探讨当前房地产企业物业管理现状与对策

本文简要介绍了房地产与企业物业管理的关系，通过对我国房地产企业物业管理现状的分析，提出了解决的方法，即提前介入、规模化、市场化、注重企业物业管理的自身建设等。我国房地产企业物业宣里自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的QF呈现出迅猛的势头。随着我国社会的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国企业物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。一、房地产开发与企业物业管理互补作用1、房地产开发是企业物业管理的基础企业物业管理是建立在对特定物业之上的管理,是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对企业物业管理的认识和对企业物业管理thldl.org的重视程度，直接影响和决定了后续企业物业管理的水平。如果把房地产看作商品,那么企业物业管理就如同商品的售后服务房地产在开发阶段,尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的企业物业管理带来长久的烦恼。比方物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位；大楼内的电梯质量差；楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。2、良好的物业对房地产的发展有促进作用企业物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境,企业物业管理的参与,延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查说明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的企业物业管理。如果企业物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。二、房地产企业物业管理的现状及问题1、建设与管理之间缺乏有效衔接近两年来，有关企业物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发企业物业管理负面新闻，企业物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅，购买时发展商承诺企业物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气，24小时热水供给等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，企业物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说发展商说的不算数”，收费是依据有关标准，而窗展商则称企业物业管理已移交，自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:1一些狂发建设单位在商品房促销时，对企业物业管理做出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施企业物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈，物业公司代人受过。2企业物业管理价格、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响；总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先，企业物业管理滞后，而企业物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区，缺乏切合实际的权威性的管理方法，结果在实际操作中，因缺乏行为标准约束和有效的市场自由竞争，由此造成了企业物业管理水平差、收费乱的不利局面。2、对企业物业管理的认识模糊企业物业管理是指企业物业管理经营堂物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业,从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164、51亿平方米，其中住宅建筑面积107、69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略，如果经营管理得好,使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元；反之，假设管理不当，使这些住宅淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见企业物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对企业物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了企业物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数企业物业管理公司达包更常的经营规模。而且科学技术在企业物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是企业物业管理的主导模式。传统的企业物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要消耗极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多企业物业管理不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存3、缺乏公平的市场环境我国企业物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分企业物业管理是由房地产开发公司组卷或控股的，这样，而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒,不利于公平竞争。由于现行的企业物业管理体制存在着一定的弊端，企业物业管理市场一般采取议标的方式,均未实行标准性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政要业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的企业物业管理新体制。这些企业物业管理转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性受到限制。可见企业物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的企业物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将企业物业管理推向市场，通过招投标聘请企业物业管理，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的企业物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派企业物业管理，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍企业物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的企业物业管理难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。三、房地产企业物业管理解决之道1、提前介入由于房地产开发和企业物业管理的工作世匹和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。企业物业管而同产品的售后服务，它对产品的使用而最中肯的发言权。因此企业物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。企业物业管理的提前介入，一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高；另一方面企业物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系，据此不断修整市场定位，使管理方式更鲜明，更有利，更标准，更好的为住户服务。2、规模化一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成坦|要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。企业物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小企业物业管理的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。到达规模经营。3、市场化用新的政策、法规支持和解放企业物业管理，使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，在竞争中培养在市场条件下企业生存和发展的能力寻找适应市场机制的经营方法，要按照企业制度的要求，对各级房管部门所属的企业物业管理尽快脱钩改制，对开发单位和其他单位所属的企业物业管理，市房管部门也要加大指导力度，促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场办事，在竞争求生存，求发展。很显然，目前房地产企业物业管理公司、开发商之间有很多矛盾。这些矛盾的产生，有开发商在销售中和工程建设中存在的遗留问题,有企业物业管理自身的问题，有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同性质，采取针对性措施。建议政府立具有指导意义、可操作性强的政策法规，对不便做出政策规定的，就干脆放开,由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存，求发展。总之，企业物业管理的实质是让业主享有一种有企业物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的企业物业管理取决于四大要素：诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司，四者缺一不可，相信要我们大家共同努力，高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。浅谈我国房地产企业物业管理的现状与对策chinaqking期刊门户-中国期刊网2008-12-11来源：（科海故事博览科教创J新2008年第10期供稿文/辛健导读本文简要分析了物业管理与房地产业的关系，描述了我国房地产企业物业管理的现状，并针对其发展过程中出现的问题提出了相应的对策和建议。摘要：本文简要分析了物业管理与房地产业的关系，描述了我国房地产企业物业管理的现状，并针对其发展过程中出现的问题提出了相应的对策和建议。关键词：房地产；物业管理；对策引言自从1981年在深圳成立第一家物业管理企业起，至今短短二十多年时间里，物业管理在我国获得了迅速发展。近年来随着房地产浪潮的掀起，房地产物业管理的发展也是生气勃勃，但是与房地产物管行业迅猛上升的数量不相称的是其令人堪忧的质量，物管行业质量的好坏将会极大的影响我国房地产业的发展。1、 物业管理与房地产业的关系一房地产业是物业管理的基础物业管理是指有专门的机构和人员，依法按照合同和契约，对前期开发和已经竣工验收并投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，并对房屋周围区域内的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施的专业化管理，以及对业主和使用人提供多方面的综合性服务。由此可见，物业管理是建立在对特定物业之上的管理。因此，房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽和遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。二良好的物业管理对房地产业的发展有着促进作用物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境。物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高了人民居住水平。由于物业管理在房屋建成后提供着良好的售后服务，因而其对房地产业的发展又起到了有效的促进作用，并成为对房地产经济发展有着积极促进作用的一个重要产业。有关调查说明，在现时房地产经济发展中，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最为关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理搞得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产业的发展。2、 我国物业管理现状及存在的问题一物业管理缺乏专业人才目前我国的物业管理行业还是一种劳动密集型行业，从业人员素质不高，教育培训体系未能建立，职业化队伍尚未形成。而物业管理是一门知识面广的新兴学科，要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识，但由于我国物业管理起步晚、定位不高，物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求。二物业管理服务质量差、收费不标准由于我国的物业管理行业处于发展阶段，整体水平较低，使得物业管理没有得到其应有的行业地位，有些物业管理单位将物业管理仅仅看成清洁保卫一类的简单工作，曲解了物业管理的真正内涵，无视了物业管理作为一项朝阳产业的重要性，因而使得物业管理行业出现了严重的短期行为现象，例如低质量的管理，低质量的服务。此外，由于国家对物业收费尚未订立统一标准，致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性，物业收费的多少完全由物业公司一家说了算，业主只能被动地接受。三物业管理企业规模小，缺乏规模效应随着我国房地产业的发展，物业管理企业数量急剧增多，但“小、散、乱”的现象和诸侯割据状况十分明显，多数物业管理公司达不到正常的经营规模，物业管理相对成本高，经济效益低，部分企业甚至出现了严重亏损等问题。同时，由于物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，加之从业人员素质参差，服务不标准，专业性不强，企业运作透明度不够，导致了企业的正常运转受阻，自我发展受限。四业主委员会运作不标准业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记备案，在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。它和物业管理公司之间是平等的契约关系。然而在目前的实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有表达出来。业主委员会维权意识差；业主委员会缺乏监督机制，擅自乱用选聘权，营私舞弊等；业主委员会组成复杂，利益协调难。这些原因都使得业主委员会难以发挥其正常作用，自然对物业管理行业发展也没能起到积极的促进作用。3、 完善我国物业管理的对策与建议一建立高素质、专业化的物业管理人才队伍我国目前的物业管理从业人员已逾200多万人，但其中80是从事基础工作的专业技术人员，管理人员严重缺乏。因此，国家应该加强物业管理教育体系的建立，在更多的院校中开设物业管理的课程，加强物业管理的实务培训工作，努力形成一支优秀的职业经理人队伍，推动物业管理行业的发展。培养出来的管理人员必须具备创新的能力，开拓市场的能力和驾驭风险的能力，以及具有强烈的进取精神。职工队伍应当思想素质好，技术业务精，文化程度高，敬业精神强，勇于吃苦耐劳，具有创新意识、团队精神和无私奉献精神。二物业管理应当走规模化经营之路针对我国目前物业管理行业“小、散、乱”的现象，物管行业要走上横向联合、纵深发展之路。在建立健全企业化经营体制的基础上通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而降低成本，到达规模经营，全面提升企业整体实力。同时，物管行业应当建立大物业概念，走专业化服务的道路，联合边缘行业开展多样化服务，向集团化经营目标迈进。三政府应对物业管理行业进行严格的监管政府对物业管理行业的监管可从两个方面着手：一要对物业管理起到指导监督作用，制定符合物业管理实际的政策、法规，对企业的行为加以标准，创造物业管理发展良好的市场环境。二要引导物业管理行业按市场规律办事，让市场主体和市场杠杆充分发挥作用。四加强对业主委员会的监管力度政府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。物业管理条例赋予了居民委员会对业主委员会的指导和监督职能，因此要充分发挥居民委员会的作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定，从而促进我国物业管理行业的有序、健康发展。参考文献：1施晓东.浅论物业管理可持续发展中存在的问题及其发展目标J.管理研究,2008.4.2张锐敏.我国物业管理的现状、问题及对策J.市场论坛，2008,5.3廖假设希.物业管理企业的发展趋势一品牌创建J.集团经济研究，2007.12,4 丁军.房地产物业管理存在问题和对策J.市场透视，2008.6.5王永慧.我国物业管理问题探讨J.河南社会科学，2006.9,145.当前房地产企业物业管理现状及对策提要本文简要介绍了房地产与物业管理的关系，通过对我国物业管理现状的分析，指出物业管理服务应贯穿于房地产开发的全过程，然后提出了解决其发展中出现相应问题的解决方法，即全过程介入、规模化经营、市场化经营、注重物业管理企业的自身建设等。关键词：物业管理；房地产；现状；对策中图分类号：F293.33文献标识码：A我国物业管理自20世纪八十年代初起步，至九十年代，特别是邓小平南巡讲话后，在房地产热潮推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。一、房地产开发与物业管理互补作用一房地产开发是物业管理的基础。物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。二良好的物业对房地产发展有促进作用。物业管理的目的是使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平，提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查说明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。二、物业管理现状及问题一建设与管理之间缺乏有效衔接。近年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下，出现了很多问题，如一些开发建设单位在商品房促销时，对物业管理做出不切实际的承诺，给后续管理带来困难；物业管理企业价格法律、法规意识淡薄，对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担等。总之，建设与管理之间缺乏有效衔接。二对物业管理的认识模糊。物业管理是指物业管理经营人受物业所有人委托，按国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。三缺乏公平的市场环境。我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒。同时，还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些都是不利于公平竞争的。三、解决物业管理发展问题的对策一在房地产开发各阶段全过程介入。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权，因此物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到房地产开发的各个阶段。1、决策立项阶段。对一个房地产项目来说，立项阶段特别重要。由于房地产建设有一个相当长的周期，且市场变化快，如能对项目进行前瞻性的研究，准确地把握市场，该项目才有可能按既定的计划实施下去，最后获得成功。物管企业直接与业主打交道，对物业销售的定位、业主的需求、业主对物管的要求等有较深刻的认识。物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外经验和国内发展趋势来看，已有一些开发商让物业管理直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计等，从而更有效地把握市场脉搏，迎合市场需求。2、规划设计阶段。规划设计是房地产开发建设的源头，对房地产进行规划设计，不仅要从建筑总体布局、使用功能、环境布置的方面来考虑，而且要从有利于物业管理的角度来安排。物业管理公司作为物业的维护者，在长期的实践工作中对物业出现的种种问题了解比较清楚，而且在关系到切身利益的情形下，他可能比工程设计人员和开发商要求更严格，工作更细致、周密。因此，物业管理公司超前介入房地产规划设计可以完善规划设计中的细节，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。3、建设阶段。物业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题，提供的是一种“长效服务”，必须为以后的维修服务着想。因此，他们必须参与工程建设，了解该物业内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性，有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉。4、营销阶段。物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。据专家评论，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20%30%,而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。物业管理是房地产开发的延伸，在房地产开发中将发挥越来越重要的作用，甚至成为企业经营的品牌。如，让消费者信赖的中海外、万科地产除了有成功的开发经验外，很大程度也归功于物业管理的品牌。二物业管理经营规模化。一般来说，有规模或规模大的物业虽配置多、开支大，但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。物业管理行业要在建立健全企业化经营体制的基础上，通过横向联合、纵深发展的有效扩张，有效降低成本，到达规模经营。三物业管理经营市场化。用新的政策、法规支持和解放物业管理企业，使企业在市场竞争条件下锻炼和完善自己，成为自主经营、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，培养其生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，按照现代企业制度的要求，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存、求发展，把企业不断推向前进。四、结语总之，物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。我国未来的物业管理，应是专业化、综合性涉及物业建设与使用全过程的服务与管理；未来物业管理的发展，应与人民日益增长的物质文化需求相适应，并在发展中逐步实现“标准化”，使物业管理业真正成为我国国民经济发展中一个能够持久、稳步发展的独立行业。作者单位：1.重庆大学建设管理与房地产学院；2.北京华商建设监理有限责任公司主要参考文献：1武勇.对物业管理现状的思考J.科技情报开发与经济，2005.15.2申明，郭小龙.管理沟通M.企业管理出版社，2002.3贺学良.中国物业管理M.文汇出版社，2002.2005.27.4黄国辉.物业管理在房地产开发中的主导作用探讨J.湘潭师范学院学报社会科学版，