2008-2010年的各项房地产政策和效果

中国房地产市场发展路径图屏俗千无加“口上N寸9公仅AJ :t,网与立在地算ti万畔乐，行宜飞蚌对明，皑本市 品坝楼缸碑才大，弱小 叮珀茫田里串怅在大型加市蜜曷量扑昨， 潦附卜敏的影响卜 200H 年金温笊易减少,修 香我国用黄产市/云人调舱爆.,与耳鼻冽体不同.中田处于人口年 措鳍坳便.城市修展速推铁的隙控. 需轲大刚性需索在后苑支才肆徽 力带动中国房地产此场我体注入新的上利周躺* 止践心“91船554女山匕年共，生了二。丁平一向电性-4OHIH.- 2阴0女仟；木施 年衽，我国房暹产 市均得：E入上酢副 斯更X持人前航胤 就.任帧着蚯体g 普薮*辑星攻入 nu:不，即叫明房 带辆善喋必列富生, 京依产油城将冉吹 理未暴的.黄金 笈盘川剧2MI?0D7 2nMM3E 201QE，时间1) 4Ml聂摄为主卓#邦外界算所暑卷升程中国房地产市场发展笛径图次例千元At*”口仝河制口甘粗5与” J未杲网性富录电算f百万小戊：和人力逋二至薪曲拜.行即飞讲圣减.整库市 品拢档瓦蓬步大.席排 与相gm邀事发#tfFTJSWT1 3001 年争直营昌同步，柄市 著拿苫屎地产市就进入 警第晚 .目前一；7七歼同体本|，1. 1 .1鳍埼箱.城市发旗才用快船叶氏， G邑大垃副件.离来在后席支十,M个从 玉弗竦口国定埃产小痂翌依玉人与油 上开周期,止醒点.5*20他年届的未录 冬宿.独国房地产 /烯梆UA_L股划 需亘工畴久的舜司 期.代而H曜昨呼空M49 fl共产生工 述幽怛需事20012M7 2DQBFWN2009E 7010E国坦修、唇艮也入 时提高.斯圄购房 代璃税电热充高世. 息增产rfl域格毒次 但柬曾某的13t金 毁场时力4时向U樗替强起海生半年拼斗卦算折修拈择优金融业和房地产业某种意义上是对李兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中 国，而房地产行业则受到显著影响。2008年房地产行业发展面临的宏观环境发 生重大转变：一是受国际金融危机的影响，2008年以来全球经济进一步恶化，实 体经济与虚拟经济相互拖累加速了世界经济向下的调整过程.在来自国内外的双重压力下，我国国民经济增长出现明显回落。初步核算，全年国内生产总值 300670亿元，同比增长9.0%,增速同比回落4。0个百分点.分季度看，一季度增 长10.6%,二季度增长10.1%,三季度增长9.0%,四季度增长6。8%至此， 国内GDZ曾速已连续5个季度下滑。二是房地产行业调控政策悄然转向：从宏观 政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”；从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求， 一系列促进房地产行业健康发展的调控政策将对行业产生重大而深远的影响。房地产行业对国民经济增长的贡献包括 3个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDB曾长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动 GDP 增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对 GDB曾长的引致消费贡 献。1998年以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产开发投资在固定资产投 资中的比重波动上升。近年该比重基本保持在18批右。房地产行业对GDB曾长贡献率在稳步上升。2008年中国房地产市场经历一场梦魇.受世界金融危机影 响，2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都 出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDB曾长的直接贡献度在降 低。上海市统计局数据显示，2008年上半年上海GDFW比增长10.3%,略低于 全国水平，这是上海近年少有的现象.房地产的贡献率为负，导致 GDP少增0.4 个百分点.从全年视角看，2008年112月份，上海房地产开发投资同比增长4。 5%商品房竣工面积同比下降26。8%;商品房销售面积同比下降 37.9%,其中 住宅下降40.1%;另外，存量房交易也同比下降了三成。而全国其他城市情况 虽各有不同，但房地产的贡献率都会或多或少下降.08开始的各项房地产政策? 2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住 房租赁有关税收政策的通知? 2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导 意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上.? 2008年3月21日，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。? 2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0。5个百分点? 2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0。5个百分点? 2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点? 2008年5月30日，国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧? 2008年6月10日，税务总局：企业为个人购买房需征收个人所得? 2008年7月14日，国土部表示：小产权房不给宅基地证? 2008年8月11日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标? 2008年8月14日,3部委联合印发2008年廉租住房工作计划? 2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理? 2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0。27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。? 2008年10月9日，西方央行联手降息中国打出 降率免税”组合拳人民币存贷款基准利率各0. 27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行同 时还宣布了我国银行存款准备金率9年来首度下调的决定：从 10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0. 5个百分点。? 2008年10月12日，系列 新政支持房地产? 2008年10月28日，央行年内第三次下调利率从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27个百分点，其他期限档次存 贷款基准利率作相应调整。央行同 时还宣布了我国银行存款准备金率 9年来首度下调的决 定:从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0. 5个百分点。2008年10月财政部、国家税务总局联合发布个人住房交易税收政策调整方案主要内容2008年11月1日起，对个人首次购买 90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一 下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税.同时，中国人民银行宣布，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，其贷款利率的下限 可扩大为贷款基准利率的 0.7倍，最低首付款比例调整为 20%。目的：降低商品房购买的门槛， 使部分不能形成实际需求的刚性需求会转变成为购买力， 房地产市场得到复苏。2008年11月温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施主要内容一是加快建设保障性安居工程。二是加快农村基础设施建设。三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设.四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。五是加强生态环境建设.六是加快自主创新和结构调整。七是加快地震灾区灾后重建各项工作。八是提高城乡居民收入。九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。初步匡算，实施上述工程建设，到 2010年底约需投资4万亿元。为加快建设进度，会议决定，今年四季度先增加安排中央投 资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。目的：加快基础建设及民生建设，促进经济平稳较快增长。对房地产也具有直接或间接 的促进作用。2009年3月国务院总理温家宝对房地产市场2009年工作任务进行了阐述主要内容争取用三年时间，解决7 5。万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。2009年中央财政拟安排保障性安居工程资金4 9 3亿元，加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持 加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为.帮助进城农民工解决住房困难问题。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标。目的:促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。2009年4月国务院宣布：商品房项目资本金比例首下调主要内容房地产项目的资本金比例出现 1996年资本金制度建立以来的首次调低 .其中，保障性住 房和普通商品住房项目的最低资本金比例从 2004年的35%调低至20%,恢复到1996年的 水平。其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。目的：将搁置的土地开发起来，形成供给释放，从而平抑房价。2009年6月财政部和国税总局联合发布关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知主要内容在通知中规定三种情形中，房屋产权无偿赠与对当事双方不征收个人所得税：这三种情形包括房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙 子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡 养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人.除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人 的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照经国务院财政部门确定征税的其他所得,项目缴纳个人所得税，税率为 20%。目的：加强个人所得税收征管， 堵塞税收漏洞，可以有力的打击通过无偿赠与规避房屋 交易税收的行为。2009年7月上海、南京、成都等多个城市70/90政策低调退出主要内容上海、南京、成都等多个城市已经在土地招拍挂操作中，取消了单体项目70%以上建90平方米以下户型的硬性要求。作为房地产宏观调控标志性政策，“709阪策目前已经实质性退出市场.目的:提高开发商投资热情。同时，增加投资类商品房的市场供给2009年9月国土资源部发布国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知主要内容快运行建设用地 批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、 土地审批及土地征收、 土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。目的：严查囤地现象，规范土地市场。2009年12月国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，对房地产市场应健康发展明确表态主要内容个人住房转让营业税征免时限由 2年恢复到5年。增加低价位、中小套型普通商品住房 和公共租赁房用地供应.支持居民自住和改善型住房消费等。目的：抑制投资投机性购房，平抑房地产价格。2010年1月国务院办公室办发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知主要内容要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得 低于40 %。目的:抓住当下高房价的弊端和制度根源进行宏观调控。国资委发布78家非地产主业央企15天出退出方案主要内容16户以房地产为主业的中央企业，要带头执行国家法律法规和有关政策，依法经营，重质量，讲信誉，创品牌，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用.78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。目的：严禁不以房地产为主业的中央企业计入房地产，从而减少大量资金的涌入，减轻 房地产价格压力。备城市200B年1-1。月噌土堆面*对比表（万平方米）城市2C03 年2DO4 年20DS 扉20CAJF2007 年2coe 年1-1Q 月同比同比酹5 年平均广仲334.70527 0430叟心313280.57161H5T9H建深刻262.20OS123.6992 3234.1030 14*759S.城北京13? L301572 46773,37347J5391.55置21740%-46%m上海Utif.w1030.76754.32腔4 人14L441903S5%福物542.10629.27275,49359.33S1L0836 56-48%-74%天津1093JO1059.n729,97905.24916：4431W-48；%-59%MIX如JO917.30772.78J4973502 .S7158.7145%-74%南京5.501074 J9376.88138.03SI&2763.20-44%-39%蜻域苴庆)637.201102.441385i01447?1737,7&754340X45%宁波nijo36206207,25262 8617次83师,52-26%成都1227 651115.131：华52H.?7227.54-2B%-73%合肥763 IS加2J5411吃481.94200.8-23%35%沈阳607.401 IBI.131141.091070.911920.89-15%50%环南314Tao231.653? 1.76HLI7217,51179.96-9%15%长沙777 947)6.381HB6J0973.23期上/2?%07-08上半年央行六次加息、十次提高存款准备金率，从而控制了银行对房地产的放贷款额度，加大了房地产的贷款成本，提高二套房贷款门槛，遏制了购房需求，规范了土地市场，进一步关紧了房地产用地的闸门。到08年上半年房地产市场已渐渐冷却、由过热回归了理性总体来说国家在这一阶段的调控力度是非常大的，同样效果也是显而易见的。08年下半年在房地产市场逐渐回归理性的时侯全球性经济危机爆发，作为支柱产业之一的房地产业冲击巨大，随着国家多次降息及推出众多优惠政策，系列措施降低了房地产企业的融资成本、减轻了购房者的负担从而在一定程度上促进了楼市回暖。同时房地产的新政要求加大保障性住房的建设力度，这一措施进一步鼓励了商品房的销售。“增投资、扩内需、保增长”作为 08年第四季度的主旋律进一步刺激了消费。同时在这一阶段房 价不同程度的回落对市场的回暖也有一定的促进作用总的来说2008年是房地产业不平凡的一年 ，在这一轮改革中市场进一步洗 牌,原有的房地产格局发生了许多潜移默化的改变，2009年楼市繁荣在酝酿当中。2009年国家主要针对两方面来调控房地产市场：规范市场、促进发展。在经历了 08年房地产的严冬之后房地产市场的表现还是比较脆弱，针对这个特点国家出台一部分政策来整顿市场，比如处理房地产开发闲置土地、进一步加强土地出让收支管理、查处小产权房违规用地等使房地产市场朝着一个规范化的目标迈进，其效果明显。对于房地产业的扶持效果同样也较为明显，例如个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年、发布营业税减免细则、基准利率0。85倍优惠等，诸多举措很大程度上增加了开发商的投资信心同时也增大了购房者的购买热情图12力200B年华东区典型城市商品住宅成女走势图900 用中为界丁 Z zz ZZZ Z.ZZ 娥裨裨铲城国孝& Fa一样考救律来源：匚R町申回房地产决策茗询再谎2009年房价走势14. m12. m10. 00%锭00%6. 00%1期2.帅0. oox-2. 00%2009年房地产市场整体形势大好，成为带动经济回暖的先驱者“供不应求、涨 价”成为2009年房地产市场的关键词.尽管全球仍处在金融和经济危机的背景下，但是从2008年下半年国内出台的一系列房地产政策，楼市逐步回暖。较早出现回调的一、二线城市的复苏 速度明显快于回调较为滞后的三、四线城市。经过之前房地产市场的震荡和洗礼， 中央“保经济、促增长”的大政方针下，09年第一季度各地住房市场销售就已 出现了一些回升趋势，到三月份各地商品房交易量回升，中央及各级政府各项刺 激性措施效果开始显现。由于实体经济尚未走出经济危机的低谷随大量资金流入 房地产市场，房地产市场终于走出2008年的低迷期，由于08年积郁的市场需求 集中释放，市场供不应求房价整体回升，个别城市房价达到历史新高。综上而述，2009年房地产市场总体形势向好，另一方面投资过热又逐渐成 为一个新的趋势。2010年70个大中城市分月环比指氯2010年国家从银行政策、土地政策等方面实施了全方位的房地产宏观调控措 施,其力度之大影响之广让人咋舌。首先从银行利率开始连续调高存款准备金率，提高首套房、二套房首付比 例，遏制三套房贷款、取消贷款优惠政策等；同时国家对保障性住房的投资力度 进一步加大，这对化解社会矛盾维护社会稳定有很重要的意义。另外政策对房地产开发商也出台了很多新的措施， 对于开发商的闲置土地处理严厉，规范房地产 市场，勒令相关央企退出房地产市场等.另外房产税开始实施并有望在全国推广，这项举措有望在未来国家对房地 产的宏观调控中起到至关重要的作用。总的来说，房地产市场在新一轮的调控作用下大体维持了一种稳定的状态， 购房者和开发商大都表现比较理性。加11年2月份70个大中城市住宅销售价格指数（一）城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数环比同比环比同比北京100.4106.2102.S唐山100.1102.2101.2天津100.9103.9告日日 录上与1100.7111.11 口而石家庄100.2111.5106.5包头100.5108.5104.4太原996rioi.fi100.4丹东100.2114.3108.4呼和浩特lOO.d1口6.91D3.4锦州130.5107.51C4.1沈阳100.0108.0104.2吉林100 0109.21LI5.7-大连100.4106.8103.7牡丹江100.7110.3107.1长春区961 口西M02.2无锡99.9H02.9r 101.8哈尔篌994106.(5103.0扬州100.8105.3103.(5 -上海100.9102.3101.SWh100.4103.7102.J南京100.5M03.7M01.3温州100.0M01.1F 100.3杭州100.8101.fi100.9金华100.211：7 号102.6宁波100.4104.1101.9蚌埠101.01 104.9103.1合肥100.5105.1102.4安庆100.0109.5104.41福州101.5105.2103.3泉州100.5100 0100.2厘门F1QL4pOd.4105.3九江100.6104.7r 102.9WS101.0109.fi106.8赣州100.1109.9106.72011年房价难以延续快速增长，紧张的供需关系对房价有较强支撑，随着国家 的调控力度的逐步加大，房价涨幅趋于回落。另外，今年比较严厉的一个所谓限 购令，整体来看，从需求上还是得到了较大限制 .房地产税在一定程度上也会抑 制投资需求，但短期内对房地产价格不会有明显的影响。房地产行业在新一轮的 洗牌中重整秩序，规范化渐渐成为房产市场的主流形势。不可否认我国很多地区房地产市场是有泡沫的，降价的可能性也不是没有 的，但总体趋势应该以稳定、缓慢增长为主。图表工年度商品侬，和均价走势亿元）同比增速制8J8888888888 ze SlZZ Z Cl销茸隘（左轴）痛售均价（右轴j错俗面积（左轴）竣工面积（左轴）竣工面积（右轴） 销筲面积（右轴）房屋销售价格指数涨幅演变6.04.000养 00 QQJ中国房地产市场发展路径图房价千元鹏匚I金国销？的收（A万十义）泉泉观收（。方4泉）行业飞逋发展.华俾市堵贬物工通始大，房价与知箕HR速哨K,在大0城市交一费M.房馀下践的彩陶B.P0O8 年专交舄戏少,标志 着会色房地产市扇进入调 整阶段 .目前691338汗nnn20012007 2008L均告我料为上半年挤外井量所得拈4Ht,与K值经济体不同，中酉处于人口年就有啕轻.城市发濯速度快的睑段. 带有大量刖住震茨笈后肩支漳甥优从 力带动中日房地产市场整体进入新的上升周期.、屋-大宗5a共产生274 亿平米的用性想求 201。年的未来亍 年他.嗖国唐地产 市场病遗人上海闾 期更为持久的新知2009E 2O1OE期.伸M者整体收 济投用居民收入 的提商.新周的房 价招级“途会高便. 房坨产小城把再次 迎来瞥菜的.黄金 发展时期”