的结果是两个企业都不能获得超额利润。这一结论也从一个侧面表明了：随着开发商间距离的靠近，他们间重叠的市场区就增加，从而他们间的竞争就加剧，如果开发商紧靠在一起，即t0，消费者就可以无成本地选择任何一家开发商，这样，就没有一家开发商具有市场力量（不考虑两家开发商合谋的情况），其结果将与完全竞争的结论完全一致；反之，随着开发商间距离的拉大，开发商间重叠的市场区逐渐减少，它们间的竞争趋于弱化，极端的情况是它们间的市场区没有重叠，两开发商就成为各自地域的垄断者。由此可见，如果我们仅考虑产品的区位差异，“板块”内开发商的楼盘相距越远，对于消费者来说交通成本t就越高，开发商的垄断市场区也就越大，这样开发商对同一消费者的竞争就比较缺乏力量，开发商邻近的消费者就成为“固定客户”，由于他们只与“板块”内相邻的企业存在竞争而与其他“板块”的企业缺少竞争，他们就更有市场力量来抬高房地产产品的价格。3.2圆周“板块”内房地产企业的垄断与竞争萨洛普（1979）假定消费者不是均匀地分布在线性城市，而是均匀地分布在周长为1的圆周上，可以设想这个圆周就对应一个环湖的城市。企业也坐落在圆周上，消费者沿着圆周搜寻企业的产品。之所以要用“圆形城市”取代“线性城市”，原因在于长度为1的线段是有终点的，而圆形则没有终点，能够模拟无限长的直线。这样一来，许多垄断竞争企业就可以在圆周上自由选择定位，而不是只能面临有限的选择。与豪特林模型相类似，萨洛普模型假定消费者一次购买活动只购买一个单位产品，其单位距离的交通成本为t，企业提供产品的边际成本为c，固定成本为F，除了需要支付固定成本以外，市场无任何进入壁垒。假定进入市场有n家企业，其中任意一家企业i的定价为p，i，其面对的需求为D，i。在萨洛普模型中，存在两阶段博弈：一是n家企业同时进入后如何选址，二是在选址给定的情况下，如何定价。在第一阶段博弈中，每个企业都想远离相邻的竞争者进行选址，因为距离竞争者越远，企业对周边市场的控制力量就越强，但n家企业选址竞争的结果，是每家企业等距离地坐落在圆周上，任意两家企业之间的距离为1/n（图1）。附图图1圆周市场Fig.1Circular market进入第二阶段定价博弈时，即使市场上存在着足够数目的企业，但对于任何一家企业而言，它只有两个真正的竞争对手，即两个在其左右的企业。假定它选择了价格p，i（图2）。附图图2圆周市场中的竞争Fig.2Competes in circular market住在离企业i的距离为x（0，1/n）的消费者，在下列情况下：p，i+txp+t（1/n-x）对于是从企业i还是从它最邻近的企业购买，都是无差别的。这样，企业1面对的需求是：D，i=（p，i，p）=2x=（p+t/n-p，i）/t因此，企业i利润最大化目标为：max（p，i-c）（p+t/n-p，i）/t）-F解一阶条件可得：p，i=p=c+（t/n）这一结果与在线性城市中发现的结果是类同的，企业i的价格随交通费用的增加而增加，随进入市场企业数目的增加而降低。然而，企业的数目是外生的，它是由现存企业的零盈利条件决定的：（p-c）（1/n）-F=（t/n2）-F=0因此，在企业可以自由进入的垄断竞争情况下，企业的数目和市场价格相应地为：附图可见，当市场均衡时，尽管企业的价格高于边际成本，但仍不能盈利。固定成本的增加导致企业数目的减少，以及利润边际（pcc）的升高。交通成本的增加，使利润边际升高，从而增加了企业的数目。当进入成本和固定成本趋于零时，进入市场的企业数会趋于无限，而价格趋向于边际成本。萨洛普模型表明：当存在进入的固定成本，特别是存在进入壁垒时，市场中的企业数目是有限的；而且，虽然企业之间进行了激烈的价格竞争，但由于区位差别的存在，市场均衡的结果是企业索取了高于边际成本的价格。萨洛普模型的重要意义在于：在“圆形城市”内，企业之间的竞争实际为邻近企业之间的竞争，较远的企业之间则缺乏竞争性。与“圆形城市”特征相符，在圆周型“板块”内由于土地供应的刚性以及在位房地产企业的策略性行为对新进入者的“进入阻止”，事实上潜在的进入者面临着获取土地资源的较高进入壁垒，因此，圆周型“板块”内的房地产企业数量是也有限的。另外，尽管这些有限数量的房地产企业间在相互重叠的市场区存在竞争，但在更大程度上它们都有各自的垄断市场区（不相互重叠的市场区）。讨论两家提供具有一定替代性产品的开发商在圆周“板块”内展开竞争的情形。按照萨洛普的圆周模型得出的“板块”内需求曲线（图3）：附图图3圆周“板块”内需求曲线Fig.3Demand curves of circular region从图3可以看出，由于区位差别的存在使两家开发商都具有一定程度市场力量，能够吸引具有特定偏好的消费群体，因此存在着各自的垄断市场区（拐折点之上）。在垄断市场区内开发商1和开发商2可以索取的垄断价格分别为p，1和p，2；同时又由于两家开发商的产品具有一定的替代性，所以两者间又存在着相互重叠的竞争市场区（拐折点之下）。在不考虑开发商采取价格歧视的政策条件下，为获取利润的最大化，他们往往要将价格定在拐折点p，m之下，这样既可稳定垄断市场区的需求份额，又能够争取一部分竞争市场区的需求份额。4结论首先，对我国房地产业市场集中度较“低”的推断是建立在全国性市场假设基础之上的。然而由于房地产位置的固定性，房地产市场只是一个本地性的市场。在这种情况下，任何全国性的、地区性的甚至一个城市的房地产业“集中度”指标统计都是没有实际意义的，当然，用其所推导出的“过度竞争”结论也就难以经得起推敲。其次，房地产业由于其市场的本地性，不同“板块”间的房地产市场实际上是相互分离的，房地产企业只是与“板块”内相邻的企业发生竞争，即便是这样，它们也还都有其各自的垄断市场区；加之房地产业存在着较高的进入壁垒，所以，房地产业的垄断性较强，房地产企业拥有着较强的市场力量。