东台金海路项目市场环境调查分析

东台金海路项目市场环境调查分析目 录三、商业一）供应状况二）价格水平三）销售状况四）产品特征五）商业小结四、小户型产品一）供应状况二）价格水平三）销售状况四）产品特征五）小户型产品小结一、环境一）城市规划二）土地供应二、住宅一）供应状况二）价格水平三）销售状况四）产品特征五）住宅小结一、 环境一）城市规划（过去和未来）1、过去（1996年2004年）（1）为彻底改变东台城市形象，改善人居环境，自1996年以来，东台市连续实施四期旧城改造工程，先后投入10多亿元，拆除旧房75万平方米，动迁居民1.1万户，新建商住楼、住宅楼312幢，建筑面积142万平方米，改造了旧城区总面积的80%。市区居民人均居住面积由不足12平方米增加到20平方米；居民住宅成套率由不足25%提高到67%。城市建成区绿地总面积达539.69公顷，绿化覆盖率达33.95%，人均公共绿地达5.46平方米。新建6个小区广场、6个城市广场、12个城市开放式公园。（2）东台市充分发挥规划在城市建设中的“龙头”作用，按照“北扩、东进、西补、南延”的城市发展思路，完善建设规划，明确区域功能定位，通过综合开发、适度超前、分步推进、做大、做优城市规模。目前已形成市区北部和东部以工业为主，中部以行政商贸为主，西部和南部以旅游、风景、休闲、商住为住的功能定位，城市规划面积达48平方公里，建成区面积20平方公里，常住人口21.7万人，初步拉开了中等城市的规模框架。（3）围绕构建五纵六横城市道路网络，加大城市道路和城市交通枢纽建设，市区共投入2.6亿元，新建、改造、延伸三大举措并用，打通了市区的四面出口，建设道路总长35公里，面积62万平方米，进一步拉开城市框架。（4）东台市近几年投入2亿元，拆除人民路，建成具有现代建筑风格，充分体现人文理念，配套设施全省一流，融休闲购物、文化娱乐于一体的鼓楼步行街。投入3500万元，对新东东西路实施全面出新改造，电力、通信、广播三线入地，沿街建筑按简欧风格全部装潢改造。2、未来（20042020年）（1）东台市政府计划对全长3.1公里的金海路实行综合开发改造，计划用23年的时间，把金海路建成一条人在景中、城在绿中的现代化景观大道，成为市区又一特色亮点。（2）2005年4月6日，东台市城市总体规划修编工作进行第三轮方案汇报：城市性质定位为：江苏沿海中部现代化工商业中等城市；城市发展目标为：功能齐备、适宜创业发展，城市生态优良、适合人居，历史文化充分挖掘的新兴旅游城市。（3）东台市城市总体规划（20042020年）：（见远期规划图）在东台市未来城市规划中，本项目处于未来的新城中心。金海路全线将建设成为行政中心（金海东路）、金融中心与商业中心（金海西路）。二）土地供应2003年，东台市开始实施“旧城改造”计划。2003年、2004年共拆迁2500户。2005年计划出让土地832346平方米，与2004年（843673平方米）基本持平。 二、 住宅一） 供应状况目前东台的住宅项目主要分布在新东东路和新东西路以南地区，主要因为南部自然环境较好，北部则主要为工业区。尾盘：阳光华庭、湖畔花苑、丽晶花园、中亚城市花园热销楼盘：盛大花园、河滨花园、秀峰华庭、西湖花园，其中盛大花园、河滨花园和西湖花园的供应量比较大。表1 东台住宅供应一览表楼盘名称所处片区总建筑面积住宅面积住宅类型西湖花园城西140000平米137000平米多层、别墅中亚城市花园城中40000平米38000平米小高层秀峰华庭城西南59000平米48000平米多层、别墅阳光华庭城中30000平米25000平米多层河滨花园城南180000平米多层、小高层盛大花园城中160000平米多层、小高层湖畔花苑城南31000平米28000平米多层、别墅丽晶花园城中14000平米12400平米多层合计654000平米二） 价格水平从2003年到2004年，东台房价上涨了将近600元/平方米。目前盛大花园的最高价已达到2480元/平米，靠近湖畔花苑的河滨花园的均价也接近2000元/平米。（注：表2中带的为尾盘，主要是2004年的价格）表2 东台住宅价格水平楼盘名称均价（元/平方米）价格范围（元/平方米）跃层/阁楼价格（元/平方米）别墅均价（元/平方米）西湖花园15281250-1800700-800（阁楼）2300中亚城市花园19001500-21001800-1900秀峰华庭16001270阳光华庭15001500河滨花园20001750-22002000盛大花园22001700-2480780（阁楼）湖畔花苑138011002100丽晶花园17001700跃层销售方式：1、 赠送，隔楼面积为底层的40%左右，跃层价格为底层价格的120%，如秀峰华庭。2、 销售，跃层价格为底层价格的70%，如湖畔花苑。三） 销售状况 住宅总体销售状况良好。湖畔花苑、丽晶花园、阳光华庭基本都已售完，仅余几套大面积跃层和别墅。其他楼盘的销售率基本都在70%-80%以上。 大多数购房者为东台本地人。表3 在售楼盘销售状况楼盘名称开盘时间规划户数整体销售率西湖花园2003年12月946户80%中亚城市花园2004年6月279户80%秀峰华庭2004年10月28日365户30%阳光华庭2003年3月141户97%河滨花园2004年11月约1000户30%盛大花园2003年2月27日900多户40%湖畔花苑2003年6月135户97%丽晶花园2004年6月100户100%合计约4000户注：秀峰华庭、河滨花园、盛大花园的当期销售率分别为70%、60%和80%。四） 产品特征1、 普通户型。东台目前在售楼盘的户型面积范围在90-150平方米（见表4），主力户型是130-140平方米的三室两厅两卫，90-100平方米的小户型所占比例较小。表4 在售楼盘主力户型楼盘名称面积范围（平方米）主力户型户型面积（平方米）西湖花园89-126三室两厅一卫106-107三室两厅两卫123中亚城市花园107-174三室两厅两卫140秀峰华庭98-156三室两厅一/两卫120-136阳光华庭117-149三室两厅两卫130-145河滨花园102-150三室两厅两卫130-138盛大花园97-145三室两厅一/两卫127-142湖畔花苑100-140四室两厅两卫135丽晶花园110-148三室两厅两卫132-1442、跃层/复式 东台目前在售的楼盘中，多数是将顶楼做成跃层或阁楼的形式。 整体为跃层的产品现在已在东台市面市，但此产品现处于市场试探阶段；如金地盛大花园和秀峰华庭都推出了一栋。五） 小结项目优势： 总体来看，东台住宅供需平稳，销售状况良好，价格稳步上升。 未来城市规划（金海路规划）是本项目一个重要的支撑点。 潜在购房者需求调查结果显示：消费者对金海路将来的发展前景看好，对本项目周边楼盘的购买意愿较强。项目劣势： 东台目前住宅主要分布在新东路以南地区，本项目周边住宅开发尚不成熟。 本项目地块不规则，不利于整体规划。 本项目户型面积设计太大。目前市场上130-140平方米的大户型供应量太大导致销售不畅，100-110平方米户型畅销。项目建议： 建议本项目在宣传时结合政府的规划方案和鼓楼路步行街改造建设后的现状引导消费者。 在价格方面，在参照在售楼盘均价（1500-2000元/平方米）的基础上，结合城市规划的进一步明朗，周边楼盘的建设，采取低开高走的方式，不断提升楼盘和区域价值。 建议本项目在户型配比方面可适当加大100-110平方米三房的比例。随着整体房价不断上升，控制住房面积有利于控制房屋总价，适应消费者支付能力。 在产品上引入一些新的理念，如全明户型、独特的外立面等，创造项目亮点。三、 商业一） 整体特征（分布）东台商业主要分布在新东东路沿线，包括国贸大厦、八达城、农工商超市、苏中商城等大型商业项目。二） 供应状况1、 在经营商业项目在经营的商业项目主要分布在新东东路沿线。经营内容包括服饰、鞋类、百货、电器、超市等。其中，规模较大的有国贸和苏中商城。表5 主要在经营商业项目一览表名称位置营业面积东台农机汽车3场新东北路与何垛桥交汇处2800平米文峰鞋城新东北路东侧1500平米国贸市中心30000平米工业品市场新东东路3000平米商业大厦新东北路2000平米农工商超市新东西路3000平米上海华联新东北路2000平米国美电器市中心2500平米太平洋服饰市中心3000平米苏中商城新东东路（汽车站对面）8000平米合计57800平米2、 在售商业项目目前在售的商业项目以住宅项目的沿街门面房为主，一般体量都不太大。在售的纯商业项目主要有金东广场，规划总建筑面积有56000平方米，2005年3月开盘，是一个大型的购物场所。表6 在售商业项目一览表项目名称所处商圈商业面积面积划分金东广场国贸大厦斜对面56000平米临街180平米（2层），内部40多平米西湖花园城西3200平米平均80平米中亚城市花园靠近鼓楼步行街南端2000平米80-90平米秀峰华庭城西南11000平米未定阳光华庭鼓楼步行街和新东西路之间5000平米200-400平米河滨花园沿新东南路南端未定未定盛大花园沿新东南路未定未定湖畔花苑沿新东南路3000平米40多平米丽晶花园新东东路1600平米40多平米三） 价格水平（租、售）1、 在经营商业项目租金水平 国美电器（2楼）的租金为12元/平米月。 太平洋服饰（1楼）的租金为22元/平米月。 鼓楼路步行街租金15-18元/平方米月。2、在售项目销售价格水平商业项目受地段和商业氛围的影响价格差别很大。第一类：价格最高的是市中心附近的商铺，新东东路的丽晶花园临街铺面2004年的一层均价为15000元/平米。新东南路金东广场临街商铺目前的均价是12000元/平米（1、2层联卖）。 第二类：阳光华庭两层联卖的均价为4000多元/平米，一层均价为7000元/平米。中亚城市花园商铺一层均价为7000元/平米。鼓楼路步行街的均价为3000元/平米（1、2层联卖）。第三类：离市中心较远的湖畔花苑的均价为2600元/平米（1、2层联卖）。 西湖花园商铺均价为2900元/平米（1、2层联卖）。四） 销售状况 商业体量较小、单位面积较小的沿街商铺销售较好，如湖畔花苑和丽晶花园的商铺都已售完。 阳光华庭的商铺虽然处于城中，但由于四周沿街商业氛围差，以及单套面积过大，商铺消化的很慢，自2003年开盘以来，至今还有一半未销售。 金东广场作为大型纯商业项目，运作方式与住宅项目底层商业不同，该项目利用较好的地理位置（国贸斜对面）以及自身的规模优势进行商业炒作，目前销售走势平稳。五） 经营状况（大型商业、批发市场） 总体经营状况一般。 经营状况较好的商业项目有：新东广场、国贸大厦、苏中商城。 经营状况较差的商业项目有：东进南路的轻纺、食品批发市场。 国美电器和太平洋服饰的主要消费群体来自于周边农村，下半年是销售旺季。六） 产品特征 沿街商铺基本上为两层，3-5层为普通住宅。一般面宽为4-5米，进深10多米。 面积较大的阳光华庭的商铺面宽7-14米，进深接近20米。 金东广场沿街商铺最高为4层，沿街为大面积商铺，一、二层联卖，三层、四层单独卖。广场内部铺面分割成小面积出售。七） 小结项目优势： 金海路全线将建成行政中心、金融中心和商业中心。 周边即将建设的商业项目较多，有利于商业氛围的形成。 前期调研结果显示：目前经营者对金海路的未来规划和商业前景是比较看好的。项目劣势： 供应量大：由于近两年开发的住宅项目较多，而住宅项目基本上都配有一定数量的沿街门面房，加上金东广场商业项目的开发，总的商业供应量是比较大的。从片区来看，本项目周边的商业项目较多，未来的供应量也比较大，竞争激烈。 目前金海路的商业氛围较差，而周边商业氛围对目前在售商业项目的销售状况影响很大。 新东北路从南到北商铺租金一路走低，目前金海路商业门面租金较低。项目建议： 本项目和金海路附近商业项目一方面需要联手造势，从而推动新商圈的形成，另一方面由于供应量较大，必然要相互竞争，在业态规划上应注重差异化，避免雷同。 本项目商业运作最重要的是把握好入市时机。 由于前景不甚明朗，且商业消化相对较慢，投资风险较大，建议商业体量不宜过大，考虑与住宅的平衡，以降低整个项目的风险。 项目招商应尽早启动，尽可能让大型经营者介入到项目规划设计中来，这样不仅有利于商业消化，也能带动后期销售。四、小户型产品一）供应状况东台市场上小户型产品供应量较少，只有丽晶花园推出了9套50平方米左右的单身公寓。二）价格水平丽晶花园的单身公寓售价为1780元/平米。总价7-10万元。三）销售状况丽晶花园单身公寓已经全部售完（该楼盘所有产品在2005年初全部售完）。购买人群年龄分布较广，从30岁到60岁都有。购房以投资为主。四）产品特征 丽晶花园的单身公寓位于沿街一幢楼的5楼，一、二层是商业门面，三、四层是办公用房。 单身公寓面积在40-60平米，无阳台，每户都通管道煤气。交付标准为毛坯房。五）小结项目优势： 供应量较少，是一个新产品，市场尚未被开发。 销售状况良好。 总价低，风险小，容易被消费者接受。项目劣势： 未经市场检验，前景难以预测。项目建议： 作为商业的配套，可以适量开发。但是若整体体量太大，风险也相应加大，需做进一步的研究。15