珠海市房地产业发展现状与对策研究

北京理工大学珠海学院2020届本科生毕业论文珠海市房地产业发展现状与对策研究 1978年我国首次提出商品房的概念。1998年我国出台关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知正式取消福利分房制度，使房屋商品化，随着大量刚需需求的涌现，我国房地产业逐渐发展起来，现已成为国民家庭经济乃至我国经济的重要占比。如今我国的房地产业已经走过了40多个年头，2006年至2016年这十年是房地产鼎盛十年，目前房地产业的黄金时期已经过去，伴随着国家下发关于房地产业的文件与政策，对于房地产业市场管控变得越发严格，本人认为在这种市场环境下，房地产业作为珠海的支柱产业，当前的发展形式如何，发展趋势如何，如何根据目前的市场经济和国家政策来调整房地产业的发展战略，对平民百姓、珠海市政府以及开发商们都有着重大的意义。本篇文章以广东省珠海市的房地产业为研究对象。第一章先描述一下本文研究的背景与意义、研究现状和研究方法与思路等。第二章主要叙述一下我国房地产业的发展以及现状，了解中国的房地产业的发展历史与现状，为后续做铺垫和过渡。第三章首先分析珠海的经济状况以及房地产业在经济发展中的地位，为本文研究目的做支撑，分析珠海市的概况以及房地产业的一级、二级市场等。第四章根据前面分析出来的结果，结合实际运用SWOT分析得出珠海市房地产业在今后发展的优势、劣势、机会以及风险。以及分析国家政策、地方政策、地方经济这三个影响因素的影响程度。第五章根据前面论述的市场分析、SWOT分析以及影响因素分析，总结出对珠海市地方政府的建议和房企开发商的建议。关键词： 房地产业、经济、市场、发展AbstractIn 1978, China first put forward the concept of commercial housing. In 1998, China issued the notice on further deepening the reform of urban housing system and speeding up the construction of housing, which formally abolished the welfare housing distribution system and made housing commercialized, chinas real estate industry has gradually developed and now has become an important proportion of the national family economy and even Chinas economy. Now Chinas real estate industry has gone through more than 40 years. The decade from 2006 to 2016 is the golden decade of real estate. The current golden period of the real estate industry has passed, along with the documents and policies issued by the state on the real estate industry, as the market control of the real estate industry has become more and more strict, I believe that under this market environment, the real estate industry, as a pillar industry in Zhuhai, what is the current development form and what is the development trend, how to adjust the development strategy of the real estate industry according to the current market economy and the national policy is of great significance to the common people, the Zhuhai government and the developers.This article deals with real estate issues in Zhuhai, Guangdong province. Chapter I first describes the context and significance of research, the state and methods of research and thinking. Chapter II describes, in particular, the development and current state of real estate in our country, the history of development and current state of real estate in China, as well as the construction and transition period for follow-up. Chapter III first analyzes the economic situation in the Yangtze Sea area and the housing situation in the process of economic development, is supported for the purposes of this study, reviews the Yangtze Sea market as well as at the first, second and the same levels of the real estate market. In Chapter IV, based on the results of the previous analysis, the advantages, shortcomings, opportunities and risks associated with the development of real estate in Zhuhai city are analyzed, as well as the actual use of swot. As well as analysis of the impact of three factors affecting national policies, local strategies and local economy. Chapter V summarizes the recommendations made by local authorities and housing developers in Zhuhai city based on market analysis, swot analysis and impact factors discussed above.Keywords: Real estate、Economic、Market、Developing目 录第一章 诸论11.1 论文研究背景及意义11.1.1研究背景11.1.2研究意义21.2 本课题的国内外研究现状31.2.1 国外的研究现状31.2.2 国内的研究现状31.3 研究的思路与方法4本章小结4第二章 中国房地产业的发展历史与现状52.1 房地产业的介绍52.2 中国房地产业的发展分析52.3 中国房地产业的现状分析6本章小结6第三章 房地产业在珠海市经济发展中的地位和作用73.1 珠海市概况分析73.1.1 珠海市概况分析73.1.2 珠海市经济分析73.2 房地产业在珠海市经济发展中的地位和作用83.3 珠海市一级市场分析93.4 珠海市二级市场分析9本章小结11第四章 珠海市房地产发展存在的问题分析及影响因素分析124.1 优势124.1.1 交通规划利好124.1.2 粤港澳大湾区发展前景好124.1.3 多元化业态发展124.2 劣势134.2.1 部分区域仍有库存压力134.2.2 竞争压力大，地价走高134.3 机会134.3.1 珠海限购政策全面放宽134.3.2 多元发展，打造特色产业144.4 风险144.5 国家宏观因素的影响144.5.1 2019年国家相关政策出台144.5.2 国家政策对于房地产业的影响154.6.1 政策因素164.6.2 经济因素16本章小结17第五章 珠海市房地产业发展的对策研究185.1 政府方面185.2 企业方面18本章小结19第六章 结论与展望206.1结论206.2展望20参考文献21致 谢2222第一章 诸论1.1 论文研究背景及意义1.1.1研究背景自1998年我国取消福利分房制度后，大量的刚需涌现带动了我国房地产业的发展，房地产业的发展不但拉动了我国的GDP总值增长，同时这个行业的发展也为社会提供不少的就业机会。截至2018年，中华人民共和国国家统计局得出房地产开发企业平均从业人数为2889165人。随着房地产业所占国内GDP的比例逐渐增加，房地产业早已成为我国的重要经济支柱，同时毋庸置疑的成为国家经济的指示牌，也是国民经济的“晴雨娃娃”（见图1.1）。图1.1 2014年2018年房地产业所占国内GDP比例数据来源于国家统计局。房地产业的发展带动我国的第三产业的发展，推动了城镇化、工业化的进度，改善了我国居民的居住环境，为新时代特色社会主义事业做出了一定贡献。自2011年11月1日起，珠海开始实施双限购令，即本市新申请预售房地产价格不得超过11285元/平方米。户籍居民家庭需提供香洲非本地户籍居民家庭一年以上纳税证明或社会保障证明，主城区只能新购一套商品房。没有社会保障和纳税的非本地居民不能在香洲主城购买商品房。次双限令已经实施了近五年。2016年4月13日，珠海住建信息网发布了政府的繁文缛节文件。珠海完全取消了楼市限购令，外地人可以自由购买珠海所有类型的住宅。此消息一出，使珠海市商品房去库存加快，2016年的珠海市库存总量为24086套，去化周期仅5个月。同时房地产业市场的利好也带动了珠海市第三产业经济增长。2016年珠海市第一产业对经济增长的贡献率为0.4%；第二产业对经济增长的助力值是33.6%；第三产业则高达66%，在此年是第三产业占比第一次突破50。房地产业不但牵动着百姓的经济，对国家经济发展更是影响深远。公元二千零十六年，我市出台关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见，正式下发房地产买卖市场限购令，并且通过提高投标拍地的保证金比例、保障房用地供应量增加、增加购房首次付款的比例等手段调控市场。公元二千零十七年，我市下发关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知，限制购买的范围扩大到“所有户型”，并且对没有在珠海持续缴纳五年以上的个税或者是社保的，没有我市户籍的居民家庭，停止在我市向此类人群售卖房子，包括新建商品房和二手房。公元二千零十八年，我市下发文件，说明产业、商业类项目的购买人群仅限定于企业。同样在此年六月，我市出台了珠海市商品房预售资金监管办法，将健全规范商品房预先销售资金的监督管理制度，规范收取、使用预售资金的行为。公元二千零十九年，我市近五年来首次放宽购房资格，外地人士和港澳台居民无需提供社保证明或人才证明，可直接购买符合条件的住房（见图1.2）。这一消息放出，对于珠海市房地产业市场绝对是程利好的趋势，但是严控了五年的楼市限购政策，一下子放开是否有利于房地产业的健康发展。从2016年开始中央坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，在此背景下珠海市房地产业在之后的发展趋势如何，怎样使得珠海市房地产业健康发展，值得深究。图1.2 2019年珠海市限购政策1.1.2研究意义16年年底，中国中央经济工作会议召开，强调并肯定“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，至今我国依旧在坚持这个理念，此理念有效消灭泡沫又能打消房地产投机思想及行为，控制房价平稳发展，让房地产业健康发展，符合国情的发展。珠海作为粤港澳大湾区的一环，又是第一批经济特区，毗邻港澳，在2019年珠海市又全面放宽了限购政策，在这多重光环下，必定是许多投资客及投机者的首选。本文从珠海市房地产业发展入手，根据实际市场情况分析近年来珠海市的一级二级市场，从政府和企业的角度出发，为珠海市房地产业发展提供建议。促进房地产业健康发展，拉动珠海市的经济发展。本人在中国知网检索关于珠海房地产业时发现关于这方面的相关学术文献很少，而本人就读的工程管理专业授有房地产类的课程，也曾在开发商企业实习过一段时间，所以对本人来讲十分具有研究意义，也是检验学术成果的一次机会。在导师的辅助下此文章对整个房地产市场具有一定的借鉴意义。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外的研究现状在国外，土地和房产是可以私有化，由于制度的不同使得国外的房地产业发展很早，至今已有三百多年的历史，他们具有一套相对成熟的法律系统。目前为止经有许多学者、研究人员研究，例如：温茨巴奇等人（中译本 2001），房地产的首要特点是它与土地的联系，这一联系使得房地产在具有不可移动性、异质性等物理特性的同时，有着与一般的资产所不同的经济特性1。房产具有位置固定、不可移动的特性，因此房子的价值被配套条件影响，这种特性令房屋买卖市场具有区域性。与其他产品相比，房屋买卖市场并不统一，它是拥有以地域性为特点的市场。1.2.2 国内的研究现状中华人民共和国因土地公有化和早期的福利分房制度，使得房地产业开始的比较晚，从真正实行住房商品化至今四十余年。在实行房屋供给商品化和土地使用权拍卖，随着房地产业规模越来越大之后，国内已有较多的学者、研究人员对房地产业和房地产经济做出研究，得出科研成果共享社会。王长泽（2018）：“通过研究区域对外开放度影响房屋价格，我们可以知道在粤港澳大湾区这个区域是成正向显著效应的，在SAR模型中，对外开放度上升1%其房屋价格上升0.235%；在SEM模型中，对外开放度增加百分之一其房屋价格涨幅 0.278%。由此说明对外开放度对房屋价格能有一定的作用，进而论证可巴拉萨-萨缪尔森理论在粤港澳大湾区的房地产市场是成立的。”2许宪春、贾海、李皎（2015）：“根据往年的数据分析发现，房地产业发展利好的确有助于国家经济发展，加速社会进程，但当房地产业发展速度过快，很容易出现经济危机，地产泡沫，投机行为过多而造成的哄抬房价。相应的房地产业发展速度过慢，一定程度上也会影响到其他产业的经济发展，以及国民经济水平，也不利于社会的发展。所以房地产业应当保持平稳、健康发展，有利于国家经济、国民经济以及社会发展。” 3赵雯、吴倩（2019）：“通过梳理我国的房地产业发展状况，分析大量数据后，得知我国房地产经济增长确实能够帮助且拉动其他经济增长，随着房地产经济增长，规模越来越大向社会提供的就业岗位增多。我国是初级社会主义国家，房地产经济虽然属于市场经济，但为了健康、稳定持续发展，也需要无形的手去管控。促进社会各行各业协同、健康发展。” 4综上所述，虽然目前国内已有许多知识分子、学者及研究人员对房地产经济、房地产业进行了研究，但就针对一个城市房地产业发展的研究还是较少，这也是本文的创新研究点。珠海地理位置优越，有多重光环加持，其房地产发展战略值得细细研究，发挥其得天独厚的优势，使政府更好的规范房地产业，也使开发商企业们合理、科学的开发项目，使珠海市房地产业健康稳固发展，协同其他行业经济向利好方向发展。1.3 研究的思路与方法课题主要使用了两种研究方法：一是文献、数据研究法。查阅我国及外国的文献、相关文件，对其进行分门别类，从中找到类似的切入点及观点，总结出与本文主题相关的已有研究成果及现状。根据研究对象的市场经济数据，进行大量的分析，为自己的观点做有利的依据，也根据市场数据，给予一些建议。二是SWOT分析方法。对我市房地产业进行分析时，采取SWOT分析法，从四个维度去分析，对应给予相关建议。本篇文章以广东省珠海市的房地产业为研究对象。第一章先描述一下本文研究的背景与意义、研究现状和研究方法与思路等。第二章主要叙述一下我国房地产业的发展以及现状，了解中国的房地产业的发展历史与现状，为后续做铺垫和过渡。第三章首先分析珠海的经济状况以及房地产业在经济发展中的地位，为本文研究目的做支撑，分析珠海市的概况以及房地产业的一级、二级市场等。第四章根据前面分析出来的结果，结合实际运用SWOT分析得出珠海市房地产业在今后发展的优势、劣势、机会以及风险。以及分析国家政策、地方政策、地方经济这三个影响因素的影响程度。第五章根据前面论述的市场分析、SWOT分析以及影响因素分析，总结出对珠海市地方政府的建议和房企开发商的建议。本章小结随着中华人民共和国房地产业经济发展迅猛，房地产经济毋庸置疑是拉动GDP的强者，更是协同拉动其他产业的一把好手。但珠海近年来的楼市政策逐渐收紧，在2019年时全面放宽，在此背景下，使用文献、数据研究法和SWOT分析法来分析发展趋势，结合实际以及以往的文献观点，从政府和企业两个角度提出建议，使珠海市产业健康稳固长效发展。 第二章 中国房地产业的发展历史与现状2.1 房地产业的介绍“房地产”指的是地产、房产、房地产及不动产。地产：在我国土地具有所有权和使用权，而人民只有使用权，目前的土地供应方式分为“招拍挂”和出让。房产是指建筑地块上方承载的永久性建筑物，可以是住宅或写字楼或商城等建筑，我国人民可以享有房产所有权。房地产：是指土地和土地上方的建筑物，建筑物可以细分成住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产，由于其具有不可移动性特点，也称作不动产。2.2 中国房地产业的发展分析1947年新中国成立建立了公有制制度，然后在我国居民住房都实行房屋分配制度（福利分房制度）解决。直到1978年，我国首次提出商品房的概念，在那之后开始我国房地产开发试点和住房销售试点，1987年11月26日深圳第一次公开招标出让土地使用权，随之我国土地使用制度发生了翻天覆地的改变，以招标、拍卖、挂牌和出让的方式进行土地买卖，所得者或企业单位只有土地使用权。九二年到九七年，房地产发展迅猛拉动了全民固定资产投资，各种增长数值同比超出1倍，但是好景不长，南海房地产市场发展太过迅猛又缺乏政府管控，造成大量烂工程和银行坏账，房地产市场的发展放缓，相关部门开始进行调控。九八年我国出台正式发文取消福利分房，使得发展的脚步不断加快。九八年到零三年，这是我国房地产首段“快、平、稳”发展的时期，在这种迅猛的发展节奏下，房地产业逐渐成为支柱产业。零四到零八年，我国不断攀升的房屋价格和频繁拍出的地王进行第二次宏观调控，在政府调控以及全球性金融危机下，房地产进入严冬。2009年到2010我国房价、低价上涨速度过快，价格过高，随之出现了大量的投机性购房行为，中央出台“三限”政策，在这催化下我国开启了刚需大门。直到2015年，中央经济工作会议强调去库存，我国房地产业又拉开了去库存的序幕。我国房地产业起跑线较后，又受国家制度的影响只能边走边看，虽然险些造成经济泡沫，但有宏观调控这只隐形的手在把控着房地产市场，幸好都稳住了局面。在南海炒房之后，对于一个城市的房地产市场发展和对策研究显得尤为重要，不仅可以预判市场走向，更能预示风险提前做对策，使得各个地区房地产业会慢慢走向健康平稳发展。2.3 中国房地产业的现状分析2016年，中央政治局会议明确五大重点任务，分别是：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。我国首要任务是清库存。随着房价的攀升需要抑制地方性泡沫、“十一”期间20个城市出台楼市限购政策，压制投机行为。2017年，清库存初见效果，使我国房地产价格逐渐趋于平稳，但眼前的效果不足为道，仍要持续去库存。2018年国务院出台文件可以让改建房屋、商业用房等按规定改建为租赁租房，土地用途及水电气价格按照居民居住标准执行，这下意味着国家大力支持并发展住房租赁。2019年，“房住不炒”一直是我国房地产业的核心理念，多方供给、多渠道保障、租购齐下的住房制度，尽力保证人人都有房子住。2016年到2019年，从中央下发的文件及会议中可得知，我国房地产市场现状围绕着限购、限价、去库存、发展租购并举。中央方面主要想让房地产业平稳、健康的发展，让所有人都有房子住，又可以抑制投机行为。“因城施策，城市政府主体责任的长效调控机制，”在中央经济工作会议中提出，这意味着该对城市的房地产业进行发展的预判以及对策的研究，结合城市的特殊属性，制定最契合的发展建议，这也是本文的目的。本章小结本章主要简单介绍了房地产行业，讲述了我国房地产发展的历史进程，又从中央下发的文件及会议的角度分析了，我国房地产业大环境发展的现状。通过对我国房地产业历史及现状的分析，为本课题的研究做出相关依据，也为后文的对城市房地产业的分析做一个前提铺垫。第三章 房地产业在珠海市经济发展中的地位和作用3.1 珠海市概况分析3.1.1 珠海市概况分析珠海位于中国广东省珠江三角洲中心，是第一批经济特区之一，东边与不夜城“香港”隔海相邻，南边与我国赌城“澳门”相连，西边相邻江门市，北边与中山市连接。珠海的海陆空三种交通都很便利发达。金湾机场位于珠海市西部三灶镇南部，每年可高达1200万的旅客吞吐量，货邮每年高达600000吨。世界上最长的跨海大桥港珠澳大桥从珠澳口岸不到一小时可到达香港、澳门，在珠海可以营造一小时生活圈。广珠城际铁路不到一小时可以去到广州南站，贯穿了广州、佛山、江门、珠海等城市，非常方便快捷。珠海的交通规划正越来越全面，健全的交通也将带动整个珠海的经济发展。在2020年广东省十三届人大三次会议结束后，政府工作报告的修改内容明确，珠海在今年将开工建设黄茅海通道、珠江肇高铁，加快推进广中珠澳高铁的前期工作，在原有的高速基础上让珠海交通更加四通八达。珠海依傍外伶仃洋，第一产业主要为农林牧渔业，第二产业主要为高新技术工业，第三产业主要为固定资产投资。3.1.2 珠海市经济分析图3.1珠海的三次产业2015年至2019年的总产值同比均有正向增长，第三产业的同比增长率均高于第一、二产业，由图可见珠海的支柱产业是第三产业。据珠海统计局得出，经济增长的主要动力来自于工业、建筑业、金融业、房地产业和营利性服务业这五个行业。图3.2珠海市GDP每年同比都呈正向增长，经济状况相较稳定。2019年珠海市实现地区生产总值3435.89亿元，同比增长近7个百分点，增速不仅高于全省且高于全省0.6%。公共预算收入344.48亿元，同比增长3.9%。图3.1 珠海市2015年至2019年三次产业同比增长率图3.2 珠海市2015年至2019年GDP数值及增长率20152016201720182019GDP(亿元）2024.982226.372564.732914.743435.89同比增长10.00%8.50%9.20%8.00%6.80%3.2 房地产业在珠海市经济发展中的地位和作用 图3.3 2015年至2019年珠海市房地产开发投资占比第三产业固定资产投资额高达四成以上，这是经济结构优化的成果，这也代表着珠海现在及未来的经济发展的支柱是房地产业，是拉动经济增长的“大力士”。房地产业的迅猛发展，土地拍卖宗数及面积也越来越多，政府的大部分收入是通过出让土地的方式得到，也侧面反映了房地产业对于珠海政府的经济有着重大作用。通过区规划出台、人才引进政策实施、交通基础设施加快建设等多重利好政策推动下，粤港澳大湾住房需求量显著升高。今年我市各产业都有增长，尤其是房地产业相比上一年增长17.8%，拉动经济增长1个百分点。图3.3 一五年至一九年珠海市房地产开发投资占比率20152016201720182019第三产业（固定资产投资）亿元1305.141389.751662.021858.571971.88房地产开发投资（亿元）524.12641.03666.12787.09893.36房地产开发投资占比40.2%46.1%40.1%42.3%45.3%3.3 珠海市一级市场分析图3.4珠海市住宅土地供应、成交面积来看，历年的土地供应很不均匀，主要还是受到地区楼市政策的影响。2018年无论是住宅土地供应及成交面积来看都大幅下滑，成交面积仅占供应面积的67.26%，2019年住宅土地供应和成交都是历史高位，可以看的出来受到大范围的限购解绑，各开发商都开始抢地开发，好补足2018年的住宅空缺，以及抓住外地人、港澳台居民置业珠海的好机会。从珠海市各个区域的住宅土地面积供应来看，住宅土地主要集中在斗门、金湾。由于近年来的政策利好，珠海交通规划全力开发，也带动齐了珠海西区，使得斗门、金湾住宅土地大量供应，开发商们也看好西区的房产发展，使西区的商品房开始变得畅销。市中心所剩土地不多，香洲区的土地供应一般是指唐家湾、前山。图3.4 2017年至2019珠海市各区域土地供应情况201720182019斗门（万m2）17.7520107.1808高栏港（万m2）13.859.643.5312横琴（万m2）49.1203.555金湾（万m2）38.8445.1895.3726香洲区（万m2）27.5723.9331.8319住宅土地供应面积（万m2）147.1398.71281.4715住宅土地成交面积（万m2）138.5166.39231.6473.4 珠海市二级市场分析图3.5仅从这三年来看，可以得知珠海市的住宅市场利好，网签消化量在不断攀升。2019年住宅的新增供应量和网签消化量都达到了历史新高位，网签消化量同比增长了231%。这也说明了粤港澳大湾区规划、限购政策的全面放宽、多项城市建设的利好都促进了我市楼市的成交以及房地产业的发展。从上表可知，上两年的网签量主要由斗门、金湾以及高栏港贡献，且集中在80-100m2这种刚需紧凑户型。这说明了在城中心的土地存量不多的情况下，开发商们把重心移向了开发潜力还很大的斗门、金湾以及高栏港；进一步说明我市利好政策正逐步起效，对于房地产市场有着引导作用。同时，消费者目前还处于刚需的状态，需要加大供应80-100 m2刚需户型。图3.5 珠海市2017至2019年网签消化量和新增供应量一览表201720182019网签消化量（套）112411847042705新增供应量（套）256702676143095图3.6 珠海市2017年各区域网签住宅各面积段消化量图3.7 珠海市2018年各区域网签住宅各面积段消化量本章小结本章对珠海市的概况及经济做了详细的城市分析，从三次产业及GDP增长率的角度分析了2015年到2019年珠海市的三次产业增长率，对我市的整体经济情况做一个大概的了解。从房地产开发投资占第三次产业固定资产投资额的比例来说明，房地产业在珠海市经济发展的重要地位，为本文做目的性做依据。再从珠海市的一级市场和二级市场做近三年来的分析，了解我市房地产业的发展情况，为后续的发展研究做数据铺垫。第四章 珠海市房地产发展存在的问题分析及影响因素分析4.1 优势4.1.1 交通规划利好珠海将加速内部交通建设，2020年有三项交通建设项目完工通车，珠海将全城贯通，全面拉动发展。约14千米长的金琴快线，起于港湾大道到梅华立交，南段与其珠海大道相接，止于北三路。兴业路快速通道连接香洲和唐家，沿线为城市住宅及生活区，快速通道为南北走向，分东西两线，随后合并，接下穿隧道抵达新香洲。深化珠海南北一体化。除了加速对内的交通建设，多个对外交通规划也已经落实，拉通港湾交通关系。继港珠澳大桥通车后，珠海对外交通再次规划发展，东面的深珠通道获批，西面的黄茅海大桥签署建设协议，珠海机场拓建增加机场运载量及航线。4.1.2 粤港澳大湾区发展前景好一九年二月，我国下发粤港澳大湾区发展规划纲要，规划时间区间从2019年2035年。粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等形成重要节点城市。位于珠江西岸核心的珠海市，极力发挥其制度创新、人文生态、法治营商环境好的突出优势，在尊重“一国两制”的体制框架下，帮助与香港、澳门的陆路相连的得天独厚区位，营造粤港澳大湾区新型活力城市。4.1.3 多元化业态发展自2016年后，国家对于房地产业主要任务去库存，随着地价的升高和对开发商的门槛提高后，许多房地产企业纷纷寻求转型机会、多业态发展。而珠海作为一个全国闻名的旅游城市，得天独厚的自然风光、地理优势以及浓厚的人文文化，为各大开发商创造了多业态发展的机会。除了房地产，一些旅游地产、商业地产在珠海的发展前景十分可观，打造具有当地特色的产业，不仅可以促进当地经济的发展，更能拉动第三产业的经济增长，优化产业结构。4.2 劣势4.2.1 部分区域仍有库存压力图4.1可以看到除了斗门区库存数量小于成交数量外，其他区域的库存套数均大于成交套数。据数据显示，截至2019年珠海市库存数量为4.7万套左右，去化周期维持在12.8个月左右同比减少13.8个月，虽然库存周期大幅度降低，但新增不断部分区域依旧有库存压力，还是要以去库存为主要任务。前期策划工作需要更加精进，因区制宜科学设计产品户型，减少供过于求、供需不平的滞销原因。图4.1 2019年珠海各区域住宅供销及库存情况4.2.2 竞争压力大，地价走高图3.4 2019年政府土地供应主要集中在斗门、金湾和高栏港，而销量热点前三位也是斗门、金湾和唐家，可谓是供需热点区域（见图4.1）。随着各大开发商的入驻，将加大竞争压力，对于房地产业较成熟的珠海市场，不再是量价的竞争，而是各大开发商的开发理念、品牌打造、操盘能力的多维度竞争。受城市规划的影响，斗门、金湾、唐家的土地供应持续不断，拿地价格也将持续高走，开发成本逐渐攀升。4.3 机会4.3.1 珠海限购政策全面放宽一九年珠海西区、高新区以及香洲区陆续放宽购房条件，无本地户籍的人士即便没有社保和人才证明，也可直接购买符合条件的住房（见图1.2）。同年年底，进一步放宽了购房条件，香港澳门户籍人士豁免以往需要的条件，就可以在我市直接买房，且2020年起还可以在内地参加社保。购房政策的全面放开对于想在珠海置业投资的客户来讲无疑是利好的，对于整个房地产行业来讲也是非常好的机会。放开港澳居民购房资格将极大的促进大湾区各个城市的融会贯通，促进各行业人才的流动和资金相互流动，形成巨大的效应。4.3.2 多元发展，打造特色产业珠海横琴国际休闲旅游岛将建设成为国家级别的全域旅游示范区，近期的方案已铺排到2020年，最远铺排到2035年。在批复下发后，旅游休闲产业在将来会成为我市的经济支柱产业，预计打造成国际级别的海岛旅游目的地。旅游产业特有的综合带动作用将不断提高当地的第三产业增加值，已达到第三产业成为我市的支柱产业的目的。2025年，我市的旅游休闲产业将进一步完善并扩大。旅游产业的综合带动作用将更加明显。2035年，珠海市将成为具有影响力和竞争力的以旅游业闻名的城市。具有旅游地产经验的开发商，对于寻求转型、多元发展的开发商来讲这是一个非常好的机会，优化三次产业结构，带动就业率，促进经济良性循环。4.4 风险2020年开始我国不幸爆发了新型冠状病毒，导致大量居民需要在家自觉隔离，经济下滑，居民没有工资或只有基本工资。对于这次病疫，各行各业都受到不小的影响，房地产业也稍显动荡，中指研究院对近三千名市民进行线上调查结果显示，近九成消费者认为疫情对置业信心有影响，但超七成的消费者表示会延迟置业计划，置业需求显著下滑。我国一直坚持的“房住不炒”基调和房地产业平稳发展的方向，使得房地产业的门槛升高，市场对于开发商的综合能力要求升高。在抑制投机行为的调控下，地价、建材、人力三重价格齐升的环境下，房价被严格调控，无疑是压缩了开发商们的可操作空间。4.5 国家宏观因素的影响4.5.1 2019年国家相关政策出台 （1）环境我国在今年明确了大湾区的发展路径，坚持极点带动、轴带支撑、辐射周边，推动大中小城市合理分工、功能互补，进一步提高区域发展协调性，促进城乡融合发展，构建结构科学、集约高效的大湾区发展格局。（2）银行利率中国人民银行为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，决定全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。（3）土地我国在今年出台产业用地政策实施工作指引（2019年版），文中要求各地要根据国家产业政策、国土空间规划和当地产业发展情况，统筹使用新增的存量建设用地，合理安排用地计划指标，优化支持符合产业政策的项目用地。（4）税收今年我国正式实施中华人民共和国个人所得税法，个税起征点提高到5000元，今后纳税人计算个税应纳税所得额，在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外，还可享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金，以及赡养老人等6项专项附加扣除。4.5.2 国家政策对于房地产业的影响我国房地产业虽然是市场经济，但是主要还受中央调控，出台的政策对于每一个行业来讲都息息相关。简单从环境、银行利率、土地还有税收这四个方面来看，出台的纲要对于一个区域的经济发展起正向积极作用，经济的发展离不开房地产业，进而可以拉动房地产经济。银行利率的下调使资金大量流入实体经济，现下我国最热门的房地产业，得到了大量的资金流，居民投资收益增多。然而出台的土地相关政策，可以有效抑制投机行为，保证房地产业平稳健康发展，抑制房价过高。个税起征点提高还有多项费用的扣除保证了居民的生活水平，维护了居民的基本利益，也正向刺激了贷款买房的需求。由此看来，2019年国家出台的政策利好较多，在保证“房住不炒”的基调上平稳健康发展初见成效。但对于房地产开发商们来说，所以在调控下2019年，我国房地产市场的政策环境整体收紧管控，房企们面临着资金链的压力，采取高折扣、首付分期、押金退房等方式来回笼资金，但是需求量低去化存在很大的困难，相应的土地市场也处低温状态。开发商的门槛升高，可操作空间被压缩，竞争压力大。4.6 地方性因素的影响4.6.1 政策因素（1）横琴的建设方案给予了批复，在城市规划和区域的大力发展下，无论是哪个产业都会受到协同作用，而旅游地产是房地产项目的其中一种，能够大力发展房地产经济，促进第三产业的增长。（2）我市部分区域仍存在去库存的压力，但全城限购全面放宽（图1.2），外地人在珠置业是解决我市库存的重要办法，也将扩大市场需求，提高成交率，将来在市场上将会出现多种需求，实现房地产业的多元化发展。4.6.2 经济因素（1）三次产业优化由图4.2得知近年来，我国三次产业结构不断优化，在2019年第三产业占比三次产业高达53.8%，。优化三次产业可以带动经济发展，城市化的进程加深，岗位供给增多，这些都是为房地产市场发展优厚的条件。图4.2 2015年至2019年珠海市三次产业的增长值20152016201720182019第一产业（农林牧渔业）同比增长2.20%1.20%3.90%5.10%2.20%第二产业（工业和建筑业）同比增长9.30%5.80%10.30%13.50%4.00%第三产业（固定资产投资）同比增长15%6.50%19.60%20.70%6.10%（2）我市GDP和人均GDP增长我市GDP总值正在不断增长（图4.3），人均GDP在2019年已经达到了18.17万元。一个区域的GDP值持续增长，表示该区域、居民经济水平持续提高，对于房地产业发展来说都是利好的。图4.3 2015至2019年珠海市GDP和人均GDP增长20152016201720182019GDP(亿元）2024.982226.372564.732914.743435.89GDP同比增长10.00%8.50%9.20%8.00%6.80%人均GDP（万元）12.47 13.45 14.91 15.94 18.17 （3）居民收入水平一九年珠海居民消费价格同比上涨2.3%。这样看来，珠海居民的生活水平正不断提高，只有在满足了基本生活，人们才会考虑刚需置业、刚改置业、以及投资置业，这对于房地产市场来说是一件好事。图4.4 2019年珠海居民人均可支配收入与全国、全省情况本章小结这章主要运用了SWOT分析方法对珠海市房地产业的现状进行四个维度的分析，总结出目前的优势、劣势、机会和风险，再对影响珠海市房地产业的因素进行分析。由于我国经济还是收到国家调控，所以从国家宏观政策、地方的政策还有地方经济做出因素分析，为下一章提出建议做剖析。第五章 珠海市房地产业发展的对策研究一个地区的房地产业发展总是离不开当地政府的政策、城市规划方案以及房地产企业它本身，针对我市房地产市场的发展进行了SWOT分析，分析得出其优、劣势、机会和风险再结合宏观因素、珠海市当地的政策因素，给出下面两个方向的建议。5.1 政府方面（1）全城均匀发展由于我市目前开发潜力较大是斗门、金湾、唐家这三个区域，由于开发尚浅，基础设施和配套尚未健全，需要健全一些基础配套设施，例如医疗、教育、公共设施等，在这三个区域打造不同的亮点，进行大力宣传，吸引人群达到引进人流的目的，使得全城均匀发展，为该区域的房地产业发展打好基础。其次，当地政府可以给予一些鼓励政策，鼓励大家在西区置业给予一定的补助，也好均衡全城的人口分布情况，而不至于造成房屋空置的情况。（2）合理供应土地从城市规划来看，未来的土地供应还是会集中在斗门、金湾和唐家。简单来讲全城也就这三个区域土地库存较多，政府相关部门要严格审核供应商的开发能力与实力，合理、科学地供应土地，科学控制地价，来抑制房地产泡沫，也避免开发商大量拿地，导致相互恶性竞争，造成地块迟迟不肯开发，或是产品积压库存的情况。（3）要多元化发展从横琴国际休闲旅游岛建设方案的批复，我们得知未来珠海第三产业将成为支柱产业，在这个时候政府可以鼓励房企配合当地发展进行转型或者进行多元化发展，适当的出台一些鼓励房企开发商转型的政策或者补助，帮助他们转型，发展旅游地产、打造人文地产等。各大房企也可以应时代的变化做出一些转变，打造与珠海经济环境、人文文化相契合的产业，以及周边产业，既顺应而生又成果转型多元发展。5.2 企业方面（1）打造品牌特色目前珠海去库存周期达到12.8个月，虽然同比降低了很多但一些区域仍有库存压力。建议可以做好前期市场调查、策划工作，根据区域环境、经济、人群分布来做好产品设计，做出与之相对应的买点，来吸引客户，同时打造好自身品牌的特色和理念，将品牌理念融入到产品设计当中，以及物业理念等，提升自身品牌的理念感和使命感，来吸引客户得到更多的认可和追随者。（2）多元化发展在众多房企开发商寻求转型的路上，珠海提供了很好转型机会，旅游地产、人文地产、以及相应的商业地产，都是具有发展潜力的项目。建议房企们根据珠海的城市规划方向，看到更多的机会，顺应而生自然而然的选择多种经营，多元化发展，开花结果。“不要将鸡蛋都放在一个篮子里”多种经营正是这个道理，不仅合理规避风险，更能提高自身的综合实力，丰富自身的产业线，跨纬度经营正是这个时代最需要的企业实力。（3）提升竞争力由于房地产业的不断发展，提供的就业岗位和吸纳的人才越来越庞大，房地产业各岗位要求的学历也越来越高，许多名校、留学生的首选都是房地产业。人才的招纳和人才的储备是提升自身竞争力的捷径，但是人才招纳后的企业培养也十分重要，识人善用，如何把人才打造成行业人才，这是十分关键的。需要一套健全的培养系统，设立双导师制度，对应成立一套考核制度以及晋升制度，健全的培养体系和晋升制度可以给予新员工信心，在健全的体系下不会错漏任何一个行业精英。建议各企业可以在这方面下功夫。本章小结本章主要根据前第三章第四章所得出来的结论，结合实际情况来给予政府、企业两个方面的建议。由于目前拥有土地库存最多、是目前城市规划的区域主要集中在斗门、金湾和唐家。城市土地交易主要由当地政府把控，所以珠海市政府需要科学、合理的标价、出让土地。此外还需要全城都均匀发展、并且打造多元发展。对于房地产企业们来讲，打造房企自身的品牌特色、开设多元化发展、提升自身竞争力是目前众多房企竞争中最重要的。第六章 结论与展望6.1 结论本文是从珠海市房地产业经济出发，分析了国内外对于房地产经济的研究现状，确定了地区房地产业的现状及发展研究是很有必要的，再从国家宏观房地产业经济分析深入到珠海市的房地产业，结合当地的经济、基本概况从实际出发对珠海市房地产业进行了SWOT分析，根据的出来的四维分析结果得出以下结论：1、根据珠海市的城市规划以及目前的楼市政策，未来珠海市的房地产业会持续高走，大力拉动当地的住房需求，但更多集中在刚需型，第二是刚改型。此外房地产的发展会进而拉动当地的经济增长。2、珠海市未来的将大力发展斗门、金湾、高栏港，不排除未来发展成为新市区的可能，发展潜力较大，周边配套设施需要尽快完善，政府若能出台一些优惠政策，将加速这三个片区的入住率。3、珠海市目前整体的库存压力不大，但部分片区的库存压力较大，对于片区来讲需要因地制宜的调查市场做好前策工作，做好产品设计，避免积压库存的情况。各大开发商们也需提高自己的竞争能力、综合实力，多种经营，遍地开花。6.2 展望随着珠海市各种利好政策的出台，对我市房地产业发展是有正向积极作用。但就去年的房地产市场情况来讲，还是存在一定积压库存的情况，但总体上来讲我市房地产业还是利好的，涨势如虹市场火热。在城市规划中，可以预知以后的珠海将会是一个以第三产业，特别是旅游业为支柱的城市，重心也将逐渐从房地产业转向旅游业，那么也在此建议珠海市的各大开发商顺应而生顺势而为，多种经营多种发展，以达到生存生长的目的。希望在政府和企业的共同努力下，房地产企业发展的越来越好，带动珠海以及整个粤港澳大湾区，也给其他大湾区城市做一个标杆示范。参考文献1 查尔斯温茨巴奇. 现代不动产. 北京: 中国人民大学出版社. 2001: 372 对外开放度对区域房地产价格影响的效应来自粤港澳大湾区的实证研究.王长泽.暨南大学.20183 房地产经济对中国国民经济增长的作用研究.许宪春.贾海.李皎.中国社会科学.20154 房地产经济对我国经济增长的作用.赵雯.吴倩.安徽新华学院.20195寿光市房地产发展现状与对策研究.刘冰.西北农林科技大学.20146政策工具视角下的中国房地产政策文本内容分析.肖草.天津工业大学.20187我国房地产税收调控机制研究.王磊.中国矿业大学.20198 中国房地产展望1.段冰.朱晓剑.刘宇奇.于储铭.上海师范大学.20199 珠海房地产对城市发展的贡献度分析.刘睿瑜.经济师.201810 重庆市房地产现状及前景研究.D.贺伦江.重庆大学.201811 中国区域房地产经济发展水平空间统计分析全局Morans I、Moran散点图与LISA集聚图的组合研究.王雪青.陈媛.刘炳胜.2014