中指研究中国房地产市场形势分析与趋势展望

China Index AcademyChina Index Academy中国指数研究院中国指数研究院2011年年12月月中国房地产市场中国房地产市场2011年形势分析与年形势分析与2012年趋势展望年趋势展望1一、一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整年回顾：调控效果显现，量价初现调整二、二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观年展望：货币政策微调，市场无需悲观目录目录2表：表：2011年年1月至今百城价格指数月至今百城价格指数自自2011年年9月以来百城平均价格连续月以来百城平均价格连续3个月环比下降，个月环比下降，11月月十十大城市大城市环比全线下降，调控效果正式显现。环比全线下降，调控效果正式显现。百城和百城和十大城市均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。十大城市均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。11月，全国月，全国100个城市住宅平均价格为个城市住宅平均价格为8832元元/平方米，较上月下降平方米，较上月下降0.28%。其中。其中43个城市价格环比上涨，个城市价格环比上涨，57个城个城市环比下跌，市环比下跌，与上月相比，本月价格环比下跌的城市与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数个数与上月基本持平与上月基本持平。新房价格：新房价格：近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐显现显现l数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、3图：一二三线城市住宅价格相对于图：一二三线城市住宅价格相对于2010年年12月涨幅月涨幅三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市涨幅接近。三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市涨幅接近。具体来看，一线城市中，上海降幅最大，近三个月平均降幅为具体来看，一线城市中，上海降幅最大，近三个月平均降幅为0.38%，深圳降幅最小，深圳降幅最小，10月还环比上涨月还环比上涨0.28%，11月下降月下降0.27%，北京、上海近三个月平均降幅在，北京、上海近三个月平均降幅在0.2%-0.3%之间；二线城市中，宁波、无锡、南之间；二线城市中，宁波、无锡、南京等城市近期降幅较大，多数在京等城市近期降幅较大，多数在1%左右；三线城市中廊坊、嘉兴、昆山等城市降幅较大，台州、中山等由左右；三线城市中廊坊、嘉兴、昆山等城市降幅较大，台州、中山等由于出台限价措施，于出台限价措施，11月降幅缩小。月降幅缩小。各类城市对比各类城市对比：三线城市总体涨幅始终高于一二线城市三线城市总体涨幅始终高于一二线城市数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数4图：限购与未限购城市价格图：限购与未限购城市价格1-11月累计涨幅月累计涨幅2011年年1-11月，限购城市与未限购城市房价走势基本相同，但累计涨幅差距不断扩大，非限购城市涨月，限购城市与未限购城市房价走势基本相同，但累计涨幅差距不断扩大，非限购城市涨幅明显高于限购城市，近两个月限购城市累计涨幅出现明显下降，但非限购城市下降幅度较小。幅明显高于限购城市，近两个月限购城市累计涨幅出现明显下降，但非限购城市下降幅度较小。从各月平均环比可以明显看出，非限购和限购城市环比均从从各月平均环比可以明显看出，非限购和限购城市环比均从10月开始下降，非限购城市近两个月平均月开始下降，非限购城市近两个月平均环比降幅为环比降幅为0.11%（10月为月为-0.22%，11月为月为0），而限购城市近两月平均降幅达），而限购城市近两月平均降幅达0.24%（10月为月为-0.14%，11月为月为-0.34%），是非限购城市的），是非限购城市的2倍多。其中，长三角、珠三角和东北地区降幅最明显，南京、吉林、倍多。其中，长三角、珠三角和东北地区降幅最明显，南京、吉林、佛山等城市连续两个月降幅都在佛山等城市连续两个月降幅都在1%左右，宁波左右，宁波11月降幅更高达月降幅更高达2.25%，是近期环比下降最大的城市。，是近期环比下降最大的城市。数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数图：限购与未限购城市价格环比变化图：限购与未限购城市价格环比变化非限购城市价格累计涨幅明显高于限购城市非限购城市价格累计涨幅明显高于限购城市5项目价格：项目价格：一二线城市部分品牌企业项目降价显著一二线城市部分品牌企业项目降价显著随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开始随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开始蔓延。蔓延。比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后，比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后，11月北京新开楼盘龙湖月北京新开楼盘龙湖时代天街，拿时代天街，拿地时楼面均价为地时楼面均价为7519元元/平方米，开盘价格仅平方米，开盘价格仅11800元元/平方米起（此前对外报价约平方米起（此前对外报价约15000元元/平米），平米），目前实际成交价约目前实际成交价约10700元，价格显著低于临近的其他项目。元，价格显著低于临近的其他项目。表：表：10-11月热点项目价格变动情况月热点项目价格变动情况l数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、城市城市项目项目企业企业价格变动情况价格变动情况北京北京京贸国际城京贸国际城天旭运河天旭运河19800元元/平方米，较之前平方米，较之前26800元的均价下调元的均价下调7000元元北京北京时代天街时代天街龙湖龙湖低价入市，开盘低价入市，开盘11800元元/平方米，远低于其他临近项目平方米，远低于其他临近项目上海上海龙湖郦城龙湖郦城龙湖龙湖一个月间降幅超过一个月间降幅超过20%上海上海清林径清林径万科万科13000-14000元元/平方米，降幅约为平方米，降幅约为15%上海上海御景熙岸御景熙岸中海中海降幅降幅30%,联排别墅降幅达联排别墅降幅达40%深圳深圳中海康城国际中海康城国际中海中海5月成交均价月成交均价11417元元/平方米，降幅高达平方米，降幅高达51.2%南京南京保利罗兰香谷保利罗兰香谷保利保利8000多元多元/平方米平方米南京南京金色领地金色领地万科万科9900元元/平方米带精装修，低于同区域的二手房平方米带精装修，低于同区域的二手房杭州杭州观澜时代观澜时代金隅金隅8968元元/平方米起，基本相当于平方米起，基本相当于2009年七八月份水平年七八月份水平杭州杭州香醍溪岸香醍溪岸龙湖龙湖10万置业基金等多重优惠，折后均价万置业基金等多重优惠，折后均价5900元元/平方米平方米杭州杭州保利保利湾天地湾天地保利保利8900元元/平米低价入市，撼动杭城平米低价入市，撼动杭城61-11月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大扩大至至11月的月的1.8%。城市城市2011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.11北京北京2.5%2.5%0.9%0.5%-0.2%-0.1%0.4%0.3%-0.3%-0.9%-1.9%深圳深圳4.9%3.2%3.6%2.6%1.0%0.7%0.1%-0.3%-1.2%-1.9%-1.7%上海上海2.5%1.6%0.4%0.3%0.8%-0.1%0.0%0.2%-0.4%-0.6%-1.7%广州广州4.5%3.1%2.1%3.2%1.6%0.8%0.9%0.4%0.3%-0.8%-1.2%成都成都2.0%2.1%1.2%1.0%0.7%0.7%0.1%0.0%-0.6%-0.4%-2.3%天津天津1.5%1.7%1.4%0.5%1.0%0.8%-0.1%0.2%-0.3%-0.8%-2.6%杭州杭州1.3%0.7%0.2%1.1%-0.2%1.0%0.4%-1.5%-2.0%-2.0%-2.8%重庆重庆3.2%2.2%1.9%2.8%0.7%-0.1%-0.2%-0.3%-1.2%-0.4%-1.8%苏州苏州1.4%1.4%1.1%0.6%-0.1%-0.1%0.7%0.7%-0.7%-0.4%-1.4%南京南京1.8%1.3%0.5%-0.2%0.1%0.3%-0.2%-0.2%-1.6%-0.5%-1.1%武汉武汉2.4%1.4%1.7%1.1%0.3%0.7%0.6%1.7%0.3%-1.3%-0.9%平均平均2.5%1.9%1.4%1.2%0.5%0.4%0.2%0.1%-0.7%-0.9%-1.8%表：重点城市二手房价格环比涨跌幅表：重点城市二手房价格环比涨跌幅l数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、二手房价格：二手房价格：自自9月主要城市环比持续下降，月主要城市环比持续下降，11月跌幅明显扩大月跌幅明显扩大7数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、需求：需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大一线城市成交量已低于一线城市成交量已低于2008年低位，二三线城年低位，二三线城市市略好于略好于2008年年。与历年水平相比，与历年水平相比，1-11月，一月，一线城市月均成交面积已低于线城市月均成交面积已低于2008年历史低点年历史低点，较较2009年历史较高水平降幅达年历史较高水平降幅达51%；二线代表城市；二线代表城市月均成交量接近一线城市水平，虽明显高于月均成交量接近一线城市水平，虽明显高于2008年水平年水平，但较但较2009年和年和2010年分别下降年分别下降22%和和10%；三线代表城市与；三线代表城市与2009年和年和2010年相比，降年相比，降幅分别为幅分别为18%、8%。近三个月，各类城市成交量均明显低于去年同近三个月，各类城市成交量均明显低于去年同期，降幅有所扩大。期，降幅有所扩大。9月以来，一线城市延续低迷月以来，一线城市延续低迷态势，成交量同比降幅约态势，成交量同比降幅约40%；二线代表城市成交；二线代表城市成交量同比降幅从量同比降幅从9月的月的24%扩大至扩大至11月的月的39%，三线，三线代表城市代表城市11月同比降幅较月同比降幅较9月扩大月扩大20个百分点，达个百分点，达41%，降幅趋势愈加明显。，降幅趋势愈加明显。图：图：各城市梯队代表城市住宅成交走势各城市梯队代表城市住宅成交走势8数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、需求：需求：一线城市成交量持续下行，总体低于一线城市成交量持续下行，总体低于2008年低点，北年低点，北京降幅最大京降幅最大一线城市成交量低位运行。一线城市成交量低位运行。1-11月，一线城市成交量普遍处于历史较低水平。其中北京、上海、深月，一线城市成交量普遍处于历史较低水平。其中北京、上海、深圳的月均成交量分别为圳的月均成交量分别为75万平方米、万平方米、109万平方米和万平方米和22万平方米，均较万平方米，均较2008年历史低点下降年历史低点下降15%以上，以上，与与2009年历史较高水平相比降幅超过年历史较高水平相比降幅超过50%。广州。广州1-11月的月均成交量为月的月均成交量为49万平方米，与去年月均水平基万平方米，与去年月均水平基本持平，较本持平，较2008年月均水平略高年月均水平略高7%，但与，但与2009年相比，降幅仍达年相比，降幅仍达40%。图：图：2006年至今一线城市住宅月度成交量走势年至今一线城市住宅月度成交量走势9数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、二线城市成交量分化：二线城市成交量分化：杭州、南京降幅杭州、南京降幅与与一线城市一线城市相当相当，武，武汉、天津降幅相对较小汉、天津降幅相对较小二线城市成交量表现分化。二线城市成交量表现分化。1-11月，二线代表城市成交量均较去年有所下降，但与月，二线代表城市成交量均较去年有所下降，但与2008年相比，各年相比，各城市表现不尽相同。杭州、南京今年城市表现不尽相同。杭州、南京今年1-11月的月均成交量仅为月的月均成交量仅为14万平方米和万平方米和33万平方米，已低于万平方米，已低于2008年低位，较年低位，较2009年历史较高水平下降年历史较高水平下降60%以上，受调控影响程度与一线城市相当。而武汉、天津由于受以上，受调控影响程度与一线城市相当。而武汉、天津由于受调控影响较小，其月均成交量分别为调控影响较小，其月均成交量分别为89万平方米和万平方米和76万平方米，与万平方米，与2008年相比增幅超过年相比增幅超过80%。图：图：2007年至今年至今二二线线代表代表城市住宅月度成交量走势城市住宅月度成交量走势10数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、三线城市三线城市：普遍处于近年较高水平，但佛山受影响较大普遍处于近年较高水平，但佛山受影响较大三线城市成交量普遍处于近年较高水平。三线城市成交量普遍处于近年较高水平。1-11月，三线代表城市东莞、唐山、包头、佛山的月均成月，三线代表城市东莞、唐山、包头、佛山的月均成交量分别为交量分别为51万平方米、万平方米、13万平方米、万平方米、27万平方米和万平方米和55万平方米，其中唐山处于近年来较高水平。与万平方米，其中唐山处于近年来较高水平。与2008年历史低点相比，东莞、唐山、包头的月均成交量有明显增长，增幅超过年历史低点相比，东莞、唐山、包头的月均成交量有明显增长，增幅超过60%；佛山虽较；佛山虽较2008年年增长增长32%，但今年以来成交量低迷，处于历史较低水平。，但今年以来成交量低迷，处于历史较低水平。图：图：2008年至今年至今三三线线代表代表城市住宅月度成交量走势城市住宅月度成交量走势112011年年1-11月累计成交月累计成交44.1万套，较去年同期下降万套，较去年同期下降34%，中，中7月、月、8月和月和10月的环比降月的环比降幅均在幅均在10%以上，以上，11月达到月达到17%。从同比来看，从同比来看，8-11月同比降幅均在月同比降幅均在40%以上，且降幅呈以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，从逐渐扩大趋势，从8月份的同比下降月份的同比下降42.2%，到，到9月的月的53.5%，11月降幅达到月降幅达到57.5%l数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：图：重点城市二手房总成交量及环比变化重点城市二手房总成交量及环比变化二手房成交：二手房成交：1-11月成交量明显低于去年，下半年下行趋势更月成交量明显低于去年，下半年下行趋势更为明显为明显122011年年1-11月，多数品牌房企销售额同比增长。月，多数品牌房企销售额同比增长。从全年来看，除绿城、富力外，其他品牌房企销售从全年来看，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。截至。截至11月，恒大、中海已超额完成全年销售计划，富力下调月，恒大、中海已超额完成全年销售计划，富力下调目标但仍难以完成。目标但仍难以完成。下半年品牌房企销售额增速明显放缓，下半年品牌房企销售额增速明显放缓，9-11月持续低于去年。月持续低于去年。2011年年1-11月品牌房企销售额之和同月品牌房企销售额之和同比增长比增长18%，但主要受到上半年销售业绩带动。上半年，品牌房企累计增速为，但主要受到上半年销售业绩带动。上半年，品牌房企累计增速为63%，5月之后明显增速月之后明显增速放缓；下半年，累计销售额同比下降放缓；下半年，累计销售额同比下降2%，从，从9月开始连续三个月低于去年同期，其中月开始连续三个月低于去年同期，其中11月单月降幅达月单月降幅达39%。品牌房企销售：品牌房企销售：全年销售业绩仍有增长，但下半年下滑明显全年销售业绩仍有增长，但下半年下滑明显图：图：2010-2011年十大品牌房企销售额及年十大品牌房企销售额及2011年计划完成情况年计划完成情况数据来源：数据来源：CREIS中指数据，企业公告，中国中指数据，企业公告，中国指数研究院指数研究院整理整理分析分析图：图：2010-2011年十大品牌房企月度总体销售额年十大品牌房企月度总体销售额13数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、供给：供给：重点城市总体新上市量与去年同期基本持平重点城市总体新上市量与去年同期基本持平一线城市新上市量低位运行，二三线城市一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。高位运行。1-11月，一线城市住宅月均新上市月，一线城市住宅月均新上市量为量为78万平方米，与去年同期基本持平，但处万平方米，与去年同期基本持平，但处于历史低位。二线代表城市延续之前的上升态于历史低位。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新上市量略高于一线城市，达势，月均新上市量略高于一线城市，达83万平万平方米，同比上升方米，同比上升15%；三线代表城市为；三线代表城市为37万平万平方米，增幅最为明显，同比增长方米，增幅最为明显，同比增长20%。今年今年11月，一线城市单月新上市量达月，一线城市单月新上市量达104万平方米，同比由万平方米，同比由9月的下降月的下降28%转为转为增长增长26%；二线代表城市单月新上市量近三月呈下；二线代表城市单月新上市量近三月呈下行态势，行态势，11月同比微降月同比微降3%，为，为96万平方米；万平方米；三线代表城市为三线代表城市为35万平方米，同比增长万平方米，同比增长35%。图：图：各梯队代表城市住宅月度平均新批准上市面积各梯队代表城市住宅月度平均新批准上市面积142011年，大部分重点城市销供比开始持续下降，并降至接近年，大部分重点城市销供比开始持续下降，并降至接近2008年低点。年低点。二季度开始，所监测的重二季度开始，所监测的重点城市销供比普遍低于点城市销供比普遍低于1，且大部分城市销供比持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅，且大部分城市销供比持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在度下降，销供比在0.5至至0.8间波动。间波动。11月份数据显示，深圳的销供比仅有月份数据显示，深圳的销供比仅有0.3，北京为，北京为0.58，武汉为，武汉为0.56，沈阳为，沈阳为0.81，创，创2008年以来低点。从年以来低点。从2011年全年来看，其他重点城市的销供比都曾出现过比年全年来看，其他重点城市的销供比都曾出现过比2008年低年低的情况。的情况。供求对比：供求对比：重点城市销供比持续低于重点城市销供比持续低于1，接近或低于，接近或低于2008年低点年低点图：重点城市销供比图：重点城市销供比数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、15数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、各重点城市库存量持续攀升。各重点城市库存量持续攀升。2011年年，重点，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。出清周期继续延长。出清周期继续延长。受可售量上升和成交低受可售量上升和成交低位运行的影响，重点城市出清周期持续延长。位运行的影响，重点城市出清周期持续延长。11月，九个重点城市平均出清周期为月，九个重点城市平均出清周期为15个月，连续个月，连续11个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长了长了9个月，深圳、上海分别延长个月，深圳、上海分别延长3、4个个月；二月；二线城市除苏州周期仅延长线城市除苏州周期仅延长3个个月外，其余重点城市月外，其余重点城市延长了延长了8-11个月不等；三线重点城市惠州个月不等；三线重点城市惠州11月出月出清周期在上月小幅缩短后出现了清周期在上月小幅缩短后出现了2个月的延长。与个月的延长。与历史水平相比，历史水平相比，2011年各重点城市出清周期相对年各重点城市出清周期相对于于2008年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。图：图：重点城市库存量与出清周期对重点城市库存量与出清周期对比比图：图：重点城市出清周期重点城市出清周期历史走势历史走势供求对比：供求对比：可售量持续攀升，出清周期不断延长，但多数未可售量持续攀升，出清周期不断延长，但多数未突破突破2008年高点年高点161-11月全国商品房销售面积和销售额同比继续增长，但增幅变小。月全国商品房销售面积和销售额同比继续增长，但增幅变小。商品房销售面积为商品房销售面积为8.96亿平方米，亿平方米，同比增长同比增长8.5%，增速与增速与1-10月相比下降月相比下降1.5个百分点个百分点；销售额销售额4.9万亿元，同比增长万亿元，同比增长16%，增速比，增速比1-10月下降月下降2.5个百分点个百分点。单月来看，单月来看，新增商品房和住宅销售面积和销售额同比环比齐跌，新增商品房和住宅销售面积和销售额同比环比齐跌，继继10月以来月以来年内连续两月年内连续两月下降下降。11月全国商品房销售面积月全国商品房销售面积9941万平方米，环比下降万平方米，环比下降18.9%，同比下降，同比下降1.3%；销售额为销售额为5221亿元，同比亿元，同比下降下降1.6%。其中住宅销售额。其中住宅销售额4164亿元，同比下降亿元，同比下降4.3%。全国商品房销售：全国商品房销售：各销售指标累计增速继续放缓，各销售指标累计增速继续放缓，10-11月连续两个月连续两个月同比下降月同比下降图：全国商品房和住宅累计销售指标及同比增速图：全国商品房和住宅累计销售指标及同比增速数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：商品房和住宅单月销售指标及其同比增速图：商品房和住宅单月销售指标及其同比增速172011年年1-11月，全国累计月，全国累计房地产房地产开发投资额达到开发投资额达到5.55万亿；同比增速万亿；同比增速继续降至继续降至29.9%，为两年来为两年来最低水平最低水平。住宅开发投资住宅开发投资3.99万亿元，同比增长万亿元，同比增长32.8%，连续，连续8个月下滑，累计下降为个月下滑，累计下降为5.8个百分点。个百分点。从单月水平来看，从单月水平来看，11月房地产开发投资同比增长月房地产开发投资同比增长20.2%，住宅开发投资同比增长，住宅开发投资同比增长20.5%，低于近，低于近年来的平均水平（年来的平均水平（25%左右）。左右）。全国开发投资：全国开发投资：开发投资增速高位回落，增速降至开发投资增速高位回落，增速降至30%以下以下图：图：全国房地产开发投资额及同比增速全国房地产开发投资额及同比增速数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析18自去年自去年5月新开工面积同比增速达到月新开工面积同比增速达到72.4%的历史最高点以来，增速持续下降。的历史最高点以来，增速持续下降。1-11月，全国房屋月，全国房屋新开工面积达到新开工面积达到17.5亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长20.5%，增速比，增速比1-10月下降月下降3.2个百分点，接近过去五年的平个百分点，接近过去五年的平均水平；房屋施工面积继续增长，达均水平；房屋施工面积继续增长，达49.1亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长27.9%，增幅比，增幅比1-10月下降月下降0.5个百分点。个百分点。全国新开工：全国新开工：新开工面积增速继续下降，施工面积仍处于较高新开工面积增速继续下降，施工面积仍处于较高水平水平图：全国商品房月度累计新开工面积及施工面积图：全国商品房月度累计新开工面积及施工面积数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析19土地市场：土地市场：住宅用地量价水平全线下降，商办用地受影响不住宅用地量价水平全线下降，商办用地受影响不大大数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：图：2011年年1-11月全国月全国133个城市住宅及商办用地量价水平个城市住宅及商办用地量价水平2011年年1-11月，月，133个城市的住宅用地推出面积、成交面积分别同比下降个城市的住宅用地推出面积、成交面积分别同比下降9.5%和和11.5%，其中，其中11月月成交面积同比降幅达成交面积同比降幅达55.2%；而商办用地的推出和成交面积分别同比增长；而商办用地的推出和成交面积分别同比增长12.8%和和18.0%。价格方面，住宅用地楼面价同比下跌价格方面，住宅用地楼面价同比下跌9.0%，而商办用地同比上涨，而商办用地同比上涨7.6%；11月溢价率微升至月溢价率微升至5.5%，1-11月平均溢价率为月平均溢价率为13.0%，比，比2010年同期下降年同期下降20个百分点，而商办用地溢价率下降个百分点，而商办用地溢价率下降5.7个百分点。个百分点。受住宅用地出让金同比下降受住宅用地出让金同比下降15.4%的影响，的影响，1-11月全国月全国133个城市总土地出让金同比略下降个城市总土地出让金同比略下降1.84%，南京、福州、武汉等城市下降超过南京、福州、武汉等城市下降超过20%。商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势，增速均超过。商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势，增速均超过40%。20一、一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整年回顾：调控效果显现，量价初现调整二、二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观年展望：货币政策微调，市场无需悲观目录目录21数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析经济环境：经济环境：GDP下行风险不大，下行风险不大，CPI连续回落连续回落图：图：2000年以来全国年以来全国GDP单季增速和单季增速和CPI走势图走势图图：图：2000年以来固定资产投资单季增速走势图年以来固定资产投资单季增速走势图2011年，全国年，全国GDP增速放缓，前三季度分别为增速放缓，前三季度分别为9.7%、9.5%、9.1%，但累计，但累计GDP增速仍增速仍在在9.4%的高位，经济下行风险不大。的高位，经济下行风险不大。CPI在在2011年年7月达到月达到2009年以来的高位年以来的高位6.5%后连续四个月下降，后连续四个月下降，11月回落至月回落至4.2%。22近期政策动向：近期政策动向：中央多次强调继续加强房地产调控中央多次强调继续加强房地产调控近日中央政治局会议定调近日中央政治局会议定调2012年经济工作时表示年经济工作时表示“坚持房地产调控政策不动摇坚持房地产调控政策不动摇”，“限购限购”、“限限价价”等行政性措施在近期不会放松。等行政性措施在近期不会放松。时间时间事件事件房地产房地产调控政策定调调控政策定调7.12国务院常务会议国务院常务会议当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。9.1温家宝温家宝求是求是杂志发杂志发表表关于当前的宏观经关于当前的宏观经济形势和经济工作济形势和经济工作坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。度不能放松。10.29国务院常务会议国务院常务会议坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设。加快推进保障性住房建设。11.6上合组织成员国总理第上合组织成员国总理第十次会议十次会议下调房价是国家坚定的政策，我们的目标是要使房价回归到合理的价格下调房价是国家坚定的政策，我们的目标是要使房价回归到合理的价格；房地产房地产调控措施决不可有丝毫动摇调控措施决不可有丝毫动摇。11.25李克强在廊坊考察保障李克强在廊坊考察保障房建设房建设当前房地产市场调控已取得一定成效，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政当前房地产市场调控已取得一定成效，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果；策措施，进一步巩固调控成果；12.9中共中央政治局会议中共中央政治局会议坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。 表：近期中央政府关于房地产市场调控的态度表：近期中央政府关于房地产市场调控的态度资料来源：中国指数研究院综合整理资料来源：中国指数研究院综合整理23地方政府态度暧昧：地方政府态度暧昧：l 杭州、天津热点城市土地出让金收入下降；杭州、天津热点城市土地出让金收入下降；l 海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫；海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫；l 佛山、成都等地佛山、成都等地10-11月放松限购被叫停；月放松限购被叫停；l 北京、武汉放宽普通住房标准。北京、武汉放宽普通住房标准。中央调控决心未受影响：中央调控决心未受影响：l 内部：内部：GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位；增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位；l 外部：外部：出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如2008年；年；l 房地产业：房地产业：投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。2012年房地产调控展望：年房地产调控展望：地方政府态度暧昧，但中央继续加地方政府态度暧昧，但中央继续加强调控的力度和决心不减强调控的力度和决心不减24本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局中央政治局会议定调中央政治局会议定调2012年经济工作，继续年经济工作，继续“坚持房地产调控政策不动摇坚持房地产调控政策不动摇”。另一方面，中央深。另一方面，中央深知房地产调控、房价合理对中国经济长远健康发展和调结构的重要意义，在经济增速未有明显放缓、知房地产调控、房价合理对中国经济长远健康发展和调结构的重要意义，在经济增速未有明显放缓、房地产投资、新开工增速仍在较高水平之时，不会放松刚刚收到成效的房地产调控政策。房地产投资、新开工增速仍在较高水平之时，不会放松刚刚收到成效的房地产调控政策。全年量价难有增长，上半年行业仍将面临较大压力全年量价难有增长，上半年行业仍将面临较大压力根据中国房地产中长期动态模型初步预测，根据中国房地产中长期动态模型初步预测，2012年全年，商品房销售面积将比年全年，商品房销售面积将比2011年下降年下降4%左右，左右，销售均价下跌销售均价下跌1%-4%，具体到不同时期，上半年商品房销售面积同比降幅将在，具体到不同时期，上半年商品房销售面积同比降幅将在10%以上，量价齐跌态以上，量价齐跌态势进一步延续，开发企业资金压力降进一步上升，全年量价水平也难有增长。势进一步延续，开发企业资金压力降进一步上升，全年量价水平也难有增长。不同城市、物业、企业的分化继续加剧不同城市、物业、企业的分化继续加剧 一二线和部分三线城市受到限购政策影响，表现不乐观；一二线和部分三线城市受到限购政策影响，表现不乐观； 商业地产量价稳中有升，但部分二三线城市面临过剩风险，另一方面，住宅市场仍是主流，资商业地产量价稳中有升，但部分二三线城市面临过剩风险，另一方面，住宅市场仍是主流，资金回流更快；金回流更快； 招保万金等品牌大企业销售及资金状况良好，中小开发企业面临困境。招保万金等品牌大企业销售及资金状况良好，中小开发企业面临困境。2012年房地产市场展望：年房地产市场展望：政策伺机而动，全年量价难有增长政策伺机而动，全年量价难有增长25近期货币政策出现微调，近期货币政策出现微调，2012年货币政策将由年货币政策将由2011年的稳中偏紧向稳健转变：年的稳中偏紧向稳健转变：目前目前GDP增速仍在较高水平，增速仍在较高水平，10月月CPI涨幅回落，但仍在涨幅回落，但仍在5%以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势，的态势，2012年总的信贷规模可能与年总的信贷规模可能与2011年持平，不会达到年持平，不会达到2008年四季度年四季度-2009年放贷近年放贷近11万亿元的天量。万亿元的天量。历史数据显示，货币政策是房地产市场走势的关键因素：历史数据显示，货币政策是房地产市场走势的关键因素：2007年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关，货币政策对房地产市场的影响有滞后。年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关，货币政策对房地产市场的影响有滞后。历史数据显示，限贷的影响大于限购：历史数据显示，限贷的影响大于限购：2011年前三季度新增房地产贷款下降超过年前三季度新增房地产贷款下降超过40%，对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。另外，限贷政策，对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。另外，限贷政策针对全国全行业，比起限购只针对针对全国全行业，比起限购只针对40-50个重点城市，影响更为深远。个重点城市，影响更为深远。房地产业可能因货币政策微调迎来喘息之机，但房地产信贷规模仍将偏紧房地产业可能因货币政策微调迎来喘息之机，但房地产信贷规模仍将偏紧2011年年11月月30日央行公布将下调存款准备金率日央行公布将下调存款准备金率0.5个百分点，将释放近个百分点，将释放近4千亿元资金，虽然主要用来抵御外千亿元资金，虽然主要用来抵御外汇占款的下降，但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。汇占款的下降，但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。目前信贷投放也在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债等，尽管可能有部分信贷流入房地产目前信贷投放也在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，但房地产信贷规模仍将偏紧。业，但房地产信贷规模仍将偏紧。特别关注：特别关注：货币微调的力度和节奏，将是影响货币微调的力度和节奏，将是影响2012年房地产年房地产市场走势的关键市场走势的关键272001-2011年经济指标及货币政策变化：年经济指标及货币政策变化：2001-2003Q3、2005-2006年：年：“高增长、高增长、低通胀低通胀”，实施稳健的货币政策，实施稳健的货币政策2008Q4-2009Q4、2010Q1-Q3：“经济增经济增速放缓、物价下行速放缓、物价下行”，实施宽松的货币政策，实施宽松的货币政策2003Q4-2004Q4、2007-2008Q3、2010Q4至今：至今：“高增长、高通胀高增长、高通胀”，实施从紧货币，实施从紧货币政策政策货币政策调整特点总结：货币政策调整特点总结：1.货币政策调整往往在经济指标变化之后；货币政策调整往往在经济指标变化之后；2.GDP、CPI两项指标最关键；两项指标最关键；3.货币政策转向时，存款准备金率通常先于货币政策转向时，存款准备金率通常先于利率调整利率调整（2003年和年和2010年，货币政策收紧年，货币政策收紧时，上调时，上调2-3次存准率后利率才上调）。次存准率后利率才上调）。图：图：2001年以来我国货币政策及宏观经济关键指标走势年以来我国货币政策及宏观经济关键指标走势何时全面转向？何时全面转向？历史数据显示，经济增长和物价水平是历史数据显示，经济增长和物价水平是货币政策转向的关键货币政策转向的关键数据来源：国家统计局，数据来源：国家统计局，CREIS中指数据、中指数据、28放松效果：放松效果：货币政策对商品房市场影响显著，一旦全面放松，货币政策对商品房市场影响显著，一旦全面放松，市场将在市场将在1-2季度内反弹季度内反弹1. 商品房量价水平与货币政策的周期性变化密切相关；商品房量价水平与货币政策的周期性变化密切相关；2. 货币政策对商品房市场的影响特别是价格有一定的滞后：货币政策对商品房市场的影响特别是价格有一定的滞后：紧缩政策出台后，商品房量价下跌有紧缩政策出台后，商品房量价下跌有1-1.5年的滞后，而刺年的滞后，而刺激政策在激政策在1-2季度内即有显著效果。季度内即有显著效果。图：图：2007-2011年全国新建住宅量价走势与货币政策周期图年全国新建住宅量价走势与货币政策周期图17%17%18%17%16%17%15%18%26%28%29%28%23%18%19%20%17%16%13%M2同比增速数据来源：人民银行，数据来源：人民银行，CREIS中指数据、中指数据、29谢谢！详情请查询：http:/