XXXX年11月哈尔滨房地产市场月报_26页

2010年11月哈尔滨房地产市场月报 提要报告显示，11月住宅价格环比跌幅前十位城市分别是：昆山、哈尔滨、宁波、柳州、北海、南宁、银川、厦门、江门和德州。除昆山外，其余9个城市跌幅皆小于0.5%。房地产开发投资完成181.3亿2010年1-9月的投资额为181.3亿元，较去年同期增加22.4%，增幅低于上年同期6.7个百分点。其中住宅投资144.7亿元，同比增长26.8%。 资料来源：哈尔滨市统计局1.2 社会消费品零售总额2010年1-10月份，全国社会消费品零售总额达到125313万亿元，同比增长18.3%，与1-9月份持平。2010年1-9月份，哈尔滨市实现消费品零售总额1229.1亿元，同比增长18.6%，增幅高于上年同期2.5个百分点，与1-8月份基本持平。其中，零售行业达到903.7亿元，占社会消费品零售总额的74%；批发行业累计实现零售额157.1亿元，占社会消费品零售总额的12%；住宿行业实现零售额11.5亿元，占社会消费品零售总额的1%，餐饮行业实现零售额156.8亿元、占社会消费品零售总额的13%。 资料来源：哈尔滨市统计局1.3区域财政收入2010年1-9月，全市财政一般预算总收入共完成308.2亿元,同比增长29%，增幅高于上年同期16.9个百分点。相较于7-8月份，9月的财政收入增速有所回落。 资料来源：哈尔滨市统计局【资讯】2.1 国内市场资讯四部委：全面叫停第三套住房公积金贷款，严禁使用公积金贷款投机性购房住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，通知规定，住房公积金购买首套房建筑面积90平方米（含）以下，首付不低于20%； 90平以上首付不得低于30%；二套房公积金贷款首付不得低于50%。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。【观点】通知在公积金贷款购买二套房和多套房上，首次实行差异化对待，对改善性需求设置限定。这一政策一定程度上提高了购房成本，可抑制投资性购房。但由于商业贷款的收紧，公积金贷款仍能享受到更多优惠，因此未来仍有大量购房者首选公积金。此外，通知严格了公积金的用途，并禁止公积金贷款炒房行为，但其实际作用并不明显，只起到了一定的威慑作用，即抑制投资投机性需求的调控方向不会改变。兰州出台限购令，楼市限购令已扩至16个城市11月14日兰州市正式出台的“兰州进一步调控房价新政”规定“本地居民家庭在本市可以购买2套住房，非本地居民家庭在本市可以购买1套住房。”截止到目前为止，已有16个城市实施限购令。除兰州外，目前已经出台“限购令”的城市主要集中在东部经济较发达、房价上涨压力较大的城市。具体有：北方区域的北京、天津、大连，长三角区域的上海、杭州、南京、温州、宁波、苏州，以及珠三角区域的广州、深圳、厦门、三亚、海口和福州。杭州出台商品房预售款监管实施细则11月17日，杭州市房管局会同中国人民银行杭州中心支行、银监会浙江监管局联合制定并正式发布杭州市商品房预售资金监管实施细则，详细规定商品房预售资金监管协议的签订和报送、预售资金的收存和使用、监管账户的管理等方面。细则称，杭州市主城区2010年11月20日后受理预售的商品房项目，都将按该规定实行预售资金监管。央行决定11月16日起上调存款准备金率0.5%中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来，第四次统一上调存款准备金率。今年1月、2月、5月，存款准备金率曾三次统一上调，10月份对6家银行差别上调。此次上调后，一般金融机构的存款准备金率将达到17.5%，而此前被实施差别存款准备金率的6家银行则提高至18%。17.5%的存款准备金率与2008年6月的历史最高点持平，而大型银行18%的存款准备金率已经超过了历史最高点。按照央行10月份公布的数据“人民币存款余额70.09万亿元”计算，此次上调存款准备金率0.5个百分点，将冻结资金3504.5亿元。【观点】此时上调存款准备金直接目的是为了缓解人民币升值的压力，抑制流动性，而非打压房地产市场，但对火热的楼市也起到了间接的抑制作用。目前房贷按揭仍是商业银行的主要利润来源，央行此次上调存款准备金率间接收紧了商业银行贷款发放，对于抑制楼市过热可起到一定作用。上调存款准备金使得银行贷款额度更紧，也会进一步加大开发商资金压力。住建部和外汇局:境外个人境内限购一套自住房住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。【观点】“外资限购令”出台的背景是相关管理部门出于对热钱进入楼市的担心。这次“限外令”在内容上增加了验资环节，主要意图是遏制外资在人民币升值预期下大量涌入国内，将在一定程度上减少来自境外的置业需求。而“保值避险”性较强的市中心豪宅产品，历来是境外置业者的首选，因而“外资限外令”对中心区域豪宅市场将会有所影响。但由于境外个人与机构目前在整体商品房市场中所占比重不高，因此“限外令”很难给整体需求带来直接影响，更多是向市场传递一种政策信号：政府仍在继续推进调控，树立市场对调控的信心。三部委下发通知:土地出让净收益可用公租房发展财政部，国家发展改革委，住房城乡建设等3部委联合下发关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知。通知要求，切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让淨收益用於发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用於发展公共租赁住房。11月百城房价环比上涨0.82%12月1日，中国房地产指数系统百城价格指数报告显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中，淄博上涨幅度最大，为2.50%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的昆山跌幅为0.57%。报告显示，11月住宅价格环比涨幅前十位城市分别是：淄博、芜湖、聊城、株洲、乌鲁木齐、昆明、赣州、青岛、湛江和呼和浩特，涨幅都处于2%-3%之间。报告还显示，11月住宅价格环比跌幅前十位城市分别是：昆山、哈尔滨、宁波、柳州、北海、南宁、银川、厦门、江门和德州。除昆山外，其余9个城市跌幅皆小于0.5%。据统计，11月百城住宅价格最高的十个城市分别是，深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。深圳以24601元/平方米继续排名第一位。【观点】11月政策调控重点多落在金融方向上，从各项政策的调控方向和力度上看，其调控目的主要倾向于：一是减缓刚性需求入市，公积金利率提高，购90平米以上首付提高到3成，商业贷款首付提高到3成，优惠也减少到85折。通过这些政策减缓部分刚性首套房需求入市。二是抑制改善性需求，9天两次上调存款准备金率，二套房的利率执行基准利率的1.1倍，公积金的首次收紧，使得改善性置业成本增加，加大观望期。三是杜绝投资投机性炒房，商业贷款和公积金新政均明确限制第三套房贷款。限购令由针对国内延伸到外资领域，意在遏制外资进入楼市，平稳市场。【城市】3.1 城市规划建设信息哈市打造哈东新区 未来将与哈西群力遥相呼应哈市将在道外区东南部打造“哈东新区”，目前正在进行招商引资。届时，“哈东新区”将成为集商务、生态、物流为一体，与哈西、群力遥相呼应的新城区。“哈东新区”位于道外区东南部，总规划面积为104.16平方公里，规划分为国际商务区、商贸物流区、新型工业区、现代农业区、风景旅游区和生态居住区六大板块，“哈东新区”作为哈尔滨东部门户，区域经济发展以商贸物流、旅游、农副产品加工及房地产业为产业支撑，未来“哈东新区”将成为黑龙江省东部地区与哈尔滨市的重要产业承接点。哈尔滨规划一区两镇概念 ，全力打造哈东新城哈尔滨市哈东新城发展规划纲要编制完成，规划“一区两镇”概念打造哈东新城。哈东新区位于道外区东南部，总规划面积104.16平方公里。“哈东新城”位于哈东新区内，以宾西经济技术开发区为核心，辅以阿城区蜚克图镇和宾县宾西镇。“哈东新城”将按照“同一规划、同一治理、城区一体化”的原则展开规划编制，重点突出“一区两镇”的新城概念，优化产业布局、完善服务功能、提升质量效益、推动快速发展。哈东新区作为哈尔滨东部门户，区域经济发展以商贸物流、旅游、农副产品加工及房地产业为产业支撑，未来哈东新区将成为黑龙江省东部地区与哈尔滨市的重要产业承接点，规划了生态居住区、商贸物流园区和工业加工区等。【观点】哈东新区将以团结镇为起步区，未来政府将在水、电、路等基础设施建设上加大投入，预计明后年团结镇及阿城区等区域将成为哈尔滨市房地产市场的又一热点区域，预计未来将会有大批的土地入市。随着长江路的打通，受政府政策利好的刺激，预计明年周边供应量将大幅增加。万达广场东北最大城市商业综合体落户哈西16日“万达广场”城市综合体项目落户哈西地区签约仪式在哈西发展大厦举行。该项目总投资60亿元，是目前东北地区最大的城市商业综合体项目。拟建的“万达广场”城市综合体项目位于哈西客站地区核心商业区，规划占地面积约18.74万平方米，项目包含大型商业中心(内含百货、国际电影城、餐饮、超市、电子娱乐、KTV等多种业态)、五星级酒店、高档写字楼、高级公寓、配套住宅等多种功能，总投资60亿元。该项目建成后将成为哈尔滨市新的城市商业中心和地标性建筑，对推动哈西客站地区城市建设，完善城市功能、提升城市品位，带动区域经济的繁荣发展将起到强有力的推动作用。家乐福超市入驻省群力文化产业示范区11月22日，世界五百强家乐福超市正式入驻省群力文化产业示范区，并计划2011年下半年投入使用。黑龙江省群力文化产业示范区位于群力东区，东起金江路、西至景江西路西侧、南起群力第七大道、北至群力第一大道，区域总占地面积约60公顷，由文博艺术展览带、文史景观游览带、文化休闲体验区“两带一区”构成。2009年，群力文化产业示范区正式启动建设，目前，已有代表黑龙江省地域文化、精品家饰的北方展艺中心，展示关东文化的仿古内廊关东古巷，儿童体验职业生涯的梦想小儿国，市民的私家书房山水书城，观复博物馆哈尔滨馆，中国木雕艺术馆，于志学美术馆等多项目落户群力文化产业示范区。【观点】万达广场和家乐福超市分别入住哈西新区和群里新区，标志着哈西板块和群力版块已经告别了建设起步阶段，步入一个平衡发展阶段。这两年两区域均有大量项目入市，但区域内生活氛围缺失。而随着今明两年大量楼盘住户进户，居民需求将大大增加，这将大力带动周边商业的发展，进而吸引了家乐福，万达等大企业，而大型商业的进驻也会进而改善周边生活配套，刺激区域发展。鲁商置业子公司45.67亿元拿下哈尔滨八宗土地鲁商置业（600223）11月17日晚间发布公告称，全资子公司山东鲁商置业公司竞得哈尔滨市八宗国有建设用地使用权，土地总体成交价款为45.67亿元。 公告显示，中标土地总面积约84.6万平方米，用地性质及年期为商服40年，住宅70年。本次鲁商标中的八宗地块位于学府路239号，省农科院附近。预计整体建筑面积214万平方米，拟建城市综合体项目，开发周期为六年。预计住宅建筑面积约102万平方米。【观点】鲁商进驻哈尔滨南部的省农科院区域，其成熟的商业综合体开发模式及丰富的各类房地产产品系列的开发经验，将会对哈市未来城市向南发展及省农科院周边区域的发展会起到积极地推动作用。未来鲁商置业或将采取与商业、酒店业等行业联合开发的模式，共同打造一个鲁商商业综合体项目。而鲁商集住宅，娱乐，酒店，商业等多产业联动开发的鲁商模式，一方面会给本土开发企业带来全新的理念，提升该区域的产品品质和区域知名度，对周边楼盘均会产生积极向好的作用。另一方面鲁商的进驻必将导致区域竞争加剧，其高品质、商住结合的大盘形象必将对周边楼盘构成威胁。【土地】4.1 土地供应11月哈市新增土地供应共计51.22万平方米，其中在商住用地方面，仅有松北区新增一宗土地，用地面积达到14.6万平方米。而本月工业用地新增用地面积达36.6万平方米。 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网表4-1-1：哈市11月土地供应情况 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网本月平房区共推出4宗土地，供应面积达29.9万平方米，且皆为工业用地。其次是松北区，一块工业用地，一块商住用地，占地面积达21.3万平方米。 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网【观点】本月挂牌的唯一一块商住地块在松北区，项目地块为净地，项目总占地14.6万平方米，总建筑面积32.8万平米，是一竞争力较强地块，我们将密切关注该地块的竞拍。4.2 土地交易11月哈市成交土地总面积达169.55万平米，其中商住地块144.92万平米， 工业用地24.19万平米，教育用地0.44万平米，商住用地占总成交地块的85.5%。表4-1-2：本月商住交易地块信息 【观点】本月土地市场成交七块商住地块，集中在道里区和南岗区。明年群力周边区域和学府路南线区域将有较大体量入市。道里区成交三块商住地块，两块在工农大街，一块地块在青海路，都处在群力新区周边。其余四块商住地块在南岗区，一块地块在和兴路，剩余三块成交地块在学府路南线，由鲁商地块带领着的这三块地块，地处服装城南部，地铁一号线沿线，配合鲁商优秀的商业综合体打造能力，未来该区域又将是哈市一大热点区域。【市场】5.1 市场概况2010年11月哈尔滨市商品房成交面积达42.75万平方米，同比上升34.7%。环比上升40.2%。 数据来源：哈尔滨市网上房地产道里区成交量第一从成交区域看以道里区、道外区、香坊区为主，其中道里区的成交套数占总成交套数的30%，成交面积占总成交面积的38%。 数据来源：哈尔滨市网上房地产商品房均价达到每平方米5993元2010年11月份哈尔滨市商品房成交均价为5993元/平方米，环比下跌了10.5%，这主要是受道外二十道街棚改回迁项目大量集中入网影响较大。 建筑面积0-60平方米的商品房成为本月市场销售的主体在11月哈尔滨市商品房市场成交情况中0-60平米的户型占据第一位置，共销售1515套，套均面积约为44.9平米，小户型套均面积较往月有加大提升。. 60-80平方米的小户型以971套的销量居于第二位。本月100-120平米的户型以销售690套数排名第三位。表5-1-1：11月商品房成交面积区间 资料来源：哈尔滨市网上房地产5.2 住宅市场住宅市场新增供应情况2010年11月哈尔滨房地产市场新入网住宅项目共2个，其中壹品新境一个项目分三批次入网，住宅总供应套数3115套，供应面积31.3万平方米。本月供应较上月有小幅度增长。表5-2-1：2010年11月哈尔滨房地产市场入网项目列表 本月南岗区供应量最大本月哈尔滨住宅市场新增2个项目，其中南岗区市场供应面积212547平米，总供应量的68%；道外区供应面积100842平米，占总供应量的32%。从本月入网套数看，南岗区共供应2190套占本月总供应套数的70%，道外区9258套，占供应总套数的30%。住宅市场成交情况2010年11月哈尔滨全市商品房成交面积达42.75万平方米， 其中住宅成交面积为38.4万平方米。 资料来源：哈尔滨市网上房地产道里区居首，南岗区居次11月各区域的成交面积中，道里区的成交面积最大，达到144750平方米，占总成交面积的38%；其次为香坊区，成交面积为98222万平方米，占总成交面积的25%；道外区紧随其后，成交面积87783平方米，占总成交面积的23%。 住宅套均面积达到93.1平方米2010年11月哈尔滨住宅市场成交套均面积为90.3平方米，较上月降低2.8平米。住宅市场供求关系11月哈尔滨住宅市场供应套数3215套，成交套数4068套；供应面积为33.4万平方米，成交面积38.4万平方米，供求比为0.87。 5.3 商服市场供应分析11月哈尔滨市场有3个项目有商服供应，市场总供应68套，其中道外区供应套数为46套，供应面积10408.96平米；南岗区供应19套，供应面积6336.34平米，香坊区供应3套，4942.54平米。 成交分析11月商服成交139套，道里区居首位，成交75套，占总成交套数的54%；南岗区成交60套，占成交套数的43%；松北区区成交4套，各占成交套数的3%。 十一月开盘项目统计星河国阅公馆：11月3日公开认筹，享2万抵3万优惠，仅限认筹当天11月7日盛大开盘，推出使用面积50-100平米各式户型，每平米3999元起价。开盘购房享受三重大礼，一开盘优惠，二全款98折，三幸运抽奖赢“万金豪礼”。世茂威廉公馆三期3区高层11月13日开盘，并有部分别墅推出。三力悦活里11月13日加推两栋房源，户型区间在32-70平方米（使用面积）之间，均价4200元/平方米，全款9.8折，贷款9.9折。恒祥城11月20日，在国际会展中心环球剧场正式开盘。推出 8#、10#、18#共计760余套房源，户型面积区间47-93平方米，起价6000元/平方米，均价6700元/平方米。开盘当天现场有约近千名选房者。开盘当日持VIP感恩卡的客户购房可享受二万抵四万的优惠。英伦名邸：11月27日开盘11月27日，英伦名邸开盘，推出400余套房源，户型面积在73到152平米，开盘当天购房即可享受原有折扣(交全款9.7折，贷款9.9折)折上再9.9折的优惠。建筑面积均价6000元/平米。滨才城：四期塞纳维拉11月28日盛大开盘11月28日，滨才城四期以“大社区内绝版多层小户型”的塞纳维拉组团开盘。本次推出252套房源，户型面积区间 30到60平米。开盘当天购买的客户可以享受认购期间最高5000抵10000元优惠。滨才星城：11月28日开盘劲销800余套11月28日，滨才星城正式开盘，共推出1000套多层房源，户型面积区间28-64。据销售员讲，销售800余套。5.4 11月市场总结供 应11月哈尔滨住宅总供应套数3115套，供应面积31.3万平方米，其中本月供应套数最大是道外区，共计2190套，占总供应套数的70%。本月商服总供应套数68套，其中供应套数最多为道外区，供应套数为46套，供应面积达10408.96平方木，占总供应套数的66% 。成 交11月哈尔滨全市商品房成交面积达42.75万平方米，同比上升34.7%。环比上升40.2%。其中住宅成交面积为038.4万平方米，商服成交面积为1.9万平方米。价 格11月份哈尔滨市商品房成交均价为5993元/平方米，环比下降10.5%关 注11月重点关注的项目：香坊区有东方玫瑰园、金色玫瑰园、立汇美罗湾；道外区有丽兹江畔、富达蓝山;南岗区有悦山国际、悦城、壹品心境、涧桥西畔、清华颐园、华风海城湾、郁金台；道里区有盛和天下、盛和世纪、群力玫瑰湾，群力观江国际、99号公馆；江北区有新里海德公馆、滨才星城、香榭丽舍、北岸七英里。观点：作为楼市销售的淡季，11月哈市商品房市场却呈现“量升价跌”的态势，这种成交量“逆势攀升”现象出现的原因，主要是受技术性因素影响：由于官方的成交统计存在滞后性，本月成交量中早期项目所占比重较大，使得本月成交量被抬高，而成交均价被拉低。从本月热销面积区间来看，成交户型存在两极分化的现象，建筑面积80平方米以下的小户型和100-144的舒适两居或紧凑三居户型最受消费者青睐。9.29新政以来，一系列相关的金融类政策陆续出台，给一二线城市及沿海发达地区带来了较大的影响。但纵观2个月以来哈市房价的持续攀升，不难看出二次新政及后续政策对哈尔滨楼市的影响十分有限。这一局面出现的原因归根结底在于哈市预售监管制度的宽松及相关政策的执行力度不够，使得投资投机行为有机可乘。纵观哈市2010年11个月以来的成交量及成家均价，可以看出下半年以来哈市每月的成交量和成交均价均处于稳步上升的态势，而今年以来哈市在售项目的月成交均价多处于稳中有升的态势。因此，可以预见，在没有突发事件的情况下，12月哈市的成交情况也应该是相对平稳或有小幅上升。【广告】统计时间：2010年11月1日2010年11月30日统计媒体：新晚报、生活报统计对象：在所监测媒体中出现的所有房地产报广注：投放费用以市场公开报价为基准并得出其均价，未考虑折扣情况。凡在监测时间内， 以广告出现为基准，出现一次，广告投放次数累加，单位为次。6.1 月度媒体综述2010年11月1日至11月30日，共有63个楼盘及房企在哈尔滨两大报纸媒体（生活报、新晚报）上投放了236次广告，平均每个楼盘投放广告约4次。本月楼盘数量与上月持平；而广告投放频次环比增加41次，同比增加164次；广告版面累计达226版，同比增加26版，较上年同期增加142.5版。 6.2 报广媒体分析6.21媒体选择11月份新晚报有50个楼盘投放广告，共花费783.75万元，平均每个楼盘约为15.68万元；生活报有投放45个楼盘投放广告，共花费1032.75万元，平均每个楼盘的报广支出约22.95万元。10月份新晚报投放104次广告，共计104.5版；而生活报投放132次广告，共计121.5版。 6.22版面选择11月份的广告版面仍以整版为主，约占全月投放频次的76%。其次是半版和跨版广告，约占全月投放频次的9%和6%。本月整版广告投放179次，环比增加31%；跨版广告投放14次，环比减少64%；半版广告投放36次，环比减少42%；通栏广告投放22次，而上月没有通栏广告。表6-2-2：11月各报纸房地产广告版面汇总表 6.23 报广主题分类本月产品信息类广告仍居首位，但比重有所减少，仅占34%；而形象定位类广告居于第二位，占26%；环境配套类广告跃居于第三位，占21%。本月动态告知类广告退至第四位，占15%，此外，本月优惠促销类广告增加，占4%。表6-2-3：11月住宅项目报广主题汇总表 6.3 楼盘分析6.31楼盘区域分析11月共有63个楼盘投放广告，仍以群力、哈西、江北等新区的楼盘为主，占全体楼盘量的68%。本月投放广告的楼盘分布为：呼兰区16个，道里区15个，南岗区12个，香坊区8个，松北区6个，道外区4个，平房区和阿城区各1个。本月新增住宅广告：华风海城湾（南岗区）、郁金台（道里区）；本月新增公寓广告：鼎源名座（阿城区）；本月新增商服广告：金域蓝城、东辉明珠园、华风海城湾、嵩山国际（南岗区），恒盛豪庭、山水美地（道里区）。 本月呼兰区、道里区、南岗区的投放版面累计居前三位，占全月投放版面累计的74%。三区的投放版面累计量分别为：道里区78版，南岗区42版，道里区46.5版。另有松北区投放19版，香坊区投放23版，道外区15版，阿城区2版，而阿城区仅投放0.5版，仍居末位。6.32 楼盘类型分析本月共有63个楼盘的广告，与上月基本持平。本月普通住宅以208次、88%的比例占居于首位。本月住宅项目和商服项目投放量有所增加，而别墅和公寓有所减少，另外本月写字楼没有投放任何广告。表5-3-4：2010年11月报广物业类型汇总表 6.33广告排名本月普通住宅的广告费用排名中，盛和置业以167.5万元位居首位，其中盛和世纪投放12版，共计约96万元。与前几个月相比，本月TOP排名6强中仅中关国际是“新面孔”。本月商服项目中金域蓝城以32万元位居首位。而本月公寓项目和别墅项目变动不大。表5-3-5：2010年11月广告TOP 排名