海康华庭养老地产项目营销第一部分 88p

方案的第一部分海康华庭项目在提方案之前，我们希望先与各位分享一个著名的故事有一天，一个向来与外界不往来的小岛来了两个陌生人，他们分别是两家制鞋公司的推销员，到这个小岛来勘察市场。过了两天，他们都分别给公司打电话做汇报。其中一个推销员沮丧的说：“快派人接我回去吧，这里根本就是个没有希望的市场，这里的居民都不穿鞋。”而此时，另一名推销员却兴奋的向上司汇报：“赶紧加派人手过来，我看到了一个前途无量的市场，因为这里的居民都没鞋穿。”这个简单的故事告诉我们一个道理：看待事物的角度不同，得出的结果也不同。看待事物的角度不同，得出的结果也不同。开创攸县人居新标准开创攸县人居新标准攸县海康华庭项目简析提案2012.08.072012.08.07海康华庭项目认知分析 总占地面积：16319.5 总建筑面积：74885.16 M2 计容积率建筑面积：66036.39住 宅：53535.9商 业：7104.61地下车库建筑面积：10072.7网球场、游泳池等：2398.15健康中心：1563.5 容积率：4.59 总套数：340 绿地面积：6534.3 建筑形式：2栋31F33F组成 建筑风格：简欧风格偏欧式项目概况项目概况海康华庭项目经济指标建筑规划的配套建筑规划的配套健康理疗中心游泳池网球场大型地下停车场大型会所豪宅直达观光电梯绿化广场首层4.8米底层架空社区食堂项目卖点的展示项目卖点的展示中心大道，大花园、最优度假环境中的首席养生豪宅中心大道，大花园、最优度假环境中的首席养生豪宅城市南拓桥头堡城市南拓桥头堡 毗邻规划中的水上乐园景观资源毗邻规划中的水上乐园景观资源简欧风格的建筑形态简欧风格的建筑形态, ,创新创新N+1N+1户型产品；户型产品；万平米台地面积、人车分流万平米台地面积、人车分流豪华星级主入口豪华星级主入口, ,酒店式入户大堂酒店式入户大堂; ;网球场、游泳池、社区食堂、健康中心网球场、游泳池、社区食堂、健康中心100%100%南向、部分南向、部分100%100%南北通透南北通透高标准打造产品硬件。高标准打造产品硬件。新老城区核心稀缺的江景住宅新老城区核心稀缺的江景住宅攸县区域内高品质住宅的稀缺产品攸县区域内高品质住宅的稀缺产品高舒适度、高附加值高舒适度、高附加值硬件打造，豪宅标准硬件打造，豪宅标准湖南首家高端、健康养老的居住型江景养生住宅湖南首家高端、健康养老的居住型江景养生住宅携手中医院或人民医院打造高标准中老年人健康理疗中心携手中医院或人民医院打造高标准中老年人健康理疗中心项目自身的特色项目自身的特色6500平米中央景观花园3000平米高端中老年人健康养老理疗中心800平米社区食堂2400平米游泳池、网球场4.8m的底层架空层沟通内外景观资源10000平米的地下停车场户型整体赠送价值大，附加值高户型整体赠送价值大，附加值高得房率高，实际使用面积大得房率高，实际使用面积大户型灵活多变，满足各种客户层次的需求户型灵活多变，满足各种客户层次的需求户型方正适用户型方正适用我们如何塑造产品？我们如何塑造产品？踏实走精品路线踏实走精品路线项目产品的细分 一举奠定品质盘形象，充分展示项目的规模价值一举奠定品质盘形象，充分展示项目的规模价值 创造客户想象空间，凸显项目可感知价值创造客户想象空间，凸显项目可感知价值首批推首批推出范围出范围东东栋栋楼楼西西栋栋楼楼海康华庭项目，归结到个体消费者的意义，不只在于提供了一个真正高品质的居住场所，更在于提供了一个显性的、充满证言的标签。一个NO.1的房子，一个NO.1的身份符号，一个NO.1的私人领域，一个 NO.1的圈子 。打造项目的意义产品价值使用价值情感价值豪宅大都从这里向上对消费者心理欲望进行诉求。通常，人的消费心理有这样三个层次。层次越高，利润越高！也就是说对于豪宅，光是产品价值是不够的，豪宅一定要赋予购买以情感价值和身份符号。豪宅的购买一定是虚荣心的购买。只有这样，才能真正契合豪宅消费者的需求，实现豪宅的价格和豪宅的价值。认识项目的价值海康华庭项目定位概念Point 1两大偶然和一大必然偶然之一洣江北岸龙湾风水宝地一江两岸已经成为攸县重点开发的旅游休闲度假胜地。本项目占据板块中心，借势造势因地制宜是必然的。偶然之二距离之美这里距离繁华中心不过10分钟，这个距离十分适合定居和休闲。这距离之美，让本项目的市场空间增大。一种必然本项目必须深度挖掘洣江原生态资源同时成为攸县主城高端生态养生休闲住宅的典范一种必然这里将诞生攸县最适合休闲定居的社区成为一群都市人的第一居所Point 2三大趋势和一大定势趋势之一城市人口老龄化不仅攸县，全国都存在这样的现象和社会问题。仅2009年短短一年，我国60岁老年人口就增加了725万。预计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达4.37亿，约占总人口30%，平均每10个人中就有3-4个老年人。趋势之二城市高端养老住宅将成为下一个热点目前整个长三角的养老住宅市场都以中低端产品和临时居住型产品为主。高端养老住宅十分稀缺，国内尚处于启蒙阶段。趋势之二城市高端养老住宅将成为下一个热点截至目前，全国共有各类老年社会福利机构3.8万个，床位120.5万张平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家5070张的水平相去甚远。趋势之二城市高端养老住宅将成为下一个热点据知情人士透露：泰康人寿旗下泰康置地自2006年成立之初就在研究养老地产体系，并讨论了多种投资方式。中国人寿集团公司在今年两会上透露：中国人寿计划打造“一南一北”的养老社区格局。趋势之三城市亚健康人群剧增据专家介绍，中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15% ，与此同时，有15% 的人处在疾病状态中，剩下70% 的人处在“亚健康”状态。趋势之四城市养生地产全面升温“亚健康” 人群就给养生地产带来广阔的发展前景。城市通过养生地产发展，实现 “亚健康预防、治未病、促长寿”以及“人有所养、老有所医、老有所学、老有所乐”的人生理想。一种定势高端养老住宅成为一种可能健康养生住宅同样成为一种可能Point 3观大势定方向地产模式分析养老地产养生地产度假地产郊区化生态化 健康管理完善化 配套全面化客户群老年化居住的长期化房型趋大化客户群的选择养老地产养生地产度假地产购买的可能性购买的可能性客户群的选择养老住宅购买心态 老龄人毕竟不是消费力最旺的人群其每花的一分钱都是不可再生收益的“纯消费这让老龄人形成控制式消费的心态客户群的选择养老住宅购买心态 老年人将重点考虑住宅的使用年限、使用价值等各种问题，这将直接影响其购买决策。 通常对购买成本和使用成本比较敏感。客户群的选择养生住宅购买心态 对健康的需求明显，且对价格不够敏感 看重社区配套硬件及社区服务等软件设施 通常有明确的购买用途和目的，投资心态相对不强客户群的选择度假住宅购买心态 购买需求不强，非刚性需求，购买比较随机 具有一定的投资性，且对价格比较敏感 看重周边资源配套和居住环境客户群的选择第一目标人群富有亚健康人群第二目标人群高端养老人群第三目标人群高端商务度假人群东栋楼客户选择西栋楼客户选择西指靠近中心大道，东靠近西阁庵项目定位概念养老地产养生地产度假地产东栋楼定位西栋楼定位海康华庭项目定位建议健康服务配套设施原生态环境规划会所式贴身服务会所式中老年养生社区+长期居住短期居住临时居住+养生住宅养老公寓养生酒店+短暂居住+养生会所+海康华庭项目规划建议功能配套环境规划养生、保健、培训、体检、治疗等相关环节为入住社区的居民提供高品质养生服务。如养生度假社区、养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水疗会馆、音乐理疗室、养生咨询培训中心养生地产，除了生态、景观和建筑的和谐融合，更需要在园林上的密切配合，才能形成统一的立体型养生居住形态。健康服务配套设施原生态环境规划会所式贴身服务+海康华庭项目规划建议服务配套养生社区人性化、管家式服务，从各个方面善待客户。从一日三餐开始，像管家一样无微不至地对客户进行关怀。健康服务配套设施原生态环境规划会所式贴身服务+社区配套生活设施、健身设施、幼儿教育设施、艺术活动设施会员制营销核心目的 通过客户身份会员化，让客户产生对企业品牌的认同感，乐于向他人推荐产品。促使客户终身价值的提高，最终起到购买产品的目的。核心目的认知忠诚情感忠诚意向忠诚情感忠诚购买产品营销模式会员制营销模式养生会所品牌养老健康干预健康养生服务发行会员卡现场会所体验普通会员VIP会员核心会员会员制营销模式会员制模式策略建议产品咨询现场体验购买会员入住合约交付入住产品购买营销模式会员制营销模式B B 卡卡青年卡青年卡A A卡卡老年卡老年卡C C 卡卡体验卡体验卡购买会员卡购买会员卡 享受使用权享受使用权会员制模式策略建议卡种年限房型会员卡缴费标准年费缴费标准设备押金A卡（老年人）3-5年期使用权按面积分类按不同房型缴纳会员卡费按不同房型缴纳年费无B卡（青年人）3-5年期使用权按面积分类按不同房型缴纳会员卡费按不同房型缴纳年费无C卡（体验卡）30天按面积分类按不同房型缴纳体验费缴费额按月计算收费无有非持有国内身份证的会员加收卡费使用权期满后，如购买会员卡费转为房款使用权期满后，A卡可退，加收一定比例退卡费使用权期满后，B卡可退，加收一定比例退卡费购买会员展示体验中心市区中心展示体验中心项目中心现场接待销售中心体验服务接待谈判营销建议12客户购买最终入户物物 业业 服服 务务 设设 想想海康华庭项目Question 1服服 务务 定定 位位 作为湘东地区目前唯一在建的高档养生住宅的代表产品，客户人群具备良好的教育程度，相应的对生活和居住和环境要求也比较高：安全、宁静、悠闲、舒适、方便快捷；一切需要的实现和营造，都集中体现在物业管理的服务上。 因此服务于这类人群即要有快捷、便利的生活享受，完善的配套设施还要有相对独立的私密性，那么要求物业管理工作在专业的基础上，要深入挖掘业户的要求。Point 1服服 务务 定定 位位针对项目特点，建议物业采用针对项目特点，建议物业采用二十四小时二十四小时全天候服务全天候服务贴心贴心“一对一一对一”服务服务同时提供部分的特色增值服务，另一方面也不断巩固和提升业户满意度Question 2物业管理服务特点建议物业管理服务特点建议 Point 1快捷服务建议快捷服务建议 在服务中启用快捷的物业服务体系。例如“5341 业户服务快速反应体系”：“5” 接到业户电话后5 分钟内反应到位；“3” 一般问题30 分钟内解决；“4” 30 分钟无法解决的，应向业户口头解释，并于4 小时内最终解决；“1” 需协调外部单位解决的，应于1 日内向业户作出书面答复。 快捷、便利的生活享受Point 2“零干扰零干扰”服务建议服务建议 最大限度保护业主的个人空间，无论是绿化保养、保安服务、工程维护，还是全套酒店式家居服务，都将以不打扰业户的日常生活为原则，如电梯维护保养于凌晨二点后进行，马路冲洗于深夜十二点后无声进行等。但是，当客户需要服务时，只需要一个电话、一个按键客户管家会马上满足客户的要求。 安全、宁静、悠闲、舒适Point 3二十四小时全天候无时限服务建议二十四小时全天候无时限服务建议 让居住在本案的业主可以不受节假日、昼夜的时间限制，全天候地享受非一般尊贵服务，解决业主各种日常生活享受中常规性和突发性需要，全面解放业主的“需求束缚”。建议增值服务的内容包括：无时限养生保健服务无时限生活超市服务无时限维修服务无时限餐饮服务无时限生活咨询服务无时限商务中心服务完善的配套设施还要有相对独立的私密性Point 4贴心贴心“一对一一对一”服务的管理服务建议服务的管理服务建议 社区配置高素质的“贴身管家”为业主提供优质、高效、个性化的服务。管家24小时在线，只要业主有需求，可以随时随地联系到管家。在日常工作中，管家主动与业主沟通，掌握业主需求，处理业主投诉、承接并督导完成业主的服务需求。业主所有需求过的服务均记录在线，建立家庭服务档案，服务中心根据服务记录主动回访业主，主动征询业主的服务需求。业主也可以通过网络进行服务预约和定制个性化服务。提供优质、高效、个性化的服务Point 5销售期参透式服务建议销售期参透式服务建议 超前启动客户管家服务，能让客户从售楼前期接触开始即能让其感受到西太湖项目的尊贵生活潜质，同时又能区别于其它楼盘。 建议物业服务人员在销售阶段提前进场并展现服务形象，在销售现场物业服务人员、礼宾岗、清洁人员统一着该项目定制的新服装、展现新形象、为业主提供现场接待、陪同购房与物业知识咨询等服务，让准业主购房时已经提前亲身体会到将要享受到的尊贵服务。建立“沟通大使、收楼大使、装修大使”， 为业主提供一条龙服务，启动“购房至入住的直通车” 区区 域域 分分 析析海康华庭项目深度分析深度分析01:01:发展规模：发展规模：按照政府规划，20102030期间，攸县县城总面积由现有的约15平方公里扩展到40平方公里。城市人口规模由14万万增加到40万万人。发展方向：发展方向：由于土地利用饱和，改造成本高昂已不能承载城市未来发展主要任务，政府提出“东移南拓，西拓北进东移南拓，西拓北进”的发展战略。老城区攸州大道沿线新区工业区远期发展控制用地三城联动的提出：三城联动的提出：政府规划部门提出，攸州大道片区沿线将发展成文化休闲中心、体育中心。东城新区迎宾大道发展为行政中心、居住中心，南部滨水新城滨江大道、城南大道片区受此两个动力的影响，将奠定未来攸县城市的脊梁。 县城目前发展方向：县城目前发展方向：东南东南西北三面出击，近年老城区西北面发展尤为突出。东面未进西北三面出击，近年老城区西北面发展尤为突出。东面未进入发展重点。入发展重点。东移南拓中心城区中心城区南拓东移本案本案 规划范围规划范围规划定位规划定位重点建设项目重点建设项目东翼：即东城新区。范围为醴茶高速迎宾大道，东至规划的三环线。主要功能为发展高新技术产业、现代物流业、行政中心、生活居住和休闲度假。“一心”(新行政中心)“一轴”(迎宾大道城市发展轴)“一河两岸”(攸河田园风光带两岸)南翼：南翼：包括化机厂、汽车城二个组团。范围为南至桐坝电站，南至攸安线（三环线）。主要功能为现代生活居住、汽配和现代制造业基地。“一带”(洣江风光带)“一轴”(城南路发展轴)“一城”(南部滨水新城)“二园”(水上乐园和汽车产业园)。东城新区以行政中心和攸河两岸为核心资源,着力推进高素质人力资源培育基地、生态城和新兴旅游度假区的新城建设。而新政府的计划迁移代表着城市重心向东，区位优势显而易见。 南部滨水新城突出高新产业发展功能，加快沿江产业区及服务配套建设；而随着桐坝电站的建成及水上乐园的兴建，向南宜居优势开始显现。 竞竞 争争 分分 析析海康华庭项目滨水新城城南板块滨江板块 望云新外滩、东华商业广场望云新外滩、东华商业广场、江尚明珠、力升景江城、江尚明珠、力升景江城、东港豪庭等、东港豪庭等中心大道发展轴 云升山庄、丽水山庄、财富大厦、云升山庄、丽水山庄、财富大厦、新世界中心、中心嘉园、攸州一品新世界中心、中心嘉园、攸州一品、金域中央、汇金花园等、金域中央、汇金花园等 中天印象、唯美艺墅等中天印象、唯美艺墅等城北板块圣雅园圣雅园攸县城市发展目前主要集中于中心大道两厢、滨江大道沿河风光带沿线，攸县规划主要以老区域和东城新区域为发展核心轴，其他区域楼盘开发目前不存在集群优势。概览概览宏观市场宏观市场海康华庭、景江城等海康华庭、景江城等桐坝电站水上乐园汽配城板块瑞祥东方大院瑞祥东方大院同乐湖国际同乐湖国际本案攸县竞争楼盘分布攸县竞争楼盘分布新外滩新外滩2 2期期同乐湖国际同乐湖国际攸州一品攸州一品丽水山庄丽水山庄云升山庄云升山庄本案本案东华商业广场东华商业广场金域中央金域中央景江城景江城江尚明珠江尚明珠圣雅园圣雅园新世界中心新世界中心直接竞争对手直接竞争对手间接竞争对手间接竞争对手海康华庭海康华庭中天印象中天印象瑞祥东方大院瑞祥东方大院一期开盘：一期开盘：11年3月第一批开盘，1、2号栋；第二批开盘：第二批开盘：2011年9月8日，3、4、7#推出312套房源，目前剩余约50套，面积130-160 ，价格2500-2900元/左右第三批开盘：第三批开盘：预计在2012年5月推200套，预计价格22002200元元/ /户型面积段比例二房9015%三房120-14040%四房150-18040%复式260左右5%合计100%第一次开盘第二次开盘预计未来开盘地段与基本配套与海康华庭几乎共享的情况下应主要体现项目在于户型及特殊配套（艺术教育）的优势；核心竞争核心竞争同乐湖国际同乐湖国际项目优劣势分析项目优劣势分析项目交通、基础配套与海康华庭相当，但从中心大道来看同乐湖进驻性及昭示性较差；户型使用率不高，项目现场销售员管理松散，项目没有类似于艺术培训中心等特殊配套且美式建筑风格较为不受市场接受；竞争分析竞争分析: :瑞祥东方大院瑞祥东方大院主要靠主要靠东城新区的行政中心和攸河两岸发展为核心优东城新区的行政中心和攸河两岸发展为核心优势势,政府着力推进的高素质人力资源培育基地、生态城和新兴旅游度假区的新城建设。而新政府的计划迁移代表着城市重心向东，该项目的区位优势显而易见。区位优势显而易见。 一期即将推出竞争分析竞争分析丽水山庄丽水山庄3期期户型面积段（）供应套数占比三房140-15066048%四房160-18071552%合计1375100%丽水山庄距离本项目较远，产品规划差于本案，但由于长期立足于攸州公园北侧已成为较有影响力的项目与本案存在竞争；开盘：开盘：预计3期推货时间为2012月元月；推出单位：推出单位：3期，140-180三房、四房，共1375套，新推22万方；价格：价格：约为28280000元元/ /左右左右项目优劣势分析项目优劣势分析价格及品牌开发商优势无可比拟，项目周边配套奇缺；海康华庭地段优于丽水山庄，“3+1”户型使用率超过丽水山庄；基本售完3期即将推出竞争分析竞争分析攸州一品攸州一品总套数：总套数：868套；售楼部开放：售楼部开放：2011年5 5月月1 1日日推出单位：推出单位：临街门面，3#、4#、5#、6#、7#，11层，3#、4#两梯三户，127三房，共120套，5#、6#、7#,一梯两户，130三房，共140套；总推出260套。价格：价格：1层3058元/,2层3118元/,16层3318元/,23层3338元/，顶层2998元/户型面积区间套数三房127-141566四房145-160302合计868项目优劣势分析项目优劣势分析价格相对较为偏高，周边配套逐渐成熟，文化广场建成带来旺盛的人气；项目一期与二期开发周期较长没有联系，同时一期低端形象已深入人心二期难以卖出高价；地段较本案来说较好，外立面展示完成对客户来说体验感更强，但项目产品规划布局差，且东西向户型产品与本案竞争较小目前在售未来推出竞争分析竞争分析: :望云新外滩望云新外滩江景江景+ +成熟社区成熟社区+ +成熟园林展示成熟园林展示成成项目高房价的三大支撑项目高房价的三大支撑点，铸就望云新外滩项目二期成为区域普宅价格标杆。点，铸就望云新外滩项目二期成为区域普宅价格标杆。项目规模项目规模占地面积3.38万平米，建筑面积13.7万平米，容积率4.5，绿地率35%，总户数788套 配套设施配套设施明阳中学、机关幼儿园、饮食店、人民二医院、望云路商业街、步行街、上好嘉超市、沿江风光带核心景观轴等 价格走势价格走势1期整体均价为3100元/，剩余尾货均价约为3300元/；2期今年6月份正式推出（橡胶厂地块），住宅均价为3600元/ 项目现状项目现状项目1期外墙已经交付使用，江景、园林、社区都相当成熟，2期目前正在火热发售 项目特点项目特点项目已经成为攸县城区内标杆项目，园林景观，江景资源独特，成熟的社区，外立面都给客户带来丰富的体验感，足以支撑价格的攀升 营销特点营销特点通过前期的市场预热阶段，项目早已成为区域标杆项目，借助小区环境，江景资源以及品牌实力，价格逐步走高，2期价格直接攀升至3600以上。项目：项目：望云新外滩二期政策分析深度分析深度分析: :市场分析市场分析温家宝上半年五论房价，各监管职能部门频频释放调控讯温家宝上半年五论房价，各监管职能部门频频释放调控讯号，楼市调控压力依然不小，短期内房价下行压力仍然存在。号，楼市调控压力依然不小，短期内房价下行压力仍然存在。深度分析深度分析: :市场分析市场分析株洲楼市改善性和投资性个人住房贷款仍旧面临株洲楼市改善性和投资性个人住房贷款仍旧面临“政策性政策性打压打压”，市场需求性结构在短期内不会发生根本性变化。，市场需求性结构在短期内不会发生根本性变化。深度分析深度分析: :市场分析市场分析深度分析深度分析: :市场分析市场分析20122012年攸县房地产市场近年攸县房地产市场近100100万平米可售商品总量，按现有的万平米可售商品总量，按现有的去化情况（去化情况（3131万平米）分析，需万平米）分析，需3 3年时间才能消化完，攸县房地产市场呈现供求严重年时间才能消化完，攸县房地产市场呈现供求严重不平衡的局面，市场竞争异常激烈。不平衡的局面，市场竞争异常激烈。20122012年攸县在售商品房总量年攸县在售商品房总量6060万平米万平米20122012年攸县商品房销售总量年攸县商品房销售总量3131万平米万平米20122012年攸县商品房新增总量年攸县商品房新增总量35.4835.48万平米万平米在淡市行情下，行之行对本案进行深度思考：Q1Q1：如何获得市场认可，树立项目的高端品牌：如何获得市场认可，树立项目的高端品牌形象？形象？Q2Q2：如何突破激烈的市场竞争，加快房屋的去：如何突破激烈的市场竞争，加快房屋的去化步伐，提升产品的销售价格？化步伐，提升产品的销售价格？ 行之行目标与优势行之行目标与优势行之行目标行之行目标备注：以上存量数据为现场沟通获悉，目标备注：以上存量数据为现场沟通获悉，目标实现的前提是上述策略能得到实质性执行！实现的前提是上述策略能得到实质性执行！将海康华庭项目打造成将海康华庭项目打造成攸县最优度假环境中的首席养生住宅。攸县最优度假环境中的首席养生住宅。优势优势1:1:行之行深耕湖南房地产市场行之行深耕湖南房地产市场6 6年，在省内成功操作了多个项目。其年，在省内成功操作了多个项目。其中，以攸县房地产市场为典型代表中，以攸县房地产市场为典型代表望云新外滩项目一期开盘强销近望云新外滩项目一期开盘强销近2 2个亿（总销售额个亿（总销售额2.52.5个亿）。个亿）。行之行优势行之行优势优势优势2:2:行之行具行之行具有最专业的立有最专业的立体性营销推广体性营销推广体系！体系！行之行优势行之行优势优势优势3:3:行之行拥有最完善的营销培训体系！行之行拥有最完善的营销培训体系！u销售团队管理：销售团队管理：l统一口径，培训销售代表成交中成功的案例，放大个案成交的效果；l尽量减少消极方面对销售代表的影响，多积极成功方面的影响；l团队销售现场的奖励要及时落到销售代表；u销售能力、技巧的培训，特别是针对淡市、客户理性成熟后的心态、逼定类的培训；u销售队伍多渠道、多层次的激励工作，例如：活动、沙龙、现金鼓励、面对面等；u统一每日成交口径，结合成交故事，放大成交信息。5A5A团队培训内容（部分）：团队培训内容（部分）：行之行优势行之行优势u加强团队销售力量加强团队销售力量：l团队配合，加强竞争与配合；l尽量减少消极方面对销售代表的影响，多积极成功方面的影响；l跟踪客户，加强服务。优势优势4:4:行之行拥有最具行之行拥有最具“狼性狼性”的核心营销团队！的核心营销团队！以上两个团队销冠成交率为6/10,一般置业顾问的成交率为4/10，均高于攸县房地产市场营销团队整体成交的平均水平（ 3/10 ）。行之行优势行之行优势优势优势4:4:行之行积累了行之行积累了8 8万多位万多位攸县置业客户信息和资料！攸县置业客户信息和资料！行之行优势行之行优势优势优势5:5:行之行拥有深厚的攸县各政府、各媒体关系资源！行之行拥有深厚的攸县各政府、各媒体关系资源！序号序号政府和媒体资源政府和媒体资源1攸县安检局2攸县规划局3攸县房产局4攸县三大电视台5攸县各专业房地产网站攸县各大广告公司行之行攸县资源网路行之行攸县资源网路行之行优势行之行优势优势优势6:6:行之行拥有强大的市场监控团队，第一时间监控和获取攸县房地产行之行拥有强大的市场监控团队，第一时间监控和获取攸县房地产市场动态信息！市场动态信息！行之行优势行之行优势行之行优势行之行优势优势优势6+:6+:行之行拥有强大的市场监控团队，第一时间监控和获取攸县房地行之行拥有强大的市场监控团队，第一时间监控和获取攸县房地产市场动态信息！产市场动态信息！行之行在株洲地区服务项目行之行在株洲地区服务项目（含在做）（含在做）全案类项目全案类项目5 5个：个：望云新外滩（望云集团）、湘东农机机电大市场、财富大厦、邦和东郡(邦和股份)、西街新天地（仙竹米业）、茶陵朝阳国际（仙竹米业）。策划推广类项目策划推广类项目4 4个：个：北郡、南浦凤凰城、君悦豪庭、邦和健康产业园（邦和集团-醴陵）。商业服务项目商业服务项目3 3个：个：新天地商业街、湘东农机机电大市场、地王国际商业街。行之行业绩行之行业绩茶陵茶陵朝阳国际朝阳国际( (朝阳大街与犀城大道交口）朝阳大街与犀城大道交口）服务类型：全案规划（全程策划服务类型：全案规划（全程策划+代理销售代理销售/招商）招商）项目定位：世界级城市生活多元体项目定位：世界级城市生活多元体推广背景：推广背景：2010年年12月份正式与我司合作。该项月份正式与我司合作。该项目为茶陵朝阳街城中棚户区改造重点工程，目为茶陵朝阳街城中棚户区改造重点工程，总建面积总建面积90万，其中住宅万，其中住宅50万、商住万、商住22万、商业万、商业18万。万。合作时间：合作时间：2010年年12月月至今至今前期策划：自我司前期策划：自我司2010年年12月份合作后，项目组月份合作后，项目组重点针对商业定位，多次对全国多个城市商重点针对商业定位，多次对全国多个城市商业进行实地考察，为项目前期策划提供了丰业进行实地考察，为项目前期策划提供了丰富的市场依据和经验。富的市场依据和经验。招商进度：招商部自招商进度：招商部自2010年年9月份正式进场，接月份正式进场，接触了市内外大量商家资源，包括全国各大知触了市内外大量商家资源，包括全国各大知名百货、大型超市、专业市场等。名百货、大型超市、专业市场等。西街新天地商业街（西街新天地商业街（西街西街望岳路与交通路交口）望岳路与交通路交口）服务类型：产品规划、全程营销代理服务类型：产品规划、全程营销代理服务背景：该项目为三年大变样改造工程，旧址为原三星电缆厂，我司于服务背景：该项目为三年大变样改造工程，旧址为原三星电缆厂，我司于2010年年10月月25日正式介入项目，服务项目的日正式介入项目，服务项目的前期策划、营销指导及品牌推广。针对开发商年前前期策划、营销指导及品牌推广。针对开发商年前2000万的回款任务，无形中大大增强了我司的工作强度，为此，万的回款任务，无形中大大增强了我司的工作强度，为此，我司抽调精兵强将投入攻坚战。我司抽调精兵强将投入攻坚战。项目定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿于一体的复合型商业街项目定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿于一体的复合型商业街推广定位：西街新天地推广定位：西街新天地/商业新地标商业新地标合作时间：合作时间：2010年年11月月至今至今推广效果：我司在短短推广效果：我司在短短1个月时间，高标准完成了项目的一系列工作，为项目的销售提供了强大的支撑，成功将项个月时间，高标准完成了项目的一系列工作，为项目的销售提供了强大的支撑，成功将项目打造成攸县区优质品牌项目，项目开售当日销售房源目打造成攸县区优质品牌项目，项目开售当日销售房源80余空，使开发商迅速、高效的回笼了资金，同时成功塑造余空，使开发商迅速、高效的回笼了资金，同时成功塑造了项目和企业品牌，现该项目均价实现了项目和企业品牌，现该项目均价实现5000元元/。望云新外滩望云新外滩开发商：株洲望云房地产开发有限公司 服务类型：全案策划、销售代理 合作时间：2010年元月前期任务背景：项目地址为攸县滨江大道东段，由于开发商经验丰富，小心谨慎，进入房地产开发多年，启动资金投入项目非常有限，因此，对前期销售回款提出了较高的要求，即项目打桩前1个半月时间完成实际回款2000万元。运作策略：运作策略：1、针对项目前期2000万的实际回款要求，以及没有任何工程形象的现状，我司结合项目的地块区位特质，摒弃了开发商前期的前排6层天地楼后排12层两梯三户的规划定位，给予项目“一排18层纯板式江景豪宅”的全新定位，并对产品进行了全新调整。2、前期销售策略：主要采用了目标大客户团购策略+公司客户资源库3、后期销售策略：随着项目施工进度及楼体形象的建立，我司及时对项目的定位及营销推广策略进行了调整，后期更偏重于1-2层商业门面。运作成果：运作成果：1、我司仅用70天时间提前完成了前期2000万的销售任务。2、6个月的主销售期消化项目的85%，完成销售额1.1亿。项目定位：项目定位：攸县第一个真正的江景豪宅推广定位：推广定位：城中心 + 全江景 + 养生豪宅任务背景：任务背景：项目地址为醴陵市原汽车东站及自来水二厂等单位，拆迁有一定困难，计划2011年4月开始局部拆迁，因此，对销售回款提出了更高的要求。项目定位：12万平米中式园林社区推广定位：开创醴陵第3代人居新标准运作成果：运作成果：1、我司自12月25日正式合作，至11年元月10日，仅用15天时间快速完成自项目定位、产品设计、包装推广、营销策略等前期工作。2、自元月12日销售进场，至2011年元月30日，我司仅用18天时间完成销售回款1100万，提前完成销售任务。邦和东郡开发商：湖南邦和房地产开发有限公司服务类型：产品规划、全案代理合作时间：2010年12月25日合作契机：开发商对我司策划思路高度认可，加之对我司服务项目及团队的考察，最终双方正式签约，行之行成为东郡项目的独家代理商。行之行任务：甲方要求我司在2011年2月1日前完成销售回款1000万。攸县项目部张闯营销总监谢建军策划经理销售经理置业顾问1客服经理置业顾问2置业顾问5客服1客服2区域营销部刘大伟职能：人员任免、费用评审、技术支持、任务考核以上是行之行对本项目营销战略的思考和规划以上是行之行对本项目营销战略的思考和规划部分策划内容尚需后期深化部分策划内容尚需后期深化谢谢谢谢祝项目成功热卖！祝项目成功热卖！