房地产抵押合同案例2则.doc

房地产抵押合同案例2那么 在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的开展，房地产已经成为商业交易的主要组成局部。今天第一要与大家分享的是:房地产抵押合同案例，共2那么 ；具体内容如下,希望可以帮助到大家! 薛诉丁、银行郑州支行确认房地产抵押合同无效纠纷案 案情简介： 原告薛与被告丁系夫妻关系。被告丁因经营需要，向被告银行郑州支行申请借款80万元。20xx年3月25日，银行郑州支行与丁签订一份，主要约定，丁向银行郑州支行借款80万元;借款期限为12个月，自20xx年3月25日至20xx年3月25日。同日，郑州实业与银行郑州支行签订了一份动产质押合同，约定为担保丁按照借款合同的约定归还借款，郑州实业自愿作为出质人，提供其所合法拥有的质押物清单所列明的动产(建筑装饰材料)作为质物，担保丁履行上述借款合同所规定的债务。并且还约定借款债务超出质权实现时处理质物净收入的局部，郑州实业愿与其他担保人一起承当连带保证责任。同日，被告银行郑州支行向丁发放了80万元贷款。20xx年4月2日, 银行郑州支行又与丁签订了一份房地产抵押合同，主要约定：为确保借款合同的履行，丁愿意将其位于郑州市二七区淮河路小区42号楼东1单元东、西门的房地产(面积为151.29平方米)抵押给该行。20xx年4月23日，支行在郑州市房地产管理局依法办理了房屋抵押登记。 该笔贷款将要到期时，银行郑州支行发现借款人丁下落不明，且已将其名下的轿车过户到他人名下。另外，郑州实业也已擅自将局部质物转移。该行即向郑州市金水区人民法院提起诉讼，要求丁提前归还所欠借款本金80万元及利息12744元，并对依法变现抵押物和质物所得价款优先受偿。薛收到起诉状和开庭传票后，随即向同一法院提起诉讼，要求确认银行郑州支行与丁签订的房地产抵押合同无效。 代理意见： 宋钊律师接受银行郑州支行的委托后，依据有关事实和法律，提出了如下代理意见：房屋所有权证是确定房屋权属的合法证明。本案争议房屋的房产权证上载明房屋所有人系丁，共有人栏中并没有显示原告，银行郑州支行有理由相信丁对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时银行郑州支行向丁发放了80万元贷款。这些事实说明，银行郑州支行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，请求法院依法驳回原告薛的诉讼请求。 审理结果： 郑州市金水区人民法院经过审理后认为：支行在与丁签订抵押合同时尽到了注意义务，没有过错，另外支行依约向丁发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。因此，依法判决驳回了原告薛的诉讼请求。一审宣判后,原被告双方在法定上诉期间均未提起上诉。 附:民事判决书 郑州市金水区人民法院 民事判决书 (20xx)金初字第号 原告 薛，1967年10月20日生，汉族，现住郑州市路号院。 委托代理人 张，男，1974年4月6日生，汉族，现住郑州市文化路80号。 被告 丁， 1961年9月18日生，汉族，现住址不详。 被告 银行郑州支行。 负责人 。 委托代理人 宋钊，河南国丰律师事务所律师。 委托代理人付，银行郑州支行职员。 原告薛诉被告丁、银行郑州支行确认合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛及其委托代理人张、被告银行郑州支行委托代理人宋钊、付到庭参加诉讼。被告丁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，20xx年4月2日，二被告签订房地产抵押合同一份，被告丁将位于郑州市淮河路小区的42号楼东1单元东西门的房产抵押给被告。原告薛与被告丁系夫妻关系，该房产系夫妻共同财产。被告丁在未经原告同意的情况下，私自处分共同财产，被告银行郑州支行明知其行为侵犯他人合法权利而为之，二被告的行为违反法律规定，侵犯了原告的合法权利，现请求确认二被告签订的房地产抵押合同无效。 被告丁未辩论。 被告银行郑州支行辩称，本案争议房屋房产权证上载明房屋所有人系丁，共有人栏中并没有显示原告，我行有理由相信丁对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时我行向丁发放了80万元贷款。这些事实说明，我行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告与被告丁系夫妻关系。20xx年3月25日二被告签订借款合同一份，同日被告银行郑州支行(以下简称支行)向丁发放80万元贷款。20xx年4月2日被告丁以其位于郑州市二七区淮河路小区42号楼东1单元东西门房产一套设定抵押，与支行签订房地产抵押合同一份，20xx年4月23日，支行依法办理了房屋抵押登记。 本院认为，房屋所有权证是判断房屋权属的合法凭证，被告丁在申请抵押贷款时提供的房屋的所有权证上记载的房屋所有权人是丁，该证书以及丁填写的房地产抵押登记表的“共有人”栏内均未显示原告，虽然薛红与丁系夫妻关系，但支行有理由相信丁是该房屋的唯一产权人，对该房屋享有处分权，因而与其签订了抵押合同并依法办理了抵押登记，支行在与丁签订抵押合同时尽到了注意义务，没有过错，另外支行依约向丁发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。依照最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通那么假设干问题的意见(试行)第89条、中华人民共和国担保法第38条、41条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。 审 判 长 审 判 员 代理审判员 二四年九月十四日 书 记 员 【案情】 20xx年风云房地产开发公司(以下简称风云公司)以买七楼送八楼的形式促销其开发的风云大厦，文某购置了七楼，风云公司按约定将八楼赠送给文某使用。同年，文某入住后发现其八楼的房产并没有房产权属证书，遂与开发商交涉，经协商双方又专门签订了一份关于该八楼的商品房，双方约定：风云公司负责办理八楼的房产证，而由文某第一期交纳首付款15299元，余款30000以5年按揭方式即每月交纳587元，并由文某在十日之内将按揭手续备齐交至风云公司。风云公司办理了八楼房产证后，在办理银行按揭手续时，银行以该八楼的建筑面积太小仅40平方，贷款数额太少仅30000元而不予审批。风云公司要求文某按合同约定，将按揭款交纳给该公司，文某以银行未办理按揭手续而拒绝，并要求解除合同。20xx年4月风云公司将文某诉至法院，要求其支付购房款并责令其履行按揭义务，文某遂提起反诉，要求解除合同，并还首付款15299元。 【分歧】 该案在审理过程中有三种意见： 第一种意见认为：被告文某应承当违约责任，并应继续履行合同。因为按揭贷款虽然未能办理但按揭本身是一种分期付款，故由被告按合同约定的数额交纳给公司是符合分期付款的要求的。且原告开发公司已办理该房产证，该房产所有权已登记至被告文某名下，文某不能以未办理按揭来对抗物权的变更。 第二种意见认为：原告风云公司应承当违约责任。因为按揭贷款并不是买卖双方单纯的分期付款，按揭是由买受人向银行申请担保贷款后，每月交纳一定的本息给银行的一种方式，该形式必然要涉及买卖合同的第三方即银行。根据合同的约定，由被告提供办理按揭的手续交由原告办理，现原告未能办理按揭，所以应由原告来承当违约责任。 第三种意见认为：该案中的按揭条款应是无效条款，原、被告不存在违约问题。因为按揭必然要涉及银行即该案的第三方，且必须要得到第三方的同意才有效，所以该条款是无效条款，且合同中原告并未承诺一定能办理按揭，故原告不应承当违约责任。原、被告可以就该付款方式另行签订补充协议，协议不成应解除该合同，并由原告退还被告的首付款，而被告也应承当原告办理房产证的费用及损失。 【评析】 笔者同意第三种意见。 按揭是指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物，所以按揭不是买卖双方的分期付款。 买受人向银行申请贷款，必须先签订购房合同。而购房款的按揭作为购房合同的必要条款，在购房合同中是明确约定。可以看出买受人在向银行申请贷款前，在签订购房合就已经约定了需由购房合同外第三方银行或住房资金管理中心批准的贷款付款方式。如果贷款申请未获批准，该约定就无法实现。因此，买卖双方在签订购房合同时约定的按揭付款方式系效力待定条款，是以第三方的批准为生效要件。如贷款申请未被批准，那么双方约定的按揭付款方式就是无效的。 在实践中，因银行或住房资金管理中心未批准按揭，而导致的违约责任应由谁来承当?根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。可以看出在未能办理按揭时，应分清不能办理按揭手续的原因，如因买受人原因而导致的那么应由买受人承当违约责任，如因出卖人原因而导致的那么应由出卖人承当违约责任，如双方均无过错的，因不可归责的事由而导致的可以解除该买卖合同。 此时，购售双方仍可签订补充协议，对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议，因原付款方式无效，造成购房合同无法履行，双方均可解除购房合同。 模板,内容仅供参考