论民用建筑工程质量保修期与定期检测问题的研究

论民用建筑工程质量保修期与定期检测问题的研究 中华人民共和国建筑法(以下简称建筑法和建筑工程质量管理条例(国务院令第279号以下简称条例)规定：各类工程建设行为主体依法对工程质量各负其责，并实行工程质量终身责任制。自实施以来，在规范建筑市场主体行为、提高工程质量等方面已经发挥了重要作用，但也存在一些操作性问题及配套法规需要进一步进行研究和完善，本章仅就房屋建筑工程质量保修期与定期检测及其相关的问题进行分析与探讨。 关于工程质量保修期及定期检测的规定国家对工程质量保修期的规定建筑法第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度”，同时规定“保修期限应当根据保证建筑物合理寿命年限内正确使用、维护使用者合法权益的原则确定。详细的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。 条例第四十条明确规定：“在正常使用条件下，建筑工程的最低保修期限为?房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，装饰工程为2年；其他项目的保修期限由发包方和承包方商定；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。” 建筑结构牢靠度设计统一标准第105条规定了结构的设计使用年限：临时性结构5年；易于替换的结构构件25年；平凡房屋和构筑物5O年；纪念性建筑和特殊重要的建筑结构100年。 房屋建筑工程质量保修方法(建设部令第8O号)(以下简称质量保修方法)第六条、第七条和第八条对房屋建筑工程的质量保修方法进一步做出了规定。 国家对既有房屋建筑定期检测的规定部门规章：城市危急房屋管理规定(建设部令第4号)；城市房屋修缮管理规定(建设部令第11号)；加强建筑幕墙工程管理的暂行规定。 技术标准：行业标准JGJ1 1798(民用建筑修缮工程查勘与设计规程、JGJ10296玻璃幕墙工程技术规范、JGJ13320XX金属与石材幕墙工程技术规程、GB502921999民用建筑牢靠性鉴定标准。 房屋建筑工程的质量保修期与定期检测的关系明确几个概念合理使用年限：是指从工程竣工验收合格之日起，工程的地基基础、主体结构能保证在正常状况下安全使用的年限。且合理使用年限是按建筑工程的经济寿命确定，而不是按技术寿命确定。 (建筑结构牢靠度设计统一标准的第217条给出“设计使用年限”的定义：“设计使用年限为设计规定的结构或结构构件不需要进行大修即可按其预定目的的使用期”。设计使用年限是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程“合理使用年限”或“合理使用寿命”或“合理寿命年限”的详细化。 保修期限：保修期限是建筑工程的生产者施工单位)对其产品(建筑工程)质量所担当的保修义务的期限。工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。 正常使用：“正常使用”与既有房屋建筑的“合理使用年限”有着亲密关系，但对于何谓“正常使用”及“正常”与“不正常”的详细界限，我国现有的法规、技术标准均没有给出明确的涵义或区分标准，因此，房屋全部者或使用者很难搞清怎样使用房屋才是“正常使用”。尽管城市房地产经营管理条例第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，应向购买人供应住宅质量保证书和住宅使用说明书”，但没有制定住宅使用说明书的示范文本。建议国家应制定房屋建筑的使用规范及“房屋使用说明书示范文本”，相关技术标准应明确“正常使用”的涵义。作用认为：“正常使用”从用户角度是指能维持正常功能的使用，达不到既定功能即非正常使用。而从工程技术的角度，它是一个相对概念，符合设计时相关条件下的使用属正常使用，超出设计时相关条件即为非正常使用。如使用时承载力超出了设计取值标准，或超出了设计时取定的环境类别等，因此，不同的设计相关条件下有不同的“正常使用”范围，详细应符合GB5001020XX混凝土结构设计规范等有关规定。 小修、中修和大修：小修是以准时修复小损小坏的日常养护工程；中修是需牵动或拆除少量主体结构，保持原房屋的规模和结构的工程；大修是需牵动或拆除主体结构，但不需全部拆除的工程。三者的质量关系是相互影响的，它们都直接关系到业主(企业)和社会经济效益及公众安全，也直接影响房屋的合理使用年限。 房屋建筑的工程质量保修期与合理使用年限的关系建筑法第六十二条明确了保修期限的确定原则：(1)应当保证建筑物在合理寿命年限内能够正常使用；(2)要维护使用者的合法权益。依据这一原则，条例第四十条和质量保修方法第七条规定在正常使用条件下，房屋建筑的地基基础和主体结构的最低保修期限为“设计文件规定的该工程的合理使用年限”。GB5006820XX第1.05条规定设计使用年限：平凡房屋和构筑物5O年；纪念性建筑和特殊重要的建筑结构100年。那么，根据条例和质量保修方法的规定，房屋建筑的保修期也要达到5O年或100年。这样长的保修期限很难详细实施，主要存在以下几个问题：(1)保修期过长；(2)修理金的处理问题；(3)由于影响工程耐久性质量的因素复杂，漫长的保修期质量缺陷责任将难以区分。 从理论上讲，建筑工程的保修期限应明显短于其合理使用年限。实际上，绝大多数工业产品的保修期都远小于其合理使用年限。例如，常见家用电器的合理使用年限为lOl5年，而保修期通常仅为年，最多为3年。 依据FIDIC合同条件，主要工程及设备的缺陷责任期多为1年，个别重要设备也可商定为15年。 又如，法国建筑职责与保险规定：工程项目竣工后，承包商应对该建筑工程的结实性和安全性在年内负责缺陷保证，对建筑设备在2年内负责功能保证等。 综上所述，我国可参考国际惯例，通过强制实行工程质量终身责任制和工程质量保险制度，强化承包商的质量意识，加强合同的法制化管理。在根据建筑法第六十二条原则确定实际工程的保修期限时，还应考虑建筑工程的技术标准、承包商的综合实力素养及其经济承受能力、工程质量的社会监理和质量监督的力度等影响，从而制定合理的工程质量保修期限。建议房屋建筑工程的保修期最长不应超过屋面防水工程的最低保修期5年，并应把建筑工程质量终身责任制与保修责任制区分开来，把建筑工程的合理使用年限与质量保修期区分开来。 既有房屋建筑定期检测与工程质量保修期、修理周期的关系工程质量保修期结束时应进行质量检测在工程质量保修期内，既有房屋建筑定期检测期限应与保修期限保持全都，即各分项工程保修期结束时应进行质量检查。条例第四十条和质量保修方法第七条规定了各分项工程的质量保修期限，且质量保修方法第十一条规定：“保修完成后，由建设单位或房屋全部人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。”因此，对于屋面等有防水要求的分项工程、外墙面砖、幕墙等直接影响房屋使用、使用者安全或城市公共安全的分项工程(这些分项工程的保修期限小于其物理使用年限，也不可能要求与主体结构同寿命)，以及房屋的基础和主体结构，保修期结束时，进行检查，可以准时发觉质量缺陷，准时修复或加固，消退隐患，分清责任主体，确保从保修期结束到设计使用年限结束这段时间内，房屋能正常使用；在房屋设计使用年限结束时，也应对房屋进行全面检查，鉴定其是否还有利用价值等。 既有房屋建筑定期检测与修理周期的关系既有房屋建筑的合理使用年限与修理周期亲密相关，大、中修之前又应对房屋进行全面检查，因此，定期检测期限与修理周期有关。 房屋建成交付使用后，即可能开头损坏，出现病害，这是自然规律。房屋的损坏通常是由于自然和人为两方面因素造成。由于房屋所处的自然条件和使用与修理状况的不同，损坏与病害的发展是不同的，因而，房屋的结构耐久性和使用寿命也不同。与工业建筑相比，民用建筑的使用环境相对较好，一般可维持5O年以上，这只是平均值，实际上房屋的承重结构、维护结构、各种设备部件的寿命是不同的。 例如：钢筋混凝土屋盖结构的寿命可达100年，钢筋混凝土其他结构构件则可达50年，但室外阳台、雨蓬等露天构件的使用寿命通常仅有3O40年；砌体结构可达125年；木地板30年，而木楼梯则仅年；至于外墙粉刷3O年，内墙粉刷5O年，门窗年，油毡屋面、内外墙油漆均不足l0年，各种设备部件的使用寿命在1O3O年之间。 房屋建筑在使用过程中，进行定期检测和周期性修理，能够预防病害和破损的发生、发展，保持设备技术良好，安全适用，延长房屋和设备的使用寿命。影响修缮周期长短的因素主要有：房屋的耐久程度、房屋的性质和用途、房屋四周的环境。但是，关于房屋建筑修缮周期的长短，目前我国尚无成熟的经验和比较完整的资料，尤其是高层建筑。有文献介绍各类结构房屋的修理周期：砖木结构房屋 15年，砖混结构房屋152O年，钢筋混凝土结构房屋2O25年。另据某铁路局曾对19611982年期间22年内实际完成的房屋建筑大、中修工程进行统计分析结果，剔除其中不正常因素后，得出大修的平均周期为302年，中修的平均周期为566年。 考虑到当前我国城镇及企业的现有房屋中，使用年月已久的砖混结构仍占有较大的比重，不少房屋尚存在失修现象，大修资金也有一定限度，因此，目前房屋建筑的大修平均周期以2530年、中修平均周期以5年左右为宜。我国行业标准JGJ10296第24条规定：“玻璃幕墙在正常使用时，每隔5年应进行一次全面检查”；行业标准JGJ13320XX第03条规定：“幕墙在正常使用时，使用单位应每隔5年进行一次全面检查”；又条例规定，屋面最低保修期为5年。因此，房屋建筑的定期检测期限应与修理周期、现行行业标准及法规保持全都，建议在合理使用年限内，既有房屋建筑易损易坏部位的定期检测期限一般宜为5年，基础及主体结构视状况而定。 对既有房屋建筑定期检测的落实措施国家应将既有房屋建筑安全管理纳入国家立法计划，制定既有房屋建筑定期检测的法律法规。 建筑法和条例强调了“质量责任终身负责制”，但我国由于施工管理水平相对较差，施工操作人员的素养不高，质量掌握与质量保证制度不够健全，规范对结构安全与耐久性的设置水平又相对较低，在建和已建的工程中仍存在较多结构安全隐患。 要将质量事故削减到最低程度，还应以预防为主，通过例行检测，准时发觉问题，有必要从法制上确定对既有房屋建筑的正常使用和定期检测的要求。 同时，在建筑物上设置永久性责任铭牌，在铭牌上明确刻写：工程名称，结构型式，建设、勘察、设计、监理及施工单位名称，开、竣工日期，设计使用年限，以此来确保工程质量终身责任制及完善工程的定期检测、质量回访、修理、投诉制度，提高全国房屋建筑工程的整体质量。 与房屋建筑工程质量保修期和定期检测相关的几个问题1 工程质量保修金的处理保修金(或保留金)是工程交工后，防止由于施工单位的施工质量问题需要进行保修时的费用。这是工程承包历史遗留下来的“习惯”，无论FIDIC的合同条款还是世界银行的合同范本都有保留金的规定。FIDIC的合同条款中规定保留金的最高限额一般为5 ，在工程完工时应支付保留金的一半，另一半在颁发了解除缺陷责任证书后支付给承包商(缺陷责任期多为1年)，如有可能时，应争取业主同意仅以修理期保函担保修理期承包商的责任和义务，或以保留金保函替代保留金。 我国1999年12月24日印发的建设工程施工合同(示范文本)附件3工程质量保修书规定： “工程质量保修金一般不超过施工合同价款的”，且“发包人在质量保修期满后14天内，将剩余保修金和利息返还承包人”。2000年8月22日，依据条例和质量保修方法的有关规定，建设部和国家工商行政管理局将工程质量保修书更改为房屋建筑工程质量保修书(示范文本)，这个保修书示范文本规定：“保修费用由造成质量缺陷的责任方担当”。 鉴于建筑产品的固定性、不可更换性、施工人员的流淌性，为防止使用过程中发觉质量问题而无处找到施工单位，并参考国际惯例，作者认为留有部分保修金是必要的，但保修金应掌握在3之内，应在本章第22节建议的基础工程和主体结构工程保修期5年结束时把剩余的保修金和利息返还给承包人；国家应强制实行工程担保与工程保险制度。 工程保险根据建筑法和条例的规定，在建筑工程的合理使用年限内，建设各方主体必需担当质量责任。 在工程实践中真正落实起来存在以下困难：主体责任复杂性，主体经营的流淌性和主体形态的多样性。 为解决工程质量责任制的落实问题，可实行工程保险制度，在法规中强制实行民用建筑工程质量责任保险制度，保险期限原则上应按主体结构的保修期限而不是按合理使用年限确定。一般地说，较严重的结构质量缺陷会在房屋竣工使用后10年内暴露出来，因此，建议房屋建筑工程质量责任保险期限为年，可称为房屋建筑工程或建筑物10年期责任保险，这也是确保工程质量，保护使用者利益的一种国际惯例。这样，在工程竣工验收交付使用后的年内，出现了属于承包单位责任的工程质量缺陷，则由承保的保险公司负责赔偿；在保险期结束之后的工程合理使用年限内，出现工程质量缺陷或经定期检测发觉工程质量缺陷，应查明缺陷原因，是设计、施工责任还是业主使用责任，修复费用依法由工程质量缺陷的责任方担当。 工程合理使用年限内。设计单位的义务与责任建筑法、条例和建设工程勘察设计管理条例(国务院令第293号)均规定设计单位对工程设计质量负责，而且规定：设计文件应“注明工程合理使用年限”，因此，房屋建筑的合理使用年限也是设计单位的责任年限。按此规定，在工程的合理使用年限内，出现了工程质量事故，或经定期检测查出了工程质量隐患或缺陷，属设计原因的，原设计单位必需提出相应的技术处理方案，并应赔偿建设单位业主)或其他受害人的损失及担当相应的法律责任。另外，建议设计单位应建立工程回访制度，且在工程合理使用年限结束后，书面通知建设单位(业主)或房屋使用人解除设计责任，同时，可促使建设单位(业主)对已达到使用年限的房屋进行全面检查，通过检查鉴定来打算该房屋的利用价值或确定加固改造方案等。 定期检测费用目前我国还没有对既有房屋建筑进行定期检测的费用标准。由于对既有房屋建筑进行定期检测时，不同结构形式，不同的构件，不同的使用环境条件等，所采用的检测方法、设备、投入的材料和人力等也不会相同，因此，所需的检测费用也不同，建议国家应立项进行定期检测费用标准的研究。 定期检测费用的分担问题。建议在工程合理使用年限内，定期检测费用一般由业主方担当，一旦查明质量缺陷责任方，则检测费、修复费均由工程缺陷责任方担当。 结 语 我国现行的工程质量保修期过长，很难详细实施。建议房屋建筑工程的保修期最长不应超过屋面防水工程的最低保修期5年，并应把建设工程质量终身责任制与保修责任制区分开来，把建筑工程的合理使用年限与质量保修期区分开来。国家应制定既有房屋建筑定期检测的法律法规；应强制实行工程担保和保险制度。