成都金堂县房地产市场调查报告

金堂县房地产市场调查报告一、金堂县概况金堂县地处川西平原与川中丘陵接壤地带，四川盆地西部，成都平原东北，距成都市区36公里，双流国际航空港58公里，成南高速公路、成绵高速公路、达成铁路、成渝铁路纵贯全境，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地。全县幅员面积1156平方公里，辖21个乡镇、1个省级开发区，总人口88.33万，城区人口12万。县城所在地赵镇乃千里沱江第一镇，古蜀四大名镇之一，历史上赵镇就是川西平原水运中心、物流中心和商贸中心，享有中国西部花园水城之美誉，是成都地区自然生态环境和人居环境最好的区（市）县之一。成金快速通道建成通车，使得金堂融入了成都半小时经济圈。、二、09年经济发展情况2009年全县实现地区生产总值111.2亿元，按可比价格计算比上年增长13.1%。其中：第一产业增加值30.1亿元，增长4.5%；第二产业增加值40亿元，增长20.4%；第三产业增加值41.1亿元，增长12.6% 。三、收入水平2009年全县在岗职工平均工资27220元，比上年增长25.2%。据对城镇居民家庭的抽样调查，城镇居民人均可支配收入为13635元，比上年增长14.5%；人均消费支出10479元，增加226元，增长2.2%。城镇居民恩格尔系数41.4%。四、金堂县城市规划（一） 规划定位成都后花园，“天府花园水城、休闲人居金堂”，以发展旅游休闲、人居和现代化加工业为主的城郊型现代化城市。（二） 发展方向（1）建设沿河两岸的配套设施，着力水环境的改造建设，大做水文章；（2）建设中毗河度假休闲区和水上活动中心，开展水上旅游，使金堂县旅游开发区域尽快成为成都市域旅游服务次中心。（3）加快四大公园及绿地系统的改造建设，使水和绿地充分地溶为一体，形成“青山不改，绿水长流”的花园水城特色风貌。（三） 规划布局及理念根据金堂2005年城市发展规划：至2020年市中心城区城市人口23万人，规划区面积为216平方公里。将整个城区分为五大大功能组团和三大景观带：（1）三角洲组团，规划建成城市商业服务中心，配套生活居住；十里坝组团，规划建成城市行政办公、文化体育和教育科研中心，配套生活居住； 三星组团，规划建成生活居住区和蔬菜批发中心；杨柳北组团，规划建成城市门户、人居以及一类、二类工业园区；杨柳南组团，规划建成城市主要二类工业园区和仓储区（2）沿沱江、毗河、中河和北河风光带：沿江河两岸设置半边街廊的滨江路堤，加强沿江河绿化建设和景观节点塑造，重点打造四大公园(即金河、金海岸、金山公园建设和金阳公园改造)，使一江三河八岸成为金堂县城融观光、游览和文娱、休闲为一体的核心风光带。迎宾大道景观轴：南起成南高速公路连接道，经杨柳南和杨柳北工业园区，进入行政中心广场区形成“高潮”。该景观轴主要展示现代产业文明和城市行政办公文化，其间由舒缓的绿色休闲空间相连。十里大道(包括向东至三星延伸线)景观轴：西起蓝光观岭，沿途经行政中心广场、商贸中心，最后终止于三星工业区并与龙泉山脉相通，突出反映城市现代科技与文化风貌特色，体现商市气氛。在建的2000多亩的城市森林公园与在建的蓝光观岭国际社区相连，成为城市的绿色空间控制带和背景。五、金堂县发展市政重大工程（一） 青白江集装箱中心站距离金堂县境8公里处，亚洲最大集装箱中心站。中心站总投资约7.6亿元，占地2140亩，是铁道部规划建设的18个集装箱中心站中规模最大的。建成后，年货物吞吐量将达到220250万标箱，形成2500万吨运力，工程完工后，成都乃至整个西部的大宗货物将通过这个窗口连接国内各港口或大城市，甚至直接运往世界各地。中心站的建成将会有力的拉动金堂经济发展。具体在以下几方面（1）随着运输成本的降低，降低企业成本，增强产品竞争力，促进第二产业的壮大。（2）增加2万个就业岗位，将会提高周边居民收入水平，同时吸引人群的聚集。（3）2万个就业岗位，若其中有50%的人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1：2计算，则金堂人口将机械增加2万人，增加1万个家庭。假设每个家庭购买70平方米的商品房，则将带动70万平方米商品房的销售（4）新增大量餐饮娱乐、生活配套等服务功能。直接拉动区域土地增值、税收增加、商业繁荣等。（5）作为集装箱中心站，将带来大量的货运车辆，拉动运输业和相关产业的大力发展。（二） 成都第二机场2008年初，成都市第二机场的选址确定在金堂白果镇，第二机场将预留6个跑道，同时还将规划建设航空城。这关系着“中国西部航都”和“西部区域性国际枢纽航空港”战略定位的实现。第二机场的建成，将带动金堂乃至整个四川社会经济的发展。而成都将最终形成“一市两场”的航空格局。成都第二机场定址对金堂经济发展的影响预测（1）据20世纪90年代国际机场协会(ACL)的研究调查数据显示，每年100万航空旅客运输量将增加2500个就业岗位，产生1.3亿美元经济收益。机场规模越大，对地区经济的贡献就越大。成都第二机场每年所承担的最大客运量为8000万人次，我们按照最大标准的50计算，即每年4000万人次的吞吐量，可以带来10万个就业岗位，增加52亿美元经济收益。（2）假设4000万人次的乘客，其中有50%的人需要乘坐出租车。即2000万人次，经计算，每年需要500万辆次出租车。平均每天需要1.36万辆次出租车。（3）10万个就业岗位，若其中有50%的人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1：2计算，则金堂人口将机械增加10万人，增加5万个家庭。假设每个家庭购买70平方米的商品房，则将带动350万平方米商品房的销售。（4）机场所配套的航空货运物流，将需要大量的货运车辆从青白江物流园区往返，带动金堂县汽车运输业的大发展。同时，这些货车的维修、保养、加油、配件销售等方面都需要金堂配套服务，其拉动能力巨大。（5）成都市第二机场定位为国际机场，国际机场的乘客大部分由商务人士组成。这些人的到来，将带动金堂县科技咨询、金融服务、高档住宿、餐饮、娱乐、休闲业的大发展（6）产业带动效应，空港区域由于其完善的基础设施和便捷的交通，往往成为其所处区域人流、物流、资金流、信息流交汇的重要场所，从而促成临空产业的聚集。尤其是机场周边的可利用土地资源显得更加珍贵。同时，第二机场落地后将使金堂县交通实现大的飞越，提升金堂县区域地位。（三） 成阿工业园成都阿坝工业集中发展区选址在成都市金堂县淮口镇、高板镇（达成铁路以南，成南高速以北），规划面积10平方公里，2009年动工建设，2013年基本建成。工业集中发展区产业定位是有色金属深加工、农副产品深加工、医药（不含化学原料）、轻工（不含纺织、服装、鞋业）、电子等产业。发展目标是到2013年，实现工业销售收入100亿元，工业增加值30亿元。六、房地产市场分析（一） 金堂县房地产行业发展历史金堂房地产市场处于起步发展阶段，发展较晚但速度价格偏低。在06年以前一直保持在1000元左右的市场均价，新项目推出也较少，多为当地开发商开发的低端项目。随着城市建设、交通环境不断改善及成都房地产行业的发展，金堂的房地产市场也在06年开始发力，07年开始急剧升温，08年不仅没受经济低迷影响降价,反而稳中有升。金堂的房地产行业仍处于“洼地”。 2007年金堂商品房预售量达到53.75万平方米左右，销售量为51万平方米。2008年预售面积略下降到39.49万平方米，销售量为19.6万平方米而销售。2009年预售面积47.14万平方米，销售总面积56.7万平方米，同比增长70%，（二） 开发投资情况（三） 2009年商品房供求情况全县商品房屋施工面积102.8万平方米，竣工面积31.97万平方米。商品房销售面积37.5万平方米，商品房销售额9.1亿元。（四） 近几年商品房供求状况（五） 未来需求预测综合金堂2006年的金堂县城市住房建设规划，成都第二机场定址金堂，2016年建成的铁路集装箱码头，2013年建成的成阿工业园区等外部因素综合考虑，对未来金堂的住房需求进行分析预测。其中集装箱码头和成阿工业园的带来的3万平米住房需求在五年内以每年以15的增速实现；飞机场带来的350万平米住房需求在十年内以每年20的增速实现；金堂本身的住房需求保持10的增速。因此，可以得出未来10年内三个项目带来的住房需求量。项目名称每年新增需求量预测（万平米）2011201220132014201520162017201820192020集装箱码头10.411.913.715.818.2飞机场13.516.219.423.327.933.6成阿工业园区5.266.989.1合计10.411.913.72137.723.127.432.427.933.6未来7年内金堂的整体需求量年份2011201220132014201520162017需求量（万平米）57.964.572.285.9110103.1116.2七、土地市场情况（一） 土地供应情况根据金堂县城市住房建设规划2006-2010住房用地供应计划如下：2006年，供应商品住房用地21.26公顷，政策性住房用地3.55公顷。2007年，供应商品住房用地53.18公顷，政策性住房用地6.95公顷。2008年，供应商品住房用地47.53公顷，政策性住房用地3.33公顷。2009年，供应商品住房用地54.86公顷，政策性住房用地3公顷。2010年，供应商品住房用地59.73公顷，政策性住房用地3公顷。04年、05年、06年、07年，金堂县土地供应面积均为300500亩左右；08年拍卖土地465.8亩；09年，旧城改造土地共有460亩。（二） 土地价格情况土地平均价格（万元/亩）涨幅%2003年8.52004年20135.292005年35252006年49.340.852007年6021.72008年8033.3（三） 09年土地拍卖情况2009年8月4日金堂赵镇江城路整合地块5.68亩商住用地，以70.5万元/亩，总价款400.44万元拍卖。（四） 今年土地挂牌情况四川省成都市金堂国土资源局4月13至4月26日公开出让四幅国有土地使用权编号土地位置土地面积(亩)土地用途规划指标要求起始价万元/亩容积率建筑密度绿地率1淮口镇兴淮大道北侧、洲城路东侧地块100.65商住和商业商住：多层2.0，高层3.0，商业：2.2商住：多层30，高层25%商业：50%商住：30%商业：10%502赵镇十里大道以北泰吉街片区旧城改造拆迁安置房地块9.98商住2.03520%603赵镇新建路以南水电设备厂改造地块24.94商住5.433%25%804西二配气站西侧、赵杨路南侧地块30商业1.260%10%41.5合计共165.57亩。八、住宅市场调研（一） 赵镇板块在售主要楼盘详细信息项目名称央派未来公寓开 发 商成都金堂发展投资有限公司所在地址成都市金堂县成金大道2880号销售电话 项目规模占地面积（亩）26.5亩建筑面积（）28320，264户项目形态小高层层 数17层开盘日期2010-10-31交付使用日期暂无物管费1.2元容积率（%）1.6绿化率（%）40车 位（个）地下94个主力户型区间37-52小户型公布售价(元/)均价3500销售率0%销售情况即将开盘项目名称世宏锦舍开 发 商成都世宏房地产开发公司所在地址金堂县赵镇金泉路（毗河二桥旁）销售电话02884930678、66693336项目规模占地面积（亩）424亩建筑面积（）14300，254户项目形态多层层 数7层开盘日期2010-09-12交付使用日期2011-11-30物管费0.9元容积率（%）1.96绿化率（%）35车 位（个）地上214个主力户型区间78-87小户型公布售价(元/)均价3100销售率16.61%项目名称梧桐大院开 发 商四川宇众房地产开发有限公司所在地址金堂县赵镇（龙威纸厂原址）销售电话81112211 81112200项目规模占地面积（亩）48亩建筑面积（）60000，596户项目形态多层层 数7层开盘日期2010-04-10交付使用日期2011-07-01物管费0.6元容积率（%）1.9绿化率（%）30车 位（个）主力户型区间75两房-130三房公布售价(元/)均价2500销售率88.1%项目名称汇龙金港开 发 商四川省三和房地产开发有限责任公司所在地址成都市金堂县赵镇汇龙路129号销售电话84980999 84935272项目规模占地面积（亩）400亩建筑面积（）300000，3000户项目形态多层、小高层和花园别墅层 数3层、6层、12层开盘日期2009-07-18交付使用日期2011-08-31物管费0.9元容积率（%）1.2绿化率（%）60车 位（个）地上936主力户型区间55一房-175三房公布售价(元/)均价3100销售率79.42%近期动态一次性付款优惠3%，按揭优惠1%项目名称金海岸天府花园水城开 发 商成都金海岸投资置业有限公司所在地址成都市金堂县赵镇迎宾大道99号销售电话售楼电话： 项目规模占地面积（亩）20亩建筑面积（）80000，479户项目形态小高层、高层层 数11层、32层开盘日期2009-08-19交付使用日期2010-05-30物管费1.02元容积率（%）4.5绿化率（%）30车 位（个）主力户型区间76-212公布售价(元/)均价3400销售率86.71%（一期）近期动态主推户型76-106平米，均价3400元/平米，一次性付款优惠1%项目名称维罗纳开 发 商四川宏诚工程建设开发有限公司所在地址金堂县赵镇金园街278号（金堂客运中心对面）销售电话售楼电话： 、67930099项目规模占地面积（亩）63亩建筑面积（）110000，978户项目形态别墅、洋房、小高层、高层层 数5层、11层、18层、别墅开盘日期2009-07-18交付使用日期2010-08-18物管费1元容积率（%）2.5绿化率（%）30%车 位（个）主力户型区间79-160公布售价(元/)3400销售率99%项目名称水城印象开 发 商成都宏展房地产开发有限公司所在地址金堂县迎宾大道213号销售电话 84984222项目规模占地面积（亩）173亩建筑面积（）220000，2250户项目形态多层、小高层层 数6层、11层开盘日期2008-12-30交付使用日期物管费0.6元容积率（%）1.65绿化率（%）30%车 位（个）主力户型区间76-103公布售价(元/)2880销售率62.94%项目名称现代生态水城开 发 商金堂县现代房地产开发有限责任公司所在地址金堂县赵镇滨江路一段29号销售电话 84937888项目规模占地面积（亩）2099亩建筑面积（）262000，1300户项目形态小高层、别墅层 数11层、别墅开盘日期/交付使用日期/物管费0.3容积率（%）2.4绿化率（%）40%车 位（个）地上3000主力户型区间70-200公布售价(元/)2600销售率83.12%（二） 住宅市场特点分析（1）、产品类型以多层为主，小高层项目较少。现阶段产品供应类型开始呈现由传统多层向花园洋房和电梯高层的过渡，后者目前在金堂市场接受度尚可。金堂在售楼盘大部分都沿河而建，都把河水引入小区内部，形成流动水系。（2）、目前在售项目多位大盘，近2年供应量较大,（3）、价格水平不高2009住宅市场均价为2700元左右，多层花园洋房均价主要集中于2700元/左右，城区内电梯公寓的销售均价达到2700元/。目前销售均价都在3000元/以上（4）、以往主力户型多以大面积为主，小户型的新产品已出现。金堂住宅市场主力户型以三室二厅为主，主力户型面积约为110-130平方米左右。面积在80-90平方米的小户型约占总量的30左右。从需求套型面积看80-120面积段消化最快，可以看出该面积段户型市场接受度较高。结合销售和客户的情况来看户型面积在130以上的户型和高楼层户型比较难销。（据了解金堂主流客户属于中老型客户，这部分客户购房能力有限。他们希望购买楼层在2，3楼的物业，但这个楼层的物业价格往往都是整幢楼的最高价，较高楼层虽然价格相对便宜但是户型面积偏大以及高楼层中老年居住的不方便）从而使市场的接受度不高。（5）、大盘配套设施完善，物业管理水平都较高（6）、多以休养型购房为主，外地消费者不断增加。更多外地开发商进入，北河两岸和中河沿线成为重点。05年外地购房者占总购房人的28,到了2007年,这一数据已经涨到46。同时各二、三级城市自治州的消费者到金堂购买住宅置业。吸引来的外地客户主要有两种：第一种属于养老居家型，这部分客户认同金堂区域的环境，喜欢金堂悠闲自在的生活方式；第二种属于投资型，这部分客户认同金堂区域的环境，他们认为金堂的住宅价格在政府的大力打造之下将会有较大的提升，由于目前政策的原因，投资型客户往往也会选择以投资为目的的养老型长线投资。金堂商品房开发水平逐步提高，开发重点以北河两岸和中河沿线为重点。随着金堂城市环境的改善、交通状况的完善，其城市品牌的得到了极大的提升。目前吸引了蓝光集团、北京金源集团、干道房产、齐力房产等20多家开发商到金堂获取或准备获取项目，更多成都或外地开发商将目光投向了金堂。（三） 大型开发公司及项目调研公司名称：蓝光集团 公司地址：成都高新西区西芯大道9号网址：电子邮件：hj董事长：杨晓初董事局主席：杨铿负 责 人：任霞所属品牌：蓝光BRC公司简介：四川蓝光和骏实业股份有限公司是一家专业从事房地产开发经营的企业，公司具有一级房地产开发资质，先后开发了二十多个精品商业楼盘及高尚住宅。公司拥有一支高素质、实践经验丰富的专业经营开发队伍，具有较强的开发实力，以高速度、高效率著称，以独特的“蓝光速度”在业界内传为佳话。公司以良好的经营业绩和社会效益赢得了政府、业界、客户的广泛认可。作为ISO9001：2000质量管理体系认证企业，多次荣获年度“成都市贡献突出民营企业”、“四川房地产开发企业最大市场占有份额10强”以及“四川房地产开发企业综合实力10强”等多项荣誉称号。蓝光集团旗下项目2009年销售套数达到11311套、销售总面积近百万平米、年销售金额47亿、取得了销售套数第一、销售面积第一、销售金额第一、市场占有率第一。蓝光集团在售主要项目情况项目名称地址物业形态销售均价（元/m2）开盘时间销售率蓝光花满庭洞子口路333号20-21F高层6,3002009-06-2775.48%蓝光公馆1881高新区神仙树盛和三街宜家附近16-18F小高层18,0002010-08-2838.67%蓝光圣菲TOWN城双流县黄河中路二段与成牧大道交界处18-22F高层5,0002010-05-0178.38%凯丽香江成都城南三环内锦江畔红星路南延线旁42F超高层11,0002008-11-2968.76%蓝光紫檀山温江区江安河上游（温郫大道旁）小高层95002008-05-1736.44%蓝光云鼎蜀兴西路28/31F高层12,0002010-08-2111.03%1. 金堂县蓝光观岭国际社区（1） 项目概况开发商： 成都金堂蓝光和骏实业有限公司 项目地址： 金堂县赵镇观岭大道1188号 占地面积：280万平方米物业类型： 别墅 物业费： 4.5元/平方米 开盘时间： 2008-12-06 交房时间： 2010-12-01 容积率： 0.28 绿化率： 50% 总栋数： 252栋 户型区间： 170.00-660.00平米楼层数： 3层 装修类型： 毛坯 建筑形态： 低层 建筑结构： 框架销售均价：11000元/m2，独栋300万/套起总套数：678套销售率：44.54%主打卖点：18杆72洞，1200亩的高尔夫球场（2） 推盘节奏第一批房源开盘日期：2008-12-06预售面积：25707.01平方米预售范围：第9-13幢、16幢9-11号、18幢、19幢1-2号、22幢2号、23幢、25-30幢预售用途：住宅第二批房源开盘日期：2009-01-10预售面积：24023.21平方米预售范围：31-33、35-43、45-53、55-63、65-73、75-83、85-87幢预售用途：住宅第三批房源开盘日期：2009-03-05预售范围：第6幢、7幢、8幢预售面积：4912.29平方米预售用途：住宅第四批房源开盘日期：2009-04-05预售范围：15幢、16幢1-8号、17幢、19幢3-6号、20幢、21幢、22幢1号预售面积：11638.50平方米预售用途：住宅第五批房源开盘日期：2009-04-25预售范围：1-3、5-13、15-23、25-33、35-39、50-53、55-63、65-73、75-83、85-93、95-101幢预售面积：53653.52平方米预售用途：住宅第六批房源开盘日期：2010-01-23预售范围：第1-3幢、5-13幢、15-23幢、25-33幢、35-43幢预售面积：18194.13平方米预售用途：住宅第七批房源开盘日期：未定预售范围：第1幢、2幢、3幢、5幢、6幢预售面积：9078.66平方米预售用途：商业、其他第八批房源开盘日期：未定预售范围：第1-3、5-12、15-21幢预售面积：11121.99平方米预售用途：住宅第九批房源开盘日期：未定预售范围：第1-3、5-12、15-23、25-33、35-42幢预售面积：20730.59平方米预售用途：住宅（3） 产品简调研建筑风格：综合采用西班牙、古典主义、意大利托斯卡等多种建筑风格。户型：独栋5室4厅；双拼5室4厅；联排4室3厅（详见文件夹图片资料）公司名称：成都鑫诺房地产开发有限公司 公司地址：锦里中路齐力大厦联系电话：86115800公司简介：齐力十六年深耕，铸就品牌齐力集团创立于1998年,经过十年发展，已成为一家集房地产开发、餐饮投资及物业租赁等为主的大型民营股份制企业集团，我们以“踏踏实实做人，认认真真造楼”为宗旨，倡导“以人为本”的理念,奉行务实、开拓、进取、超前的企业精神，率先在成都金沙片区开发品牌楼盘齐力花园，为城西高档精品社区的兴起奠定了基础，获得了“2003年成都房地产业诚信企业”等诸多荣誉称号。2005年，在成都清水河畔开发大型高尚社区“光华岁月”。再次在成都房产市场备受关注。2007年齐力大厦、齐力生活广场相继出炉，优良的品质更为公司赢得业内外一致好评。2009年齐力集团以十年修为，扛鼎力作，全力打造“齐力；棕榈湖国际社区”，礼献金堂！1. 齐力棕榈湖国际社区（1） 项目概况项目地址：成都市金堂县三星镇兰家店村物业类型：住宅/别墅总用地面积：20万平方米 总建筑面积：40万平方米 物业费：0.8元/平方米开盘时间：2009-08-01交房时间：暂无容积率：1.78绿化率：50%总栋数：24栋总户数：888户可售套数： 415套销售率： 53.2%户型区间：88.00-174.00楼层数：3/18层项目别名：暂无装修类型：毛坯建筑形态：小高层/低层建筑结构：框剪 户型区间： 88-240平方米 销售均价： 5600元/项目优惠： 按揭优惠1%，全款优惠2%项目SLOGEN： 像棕榈湖一样生活！（2） 推盘节奏第一批房源开盘日期：2009-08-01预售范围：1幢-22幢、第24幢、25幢预售面积：72984.65平方米预售用途：住宅、商业、车位第二批房源开盘日期：待定预售范围：第23幢预售面积：4752.91平方米预售用途：住宅（3） 产品调研（图片文件见附件）建筑风格：西班牙建筑风格户型特色：13种户型序号户型产品类别面积（）户型种类1A独栋别墅337五房三厅四卫2B双拼别墅254五房二厅四卫3C1联排别墅254五房二厅四卫4C2联排别墅239四房二厅四卫5D1叠拼别墅（1-2跃层）177四房二厅三卫6D2叠拼别墅（4-5跃层）165三房二厅三卫7E1叠拼别墅（1-2跃层）185四房二厅三卫8E2叠拼别墅（平层）180四房二厅三卫9E3叠拼别墅（4-5跃层）152三房三厅三卫10F1多层洋房（电梯一层）154四房二厅二卫11F2多层洋房（电梯二层）135四房二厅二卫12F3多层洋房（电梯三-五层）134四房二厅二卫13F4多层洋房（6-7跃层）186四房二厅三卫公司名称：成都一腾实业有限公司 公司地址：四川省成都市青羊区百花潭路号注册日期：2002-4-19注册资金：838（万元）开发资质：暂定四级公司简介：房地产开发经营,批发,零售,建辅建材,五金交电公司名称：四川丽龙房地产开发有限公司 组织机构代码：66532736-6法定代表人： 骆正东资质等级：暂定三级公司营业地址：金堂县赵镇古城街270号江岸在水一方10栋邮件信箱： dragon_lilong网址： 营业执照注册号：51注册资本：2000 万元资质证书号：51AZ开发项目：聚龙湾项目地址：赵镇观潮路（原城关中学地块）上海百信房地产咨询有限公司2010年10月29日19 / 19文档可自由编辑打印