福建省房地产业统计分析报告

2003年福建房地产业快速发展内容提要2003年，福建的房地产业出现全面快速增长，销售持续红火，价格节节攀升，房地产开发商加大开发力度，形成一股房地产开发投资热潮，引起社会各界的广泛关注。目前房地产市场出现的这种投资消费热，是否属于理性投资和正常消费需求，是否隐藏着炒作和开发过剩的危机。本文在深入分析我省2003年房地产业发展状况的基础上，对当前房地产发展走势作出判断并提出政策建议。2003以来，通过实施项目带动战略，我省固定资产投资出现了较快发展，在良好的宏观经济背景下，我省住宅和房地产业，在相关政策推动下，出现了自1998年以来少有的强劲发展态势：开发规模、投资总量持续扩大，市场供销两旺，房地产市场日趋活跃，成为当前推动经济发展和固定资产投资增长的亮点。一、房地产开发基本情况(-)投资强劲增长，成为推动固定资产投资增长的主要力量2003年以来，我省房地产开发业在近年来保持平稳发展的基础上力度持续加大，投资增速始终在高位运行。各月投资量大、增长快，一季度增长33. 3%、1-6月增长43. 8%、1-9月增长44%,全年房地产开发完成投资362. 07亿元，比上年增长45. 4%。增速比上年快35个百分点，比全国快15. 7个百分点，增长速度在全国的位次由上年的第22位，提高到第9位。从全省情况看，全省固定资产投资增长22. 5%,房地产开发投资增速比全省快22. 9个百分点，占全省固定资产投资比重24%,比上年提高了 3. 8个百分点，拉动全省固定资产投资增长9. 2个百分点。从开发用途看，住宅尤其是普通住宅投资增长快，比重大，主角地位比较明确。全年，住宅投资237. 27亿元，比上年增长47. 6 %,增幅提高了 34. 1个百分点，其中普通住宅投资225.41亿元，增长50. 8%,普通住宅投资占比重由上年的60%提高到62. 3%；办公楼和商业营业用房投资分别为10. 62亿元和38. 28亿元，增长6. 3%和28.3%。2003年，全省商品房屋施工面积达4879. 94万平方米，比上年增长18. 6%,其中住宅施工面积增长22. 9%,办公楼和商业营业用房施工面积分别下降17. 6%和1. 5%。住宅施工面积占比重77. 6%,比上年提高了近3个百分点。全年新开工商品房1901.3万平方米，比上年增长18. 7 %,其中商品住宅1571.4万平方米，增长22. 2 %,商品住宅占全部新开工商品房82.6%,比重比上年提高了 2. 3个百分点。从各地看，全省9个设区市均出现较快增长，其中，增长速度高于全省平均水平的是：福州市（68.6%）、莆田市（52%）、龙岩市（74. 1%）。福州、厦门两地完成投资约占全省三分之二。福州市、厦门市分别完成投资167. 04亿元和79.27亿元，两市合计246.31亿元，占全省房地产开发投资68%,比重比上年提高了 3. 2个百分点。从投资主体看，国内私营企业快速增长，外资企业增长较慢。自1998年实施城镇住房制度改革以来，我省出台一系列政策措施，推动民营经济加快发展，使我省民营房地产业出现较快增长。全年内资房地产开发企业完成投资246. 97亿元，比上年增长58. 8%,比全省平均增长快13.4个百分点，比重由上年的62. 5%提高到68. 1%0港澳台商企业、外商投资企业完成投资分别为75.48亿元、39. 62亿元，分别比上年增长29. 7%、12.4%。在内资经济中，国有企业、集体企业完成投资分别为64. 19亿元、29.21亿元，分别增长43. 3%和43.2%；私营房地产企业完成投资73.29亿元，增长1.1倍，投资完成额首次超过国有企业，仅次于港澳台商企业，占全省比重20. 2%,比上年提高6. 2个百分点。（二）市场需求旺盛，供求平衡，空置房减少2003年，全省房地产供应量继续保持稳定增长，供应结构继续改善。全年房地产开发房屋竣工面积1368. 08万平方米，比上年增长3. 9%o全年累计销售商品房1257.31万平方米，实现商品房销售额290. 26亿元，比上年分别增长20.1 %和28.8 %。其中，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售额分别增长31.8%、40.9%和12.8%。全年预售商品房747. 04万平方米，增长23. 7%,其中住宅预售占92%。由于销售、预售红火，剔除统建代建、拆迁还建、公益性建筑等不可销售房外，全年销售出去的商品房大于新增可供销售的商品房，促使历年积压的空置房得到消化。2003年底，全省空置一年以上的商品房213.87万平方米，比上年末下降6.4 %,其中住宅空置71.61万平方米，下降幅度为13. 7%,占全部空置房由上年末的36.3%,减少到33. 5%o分地区看，福州市、厦门市空置房比重较大,分别为23. 7%和32. 8%。（三）个人购房成为商品房消费市场主体近几年来，各地受城市市区的不断扩大、基础配套设施的逐步改善，旧城拆迁安置、外来人购房置业以及改善居住条件等需求的带动，我省商品房需求旺盛，个人购房比重持续上升。从目前商品房的消费对象看，购房者主要是居民个人，近几年来个人购买商品房的比重一直在90%以上，并且持续提高。2001年,全省个人购房比重90%,其中住宅比重92. 6%, 2002年分别为92. 1%和94. 4%,2003年上升到93. 6%和95. 9%0有关调查显示，2002年全省城市居民人均购（建）房支出485元，2003年这一支出达到606元,增长24. 9%,在各类消费中比较靠前。二、房地产开发值得关注的问题在我省房地产业发展红红火火的背后，也存在一些问题，亟需引起重视。（一）谨防供求结构失衡1、在总体空置房减少的同时，商业营业空置房却增加。从商品房空置面积变化情况看，去年以来，普通住宅销售形势持续看好，销售面积大于竣工面积（剔除不可销售部分），空置面积下降，供求保持基本平衡，按用途看，降幅较大的主要是住宅和办公楼，商业营业空置房依然增长。到2003年底，空置一年以上的商业营业用房67. 27万平方米，比年初增长了 13.4%,占全部空置一年以上商品房的比重由年初的26%上升到31.5%0出现这种情况，一方面是商场、写字楼售价较高，开发商为追求利润，项目开发时较多地建设非住宅用房；另一方面是大型零售业陆续在我省各大中城市落户，“农改超”面扩大，进度加快，使原有沿街并排的小开间商业用房大受冷落。2、经济适用房投资不足，住房供给结构不尽合理。全省普遍存在面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏问题，经济适用房以及中低价普通商品住房少。近年来，我省各地经济适用房的投入力度虽有加大，但增长慢，比重小，力度明显不足，致使大量住房困难户、中、低收入户望房兴叹。2003年全省经济适用房完成投资6. 92亿元，仅比上年增长2. 2%,增幅比全部商品住宅低20. 7个百分点，施工面积131. 52万平方米，比上年下降13. 6%o从1998年实施经济适用房建设工作以来的6年间，己竣工的仅635万平方米左右，占全部竣工住宅面积不到13%,而且这些经济适用房大多数用于拆迁安置，真正对社会公开销售的比例非常低。使得许多地方出现了以多倍人数，通过公开摇号或排队购买经济适用房的现象。在一些大中城市，开发商开发的商品住宅档次、标准不断提高，使一些建筑面积较大、档次较高的住宅空置量增加。（二）注意规避开发投资的经营风险1、土地购置土地开发过快增长。随着我省商品房价格持续快速上涨，房地产开发投资力度不断加大，不少企业由于对房地产市场前景看好而转向或涉足房地产开发。目前我省有2000余家房地产企业，为数众多的房地产企业为抢占地盘，不可避免地会出现圈地及盲目开发现象，这种发展势头如果持续下去，将隐含着过热的危机，投资风险也将加大。2003年全省用于房地产开发的土地购置费72. 12亿元，增速在上年增长30. 6%的基础上继续加快，达72. 9%,占房地产开发投资19. 9%,比上年提高了 3. 2个百分点；用于土地开发的投资33. 25亿元,增长 98. 8%2、房地产开发企业对金融机构的依赖程度较大。在房地产开发资金来源中，有两部分资金来自银行，一部分是银行对开发企业的直接贷款，另一部分是银行对个人购房按揭贷款，其中，部分资金通过预售定金方式转化为开发企业的开发资金。2003年房地产开发本年资金来源中，银行贷款、定金和预售款分别占19.3%、43. 8%o据测算，房地产开发企业直接间接来自银行的资金约占50%左右。部分房地产开发企业以少量资金注册后，从金融机构获得开发资金，通过各种方式取得土地，由建筑业企业垫资开发，取得预售资格后开盘销告，采取多种方法从银行获取按揭资金，然后再投入滚动式开发。在这过程中，房地产开发商将风险转嫁给银行、消费者和建筑业企业，造成一定程度的虚假繁荣，也使金融机构承担很大的风险。（三）重视已购房屋空置现象一方面，由于房价持续攀升，银行利率又不断下调，促使一些家庭购房计划提前，或产生投资想法，导致商品房销售红火，甚至出现抢购期房的现象。目前已经出现一些以投资为目的购买商品房。另一方面，己经出售的商品房空置现象也较为常见。居民购买了房子却不急于入住，原因有两个，一是交通、学校、医院、商场等基础设施配套不高，生活不够方便，人气不旺。二是买房者已有住房，只是因为房价上涨过快，而自己目前也有购房能力才提前购房，己备将来自用或出售，可以说这部分购房者是以投资为目的。（四）名牌企业不多，专业化、集约化程度不高，规模优势不突出自上世纪九十年代以来，我省房地产业发展较快，许多开发商都想在房地产市场分得一杯羹，使房地产企业增加较多，但良莠并存，在省内外知名度高，始终处于领先地位的大型名牌企业寥寥无儿。目前，资质等级为一、二级的房地产开发企业仅有50多家，占比重不到3 %,投资额和销售额只占12%和12. 6%左右，在沿海各省市中处于较低水平。（五）房地产市场秩序不够规范，投资环境有待改善主要是：1.目前随着房地产业的不断升温，部分地方在市场开发、销售等环节上存在投机与炒作等不规范现象，开发商炒作、投机者也炒作，其结果是哄抬房价和地价，误导房地产开发投资。2.有些银行急功近利，降低贷款准入标准。为了抢占市场份额，在激励机制的作用下，一些商业银行的分支机构出现了急功近利的苗头，对开发商贷款或降低客户资质等级评定的门槛，或放松了贷款审查标准。3.局部存在假按揭套取银行贷款现象。假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。4.开发商和消费者信息不对称。比较突出的是一些企业行为不规范，开发建设中存在违法违规行为，如没取得许可证擅自开工建设及预售商品房、合同承诺不兑现、商品房面积缩水、工程质量不佳、虚假广告误导以及物业管理差等诸多问题。目前，我省二手房市场需求旺盛，交易红火，但发展很不够规范，隐形租赁交易比较活跃。据了解，目前隐形交易的租赁量已占租赁市场总量的80%左右，这不仅不能盘活房地产存量，也造成国家税收流失。造成这种情况的原因，主要是租赁交易税费(7%-8%)负担过重，远超过房屋买卖交易的税负(0. 05%) o三、对当前房地产业发展形势的基本判断虽然我省房地产业存在一些不容忽视的问题，但其投资少，见效快，需求大，产业关联性强，就业容量大等特点和优势，在经济和社会发展中的地位和作用愈来愈被人们所重视，己成为我省国民经济中最具发展潜力的一个新兴产业。房地产业的快速健康发展，是我省经济较快发展的先导体现，是城市建设和加快城镇化进程的主要内容，是全面建设小康社会的硬工程。从引发我省房地产投资迅速增长的主体因素和市场供求背景观察，近年来福建房地产开发投资仍处于快速发展阶段，房地产市场的发展理性的。一是经济的持续发展、人民收入和生活水平的提高是我省房地产市场快速发展的基础，近年来房地产开发的迅速增长是建立在居民对商品房有效需求的基础上。二是政策仍是推动房地产市场升温的重要因素。近几年，国家大力推行住房制度改革、户籍制度改革，激发了城市居民购房、换房的热情。城市化进程加快和基础设施不断完善，加速了房地产业的发展进程。三是供需基本平衡。目前我省商品房市场产销两旺，个人购房占商品房消费的主导地位，商品房销售量大于竣工量，并带动商品房的空置量逐步下降。四是开发资金来源充裕，民营房地产企业发展较快。五是近年商品房价格大幅上扬主要不是炒作导致，需多角度对其评价。除了有效需求量大、结构性供不应求外，还与土地市场竞争激烈、开发商争抢高端市场等因素有关。总体上看，从政策取向、消费主体、投资来源和市场供求状况来判断,目前市场因素成为房地产业的主导力量，我省房地产业增长是建立在有效需求基础上的，属健康和基本有序的增长，有别于房地产泡沫。分析我省今后房地产业的发展走势，其一从宏观环境看，近几年国家实行积极的财政政策以拉动内需，市政建设以前所未有的力度铺开。陆续出台的房改政策、开放住房二级市场政策、税收鼓励政策及住房信贷政策等，这些都将持续带动住宅消费升温，特别是推进个人住房消费，进而全面推动房地产市场发展。其二从市场需求看，经过长期积累的住房消费需求在近几年己获得较为集中的释放，随着房地产二、三级市场的日趋活跃，今后我省的房价将逐步趋于平稳，商品房的供应量也将转为稳步发展。此外，加入WTO后，加快了对外开放步伐，为我省房地产市场的发展注入了新的活力。可以预计，未来几年内我省房地产投资以及对商品房的需求将保持稳步增长的趋势，未来房地产市场将是平稳发展期。四、发展房地产业若干建议从目前情况看，我省房地产业正从前儿年平稳规范发展的基础上出现全面较快发展态势，形势很好，但应注意发展中存在的问题，加大宏观调控力度，采取必要的措施，促进房地产业健康有序发展。一-进一步规范房地产市场。对当前房地产市场来说，要在警惕开发投资过热的同时，围绕发展做好三件事：一是通过调整开发结构，向市场提供更多适销对路的住房产品。二是通过制定法律法规，打击欺诈行为，规范经营，净化市场环境。三是进一步完善住房各项政策，及时发放职工住房补贴，规范中介服务行为，大力整顿房屋租赁市场。-一制定合理的土地拍卖规则。目前土地拍卖的原则是以开发商竞价为唯一标准，谁的价格最高就卖给谁。许多企业认为土地招标不应只考虑到价格，还应兼顾到企业的资质、信用、开发业绩、财务状况、开发的规划方案等因素，建立科学、合理和公平的招标原则。-一增强理性投资切忌盲目扩张。要制定政策措施，扶持一批信用度高、财务状况好、开发业绩突出的企业成长，防止房地产企业一哄而上，特别要避免出现哄抬地价，圈地和盲目扩张现象。要建立新型健康的银企关系，在有效制约那些实力有限、盲目扩张的企业发展同时，通过提高行业进入门槛，将有限的信贷额度资金投向自有资金实力雄厚、市场品牌领先、土地资源储备能力强、专业化开发程度高、市场份额持续增长、再融资能力强的大型房地产开发商，使真正有广泛市场需求的经济型住宅获得信贷资金的支持。今后，随着集约化和专业化程度的提高，未来的房地产业将从传统的单一开发模式向开发与经营相结合的复合型模式转变，更注重提高开发过程中的技术含量、品牌价值；更注重产业经营和资本经营相结合；更广泛地使用金融工具筹集资金等。通过规范传统房地产行业中的不规范行为，将能促进行业的整体水平的提高；使房地产开发商为社会提供更多高品质的商品房。-一房地产开发应与城市规划有机结合。近几年，各地城市建设和小城镇建设力度很大，成为带动房地产投资升温的重要因素。但目前房地产开发与城市的科学规划不合拍的现象比较严重，不符合城市规划要求的房地产投资因各种利益驱动纷纷上马，导致投资不合理，容易引发投资浪费、资金积压，进而又成为产生泡沫的诱因。强调房地产开发符合城市规划，可以促使城市土地资源得到合理配置。在房地产开发和规划建设中，要高度珍惜土地不可再生的价值，统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏，不能在没有总体规划的土地上进行房地产开发。一-准确定位开发目标并及时调整开发结构。目前我省商品房的短缺和过剩并存。在今后的开发中，要以需求为导向，以购买力为依据。住房开发要面向工薪阶层，中低价位大众化的住宅消费很长时期内仍然是主流。要对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，组织建设面向中低收入家庭的微利商品住宅，加大经济适用住房建设力度。目前经济适用房社会需求大，供应短缺，要加大开发规模,提高比例，同时对其要严格控制套型，严格审定销售价格，对销售对象要做到公开、公平、公正。要避免开发商一味追求开发高档住宅、人为增大成本和售价的现象。对高档写字楼和商业营业用房的开发要谨慎投资，以防空置面积不断增加。要注重合理规划、设施配套及功能完善，避免开发设计步入误区。实用、经济、美观是普通商品住宅开发的不变法则。一-密切关注房地产市场发展态势。在目前房地产投资大幅增长，开发量不断增加的情况下，要密切监测房地产业景气变化趋势，关注市场需求变化情况，规范房地产业的发展，防止投资开发过度。此外，在银行利息下调、投资渠道相对匮乏和房价不断攀升的情况下，要密切关注过分炒作和投机现象，谨防房地产泡沫的生成。要大力鼓励扶持遵纪守法的开发企业，促使开发商模范守法，诚信经营，努力创建自己的企业品牌。