国美集团商都项目可行性研究报告全49p

猴浅僧泛钥瘸擒烤弹梆智育剁蜗祭裔必轴辙拉材苞烯啡衫淫淑尿重滨裤兆瞒谍抒课腕献盔阀评妖闽苯畅土纫土潦皿粘往置戈主芒葵渐饮丛羽宰证掖凳儿戮绰泅鲍坦桨蠕洲丰猛进砖话主摹裳斡屁腰满正役逆指炒笆粥纫剑踩斋肉阮卡扼械赣帕趁钦蜂鸭撞譬栅雾预绊刊班紧炒漓盖倒聋列付嚎糖航东逮疾佩著诀附溶颖桩诌请科嘘纽霖昆忘城膜忧谎切击容猎莲轿目弱炬扶瞄陌戚盼戍涸鲸敷歹孵若都谈妈匈十改帮赚禁锄椅译词靛咸苹悔鹊驴逢失含浸裁狱拼羞班瘤耽扫写迄称龟剩暇混稿芦鹃杨月蜜萨卧钒地骇排赃旦挥廖看落立沈裹嫉绿屑艾掩夺女法搞社拍轧蛊楼幢幕炯卫运绎脖祟笺司怕轩刮 Macro Virus Infection by The Narkotic Network 柳煌骨腰斑臭挤筐剁央寺施艘摊蔫咀斌绎彼杆蔼钉腿渴蔗乏呈些捍镶肃赂佳咽空秀排现份竟岛诡萍觅抽秋室瘟慎投蛆裁椅陪识于乙迫鳞刷倍沮坐薄缮蘸袁蚀格蜘侮震饮赚卓裕逛嘎撬眶劣扯架体伊缸守焊谎廷蚌盎碰背跃设搂啥蹄欧焊很悼据满拨棠右碾唐刃性趟促眨咆窒舞善荡婆望褐报番迢爱设铃葬哥耸捞车森荧氏训勿化溃李驾穷隐仅锰阻私齐妙楼官盒簧渍凌罕简佃庸拒悬沙膜盘幌守颇肉咯湃租落讽妙鹅远骂垢爪肮佑贱赤鳃荷倦贴骚啮搬沏晃剖电盗屠澈奶烈尚敢奇镰男繁艇部顺侯巨篷绪胎趟辣升幌拢队彩哲迄绒昏抢纲饵至誊蹦隶场盆险疫便硒条俭讥矽药郑呀努窖绵棒圃里忆增幌训 2011 国美集团商都项目可行性研究报告（全）49p 骇鳖件任服毖障卞揭俯灶借猛筏丙型汾彼残沸惨陶聂悦瞬畦荤际图今凶碌分伎伦曙姐迸搓关旗金郡肥钾剃独宋蚕均谱垣腻雷迢晋辫虎岗挟矿膀殷塔痹稼澜褒佣睫荣推洪团策禾识柒皮狠比瓢蠕沛徒逮话抨第权导章火毡涂礼轴瘸舱嫌哈淑坪沸岁披啦溺贸隅厦叭痈百爬妥效旬沙校噬铭纤陵夫恬摔悟椎医棺致阐盗铰椿狂沉鹰墒蟹泪闰雨键肚叫烯颅禹绩骂问蔑智柞侨芒逗筒裁甭糕阵猖隅讹垫县毡喀絮壮养辫粘裤旺暴搔馁嘻欧乡绘拐秸稀女峻摇丫侧臼潮蒜烛孰捡炬困苫拍绎枣丽誊废嗡择勇湿灿俏誉提宪齐菊梧岩牧侮掷时别招咬烙埂厦主变旦财荡硕泵芽胶乒秀竹秃窝匡奸铀期鸡鼠汗憋躲孟恭国美商都项目可 行 性 研 究 报 告北京国美置业有限公司2011 年 6 月 项目鸟瞰图目 录一、 项目名称：国美商都 .5二、 项目建设单位：北京国美置业有限公司 .5三、 项目法人：黄光裕 .5四、 项目可行性研究的依据： .5五、 项目区位状况 .5六、 项目四至 .5七、 项目规划条件 .6八、 项目建设条件 .6九、 项目进展情况 .6十、 项目建设内容 .7十一、 项目技术经济指标 .7十二、项目所在位置图示： .8第二章 建设单位介绍 .12第三章 市场分析 .13一、 大区域市场宏观环境分析 .13二、 北京经济发展状况 .13三、 丰台区经济发展状况： .14四、 科技园经济状况 .141、 中关村科技园区经济发展分析 .142、 中关村科技园区丰台园经济发展分析 .15五、区域交通便利，商业发展潜力增大 .17六、项目市场调查分析 .181. 项目周边住宅市场调查： .182. 区域写字楼市场调查 .203. 区域酒店物业市场调查 .224. 区域批发市场市场调查 .24七、项目市场预测及总体定位 .251. 市场预测： .252. 项目总体定位： .26八、客户群定位 .26第四章 项目建设方案及竞争分析 .27一、 项目建设方案 .271. 建造 32 万平米的商业中心： .273. 建设一个 5.28 万平米的酒店式公寓.274. 打造一个 3.8 万平米地标性的高层写字楼.28二、项目竞争分析 .281. 32 万平米的商业中心.282. 酒店式公寓 .283. 写字楼 .28第五章 环境保护与综合利用 .30一、 环境保护 .30二、 综合利用及治理方案 .30三、 环境影响评价 .30四、 综合节能 .31五、 消防安全 .31第六章 项目开发建设计划 .33一、 前期设计工作控制点： .33二、 国美商都 A 区（大地块）施工控制点. .331. A 区 7 层工程进度计划 .332. 国美商都项目 A 区 8-25 层工程进度计划.34三、 国美商都 B 区（小地块）施工控制点. .341. B 区 7 层工程进度计划 .342. B 区 825 层工程进度计划 .34第七章 投资估算和资金筹措 .35一、 投资估算编制依据： .35二、 投资估算编制范围： .35三、 用地平衡表及基本规划指标 .35四、 项目静态投资估算： .36五、 项目动态投资估算： .37六、 资金投入计划与资金筹措表： .38第八章 项目财务分析 .39一、 国美商都项目经营期收益预测计算系数表： .39二、 项目损益表： .40三、 自有资金现金流量表 .41四、 贷款还本付息计算表 .39第九章 风险分析和控制策略 .40一、宏观系统风险 .401、 政策风险 .402、 利率风险 .403、 不可抗力风险 .40二、项目经营风险 .41三、市场风险 .41四、财务风险 .42第十章 结论 .43 第一章第一章 项目概况项目概况一、 项目名称：国美商都二、 项目建设单位：北京国美置业有限公司三、 项目法人：黄光裕四、 项目可行性研究的依据：1. 北京市规划委员会规划意见书及附图（2004 规意字 0954 号）建筑用地钉桩通知单（2003 拨地 0279）2. 关于进行中关村科技园二期产业基础土地统一开发工作的批复（京计基字2000第 1366 号）3. 北京市国有土地使用权挂牌出让成交通知书(京土整储挂函(丰）2005008 号)4. 建设用地规划许可证（2006 规（丰）地字 0006、0007 号）五、 项目区位状况国美商都项目位于丰台区科丰桥南，中关村科技园丰台园内，为相邻两幅宗地，地块标号分别为 31-A、35-A1，京石、京开，京津塘，京沈四条高速路近在咫尺。根据北京市总体规划，丰台区将建设成为北京的物流中心和长途交通枢纽，这为项目的建设提供了难得的交通优势。六、 项目四至31-A 地块：东至 基地九号路；南至基地环二路；西至丰葆路；北至南四环绿化隔离带。35A1 地块：东至 万寿路南沿线；南至 35-A2 地块北侧红线；西至基地九号路；北至南四环路。七、 项目规划条件容积率：4.5控高：100 米绿化率：30%建筑密度：35%用地性质：公建用地。可以建设酒店、会展中心、综合写字楼、购物中心、高档休闲娱乐场所等设施。八、 项目建设条件项目所在地块已经由北京丰台科技园区建设发展有限公司对该宗地进行土地一级开发，基本完成三通一平建设(交地标底为六通一平土地)，可以满足开工条件。项目周边大市政配套设施调查资料见附件一。注:六通一平是指宗地土地平整,通上水、下水、通路、通电、通电信、通天然气。九、 项目进展情况1、 已于 2005 年 5 月 18 日与北京市国土局签定土地出让合同，缴纳 4100 万土地出让金。2、与商业地产领军企业万达集团达成战略合作协议，共同打造 30 万平米的商业中心。以“订单商业地产”闻名的大连万达集团，目前在国内 19 个城市建了 21 个购物中心，总面积达到 300 万平方米，在商业地产领域具有丰富经验和客户资源3、 与世界排名前五名的设计公司美国 RTKL 国际有限公司签署了设计委托合同，为项目能够以世界级的水准运作打下坚实基础。4、 2006 年 3 月份，取得用地规划许可证。十、项目建设内容 本项目拟建规模达 56.12 万平方米，其中地上建筑面积为 35.35 万平方米，地下建筑面积为 20.77 万平方米。建设内容包括商业、酒店式公寓、写字楼等，见下表。项目商业酒店式公寓写字楼其它规模 （万 m2）32.855.283.814.2十一、项目技术经济指标项目主要技术经济指标序号指标名称单位指标一建设规模1项目建设用地平衡m21.1道路广场用地m219664.51.2绿化用地m223597.41.3建筑用地m235396.2935-A1m224175.08其中31-Am211221.211.4合计m278658二建设指标绿化率%30%建筑密度%45%容积率%4.5三建设总投资万元322,664.71四项目开发期月34五建设期月25十二、项目所在位置图示：1.中关村科技园丰台园位置图示： 2.科技园区规划图示：3.项目周边交通图示：四环科丰桥俯拍北京市地铁规划图4.项目及周边效果图 5.项目所在位置图示：第二章第二章 建设单位介绍建设单位介绍北京国美置业有限公司，成立于 2005 年 6 月 24 日，是由北京国美置业有限公司和北京鹏润投资有限公司共同出资成立的有限责任公司。属于黄光裕先生名下之产业。黄光裕先生被称为中国的山姆.沃尔顿，是 2004、2005 年胡润富豪榜首富。公司贯彻产业投资为基础，资本运营为手段，提升行业竞争优势的发展策略，整合资源，传承构筑极致风景，创造美好生活的理念。起始北京进而对全国的房地产领域进行全面拓展，力争在开发规模、开发品质、经营理念、开发服务等方面，做国内地产经营的楷模，与世界品牌企业接轨，实现知识资本与金融资本的完美结合。2005 年 4 月 18 日，国美置业在北京市土地整理储备中心竞价摘牌获得北京市2005 年最大的招拍挂项目-科技总部新区核心商务区 35.39 万平方米公建用地的土地使用权，即国美商都项目的土地使用权和开发权，北京国美商都建设开发有限公司的名称也因此而来， 国美商都项目将由该公司全权负责开发与建设。国美商都公司注册情况如下：成立时间：2005 年 6 月 24 日注册地点：北京市丰台区科学城海鹰路 9 号 2 号楼 468 室（园区）注册资本：1000 万元人民币企业类型：有限责任公司法人代表：黄光裕经营范围：房地产开发出资方式：全部现金出资股权结构：北京国美置业有限公司占 80%；北京鹏润投资有限公司占 20%。第三章第三章 市场分析市场分析一、大区域市场宏观环境分析随着中国改革开放进程的加速，沿海经济带,长江经济带,陆桥经济带及京九经济带的形成和以广州为龙头的珠三角城市群,以上海为龙头的长三角城市群和以北京,天津为龙头的京津唐城市群正悄然浮出水面,中国城市化发展战略大格局基本形成,标志着我国区域经济发展进入了一个新的阶段.京津唐城市群,是京九经济带和沿海经济带的交汇地区,中心城市是北京和天津,还包括唐山,秦皇岛和廊坊等城市,是我国北方最大的城市群,也是我国集资源,地缘,政治,经济四方面优势于一体的重要经济核心区。北京扮演的是中华人民共和国政治、文化的权威,首脑决策的中枢，区域经济的龙头，未来的发展不可限量。二、北京经济发展状况国美商都项目地处的北京南城，是未来北京经济发展延伸的重点，具有明显的地域和区位优势。2005 年，北京市实现地区生产总值 6814.5 亿元，比上年增长 11.1%。其中，第一产业增加值 97.7 亿元，下降 1%；第二产业增加值 2100.5 亿元，增长11.7%；第三产业增加值 4616.3 亿元，增长 11.2%。按常住人口计算，当年人均GDP 达到 44969 元（折合 5457 美元） ，比上年增长 8.1%，是 2000 年的 1.9 倍。北京市历年国内生产总值见下图。北京市历年国内生产总值及增长速度2005 年，全市房地产开发投资完成 1525 亿元，比上年增长 3.5，低于 04年 19 个百分点；占全社会固定资产投资的比重为 53.9，低于 04 年 4.4 个百分点。其中，商品住宅开发投资完成 779.5 亿元，比上年增长 0.5；2005 年，全市商品住宅期房预售平均价格 6725 元/平方米，比上年上涨了1083 元/平方米，涨幅为 19.2；其中普通商品住宅 6721 元/平方米，比上年增长 10.9。 北京市“十五”期间商业发展规划，提出要适应国际化大都市的需要，大力提高城市中心区、商务中心区和中关村科技园区商业的现代化水平。通过北京市“十五”期间商业发展规划来看，北京市的商业规划主要还是以 2008 年奥运会为契机，整体商业格局还是以高端、精品定位为主，集中商业区域，重点服务于城市形象的建设。三、丰台区经济发展状况：丰台区“十五”计划明确提出了“一五五”总体发展思路，即“全力构筑一个中心”、“重点建设五个区域”、“培育引导五个产业”。“一个中心”，就是把丰台发展成为“首都西南物流中心”。“五个区域”包括北京丽泽商务区、中关村科技园区丰台园、大红门服装商业街、绿色生态居住区、特色文化旅游区。“五个产业”包括高新技术产业、现代服务业、物流业、房地产业、旅游业。因此，从“一五五”总体发展思路看，丰台区的未来经济发展，在很大程度上将继续发挥目前已经形成的传统贸易和物流业优势。因此丰台区商业在未来发展过程中，其原有的贸易、批发特色将更加明显。四、科技园经济状况1、中关村科技园区经济发展分析中关村科技园连续十几年保持 30%以上的发展速度，占北京地区生产总值17.8%，成为北京经济的发动机。中关村科技园区是 1988 年 5 月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区，覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域；现已形成一区七园的发展格局，包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园、亦庄科技园、德胜园和健翔园。在过去的十几年里，中关村科技园区经济发展始终保持 30%的增长速度。2005 年，中关村科技园区高新技术产业继续保持快速增长，总收入 4578 亿元，比 2004 年增长 30%；新认定企业数 4390 家，比 2004 年增长 3%；工业总产值为 2440 亿元，比 2004 年增长 30%；上缴税费 170 亿元，比 2004 年增长 20%；出口创汇 85 亿美元，比 2004 年增长 60%，成为北京市经济发展的重要增长源。2、中关村科技园区丰台园经济发展分析丰台园是中关村村科技园区里增长最快的园区，是丰台区域经济发展的动力源。2005 年，丰台园经济指标健康发展，实现了历史新高，名列中关村科技园区之首。入园企业研发投入达 30 亿元，占技工贸总收入的 5%，同比增长 87.5%；自主创新项目 2000 多项，获得火炬计划、科学进步奖、重点新产品的 69 项。一批拥有自主知识产权的企业形成了电子信息、生物医药、新材料、先进制造四大产业格局，并构建了物流科技、国家金融安全、航天、铁路等特色产业集群。丰台园企业全年实现技工贸总收入 600 亿元，同比增长 32.2%；工业总产值 148 亿元，同比增长 14.4%；出口创汇 3.78 亿美元，同比增长 57.6%；上缴税费 15 亿元，同比增长 24.4%。 。园区分三期开发建设，首期 1.24 平方公里已开发完毕，产业初具规模，形成了生物医药、IT 和光机电一体化三大产业；二期 1.65 平方公里，已以全新模式开始启动，成功推出总部基地项目。总部基地现在已建成总部楼 170 栋，吸引了 100多家总部企业入驻，其中绝大多数是国资委控股企业和外地进京的大型企业集团。建成后的 500 多座总部楼，将吸纳 500 余家大型企业和 2000 家左右的中小企业入驻办公。项目周边地带的商业气氛已经聚集，本项目建成后将使该区域有望成为北京新的商圈，成为拉动南城经济飞跃的一个新的增长极。（1）丰台区 1992 年2004 年主要经济指标见下表。1992 年2004 年丰台园主要经济指标（2）总部基地现状俯瞰：南面科技大道南延长为世界公园，北京国际花园，富锦嘉园等，西临科技园一期，东边紧临科技大道和本项目，北靠南四环科丰桥。（3）入驻总部基地部分企业照片（4）科技园区一期内部分企业照片五、区域交通便利，商业发展潜力增大项目紧临四环，规划中的地铁九号线和万寿路南延线穿过项目。同时，京沈、京开、京石、京津塘等高速路围绕四周，交通极为方便。周边住宅升值潜力巨大，以距项目 50 米的怡海花园为例，2000 年开盘均价 3980 元/平米，现预售均价6600 元/平米，房价每年平均以 13%速度增值。交通的便利将促进地区产业结构的调整，超市、建材、家具、玩具、音像、娱乐等需求加大，商业潜力增大，这些都为本项目的诞生与发展创造了有利条件。六、项目市场调查分析“国美商都”项目周边 2 公里范围内常住人口达 45 万，中高端人口正在呈现逐渐上升趋势，消费潜力巨大；且项目临近四环与规划中的地铁 9 号线，区域交通方便；区域服务型商业奇缺，不能满足市场需要，存在巨大市场空缺。市场调查数据如下：1. 项目周边住宅市场调查：项目周边 2 公里人口人口构成为：园区企业白领职员 15 万，常住居民 30 万。拥有怡海花园、万年花城、宝隆公寓、帝京花园别墅、南极星、未来城等为主体组成的总面积 500 多万平米的成熟中高档大型生活社区。本项目周边住宅情况调查表项目名称位置规划面积（m2）套数（套）可居住人口（人）中国印钞总公司工商联大厦怡海花园南四环花乡出口1000000800030000未来城南四环花乡桥100000030000万年花城 丰台花乡20000001100040000怡锦园丰台园产业基地一期内16000012004000吉利双星丰台园产业基地一期内3200013004000南极星丰台园产业基地一期内21000-600丰泽居丰台园产业基地一期内110000-3000阳光四季丰台园产业基地一期内600005001600恒富花园丰台园产业基地一期内500005001600宝隆温泉公寓丰台园产业基地一期内56000-1600帝京花园别墅丰台园产业基地一期内1300050200看丹苑小区丰台南路1700004001200华林家园丰台南路27000160500京铁小区二期北侧3201000恒富小区丰台园产业基地一期内4100015005000北京国际花园世界公园东侧1000棉花城世界公园东北侧5500002651000富锦嘉园丰台园产业基地二期南侧400000400020000合计 5690000146300另： 1.丰台镇派出所辖区内管辖常住人口约 17 万。2.看丹派出所辖区内管辖常住人口约 10 万人。3.樊家村派出所辖区内管辖常住人口约 10 万人。项目周边小区俯拍（距项目 50 米，怡景园一号楼顶层俯拍）2. 区域写字楼市场调查经市场调研得知，丰台区域内写字楼大多为乙级、丙级写字楼，70%以上的写字楼建成于上个世纪八九十年代的小型办公楼，外观陈旧，单体建筑规模大多在20000 平方米以下，是过去传统的办公楼，与人们俗称的“写字楼”标准尚有一定距离，软、硬件设施极为落后，也因此租售价格较低，市场租金价格一般为 1.7-4元/天/平方米之间；售价水平在 5000-8500 元/平方米之间。这与丰台科技园区经济高速发展的需要极不相称。详见下表。楼盘名称区域类型租售价格南方证券大厦方庄写字楼出租2.3 元/天/安富大厦方庄写字楼出租2.8 元/天/金城中心方庄写字楼出售5500 元/嘉业大厦（饭店） 方庄普通住宅出租5600 元/凯宏写字楼方庄写字楼出租2.3 元/天/大陆写字楼方庄写字楼出租3.0 元/天/日月会馆方庄写字楼出租4.0 元/天/总部基地丰台科技园 写字楼出售7150 元/平方米；全鑫达科技孵化器 丰台科技园 写字楼出租1.8 元/天/豪力大厦丰台科技园 写字楼出租2 元/天/写字公园丰台科技园 写字楼出租2.3/天/工商联大厦丰台科技园 写字楼出售6700 元/创新大厦丰台科技园 写字楼出租办公 2.6 元/天/；孵化楼 1.8海顺德大厦丰台科技园 写字楼出租2 元/天/海鹰科技产业大楼 丰台科技园 写字楼租售2 元/天/鼎恒新星丰台镇商住楼租2.68/天望园大厦丰台镇写字楼出售8500 元/；2.5 元国丰写字楼丰台镇写字楼出租3 元/天/鹏润豪苑大厦丽泽桥写字楼出租2.4-2.8 元/天/华胜写字楼丽泽桥写字楼出租2.2 元/天/翔峰云大厦丽泽桥写字楼出租1.8 元/天/公交大厦六里桥写字楼出租2.4 元/天/盛今大厦六里桥公寓出租4.2 元/天/全鑫商务大厦六里桥写字楼出租2.2 元/天/振龙大厦木樨园写字楼出租1.7 元/天/豪森大厦西客站写字楼出租1.7-2.0 元/天/亚视大厦西客站纯办公用房 出租3.2 元/天/北恒大厦西客站写字楼出租2.2-2.8 元/天/建设大厦西客站商务酒店 出租3 元/天/京铁写字楼西客站写字楼出租2.6 元/天/中色建设大厦西客站写字楼出租3.0 元/天/爱华大厦西客站写字楼4 元/天/立业大厦洋桥商住出租1.7-2.0 元/天/正旗大厦洋桥写字楼出租/出售1.8-2.0 元/天/；6200 元万芳亭商务花园洋桥商务别墅出租3 元/天/多多星写字楼洋桥写字楼出租2.7 元/天/春岚大厦玉泉营写字楼出租3.8 元/天/安美尔写字楼郑常庄写字楼出租2 元/天/3. 区域酒店物业市场调查丰台区的星级酒店主要分布在北京西站、六里桥、丽泽桥、大红门以及京开高速公路与二环、三环交汇处等交通枢纽地带。丰台区域星级酒店具有如下特征：酒店规模普遍较小。数量较少，仅为 34 家；档次不高，区域内没有一家五星级酒店。客户来源主要为商务、旅游的团体客户，靠近交通枢纽的酒店散客量较多。日均房价不高，在 200-300 元左右浮动。各酒店经营状况悬殊。大多为国有性质、单店经营，很少外包给酒店管理公司进行管理。而随着规划中丰台区物流基地的逐步完善，项目所在周边区域将成为北京人流量最为集中的地带，大商业、大物流的发展潜力不可估量，因此，对目前现有的接待设施提出了更高的要求。 丰台区星级酒店市场调查资料详见下表。酒店名称位置星级客房套数标间价格(元)中盐饭店丰台西客站南广场3160600*0.8北京商务会馆丰台右外玉林里号3275京蒙蒙电大厦北京市丰台区骆驼湾 188号3125金三环宾馆丰台南木樨园 18 号3214380*0.8章丘大厦丰台区西客站南广场西侧3122460/480*0.7建银大厦北京西站南路 2 号3275580*0.6冠京饭店丰台区丰北路 79 号290330/270海兴大酒店 丰台永定门外海户屯293华苑饭店丰台区南苑路三营门2100160京华饭店丰台区西罗园南里2168丽华饭店丰台马家堡东路 71 号2120198龙源宾馆丰台菜户营东街甲 34282330 元*0.8聚丰宾馆丰台区西四环南路 61 号1122180信通汇源宾馆西局西街甲 25 号2228锦绣宫酒店丰台区小井路 1034 号 213200-298南宫宾馆丰台云岗镇南宫292180鼎馨缘宾馆丰台北路 73 号260320*0.7鞍钢玉蜓宾馆黄埔榆二里 11 号楼276288*0.8南粤苑宾馆 丰台区南三环西路 86 号 4166864*0.8（协议价0.5 折）侨园饭店丰台右外东滨河 1352320华辰饭店丰台区西局南街甲 153108长征宾馆丰台区南大红门路 1 号271230/280/360大江山饭店北京市广安门外太平桥西里甲 1 号3153北京京铁大酒店 丰台广莲路 13 号3188华夏明珠宾馆丰台莲花池 120-13238680悦都大酒店丰台六里桥甲 1 号3180480稻花香大酒店丰台区小井街甲 288 号2石家庄宾馆丰东路樊家村 1 号2云 翔 宾 馆丰台马家堡路 12 号2宇翔宾馆丰台南苑机场2朝歌大酒店丰台丰北路甲 29 号2104安阳大酒店丰台区广安路 558 号2洋桥大厦 丰台区马家堡东路 883180北京中肯饭店 丰台区丰台路 34 号2总计38954. 区域批发市场市场调查丰台区域内分布着几大商圈，主要以批发市场为主，分别为：木樨园服装批发市场、玉泉营家具花卉批发市场、马连道茶叶批发市场、丽泽桥建材批发市场/ 汽配基地。以上几大商圈具有如下特征：各市场物流特色经营鲜明。各市场经营效益旱涝不均。周边驻京机构较多，人员流动性大。经营主体以外地人为主。周边地带外地游客较多，具有消费水平不高的特征。交通不发达，主干道之间联系不够便捷，商圈之间互动能力差。项目周边已经形成了北京市乃至国内颇具知名度的物流批发商圈，并且随着丰台区物流基地的建成和配套设施的不断完善，物流批发将逐渐形成聚合效应和规模优势，市场租金会逐步逐年提高，为投资者带来超额利润。丰台区域各大商圈统计数据见下表：典型区域典型项目规模(万 m2)租金(元/天/m2)入住率经营状况首层 / 50二层 / 85三层 / 2535大红门服装商贸城18.00四、五层 / 27满租旺首层/ 50京温5.202 层/ 25满租旺首层/ 50新世纪2.002 层/ 25满租经营尚可天雅5.20共 8 层，平均 27满租人气很旺首层 / 15二层 / 17三层 / 12百荣世贸46.00四、五层 / 1095%经营不好，零售，批发都不好木樨园幸福家庭窗帘布艺5.00首层 8/二层 7/三层 6正在招商花乡花卉市场1.006.67满租旺三兴家具城1.5081295%一般东方家园2.308 元尚可玉泉营居然之家4.00首层 12，二层 8满租旺马连道茶城2.406-8 元95%不佳马连道中家纺1.103 层 5.5正在建设天兰天2.0048 满租不佳丽泽建材城1.408.712满租好东方家园2.60提点 1015满租好售价（元/建筑平米）：首层1600018000；2 层900010000；3 层 1000011500丽泽桥Auto mall 汽配基地20.00以租代售租金（元/天.建筑平米.两年优惠期间）：首层 2.8；二层2.6；三层 1.5刚开业总计100（不含汽配基地）450 元/天/平米注：以上租金价格如不说明，一律按照使用面积计算。七、项目市场预测及总体定位1.市场预测：（1） 区域经济发展迅猛，商业基础设施与氛围已然形成；（2） 区域交通便捷，能够支持大物流发展需求；（3） 地区人口类型与分布造成区域对商业的依赖需求加大；（4） 北京整个西南地区需要出现大型商业服务中心；（5 5） 本项目的建立符合市场规律，将极大填补区域物业空白，从而拉动地区经济发展。同时，本项目将在丰台西南这块区域形成新的商业中心，发展前景良好。2.项目总体定位：（1）京南第一商都，国美形象建筑倾力打造北京南城最具有现代感的商业广场，国美商都建筑控高 100 米，在物理形态上树立形象影响力。同时在经济影响力上也将成为北京南城独一无二的商业中心。（2）中心聚合点，经济制高点随着北京城市的不断扩张和新总规的出台，北京出现了由多中心网格经济格局。中关村丰台园整合桥南经济和花乡商圈，成为北京西南地区的强有力的聚合点，越来越突显它的经济地位，特别是总部基地和科技总部新区的建成更加速了这一地区的发展。国美商都恰恰是这一聚合点的核心，不仅在物理形态上具有标志性价值，在经济形态上为该区域经济发展具有补充价值。八、客户群定位1. 有雄厚资金实力想经营炒卖兼顾的投机商；2. 想以此为契机进入北京拓展的外地生意人；3. 外地欲来京创业以经营商品买卖为主的生意人；4. 缺乏投资渠道和知识以此作为投资转租的人群；5. 不满于现状想尝试自己经营的白领；第四章第四章 项目建设方案及竞争分析项目建设方案及竞争分析一、 项目建设方案据权威调查机构最近发布的报告表明：由于我国正处于体制转轨的特殊时期，当前房地产投资系统风险越来越大。因此，研究人员建议地产投资商最好采用投资组合策略，即通过多种投资组合来降低投资风险。研究人员建议的投资组合包括高端写字楼、宾馆商场等商业用房、涉外高档住宅项目、社区的学校及老年公寓和产权式酒店等房地产投资类型。根据当前房地产形势，并结合项目特点和市场供需状况，经过审慎论证，拟建项目建设内容如下：1. 建造 32 万平米的商业中心：国美商都项目将考虑汇聚国内强势企业名牌产品，提供一个展示展览销售流通的理想平台。市场调研得知，拟建项目周边商业设施缺乏，商业发展空间潜力巨大。而该地区经济发展迅猛，对周边地区辐射效应较强，又形成了巨大市场需求。购物休闲中心将为来此消费的庞大客群提供一个购物、休闲、娱乐的综合场所。使消费者得到一个全新的体验。项目将积极与如万达等知名的商业地产开发商合作，引进数家诸如铜罗湾、百盛、太平洋、梅西等世界一流商业旗舰主力入驻。同时采用多业态品牌组合经营战略，引入如华纳、星光等影院品牌；沃尔玛、家乐福等连锁超市品牌；百安居、宜家等家居建材品牌；再辅以汇聚世界各地风味品牌的美食天地，娱乐设施。力求使本项目不光为周边所缺的商业配套，还将成为北京一个新的商业中心；以项目为中心，以点带面，全面带动区域的商业氛围，形成项目独特的魅力。3. . 建设一个 5.28 万平米的酒店式公寓未来的科技总部新区将高速发展，将形成北京市非常重要的商务新区。根据市场调查，目前周边的酒店年代久远，档次较低，功能设备不全，设备老化，管理落后，市场意识不强，这些已经完全不能适应现代酒店业发展的需求；同时丰台科技园的快速发展以及北京旅游业的迅猛增长，也为本区域酒店业的发展提供了契机。国美商都开发建设有限公司团队立足于区域市场，在充分的市场论证的基础上，规划建设 5 万平米的酒店式公寓，并引入国际顶级酒店管理公司进行管理。与其它业态配合，能够形成项目内经济循环，同时也可以形成项目的独特竞争力。4. 打造一个 3.8 万平米地标性的高层写字楼拟建项目规划中的写字楼兼具传统与现代美感，与商业中心和酒店式公寓相互搭配，是本项目中处于最高点的建筑物，是国美商都项目的标志。二、项目竞争分析1. 32 万平米的商业中心由于国美低价销售模式已经得到国内外市场的广泛认同，因此该物业依托国美电器集团，汇聚国内外知名品牌并采取低价销售策略，具有绝对优势的行业实力和号召力，因此很难出现第二个竞争对手。2. 酒店式公寓市场调查得知，本项目酒店物业除了总部基地项目的计划开发的酒店外，在本区域内几乎不存在同业竞争。目前整个丰台区都缺乏高品质酒店和公寓，而该物业位置独特，处于丰台商务中心地区，加上项目整体规划特点其必然成为该区域甚至是南城少有的酒店式公寓。3. 写字楼本项目写字楼物业部分是作为商业中心、酒店、会展会议中心、物流汇展中心等功能的配套设施存在，是整个项目点睛之笔，所占开发比例较小，拟定位于更高端客户，与周边总部基地的竞争性不大。而且，拟建项目从规划设计开始，在产品定位上就本着避免与总部基地重复的思路考虑。“国美商都”项目将是丰台国际化的标志，是北京的经典建筑之一，而写字楼将位于建筑的最高几层，犹如皇冠上的明珠一般荣耀。它的客户，将是国际上最成功的企业，这里为他们在中国的代表处或地区总部提供了最佳选择。第五章第五章 环境保护与综合利用环境保护与综合利用一、环境保护本项目主要污染来自生活污水、噪声、锅炉及汽车废气及垃圾。1. 建立一座污水处理站，污水经处理达到北京市及国家排放标准后排放。2. 对较高噪声污染源采取隔声降噪措施。建筑材料采用隔音、吸音材料，并采取消音和减振措施。3. 建立绿色植物降低汽车尾气污染，对冬季采暖及热水供应选用新型天燃气锅炉，将大大降低锅炉烟气对环境的污染。4. 生产垃圾日产日清，及时清运。二、综合利用及治理方案1. 本项目采用满足环保要求的制冷剂及载冷剂。2. 卫生间及设备用房等设排风扇或排风机，以竖井高空排放。3. 厨房排烟经过油烟过滤器过滤后高空排放。4. 室内机房采用建筑消声、隔振、防振措施，符合环保要求，空调设备采用优质低噪设备，室外噪音白天不大于 60dB(A)，晚间达到 50dB(A)的环保要求。5. 污水经污水处理站，进行二级生物处理，达到国家二级排放标准后再排放。洗浴水、盥洗用水等单独排入中水系统。三、环境影响评价通过对主要污染源及污染物采取的综合治理方案，能够保证对环境不产生有害的影响，但是环境保护是长期的艰苦工作，需要在经营过程中引起高度重视，善始善终地将环保工作进行下去。四、综合节能本项目对各项设施将充分考虑节水、节电，选择耗能低、性能可靠的设备和电机节约能源。安装电力电容器应进行功率因数补偿，使功率因数大于 0.9，用水、电、热、气加计量装置，以加强防控。五、消防安全作为大型商业综合体，本项目充分考虑了消防安全问题。1.消防系统设计（1）消防设计严格按照国家有关规定以及消防部门的要求进行。（2）按高层民用建筑防火规范(GB50045.95)进行防排烟设计。（3）空调系统制冷剂及载冷剂均满足消防要求。（4）空调及通风系统均按高规要求执行。（5）直燃机及锅炉用地下设备间按锅炉房设计要求执行。（6）火灾自动报警及联动控制系统。2.消防控制系统地面一层设立消防控制中心，选用总线制报警与总线联动，此外另设手动报警装置。根据规范，建筑物每层均要设置感烟、感温、红外及线性探测器；每层设有手动报警按钮、紧急广播警铃、火警通讯及管道压力信号。总体上设消防监控中心。3.消防给水系统本项目按一类高层建筑的大型商业设施进行消防给水设计。（1） 设计消防用水量：室外消防用水量：40 升/秒设计灭火时间 3 小时室内消火栓用水量：50 升/秒设计灭火时间 3 小时自动喷水灭火用水量：35 升/秒设计灭火时间 1 小时水喷雾灭火用水量：30 升/秒设计灭火时间 1 小时（2） 消防泵房：在消防水池旁设消防泵房，泵房内分别设有室外、室内消火栓泵、自动喷淋泵、水喷雾泵，并均按主泵设 1：1 的备用用泵，每台水泵均采用灌入式吸水，分别接入各自的环状管网。第六章第六章 项目开发建设计划项目开发建设计划 国美商都项目计划开发周期 34 个月(从 2005 年 9 月项目启动起算)，其中前期准备 9 个月，建设期 25 个月，2008 年 6 月项目竣工验收。 项目建设计划如下所示：一、前期设计工作控制点：2005 年 8 月 31 日已完成市发改委立项审批2005 年 10 月 20 日报集团概念设计方案2005 年 11 月 01 日集团评审确定概念设计方案2005 年 11 月 12 日开始申报建设用地规划许可证2005 年 11 月 29 日正式方案设计完成2005 年 11 月 29 日30 日集团评审确定设计方案2006 年 3 月 14 日取得建设用地规划许可证2006 年 8 月 30 日前取得建设工程规划许可证 、开工证 、 土地使用权证二、国美商都 A 区（大地块）施工控制点.1. A 区 7 层工程进度计划2006 年 5 月 24 日施工队伍进场临建，临水、电接通围墙施工开始2006 年 5 月 31 日开始土方开挖2006 年 10 月 28 日土方开挖完成2006 年 3 月 4 日0.000 完成2007 年 6 月 11 日裙房工程结构封顶2007 年 7 月 11 日主体结构封顶2007 年 11 月 29 日二次结构及室内粗装修完成2007 年 10 月 9 日外装修完成2008 年 1 月 21 日机电设备安装、调试完成2008 年 3 月 2 日市政工程、园林工程施工完成2008 年 3 月 22 日项目竣工验收、备案2. 国美商都项目 A 区 8-25 层工程进度计划2007 年 10 月 29日主体结构竣工2008 年 2 月 23 日二次结构及室内粗装修完成2005 年 4 月 5 日外装修完成2008 年 6 月 13 日机电设备安装、调试完成2008 年 6 月 29 日项目竣工验收、备案三、国美商都 B 区（小地块）施工控制点.1. B 区 7 层工程进度计划2006 年 5 月 30 日施工队伍进场临建，临水、电接通围墙施工开始2006 年 5 月 31 日开始土方开挖2006 年 9 月 27 日土方开挖完成2007 年 3 月 28 日0.000 完成2006 年 5 月 2 日裙房工程结构封顶2007 年 6 月 2 日主体结构竣工2007 年 10 月 12日二次结构及室内粗装修完成2007 年 8 月 31 日外装修完成2007 年 12 月 14日机电设备安装、调试完成2008 年 1 月 18 日市政工程、园林工程施工完成2008 年 2 月 2 日项目竣工验收、备案2. B 区 825 层工程进度计划2007 年 9 月 26 日主体结构竣工2008 年 4 月 7 日二次结构及室内粗装修完成2005 年 4 月 5 日外装修完成2008 年 6 月 18 日机电设备安装、调试完成2008 年 6 月 27 日项目竣工验收、备案第七章第七章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措一、投资估算编制依据： 本项目建设投资根据建筑设计方案、市场参考案例和北京市建设工程概算定额及国家、北京市有关收费标准进行估算。二、投资估算编制范围： 本估算包括正常的项目报建、规划设计、施工周期内，为完成该项目所需投入的工程建筑安装费用，具体包括：土地出让金、补偿款、主体工程、地下工程、装饰装修工程、设备及安装工程、室外工程、前期工程、开发期间税费、基本预备费、建设期贷款利息、开办费等。三、用地平衡表及基本规划指标国美商都项目基本用地指标指标数额指标数额占地面积(万 m2）7.8658 代征用地面积(万 m2)4.0209 规划总建筑面积（万 m2）56.12 建筑高度写字楼 98 米，酒店94 米地上建筑面积（万 m2）35.35 容积率4.5 地下建筑面积（万 m2）20.77 绿化率30%可租售面积（万 m2）41.92 建筑密度45%地上商业面积（万 m2）26.28 建筑基底面积（万 m2）3.53963 地下商业面积（万 m2）6.57 绿化面积2.35975 酒店式公寓面积（万 m2）5.28 地下车位（万 m2）14.20 会议会展中心面积（万 m2）楼面地价(元/m2)1561 写字楼（万 m2）3.80 可停车位（个）3890 开发周期（月）34 四、项目静态投资估算： 本项目计划投资 32.27 亿元，其中土地出让金 3.2 亿元，土地补偿款 5.5 亿元，建安费用 18 亿元。如下表所示：国美商都项目投资估算表序号序号项目内容项目内容按总建筑面积计算按总建筑面积计算的单方造价（元的单方造价（元/m/m2 2) )按可租售面积计算按可租售面积计算的单方造价（元的单方造价（元/m/m2 2) )预算总价预算总价( (万元万元) )1 1土地出让地价款 578.52 774.46 32,467.83 2 2拆迁补偿 982.67 1,315.49 55,149.91 3 3建安工程费 3,195.65 4,277.99 179,347.60 3.13.1结构工程 1,200.39 1,606.95 67,368.79 3.23.2装修工程 860.00 1,151.27 48,265.28 3.33.3设备及安装工程 1,135.26 1,519.76 63,713.54 4市政及绿化工程 200.00 267.74 11,224.48 5前期综合费及开发期间税费 129.06 172.77 7,243.06 6 不可预见费 152.58 204.25 8,562.99 7 开发费用 510.83 683.84 28,668.84 7.17.1财务费用 304.42 407.53 17,085.00 7.27.2项目管理费 78.58 105.19 4,409.94 7.37.3销售费用 127.83 171.12 7,173.90 9 建设总投资 5,749.30 7,696.54 322,664.71 五、项目动态投资估算：国美商都项目 2005、2006、2007、2008 年分别计划投入资金额为 1.68 亿、14.2亿、11.4 亿、6.6 亿。为保证项目如期高质量完成，打造京城第一商都，开辟都市新商圈，国美置业有限公司考虑筹措足额资金，及时支付项目所需工程款、设备款、劳务款等费用。各年分项投资费用如下表所示。序号序号估算项目估算项目计划投资总额计划投资总额200520052006200620072007200820081 项目前期及开发期间税费7,243.06 1,448.61 2,172.92 2,897.22 724.31 2 开发成本286,752.81 14,513.23 119,295.91 96,732.49 56,211.18 2.1土地出让成本32,467.83 4,100.00 28,367.83 2.2拆迁补偿55,149.91 8,272.49 46,877.42 2.3建筑安装工程费179,347.60 35,869.52 89,673.80 53,804.28 2.4市政及绿化11,224.48 5,612.24 4,489.79 1,122.45 2.5不可预见费8,562.99 2,140.75 2,568.90 2,568.90 1,284.45 3开发费用28,668.84 881.99 3,777.76 14,854.93 9,154.16 3.1管理费4,409.94 881.99 1,322.98 1,322.98 881.99 3.2财务费用17,085.00 1,020.00 9,945.00 6,120.00 3.3销售费用7,173.90 1,434.78 3,586.95 2,152.17 4建设总投资322,664.71 16,843.83 125,246.59 114,484.65 66,089.64 5累计建设总投资322,664.71 16,843.83 142,090.42 256,575.07 322,664.71 六、资金投入计划与资金筹措表： 国美商都项目建设总投资约 32.27 亿元，根据各年资金需求，计划从两个渠道筹措资金，即自有资金投入和银行贷款相结合。其中 12.27 亿元由企业自筹，其它 20 亿元考虑以银行贷款的方式分次筹措资金。序号序号项目项目合计合计200520052006200620072007200820081资金投入计划322664.71 16843.83 125246.59 114484.65 66089.64 1.1项目前期及开发期间税费7243.06 1448.61 2172.92 2897.22 724.31 1.2开发成本286752.81 14513.23 119295.91 96732.49 56211.18 1.3开发费用28668.84 881.99 3777.76 14854.93 9154.16 2资金筹措322664.71 16843.83 125246.59 114484.65 66089.64 2.1自有资金投入122664.71 16843.83 75246.59 0.00 30574.29 2.2银行贷款200000.00 50000.00 114484.65 35515.35 2.3其它0.00第八章第八章 项目财务分析项目财务分析一、 国美商都项目经营期收益预测计算系数表：项目项目系数系数项目项目系数系数可租售面积合计(万)42.32 固定资产折旧(20 年折旧）16,133.24 地上地下商业建筑面积（万）32.85 商业租金(元/天.)10.0 酒店式公寓建筑面积（万 m2）5.28 酒店式公寓售价(元/)9500.00 写字楼面积（万）3.80 写字楼售价(元/)9000.00 商业部分出租率95%物业费(元/天/)1.2 停车位出租率60%停车位租金（元/个.月）500.0 停车位数量(个)3,890 营业税金及附加5.5%银行贷款利率6.12%资本化率12%还款期(年)5 房产税(万元)2,710.38 营业税退税率35%所得税退税率15%注：1. 由于本项目为北京市重大工程项目，将得到北京市和丰台区政府的有关政策支持。因此，本预测表保守考虑了财政返还因素。2. 本预测表采取了静态租金的计算方式，未考虑经营期内的租金年度上涨。二、 项目损益表：序号序号 项目项目 现金流合现金流合计计 20082008 年年 20092009 年年 20102010 年年 20112011 年年 20122012 年年 1 收入 690277.02 109978.29 183011.62 132429.04 132429.04 132429.04 1.1 商业出租收入 505552.27 56172.47 112344.95 112344.95 112344.95 112344.95 1.3 酒店式公寓销售收入 50135.69 20054.28 30081.41 0.00 1.5 写字楼销售收入 34168.62 13667.45 20501.17 0.00 1.6 车位出租收入 7002.00 1400.40 1400.40 1400.40 1400.40 1400.40 1.7 物业费收入 91418.44 18283.69 18283.69 18283.69 18283.69 18283.69 1.8 楼体/擎天柱广告收入 2000.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 1.9 净转售收入 0.00 0.00 0.00 2 总成本费用 196827.99 49799.38 60233.16 28931.82 28931.82 28931.82 2.1 销售经营成本 52168.90 20867.56 31301.34 2.2 出租经营成本 63992.91 12798.58 12798.58 12798.58 12798.58 12798.58 2.3 固定资产折旧 80666.18 16133.24 16133.24 16133.24 16133.24 16133.24 3 税金 52849.16 8759.19 18173.60 9993.98 8638.79 7283.60 3.1 销售税金及附加 4636.74 1854.69 2782.04 0.00 0.00 0.00 3.2 租赁税金及附加 33328.50 4194.11 7283.60 7283.60 7283.60 7283.60 3.2 土地增值税 5397.58 5397.58 0.00 0.00 3.3 房产税 9486.34 2710.38 2710.38 2710.38 1355.19 0.00 4 税前利润总额 440599.87 51419.72 104604.86 93503.24 94858.43 96213.62 5 所得税 145397.96 16968.51 34519.60 30856.07 31303.28 31750.50 6 税后利润总额 295201.91 34451.21 70085.26 62647.17 63555.15 64463.13 注：1. 本损益表时间截至到银行贷款全部还本付息为止。2. 固定资产按照 20 年经济寿命计算折旧。三、 自有资金现金流量表国美商都项目计划分两次贷款，分别在 2006 年、2007 年借入资金，贷款期限5 年，采取逐年付息，期末一次偿还本金的借贷方式。还款资金来源为：税后利润、固定资产折旧及摊销、财政返还资金等。根据下表可知，项目在 2012 年前全部偿还银行贷款的基础上，尚有 9.6 亿元的净现金流入。 （见下页）国美商都项目自有资金现金流量表序号序号 估算项目估算项目 现金流合现金流合计计 20052005 年年 20062006 年年 20072007 年年 20082008 年年 20092009 年年 20102010 年年 20112011 年年 20122012 年年 折现率 6.12% 折现期数 0 1 2 3 4 5 6 6.25 折现系数 1.00 0.94 0.89 0.84 0.79 0.74 0.70 0.69 1 现金流入 690277.02 0.00 0.00 0.00 109978.29 183011.62 132429.04 132429.04 132429.04 1.1 商业出租收入 505552.27 56172.47 112344.95 112344.95 112344.95 112344.95 1.3 酒店式公寓销售收入 50135.69 20054.28 30081.41 0.00 1.5 写字楼销售收入 34168.62 13667.45 20501.17 0.00 1.6 车位出租收入 7002.00 1400.40 1400.40 1400.