昆明西市区区域报告

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。昆明市西市区区域分析报告策略中心2010.7.30目录Part.1 西市区背景西市区背景Part.2 西市区房地产市场细分西市区房地产市场细分Part.3 客户群特征、需求客户群特征、需求Part.4 西市区房地产市场预测西市区房地产市场预测Part.5 西市区公司项目竞争环境分析西市区公司项目竞争环境分析Part.6 小结小结 西市区背景Part 1昆明市概况西市区发展现状西市区内部区域划分昆明市概况 昆明市按行政划分分为盘龙、五华、西山、官渡、东川五个区域，按方向分为东市区、南市区、西市区、北市区、远郊五个区域，另外还有包括安宁市（代管）、呈贡县等在内的五个县（呈贡、富民、宜良、嵩明、晋宁）、三个自治县（石林彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县）。全市总面积21582平方千米，总人口608.57万。市人民政府驻盘龙区。昆明主城四区划分界限昆明主城四区划分界限西市区整体概况龙泉路二环北路二环西路滇池沿岸西市区北起龙泉路，沿二环东路、二环西路至碧鸡路周边滇池沿岸所围成的区域。西市区是昆明市主要的教育、科研区，依托自身和二环内的教育配套，成为教育置业的第一选择。从2008年至此，高新区共有20多个项目取得规划用地许可证或是规划建设许可证，将在2至3年内放量供应。自09年起，启动44条道路的建设以及轻轨，届时西市区与南、北市区以及中心区域的交通将会更为便捷。昆明市西市区的划分昆明市西市区的划分西西 市市 区区西市区的发展现状居住环境：居住环境：伴随着水泥厂、印染厂、冶炼厂等“污染企业”的外迁，西市区的居住环境变得越来越适宜居住。城中村改造的重点区域，城中村改造之后是的区域道路，布局等更具规模，区域内环境品质得到高度提升。交通状况：交通状况：56、66、113、7、85路由西市区通往昆明市中心，火车站等热点区域。自09年起，区域内已经在建的40多条道路以及轻轨，届时将使得西市区与中心区以及南、北市区的联通更加方便。教育配套：教育配套：小学小学：高新第一小学、高新第二小学中学中学：师大附中、西山一中、西山二中大学大学：云南师范大学商学院、昆明骨伤高等专科学校、云南经济管理学院、昆明医学院海源学院、云南艺术学院文华学院等十多所高校。其他配套：其他配套：昆医附三院，各类银行，百大超市、傲云峰酒楼、西苑客运站、中国电信大楼、中国移动通信大楼、云南海关等。拥有云南铜业、云南白药、昆明可口可乐等知名企业。西市区SWOT分析相比其他区域，西市区跟昆明市区的接触面最大，进市区方便快捷，与市区的融合度很高。教育资源集中并且丰富，从幼儿园到大学，西市区都有昆明一线的名校。西市区落户的企业约160家，产值达到549亿，技工贸收入是780亿，税收达到40多亿，相比其他市区，西市区在就业和创业方面提供了很好的环境。近年来的道路建设以及城中村的改造，使得西市区的交通状况，路网规划，日趋合理和完善。S S（优势）（优势）WW（劣势）（劣势）西市区的商业资源不够丰富和集中，比较缺乏，在西市区很难找到一条非常繁华的商业街。西市区的医疗资源也相对缺乏，大型医院只有一家昆医附三院。对于医疗资源还是要依托二环以内的区域。城中村分布很广，在西市区各个区域都有，尤其是高新区北部以及王家桥一块，城中村的密集制约了西市区道路，市政配套等的建设以及西市区的环境改造进度。老昆明人对西市区的看法比较差，存在偏见，因为过去西市区有很多污染型的企业。西市区SWOT分析OO（机会）（机会）区域内拥有众多知名企业和国家企事业单位，例如中国海关，高新区政府，云南白药集团等，对商品房的需求量大，并且具备较强的购买能力。同档次的商品房，西市区的价格占据着一定的优势，这个优势会吸引很多潜在客户的关注。40多条道路以及轻轨的建设使得西市区的路网越来越清晰，南北连通性增强。政府对西市区越来越重视，从道路建设到市政规划的投入和执行力度上看，政府正在着力打造一个全新的西市区。T T（威胁）（威胁）区域内楼盘差异化不够明显，导致放量相对集中，竞争比较激烈，二随着城中村的改造，可建设土地的增加，西市区区域内的竞争将会愈演愈烈。相对教育配套的强势，区域内医疗、商业的配套是十分不完善的，医疗购物都很不方便 。区域内的交通很不方便，即使是从西市区的高新区到西山区坐公车都很不方便，自身区域内的连通性不强。南、北市区的发展相对西市区来说更加成熟，楼盘的差异化和品质较之西市区都有很大的优势。西市区内部区域划分高新区板块马街板块王家桥板块龙泉路二环北路普吉路二环西路人民西路二环西路西市区内部区域划分西市区内部区域划分王家桥板块龙泉路，二环北路，普吉路所围成的区域。高新区板块人民西路以北，二环西路以西的区域。马街板块人民西路以南，二环西路以西，与滇池沿岸所围成的区域。滇池沿岸马街板块为西市区房地产市场最早开发的区域。高新开发区次之，为目前房地产市场开发最集中的区域。王家桥板块的城中村改造正在进行中，房地产市场的开发还相对缺乏。 西市区房地产市场细分Part 209年一级市场概况西市区房地产市场特征马街板块高新区板块王家桥板块09年西市区一级市场概况区域东市区南市区西市区北市区中心区远郊面积（亩）1766.891914.44889.04234.33124.051422.47可开发面积（）2874155.429341642222213.18633042.5326337.371523195.63平均容积率2.442.30 3.75 4.05 3.95 1.61 数量（宗）2024173523从土地供应区域情况来看，主城区内东市区、南市区和西市区为主要供给区域，三块区域共供给61套，面积4570.37亩，占总体放量的71.96%。从其供应区域可看出未来南市区、东市区、西市区为开发热点区域。0909年土地供应区域分析年土地供应区域分析09年西市区一级市场概况昆明各区土地供应结构（单位：亩）昆明各区土地供应结构（单位：亩）东市区南市区西市区北市区中市区远郊居住849.11658.48599.01163.3737.38商业178.46651.3623.3570.9686.6737.44工业417.7199.121220.07仓储441.39159.63公共设施64.9215.35批发零售5.33科研用地118.18144.7552.21文体用地38.52143.177西市区以居住用地最多，其次为工业用地，可见西市区政府加大高新区招商力度以推进发展09年西市区一级市场概况区域东市区南市区西市区北市区中市区远郊面积（亩）1766.891914.44889.04234.33124.051422.47起拍总价（万元）67554.42257555.77188687.48110483.1469731.2136381.15起拍单价（万元）38.23 134.53 212.24 471.49 562.12 25.58 0909年土地价格区域分析年土地价格区域分析2009年上市供应的土地起拍均价约为115万元/亩西市区土地供应量、价格均处于中间位置，一级市场发展比较平稳。西市区房地产市场特征高新区板块马街板块王家桥板块龙泉路二环北路普吉路二环西路人民西路二环西路随着西市区的发展，区域土地正由生地向熟地过渡。08年至09年初有20多块土地取得土地规划许可证，将在09年下半年至2011年集中放量。现开发楼盘档次均在中等且规模较小，多为两三百亩小规模楼盘。现在的成交均价在6000元/左右。西市区物业类型主要为小高层和高层，一房四房，花园洋房和别墅很少且集中在高新区板块。新开发的楼盘开始注重楼盘品质和自身配套的进一步提升，如规划学校和商业街区等。二手房市场活跃，二手房普遍有较高程度的升值。滇池沿岸09年西市区业态开盘供应构成西市区的业态是以小高层和高层为主。09年西市区房地产市场放量情况0909年在售项目年在售项目普宅均价区间（元普宅均价区间（元/ /）4000-45004000-45004500-50004500-50005000-60005000-60006000-70006000-70007000-80007000-8000朝花曦拾 鼎易天景 经典壹城 中晟溪城 正大紫都城 广基馨悦尚居 中天花园 都市春天 西市区商品房在2009年的供应仅次于南市区，共供应6694套房源，占据了昆明市市场的放量的27%。西市区价格在08年达到4000元/，目前在售项目价格在6000元/左右，09年入市项目开盘当日销售率均在50%以上，随着未来供应的放量和置业热度的加剧，区域价格将仍有很大上涨空间。已售楼盘热销户型分析已售盘已售盘热销户型区间（）热销户型区间（） 典型项目典型项目 一房一房 一房一房/ /两房两房 两房到三房两房到三房 三房三房 三房到四房三房到四房 两房两房 5050以下以下 51-60 51-60 61-70 61-70 71-80 71-80 81-90 81-90 91-100 91-100 101-110 101-110 111-120 111-120 121-130 121-130 131-140 131-140 朝花曦拾 鼎易天景 经典壹城 中晟溪城 正大紫都城 广基馨悦尚居 中天花园 都市春天 新域盛景 广基馨悦芳邻 中产花香十里 明日城市 戛纳小镇 片区物业形态以容积率高的高层、小高层为主；主力供应80-90的两房三房，户型基本在120以下。预售楼盘分析预售楼盘预售楼盘项目名称项目名称物业类型物业类型推售户型推售户型项目自身配套项目自身配套景观规模新域盛景2期高层为主24房小型商业街区小型花园式景观假日城市高层为主24房大型商业街区、幼儿园2万水景经典双城高层为主24房超大型商业区、幼儿园、小学开放式物管，无大规模景观西山新城2期高层为主14房大型商业街区，小学无大规模景观较之已售和在售楼盘，新开发楼盘在物业类型和户型设计上并没有很大变化。新开发楼盘注重自身配套的完善，都认识到西市区商业配套的稀缺。在景观设计上各有特点。马街板块马街板块二环西路人民西路马街板块区域位置马街板块区域位置滇池沿岸人民西路以南，二环西路以西，与滇池沿岸所围成的区域。马街板块是西市区房地站最早开发的板块，如千禧龙庭，梁源小区等。楼盘物业以小高层、高层为主。区域内城中村聚集，现在大规模进行城中村的改造以及一些污染企业的外迁。区域内城中村的改造以及城市规划的道路建设等，使得该区域的交通显得更为拥挤，该区域有82、K2、66可以到达市中心区域。区域内房地产市场近年来发展势头强劲，具代表性的楼盘有经典双城，西山星城等。拥有西一中，北师大，海源学院等初高中、大学名校。马街板块SWOT分析S S（优势）（优势）房地产市场发展较早，旧小区会带动购房的需求。马街板块离一二环距离很近，进出中心区比较方便。西山区政府以及一些高新企业分布在这里，为房地产消费提供了有力保障。WW（劣势）（劣势）城中村改造，道路建设等严重影响了区域内的交通、居住环境。该片区老龄化现象比较严重，相比其他片区，原住民购买力较弱。区域内缺乏完善的商业配套。OO（机会）（机会）马街板块将成为西山区次商务中心，商业配套的完善，有利于拉动消费刺激房地产市场的发展。道路建设以及城中村的改造，加上商业等配套的完善，有利于该板块价值的提升，房地产市场的前景优越，有一定的升值空间。T T（威胁）（威胁）相比高新区板块的发展，马街板块的发展速度略显滞后，房市集中放量多集中在高新板块。众多企业云集在西市区，随着多个楼盘的集中放量，西市区内的竞争变得更加激烈。马街板块二、三级市场分析分类分类在售在售/售罄售罄一期开一期开盘价盘价二期开二期开盘价盘价二手房价格二手房价格租售价格租售价格租售比租售比经典壹城售罄48006000左右未交房甲壳城市售罄6500左右21.41/303西楚花园售罄6500左右19.231/330丰宁小区售罄5800左右18.841/312梁源小区售罄6200左右19.111/330兴隆小区售罄5500左右20.81/263单位：（元/平方米） 单位（月元/平方米）片区的房价走势呈上升的状态，在一段时间内任然会持续。二手房较高的成交价格反应出片区楼市的需求并没有饱和，任处于需大于供的状态。根据租售比的国际标准和中国的现状，这个片区的楼市发展情况相对稳定。马街板块重点楼盘个案分析经典双城轻轨三号线站台经典双城基础信息 项项 目目 概概 况况地理位置地理位置人民西路与海源路交汇口，西一中对面建筑面积建筑面积/ /占地面积占地面积300万/66.67万平米开发商开发商云南经典房地产开发有限公司商业面积商业面积100/万平方米物业类型物业类型普通住宅、公寓、商业、写字楼容积率容积率4.49整合推广整合推广锐酉营销绿化率绿化率/主力户型主力户型80.3122.77总户数总户数1020开盘时间开盘时间2010年底停车位停车位/开盘折扣开盘折扣办理优惠登记，开盘当日优惠0.5%装修情况装修情况毛坯价格价格/楼盘概述楼盘概述一期共推出6栋，均为34层，2梯5户朝向朝向西南，东南户型与建筑风格、园林定位户型定位户型定位户型户型面积段面积段户型户型种类种类比例比例两房两厅85106313.3%三房两厅89138686.7%总户型种类：9 总户数：1020建筑风格、园林定位建筑风格、园林定位经典双城一期共将推出1020套住房，以三房两厅为主，占86.7%经典双城运用现代的建筑风格，独创矩阵式商业公园生态模式。密集的建筑规模，楼间距很小，影响底层业主采光，互视对视严重，对业主的隐私保护欠缺。小区打造开放式的商业社区，绿化率很低，基本没有成型的景观。绿化带城带状分布被分割成一个个的矩形框。矩阵式的建筑规划，让小区看上更加开放，但是少了传统小区的居家生活感觉。价格与客户定位价格定位价格定位客户定位客户定位项目位置处在人民西路上，沿着人民西路一直走便是昆明市的中心区，地段在西市区来说具有很高的优越性，周边拥有黄土坡客运站，西苑客运站，马街客运站，加上自身的品牌打造，因此预期售价比较高。先开发的经典壹城项目，开盘均价为4800元/，经典双城一期的开盘预售均价在7500元/平米。定位在昆明市的中产阶级。主力定位客户是西市区的企事业单位员工，中高等院校教职工。周边老社区的客户。项目卖点与营销策略项目卖点项目卖点营销策略营销策略项目处在西市区最靠近昆明中心区的位置，独创矩阵式商业公园生态模式。自身打造100万的豪华商业街区，将建设有嘉年华，大型商场，已有1000多商家加盟，有国际一线品牌，也有国内二线品牌。未来的轻轨四号线在项目处设立站点。自身规划幼儿园和小学，周边拥有西一中、师大附中、等小中高等级别的名校。周围分布着黄土坡、西苑、马街三个客运站，这三个客运站是通往安宁、嵩明等县以及丽江、大理等的枢纽。周边市政配套的日趋完善，路网日益发达，周边有沃尔玛和家乐福这类大型超市。客户定位是中产阶级，主力户型的设计室三房为主，占到86.7%。针对西市区极度缺乏的商业配套，项目着力打造一个大型、完善的商业中心，并将之作为卖点，通过网络，报版、户外广告等不遗余力的宣传。借助之前项目经典壹城的成功借势，乘热打铁，宣传经典双城，其实二者并非一个项目，但是让客户产生是同一项目的错觉，用很少的时间快速的增加项目的社会认知度。办理实名制的优惠登记，开盘当日可享受0.5%的优惠。项目宣传语，着重强调地理位置的优越和商业规划规模的庞大。高新区板块高新区板块普吉路人民西路二环西路高新区板块区域位置高新区板块区域位置人民西路以北，二环西路和普吉路以西。高新区板块是西市区现阶段房地产市场最火爆的板块，大量楼盘在今年集中放量。楼盘物业以小高层、高层为主，西市区少量花园洋房、复式和别墅户型都集中在这个区域。区域内拥有几十家高新技术企业( (见附表见附表) )，并且还会有新的企业进驻，现正大规模进行城中村的改造以及一些污染企业的外迁。区域内路网发达，随着新规划的道路陆续竣工通车，区域内交通变愈加得畅通。该区域有83、113、C63等可以到达市中心区域。区域内房地产市场近年来发展势头强劲，具代表性的楼盘有鼎易天城、假日城市等等。拥有高新一小、师大附中、津桥学院等初高中、大学名校。附表：高新区板块部分企业名单积华生物医药控股有限公司积华生物医药控股有限公司云南天红堂药业有限公司云南天红堂药业有限公司云南世纪天乐房地产开发有限公司云南世纪天乐房地产开发有限公司云南万康生物科技有限公司云南万康生物科技有限公司中美合资昆明滇虹药业有限公司中美合资昆明滇虹药业有限公司昆明莱美药业有限公司昆明莱美药业有限公司云南翰玛标识制造工程有限公司云南翰玛标识制造工程有限公司云南银发环保集团股份有限公司云南银发环保集团股份有限公司昆明百事可乐饮料有限公司昆明百事可乐饮料有限公司云南省久泰药业有限公司云南省久泰药业有限公司云南康美佳药业有限公司云南康美佳药业有限公司云南亚太环境工程设计研究有限公司云南亚太环境工程设计研究有限公司昆明滇宝防水建材有限公司昆明滇宝防水建材有限公司云南宏盛锦盟企业集团有限公司云南宏盛锦盟企业集团有限公司云南杰康药业有限公司云南杰康药业有限公司昆明状元珂辰软件开发有限公司昆明状元珂辰软件开发有限公司昆明积大制药有限公司昆明积大制药有限公司云南宏华建设发展有限公司云南宏华建设发展有限公司云南天红堂药业有限公司云南天红堂药业有限公司昆明艺嘉旅游规划设计有限公司昆明艺嘉旅游规划设计有限公司高新板块SWOT分析S S（优势）（优势）房地产市场发展势头迅猛，一些优秀楼盘的出现，是客户对高新区有了很高的认知度。道路、教育等的市政配套完善。有轻轨三、四号线经过，拥有昆明最大的汽车4S店板块。高新区政府和密集的高新企业分布在这里，为房地产消费提供了有力保障。WW（劣势）（劣势）区域内缺乏完善的商业配套。曾经区域内污染企业较多，昆明客户对高新区的认识普遍都还停留在以前的阶段，觉得不适宜居住，影响购房欲望。城中村的改造和大量楼盘的建设，噪音、空气污染严重。OO（机会）（机会）越来越多的技术企业入驻高新区，这些单位的员工购房需求将会拉动高新区房地产市场的需求。道路建设以及城中村的改造，加上商业等配套的完善，有利于该板块价值的提升，房地产市场的前景优越，有一定的升值空间。T T（威胁）（威胁）安宁、嵩明等临近县的房地产发展也加快步伐，在环境和价格上占据很大的优势，会和高新板块对客户进行竞争。众多企业云集在西市区，随着多个楼盘的集中放量，西市区内的竞争变得更加激烈。高新区板块二、三级市场分析分类分类在售在售/售售罄罄一期开盘一期开盘价价二期开二期开盘价盘价二手房价格二手房价格租售价租售价格格租售比租售比新域盛景在售430079007000800018.751/400丽阳星城售罄17505500600012.51/500傲云峰售罄7000左右16.251/400水逸康桥售罄5000左右7000900017.51/400棕榈园售罄70008000151/500朝花曦拾售罄7000800017.51/400戛纳小镇售罄6500700013.751/500单位：（元/平方米） 单位（月元/平方米）片区的房价走势呈上升的状态，处于升值的状态，在一段时间内任然会持续。片区楼市的需求并没有饱和，任处于需大于供的状态。根据租售比的国际标准和中国的现状，这个片区的楼市发展情况相对稳定。高新区板块重点楼盘个案分析假日城市假日城市基础信息 项项 目目 概概 况况地理位置地理位置昆瑞路与海源中路交叉口（西市区）建筑面积建筑面积/ /占地面积占地面积70万/6.67万平米开发商开发商昆明启鸿房地产开发有限公司商业面积商业面积6.5万平方米物业类型物业类型商铺、公寓、小高层、高层容积率容积率4.25整合推广整合推广天橙中国传播机构绿化率绿化率42%主力户型主力户型6779平米 2房 89138平米 3房总户数总户数4470开盘时间开盘时间2010.8 （具体待定）停车位停车位2999开盘折扣开盘折扣邀请卡活动 凭卡 开盘当日优惠0.5%装修情况装修情况毛坯价格价格/楼盘概述楼盘概述共22栋，14栋回迁户，510栋商铺三层加住宅，1122栋住宅，楼层为18层或34层朝向朝向西南，东南户型与建筑风格、园林定位户型定位户型定位户型户型面积段面积段户型种户型种类类比比例例两房两厅67793/三房两厅8913812/四房两厅138、1912 /总户型种类：17 总户数：4470建筑风格、园林定位建筑风格、园林定位假日城市共有4470户，以三房为主小区运用现代建筑风格，为点式或者板式的高层住宅，因为朝西南、东南方向，采光很好。小区的建筑密度大，容积率高，楼间距比较近，致使互视和对视严重，也影响地层业主的采光。70万水景，利用第十的高差形成跌落式的水景，有一定的视觉冲击力。600米的中央水景周围设计有凉亭、木质拱桥、沙滩、露天游泳池等给人一种悠闲、轻松的感觉。小区绿化率达到42%，让整个小区看上去很美，富有生机。价格与客户定位价格定位价格定位客户定位客户定位项目打造2万水景，6.5万商业街区，600M滨河风情商业街，在很大程度上迎合昆明本地人喜欢水景的居住习惯和加强对西市区商业配套的完善。着力打造一个客户认知度高的品牌，为楼盘销售造势。假日城市的开盘预售均价在7500元8000元/平米。定位在昆明市的中产阶级。主力定位客户是西市区的企事业单位员工，中高等院校教职工。周边老社区的客户。项目卖点与营销策略项目卖点项目卖点营销策略营销策略项目处在高新去板块的中心区位置，中心景观为2万水景，想打造双水岸生活。自身打造6.5万商业区和600M滨河风情商业街，已有家乐福、国美电器等知名品牌加入。户型丰富，朝向以东南，西南为主，采光性好，景观占有率高。未来的轻轨四号线在项目临近处设立站点。自身规划幼儿园，周边拥有高新一小、西一中、师大附中、等小中高等级别的名校。周边交通方便，驾车15分钟即可到达市中心，66、C69、56、180通往市中心及热点区域。客户定位是中产阶级，主力户型的设计为两房两厅和三房两厅，并结合一些跃层的户型。针对西市区极度缺乏的商业配套，项目着力打造一个可以满足基本购物需求的商业街区，针对昆明客户对水景的喜好，打造2万平米中央水景并通过户外广告，报版等着力宣传，取得了很好的效果。办理实名制的优惠卡，开盘当日可享受0.5%的优惠。项目宣传语，突出自身项目的优势，42%绿化率和中央水景，强调一种悠闲、轻松、富有情调的居住环境。突出自己的教育配套优势王家桥板块王家桥板块龙泉路二环北路普吉路王家桥板块区域位置王家桥板块区域位置普吉路以东，二环北路以北，龙泉路以西。区域内生地较多，房地产市场还有待进一步开发，目前正在进行城中村改造，和道路规划的建设。房地产市场相对其他版块滞后，市政配套不够完善，教育等的资源依托高新板块和二环以内。王家桥板块是西市区与北市区联通的地段，道路建设竣工之后，西市区与北市区的连通性会增强，会带动房地产市场的发展。 客户群特征、需求Part 3西市区整体马街板块高新区板块西市区五华板块西市区客户需求搜狐焦点网针对昆明西区的置业调查，共有1643名网友参与投票。参与调查的1643网友，已有976人在昆明已拥有住房，占投票总人数的59%会在昆明西区买房，占总票数的66%2530岁年龄段最多，占投票人数的31%西市区客户需求搜狐焦点网针对昆明西区的置业调查，共有1643名网友参与投票。买房原因的选择相对较分散，有24%的网友因“房价相对便宜”而选择西区。西区部分楼盘价格高成为42%的投票者不考虑西区的原因。对比得出，西市区楼盘的价格只是相对其他片区较低，实际价格在客户能承受的范围内浮动。西市区客户需求搜狐焦点网针对昆明西区的置业调查，共有1643名网友参与投票。西区的宜居已得到认可，有47%的受访者选择会在西区长住。“自住和投资兼有”是西区购房的主流，占受访网友的30%。“自住和投资兼有”是西区购房的主流，占受访网友的30%85%的网友会选择“从银行按揭贷款”的方式付款。西市区整体客户特征、需求随着一些工厂、水泥厂等污染性较强企业被规划外迁，西市区区域内的高新技术企业会更加丰富并且集中，这些单位员工会成为主力客户群之一。高新一小等名校的进驻，教育资源的逐渐完善，将带动一部分购房需求。客户定位在高校教职工和为了得到优越的教育配套而购房的市民。高新区内以科技型人员、出国留学人员为主，片区容纳大部分的中端客户群，西市区的高新产业区域规划，能吸引相关企业和人才入驻，带来一定量的高端购买力。西市区近几年的飞速发展，让更多的人看到西市区未来的发展潜力，结合目前西市区相对较低的价格，会吸引其他片区的客户来西市区置业，同时也吸引了一大批投资客的关注。外流群体减少，到西市区置业、投资客户群体增多，将成为昆明市中产阶级新主力置业区马街板块客户群分析主力客户群主力客户群本地公务员阶层：本地公务员阶层：这批人的收入相对比较稳定，主要靠每月积蓄来维持生计。这批人因其所处职位和部门不同，收入也有高有低。他们在住房补贴上受到更好的优待，刺激了他们的购房欲望。由于收入稳定，这批人供楼的信心比较强。本地私营业主阶层：本地私营业主阶层：他们拥有自己的产业，业主有大有小，财力也各不相同，但以中等有产阶层占较大比例。作为有产业阶层，他们在这里创业多年，对这里有了感情，加上各种其他因素的作用，有了在这块奋斗多年的热土安家的想法。由于收入不同，不同地源人对不同户型、不同品味的住房，追求不尽相同。本地企业白领阶层：本地企业白领阶层：这些人士是企业的中、高级管理人员，他们的年收入一般在4至5万元之间，有些高级白领达10万元/年以上。他们是房产消费的主流，而且大多手上已积累了一笔储蓄，现在很多都没有住房。入驻企业白领、私营业主阶层：入驻企业白领、私营业主阶层：随着西市区的规划工作如火如荼的进行中，马街板块有一些企业入驻，也显现了很多大型的商业中心，这些白领和业主的收入一般会很高，会考虑在离上班或者铺面比较近的地方置业。马街板块客户群分析次主力客户群次主力客户群本地居民：本地居民：这些人为老小区的居民和城中村的居民，其收入有高有低，很多靠小生意和出租自建房房营生。这类消费群体购房的目的是为了改善居住环境，大多选择买房后将原有的房屋租出。周围片区的年轻中产阶级：周围片区的年轻中产阶级：中心区、南、北市区与西市区的连通性很强离得很近，但房地产价格却有20003000元/的差距，西市区物业具有较大的价格空间，这些人的收入水平中等，首次置业的会选择到西市区置业。投资客：投资客：受轻轨三号线以及西市区大规模道路规划，使得马街板块的交通居住环境有很大改变，增强了与中心区、南市区的联通，房地长市场发展前景被普遍看好，这里也是通往安宁、嵩明等县以及丽江、大理等市的枢纽，旅游地产的发展前景优越。越来越多的投资客开始青睐马街板块。高新区客户群分析本地公务员阶层：本地公务员阶层：这批人的收入相对比较稳定，主要靠每月积蓄来维持生计。这批人因其所处职位和部门不同，收入也有高有低。他们在住房补贴上受到更好的优待，刺激了他们的购房欲望。由于收入稳定，这批人供楼的信心比较强。本地私营业主阶层：本地私营业主阶层：他们拥有自己的产业，业主有大有小，财力也各不相同，但以中等有产阶层占较大比例。作为有产业阶层，他们在这里创业多年，对这里有了感情，加上各种其他因素的作用，有了在这块奋斗多年的热土安家的想法。由于收入不同，不同地源人对不同户型、不同品味的住房，追求不尽相同。高新园区白领以及高效教职工阶层：高新园区白领以及高效教职工阶层：这些人士是企业的中、高级管理人员或者学校的老师、管理层，他们的年收入一般在4至5万元之间，有些高级白领达10万元/年以上。他们是房产消费的主流，而且大多手上已积累了一笔储蓄，现在很多都没有住房。新入驻企业白领、私营业主阶层：新入驻企业白领、私营业主阶层：随着西市区的规划工作如火如荼的进行中，马街板块有一些企业入驻，也显现了很多大型的商业中心，这些白领和业主的收入一般会很高，会考虑在离上班或者铺面比较近的地方置业。主力客户群主力客户群高新区板块客户群分析本地居民：本地居民：这些人为老小区的居民和城中村的居民，其收入有高有低，很多靠小生意和出租自建房房营生。这类消费群体购房的目的是为了改善居住环境，大多选择买房后将原有的房屋租出。周围片区的年轻中产阶级：周围片区的年轻中产阶级：中心区、南、北市区与西市区的连通性很强离得很近，但房地产价格却有20003000元/的差距，西市区物业具有较大的价格空间，这些人的收入水平中等，首次置业的会选择到西市区置业，减少投入减轻自己的负担。投资客：投资客：高新区板块处在西市区的中心位置，受轻轨三、四号线以及西市区大规模道路规划，加上大规模高新技术企业的入驻使得高新区板块的交通居住环境和消费能力有了很大改变，增强了与中心区、南、北市区的联通，房地长市场发展前景被普遍看好。越来越多的投资客开始青睐高新区板块。次主力客户群次主力客户群王家桥板块客户群分析王家桥板块的房地产市场发展相对其他板块明显滞后，一些污染型的企业云集在这里，这些企业的改迁工作正在进行中，城中村的改造以及道路规划都在建设中。区域的价值还没有体现出来有待进一步发觉，客户多为潜在客户。板块内是五华区道路重点建设的区域之一，规划建设工作结束之后，该板块的区域价值会进一步得到体现，房地产市场会有进一步的发展，在生地完成向熟地的过度之后，引入的企业员工以及区域内的原住民都将成为该片区的客户，拉动需求，催快房地产市场的发展。 西市区房地产市场预测Part 4供需预测客户、价格预测西市区供需预测今年的西市区的总体消化量为5261套，月均消化438.42套。成交趋势呈上升状态。0909年西市区成交套数年西市区成交套数西市区供需预测西市区处于一个供小于求的状态。楼盘的销售市场并未饱和，还需要很大的放量。0909年市场各区域供求情况年市场各区域供求情况2010年，西市区将继续处于一个供小于求的状态，2010年西市区将迎来一个更大范围的集中放量，对供求关系会产生一定的影响。客户、价格预测客户预测客户预测随着经典双城、西山新城、假日城市等大盘自身项目商业体量的集中补充，这批商家的购房需求会很巨大，这批客户将逐渐成为主力客户群之一。高新技术企业园区在不断的扩大，政府加大招商引资的力度，越来越多大型高新技术企业入驻西市区，这些企业的员工、管理层等将成为购房的主力军。随着西市区规划进程不断的加快，区域面貌焕然一新，因为区域价值的不断体现，投资客的涌入也变得顺理成章，这批客户虽算不上主力客户，但是对西市区房地产的发展也能起到很好的推进作用。西市区会涌入一大批客户，加上原先的客户群，西市区的客户群体会有所增加。客户、价格预测价格预测价格预测西市区的价格处于一个供小于求的状态，供求不平衡，会致使房价有一定的上涨。西市区道路规划、商业配套的逐渐增强在加上大批新新产业的入驻，使得西市区工业、商业、居住环境都有了很大程度的提升，区域消费能力也增强，整个西市区的区域价值得到提升，像中心区、南、北市区看齐，因此房价也会向这些区域追赶，房价上涨的可能性很大。大环境上整个昆明市的房价在新的房地产政策出台以后并未见明显下调，房价在一段时间内会受其影响，但是效果难以预测。20092009年市场区域价格情况年市场区域价格情况价格会呈上涨趋势，但幅度不会很大。中天花园推出后，价格持续小幅上涨，鼎易天景推出别墅价格高达12450元/ 西市区公司项目竞争关系分析Part 5西山新城简介竞争关系分析西山新城简介基础信息 项项 目目 概概 况况地理位置地理位置西山区益宁路西山区苏南路（西部石材城旁）占地面积占地面积113万开发商开发商云南百集龙集团、渝商投资集团商业面积商业面积（一期）7万物业类型物业类型普通住宅,商铺,商住，公寓容积率容积率3.97整合推广整合推广/绿化率绿化率40.11%主力户型主力户型68150总户数总户数1700（一期）开盘时间开盘时间2010年9月停车位停车位1700（一期）开盘折扣开盘折扣办理认筹卡两万一张，按揭优惠2%，一次性付款优惠3%装修情况装修情况毛坯价格价格一期均价5800元/楼盘概述楼盘概述朝向朝向西南，西北竞争关系分析项目名称项目名称容积率容积率绿化率绿化率户型面积户型面积物业类型物业类型装修情况装修情况新域盛景2.4941.7%81160高层为主精装假日城市4.2542%67138高层为主毛坯经典双城4.4930%80122高层为主毛坯西山新城3.9740.11%68150高层为主毛坯同个与几个西山区的预售楼盘基础信息的对比，西市区与售楼盘在物业类型、户型面积等方面并无太大差距。楼盘基础信息对比楼盘基础信息对比西山新城卖点竞争分析地段地段西山新城：西山新城：靠近昆明通往安宁、嵩明等热门县以及丽江、大理等热门旅游城市的集散地，人流量大。距离飞机场火车站15分钟路程，距离滇池五分钟车程。经典双城：经典双城：周围分散着黄土坡、西苑、马街三个客运站，处在西市区离中心区最近的位置，周边道路畅通。假日城市：假日城市：地处滇缅大道与昌源路交汇处，周围路网发达，与市区连通性强。新域盛景：新域盛景：处在高新区校园密集的海豚路中段，周围市政配套相对完善，距离市中心很近。竞争分析竞争分析西山新城的优势：西山新城的优势：1 1、距离滇池风景区最近，滇池风景区可以成为一个差异性卖点，是其他楼盘所缺少的。2、因为处在这个位置，旅游人群的集散地，人流量巨大。西山新城的劣势：西山新城的劣势：1、西三环在项目边上，正在施工中，严重影响项目周围的交通。2、项目周边人流动性大，品流复杂，治安等问题有待加强。西山新城卖点竞争分析自身配套自身配套西山新城：西山新城：规划小学、幼儿园和巨型商业中心，力图成为昆明次商务中心（CBD）。经典双城：经典双城：规划小学、幼儿园和巨型商业中心，100万的商业配套也想打造一个昆明的次商务中心（CBD）假日城市：假日城市：规划幼儿园，6.5万商业街区，600M滨河风情商业街。新域盛景：新域盛景：规划主题公园和小心商业街。竞争分析竞争分析西山新城的优势：西山新城的优势：1 1、引进大型家居百集龙，有别于其他楼盘引进的商业类别，做到差异化。2、结合市政府对马街的新规划，这里会合马街的商业体量融合，形成强强联合的局面，提升竞争力。西山新城的劣势：西山新城的劣势：1、距离市中心相对经典双城商业中心偏远，其他片区的客户被拦截一部分，相同商业类型的竞争激烈。2、如此大体量的引入商家，招商难度大。西山新城卖点竞争分析其他优劣势其他优劣势优势优势占地1700亩，这样的规模在西市区绝无仅有，在气势上胜过占地面积小的楼盘。代理商的团队专业、经验丰富，对楼盘的宣传、营销方面有一定的裨益。劣势劣势房屋产权为50年，周边楼盘的住宅产权都是70年，这是一个硬伤，需要针对这个问题制定应对的方案。项目区位是昆明市对位的集散地，但是区域与中心区、南、北市区的连通性与其他几个重点楼盘相比没有优势。目前预售楼盘周边市政建设，城中村规划，西山新城区域周围最为混乱，在相同时时间段开盘，本项目趋于劣势。 小结Part 6小结西市区能否承受如此巨大的商业体量小结西市区的楼市发展状态持续上升，区域内供需关系不平衡，处于供小于求的状态。今、明年住宅和商铺仍然会有大规模的放量，以满足西市区的需求。西市区楼盘的价格呈上涨趋势，今年这个势头将会持续。西市区一部分道路规划、市政配套、城中村等的建设即将竣工，西市区的面貌会有巨大改变。西市区商业配套的日趋完善，一方面来自政府的投入，一方面来自开放商对项目的规划。西市区能否承受如此巨大的商业体量2010年上半年昆明楼市商品房共成交170.9亿元，同比增长27.36%。 其中，商品住宅套数增长6.28%，同比大幅增势减缓；而非住宅套数则增长了108%，商业地产发展势头迅猛。整个西市区商业体量约有200多万，云都国际两栋高层住宅1-3层为商业部分，中晟溪城规划有约2万的商业街，中天花园规划2.5商业业态，假日城市商业体量约6.5万，鼎易天城商业体量也达到了8万多，经典双城更是号称有100万的商业体量，西山新城占地133万多，它的商业体量也会在100万平米左右。以西市区目前的消费习惯来看，商业氛围尚有待培养，目前还有绝大部分人习惯去市中心购物。同时，住宅、商铺的相对集中供应，也面临着空置率的问题。当交通更加便捷，地产项目不断涌现，到底西市区能否承载大型的商业项目还有待商榷。西市区目前正在规划建设中，区域价值得到提升，但是这样庞大的商业体量集中释放，竞争环境会很激烈，对招商会产生一定的难度，若商业体量无明显差异化，会给西市区的商业地产发展带来很多负面的影响。Thanks for your attentionWish you a good day!